Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Глазкова Е.Г., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем В.В.Тутаевым
при участии:
от истца: Осипов С.А., представитель по доверенности от 13.03.2012 г.
от ответчика: Ковалева М.Н., представитель по доверенности от 13.06.2012 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15148/2012) товарищества собственников жилья "Южный замок"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2012 по делу N А56-5255/2012 (судья Бобарыкина О.А.), принятое
по иску ТСЖ "Южный замок"
к ООО "Жилпромстрой"
об обязании передать документацию
установил:
Товарищество собственников жилья "Южный замок" (далее - истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (далее - ответчик, Общество) об обязании передать документацию на комплекс жилых домов расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Пулковская, дом 2, корпус 1, 3, литер А.
Исковые требования истец обосновал нормами статей 135, 136, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктов 10, 24 - 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требования включали обязание ответчика в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу передать документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пулковская дом 2, корпус 1, 3 литера А, по акту приема-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой N ОС-1а, а при отсутствии этих документов восстановить и передать по акту приемки-передачи:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - топографическую карту участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованную с эксплуатирующими организациями;
- - перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;
- - комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ чертежам или внесенными в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ, который является исполнительной документацией;
- - сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;
- - акты об освидетельствовании скрытых работ и акты о промежуточной приемке отдельных ответственных конструкций (опор и пролетных строений, мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций), акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
- - акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом);
- - акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
- - акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
- - акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
- - акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;
- - журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
- - справку об устранении недоделок, выявленных рабочими комиссиями; утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - документы об отводе земельных участков, а по объектам жилищно-гражданского назначения также разрешение органов госархстройконтроля на производство строительно-монтажных работ;
- - документ на специальное водопользование;
- - документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;
- - документы о геологии и гидрогеологии строительной площадки, о результатах испытания грунта и анализах грунтовых вод;
- - паспорта на оборудование и механизмы;
- - акты о приемке зданий и сооружений, смонтированного оборудования, составленные рабочими комиссиями;
- - справку об обеспечении принимаемого объекта эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания, жилыми и общественными зданиями;
- - справку об обеспеченности принимаемого объекта материально-техническими ресурсами, в том числе сырьем, электроэнергией, водой, паром, газом, сжатым воздухом и др.;
- - справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;
- - справку о соответствии вводимых в действие мощностей (для начального периода освоения проектных мощностей) мощностям, предусмотренным проектом;
- - справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком;
- - документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора, представители которых не вошли в состав Государственной приемочной комиссии;
- - сводные материалы рабочей комиссии о готовности объекта в целом к приемке в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией.
Решением суда от 21.06.2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал данное решение суда в апелляционном порядке, полагая, что решение незаконно, необоснованно, подлежит отмене ввиду нарушения судом норм материального права.
Податель жалобы оспорил вывод суда о том, что управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, улица Пулковская, дом 2, корпус 1, 3, литер А, осуществляет общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищный сервис" на основании договора от 01.08.2009 N 1/Пул-2. Ссылаясь на наличие в материалах дела протокола от 30.10.2009 г., подтверждающего выбор членами Товарищества ранее выбранной формы управления домом, истец считает вывод суда о том, что участники долевого строительства и инвесторы не обладают правом выбора управления многоквартирным домом противоречащим смыслу статей 44, 145, 161 ЖК РФ, не устанавливающим прямого запрета на выбор непосредственно дольщиками формы управления домом, что в совокупности с тем обстоятельством, что членами Товарищества являются исключительно собственники и правообладатели жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, является основанием для удовлетворения требований членов ТСЖ, направленных на цели надлежащего управления и эксплуатации общего имущества.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против удовлетворения жалобы истца, и полагая, что решение суда законно и обоснованно, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Согласно выводам суда, управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, улица Пулковская, дом 2, корпус 1, 3, литер А, осуществляет общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищный сервис" на основании договора от 01.08.2009 N 1/Пул-2, заключенного с ООО "Жилпромстрой"
Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ от 25.11.2011 г. участниками Товарищества являются два юридических лица: Общество и ООО "Жилпромстройкомплект", при этом доказательства того, что управление домами Товарищества осуществляло Общество отсутствуют. Суд также принял во внимание, что Товарищество было создано 01.08.2007 г., однако право собственности на квартиру за первым участником долевого строительства было зарегистрировано только 10.12.2009 г. что, по мнению суда, дополнительно свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ право выбора способа управления жилым домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья или выбранной управляющей компании.
30.10.2009 согласно протоколу общего собрания членов ТСЖ "Южный замок" была подтверждена ранее выбранная форма управления и эксплуатации комплекса жилых домов по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, 10 квартал, восточнее проспекта Ю.Гагарина на пересечении ул. Пулковской и Орджоникидзе.
Необходимо отметить, что кроме Договора 01.08.2009 N 1/Пул-2 Общество не представило иных не представило доказательств того, что оно в силу статьи 162 ЖК РФ являлось тем лицом, которое имело право заключать договор управления жилыми домами. При таких обстоятельствах следует признать, что договор управления, заключенный ООО "Жилпромстрой" и "Управляющая компания "Жилищный сервис", не является договором управления, предусмотренным жилищным законодательством. По существу, заключенный ответчиками договор является договором, по которому Управляющая компания обязалась оказывать Обществу - застройщику в соответствии с пунктом 7.4 определенные услуги, собирать плату с дольщиков и оплачивать потребленные энергоресурсы по договорам, заключенным застройщиком. Как указал истец, данное обстоятельство являлось предметом исследования при рассмотрении судом кассационной инстанции дела N А56-27535/2010, в силу чего не может быть переоценено апелляционным судом.
Таким образом, в соответствии со статьей 135 ЖК РФ именно Товарищество является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для целей совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, с правами установленными статьей 137 ЖК РФ, в том числе заключать в соответствии с законодательством различные договоры о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества.
Законность приобретения Товариществом статуса управляющей организации подтверждена выводами судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела N А56-5253/2012, в рамках которого рассмотрены и признаны правомерными требования ТСЖ "Южный замок" к ООО "Жилпромстрой" об обязании передать жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корпуса 1 и 3, в управление Товарищества на основании 2 Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, утвержденного распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 01.03.2005 N 21-р.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у ООО "Управляющая компания "Жилищный сервис" положения управляющей организации противоречит фактически обстоятельствам дела.
Как установлено судом, в рамках дела N А56-5253/2012 в соответствии с пунктом 2 названного Положения ТСЖ "Южный замок" обратилось к ООО "Жилпромстрой" с заявлением от 12.09.2011 года о передаче жилого дома в управление.
Согласно пункту 4 названного Положения после приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома в 10-дневный срок передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой N ОС-1а. Во взаимосвязи с вышеизложенными нормами статей 161, 162 ЖК РФ апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Товарищества по праву.
Ссылка ответчика на отсутствие в законодательстве норм, обязывающих Общество передать непосредственно Товариществу рабочую документацию ввиду неотносимости истребуемых документов к сфере управления и эксплуатации и довод об отсутствии со стороны Общества деятельности по обслуживанию и управлению домом не принимаются апелляционным судом.
Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
При этом пунктом 24 данных Правил установлен перечень документации, содержащей сведения о составе и состоянии общего имущества, применительно к которому заявлены требования рамках настоящего дела.
Согласно выводам Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 г. N 17074/09 нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491), и отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Ссылка ответчика на наличие в материалах дела договора от 01.08.2009 N 1/Пул-2 между ООО "Жилпромстрой" и ООО "Управляющая компания "Жилищный сервис" не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку при рассмотрении дела N А56-27535/2010 по иску ОАО "ТГК-1" к ООО "Жилпромстрой", третьим лицом по которому к участию в деле было привлечено ТСЖ "Южный замок", был установлен факт, имеющий, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение: отсутствие доказательств передачи застройщиком в соответствии с требованиями жилищного законодательства жилых домов в эксплуатацию Товариществу.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что апелляционная жалоба истца обоснована и подлежит удовлетворению, решение суда - отмене ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, повлекшего неприменение закона, подлежащего применению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2012 г. по делу N А56-5255/2012 отменить, принять новый судебный акт.
Требования истца удовлетворить. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (ОГРН 1027800510451, место нахождения: 195009, Санкт-Петербург, Финский Переулок, д. 6, лит. А, пом. 7-Н) передать товариществу собственников жилья "Южный замок" (ОГРН 1077800026700, место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1, 3, лит. А) передать в 30-дневный срок с момента изготовления постановления апелляционного суда в полном объеме документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2 корп. 1, 3, лит. А):
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - топографическую карту участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованную с эксплуатирующими организациями;
- - перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;
- - комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ чертежам или внесенными в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ, который является исполнительной документацией;
- - сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;
- - акты об освидетельствовании скрытых работ и акты о промежуточной приемке отдельных ответственных конструкций (опор и пролетных строений, мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций), акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
- - акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом);
- - акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
- - акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
- - акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
- - акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;
- - журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
- - справку об устранении недоделок, выявленных рабочими комиссиями; утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - документы об отводе земельных участков, а по объектам жилищно-гражданского назначения также разрешение органов госархстройконтроля на производство строительно-монтажных работ;
- - документ на специальное водопользование;
- - документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;
- - документы о геологии и гидрогеологии строительной площадки, о результатах испытания грунта и анализах грунтовых вод;
- - паспорта на оборудование и механизмы;
- - акты о приемке зданий и сооружений, смонтированного оборудования, составленные рабочими комиссиями;
- - справку об обеспечении принимаемого объекта эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания, жилыми и общественными зданиями;
- - справку об обеспеченности принимаемого объекта материально-техническими ресурсами, в том числе сырьем, электроэнергией, водой, паром, газом, сжатым воздухом и др.;
- - справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;
- - справку о соответствии вводимых в действие мощностей (для начального периода освоения проектных мощностей) мощностям, предусмотренным проектом;
- - справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком;
- - документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора, представители которых не вошли в состав Государственной приемочной комиссии;
- - сводные материалы рабочей комиссии о готовности объекта в целом к приемке в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (ОГРН 1027800510451, место нахождения: 195009, Санкт-Петербург, Финский Переулок, д. 6, лит. А, пом. 7-Н) в пользу товарищества собственников жилья "Южный замок" (ОГРН 1077800026700, место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1, 3, лит. А) 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Председательствующий
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2012 ПО ДЕЛУ N А56-5255/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2012 г. по делу N А56-5255/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Глазкова Е.Г., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем В.В.Тутаевым
при участии:
от истца: Осипов С.А., представитель по доверенности от 13.03.2012 г.
от ответчика: Ковалева М.Н., представитель по доверенности от 13.06.2012 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15148/2012) товарищества собственников жилья "Южный замок"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2012 по делу N А56-5255/2012 (судья Бобарыкина О.А.), принятое
по иску ТСЖ "Южный замок"
к ООО "Жилпромстрой"
об обязании передать документацию
установил:
Товарищество собственников жилья "Южный замок" (далее - истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (далее - ответчик, Общество) об обязании передать документацию на комплекс жилых домов расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Пулковская, дом 2, корпус 1, 3, литер А.
Исковые требования истец обосновал нормами статей 135, 136, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктов 10, 24 - 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требования включали обязание ответчика в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу передать документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пулковская дом 2, корпус 1, 3 литера А, по акту приема-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой N ОС-1а, а при отсутствии этих документов восстановить и передать по акту приемки-передачи:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - топографическую карту участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованную с эксплуатирующими организациями;
- - перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;
- - комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ чертежам или внесенными в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ, который является исполнительной документацией;
- - сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;
- - акты об освидетельствовании скрытых работ и акты о промежуточной приемке отдельных ответственных конструкций (опор и пролетных строений, мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций), акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
- - акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом);
- - акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
- - акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
- - акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
- - акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;
- - журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
- - справку об устранении недоделок, выявленных рабочими комиссиями; утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - документы об отводе земельных участков, а по объектам жилищно-гражданского назначения также разрешение органов госархстройконтроля на производство строительно-монтажных работ;
- - документ на специальное водопользование;
- - документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;
- - документы о геологии и гидрогеологии строительной площадки, о результатах испытания грунта и анализах грунтовых вод;
- - паспорта на оборудование и механизмы;
- - акты о приемке зданий и сооружений, смонтированного оборудования, составленные рабочими комиссиями;
- - справку об обеспечении принимаемого объекта эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания, жилыми и общественными зданиями;
- - справку об обеспеченности принимаемого объекта материально-техническими ресурсами, в том числе сырьем, электроэнергией, водой, паром, газом, сжатым воздухом и др.;
- - справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;
- - справку о соответствии вводимых в действие мощностей (для начального периода освоения проектных мощностей) мощностям, предусмотренным проектом;
- - справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком;
- - документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора, представители которых не вошли в состав Государственной приемочной комиссии;
- - сводные материалы рабочей комиссии о готовности объекта в целом к приемке в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией.
Решением суда от 21.06.2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал данное решение суда в апелляционном порядке, полагая, что решение незаконно, необоснованно, подлежит отмене ввиду нарушения судом норм материального права.
Податель жалобы оспорил вывод суда о том, что управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, улица Пулковская, дом 2, корпус 1, 3, литер А, осуществляет общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищный сервис" на основании договора от 01.08.2009 N 1/Пул-2. Ссылаясь на наличие в материалах дела протокола от 30.10.2009 г., подтверждающего выбор членами Товарищества ранее выбранной формы управления домом, истец считает вывод суда о том, что участники долевого строительства и инвесторы не обладают правом выбора управления многоквартирным домом противоречащим смыслу статей 44, 145, 161 ЖК РФ, не устанавливающим прямого запрета на выбор непосредственно дольщиками формы управления домом, что в совокупности с тем обстоятельством, что членами Товарищества являются исключительно собственники и правообладатели жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, является основанием для удовлетворения требований членов ТСЖ, направленных на цели надлежащего управления и эксплуатации общего имущества.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против удовлетворения жалобы истца, и полагая, что решение суда законно и обоснованно, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Согласно выводам суда, управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, улица Пулковская, дом 2, корпус 1, 3, литер А, осуществляет общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищный сервис" на основании договора от 01.08.2009 N 1/Пул-2, заключенного с ООО "Жилпромстрой"
Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ от 25.11.2011 г. участниками Товарищества являются два юридических лица: Общество и ООО "Жилпромстройкомплект", при этом доказательства того, что управление домами Товарищества осуществляло Общество отсутствуют. Суд также принял во внимание, что Товарищество было создано 01.08.2007 г., однако право собственности на квартиру за первым участником долевого строительства было зарегистрировано только 10.12.2009 г. что, по мнению суда, дополнительно свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ право выбора способа управления жилым домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья или выбранной управляющей компании.
30.10.2009 согласно протоколу общего собрания членов ТСЖ "Южный замок" была подтверждена ранее выбранная форма управления и эксплуатации комплекса жилых домов по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, 10 квартал, восточнее проспекта Ю.Гагарина на пересечении ул. Пулковской и Орджоникидзе.
Необходимо отметить, что кроме Договора 01.08.2009 N 1/Пул-2 Общество не представило иных не представило доказательств того, что оно в силу статьи 162 ЖК РФ являлось тем лицом, которое имело право заключать договор управления жилыми домами. При таких обстоятельствах следует признать, что договор управления, заключенный ООО "Жилпромстрой" и "Управляющая компания "Жилищный сервис", не является договором управления, предусмотренным жилищным законодательством. По существу, заключенный ответчиками договор является договором, по которому Управляющая компания обязалась оказывать Обществу - застройщику в соответствии с пунктом 7.4 определенные услуги, собирать плату с дольщиков и оплачивать потребленные энергоресурсы по договорам, заключенным застройщиком. Как указал истец, данное обстоятельство являлось предметом исследования при рассмотрении судом кассационной инстанции дела N А56-27535/2010, в силу чего не может быть переоценено апелляционным судом.
Таким образом, в соответствии со статьей 135 ЖК РФ именно Товарищество является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для целей совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, с правами установленными статьей 137 ЖК РФ, в том числе заключать в соответствии с законодательством различные договоры о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества.
Законность приобретения Товариществом статуса управляющей организации подтверждена выводами судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела N А56-5253/2012, в рамках которого рассмотрены и признаны правомерными требования ТСЖ "Южный замок" к ООО "Жилпромстрой" об обязании передать жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корпуса 1 и 3, в управление Товарищества на основании 2 Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, утвержденного распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 01.03.2005 N 21-р.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у ООО "Управляющая компания "Жилищный сервис" положения управляющей организации противоречит фактически обстоятельствам дела.
Как установлено судом, в рамках дела N А56-5253/2012 в соответствии с пунктом 2 названного Положения ТСЖ "Южный замок" обратилось к ООО "Жилпромстрой" с заявлением от 12.09.2011 года о передаче жилого дома в управление.
Согласно пункту 4 названного Положения после приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома в 10-дневный срок передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой N ОС-1а. Во взаимосвязи с вышеизложенными нормами статей 161, 162 ЖК РФ апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Товарищества по праву.
Ссылка ответчика на отсутствие в законодательстве норм, обязывающих Общество передать непосредственно Товариществу рабочую документацию ввиду неотносимости истребуемых документов к сфере управления и эксплуатации и довод об отсутствии со стороны Общества деятельности по обслуживанию и управлению домом не принимаются апелляционным судом.
Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
При этом пунктом 24 данных Правил установлен перечень документации, содержащей сведения о составе и состоянии общего имущества, применительно к которому заявлены требования рамках настоящего дела.
Согласно выводам Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 г. N 17074/09 нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491), и отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Ссылка ответчика на наличие в материалах дела договора от 01.08.2009 N 1/Пул-2 между ООО "Жилпромстрой" и ООО "Управляющая компания "Жилищный сервис" не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку при рассмотрении дела N А56-27535/2010 по иску ОАО "ТГК-1" к ООО "Жилпромстрой", третьим лицом по которому к участию в деле было привлечено ТСЖ "Южный замок", был установлен факт, имеющий, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение: отсутствие доказательств передачи застройщиком в соответствии с требованиями жилищного законодательства жилых домов в эксплуатацию Товариществу.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что апелляционная жалоба истца обоснована и подлежит удовлетворению, решение суда - отмене ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, повлекшего неприменение закона, подлежащего применению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2012 г. по делу N А56-5255/2012 отменить, принять новый судебный акт.
Требования истца удовлетворить. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (ОГРН 1027800510451, место нахождения: 195009, Санкт-Петербург, Финский Переулок, д. 6, лит. А, пом. 7-Н) передать товариществу собственников жилья "Южный замок" (ОГРН 1077800026700, место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1, 3, лит. А) передать в 30-дневный срок с момента изготовления постановления апелляционного суда в полном объеме документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2 корп. 1, 3, лит. А):
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - топографическую карту участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованную с эксплуатирующими организациями;
- - перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;
- - комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ чертежам или внесенными в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ, который является исполнительной документацией;
- - сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;
- - акты об освидетельствовании скрытых работ и акты о промежуточной приемке отдельных ответственных конструкций (опор и пролетных строений, мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций), акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
- - акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом);
- - акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
- - акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
- - акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
- - акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;
- - журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
- - справку об устранении недоделок, выявленных рабочими комиссиями; утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- - документы об отводе земельных участков, а по объектам жилищно-гражданского назначения также разрешение органов госархстройконтроля на производство строительно-монтажных работ;
- - документ на специальное водопользование;
- - документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;
- - документы о геологии и гидрогеологии строительной площадки, о результатах испытания грунта и анализах грунтовых вод;
- - паспорта на оборудование и механизмы;
- - акты о приемке зданий и сооружений, смонтированного оборудования, составленные рабочими комиссиями;
- - справку об обеспечении принимаемого объекта эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания, жилыми и общественными зданиями;
- - справку об обеспеченности принимаемого объекта материально-техническими ресурсами, в том числе сырьем, электроэнергией, водой, паром, газом, сжатым воздухом и др.;
- - справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;
- - справку о соответствии вводимых в действие мощностей (для начального периода освоения проектных мощностей) мощностям, предусмотренным проектом;
- - справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком;
- - документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора, представители которых не вошли в состав Государственной приемочной комиссии;
- - сводные материалы рабочей комиссии о готовности объекта в целом к приемке в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (ОГРН 1027800510451, место нахождения: 195009, Санкт-Петербург, Финский Переулок, д. 6, лит. А, пом. 7-Н) в пользу товарищества собственников жилья "Южный замок" (ОГРН 1077800026700, место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1, 3, лит. А) 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Председательствующий
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)