Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Александровой Л.Б.,
судей Борисовой Т.С., Веряскина С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,
при участии представителей истца: Борисовой Е.В., действующей на основании доверенности от 11 января 2011 года N 1/юр; ответчика: Каркавиной Д.Ю., действующей на основании доверенности от 24 августа 2011 года N 1/юр,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Северный" (г. Саратов)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 августа 2011 года по делу N А57-9042/2010 (судья Николаева Л.М.)
по иску закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов)
к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (г. Саратов)
о взыскании арендной платы в сумме 1 739 000 руб.
по встречному иску жилищно-строительного кооператива "Северный" (г. Саратов)
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов)
о признании договора аренды ничтожным,
установил:
ЗАО "Саратовоблжилстрой"обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Северный" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 августа 2006 года про 25 июля 2007 года по договору аренды нежилого помещения от 01 августа 2006 года.
Ответчик иск не признал и обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды от 01 августа 2006 года ничтожным.
Встречный иск принят Арбитражным судом Саратовской области к своему производству, о чем принято определение от 05 августа 2011 г.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 августа 2011 года иск ЗАО "Саратовоблжилстрой" был удовлетворен. С ЖСК "Северный" в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" взысканы задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: город Саратов, ул. Деловой тупик, д. 6, за период с 01 августа 2006 года по 25 июля 2007 года в сумме 1 739 000 рублей и расходы по государственной пошлине, оплаченной при подаче иска, в сумме 4 000 рублей. С ЖСК "Северный" в доход федерального бюджета суд взыскал государственную пошлину в сумме 26 390 рублей. В удовлетворении встречного иска ЖСК "Северный" было отказано.
ЖСК "Северный", не согласившись с принятым решением в части удовлетворения требований ЗАО "Саратовоблжилстрой", обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Заявитель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска о взыскании арендной платы.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" представило отзыв на апелляционную жалобу, просит состоявшееся по делу решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 31 октября 2011 года был объявлен перерыв до 07 ноября 2011 года до 10 часов 00 минут.
Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Ответчик обжалует решение в части удовлетворения требований истца. ЖСК "Северный" просит отменить решение суда первой инстанции в взыскания с него в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" арендной платы в сумме 1 739 000 руб. Возражений против рассмотрения судом апелляционной инстанции настоящего дела в части, обжалуемой ЖСК "Северный, ЗАО "Саратовоблжилстрой" не заявлено.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, истец предъявил иск о взыскании арендной платы за период пользования нежилым помещением с 01 августа 2006 года по 25 июля 2007 года. При этом истец ссылается на наличие между сторонами договорных отношений, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от 01 августа 2006 года.
Удовлетворяя заявленный ЗАО "Саратовоблжилстрой" первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сослался на наличие у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи, вытекающей из договора аренды, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЖСК "Северный".
Как следует из материалов дела, 01 августа 2006 года между закрытым акционерным обществом "Саратовоблжилстрой" (Арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Северный" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее договор аренды), в соответствии с которым Арендодатель обязался передать Арендатору, а Арендатор принять в аренду нежилое помещение по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора, для использования под офис, что соответствует п. 1.2 договора.
01 августа 2006 года между закрытым акционерным обществом "Саратовоблжилстрой" (Арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Северный" (Арендатор) подписан акт N 1 приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, в соответствии с которым, на основании договора аренды от 01 августа 2006 г. Арендодатель (собственник) передал Арендатору во временное пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6.
Согласно п. 3.1 договора Арендатор обязался в срок до 25 июля 2007 года производить арендные платежи в общей сумме 1 739 000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость.
Поскольку арендатор по истечению срока установленного договором срока арендные платежи не внес, ЗАО "Саратовоблжилстрой" счел ответчика нарушившим договорные обязательства и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатором нарушены положения ст. ст. 309, 310 АПК РФ и удовлетворил первоначальный иск.
Оценивая представленный договор, суд первой инстанции сделал вывод о том, что в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По мнению суда, подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.
Вывод суда первой инстанции о заключенности договора не соответствует нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Как правильно указал суд, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Между тем, из договора аренды от 01 августа 2006 г. следует, что в аренду передается нежилое помещение по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 без указания площади помещения.
Из акта приема-передачи нежилого помещения (здания), являющегося приложением N 1 к договору аренды от 01 августа 2006 г., не представляется возможным установить намерения сторон и факт передачи нежилого помещения либо здания. Сторонами не подчеркнут (не вычеркнут) объект (нежилое помещение либо здание), передаваемый по акту, не указана площадью объекта аренды.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что Арендатору во временное пользование передано нежилое здание по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, противоречат условиям договора аренды, содержанию акта приема-передачи и фактическим обстоятельствам дела.
Если согласиться с выводами суда в той части, что в аренду передано здание, то какое из трех зданий, расположенных по спорному адресу было передано в аренду, суд не установил.
Из материалов дела следует, что по указанному адресу находится производственная база, состоящая из нескольких зданий (объектов недвижимости). Так, согласно постановлению администрации г. Саратова от 12 мая 1995 года N 222-126 ТОО "СМУ-2" "Саратовоблжилстрой" в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью О,1597 га, фактически занимаемый производственной базой по Деловому тупику, 6 в Ленинском районе.
Согласно справке Саратовского городского отделения Саратовского филиала "ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 08 апреля 2008 года N 1523 и выкопировке из плата БТИ по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 находится комплекс объектов нежилого фонда, состоящий из отдельно стоящих объектов. За правообладателем, ЗАО "Саратовоблжилстрой" зарегистрированы литеры А, А1, В и И. Литер И находится в отдельно стоящем здании от здания, в котором находятся литеры А, А1 и В, что объективно позволяет сделать вывод о том, что по указанному выше адресу находятся отдельно стоящие здания, принадлежащие ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Таким образом, несостоятелен вывод суда о том, что в договоре аренды от 01 августа 2006 года указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. Данные, определяющее расположение недвижимости на соответствующем земельном участке в материалах дела отсутствуют.
Суд первой инстанции ошибочно сослался на то, что доказательств, свидетельствующих о том, что по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, имеется иное строение с аналогичным адресом ответчиком не представлено. Такие доказательства в материалы дела представлены, однако суд не дал им соответствующей оценки, как это сделано выше.
Отсутствие в Управлении Росреестра по Саратовской области государственной регистрации за ЗАО "Саратовоблжилстрой" на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, не свидетельствует об отсутствии каких-либо прав в отношении данного имущества у истца, арендодателя по договору аренды.
Как следует из материалов дела, объекты, в совокупности составляющие производственную базу, находились на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование ТОО "СМУ-2" "Саратовоблжилстрой" в 1995 году, т.е. до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Представление истцом свидетельства о собственности на производственное здание от 23 декабря 1999 года (том 2, л.д. 84) не опровергает того обстоятельства, что по спорному адресу находится производственная база, состоящая из нескольких зданий, что объективно подтверждается иными документами, представленными суду первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции в целях восполнения доказательственной базы предложил сторонам представить сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 6, доказательства возврата объекта недвижимости от арендатора арендодателю, несения расходов по содержанию объекта недвижимости, о чем принято определение от 17 октября 2011 года.
Во исполнения определения суда от 17 октября 2011 года дополнительно каких-либо доказательств представлено не было.
Вместе с тем, в судебном заседании представитель истца подтвердил, что по указанному адресу находится производственная база, а не отдельно стоящее здание, и в аренду ответчику была передана вся производственная база.
Пояснения представителя истца согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами. Однако, исходя из условий договора, целью сдачи имущества в аренду было его использование под офис. Необходимость получения в аренду производственной базы и ее использование под офис жилищно-строительным кооперативом, лицом, не осуществляющем коммерческую деятельность, материалами дела не установлена.
Определяя действительную волю сторон в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что целью получения в аренду нежилого помещения являлось его использование под офис, но никак не использование с целью осуществления производственной деятельности, что прямо противоречит организационно-правовой форме юридического лица.
В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на 01 августа 2006 г. жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
Согласно п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Истец не представил доказательств того, что по указанному адресу объекты, в совокупности составляющие производственную базу, принадлежат иным лицам.
Сославшись на Постановление Администрации города Саратова от 12.05.1994 г. ТОО "СМУ-2 "Саратовжилстрой" (ныне ЗАО "Саратовоблжилстрой") о предоставлении земельного участка площадью 0.1597 га. в бессрочное пользование, фактически занимаемого производственной базой по Деловому тупику, 6 в Ленинском районе, на государственный акт N САР 39-04:001088, Постановление Администрации города Саратова N 2\\111 от 10.11.1993 г. о присвоении зданию базы СМУ-2, расположенному по Деловому тупику (район 2-й дачной) почтового адреса: 410033, г. Саратов, Деловой тупик, д. 6; справку Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" N 1523 от 08.04. 2008 г., содержащую характеристики объекта, расположенного по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что по указанному адресу находится только имущество, переданное в аренду ответчику.
Так, по указанному адресу находится производственная база, а указанная база в аренду ЖСК "Северный" по договору аренды от 01 августа 2006 года не передавалась. Из текста договора, акта приема-передачи нежилого помещения это не следует. Иных доказательств, позволяющих сделать вывод о передаче в аренду производственной базы (комплекса объектов недвижимости), суду не представлено.
Такими доказательствами могли бы быть акт возврата имущества с указанием объекта аренды, возвращаемого арендодателю, доказательства фактического использования производственной базы арендатором, заключение договоров на поставку энергоресурсов, воды, отвод сточных вод, уборку территории, вывоз отходов, охрану территории, оплату телефонной связи и т.п.
Ответчик арендные платежи во исполнение указанного договора с 01 августа 2006 года по настоящее время не вносил. Доказательств несения ответчиком бремени содержания объекта аренды суду не представлено.
Доказательств расторжения договора аренды, возврата имущества истец не представил. С иском о взыскании арендной платы за период с 26 июля 2007 г. по настоящее время не обращался.
Так как, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами гражданско-правового договора, а фактическое пользование ответчиком имуществом (двумя емкостями) не доказано, во взыскании арендной платы в сумме 1 739 000 руб. за период с 01 августа 2006 года по 25 июля 2007 г. с ЖСК "Северный" следует отказать.
Решение судом первой инстанции принято с нарушением норм материального права, регулирующих вопросы заключения гражданско-правового договора аренды. Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а, напротив, опровергаются ими.
Апелляционная жалоба ЖСК "Северный" подлежит удовлетворению.
Признав решение в обжалуемой части подлежащим отмене, суд принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Решая вопрос о распределении судебных расходов по первой инстанции по первоначальному иску, суд относит их на ЗАО "Саратовоблжилстрой" в сумме 30 390 руб.
Учитывая, что при подаче иска ЗАО "Саратовоблжилстрой была уплачена государственная пошлина в сумме 4 000 руб., государственная пошлина в сумме 26 390 руб. подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. суд взыскивает с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу ЖСК "Северный".
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 августа 2011 г. по делу N А57-9042/2011 в обжалуемой части - в части взыскания с ЖСК "Северный" в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" арендной платы в сумме 1 739 000 рублей, расходов по государственной пошлине в сумме 4 000 руб., в части взыскания с ЖСК "Северный" в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 26 390 руб. отменить. Принять в указанной части по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска ЗАО "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) к ЖСК "Северный" (г. Саратов) о взыскании арендной платы в сумме 1 739 000 рублей отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в сумме 26 390 руб. (двадцать шесть тысяч триста девяносто руб.).
Взыскать с закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" в пользу жилищно-строительного кооператива "Северный" (г. Саратов) расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб. (две тысячи руб.).
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.Г.ВЕРЯСКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2011 ПО ДЕЛУ N А57-9042/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2011 г. по делу N А57-9042/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Александровой Л.Б.,
судей Борисовой Т.С., Веряскина С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,
при участии представителей истца: Борисовой Е.В., действующей на основании доверенности от 11 января 2011 года N 1/юр; ответчика: Каркавиной Д.Ю., действующей на основании доверенности от 24 августа 2011 года N 1/юр,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Северный" (г. Саратов)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 августа 2011 года по делу N А57-9042/2010 (судья Николаева Л.М.)
по иску закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов)
к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (г. Саратов)
о взыскании арендной платы в сумме 1 739 000 руб.
по встречному иску жилищно-строительного кооператива "Северный" (г. Саратов)
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов)
о признании договора аренды ничтожным,
установил:
ЗАО "Саратовоблжилстрой"обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Северный" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 августа 2006 года про 25 июля 2007 года по договору аренды нежилого помещения от 01 августа 2006 года.
Ответчик иск не признал и обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды от 01 августа 2006 года ничтожным.
Встречный иск принят Арбитражным судом Саратовской области к своему производству, о чем принято определение от 05 августа 2011 г.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 августа 2011 года иск ЗАО "Саратовоблжилстрой" был удовлетворен. С ЖСК "Северный" в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" взысканы задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: город Саратов, ул. Деловой тупик, д. 6, за период с 01 августа 2006 года по 25 июля 2007 года в сумме 1 739 000 рублей и расходы по государственной пошлине, оплаченной при подаче иска, в сумме 4 000 рублей. С ЖСК "Северный" в доход федерального бюджета суд взыскал государственную пошлину в сумме 26 390 рублей. В удовлетворении встречного иска ЖСК "Северный" было отказано.
ЖСК "Северный", не согласившись с принятым решением в части удовлетворения требований ЗАО "Саратовоблжилстрой", обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Заявитель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска о взыскании арендной платы.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" представило отзыв на апелляционную жалобу, просит состоявшееся по делу решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 31 октября 2011 года был объявлен перерыв до 07 ноября 2011 года до 10 часов 00 минут.
Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Ответчик обжалует решение в части удовлетворения требований истца. ЖСК "Северный" просит отменить решение суда первой инстанции в взыскания с него в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" арендной платы в сумме 1 739 000 руб. Возражений против рассмотрения судом апелляционной инстанции настоящего дела в части, обжалуемой ЖСК "Северный, ЗАО "Саратовоблжилстрой" не заявлено.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, истец предъявил иск о взыскании арендной платы за период пользования нежилым помещением с 01 августа 2006 года по 25 июля 2007 года. При этом истец ссылается на наличие между сторонами договорных отношений, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от 01 августа 2006 года.
Удовлетворяя заявленный ЗАО "Саратовоблжилстрой" первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сослался на наличие у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи, вытекающей из договора аренды, заключенного между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и ЖСК "Северный".
Как следует из материалов дела, 01 августа 2006 года между закрытым акционерным обществом "Саратовоблжилстрой" (Арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Северный" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее договор аренды), в соответствии с которым Арендодатель обязался передать Арендатору, а Арендатор принять в аренду нежилое помещение по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора, для использования под офис, что соответствует п. 1.2 договора.
01 августа 2006 года между закрытым акционерным обществом "Саратовоблжилстрой" (Арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Северный" (Арендатор) подписан акт N 1 приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, в соответствии с которым, на основании договора аренды от 01 августа 2006 г. Арендодатель (собственник) передал Арендатору во временное пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6.
Согласно п. 3.1 договора Арендатор обязался в срок до 25 июля 2007 года производить арендные платежи в общей сумме 1 739 000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость.
Поскольку арендатор по истечению срока установленного договором срока арендные платежи не внес, ЗАО "Саратовоблжилстрой" счел ответчика нарушившим договорные обязательства и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатором нарушены положения ст. ст. 309, 310 АПК РФ и удовлетворил первоначальный иск.
Оценивая представленный договор, суд первой инстанции сделал вывод о том, что в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По мнению суда, подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.
Вывод суда первой инстанции о заключенности договора не соответствует нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Как правильно указал суд, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Между тем, из договора аренды от 01 августа 2006 г. следует, что в аренду передается нежилое помещение по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 без указания площади помещения.
Из акта приема-передачи нежилого помещения (здания), являющегося приложением N 1 к договору аренды от 01 августа 2006 г., не представляется возможным установить намерения сторон и факт передачи нежилого помещения либо здания. Сторонами не подчеркнут (не вычеркнут) объект (нежилое помещение либо здание), передаваемый по акту, не указана площадью объекта аренды.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что Арендатору во временное пользование передано нежилое здание по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, противоречат условиям договора аренды, содержанию акта приема-передачи и фактическим обстоятельствам дела.
Если согласиться с выводами суда в той части, что в аренду передано здание, то какое из трех зданий, расположенных по спорному адресу было передано в аренду, суд не установил.
Из материалов дела следует, что по указанному адресу находится производственная база, состоящая из нескольких зданий (объектов недвижимости). Так, согласно постановлению администрации г. Саратова от 12 мая 1995 года N 222-126 ТОО "СМУ-2" "Саратовоблжилстрой" в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью О,1597 га, фактически занимаемый производственной базой по Деловому тупику, 6 в Ленинском районе.
Согласно справке Саратовского городского отделения Саратовского филиала "ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 08 апреля 2008 года N 1523 и выкопировке из плата БТИ по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 находится комплекс объектов нежилого фонда, состоящий из отдельно стоящих объектов. За правообладателем, ЗАО "Саратовоблжилстрой" зарегистрированы литеры А, А1, В и И. Литер И находится в отдельно стоящем здании от здания, в котором находятся литеры А, А1 и В, что объективно позволяет сделать вывод о том, что по указанному выше адресу находятся отдельно стоящие здания, принадлежащие ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Таким образом, несостоятелен вывод суда о том, что в договоре аренды от 01 августа 2006 года указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. Данные, определяющее расположение недвижимости на соответствующем земельном участке в материалах дела отсутствуют.
Суд первой инстанции ошибочно сослался на то, что доказательств, свидетельствующих о том, что по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, имеется иное строение с аналогичным адресом ответчиком не представлено. Такие доказательства в материалы дела представлены, однако суд не дал им соответствующей оценки, как это сделано выше.
Отсутствие в Управлении Росреестра по Саратовской области государственной регистрации за ЗАО "Саратовоблжилстрой" на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, не свидетельствует об отсутствии каких-либо прав в отношении данного имущества у истца, арендодателя по договору аренды.
Как следует из материалов дела, объекты, в совокупности составляющие производственную базу, находились на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование ТОО "СМУ-2" "Саратовоблжилстрой" в 1995 году, т.е. до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Представление истцом свидетельства о собственности на производственное здание от 23 декабря 1999 года (том 2, л.д. 84) не опровергает того обстоятельства, что по спорному адресу находится производственная база, состоящая из нескольких зданий, что объективно подтверждается иными документами, представленными суду первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции в целях восполнения доказательственной базы предложил сторонам представить сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 6, доказательства возврата объекта недвижимости от арендатора арендодателю, несения расходов по содержанию объекта недвижимости, о чем принято определение от 17 октября 2011 года.
Во исполнения определения суда от 17 октября 2011 года дополнительно каких-либо доказательств представлено не было.
Вместе с тем, в судебном заседании представитель истца подтвердил, что по указанному адресу находится производственная база, а не отдельно стоящее здание, и в аренду ответчику была передана вся производственная база.
Пояснения представителя истца согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами. Однако, исходя из условий договора, целью сдачи имущества в аренду было его использование под офис. Необходимость получения в аренду производственной базы и ее использование под офис жилищно-строительным кооперативом, лицом, не осуществляющем коммерческую деятельность, материалами дела не установлена.
Определяя действительную волю сторон в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что целью получения в аренду нежилого помещения являлось его использование под офис, но никак не использование с целью осуществления производственной деятельности, что прямо противоречит организационно-правовой форме юридического лица.
В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на 01 августа 2006 г. жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
Согласно п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Истец не представил доказательств того, что по указанному адресу объекты, в совокупности составляющие производственную базу, принадлежат иным лицам.
Сославшись на Постановление Администрации города Саратова от 12.05.1994 г. ТОО "СМУ-2 "Саратовжилстрой" (ныне ЗАО "Саратовоблжилстрой") о предоставлении земельного участка площадью 0.1597 га. в бессрочное пользование, фактически занимаемого производственной базой по Деловому тупику, 6 в Ленинском районе, на государственный акт N САР 39-04:001088, Постановление Администрации города Саратова N 2\\111 от 10.11.1993 г. о присвоении зданию базы СМУ-2, расположенному по Деловому тупику (район 2-й дачной) почтового адреса: 410033, г. Саратов, Деловой тупик, д. 6; справку Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" N 1523 от 08.04. 2008 г., содержащую характеристики объекта, расположенного по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6, суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что по указанному адресу находится только имущество, переданное в аренду ответчику.
Так, по указанному адресу находится производственная база, а указанная база в аренду ЖСК "Северный" по договору аренды от 01 августа 2006 года не передавалась. Из текста договора, акта приема-передачи нежилого помещения это не следует. Иных доказательств, позволяющих сделать вывод о передаче в аренду производственной базы (комплекса объектов недвижимости), суду не представлено.
Такими доказательствами могли бы быть акт возврата имущества с указанием объекта аренды, возвращаемого арендодателю, доказательства фактического использования производственной базы арендатором, заключение договоров на поставку энергоресурсов, воды, отвод сточных вод, уборку территории, вывоз отходов, охрану территории, оплату телефонной связи и т.п.
Ответчик арендные платежи во исполнение указанного договора с 01 августа 2006 года по настоящее время не вносил. Доказательств несения ответчиком бремени содержания объекта аренды суду не представлено.
Доказательств расторжения договора аренды, возврата имущества истец не представил. С иском о взыскании арендной платы за период с 26 июля 2007 г. по настоящее время не обращался.
Так как, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами гражданско-правового договора, а фактическое пользование ответчиком имуществом (двумя емкостями) не доказано, во взыскании арендной платы в сумме 1 739 000 руб. за период с 01 августа 2006 года по 25 июля 2007 г. с ЖСК "Северный" следует отказать.
Решение судом первой инстанции принято с нарушением норм материального права, регулирующих вопросы заключения гражданско-правового договора аренды. Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а, напротив, опровергаются ими.
Апелляционная жалоба ЖСК "Северный" подлежит удовлетворению.
Признав решение в обжалуемой части подлежащим отмене, суд принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой".
Решая вопрос о распределении судебных расходов по первой инстанции по первоначальному иску, суд относит их на ЗАО "Саратовоблжилстрой" в сумме 30 390 руб.
Учитывая, что при подаче иска ЗАО "Саратовоблжилстрой была уплачена государственная пошлина в сумме 4 000 руб., государственная пошлина в сумме 26 390 руб. подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. суд взыскивает с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу ЖСК "Северный".
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 августа 2011 г. по делу N А57-9042/2011 в обжалуемой части - в части взыскания с ЖСК "Северный" в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" арендной платы в сумме 1 739 000 рублей, расходов по государственной пошлине в сумме 4 000 руб., в части взыскания с ЖСК "Северный" в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 26 390 руб. отменить. Принять в указанной части по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска ЗАО "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) к ЖСК "Северный" (г. Саратов) о взыскании арендной платы в сумме 1 739 000 рублей отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (г. Саратов) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в сумме 26 390 руб. (двадцать шесть тысяч триста девяносто руб.).
Взыскать с закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" в пользу жилищно-строительного кооператива "Северный" (г. Саратов) расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб. (две тысячи руб.).
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.Г.ВЕРЯСКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)