Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кужаровой Н.И., судей Афанасьева С.В. и Марьянковой Н.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Районная управляющая компания" Ноговицыной О.Н. (доверенность от 05.01.2011), от администрации Мяксинского сельского поселения Кирилловой Е.В. (доверенность от 15.11.2011), от администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области Соловьева В.А. (доверенность от 08.12.2011), рассмотрев 13.09.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Районная управляющая компания" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10.04.2012 (судья Корепин С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А13-9436/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Районная управляющая компания", место нахождения: 162601, Вологодская область, город Череповец, Красная улица, дом 4, ОГРН 1083536000393 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации Мяксинского сельского поселения, место нахождения: 162646, Вологодская область, Череповецкий район, село Мякса, улица 70 лет Октября, дом 3, ОГРН 1053500558980 (далее - администрация Мяксинского поселения), и администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области, место нахождения: 162612, Вологодская область, город Череповец, Первомайская улица, дом 58, офис 34, ОГРН 1023502294947 (далее - администрация Череповецкого района), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать 98 308,09 руб. разницы между внесенной нанимателями жилых помещений платой за содержание общего имущества многоквартирных домом и платой, установленной договорами от 01.08.2008, а также 518,17 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 02.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений администрации Череповецкого района, место нахождения: 162612, Вологодская область, город Череповец, Первомайская улица, дом 58, ОГРН 1033500887562 (далее - Комитет).
Решением от 10.04.2012 с муниципального образования "Череповецкий муниципальный район" в лице администрации Череповецкого района в пользу Общества взыскано 19 984,43 руб. задолженности и 105,33 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; в остальной части иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 решение от 10.04.2012 в части удовлетворения иска отменено, в этой части в иске отказано; в остальной части решение от 10.04.2012 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, просит отменить названные решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, ответчики в силу закона и договоров от 01.08.2008 обязаны погасить задолженность, образовавшуюся в результате неоплаты нанимателями жилых помещений услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов и коммунальных услуг.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители администраций Череповецкого района и Мяксинского поселения возражали против ее удовлетворения.
Комитет надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, Комитет по договору от 11.01.2006 N 01-ж (далее - договор N 01-ж) передал с 01.01.2006 в безвозмездное пользование администрации Мяксинского поселения 70 квартир, расположенных в многоквартирных домах на территории села Мякса Череповецкого района Вологодской области, для обеспечения реализации прав малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, содержания муниципального жилищного фонда, а также решения иных вопросов в отношении передаваемых помещений.
В соответствии с пунктами 1.1, 3.3.18, 3.3.7 договора N 01-ж передаваемые жилые помещения являются собственностью Череповецкого муниципального района и передача жилых помещений не влечет передачу права собственности на них. Администрация Мяксинского поселения обязана принимать участие в решении вопросов о выборе способа управления многоквартирными домами, в которых расположены переданные в опосредованное пользование жилые помещения, и в зависимости от выбранного способа управления принимать соответствующее участие в управлении данными домами. Администрация Мяксинского поселения обязана заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями для предоставления жилищно-коммунальных услуг в муниципальные жилые помещения.
Решением собственников помещений многоквартирных домов N 1 и 6, расположенных на улице 70 лет Октября в селе Мякса Череповецкого района Вологодской области, Общество избрано управляющей организацией.
От имени собственника неприватизированных квартир, расположенных в домах N 1 и 6, договоры на управление многоквартирными домами от 01.08.2008 с Обществом подписал представитель администрации Мяксинского поселения (далее - договоры на управление).
На основании договора социального найма от 23.12.2010 N 6 двухкомнатная квартира N 9, расположенная в доме N 1 по ул. 70 лет Октября, администрацией Череповецкого района передана в пользование Серяковой Елене Александровне.
В соответствии с договором социального найма от 19.03.2008 N 38 администрация Череповецкого района передала Васильевой Е.В. в бессрочное владение и пользование трехкомнатную квартиру N 3, расположенную в доме N 6 по ул. 70 лет Октября.
Администрация Мяксинского поселения и Общество 01.01.2010 и 01.01.2011 заключили агентские договоры N 5, по которым Общество (агент) обязалось совершать от своего имени, но за счет администрации Мяксинского поселения (принципала) действия по сбору платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем) с жителей сельского поселения, а принципал обязался возместить агенту расходы за оказываемые услуги (вознаграждение).
Общество, ссылаясь на неоплату услуг по содержанию многоквартирных домов N 1 и 6 и коммунальных услуг, начисленных по квартирам N 3 и 9 за период с мая 2009 года по июль 2011 года, обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с администрации Мяксинского поселения задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, а при недостаточности средств или при отказе погасить задолженность - с администрации Череповецкого района.
Суд первой инстанции взыскал с администрации Череповецкого района как собственника квартир N 3 и 9 расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга, в остальной части иска отказал.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку спорные квартиры N 3 и 9 переданы в пользование по договорам социального найма, то у органов местного самоуправления нет обязанности по оплате содержания общего имущества многоквартирных домов, в которых расположены названные квартиры, а также коммунальных услуг, оказанных нанимателям, в связи с чем отменил решение от 10.04.2012 и отказал в иске полностью.
Этот вывод суда апелляционной инстанции не основан на нормах действующего законодательства и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
Пунктом 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии со статьей 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям; жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Из материалов дела следует, что квартиры N 3 и 9 находятся в собственности Череповецкого муниципального района и передача названных жилых помещений Мяксинскому сельскому поселению не изменила их титульного собственника (пункт 1.1 договора N 01-ж).
При этом по договору N 01-ж Мяксинскому сельскому поселению была передана часть полномочий собственника, в том числе право на заключение от имени собственника жилых помещений договоров управления и договоров социального найма.
Согласно разделу 4 договоров от 01.08.2008 управления многоквартирными домами N 1 и 6 собственник жилых помещений обязался вносить плату за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту помещений, а также за коммунальные услуги на расчетный счет или в кассу управляющей организации не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Из договоров социального найма, заключенных главой Мяксинского сельского поселения от имени собственника - администрации Череповецкого района, следует, что наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а наниматель обязан уплатить наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, за нарушение сроков внесения платы.
С учетом названных документов, лицом, обязанным погасить задолженность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг по квартирам N 3 и 9, является собственник - муниципальное образование "Череповецкий район".
Согласно дополнительным соглашениям от 23.12.2010 к договорам социального найма наниматель обязан вносить плату за содержание, ремонт и коммунальные услуги управляющей организации ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим.
При этом, установив обязанность нанимателя вносить плату непосредственно Обществу, собственник жилых помещений не изменил условий договоров управления и не перестал быть лицом, обязанным в установленный срок вносить Обществу плату за содержание, ремонт общедомового имущества и за коммунальные услуги, а также нести ответственность за нарушение этого срока.
Общество настаивает на взыскании той части платы (за найм, содержание и ремонт жилищного фонда, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализацию), которая не внесена ни нанимателем, ни собственником, ни представителем собственника жилых помещений.
При таком положении вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для возложения на собственника квартир N 3 и 9 обязанности оплатить услуги по содержанию, ремонту общедомового имущества и коммунальным услугам опровергается материалами дела и не соответствует нормам действующего законодательства.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что возложение собственником обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества на другое лицо (арендатора, нанимателя) не освобождает собственника от исполнения этой обязанности, в связи с чем обоснованно взыскал с администрации Череповецкого района 19 984,43 руб. задолженности по оплате содержания и ремонта общедомового имущества. Суд также правомерно исключил из задолженности плату за найм, поскольку ее получателем является наймодатель.
Вместе с тем суд первой инстанции принял во внимание недостатки оформления договоров управления, пришел к выводу об их незаключенности и отказал в остальной части иска, ссылаясь на обязанность нанимателей перечислять Обществу плату за коммунальные услуги в соответствии с частью 4 статьи 155 ЖК РФ.
Однако названные договоры содержат все необходимые для этого вида договора условия. В ходе рассмотрения дела стороны не ссылались на наличие правовой неопределенности в отношении компетенции лиц, заключивших эти договоры, перечня и объема оказываемых услуг, их стоимости и порядка расчетов. У суда не имелось оснований для признания договоров управления незаключенными.
При таком положении спор по настоящему делу подлежит разрешению с учетом правоотношений сторон, регулируемых в том числе договорами управления.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит оценить имеющиеся в материалах дела, а также вновь представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, разрешить спор с учетом правоотношений сторон, установленных договорами, и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 10.04.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 по делу N А13-9436/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Председательствующий
Н.И.КУЖАРОВА
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 20.09.2012 ПО ДЕЛУ N А13-9436/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2012 г. по делу N А13-9436/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кужаровой Н.И., судей Афанасьева С.В. и Марьянковой Н.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Районная управляющая компания" Ноговицыной О.Н. (доверенность от 05.01.2011), от администрации Мяксинского сельского поселения Кирилловой Е.В. (доверенность от 15.11.2011), от администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области Соловьева В.А. (доверенность от 08.12.2011), рассмотрев 13.09.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Районная управляющая компания" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10.04.2012 (судья Корепин С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А13-9436/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Районная управляющая компания", место нахождения: 162601, Вологодская область, город Череповец, Красная улица, дом 4, ОГРН 1083536000393 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации Мяксинского сельского поселения, место нахождения: 162646, Вологодская область, Череповецкий район, село Мякса, улица 70 лет Октября, дом 3, ОГРН 1053500558980 (далее - администрация Мяксинского поселения), и администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области, место нахождения: 162612, Вологодская область, город Череповец, Первомайская улица, дом 58, офис 34, ОГРН 1023502294947 (далее - администрация Череповецкого района), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать 98 308,09 руб. разницы между внесенной нанимателями жилых помещений платой за содержание общего имущества многоквартирных домом и платой, установленной договорами от 01.08.2008, а также 518,17 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 02.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений администрации Череповецкого района, место нахождения: 162612, Вологодская область, город Череповец, Первомайская улица, дом 58, ОГРН 1033500887562 (далее - Комитет).
Решением от 10.04.2012 с муниципального образования "Череповецкий муниципальный район" в лице администрации Череповецкого района в пользу Общества взыскано 19 984,43 руб. задолженности и 105,33 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; в остальной части иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 решение от 10.04.2012 в части удовлетворения иска отменено, в этой части в иске отказано; в остальной части решение от 10.04.2012 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, просит отменить названные решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, ответчики в силу закона и договоров от 01.08.2008 обязаны погасить задолженность, образовавшуюся в результате неоплаты нанимателями жилых помещений услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов и коммунальных услуг.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители администраций Череповецкого района и Мяксинского поселения возражали против ее удовлетворения.
Комитет надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, Комитет по договору от 11.01.2006 N 01-ж (далее - договор N 01-ж) передал с 01.01.2006 в безвозмездное пользование администрации Мяксинского поселения 70 квартир, расположенных в многоквартирных домах на территории села Мякса Череповецкого района Вологодской области, для обеспечения реализации прав малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, содержания муниципального жилищного фонда, а также решения иных вопросов в отношении передаваемых помещений.
В соответствии с пунктами 1.1, 3.3.18, 3.3.7 договора N 01-ж передаваемые жилые помещения являются собственностью Череповецкого муниципального района и передача жилых помещений не влечет передачу права собственности на них. Администрация Мяксинского поселения обязана принимать участие в решении вопросов о выборе способа управления многоквартирными домами, в которых расположены переданные в опосредованное пользование жилые помещения, и в зависимости от выбранного способа управления принимать соответствующее участие в управлении данными домами. Администрация Мяксинского поселения обязана заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями для предоставления жилищно-коммунальных услуг в муниципальные жилые помещения.
Решением собственников помещений многоквартирных домов N 1 и 6, расположенных на улице 70 лет Октября в селе Мякса Череповецкого района Вологодской области, Общество избрано управляющей организацией.
От имени собственника неприватизированных квартир, расположенных в домах N 1 и 6, договоры на управление многоквартирными домами от 01.08.2008 с Обществом подписал представитель администрации Мяксинского поселения (далее - договоры на управление).
На основании договора социального найма от 23.12.2010 N 6 двухкомнатная квартира N 9, расположенная в доме N 1 по ул. 70 лет Октября, администрацией Череповецкого района передана в пользование Серяковой Елене Александровне.
В соответствии с договором социального найма от 19.03.2008 N 38 администрация Череповецкого района передала Васильевой Е.В. в бессрочное владение и пользование трехкомнатную квартиру N 3, расположенную в доме N 6 по ул. 70 лет Октября.
Администрация Мяксинского поселения и Общество 01.01.2010 и 01.01.2011 заключили агентские договоры N 5, по которым Общество (агент) обязалось совершать от своего имени, но за счет администрации Мяксинского поселения (принципала) действия по сбору платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем) с жителей сельского поселения, а принципал обязался возместить агенту расходы за оказываемые услуги (вознаграждение).
Общество, ссылаясь на неоплату услуг по содержанию многоквартирных домов N 1 и 6 и коммунальных услуг, начисленных по квартирам N 3 и 9 за период с мая 2009 года по июль 2011 года, обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с администрации Мяксинского поселения задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, а при недостаточности средств или при отказе погасить задолженность - с администрации Череповецкого района.
Суд первой инстанции взыскал с администрации Череповецкого района как собственника квартир N 3 и 9 расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга, в остальной части иска отказал.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку спорные квартиры N 3 и 9 переданы в пользование по договорам социального найма, то у органов местного самоуправления нет обязанности по оплате содержания общего имущества многоквартирных домов, в которых расположены названные квартиры, а также коммунальных услуг, оказанных нанимателям, в связи с чем отменил решение от 10.04.2012 и отказал в иске полностью.
Этот вывод суда апелляционной инстанции не основан на нормах действующего законодательства и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
Пунктом 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии со статьей 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям; жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Из материалов дела следует, что квартиры N 3 и 9 находятся в собственности Череповецкого муниципального района и передача названных жилых помещений Мяксинскому сельскому поселению не изменила их титульного собственника (пункт 1.1 договора N 01-ж).
При этом по договору N 01-ж Мяксинскому сельскому поселению была передана часть полномочий собственника, в том числе право на заключение от имени собственника жилых помещений договоров управления и договоров социального найма.
Согласно разделу 4 договоров от 01.08.2008 управления многоквартирными домами N 1 и 6 собственник жилых помещений обязался вносить плату за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту помещений, а также за коммунальные услуги на расчетный счет или в кассу управляющей организации не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Из договоров социального найма, заключенных главой Мяксинского сельского поселения от имени собственника - администрации Череповецкого района, следует, что наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а наниматель обязан уплатить наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, за нарушение сроков внесения платы.
С учетом названных документов, лицом, обязанным погасить задолженность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг по квартирам N 3 и 9, является собственник - муниципальное образование "Череповецкий район".
Согласно дополнительным соглашениям от 23.12.2010 к договорам социального найма наниматель обязан вносить плату за содержание, ремонт и коммунальные услуги управляющей организации ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим.
При этом, установив обязанность нанимателя вносить плату непосредственно Обществу, собственник жилых помещений не изменил условий договоров управления и не перестал быть лицом, обязанным в установленный срок вносить Обществу плату за содержание, ремонт общедомового имущества и за коммунальные услуги, а также нести ответственность за нарушение этого срока.
Общество настаивает на взыскании той части платы (за найм, содержание и ремонт жилищного фонда, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализацию), которая не внесена ни нанимателем, ни собственником, ни представителем собственника жилых помещений.
При таком положении вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для возложения на собственника квартир N 3 и 9 обязанности оплатить услуги по содержанию, ремонту общедомового имущества и коммунальным услугам опровергается материалами дела и не соответствует нормам действующего законодательства.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что возложение собственником обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества на другое лицо (арендатора, нанимателя) не освобождает собственника от исполнения этой обязанности, в связи с чем обоснованно взыскал с администрации Череповецкого района 19 984,43 руб. задолженности по оплате содержания и ремонта общедомового имущества. Суд также правомерно исключил из задолженности плату за найм, поскольку ее получателем является наймодатель.
Вместе с тем суд первой инстанции принял во внимание недостатки оформления договоров управления, пришел к выводу об их незаключенности и отказал в остальной части иска, ссылаясь на обязанность нанимателей перечислять Обществу плату за коммунальные услуги в соответствии с частью 4 статьи 155 ЖК РФ.
Однако названные договоры содержат все необходимые для этого вида договора условия. В ходе рассмотрения дела стороны не ссылались на наличие правовой неопределенности в отношении компетенции лиц, заключивших эти договоры, перечня и объема оказываемых услуг, их стоимости и порядка расчетов. У суда не имелось оснований для признания договоров управления незаключенными.
При таком положении спор по настоящему делу подлежит разрешению с учетом правоотношений сторон, регулируемых в том числе договорами управления.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит оценить имеющиеся в материалах дела, а также вновь представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, разрешить спор с учетом правоотношений сторон, установленных договорами, и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 10.04.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 по делу N А13-9436/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Председательствующий
Н.И.КУЖАРОВА
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)