Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2012
Полный текст постановления изготовлен 09.07.2012
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Петровой Е.А.,
судей Букиной И.А. и Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от Томашевской Л.А. - Сигеева Е.Н. по дов. от 15.05.2012, Томашевская Л.А., паспорт,
от ООО "СвятоГрад-Инвест" - не явился, извещен,
от ТСЖ "Пионер" - Макеева Н.С. по дов. от 26.05.2012, Анистратова Е.В. по дов. от 08.09.2011, Камынина И.В., председатель правления по протоколу N 11 от 12.10.2011,
рассмотрев 02.07.2012 в судебном заседании кассационную жалобу
Томашевской Любови Александровны
на постановление от 11.04.2012 Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Быковым В.П., Катькиной Н.Н., Мальцевым С.В.,
по заявлению Томашевской Л.А. о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 146, расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б
по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СвятоГрад-Инвест",
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011 общество с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее по тексту - ООО "СвятоГрад-Инвест", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, определением от 31.01.2012 конкурсным управляющим должника утверждена Коптелина Л.Н.
Публикация сообщения о признании должника банкротом состоялась в газете "Коммерсантъ" N 139 от 30.07.2011.
На основании определения Арбитражного суда Московской области от 26.08.2011 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 (банкротство застройщиков). Публикация сообщения о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве осуществлена в газете "Коммерсантъ" N 184 от 01.10.2011.
07.12.2011 в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" в Арбитражный суд Московской области обратилась Томашевская Любовь Александровна (далее - Томашевская Л.А., участник строительства или заявитель), которая просила признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, улица Текстильщиков, дом 7"Б" (2 этаж, N 146 общей площадью 39,8 кв. м) и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать за заявителем право собственности. В качестве ответчиков по заявлению Томашевская Л.А. указала должника-застройщика и Товарищество собственников жилья "Пионер".
Обосновывая свое заявление, Томашевская Л.А. указывала на то, что ООО "СвятоГрад-Инвест" имеет статус застройщика в соответствии с инвестиционным контрактом N 7/3-1, зарегистрированным 31.05.2004, который заключен между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, и согласно которому ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство квартала жилой застройки "ЛЕСНАЯ ОПУШКА" и жилого дома по адресу: Московская область, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 для отселения жителей "Ветхого фонда" (далее по тексту - инвестиционный контракт).
В целях реализации инвестиционного контракта между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Томашевской Л.А. как инвестором 13.07.2004 был заключен договор N 1/141 об инвестировании строительства (далее по тексту - договор N 1/141), по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось осуществить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией, оформление и передачу инвестору права собственности на однокомнатную квартиру в доме по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, вл. 7, на втором этаже, секция Б, N п/п 141 (строительный), тип слева (четвертая на площадке), общей площадью 42,5 кв. м. Плановый срок сдачи дома Государственной приемочной комиссии в договоре был определен в 4-м (четвертом) квартале 2004 года. Инвестор обязался оплатить стоимость имущественных прав в размере 28 475 долларов США.
Настаивая на удовлетворении своего заявления о признании права собственности, Томашевская Л.А. указала на полное выполнение ею обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты квартиры и невыполнение должником-застройщиком взятых на себя обязательств.
Предъявляя требования о признании за ней права собственности в качестве ответчика не только к ООО "СвятоГрад-Инвест", но и к ТСЖ "Пионер", Томашевская указала на то, что 13.04.2010 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту (далее по тексту - дополнительное соглашение N 2), по которому ООО "СвятоГрад-Инвест" передало все свои права и обязанности по инвестиционному контракту новому инвестору-застройщику - ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б".
Томашевская Л.А. сослалась на то, что именно Товариществом собственников жилья "Пионер" было завершено строительство жилого дома, и 22.12.2010 Администрацией г/п Октябрьский Люберецкого района Московской области подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако ТСЖ "Пионер" не признает требований заявителя, поскольку Томашевская Л.А. не вносила дополнительных средств на достройку жилого дома в соответствии с пунктом 2.2.7 дополнительного соглашения, что, по мнению заявителя, является необоснованным, так как ею выполнены все обязательства по договору N 1/141 до заключения дополнительного соглашения N 2.
В отзыве конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" заявление Томашевской Л.А. поддержано, факт поступления денежных средств в полном объеме по договору N 1/141 от Томашевской Л.А. подтвержден.
В отзыве ТСЖ "Пионер" на заявление Томашевской Л.А. указывалось на необоснованность ее требований, поскольку внесение дополнительных взносов на достройку дома основано не только на пункте 2.2.7 дополнительного соглашения N 2, но и на решении общего собрания будущих собственников помещений от 12.08.2010, акт приема-передачи помещений между ТСЖ "Пионер" и Томашевской Л.А. не подписан, так как заявитель не участвовала в достройке дома, соответственно, за нею не может быть признано право собственности.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 заявление Томашевской Л.А. о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру N 146 общей площадью 39,8 кв. м, расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", удовлетворено.
Суд первой инстанции руководствовался нормами статей 252, 309, 310, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 201.8 Закона о банкротстве и исходил из обстоятельств выполнения Томашевской Л.А. обязательств по оплате помещений в установленный договором N 1/141 срок и невыполнения ООО "СвятоГрад-Инвест" обязательств перед Томашевской Л.А., при том, что жилой дом введен 22.12.2010 в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 определение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Суд апелляционной инстанции, также установив надлежащее выполнение Томашевской Л.А. обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты квартиры и невыполнение ООО "СвятоГрад-Инвест" взятых на себя обязательств по строительству дома и его сдачи в четвертом квартале 2004 года, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за Томашевской Л.А. права собственности на помещение, поскольку в нарушение пункта 2.2.7 дополнительного соглашения N 2, которое не признано недействительным, Томашевская Л.А. не вносила дополнительные средства на достройку дома, необходимость внесения которых подтверждена и решением общего собрания собственников.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, Томашевская Л.А. обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставив в силе определение суда первой инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права (статьи 308, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации), выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как судом не учтено, что заявитель не является стороной дополнительного соглашения N 2, его заключение обязанностей для Томашевской Л.А. не породило.
По мнению Томашевской Л.А., не соответствует нормам гражданского законодательства вывод суда апелляционной инстанции о том, что если физическое лицо не внесло добровольных взносов третьему лицу вне рамок каких-либо обязательств, выполнив при этом полностью свои обязательства по договору с должником, то оно не может быть собственником спорного имущества; судом апелляционной инстанции оставлен без внимания тот факт, что представленный в качестве доказательства протокол не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств; дополнительное соглашение N 2 является недействительным, как противоречащее положениям статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Томашевская Л.А., как кредитор, не давала согласия на перевод обязательств ООО "СвятоГрад-Инвест" (должника) перед ней на ТСЖ "Пионер".
Томашевская Л.А., полагает, что вопрос о наличии самого права собственности не может быть поставлен в зависимость от компенсации собственником неотделимых улучшений, произведенных третьим лицом.
В отзыве ТСЖ "Пионер" на кассационную жалобу Томашевской Л.А. указано на несостоятельность ее доводов, поскольку право собственности за нею по правилам пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве может быть признано только при условии подписания передаточного акта, который ТСЖ "Пионер" с заявителем не подписывало, так как Томашевская Л.А. не вносила дополнительных средств на достройку жилого дома, а дополнительное соглашение N 2 в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.
От остальных лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы Томашевской Л.А. откладывалось с 13.06.2012 на 02.07.2012 в целях дополнительного изучения судебной коллегией всех материалов дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" и направления соответствующего запроса в Арбитражный суд Московской области.
На основании распоряжения от 25.06.2012 кассационная жалоба по делу N А41-26287/09, поступившая к производству судьи Комоловой М.В., передана на рассмотрение судье Петровой Е.А. в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (болезнью судьи Комоловой М.В.).
На основании распоряжения от 29.06.2012 для рассмотрения кассационной жалобы сформирован состав суда: председательствующий-судья Петрова Е.А., судьи Букина И.А., Ядренцева М.Д. (в связи с болезнью судьи Власенко Л.В.), рассмотрение кассационной жалобы осуществлено в судебном заседании 02.07.2012 сначала.
В судебном заседании Томашевская Л.А. и ее представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе; представители ТСЖ "Пионер" против удовлетворения жалобы возражали по доводам своего отзыва.
На вопрос судебной коллегии об обращении именно в арбитражный суд с требованием, в котором ответчиком выступает ТСЖ "Пионер", представители как заявителя, так и ТСЖ "Пионер" пояснили, что после того, как в отношении ООО "СвятоГрад-Инвест" стали применяться правила банкротства застройщика, суды общей юрисдикции (Люберецкий городской суд Московской области) стали оставлять аналогичные требованиям Томашевской Л.А. иски участников строительства без рассмотрения, при этом требования отдельно к ТСЖ "Пионер" также к производству суда общей юрисдикции не принимаются, в связи с чем участники строительства вынуждены обращаться именно в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" с исками о признании права собственности к ТСЖ "Пионер" и ООО "СвятоГрад-Инвест". Представители ТСЖ "Пионер" дополнительно пояснили, что положения статьи 208.1 Закона о банкротстве не исключают предъявления требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика к иным лицам, которые участвуют в рассмотрении этих требований и имеют все процессуальные права.
На вопрос судебной коллегии о препятствиях во взыскании с участников строительства в судебном порядке денежных средств, за счет дополнительного сбора которых достраивался жилой дом, представители ТСЖ "Пионер" подтвердили, что имеется практика судов общей юрисдикции о взыскании в пользу ТСЖ "Пионер" таких денежных средств с тех участников строительства, за которыми ранее признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте. На вопрос судебной коллегии о порядке выявления ТСЖ "Пионер" всех участников строительства, представители ТСЖ пояснили, что в ТСЖ при заключении дополнительного соглашения N 2 были переданы от застройщика все оригиналы договоров об инвестировании строительства, в том числе договор N 1/141, заключенный застройщиком с Томашевской Л.А.
Представители сторон также пояснили, что на момент заключения дополнительного соглашения N 2 жилой дом был построен на 92%, что в отношении 2/3 квартир жилого дома судом общей юрисдикции приняты вступившие в законную силу решения о признании права собственности за участниками строительства, полностью оплатившими стоимость помещений по договорам об инвестировании строительства.
Конкурсный управляющий ООО "СвятоГрад-Инвест", надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, а определение суда первой инстанции подлежащим оставлению в силе в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 5 той же статьи заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования, являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом этих требований, обладают соответствующими процессуальными правами по ознакомлению с материалами дела, представлению доказательств, возражений, пояснений и т.п.
При этом согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом седьмым главы девятой Закона о банкротстве, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Следовательно, рассмотрение в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" требований Томашевской Л.А. о признании за ней права собственности, адресованных должнику-застройщику и ТСЖ "Пионер", к которому в соответствии с дополнительным соглашением N 2 перешли все права и обязанности ООО "СвятоГрад-Инвест" в отношении жилого дома N 7"Б" по ул. Текстильщиков в поселке Октябрьский Люберецкого района Московской области, не противоречит вышеназванным положениям Закона о банкротстве.
Кроме того, участвующими в деле лицами не оспаривается, что рассмотрение аналогичных требований судами общей юрисдикции в настоящее время не осуществляется.
Материалами дела подтверждено и судами обеих инстанций установлено, что Томашевской Л.А. как участником строительства (инвестором) были полностью выполнены обязательства перед ООО "СвятоГрад-Инвест" по внесению денежных средств по договору об инвестировании N 1/141, заключенному между сторонами во исполнение инвестиционного контракта N 7/3-1, зарегистрированного 31.05.2004 и заключенного между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский, на строительство квартала жилой застройки "ЛЕСНАЯ ОПУШКА" и жилого дома для переселения жителей ветхого фонда по адресу Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", а также установлено, что застройщиком взятые на себя обязательства не выполнены, жилой дом N 7"Б" по улице Текстильщиков в предусмотренный договором срок не достроен.
Также материалами дела подтверждено и судами установлено, что до введения в отношении ООО "СвятоГрад-Инвест" 19.04.2010 процедуры наблюдения все права и обязанности по инвестиционному договору с Администрацией были переданы Товариществу собственников жилья "Пионер", то есть и те права и обязанности, которые ООО "СвятоГрад-Инвест" имело перед лицами, внесшими денежные средства по договорам об инвестировании, соответственно, права и обязанности перед Томашевской Л.А. по договору N 1/141, что подтверждено в судебном заседании суда кассационной инстанции представителями ТСЖ "Пионер", указавшими на получение ими от ООО "СвятоГрад-Инвест" оригиналов договоров об инвестировании со всеми участниками строительства, в том числе с Томашевской Л.А.
Следовательно, Томашевская Л.А. как лицо, полностью исполнившее свои обязательства по договору N 1/141 вправе предъявить соответствующие требования о признании за ней права собственности за оплаченный ею объект к новому должнику - ТСЖ "Пионер". При этом судебная коллегия кассационной инстанции полагает возможным отметить, что на момент рассмотрения судами заявления Томашевской Л.А. в ЕГРП отсутствовали сведения о правах на квартиру N 146 по адресу Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б" (уведомление N 22/007/2012-189 - л.д. 48 в томе по требованиям Томашевской Л.А.), что подтверждается материалами дела о банкротстве, в которые представлены копии свидетельств о правах собственности по квартиры в жилом доме по указанному адресу (тома 26, 27, 28 дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест"), среди которых свидетельства о праве собственности на квартиру N 146 не имеется.
Условие пункта 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 о внесении участниками строительства дополнительных взносов в случае невнесения участником строительства, ранее выполнившим все обязательства по договору об инвестировании в полном объеме, дополнительных денежных средств, не может, по мнению судебной коллегии кассационной инстанции, препятствовать признанию за участником строительства права собственности на объект недвижимости, поскольку не лишает возможности нового застройщика (ТСЖ "Пионер") требовать компенсации своих расходов по достройке жилого дома в самостоятельном порядке.
Данный вывод судебная коллегия кассационной инстанции делает с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, материалами которого подтверждено, что на момент заключения дополнительного соглашения N 2 строительство жилого дома N 7"Б" по улице Текстильщиков было завершено на 92%, следовательно, решение об отказе в признании права собственности за участником строительства, за счет средств которого объект был построен практически полностью, не отвечает принципу разумности и справедливости.
Доводы о недействительности дополнительного соглашения N 2 не могут быть предметом проверки в рамках рассмотрения требования одного из участников строительства о признании за ним права собственности на одну из квартир в жилом доме N 7"Б" по улице Текстильщиков, поскольку материалами дела подтверждено, что в указанном доме находится 405 квартир, в отношении большинства из которых судами общей юрисдикции приняты вступившие в законную силу решения о признании права собственности, на основании которых оформлены свидетельства о государственной регистрации права (копии представлены в материалы дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" - тома 26, 27, 28). Рассмотрение вопроса о недействительности дополнительного соглашения N 2 без участия сторон соглашения и всех заинтересованных лиц на стадии кассационного обжалования недопустимо.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявления Томашевской Л.А. подлежащим отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а определение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 подлежащим оставлению в силе в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А41-26287/09 отменить, определение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
И.А.БУКИНА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.07.2012 ПО ДЕЛУ N А41-26287/09
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2012 г. по делу N А41-26287/09
Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2012
Полный текст постановления изготовлен 09.07.2012
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Петровой Е.А.,
судей Букиной И.А. и Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от Томашевской Л.А. - Сигеева Е.Н. по дов. от 15.05.2012, Томашевская Л.А., паспорт,
от ООО "СвятоГрад-Инвест" - не явился, извещен,
от ТСЖ "Пионер" - Макеева Н.С. по дов. от 26.05.2012, Анистратова Е.В. по дов. от 08.09.2011, Камынина И.В., председатель правления по протоколу N 11 от 12.10.2011,
рассмотрев 02.07.2012 в судебном заседании кассационную жалобу
Томашевской Любови Александровны
на постановление от 11.04.2012 Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Быковым В.П., Катькиной Н.Н., Мальцевым С.В.,
по заявлению Томашевской Л.А. о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 146, расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б
по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СвятоГрад-Инвест",
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011 общество с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее по тексту - ООО "СвятоГрад-Инвест", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, определением от 31.01.2012 конкурсным управляющим должника утверждена Коптелина Л.Н.
Публикация сообщения о признании должника банкротом состоялась в газете "Коммерсантъ" N 139 от 30.07.2011.
На основании определения Арбитражного суда Московской области от 26.08.2011 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 (банкротство застройщиков). Публикация сообщения о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве осуществлена в газете "Коммерсантъ" N 184 от 01.10.2011.
07.12.2011 в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" в Арбитражный суд Московской области обратилась Томашевская Любовь Александровна (далее - Томашевская Л.А., участник строительства или заявитель), которая просила признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, улица Текстильщиков, дом 7"Б" (2 этаж, N 146 общей площадью 39,8 кв. м) и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать за заявителем право собственности. В качестве ответчиков по заявлению Томашевская Л.А. указала должника-застройщика и Товарищество собственников жилья "Пионер".
Обосновывая свое заявление, Томашевская Л.А. указывала на то, что ООО "СвятоГрад-Инвест" имеет статус застройщика в соответствии с инвестиционным контрактом N 7/3-1, зарегистрированным 31.05.2004, который заключен между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, и согласно которому ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство квартала жилой застройки "ЛЕСНАЯ ОПУШКА" и жилого дома по адресу: Московская область, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 для отселения жителей "Ветхого фонда" (далее по тексту - инвестиционный контракт).
В целях реализации инвестиционного контракта между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Томашевской Л.А. как инвестором 13.07.2004 был заключен договор N 1/141 об инвестировании строительства (далее по тексту - договор N 1/141), по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось осуществить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией, оформление и передачу инвестору права собственности на однокомнатную квартиру в доме по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, вл. 7, на втором этаже, секция Б, N п/п 141 (строительный), тип слева (четвертая на площадке), общей площадью 42,5 кв. м. Плановый срок сдачи дома Государственной приемочной комиссии в договоре был определен в 4-м (четвертом) квартале 2004 года. Инвестор обязался оплатить стоимость имущественных прав в размере 28 475 долларов США.
Настаивая на удовлетворении своего заявления о признании права собственности, Томашевская Л.А. указала на полное выполнение ею обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты квартиры и невыполнение должником-застройщиком взятых на себя обязательств.
Предъявляя требования о признании за ней права собственности в качестве ответчика не только к ООО "СвятоГрад-Инвест", но и к ТСЖ "Пионер", Томашевская указала на то, что 13.04.2010 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту (далее по тексту - дополнительное соглашение N 2), по которому ООО "СвятоГрад-Инвест" передало все свои права и обязанности по инвестиционному контракту новому инвестору-застройщику - ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б".
Томашевская Л.А. сослалась на то, что именно Товариществом собственников жилья "Пионер" было завершено строительство жилого дома, и 22.12.2010 Администрацией г/п Октябрьский Люберецкого района Московской области подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако ТСЖ "Пионер" не признает требований заявителя, поскольку Томашевская Л.А. не вносила дополнительных средств на достройку жилого дома в соответствии с пунктом 2.2.7 дополнительного соглашения, что, по мнению заявителя, является необоснованным, так как ею выполнены все обязательства по договору N 1/141 до заключения дополнительного соглашения N 2.
В отзыве конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" заявление Томашевской Л.А. поддержано, факт поступления денежных средств в полном объеме по договору N 1/141 от Томашевской Л.А. подтвержден.
В отзыве ТСЖ "Пионер" на заявление Томашевской Л.А. указывалось на необоснованность ее требований, поскольку внесение дополнительных взносов на достройку дома основано не только на пункте 2.2.7 дополнительного соглашения N 2, но и на решении общего собрания будущих собственников помещений от 12.08.2010, акт приема-передачи помещений между ТСЖ "Пионер" и Томашевской Л.А. не подписан, так как заявитель не участвовала в достройке дома, соответственно, за нею не может быть признано право собственности.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 заявление Томашевской Л.А. о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру N 146 общей площадью 39,8 кв. м, расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", удовлетворено.
Суд первой инстанции руководствовался нормами статей 252, 309, 310, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 201.8 Закона о банкротстве и исходил из обстоятельств выполнения Томашевской Л.А. обязательств по оплате помещений в установленный договором N 1/141 срок и невыполнения ООО "СвятоГрад-Инвест" обязательств перед Томашевской Л.А., при том, что жилой дом введен 22.12.2010 в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 определение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Суд апелляционной инстанции, также установив надлежащее выполнение Томашевской Л.А. обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты квартиры и невыполнение ООО "СвятоГрад-Инвест" взятых на себя обязательств по строительству дома и его сдачи в четвертом квартале 2004 года, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за Томашевской Л.А. права собственности на помещение, поскольку в нарушение пункта 2.2.7 дополнительного соглашения N 2, которое не признано недействительным, Томашевская Л.А. не вносила дополнительные средства на достройку дома, необходимость внесения которых подтверждена и решением общего собрания собственников.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, Томашевская Л.А. обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставив в силе определение суда первой инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права (статьи 308, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации), выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как судом не учтено, что заявитель не является стороной дополнительного соглашения N 2, его заключение обязанностей для Томашевской Л.А. не породило.
По мнению Томашевской Л.А., не соответствует нормам гражданского законодательства вывод суда апелляционной инстанции о том, что если физическое лицо не внесло добровольных взносов третьему лицу вне рамок каких-либо обязательств, выполнив при этом полностью свои обязательства по договору с должником, то оно не может быть собственником спорного имущества; судом апелляционной инстанции оставлен без внимания тот факт, что представленный в качестве доказательства протокол не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств; дополнительное соглашение N 2 является недействительным, как противоречащее положениям статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Томашевская Л.А., как кредитор, не давала согласия на перевод обязательств ООО "СвятоГрад-Инвест" (должника) перед ней на ТСЖ "Пионер".
Томашевская Л.А., полагает, что вопрос о наличии самого права собственности не может быть поставлен в зависимость от компенсации собственником неотделимых улучшений, произведенных третьим лицом.
В отзыве ТСЖ "Пионер" на кассационную жалобу Томашевской Л.А. указано на несостоятельность ее доводов, поскольку право собственности за нею по правилам пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве может быть признано только при условии подписания передаточного акта, который ТСЖ "Пионер" с заявителем не подписывало, так как Томашевская Л.А. не вносила дополнительных средств на достройку жилого дома, а дополнительное соглашение N 2 в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.
От остальных лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы Томашевской Л.А. откладывалось с 13.06.2012 на 02.07.2012 в целях дополнительного изучения судебной коллегией всех материалов дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" и направления соответствующего запроса в Арбитражный суд Московской области.
На основании распоряжения от 25.06.2012 кассационная жалоба по делу N А41-26287/09, поступившая к производству судьи Комоловой М.В., передана на рассмотрение судье Петровой Е.А. в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (болезнью судьи Комоловой М.В.).
На основании распоряжения от 29.06.2012 для рассмотрения кассационной жалобы сформирован состав суда: председательствующий-судья Петрова Е.А., судьи Букина И.А., Ядренцева М.Д. (в связи с болезнью судьи Власенко Л.В.), рассмотрение кассационной жалобы осуществлено в судебном заседании 02.07.2012 сначала.
В судебном заседании Томашевская Л.А. и ее представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе; представители ТСЖ "Пионер" против удовлетворения жалобы возражали по доводам своего отзыва.
На вопрос судебной коллегии об обращении именно в арбитражный суд с требованием, в котором ответчиком выступает ТСЖ "Пионер", представители как заявителя, так и ТСЖ "Пионер" пояснили, что после того, как в отношении ООО "СвятоГрад-Инвест" стали применяться правила банкротства застройщика, суды общей юрисдикции (Люберецкий городской суд Московской области) стали оставлять аналогичные требованиям Томашевской Л.А. иски участников строительства без рассмотрения, при этом требования отдельно к ТСЖ "Пионер" также к производству суда общей юрисдикции не принимаются, в связи с чем участники строительства вынуждены обращаться именно в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" с исками о признании права собственности к ТСЖ "Пионер" и ООО "СвятоГрад-Инвест". Представители ТСЖ "Пионер" дополнительно пояснили, что положения статьи 208.1 Закона о банкротстве не исключают предъявления требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика к иным лицам, которые участвуют в рассмотрении этих требований и имеют все процессуальные права.
На вопрос судебной коллегии о препятствиях во взыскании с участников строительства в судебном порядке денежных средств, за счет дополнительного сбора которых достраивался жилой дом, представители ТСЖ "Пионер" подтвердили, что имеется практика судов общей юрисдикции о взыскании в пользу ТСЖ "Пионер" таких денежных средств с тех участников строительства, за которыми ранее признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте. На вопрос судебной коллегии о порядке выявления ТСЖ "Пионер" всех участников строительства, представители ТСЖ пояснили, что в ТСЖ при заключении дополнительного соглашения N 2 были переданы от застройщика все оригиналы договоров об инвестировании строительства, в том числе договор N 1/141, заключенный застройщиком с Томашевской Л.А.
Представители сторон также пояснили, что на момент заключения дополнительного соглашения N 2 жилой дом был построен на 92%, что в отношении 2/3 квартир жилого дома судом общей юрисдикции приняты вступившие в законную силу решения о признании права собственности за участниками строительства, полностью оплатившими стоимость помещений по договорам об инвестировании строительства.
Конкурсный управляющий ООО "СвятоГрад-Инвест", надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, а определение суда первой инстанции подлежащим оставлению в силе в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 5 той же статьи заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования, являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом этих требований, обладают соответствующими процессуальными правами по ознакомлению с материалами дела, представлению доказательств, возражений, пояснений и т.п.
При этом согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом седьмым главы девятой Закона о банкротстве, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Следовательно, рассмотрение в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" требований Томашевской Л.А. о признании за ней права собственности, адресованных должнику-застройщику и ТСЖ "Пионер", к которому в соответствии с дополнительным соглашением N 2 перешли все права и обязанности ООО "СвятоГрад-Инвест" в отношении жилого дома N 7"Б" по ул. Текстильщиков в поселке Октябрьский Люберецкого района Московской области, не противоречит вышеназванным положениям Закона о банкротстве.
Кроме того, участвующими в деле лицами не оспаривается, что рассмотрение аналогичных требований судами общей юрисдикции в настоящее время не осуществляется.
Материалами дела подтверждено и судами обеих инстанций установлено, что Томашевской Л.А. как участником строительства (инвестором) были полностью выполнены обязательства перед ООО "СвятоГрад-Инвест" по внесению денежных средств по договору об инвестировании N 1/141, заключенному между сторонами во исполнение инвестиционного контракта N 7/3-1, зарегистрированного 31.05.2004 и заключенного между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский, на строительство квартала жилой застройки "ЛЕСНАЯ ОПУШКА" и жилого дома для переселения жителей ветхого фонда по адресу Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", а также установлено, что застройщиком взятые на себя обязательства не выполнены, жилой дом N 7"Б" по улице Текстильщиков в предусмотренный договором срок не достроен.
Также материалами дела подтверждено и судами установлено, что до введения в отношении ООО "СвятоГрад-Инвест" 19.04.2010 процедуры наблюдения все права и обязанности по инвестиционному договору с Администрацией были переданы Товариществу собственников жилья "Пионер", то есть и те права и обязанности, которые ООО "СвятоГрад-Инвест" имело перед лицами, внесшими денежные средства по договорам об инвестировании, соответственно, права и обязанности перед Томашевской Л.А. по договору N 1/141, что подтверждено в судебном заседании суда кассационной инстанции представителями ТСЖ "Пионер", указавшими на получение ими от ООО "СвятоГрад-Инвест" оригиналов договоров об инвестировании со всеми участниками строительства, в том числе с Томашевской Л.А.
Следовательно, Томашевская Л.А. как лицо, полностью исполнившее свои обязательства по договору N 1/141 вправе предъявить соответствующие требования о признании за ней права собственности за оплаченный ею объект к новому должнику - ТСЖ "Пионер". При этом судебная коллегия кассационной инстанции полагает возможным отметить, что на момент рассмотрения судами заявления Томашевской Л.А. в ЕГРП отсутствовали сведения о правах на квартиру N 146 по адресу Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б" (уведомление N 22/007/2012-189 - л.д. 48 в томе по требованиям Томашевской Л.А.), что подтверждается материалами дела о банкротстве, в которые представлены копии свидетельств о правах собственности по квартиры в жилом доме по указанному адресу (тома 26, 27, 28 дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест"), среди которых свидетельства о праве собственности на квартиру N 146 не имеется.
Условие пункта 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 о внесении участниками строительства дополнительных взносов в случае невнесения участником строительства, ранее выполнившим все обязательства по договору об инвестировании в полном объеме, дополнительных денежных средств, не может, по мнению судебной коллегии кассационной инстанции, препятствовать признанию за участником строительства права собственности на объект недвижимости, поскольку не лишает возможности нового застройщика (ТСЖ "Пионер") требовать компенсации своих расходов по достройке жилого дома в самостоятельном порядке.
Данный вывод судебная коллегия кассационной инстанции делает с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, материалами которого подтверждено, что на момент заключения дополнительного соглашения N 2 строительство жилого дома N 7"Б" по улице Текстильщиков было завершено на 92%, следовательно, решение об отказе в признании права собственности за участником строительства, за счет средств которого объект был построен практически полностью, не отвечает принципу разумности и справедливости.
Доводы о недействительности дополнительного соглашения N 2 не могут быть предметом проверки в рамках рассмотрения требования одного из участников строительства о признании за ним права собственности на одну из квартир в жилом доме N 7"Б" по улице Текстильщиков, поскольку материалами дела подтверждено, что в указанном доме находится 405 квартир, в отношении большинства из которых судами общей юрисдикции приняты вступившие в законную силу решения о признании права собственности, на основании которых оформлены свидетельства о государственной регистрации права (копии представлены в материалы дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" - тома 26, 27, 28). Рассмотрение вопроса о недействительности дополнительного соглашения N 2 без участия сторон соглашения и всех заинтересованных лиц на стадии кассационного обжалования недопустимо.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявления Томашевской Л.А. подлежащим отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а определение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 подлежащим оставлению в силе в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А41-26287/09 отменить, определение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
И.А.БУКИНА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)