Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Казанцевой Р.В. и Коробова К.Ю., рассмотрев 17.01.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилкомсервис" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010 по делу N А05-6321/2010 (судьи Хромцов В.Н., Полуянова Н.М., Дмитриевская А.А.),
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилкомсервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании недействующими отдельных положений Правил благоустройства и озеленения города Архангельска, утвержденных решением Архангельского городского Совета депутатов от 31.05.2006 N 169 (далее - Правила благоустройства), как противоречащих Гражданскому кодексу Российской Федерации, Жилищному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Закону Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Архангельской области - города Архангельска" (далее - Областной закон N 340-17-ОЗ).
Оспорены следующие положения Правил благоустройства:
- пункт 1.4 в части слов "или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления";
- пункт 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях";
- пункт 2.1.4 в части слов "и прилегающие территории";
- пункт 3.2.1 в части слов "Организации, обслуживающие жилищный фонд и";
- пункт 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории";
- пункт 4.1.3 в части слов "организации, управляющие жилищным фондом";
- пункт 4.1.4 в части слов "организации, управляющие и обслуживающие данный жилищный фонд";
- пункт 11.1.2 в части слов "и прилегающей" и "организации, осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда";
- пункт 11.4.3 в части слов "организации, осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда".
К участию в деле помимо самого Общества привлечены: Архангельский городской Совет депутатов и Мэрия города Архангельска.
Определением Арбитражного суда Архангельской области от 25.08.2010 прекращено производство по заявлению Общества о признании недействующими пункта 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях", пункта 2.1.4 в части слов "и прилегающие территории", пункта 3.2.1 в части слов "Организации, обслуживающие жилищный фонд, и", пункта 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории", пункта 4.1.4 в части слов "организации, управляющие и обслуживающие данный жилищный фонд", пункта 11.1.2 в части слов "осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда", пункта 11.4.3 в части слов "осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда" Правил благоустройства. Определение о прекращении производства по делу мотивировано тем, что названные положения Правил благоустройства оспаривались в арбитражном суде по мотиву их противоречия Гражданскому кодексу Российской Федерации и Жилищному кодексу Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью "Уютный дом - 1". Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2010 по делу N А05-21158/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.06.2010, в удовлетворении заявления обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом - 1" отказано.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010 отказано в удовлетворении заявления об оспаривании пункта 1.4 в части слов "или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления", пункта 4.1.3 в части слов "организации, управляющие жилым фондом", пункта 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях", пункта 2.1.4 в части слов "и прилегающие", пункта 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории", пункта 11.1.2 в части слов "и прилегающей" Правил благоустройства. Оспариваемые Обществом положения Правил благоустройства признаны соответствующими Гражданскому кодексу Российской Федерации, Жилищному кодексу Российской Федерации и Областному закону N 340-17-ОЗ.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что орган местного самоуправления не вправе определять границы каких-либо территорий и земельных участков, собственность на которые не разграничена.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица, а также прокурор о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность решения Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010, обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 06.10.2003 N 131-ФЗ и Уставом муниципального образования "Город Архангельск" в целях обеспечения надлежащего санитарного, экологического состояния города Архангельска, улучшения благоустроенности города утверждены Правила благоустройства, содержащие, в том числе, следующие положения.
В пункте 1.4 Правил благоустройства дано понятие владельца объекта благоустройства. Таким владельцем является лицо, которому объект благоустройства принадлежит на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления или на ином праве, предусмотренном законом.
Пунктом 2.1.3 Правил благоустройства ответственными за содержание в чистоте городских территорий, зданий, сооружений, малых архитектурных форм и других объектов благоустройства на земельных участках жилых домов и прилегающих к ним территориях установлены организации, управляющие жилищным фондом и обслуживающие жилищный фонд.
В соответствии с пунктом 2.1.4 Правил благоустройства юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны убирать отведенные и прилегающие территории своими силами или по договорам со специализированными организациями за счет собственных средств.
В силу пункта 3.3.3 Правил благоустройства организации, на отведенной и прилегающей территории которых находятся тротуары, в случае отсутствия газона, разделяющего проезжую часть улицы и тротуар, обязаны вместе с уборкой тротуара производить уборку проезжей части дороги, прилегающей к тротуару, на ширину 0,5 м. При этом снег складируется на проезжей части дороги на расстоянии 0,5 м от тротуара для дальнейшей механизированной уборки. Ширина снежного вала не должна превышать 1,0 метра с каждой стороны проезжей части. При укладке снежных валов и куч необходимо оставлять на проезжей части улиц и тротуаров, перекрестках улиц, въездов во дворы, проходов к зданиям свободные проезды шириной 3,5 метра и проходы для пешеходов шириной 2,0 метра.
Согласно пункту 4.1.3 Правил благоустройства организации, управляющие жилищным фондом, иные юридические лица, индивидуальные предприниматели, владельцы индивидуальных жилых домов обязаны заключать договоры на вывоз и размещение твердых бытовых, жидких и производственных отходов со специализированными организациями, имеющими лицензию на данный вид деятельности, организовывать место сбора твердых бытовых отходов путем оборудования контейнерной площадки или заключения договора с владельцем оборудованной контейнерной площадки.
В соответствии с пунктом 11.1.2 Правил благоустройства функции заказчика по содержанию и надлежащему уходу естественных насаждений на землях запаса, зеленых насаждений общего пользования выполняет мэрия города, а объектов зеленого хозяйства на придомовой территории (территории жилой застройки) - организации, осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда, которые соответственно: планируют и финансируют проведение работ по озеленению; обеспечивают сохранность зеленых насаждений.
Заявитель считает не соответствующими Жилищному кодексу Российской Федерации и Гражданскому кодексу Российской Федерации пункт 1.4 Правил благоустройства в части слов "или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления", пункт 4.1.3 в части слов "организации, управляющие жилым фондом" и противоречащими статьям 1, 2 Областного закона N 340-17-ОЗ пункт 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях", пункт 2.1.4 в части слов "и прилегающие", пункт 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории", пункт 11.1.2 в части слов "и прилегающей".
Оспаривая отдельные предписания Правил благоустройства, Общество указывает на то, что они обязывают его как управляющую организацию принимать дополнительные обязанности по отношению к тому, как они предусмотрены законом или договором управления, и возлагают дополнительную ответственность.
Как указывает Общество, лицо, которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления, не может являться владельцем объекта, а подобное указание в Правилах благоустройства (пункт 1.4) противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой не предусмотрено, что лицо, оказывающее услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления, обязано быть владельцем объекта благоустройства.
Вместе с тем, как правильно установлено судом, примененный в Правилах благоустройства термин "владелец объекта благоустройства" используется в контексте названных Правил и не может рассматриваться как противоречащий Гражданскому кодексу Российской Федерации и Жилищному кодексу Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы Общества.
Оспаривая отдельные предписания Правил благоустройства, Общество фактически исходит из того, что как управляющая организация, обязанности которой урегулированы в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, должна осуществлять работы по благоустройству только на земельных участках, находящихся в собственности, аренде или ином виде пользования, установленном земельным законодательством, и включенных собственниками помещений в договор управления многоквартирным жилым домом. Такие земельные участки соответствуют понятию "отведенная территория" по Правилам благоустройства. В то же время Общество не может отвечать за благоустройство прилегающих территорий, поскольку они не предоставлены собственникам помещений в установленном порядке.
Вместе с тем подобное мнение правильно признано противоречащим законодательству.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 названного Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В силу пункта 1.8 названных Правил техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в том числе, санитарное содержание: уборку мест общего пользования; уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями. Согласно пункту 3.6.1 этих Правил уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда. В пункте 3.7.1 Правил предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать, в частности, своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием, организацию вывоза отходов и контроль за выполнением графика удаления отходов, содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов без переполнения и загрязнения территории.
Согласно Государственному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения" под объектами жилищно-коммунального назначения понимаются объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов (зеленые насаждения, городские дороги и элементы их благоустройства, пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории, уличное освещение, объекты санитарной уборки и др.), а также обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции из различных материалов, размещенные на придомовой территории.
Из вышеназванных нормативных правовых актов не следует, что придомовой или прилегающей территорией являются исключительно земельные участки, находящиеся в общей собственности. Правила благоустройства закрепляют порядок определения прилегающей территории.
Решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден Перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, в который в разделе "Прочие работы" включены, в том числе, уборка и очистка придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.
Правила благоустройства приняты в пределах полномочий Архангельского городского Совета депутатов. В соответствии с пунктом 19 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", подпунктом 25 пункта 1 статьи 6 Устава муниципального образования "Город Архангельск" организация благоустройства и озеленения территории города отнесена к вопросам местного значения.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 22 Устава муниципального образования "Город Архангельск" городской Совет принимает общеобязательные правила по вопросам местного значения, а также муниципальные нормативные правовые акты по предметам ведения местного самоуправления.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
решение Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010 по делу N А05-6321/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилкомсервис" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 17.01.2011 ПО ДЕЛУ N А05-6321/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2011 г. по делу N А05-6321/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Казанцевой Р.В. и Коробова К.Ю., рассмотрев 17.01.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилкомсервис" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010 по делу N А05-6321/2010 (судьи Хромцов В.Н., Полуянова Н.М., Дмитриевская А.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилкомсервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании недействующими отдельных положений Правил благоустройства и озеленения города Архангельска, утвержденных решением Архангельского городского Совета депутатов от 31.05.2006 N 169 (далее - Правила благоустройства), как противоречащих Гражданскому кодексу Российской Федерации, Жилищному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Закону Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Архангельской области - города Архангельска" (далее - Областной закон N 340-17-ОЗ).
Оспорены следующие положения Правил благоустройства:
- пункт 1.4 в части слов "или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления";
- пункт 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях";
- пункт 2.1.4 в части слов "и прилегающие территории";
- пункт 3.2.1 в части слов "Организации, обслуживающие жилищный фонд и";
- пункт 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории";
- пункт 4.1.3 в части слов "организации, управляющие жилищным фондом";
- пункт 4.1.4 в части слов "организации, управляющие и обслуживающие данный жилищный фонд";
- пункт 11.1.2 в части слов "и прилегающей" и "организации, осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда";
- пункт 11.4.3 в части слов "организации, осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда".
К участию в деле помимо самого Общества привлечены: Архангельский городской Совет депутатов и Мэрия города Архангельска.
Определением Арбитражного суда Архангельской области от 25.08.2010 прекращено производство по заявлению Общества о признании недействующими пункта 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях", пункта 2.1.4 в части слов "и прилегающие территории", пункта 3.2.1 в части слов "Организации, обслуживающие жилищный фонд, и", пункта 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории", пункта 4.1.4 в части слов "организации, управляющие и обслуживающие данный жилищный фонд", пункта 11.1.2 в части слов "осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда", пункта 11.4.3 в части слов "осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда" Правил благоустройства. Определение о прекращении производства по делу мотивировано тем, что названные положения Правил благоустройства оспаривались в арбитражном суде по мотиву их противоречия Гражданскому кодексу Российской Федерации и Жилищному кодексу Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью "Уютный дом - 1". Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2010 по делу N А05-21158/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.06.2010, в удовлетворении заявления обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом - 1" отказано.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010 отказано в удовлетворении заявления об оспаривании пункта 1.4 в части слов "или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления", пункта 4.1.3 в части слов "организации, управляющие жилым фондом", пункта 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях", пункта 2.1.4 в части слов "и прилегающие", пункта 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории", пункта 11.1.2 в части слов "и прилегающей" Правил благоустройства. Оспариваемые Обществом положения Правил благоустройства признаны соответствующими Гражданскому кодексу Российской Федерации, Жилищному кодексу Российской Федерации и Областному закону N 340-17-ОЗ.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что орган местного самоуправления не вправе определять границы каких-либо территорий и земельных участков, собственность на которые не разграничена.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица, а также прокурор о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность решения Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010, обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 06.10.2003 N 131-ФЗ и Уставом муниципального образования "Город Архангельск" в целях обеспечения надлежащего санитарного, экологического состояния города Архангельска, улучшения благоустроенности города утверждены Правила благоустройства, содержащие, в том числе, следующие положения.
В пункте 1.4 Правил благоустройства дано понятие владельца объекта благоустройства. Таким владельцем является лицо, которому объект благоустройства принадлежит на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления или на ином праве, предусмотренном законом.
Пунктом 2.1.3 Правил благоустройства ответственными за содержание в чистоте городских территорий, зданий, сооружений, малых архитектурных форм и других объектов благоустройства на земельных участках жилых домов и прилегающих к ним территориях установлены организации, управляющие жилищным фондом и обслуживающие жилищный фонд.
В соответствии с пунктом 2.1.4 Правил благоустройства юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны убирать отведенные и прилегающие территории своими силами или по договорам со специализированными организациями за счет собственных средств.
В силу пункта 3.3.3 Правил благоустройства организации, на отведенной и прилегающей территории которых находятся тротуары, в случае отсутствия газона, разделяющего проезжую часть улицы и тротуар, обязаны вместе с уборкой тротуара производить уборку проезжей части дороги, прилегающей к тротуару, на ширину 0,5 м. При этом снег складируется на проезжей части дороги на расстоянии 0,5 м от тротуара для дальнейшей механизированной уборки. Ширина снежного вала не должна превышать 1,0 метра с каждой стороны проезжей части. При укладке снежных валов и куч необходимо оставлять на проезжей части улиц и тротуаров, перекрестках улиц, въездов во дворы, проходов к зданиям свободные проезды шириной 3,5 метра и проходы для пешеходов шириной 2,0 метра.
Согласно пункту 4.1.3 Правил благоустройства организации, управляющие жилищным фондом, иные юридические лица, индивидуальные предприниматели, владельцы индивидуальных жилых домов обязаны заключать договоры на вывоз и размещение твердых бытовых, жидких и производственных отходов со специализированными организациями, имеющими лицензию на данный вид деятельности, организовывать место сбора твердых бытовых отходов путем оборудования контейнерной площадки или заключения договора с владельцем оборудованной контейнерной площадки.
В соответствии с пунктом 11.1.2 Правил благоустройства функции заказчика по содержанию и надлежащему уходу естественных насаждений на землях запаса, зеленых насаждений общего пользования выполняет мэрия города, а объектов зеленого хозяйства на придомовой территории (территории жилой застройки) - организации, осуществляющие управление и обслуживание жилищного фонда, которые соответственно: планируют и финансируют проведение работ по озеленению; обеспечивают сохранность зеленых насаждений.
Заявитель считает не соответствующими Жилищному кодексу Российской Федерации и Гражданскому кодексу Российской Федерации пункт 1.4 Правил благоустройства в части слов "или которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления", пункт 4.1.3 в части слов "организации, управляющие жилым фондом" и противоречащими статьям 1, 2 Областного закона N 340-17-ОЗ пункт 2.1.3 в части слов "и прилегающих к ним территориях", пункт 2.1.4 в части слов "и прилегающие", пункт 3.3.3 в части слов "и прилегающей территории", пункт 11.1.2 в части слов "и прилегающей".
Оспаривая отдельные предписания Правил благоустройства, Общество указывает на то, что они обязывают его как управляющую организацию принимать дополнительные обязанности по отношению к тому, как они предусмотрены законом или договором управления, и возлагают дополнительную ответственность.
Как указывает Общество, лицо, которое оказывает услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления, не может являться владельцем объекта, а подобное указание в Правилах благоустройства (пункт 1.4) противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой не предусмотрено, что лицо, оказывающее услуги по содержанию и ремонту объекта в рамках договора управления, обязано быть владельцем объекта благоустройства.
Вместе с тем, как правильно установлено судом, примененный в Правилах благоустройства термин "владелец объекта благоустройства" используется в контексте названных Правил и не может рассматриваться как противоречащий Гражданскому кодексу Российской Федерации и Жилищному кодексу Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы Общества.
Оспаривая отдельные предписания Правил благоустройства, Общество фактически исходит из того, что как управляющая организация, обязанности которой урегулированы в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, должна осуществлять работы по благоустройству только на земельных участках, находящихся в собственности, аренде или ином виде пользования, установленном земельным законодательством, и включенных собственниками помещений в договор управления многоквартирным жилым домом. Такие земельные участки соответствуют понятию "отведенная территория" по Правилам благоустройства. В то же время Общество не может отвечать за благоустройство прилегающих территорий, поскольку они не предоставлены собственникам помещений в установленном порядке.
Вместе с тем подобное мнение правильно признано противоречащим законодательству.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 названного Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В силу пункта 1.8 названных Правил техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в том числе, санитарное содержание: уборку мест общего пользования; уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями. Согласно пункту 3.6.1 этих Правил уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда. В пункте 3.7.1 Правил предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать, в частности, своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием, организацию вывоза отходов и контроль за выполнением графика удаления отходов, содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов без переполнения и загрязнения территории.
Согласно Государственному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения" под объектами жилищно-коммунального назначения понимаются объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов (зеленые насаждения, городские дороги и элементы их благоустройства, пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории, уличное освещение, объекты санитарной уборки и др.), а также обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции из различных материалов, размещенные на придомовой территории.
Из вышеназванных нормативных правовых актов не следует, что придомовой или прилегающей территорией являются исключительно земельные участки, находящиеся в общей собственности. Правила благоустройства закрепляют порядок определения прилегающей территории.
Решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден Перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, в который в разделе "Прочие работы" включены, в том числе, уборка и очистка придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.
Правила благоустройства приняты в пределах полномочий Архангельского городского Совета депутатов. В соответствии с пунктом 19 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", подпунктом 25 пункта 1 статьи 6 Устава муниципального образования "Город Архангельск" организация благоустройства и озеленения территории города отнесена к вопросам местного значения.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 22 Устава муниципального образования "Город Архангельск" городской Совет принимает общеобязательные правила по вопросам местного значения, а также муниципальные нормативные правовые акты по предметам ведения местного самоуправления.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2010 по делу N А05-6321/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилкомсервис" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Р.В.КАЗАНЦЕВА
К.Ю.КОРОБОВ
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Р.В.КАЗАНЦЕВА
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)