Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Л.Б.,
судей: Акимовой М.А., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потехиной А.В.,
при участии ответчика: Лепилина А.В., паспорт <...>
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича (г. Волгоград) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2011 года по делу N А12-21862/2010 (судья Самсонов В.А.)
по иску укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" (г. Волгоград)
к предпринимателю Лепилину Андрею Витальевичу (г. Волгоград),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:
общество с ограниченной ответственностью "Жилье-46" (г. Волгоград)
о взыскании арендной платы в сумме 84 360 руб. и обязании передать в исправном состоянии нежилое помещение
установил:
Укрупненный жилищно-строительный кооператив "Гвардеец" обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к предпринимателю Лепилину Андрею Витальевичу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. в сумме 84 360 руб., обязании передать в исправном состоянии нежилое помещение площадью 25 кв. м, расположенное по адресу: улица 39-я Гвардейская, дом 18, город Волгоград, со всеми ключами.
Определением от 18 января 2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилье-46".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2010 года иск удовлетворен в части. Суд взыскал с предпринимателя Лепилина А.В. в пользу УЖСК "Гвардеец" основной долг в сумме 84 360 руб., судебные расходы в сумме 40,55 рублей, и обязал предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича сдать укрупненному жилищно-строительному кооперативу "Гвардеец" по акту приема-передачи помещение, состоящее из двух комнат общей площадью 25 кв. метров, расположенное в доме N 18 по ул. 39 Гвардейская, г. Волгоград, в исправном состоянии со всеми ключами (в том числе изготовленными самостоятельно) от всех комнат и дверей и все имеющееся в нем оборудование.
В доход федерального бюджета с предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича взыскана государственная пошлина в сумме 7 374,40 руб.
Ответчик, не согласившись с принятым решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2011 года по делу N А12-21862/2010. Заявитель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного УЖСК "Гвардеец" иска. Ответчик апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции допустил нарушение норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, фактические обстоятельства дела установлены неверно.
Истец и третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представили.
УЖСК "Гвардеец" и ООО "Жилье-46" в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении почтового отправления N 95677. Заказные письма N 81231, 95675 возвращены в арбитражный суд с отметкой отделения связи "истек срок хранения". Указанные лица имели реальную возможность обеспечить явку своих представителей в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки. Определение суда апелляционной инстанции от 11 мая 2011 г. опубликовано в сети Интернет 12 мая 2011 г., что подтверждается отчетом о публикации судебного акта.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителя общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.
В судебном заседании 20 июня 2011 г. был объявлен перерыв до 27 июня 2011 г. до 09 часов 15 минут.
Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав подателя жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 17 апреля 2008 между УЖСК "Гвардеец" (арендодатель) и Лепилиным А.В. (арендатор) был заключен договор N 18 аренды нежилого помещения площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: улица 39-я Гвардейская, дом 18, город Волгоград.
Факт передачи имущества от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи от 17 апреля 2008 года.
В соответствии с п. 4.1 договора N 18 арендатор обязан ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 7 030 руб.
В нарушение условий договора ответчиком не вносилась арендная плата за период с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Размер задолженности за указанный период составил 84 360 руб.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Доказательств уплаты арендных платежей в сумме 84360 руб. предприниматель Лепилин А.В. не представил.
Удовлетворяя иск УЖСК "Гвардеец" о взыскании с предпринимателя Лепилина А.В. арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами имели место гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды.
Согласно п. 4.1 договора N 18 внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно, не позднее 05 числа текущего месяца.
Задолженность по арендной плате, по мнению суда, согласившегося с расчетом истца, за период с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. составила 84 360 руб.
Ответчик не согласен с указанной суммой задолженности.
Лепилин А.В. в качестве обоснования своих возражений ссылается на то, что договор N 18 от 17 апреля 2008 аренды им расторгнут. В подтверждение данного обстоятельства им представлено уведомление от 27 мая 2008 г. о расторжении договора. Однако доказательств направления либо вручения указанного уведомления УЖСК "Гвардеец" суду не представлено.
Несостоятельна ссылка ответчика в обоснование своих возражений на договор аренды нежилого помещения от 01 июня 2008 года, заключенный между Лепилиным А.В. (арендатор) и ООО "Жилье-46" (арендодатель), согласно которого арендодатель от имени и по поручению собственников жилых помещений многоквартирного дома N 18 по ул. 39 Гвардейская, г. Волгоград передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 25 кв. метров (в проходном подъезде).
По мнению ответчика, отказ им от договора N 18 от 17 апреля 2008 года и заключение 01 июня 2008 г. договора аренды нежилого помещения с ООО "Жилье-46" освобождают его от исполнения обязанности по уплате УЖСК "Гвардеец" арендной платы по договору N 18 от 17 апреля 2008 года.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как указано в пункте 3.11 договора N 18 арендатор должен своевременно вносить арендную плату и другие платежи за помещение.
Пунктом 3.10 договора предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока действия договора освободить и сдать арендодателю по акту приема-передачи помещение и все имеющееся в нем оборудование в исправном состоянии.
В нарушение указанных положений договора ответчиком обязанность по уплате арендной платы, а также обязанность по передаче арендодателю по окончании срока аренды помещения по акту приема-передачи не выполнены.
В связи с этим требования истца по взысканию арендной платы и обязанию ответчика возвратить помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии с ключами являются обоснованно признаны судом подлежащими удовлетворению.
Доводы Лепилина А.В. о том, что договор между ним и УЖСК "Гвардеец" был расторгнут 27 мая 2008 и у него отсутствовала обязанность по уплате арендной платы, судом отклоняются.
В соответствии с п. 3.7 договора N 18 от 17 апреля 2008 при желании досрочно расторгнуть договор арендатор письменно предупреждает об этом арендодателя не позднее месячного срока.
Согласно п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Предпринимателем не представлено доказательств направления уведомления от 27 мая 2008 года о расторжении договора в адрес истца.
Судом не принимается довод ответчика о том, что он с 25 июля 2008 не использовал спорное нежилое помещение.
Данное обстоятельство опровергается и тем, что 01 июня 2008 г. предпринимателем был заключен договор аренды того же помещения с ООО "Жилье-46", на что ссылается Лепилин А.В.
Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы
Вопрос о расторжении договора между сторонами не решен.
Основания изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Соглашения сторон о расторжении договора в материалах дела не имеется. Отсутствуют доказательства обращения Лепилина А.В. к УЖСК "Гвардеец" с таким предложением.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Нормами законодательства об аренде не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца в случаях, если срок аренды в договоре не определен.
Из договора аренды N 18 от 17 апреля 2008 г. следует, что срок договора аренды установлен с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор. Вместе с тем, такое расторжение возможно по основаниям, предусмотренным ст. ст. 450, 620 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, ссылка подателя жалобы на то, что им расторгнут договор в одностороннем порядке, несостоятельна.
Кроме того, из материалов дела следует, что на момент обращения Лепилина А.В. с уведомлением о расторжении договора, последний не возвратил имущество арендодателю и не имел намерения освободить занимаемое им помещение, о чем свидетельствуют его пояснения о том, что на указанный объект недвижимости был взят им в аренду по договору, заключенному с ООО "Жилье-46" от 01 июня 2008 г.
Однако, ООО "Жилье-46" не является собственником нежилых помещений, переданных в аренду предпринимателю Лепилину А.В. по договору от 01 июня 2008 г. Данное обстоятельство не опровергнуто Лепилиным А.В. и ООО "Жилье-46".
Ссылка на договор управления многоквартирным домом от 01 мая 2008 г., заключенный между ООО "Жилье-46" и собственником жилого помещения в многоквартирном доме N 18 по ул. 39-я Гвардейская в г. Волгограде, в обоснование права владения и пользования нежилым помещением, переданным в аренду предпринимателю Лепилину А.В. по договору от 01 июня 2008 г., несостоятельна.
В соответствии со ст. 209, 608, 614 ГК РФ право распоряжаться имуществом путем сдачи его в аренду, принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником.
Договор управления многоквартирным домом от 01 мая 2008 г. не наделает управляющую компанию правом на сдачу в аренду третьим лицам общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Право УЖСК "Гвардеец" сдавать в аренду нежилые помещения в доме N 18 по улице 39-я Гвардейская, подтверждено Уставом, данными технического паспорта, выпиской из протокола общего собрания членов кооператива N 19 от 03 марта 1997 г.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что заключение ответчиком договора аренды с третьим лицом не является основанием для признания недействительным договора аренды между истцом и ответчиком.
Условия договора арендодателем выполнены в полном объеме, имущество было передано арендатору по акту приема-передачи. Возврат имущества арендатором по акту приема-передачи осуществлен не был.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Уплата денежных средств третьему лицу в счет аренды без согласия арендодателя не прекращает обязательств арендатора по уплате арендных платежей арендодателю по договору.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции обоснованно, соответствует фактическим обстоятельствам дела, принято с соблюдением норм материального права, оснований для его отмены либо изменения не имеется. Нарушений норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено и на таковые ответчик не ссылается.
Апелляционная жалоба предпринимателя Лепилина А.В. подлежит оставлению без удовлетворения.
Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, суд относит их на ответчика в сумме 2000 руб. Уплаченная в доход федерального бюджета государственная пошлина возврату из бюджета не подлежит.
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2011 года по делу N А12-21862/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича (г. Волгоград)- без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2011 ПО ДЕЛУ N А12-21862/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2011 г. по делу N А12-21862/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Л.Б.,
судей: Акимовой М.А., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потехиной А.В.,
при участии ответчика: Лепилина А.В., паспорт <...>
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича (г. Волгоград) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2011 года по делу N А12-21862/2010 (судья Самсонов В.А.)
по иску укрупненного жилищно-строительного кооператива "Гвардеец" (г. Волгоград)
к предпринимателю Лепилину Андрею Витальевичу (г. Волгоград),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:
общество с ограниченной ответственностью "Жилье-46" (г. Волгоград)
о взыскании арендной платы в сумме 84 360 руб. и обязании передать в исправном состоянии нежилое помещение
установил:
Укрупненный жилищно-строительный кооператив "Гвардеец" обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к предпринимателю Лепилину Андрею Витальевичу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. в сумме 84 360 руб., обязании передать в исправном состоянии нежилое помещение площадью 25 кв. м, расположенное по адресу: улица 39-я Гвардейская, дом 18, город Волгоград, со всеми ключами.
Определением от 18 января 2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилье-46".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2010 года иск удовлетворен в части. Суд взыскал с предпринимателя Лепилина А.В. в пользу УЖСК "Гвардеец" основной долг в сумме 84 360 руб., судебные расходы в сумме 40,55 рублей, и обязал предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича сдать укрупненному жилищно-строительному кооперативу "Гвардеец" по акту приема-передачи помещение, состоящее из двух комнат общей площадью 25 кв. метров, расположенное в доме N 18 по ул. 39 Гвардейская, г. Волгоград, в исправном состоянии со всеми ключами (в том числе изготовленными самостоятельно) от всех комнат и дверей и все имеющееся в нем оборудование.
В доход федерального бюджета с предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича взыскана государственная пошлина в сумме 7 374,40 руб.
Ответчик, не согласившись с принятым решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2011 года по делу N А12-21862/2010. Заявитель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного УЖСК "Гвардеец" иска. Ответчик апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции допустил нарушение норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, фактические обстоятельства дела установлены неверно.
Истец и третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представили.
УЖСК "Гвардеец" и ООО "Жилье-46" в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении почтового отправления N 95677. Заказные письма N 81231, 95675 возвращены в арбитражный суд с отметкой отделения связи "истек срок хранения". Указанные лица имели реальную возможность обеспечить явку своих представителей в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки. Определение суда апелляционной инстанции от 11 мая 2011 г. опубликовано в сети Интернет 12 мая 2011 г., что подтверждается отчетом о публикации судебного акта.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителя общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.
В судебном заседании 20 июня 2011 г. был объявлен перерыв до 27 июня 2011 г. до 09 часов 15 минут.
Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав подателя жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 17 апреля 2008 между УЖСК "Гвардеец" (арендодатель) и Лепилиным А.В. (арендатор) был заключен договор N 18 аренды нежилого помещения площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: улица 39-я Гвардейская, дом 18, город Волгоград.
Факт передачи имущества от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи от 17 апреля 2008 года.
В соответствии с п. 4.1 договора N 18 арендатор обязан ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 7 030 руб.
В нарушение условий договора ответчиком не вносилась арендная плата за период с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Размер задолженности за указанный период составил 84 360 руб.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Доказательств уплаты арендных платежей в сумме 84360 руб. предприниматель Лепилин А.В. не представил.
Удовлетворяя иск УЖСК "Гвардеец" о взыскании с предпринимателя Лепилина А.В. арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами имели место гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды.
Согласно п. 4.1 договора N 18 внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно, не позднее 05 числа текущего месяца.
Задолженность по арендной плате, по мнению суда, согласившегося с расчетом истца, за период с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. составила 84 360 руб.
Ответчик не согласен с указанной суммой задолженности.
Лепилин А.В. в качестве обоснования своих возражений ссылается на то, что договор N 18 от 17 апреля 2008 аренды им расторгнут. В подтверждение данного обстоятельства им представлено уведомление от 27 мая 2008 г. о расторжении договора. Однако доказательств направления либо вручения указанного уведомления УЖСК "Гвардеец" суду не представлено.
Несостоятельна ссылка ответчика в обоснование своих возражений на договор аренды нежилого помещения от 01 июня 2008 года, заключенный между Лепилиным А.В. (арендатор) и ООО "Жилье-46" (арендодатель), согласно которого арендодатель от имени и по поручению собственников жилых помещений многоквартирного дома N 18 по ул. 39 Гвардейская, г. Волгоград передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 25 кв. метров (в проходном подъезде).
По мнению ответчика, отказ им от договора N 18 от 17 апреля 2008 года и заключение 01 июня 2008 г. договора аренды нежилого помещения с ООО "Жилье-46" освобождают его от исполнения обязанности по уплате УЖСК "Гвардеец" арендной платы по договору N 18 от 17 апреля 2008 года.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как указано в пункте 3.11 договора N 18 арендатор должен своевременно вносить арендную плату и другие платежи за помещение.
Пунктом 3.10 договора предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока действия договора освободить и сдать арендодателю по акту приема-передачи помещение и все имеющееся в нем оборудование в исправном состоянии.
В нарушение указанных положений договора ответчиком обязанность по уплате арендной платы, а также обязанность по передаче арендодателю по окончании срока аренды помещения по акту приема-передачи не выполнены.
В связи с этим требования истца по взысканию арендной платы и обязанию ответчика возвратить помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии с ключами являются обоснованно признаны судом подлежащими удовлетворению.
Доводы Лепилина А.В. о том, что договор между ним и УЖСК "Гвардеец" был расторгнут 27 мая 2008 и у него отсутствовала обязанность по уплате арендной платы, судом отклоняются.
В соответствии с п. 3.7 договора N 18 от 17 апреля 2008 при желании досрочно расторгнуть договор арендатор письменно предупреждает об этом арендодателя не позднее месячного срока.
Согласно п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Предпринимателем не представлено доказательств направления уведомления от 27 мая 2008 года о расторжении договора в адрес истца.
Судом не принимается довод ответчика о том, что он с 25 июля 2008 не использовал спорное нежилое помещение.
Данное обстоятельство опровергается и тем, что 01 июня 2008 г. предпринимателем был заключен договор аренды того же помещения с ООО "Жилье-46", на что ссылается Лепилин А.В.
Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы
Вопрос о расторжении договора между сторонами не решен.
Основания изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Соглашения сторон о расторжении договора в материалах дела не имеется. Отсутствуют доказательства обращения Лепилина А.В. к УЖСК "Гвардеец" с таким предложением.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Нормами законодательства об аренде не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца в случаях, если срок аренды в договоре не определен.
Из договора аренды N 18 от 17 апреля 2008 г. следует, что срок договора аренды установлен с 17 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор. Вместе с тем, такое расторжение возможно по основаниям, предусмотренным ст. ст. 450, 620 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, ссылка подателя жалобы на то, что им расторгнут договор в одностороннем порядке, несостоятельна.
Кроме того, из материалов дела следует, что на момент обращения Лепилина А.В. с уведомлением о расторжении договора, последний не возвратил имущество арендодателю и не имел намерения освободить занимаемое им помещение, о чем свидетельствуют его пояснения о том, что на указанный объект недвижимости был взят им в аренду по договору, заключенному с ООО "Жилье-46" от 01 июня 2008 г.
Однако, ООО "Жилье-46" не является собственником нежилых помещений, переданных в аренду предпринимателю Лепилину А.В. по договору от 01 июня 2008 г. Данное обстоятельство не опровергнуто Лепилиным А.В. и ООО "Жилье-46".
Ссылка на договор управления многоквартирным домом от 01 мая 2008 г., заключенный между ООО "Жилье-46" и собственником жилого помещения в многоквартирном доме N 18 по ул. 39-я Гвардейская в г. Волгограде, в обоснование права владения и пользования нежилым помещением, переданным в аренду предпринимателю Лепилину А.В. по договору от 01 июня 2008 г., несостоятельна.
В соответствии со ст. 209, 608, 614 ГК РФ право распоряжаться имуществом путем сдачи его в аренду, принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником.
Договор управления многоквартирным домом от 01 мая 2008 г. не наделает управляющую компанию правом на сдачу в аренду третьим лицам общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Право УЖСК "Гвардеец" сдавать в аренду нежилые помещения в доме N 18 по улице 39-я Гвардейская, подтверждено Уставом, данными технического паспорта, выпиской из протокола общего собрания членов кооператива N 19 от 03 марта 1997 г.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что заключение ответчиком договора аренды с третьим лицом не является основанием для признания недействительным договора аренды между истцом и ответчиком.
Условия договора арендодателем выполнены в полном объеме, имущество было передано арендатору по акту приема-передачи. Возврат имущества арендатором по акту приема-передачи осуществлен не был.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Уплата денежных средств третьему лицу в счет аренды без согласия арендодателя не прекращает обязательств арендатора по уплате арендных платежей арендодателю по договору.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции обоснованно, соответствует фактическим обстоятельствам дела, принято с соблюдением норм материального права, оснований для его отмены либо изменения не имеется. Нарушений норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено и на таковые ответчик не ссылается.
Апелляционная жалоба предпринимателя Лепилина А.В. подлежит оставлению без удовлетворения.
Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, суд относит их на ответчика в сумме 2000 руб. Уплаченная в доход федерального бюджета государственная пошлина возврату из бюджета не подлежит.
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 марта 2011 года по делу N А12-21862/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Лепилина Андрея Витальевича (г. Волгоград)- без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)