Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Курдюков В.А.
"30" января 2007 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Смирновой Л.А.
и судей Уткиной И.В. и Кузнецовой Т.А.
заслушали в открытом судебном заседании по докладу Смирновой Л.А. дело по кассационной жалобе М.А. на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 14 декабря 2006 года, которым постановлено:
Исковые требования М.Г. к Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, Комитету по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. о признании недействительным распоряжения Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, признании договора аренды ничтожным и возложении обязанности по приведению помещения технического этажа многоквартирного дома в положение, предшествовавшее перепланировке и переоборудованию - удовлетворить.
Признать незаконным действия Главы Администрации города Заречного Пензенской области по изданию Распоряжения N 340 от 18 августа 2003 года "О разрешении на устройство подсобного помещения над квартирой <...> М.А.".
Признать ничтожной сделку - договор N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального жилого помещения между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области с одной стороны, и М.А. с другой стороны.
Обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа над квартирами <...> в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию.
Взыскать в пользу М.Г. с Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, Комитета по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины денежные средства в сумме 100 (сто) рублей 00 копеек с каждого.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения М.А., его представителя адвоката Орловой С.П. (ордер в деле), М.Г. и ее представителя К.К. (доверенность N 1012 от 17.03.2006 г.), М.С., судебная коллегия
установила:
М.Г. на праве общей совместной собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 18 октября 1995 года, зарегистрированного в МП "БТИ" города Заречного Пензенской области, принадлежит квартира <...>, расположенная на 9-м этаже многоквартирного жилого дома.
18 августа 2003 года Распоряжением Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области N 340 ответчику М.А. было дано разрешение на выполнение устройства подсобного помещения на техническом этаже над квартирой <...>. Одновременно, указанным Распоряжением Главы органа местного самоуправления был установлен годичный срок выполнения работ по переустройству, и на М.А. была возложена обязанность в месячный срок после утверждения акта приемки помещения обратиться в Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области для оформления договора аренды нежилого помещения. Приложением к Распоряжению Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области от 18 августа 2003 года, N 340, являлся рабочий проект чердачного помещения в осях 1-4 и А-В, согласованный УГПС-22, МП "ЖСКХ", МУ "ГАТИ" и главным архитектором.
3 июня 2005 года комиссией был подписан приемочный акт о выполненных работах по переустройству технического этажа над квартирой N 156 в городе Заречном Пензенской области, и о соответствии данного объекта проекту переустройства.
1 февраля 2005 года между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 3493, предметом которого является "муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Пензенская область, город Заречный, улица Ахунская, 3, этаж - чердак, помещения N 1-4 общей площадью 53,1 кв. м для использования по целевому назначению в качестве подсобного помещения, сроком действия до 1 января 2006 года.
1 июля 2005 года М.А. приватизировал муниципальное жилое помещение по адресу: <...>, и с указанного времени, в силу договора приватизации N 993, является собственником данного жилого помещения.
М.Г. обратилась в суд с иском к Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, Комитету по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. о признании недействительным распоряжения Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, применении последствий недействительности ничтожной сделки и возложении обязанности по приведению помещения технического этажа многоквартирного дома в положение, предшествовавшее перепланировке и переоборудованию. В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве общей совместной собственности, на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 18 октября 1995 года, принадлежит квартира <...>. По состоянию на 7 июля 2003 года соседняя квартира N 156 этого дома относилась к муниципальной собственности, нанимателем которой являлся М.А. и проживал в ней вместе с членами своей семьи. Квартиры N 156 и 157 расположены на 9-ом этаже жилого дома, над ними находится технический этаж. Примерно с 2003 года истице стало известно о том, что ответчик приступил к производству строительных работ в части помещения технического этажа, находящейся непосредственно над занимаемой ответчиком квартирой и принадлежащей истице квартирой, о чем свидетельствовали шумы от работающих отбойных молотков и перфораторов. Более того, на несущей стене квартиры истицы, смежной с квартирой ответчика, появилась вертикальная трещина, что впоследствии было подтверждено актом от 18 июля 2005 года. Ввиду того, что ответчик блокировал проход на технический этаж, предусмотренный проектом дома, истица была лишена возможности с определенностью установить, какие конкретно строительные работы ведутся на техническом этаже. Одним из следствий блокировки ответчиком прохода на технический этаж явилась также невозможность оперативного доступа к трубопроводам, расположенным на этом этаже. В конце апреля 2004 года произошло затопление квартиры истицы из-за невозможности своевременного устранения разрыва корпуса вентиля на трубопроводе на техническом этаже и данное обстоятельство подтверждается актом от 28 апреля 2004 года. Просьбы истицы прояснить ситуацию со строительством ответчик проигнорировал, в связи с чем истица была вынуждена обращаться в различные инстанции. На письменные заявления истицы Главе Администрации города Заречного Пензенской области в ее адрес последовали письменные ответы от 20 июля 2005 года и от 9 сентября 2005 года, из которых ей стало известно о том, что разрешение на строительство подсобного нежилого помещения над квартирой N 156 (квартирой ответчика) оформлено распоряжением Главы Администрации города Заречного Пензенской области N 340 от 18 августа 2003 года, и 3 июня 2005 года (в соответствии с указанным Распоряжением Главы Администрации города Заречного Пензенской области) на данное строение подписан комиссией приемочный акт о выполненных работах и о соответствии данного объекта проекту, а также о том, что, Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области заключен с ответчиком договор аренды на указанное нежилое помещение с 1 февраля 2005 года. На все последующие обращения истицы о законности производства строительных работ и сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома с нарушением положений жилищного и гражданского законодательства, истица получала ответы о том, что все действия Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области и Комитета по управлению имуществом города Заречного Пензенской области в части выдачи разрешений на строительство, приемки помещения и заключения договора аренды абсолютно законны, хотя ответчиком и допущены "отдельные нарушения, в частности: в оборудованном подсобном помещении на техническом этаже без разрешения произведено устройство систем отопления, электроснабжения и водоснабжения; увеличена ширина помещения на 3,22 метра; выполнено дополнительное утепление по покрытию подсобного помещения; без разрешения установлена металлическая дверь; чердачное помещение захламлено строительным мусором, домашними вещами и стройматериалом б/у". При этом, согласно предписаниям МУ "ГАТИ", ответчику предписывалось устранить эти недостатки путем "оформления разрешения, выполнения проекта и т.д." в срок до конца 2005 года. Истица была вынуждена обратиться в прокуратуру ЗАТО города Заречного Пензенской области по поводу законности распоряжения Главы Администрации города Заречного Пензенской области от 18 августа 2003 года, N 340 "О разрешении на устройство подсобного помещения над квартирой N 156...". В заключении прокурора ЗАТО города Заречного Пензенской области от 16 октября 2005 года отмечено, что названное распоряжение было принято с нарушением действовавшего на момент его принятия законодательства, а также не соответствует в настоящее время нормам Жилищного кодекса РФ. Согласно заключению по данным фактам в адрес Главы города Заречного Пензенской области вынесено представление об устранении нарушений гражданского и жилищного законодательства. Однако до настоящего времени Распоряжение Главы Администрации города Заречного Пензенской области от 18 августа 2003 года, N 340, не отменено. Кроме того, истица полагает, что договор N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального нежилого помещения, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Заречный Пензенской области и М.А. является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям ст. ст. 209, 246 и 290 ГК РФ. Поскольку Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области является собственником только неприватизированных квартир в доме N 3 Заречного Пензенской области, то ему принадлежит лишь право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Такое же право долевой собственности на общее имущество дома принадлежит и истице как собственнице жилого помещения в доме. Таким образом, распорядившись общей долевой собственностью - чердачным помещением жилого многоквартирного дома без ведома истицы, Комитет по управлению имуществом ЗАТО города Заречного Пензенской области нарушил требования законодательства. На основании изложенного, истица просила признать незаконным действия Главы Администрации города Заречного Пензенской области по изданию Распоряжения N 340 от 18 августа 2003 года "О разрешении на устройство подсобного помещения над квартирой N 156...", применить к договору N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального жилого помещения между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области с одной стороны, и М.А. с другой стороны последствия недействительности ничтожной сделки, а также обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа над квартирами N 156 и N 157 города Заречного Пензенской области в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию.
При рассмотрении гражданского дела истица изменила исковые требования в части применения к договору N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального жилого помещения между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области с одной стороны, и М.А. с другой стороны, последствий недействительности ничтожной сделки, и просила суд признать данную сделку ничтожной в судебном порядке, как не соответствующую требованиям гражданского и жилищного законодательства.
В судебном заседании истица М.Г. и ее представитель К.К., действующая в силу доверенности, поддержали заявленные требования в полном объеме, просили суд удовлетворить их, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, а также материалы гражданского дела. Дополнительно пояснили суду, что в результате незаконных действий ответчика происходит разрушение общего имущества многоквартирного дома, и создается угроза для жизни и здоровья жильцов дома. М.Г. не разрешала своему мужу давать согласие ответчику на переустройство технического этажа, так как всегда против этого возражала. Намерения истицы по конкретному использованию технического этажа, и пользовании или не пользовании лично ею техническим этажом многоквартирного жилого дома не имеют юридического значения при разрешении спора, так как фактическое исключение из общего имущества собственников квартир части технического этажа многоквартирного дома является нарушением права истицы на пользование всем общим имуществом жилого дома. Об оспариваемом Распоряжении Главы органа местного самоуправления М.Г. узнала в сентябре 2005 года из ответа Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области N М-317/01-06-11, впоследствии неоднократно обращалась в контролирующие и правоохранительные органы по вопросу отмены оспариваемого распоряжения и устранения допущенных нарушений ее прав, однако, в связи с отсутствием положительного результата ее обращений, была вынуждена в марте 2006 года обратиться за судебной защитой нарушенного права.
Зареченский городской суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе М.А. просит отменить решение суда как незаконное, постановленное с нарушением материального и процессуального права.
Вывод суда о том, что оспариваемое М.Г. распоряжение Главы Администрации г. Заречного ограничивает право собственников квартир в многоквартирном доме <...> на принятие решения по пользованию и распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на общее имущество является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Разрешение на переустройство и перепланировку было дано М.С., который также как и истица М.Г. является сособственником квартиры N 157 дома N 3 по улице Ахунской в городе Заречном и этого было достаточно.
Таким образом, оспариваемое распоряжение могло быть признано недействительным лишь при доказанности того, что ответчики знали или заведомо должны были знать о том, что права истицы (при наличии письменного согласия супруга на переоборудование) данным распоряжением будут нарушены. Однако такое обстоятельство судом не установлено.
О предполагаемом нарушенном праве истице стало известно в 2003 году, однако до июня 2005 года она ничем не выражала свое несогласие по производству ответчиком переоборудования чердачного помещения, при том, что ей было известно о денежных средствах (более 800000 руб.), которые семья М.А. за этот период времени затратила на переустройство помещения. Данный факт говорит о том, что действия истицы, выраженные в подаче заявления с исковыми требованиями обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа над квартирами NN 156, 157 в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию, осуществляется исключительно с намерением причинить вред ответчику М.А.
Однако суд не принял в внимание данное обстоятельство и необоснованно указал в решении, что срок для обращения в суд, предусмотренный ст. 256 ГПК РФ пропущен М.Г. по уважительной причине.
Считает, что судом при вынесении решения не приняты во внимание вышеуказанные юридически значимые обстоятельства и не применен закон, подлежащий применению.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и объяснения лиц, явившихся в заседание кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы.
Проанализировав положения действующего законодательства, установленные по делу обстоятельства, и имеющиеся доказательства в их совокупности, городской суд обоснованно удовлетворил исковые требования М.Г. в полном объеме.
В кассационной жалобе кассатор ссылается на доводы, которые были предметом судебного разбирательства и которым дана надлежащая правовая оценка в судебном решении, которую судебная коллегия находит правильной.
Так М.А. считает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что квартира <...> принадлежит истице на праве общей совместной собственности, участники которой в силу ст. 253 ГПК РФ сообща владеют и пользуются общим имуществом, полагая при этом, что для уменьшения общего имущества многоквартирного дома достаточно волеизъявления жильцов квартир NN 154, 155 и одного из участников общей совместной собственности на квартиру N 157 - М.С.
Однако, судебная коллегия считает, что указанное мнение кассатора основано на неправильном толковании закона.
Материальным предметом совместной собственности проживающих в квартире N 157 М.Г., М.С. является эта квартира.
Общее имущество многоквартирного дома N 3 г. Заречного является в силу ст. 290 ГК РФ предметом общей долевой собственности. При этом субъектами общей долевой собственности закон императивно указывает всех собственников квартир многоквартирного дома, а не объединения собственников, и не отдельных представителей этих объединений по признаку родственных или иных отношений.
Судом правильно установлено, что М.Г. на праве общей собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 18.10.1995 года принадлежит квартира N 157, следовательно, она является субъектом общей долевой собственности на общее имущество, каковым является технический этаж дома <...>.
В соответствии со ст. ст. 35 и 8 Конституции РФ право собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
С учетом положений указанных норм Конституции РФ никакой иной орган кроме суда не вправе решать вопросы и принимать решения о лишении собственников их имущества. Иное толкование указанных норм недопустимо. С учетом изложенного, никто, кроме как по решению суда, не мог лишить истицу права собственности на общее имущество дома, в том числе и на часть технического этажа.
То обстоятельство, что на момент издания оспариваемого Распоряжения Главы Администрации ЗАТО г. Заречного от 18.08.2003 г. за N 340 в состав многоквартирного жилого дома N 3 входили жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, так и неприватизированные квартиры, собственником которых являлась Администрация ЗАТО г. Заречный Пензенской области, не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
На основе тщательного анализа исследованных доказательств, суд правильно пришел к выводу о том, что Глава Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области как представитель собственника муниципальных квартир дома, единолично распорядился частью общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир дома, чем нарушил требования действовавшего в период издания указанного распоряжения законодательства, а именно ч. 2 ст. 290 ГК РФ, согласно которой собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Участник общей долевой собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в общей собственности, отдельно от принадлежащей ему на праве собственности квартиры, поскольку отчуждение или передача в пользование объектов общей собственности в многоквартирном доме делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.
Вывод суда о том, что Распоряжение Главы Администрации и договор аренды переоборудованного помещения технического этажа, находящегося в осях 1-4 и А-В, ограничили право М.Г. как собственника на принятие решения по пользованию и распоряжению принадлежащим ей на праве общей долевой собственности общим имуществом дома и тем самым нарушили ее законные права, основан на фактических обстоятельствах, доказанных материалами дела.
В нарушение требований ст. 6 Закона РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" Администрация г. Заречного не представила суду документальных доказательств законности принятого ею Распоряжения за N 340.
Таким образом, материалами дела опровергается довод кассационной жалобы о том, что у суда отсутствовали основания для принятия решения о признании акта органа местного самоуправления недействительным по причине отсутствия одновременности двух факторов: несоответствия акта закону и нарушения актом гражданских прав истицы.
Доводы кассатора о том, что действия истицы, выраженные в подаче иска с требованием обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию, осуществляются исключительно с намерением причинить ему вред, не основаны на материалах дела. Доказательств недобросовестности действий истицы ответчик М.А. в судебное разбирательство не представил.
Обоснованным является и вывод суда об отсутствии оснований для отказа истице в иске в связи с пропуском срока исковой давности. Более того, суд правильно применил к спорному правоотношению нормы материального права, содержащиеся в ст. ст. 301 и 304 ГПК РФ, в силу которых собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, и указал на то, что согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. По исковым требованиям в этой части срок исковой давности не пропущен.
Установив, что ответчик М.А. пользуется общей собственностью в многоквартирном доме на основании сделки, признанной недействительной в судебном порядке, суд, основываясь на законе обоснованно возложил на ответчика М.А. обязанность по приведению помещения технического этажа в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию.
Суждение суда основано на объяснениях сторон, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.
В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд и установленные по делу обстоятельства.
Все юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, исследованы полно и всесторонне, оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, материальный закон применен и истолкован судом правильно, нормы процессуального права соблюдены.
Кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о незаконности оспариваемого решения по основаниям, изложенным выше.
Изложенное в кассационной жалобе, не опровергает выводы суда, так как приведенные в ней обстоятельства не отражают установленного судом в совокупности всех обстоятельств и направлены на переоценку установленного судом, связи с неправильным толкованием норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Зареченского городского суда Пензенской области от 14 декабря 2006 года оставить без изменения, а кассационную жалобу М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.01.2007 ПО ДЕЛУ N 33-163
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2007 г. по делу N 33-163
Судья: Курдюков В.А.
"30" января 2007 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Смирновой Л.А.
и судей Уткиной И.В. и Кузнецовой Т.А.
заслушали в открытом судебном заседании по докладу Смирновой Л.А. дело по кассационной жалобе М.А. на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 14 декабря 2006 года, которым постановлено:
Исковые требования М.Г. к Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, Комитету по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. о признании недействительным распоряжения Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, признании договора аренды ничтожным и возложении обязанности по приведению помещения технического этажа многоквартирного дома в положение, предшествовавшее перепланировке и переоборудованию - удовлетворить.
Признать незаконным действия Главы Администрации города Заречного Пензенской области по изданию Распоряжения N 340 от 18 августа 2003 года "О разрешении на устройство подсобного помещения над квартирой <...> М.А.".
Признать ничтожной сделку - договор N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального жилого помещения между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области с одной стороны, и М.А. с другой стороны.
Обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа над квартирами <...> в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию.
Взыскать в пользу М.Г. с Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, Комитета по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины денежные средства в сумме 100 (сто) рублей 00 копеек с каждого.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения М.А., его представителя адвоката Орловой С.П. (ордер в деле), М.Г. и ее представителя К.К. (доверенность N 1012 от 17.03.2006 г.), М.С., судебная коллегия
установила:
М.Г. на праве общей совместной собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 18 октября 1995 года, зарегистрированного в МП "БТИ" города Заречного Пензенской области, принадлежит квартира <...>, расположенная на 9-м этаже многоквартирного жилого дома.
18 августа 2003 года Распоряжением Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области N 340 ответчику М.А. было дано разрешение на выполнение устройства подсобного помещения на техническом этаже над квартирой <...>. Одновременно, указанным Распоряжением Главы органа местного самоуправления был установлен годичный срок выполнения работ по переустройству, и на М.А. была возложена обязанность в месячный срок после утверждения акта приемки помещения обратиться в Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области для оформления договора аренды нежилого помещения. Приложением к Распоряжению Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области от 18 августа 2003 года, N 340, являлся рабочий проект чердачного помещения в осях 1-4 и А-В, согласованный УГПС-22, МП "ЖСКХ", МУ "ГАТИ" и главным архитектором.
3 июня 2005 года комиссией был подписан приемочный акт о выполненных работах по переустройству технического этажа над квартирой N 156 в городе Заречном Пензенской области, и о соответствии данного объекта проекту переустройства.
1 февраля 2005 года между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 3493, предметом которого является "муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Пензенская область, город Заречный, улица Ахунская, 3, этаж - чердак, помещения N 1-4 общей площадью 53,1 кв. м для использования по целевому назначению в качестве подсобного помещения, сроком действия до 1 января 2006 года.
1 июля 2005 года М.А. приватизировал муниципальное жилое помещение по адресу: <...>, и с указанного времени, в силу договора приватизации N 993, является собственником данного жилого помещения.
М.Г. обратилась в суд с иском к Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, Комитету по управлению имуществом города Заречного Пензенской области и М.А. о признании недействительным распоряжения Главы Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области, применении последствий недействительности ничтожной сделки и возложении обязанности по приведению помещения технического этажа многоквартирного дома в положение, предшествовавшее перепланировке и переоборудованию. В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве общей совместной собственности, на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 18 октября 1995 года, принадлежит квартира <...>. По состоянию на 7 июля 2003 года соседняя квартира N 156 этого дома относилась к муниципальной собственности, нанимателем которой являлся М.А. и проживал в ней вместе с членами своей семьи. Квартиры N 156 и 157 расположены на 9-ом этаже жилого дома, над ними находится технический этаж. Примерно с 2003 года истице стало известно о том, что ответчик приступил к производству строительных работ в части помещения технического этажа, находящейся непосредственно над занимаемой ответчиком квартирой и принадлежащей истице квартирой, о чем свидетельствовали шумы от работающих отбойных молотков и перфораторов. Более того, на несущей стене квартиры истицы, смежной с квартирой ответчика, появилась вертикальная трещина, что впоследствии было подтверждено актом от 18 июля 2005 года. Ввиду того, что ответчик блокировал проход на технический этаж, предусмотренный проектом дома, истица была лишена возможности с определенностью установить, какие конкретно строительные работы ведутся на техническом этаже. Одним из следствий блокировки ответчиком прохода на технический этаж явилась также невозможность оперативного доступа к трубопроводам, расположенным на этом этаже. В конце апреля 2004 года произошло затопление квартиры истицы из-за невозможности своевременного устранения разрыва корпуса вентиля на трубопроводе на техническом этаже и данное обстоятельство подтверждается актом от 28 апреля 2004 года. Просьбы истицы прояснить ситуацию со строительством ответчик проигнорировал, в связи с чем истица была вынуждена обращаться в различные инстанции. На письменные заявления истицы Главе Администрации города Заречного Пензенской области в ее адрес последовали письменные ответы от 20 июля 2005 года и от 9 сентября 2005 года, из которых ей стало известно о том, что разрешение на строительство подсобного нежилого помещения над квартирой N 156 (квартирой ответчика) оформлено распоряжением Главы Администрации города Заречного Пензенской области N 340 от 18 августа 2003 года, и 3 июня 2005 года (в соответствии с указанным Распоряжением Главы Администрации города Заречного Пензенской области) на данное строение подписан комиссией приемочный акт о выполненных работах и о соответствии данного объекта проекту, а также о том, что, Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области заключен с ответчиком договор аренды на указанное нежилое помещение с 1 февраля 2005 года. На все последующие обращения истицы о законности производства строительных работ и сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома с нарушением положений жилищного и гражданского законодательства, истица получала ответы о том, что все действия Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области и Комитета по управлению имуществом города Заречного Пензенской области в части выдачи разрешений на строительство, приемки помещения и заключения договора аренды абсолютно законны, хотя ответчиком и допущены "отдельные нарушения, в частности: в оборудованном подсобном помещении на техническом этаже без разрешения произведено устройство систем отопления, электроснабжения и водоснабжения; увеличена ширина помещения на 3,22 метра; выполнено дополнительное утепление по покрытию подсобного помещения; без разрешения установлена металлическая дверь; чердачное помещение захламлено строительным мусором, домашними вещами и стройматериалом б/у". При этом, согласно предписаниям МУ "ГАТИ", ответчику предписывалось устранить эти недостатки путем "оформления разрешения, выполнения проекта и т.д." в срок до конца 2005 года. Истица была вынуждена обратиться в прокуратуру ЗАТО города Заречного Пензенской области по поводу законности распоряжения Главы Администрации города Заречного Пензенской области от 18 августа 2003 года, N 340 "О разрешении на устройство подсобного помещения над квартирой N 156...". В заключении прокурора ЗАТО города Заречного Пензенской области от 16 октября 2005 года отмечено, что названное распоряжение было принято с нарушением действовавшего на момент его принятия законодательства, а также не соответствует в настоящее время нормам Жилищного кодекса РФ. Согласно заключению по данным фактам в адрес Главы города Заречного Пензенской области вынесено представление об устранении нарушений гражданского и жилищного законодательства. Однако до настоящего времени Распоряжение Главы Администрации города Заречного Пензенской области от 18 августа 2003 года, N 340, не отменено. Кроме того, истица полагает, что договор N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального нежилого помещения, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Заречный Пензенской области и М.А. является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям ст. ст. 209, 246 и 290 ГК РФ. Поскольку Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области является собственником только неприватизированных квартир в доме N 3 Заречного Пензенской области, то ему принадлежит лишь право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Такое же право долевой собственности на общее имущество дома принадлежит и истице как собственнице жилого помещения в доме. Таким образом, распорядившись общей долевой собственностью - чердачным помещением жилого многоквартирного дома без ведома истицы, Комитет по управлению имуществом ЗАТО города Заречного Пензенской области нарушил требования законодательства. На основании изложенного, истица просила признать незаконным действия Главы Администрации города Заречного Пензенской области по изданию Распоряжения N 340 от 18 августа 2003 года "О разрешении на устройство подсобного помещения над квартирой N 156...", применить к договору N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального жилого помещения между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области с одной стороны, и М.А. с другой стороны последствия недействительности ничтожной сделки, а также обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа над квартирами N 156 и N 157 города Заречного Пензенской области в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию.
При рассмотрении гражданского дела истица изменила исковые требования в части применения к договору N 3493 от 1 февраля 2005 года аренды муниципального жилого помещения между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области с одной стороны, и М.А. с другой стороны, последствий недействительности ничтожной сделки, и просила суд признать данную сделку ничтожной в судебном порядке, как не соответствующую требованиям гражданского и жилищного законодательства.
В судебном заседании истица М.Г. и ее представитель К.К., действующая в силу доверенности, поддержали заявленные требования в полном объеме, просили суд удовлетворить их, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, а также материалы гражданского дела. Дополнительно пояснили суду, что в результате незаконных действий ответчика происходит разрушение общего имущества многоквартирного дома, и создается угроза для жизни и здоровья жильцов дома. М.Г. не разрешала своему мужу давать согласие ответчику на переустройство технического этажа, так как всегда против этого возражала. Намерения истицы по конкретному использованию технического этажа, и пользовании или не пользовании лично ею техническим этажом многоквартирного жилого дома не имеют юридического значения при разрешении спора, так как фактическое исключение из общего имущества собственников квартир части технического этажа многоквартирного дома является нарушением права истицы на пользование всем общим имуществом жилого дома. Об оспариваемом Распоряжении Главы органа местного самоуправления М.Г. узнала в сентябре 2005 года из ответа Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области N М-317/01-06-11, впоследствии неоднократно обращалась в контролирующие и правоохранительные органы по вопросу отмены оспариваемого распоряжения и устранения допущенных нарушений ее прав, однако, в связи с отсутствием положительного результата ее обращений, была вынуждена в марте 2006 года обратиться за судебной защитой нарушенного права.
Зареченский городской суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе М.А. просит отменить решение суда как незаконное, постановленное с нарушением материального и процессуального права.
Вывод суда о том, что оспариваемое М.Г. распоряжение Главы Администрации г. Заречного ограничивает право собственников квартир в многоквартирном доме <...> на принятие решения по пользованию и распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на общее имущество является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Разрешение на переустройство и перепланировку было дано М.С., который также как и истица М.Г. является сособственником квартиры N 157 дома N 3 по улице Ахунской в городе Заречном и этого было достаточно.
Таким образом, оспариваемое распоряжение могло быть признано недействительным лишь при доказанности того, что ответчики знали или заведомо должны были знать о том, что права истицы (при наличии письменного согласия супруга на переоборудование) данным распоряжением будут нарушены. Однако такое обстоятельство судом не установлено.
О предполагаемом нарушенном праве истице стало известно в 2003 году, однако до июня 2005 года она ничем не выражала свое несогласие по производству ответчиком переоборудования чердачного помещения, при том, что ей было известно о денежных средствах (более 800000 руб.), которые семья М.А. за этот период времени затратила на переустройство помещения. Данный факт говорит о том, что действия истицы, выраженные в подаче заявления с исковыми требованиями обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа над квартирами NN 156, 157 в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию, осуществляется исключительно с намерением причинить вред ответчику М.А.
Однако суд не принял в внимание данное обстоятельство и необоснованно указал в решении, что срок для обращения в суд, предусмотренный ст. 256 ГПК РФ пропущен М.Г. по уважительной причине.
Считает, что судом при вынесении решения не приняты во внимание вышеуказанные юридически значимые обстоятельства и не применен закон, подлежащий применению.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и объяснения лиц, явившихся в заседание кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы.
Проанализировав положения действующего законодательства, установленные по делу обстоятельства, и имеющиеся доказательства в их совокупности, городской суд обоснованно удовлетворил исковые требования М.Г. в полном объеме.
В кассационной жалобе кассатор ссылается на доводы, которые были предметом судебного разбирательства и которым дана надлежащая правовая оценка в судебном решении, которую судебная коллегия находит правильной.
Так М.А. считает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что квартира <...> принадлежит истице на праве общей совместной собственности, участники которой в силу ст. 253 ГПК РФ сообща владеют и пользуются общим имуществом, полагая при этом, что для уменьшения общего имущества многоквартирного дома достаточно волеизъявления жильцов квартир NN 154, 155 и одного из участников общей совместной собственности на квартиру N 157 - М.С.
Однако, судебная коллегия считает, что указанное мнение кассатора основано на неправильном толковании закона.
Материальным предметом совместной собственности проживающих в квартире N 157 М.Г., М.С. является эта квартира.
Общее имущество многоквартирного дома N 3 г. Заречного является в силу ст. 290 ГК РФ предметом общей долевой собственности. При этом субъектами общей долевой собственности закон императивно указывает всех собственников квартир многоквартирного дома, а не объединения собственников, и не отдельных представителей этих объединений по признаку родственных или иных отношений.
Судом правильно установлено, что М.Г. на праве общей собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 18.10.1995 года принадлежит квартира N 157, следовательно, она является субъектом общей долевой собственности на общее имущество, каковым является технический этаж дома <...>.
В соответствии со ст. ст. 35 и 8 Конституции РФ право собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
С учетом положений указанных норм Конституции РФ никакой иной орган кроме суда не вправе решать вопросы и принимать решения о лишении собственников их имущества. Иное толкование указанных норм недопустимо. С учетом изложенного, никто, кроме как по решению суда, не мог лишить истицу права собственности на общее имущество дома, в том числе и на часть технического этажа.
То обстоятельство, что на момент издания оспариваемого Распоряжения Главы Администрации ЗАТО г. Заречного от 18.08.2003 г. за N 340 в состав многоквартирного жилого дома N 3 входили жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, так и неприватизированные квартиры, собственником которых являлась Администрация ЗАТО г. Заречный Пензенской области, не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
На основе тщательного анализа исследованных доказательств, суд правильно пришел к выводу о том, что Глава Администрации ЗАТО города Заречного Пензенской области как представитель собственника муниципальных квартир дома, единолично распорядился частью общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир дома, чем нарушил требования действовавшего в период издания указанного распоряжения законодательства, а именно ч. 2 ст. 290 ГК РФ, согласно которой собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Участник общей долевой собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в общей собственности, отдельно от принадлежащей ему на праве собственности квартиры, поскольку отчуждение или передача в пользование объектов общей собственности в многоквартирном доме делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.
Вывод суда о том, что Распоряжение Главы Администрации и договор аренды переоборудованного помещения технического этажа, находящегося в осях 1-4 и А-В, ограничили право М.Г. как собственника на принятие решения по пользованию и распоряжению принадлежащим ей на праве общей долевой собственности общим имуществом дома и тем самым нарушили ее законные права, основан на фактических обстоятельствах, доказанных материалами дела.
В нарушение требований ст. 6 Закона РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" Администрация г. Заречного не представила суду документальных доказательств законности принятого ею Распоряжения за N 340.
Таким образом, материалами дела опровергается довод кассационной жалобы о том, что у суда отсутствовали основания для принятия решения о признании акта органа местного самоуправления недействительным по причине отсутствия одновременности двух факторов: несоответствия акта закону и нарушения актом гражданских прав истицы.
Доводы кассатора о том, что действия истицы, выраженные в подаче иска с требованием обязать М.А. за свой счет привести помещение технического этажа в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию, осуществляются исключительно с намерением причинить ему вред, не основаны на материалах дела. Доказательств недобросовестности действий истицы ответчик М.А. в судебное разбирательство не представил.
Обоснованным является и вывод суда об отсутствии оснований для отказа истице в иске в связи с пропуском срока исковой давности. Более того, суд правильно применил к спорному правоотношению нормы материального права, содержащиеся в ст. ст. 301 и 304 ГПК РФ, в силу которых собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, и указал на то, что согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. По исковым требованиям в этой части срок исковой давности не пропущен.
Установив, что ответчик М.А. пользуется общей собственностью в многоквартирном доме на основании сделки, признанной недействительной в судебном порядке, суд, основываясь на законе обоснованно возложил на ответчика М.А. обязанность по приведению помещения технического этажа в состояние, предшествующее перепланировке и переоборудованию.
Суждение суда основано на объяснениях сторон, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.
В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд и установленные по делу обстоятельства.
Все юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, исследованы полно и всесторонне, оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, материальный закон применен и истолкован судом правильно, нормы процессуального права соблюдены.
Кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о незаконности оспариваемого решения по основаниям, изложенным выше.
Изложенное в кассационной жалобе, не опровергает выводы суда, так как приведенные в ней обстоятельства не отражают установленного судом в совокупности всех обстоятельств и направлены на переоценку установленного судом, связи с неправильным толкованием норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Зареченского городского суда Пензенской области от 14 декабря 2006 года оставить без изменения, а кассационную жалобу М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)