Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Адамова Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Пильгуна А.С.,
и судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,
при секретаре С.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе истцов Б., С.Б. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 17 мая 2012 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Б. и С.Б. к ЗАО "МонАрх-сервис" о признании незаконным выбора способа управления многоквартирным домом и признании недействительными договоров управления - отказать.
Истцы Б. и С.Б. обратились в суд с исками к ЗАО "МонАрх-сервис" о признании незаконным выбора способа управления многоквартирным домом и признании недействительными договоров управления.
В обоснование своих требований истцы ссылалась на то, что они являются собственниками квартир, Б. - N * С.Б. - N *, расположенных *.
Истцы никогда не принимали участия в общем собрании многоквартирного дома по выбору способа управления домом N * корпус *, управляющая компания ЗАО "МонАрх-Сервис" не выбиралась. На момент заключения договора на управление домом истцы не являлись собственниками квартир. Ответчиком неверно производятся начисления по оплате жилищно-коммунальных услуг, не раскрыта полностью информация, указанная в Постановлении Правительства РФ N 731 от 23 сентября 2010 года.
Определением суда от 17 февраля 2012 года гражданские дела по искам Б. и С.Б. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Истцы о дне слушания дела извещались в установленном законом порядке, но в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности И. исковые требования поддержал в полном объеме.
Представители ответчика по доверенности Г. и М. исковые требования не признали по доводам, изложенным письменных возражениях, которые приобщены к материалам дела, заявили о применении пропуска срока установленного федеральным законом для обращения в суд за защитой нарушенного права.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят истцы Б. и С.Б.
Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.
В заседание судебной коллегии явился представитель истца Б. и С.Б. по доверенности И., который поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в заседание судебной коллегии не явился, не сообщил об уважительности причин неявки.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом первой инстанции установлено, что между ОАО "Домостроительный комбинат N 1" (Инвестор-1), ЗАО "Стройиндустрия-4" (Инвестор-2) и ОАО "Концерн МонАрх" (Соинвестор) был заключен Договор N 252 от 23.10.2007 г., в соответствии с которым ОАО "Концерн МонАрх" приняло на себя обязательства по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой по строительному адресу: *.
ОАО "Концерн МонАрх" выполнил свои обязательства в соответствии с условиями Договора N 252 от 23.10.2007 г. дом введен в эксплуатацию 31 марта 2009 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.03.2009 г., зарегистрировано 24.02.2010 г. за N 372002688.
02 ноября 2009 года Б. и 01 декабря 2009 года С.Б. заключили с ЗАО "МонАрх-Сервис" договоры управления многоквартирным домом.
Поскольку в 2009 году законодательно не был урегулирован вопрос по управлению многоквартирным домом после ввода его в эксплуатацию и до момента оформления права собственности на квартиры в этом доме, Инвесторы и Соинвестор исходя из обычаев делового оборота, самостоятельно урегулировали вопрос о способе управления многоквартирным домом до момента оформления права собственности путем подписания Дополнительного соглашения N 3 от 16.02.2009 г. к договору соинвестирования N 252 от 23.10.2007 г. согласно которому, Соинвестору - ОАО "Концерн МонАрх" было предоставлено право самостоятельно по согласованию с инвесторами определить Управляющую компанию, с которой все инвесторы и соинвестор заключат договоры на управление объектом и будут производить оплату эксплуатационных расходов.
Во исполнение указанного Соинвестором - ОАО "Концерн МонАрх" на основании распоряжения от 05.03.2009 г. N РКЗ/9-0-(0)-0 Управляющей компанией на объекте было назначено ЗАО "МонАрх-Сервис", с которым ОАО "ДСК-1", ЗАО "Стройиндустрия-4" и ОАО "Концерн Монарх" 01.04.2009 г. заключили договоры на управление жилым домом, и согласно которым, каждый несет расходы в соответствии с площадью, которая будет ему принадлежать (Договор N 04-09/С управления жилым домом от 01.04.2009 г., Договор N 02-09/С управления жилым домом от 01.04.2009 г., Договор N 06-09/С управления жилым домом от 01.04.2009 г.).
До настоящего времени право собственности на вышеуказанные квартиры не зарегистрировано по независящим от ОАО "Концерн МонАрх" обстоятельствам, ввиду несвоевременного исполнения Правительством Москвы и инвесторами своих обязательств по своевременному оформлению Акта реализации инвестиционного контракта и Договора N 252 от 23.10.2007 г., который в соответствии с Приказом Управления федеральной регистрационной службы по Москве от 29.03.2007 г. является одним из основных документов для регистрации права собственности.
Акт о частичном исполнении обязательств по Договору от 23.10.2007 г. N 252 подписан 30.09.2011 г., однако, Инвесторами в нарушение условий Договора N 252 от 23.10.2007 г., до настоящего момента не представлен комплект документов в Управления федеральной регистрационной службы по Москве для регистрации права собственности.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции признал, что в связи с отсутствием оформленного права собственности, и соответственно собственников, при необходимости эксплуатации дома, способ управления многоквартирным домом не мог быть выбран согласно с условиями Жилищного кодекса РФ на общем собрании собственников.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на указанную норму права, и, исходя из того, что ЗАО "МонАрх-Сервис" управляет и эксплуатирует дом на основании решения Застройщика - ОАО "Концерн МонАрх" от 05.03.2009 г. N РКЗ/9-0-(0)-0 принятого в соответствии с условиями заключенного Инвестором-1, Инвестором-2 и Соинвестором Договора N 252 от 23.10.2007 г., а не на основании решения общего собрания собственников, а на момент заключения этих договоров истцы не являлись собственниками и фактически не владели помещением, суд признал, что истцы не могли принимать участие в выборе способа управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. ст. 1, 420, 421 ГК РФ, граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Суд установил, что * районным судом г. Москвы в настоящее время за физическими лицами, владеющими квартирами на основании предварительного договора купли-продажи и акта-приемки передачи квартиры признается право собственности на квартиры, при условии подтверждения несения расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и оплаты потребленных в квартире коммунальных услуг. В настоящий момент на основании решений * районного суда зарегистрировано право собственности на 92 квартиры из 392.
Исходя из этого, суд признал, что выбор способа управления в соответствии с нормами ст. 45, ст. 161 ЖК РФ невозможен и по состоянию на сегодняшний день, в силу отсутствия необходимого количества голосов (более 50%) собственников квартир многоквартирного дома.
Суд пришел к выводу о том, что заключенные истцами договоры управления многоквартирным домом не противоречат положениям действующего законодательства.
Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд учел, что ЗАО "МонАрх-Сервис" фактически осуществляет управление многоквартирным домом и несет расходы на обеспечение многоквартирного дома коммунальными ресурсами на основании договоров, заключенных с поставщиками коммунальных услуг, а также расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с целью их компенсации заключало с лицами, фактически владеющими помещениями (квартирами) на основании передаточного акта и предварительного договора, заключенного с ОАО "Концерн МонАрх", договоры на управление многоквартирным домом. Так как другого способа для компенсации понесенных затрат на управление домом не имелось.
Лица, фактически принявшие квартиры от застройщика по передаточному акту, обязаны вносить плату за коммунальные услуги и за содержание и ремонт с момента принятия квартиры по передаточному акту в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Как будущие собственники (лица, заключившие предварительные договоры, чье право собственности не оформлено), так собственники, в том числе и истцы, для нормального функционирования дома заключили договоры управления многоквартирным домом с ЗАО "МонАрх-Сервис", тем самым выразив согласие на осуществление им управления.
Кроме названных оснований, истцам в заявленных требованиях судом было отказано и в связи с пропуском срока исковой давности.
При этом суд исходил из того, что статей 46 ЖК РФ предусмотрено право обжалования в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Истцы знали о принятом решении избрания Управляющей компании многоквартирным домом ЗАО "МонАрх-Сервис", так как заключили с ним договоры в 2009 г. и производили по ним оплату за оказанные услуги по 06.05.2011 г. включительно.
Сославшись на ст. ст. 199, 200 п. 1 ГК РФ, применив аналогию права, суд пришел к выводу о том, что, истцы пропустили установленный срок для обжалования решения о выборе способа управления многоквартирным домом, поскольку с момента заключения договоров в течение шести месяцев, подписанные ими договоры они не оспаривали, на дату предъявления иска в суд 01 декабря 2011 года срок исковой давности они пропустили. Доказательств уважительности причин пропуска данного срока судом не установлено, а истцами не приведено.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к иному толкованию норм материального права и не содержат обстоятельств, влияющих на правильность обжалуемого решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Оснований к отмене постановленного судом решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 17 мая 2012 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Б., С.Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 11-3194
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 11-3194
Судья Адамова Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Пильгуна А.С.,
и судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,
при секретаре С.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе истцов Б., С.Б. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 17 мая 2012 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Б. и С.Б. к ЗАО "МонАрх-сервис" о признании незаконным выбора способа управления многоквартирным домом и признании недействительными договоров управления - отказать.
установила:
Истцы Б. и С.Б. обратились в суд с исками к ЗАО "МонАрх-сервис" о признании незаконным выбора способа управления многоквартирным домом и признании недействительными договоров управления.
В обоснование своих требований истцы ссылалась на то, что они являются собственниками квартир, Б. - N * С.Б. - N *, расположенных *.
Истцы никогда не принимали участия в общем собрании многоквартирного дома по выбору способа управления домом N * корпус *, управляющая компания ЗАО "МонАрх-Сервис" не выбиралась. На момент заключения договора на управление домом истцы не являлись собственниками квартир. Ответчиком неверно производятся начисления по оплате жилищно-коммунальных услуг, не раскрыта полностью информация, указанная в Постановлении Правительства РФ N 731 от 23 сентября 2010 года.
Определением суда от 17 февраля 2012 года гражданские дела по искам Б. и С.Б. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Истцы о дне слушания дела извещались в установленном законом порядке, но в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности И. исковые требования поддержал в полном объеме.
Представители ответчика по доверенности Г. и М. исковые требования не признали по доводам, изложенным письменных возражениях, которые приобщены к материалам дела, заявили о применении пропуска срока установленного федеральным законом для обращения в суд за защитой нарушенного права.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят истцы Б. и С.Б.
Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.
В заседание судебной коллегии явился представитель истца Б. и С.Б. по доверенности И., который поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в заседание судебной коллегии не явился, не сообщил об уважительности причин неявки.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом первой инстанции установлено, что между ОАО "Домостроительный комбинат N 1" (Инвестор-1), ЗАО "Стройиндустрия-4" (Инвестор-2) и ОАО "Концерн МонАрх" (Соинвестор) был заключен Договор N 252 от 23.10.2007 г., в соответствии с которым ОАО "Концерн МонАрх" приняло на себя обязательства по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой по строительному адресу: *.
ОАО "Концерн МонАрх" выполнил свои обязательства в соответствии с условиями Договора N 252 от 23.10.2007 г. дом введен в эксплуатацию 31 марта 2009 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.03.2009 г., зарегистрировано 24.02.2010 г. за N 372002688.
02 ноября 2009 года Б. и 01 декабря 2009 года С.Б. заключили с ЗАО "МонАрх-Сервис" договоры управления многоквартирным домом.
Поскольку в 2009 году законодательно не был урегулирован вопрос по управлению многоквартирным домом после ввода его в эксплуатацию и до момента оформления права собственности на квартиры в этом доме, Инвесторы и Соинвестор исходя из обычаев делового оборота, самостоятельно урегулировали вопрос о способе управления многоквартирным домом до момента оформления права собственности путем подписания Дополнительного соглашения N 3 от 16.02.2009 г. к договору соинвестирования N 252 от 23.10.2007 г. согласно которому, Соинвестору - ОАО "Концерн МонАрх" было предоставлено право самостоятельно по согласованию с инвесторами определить Управляющую компанию, с которой все инвесторы и соинвестор заключат договоры на управление объектом и будут производить оплату эксплуатационных расходов.
Во исполнение указанного Соинвестором - ОАО "Концерн МонАрх" на основании распоряжения от 05.03.2009 г. N РКЗ/9-0-(0)-0 Управляющей компанией на объекте было назначено ЗАО "МонАрх-Сервис", с которым ОАО "ДСК-1", ЗАО "Стройиндустрия-4" и ОАО "Концерн Монарх" 01.04.2009 г. заключили договоры на управление жилым домом, и согласно которым, каждый несет расходы в соответствии с площадью, которая будет ему принадлежать (Договор N 04-09/С управления жилым домом от 01.04.2009 г., Договор N 02-09/С управления жилым домом от 01.04.2009 г., Договор N 06-09/С управления жилым домом от 01.04.2009 г.).
До настоящего времени право собственности на вышеуказанные квартиры не зарегистрировано по независящим от ОАО "Концерн МонАрх" обстоятельствам, ввиду несвоевременного исполнения Правительством Москвы и инвесторами своих обязательств по своевременному оформлению Акта реализации инвестиционного контракта и Договора N 252 от 23.10.2007 г., который в соответствии с Приказом Управления федеральной регистрационной службы по Москве от 29.03.2007 г. является одним из основных документов для регистрации права собственности.
Акт о частичном исполнении обязательств по Договору от 23.10.2007 г. N 252 подписан 30.09.2011 г., однако, Инвесторами в нарушение условий Договора N 252 от 23.10.2007 г., до настоящего момента не представлен комплект документов в Управления федеральной регистрационной службы по Москве для регистрации права собственности.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции признал, что в связи с отсутствием оформленного права собственности, и соответственно собственников, при необходимости эксплуатации дома, способ управления многоквартирным домом не мог быть выбран согласно с условиями Жилищного кодекса РФ на общем собрании собственников.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на указанную норму права, и, исходя из того, что ЗАО "МонАрх-Сервис" управляет и эксплуатирует дом на основании решения Застройщика - ОАО "Концерн МонАрх" от 05.03.2009 г. N РКЗ/9-0-(0)-0 принятого в соответствии с условиями заключенного Инвестором-1, Инвестором-2 и Соинвестором Договора N 252 от 23.10.2007 г., а не на основании решения общего собрания собственников, а на момент заключения этих договоров истцы не являлись собственниками и фактически не владели помещением, суд признал, что истцы не могли принимать участие в выборе способа управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. ст. 1, 420, 421 ГК РФ, граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Суд установил, что * районным судом г. Москвы в настоящее время за физическими лицами, владеющими квартирами на основании предварительного договора купли-продажи и акта-приемки передачи квартиры признается право собственности на квартиры, при условии подтверждения несения расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и оплаты потребленных в квартире коммунальных услуг. В настоящий момент на основании решений * районного суда зарегистрировано право собственности на 92 квартиры из 392.
Исходя из этого, суд признал, что выбор способа управления в соответствии с нормами ст. 45, ст. 161 ЖК РФ невозможен и по состоянию на сегодняшний день, в силу отсутствия необходимого количества голосов (более 50%) собственников квартир многоквартирного дома.
Суд пришел к выводу о том, что заключенные истцами договоры управления многоквартирным домом не противоречат положениям действующего законодательства.
Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд учел, что ЗАО "МонАрх-Сервис" фактически осуществляет управление многоквартирным домом и несет расходы на обеспечение многоквартирного дома коммунальными ресурсами на основании договоров, заключенных с поставщиками коммунальных услуг, а также расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с целью их компенсации заключало с лицами, фактически владеющими помещениями (квартирами) на основании передаточного акта и предварительного договора, заключенного с ОАО "Концерн МонАрх", договоры на управление многоквартирным домом. Так как другого способа для компенсации понесенных затрат на управление домом не имелось.
Лица, фактически принявшие квартиры от застройщика по передаточному акту, обязаны вносить плату за коммунальные услуги и за содержание и ремонт с момента принятия квартиры по передаточному акту в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Как будущие собственники (лица, заключившие предварительные договоры, чье право собственности не оформлено), так собственники, в том числе и истцы, для нормального функционирования дома заключили договоры управления многоквартирным домом с ЗАО "МонАрх-Сервис", тем самым выразив согласие на осуществление им управления.
Кроме названных оснований, истцам в заявленных требованиях судом было отказано и в связи с пропуском срока исковой давности.
При этом суд исходил из того, что статей 46 ЖК РФ предусмотрено право обжалования в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Истцы знали о принятом решении избрания Управляющей компании многоквартирным домом ЗАО "МонАрх-Сервис", так как заключили с ним договоры в 2009 г. и производили по ним оплату за оказанные услуги по 06.05.2011 г. включительно.
Сославшись на ст. ст. 199, 200 п. 1 ГК РФ, применив аналогию права, суд пришел к выводу о том, что, истцы пропустили установленный срок для обжалования решения о выборе способа управления многоквартирным домом, поскольку с момента заключения договоров в течение шести месяцев, подписанные ими договоры они не оспаривали, на дату предъявления иска в суд 01 декабря 2011 года срок исковой давности они пропустили. Доказательств уважительности причин пропуска данного срока судом не установлено, а истцами не приведено.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к иному толкованию норм материального права и не содержат обстоятельств, влияющих на правильность обжалуемого решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Оснований к отмене постановленного судом решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 17 мая 2012 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Б., С.Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)