Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2011 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей: Марченко Н.В.
Шатохиной Е.Г..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиной А.Г. с применением средств аудиозаписи,
при участии:
- от истца: представителя Мастраковой А.В., действующей на основании доверенности от 30 марта 2011 года;
- от ответчика: представителя Однораловой И.А., действующей на основании доверенности от 16 мая 2011 года;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Компания " ГИД-АУДИТ" и товарищества собственников жилья "УСТОЙ-4" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года по делу N А45-6527/2011 (Судья Худяков В.Я.)
по иску закрытого акционерного общества "Компания" ГИД-АУДИТ" к товариществу собственников жилья "Устой-4" об обязании заключить договор,
установил:
Закрытое акционерное общество "Компания ГИД-АУДИТ" (далее - ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к товариществу собственником жилья "УСТОЙ-4" (далее - ТСЖ "УСТОЙ-4") с требованием о понуждении заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, предусмотренных проектом договора с протоколом разногласий в редакции ЗАО "Компания "ГИД-АУДИТ".
Заявленные требования мотивированны тем, что ответчик обязан заключить договор с истцом в силу статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением, ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" и ТСЖ "УСТОЙ-4" подали апелляционные жалобы.
До дня судебного заседания от ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" поступило письменное ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и прекращении производства по жалобе.
В соответствии с частью 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Из материалов дела не усматривается, что отказ от апелляционной жалобы не нарушает прав других лиц, в связи с чем, суд апелляционной инстанции принимает отказ от апелляционной жалобы и в соответствии с частями 1 и 3 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по апелляционной жалобе.
Подавая апелляционную жалобу ТСЖ "УСТОЙ-4" просит изменить мотивировочную часть обжалуемого решения, исключив выводы суда указанные в жалобе, принять по делу новый судебный акт с иной мотивировочной частью, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы указано, что вывод суда первой инстанции о том, что помещения истца являются отдельной нежилой пристройкой к жилому дому, отделенной от жилого дома капитальной стеной не соответствует материалам дела.
Также податель жалобы указал, что выводы суда об отсутствии доли в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного дома противоречат сведениям ЕГРП, не оспоренным в судебном порядке.
В жалобе отмечено, что решение собрания или соглашения всех участников на изменение порядка определения доли в общем имуществе отсутствует.
Подтверждение полномочий ТСЖ действовать от имени всех собственников и изменять размеры доли в общем имуществе в материалах дела отсутствуют.
Также апеллянт считает неправомерный вывод арбитражного суда об отсутствии у истца основания для обращения в арбитражный суд с требованием принудить ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в силу того, что помещение, принадлежащее истцу, не располагается в многоквартирном доме, а располагается в пристройке и право собственности на общее имущество многоквартирного дома отсутствует.
Ответчик не согласен с выводами суда о том, что соразмерный размер судебных расходов составляет 10 00 рублей.
Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" является собственником нежилых помещений, находящихся в пристройке к жилому дому, расположенному по адресу г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54-АВ N 609290
В указанном жилом доме создано Товарищество собственников жилья "УСТОИ-4".
Со ссылкой на пункт 2 статьи 138, пункт 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункт 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с исковым заявлением о понуждении Ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества, в котором, помимо прочих условий, Истец счел необходимым указать состав имущества, за содержание и ремонт которого он будет вносить соответствующую плату.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что помещение занимаемое Истцом, не является квартирой или нежилым помещением многоквартирного дома, а представляет собой отдельную нежилую пристройку к жилому дому.
При этом, арбитражный суд сделал вывод о том, что у истца отсутствует доля в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома в том значении, в котором это имущество определяется нормами жилищного законодательства.
На основании чего, суд посчитал, что в силу отсутствия между Истцом и Ответчиком общего долевого имущества, Истец не должен нести расходы на содержание того имущества, пользование которым является для него невозможным в силу конструктивных особенностей помещения.
Повторно рассматривая суд апелляционной инстанции, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, положения указанных правовых норм, относительно обязанности стороны заключить договор, применимы не только к отношениям, возникшим из публичных договоров (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и к другим случаям, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
При этом, статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставит возможность обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора в зависимость от того, является ли лицо, к которому заявлено данное требование, коммерческой или некоммерческой организацией.
Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.
В соответствии со статье 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований данного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
Таким образом, обязанность ТСЖ заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, возникает на основании статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
При этом, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что у истца отсутствует доля в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома в том значении, в котором это имущество определяется нормами жилищного законодательства, не состоятельны.
Данные выводы основаны на том, что, по мнению суда, помещение занимаемое Истцом, не является квартирой или нежилым помещением многоквартирного дома, а представляет собой отдельную нежилую пристройку к жилому дому.
Между тем, суд апелляционной инстанции, анализируя представленные в материалы дела документы, полагает, что данные выводы ошибочны.
В соответствии с постановлением Мэрии города Новосибирска от 31 декабря 1999 года N 1975, актом приемочной комиссии от 29 декабря 1000 года о приемки в эксплуатацию 9 - 10-этажного кирпичного жилого дома на 52 квартиры общей площадью 5 721,8 кв. м с пристроенными помещениями магазина общей площадью 364,7 кв. м, офиса общей площадью 347,0 кв. м, зданием пристройки к школе N 60 общей площадью 197,2 кв. м и трансформаторной подстанцией общей площадью 36,3 кв. м.
На фрагментах подвала, 1 и 2-го этажей (т. 1, л.д. 128 - 130) видно, что офис истца не является состоятельным объектом недвижимости, а является частью жилого дома.
В информации БТИ (т. 1, л.д. 135) указано наименование объекта - "учрежденческое смещение в подвале, на 1, 2-ом этажах 10-этажного жилого дома с подвалом".
Исходя из смысла пункта 2 представленного истцом договора об инвестиционной деятельности от 04 ноября 2009 года (т. 2, л.д. 11) 10-ти этажный кирпичный жилой дом и нежилые помещения пристройки к дому являются единым комплексом, а не самостоятельными объектами.
Вывод суда о том, что помещение истца является отдельной нежилой пристройкой к жилому дому, отделенной от жилого дома капитальной стеной не соответствует материалам дела.
Сведений о наличии собственных систем энергоснабжения, собственного фундамента и т.д. в материалах дела и в технических документах не имеется.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие капитальной стеной, отдельной крыши, несущие стены, подвал, лестничные марши и площадки, отдельный вход не свидетельствует о том, что спорное помещение является самостоятельный объектом строительства.
Также следует указать, что спорное помещение является пристроенным многоквартирный жилой дом и пристройка к нему выполнены как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений зданий и для помещений офиса, без каких-либо обособленных коммуникаций офиса.
Следовательно, являясь собственником части помещения, истец имеет общую долевую собственность на общее имущество.
Более того, согласно выписке из ЕГРП (т. 1, л.д. 119) истец является собственником помещения с кадастровым номером 54:35:021100:62:01:01.
При этом, за истцом зарегистрировано право на общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59.
В силу статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, выводы суда об отсутствии доли в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома противоречат сведениям ЕТРП, не оспоренным в судебном порядке.
Исходя из вышеуказанного, суд апелляционной инстанции приходи к выводу о том, что у истца имеются правовые основания для предъявления настоящего иска.
Указанное, свидетельствует об обоснованности доводов апелляционной жалобы ответчиков.
Вместе с тем, понуждая заключить договор в передоложенной редакции, истец не учел следующие положения закона.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, в случае если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, утверждается решением общего собрания членов товарищества и является обязательным как для членов товарищества, так и для собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества.
Пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации).
Таким образом, законодательно установлен размер платы за содержание общего имущества в доме - размер платы, утвержденный решением общего собрания членов товарищества или установленный органом местного самоуправления.
При таких обстоятельствах, доводы истца, согласно которым необходимо заключить договор между сторонами, содержащим условия исключающих применение установленного размера платы на содержания имущества общим собранием собственника и установление тарифа на содержание имущества по соглашению сторон, не правомерны.
Поскольку общее имущество имеет правовой режим общей долевой собственности, то независимо от того какую часть данного имущества конкретный собственник использует, оплату на содержание и ремонт общего имущества следует производить в установленном законом размере.
На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
В связи с чем, неверные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в безусловном порядке, апелляционным судом не выявлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.
В соответствии с пунктом 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части может быть указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 49, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года по делу N А45-6527/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "УСТОЙ-4" - без удовлетворения.
Изменить мотивировочную часть решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года по делу N А45-6527/2011.
Принять отказ от апелляционной жалобы закрытого акционерного общества "Компания " ГИД-АУДИТ".
Производство по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Компания " ГИД-АУДИТ", прекратить.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2011 N 07АП-6255/11 ПО ДЕЛУ N А45-6527/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2011 г. N 07АП-6255/11
Дело N А45-6527/2011
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2011 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей: Марченко Н.В.
Шатохиной Е.Г..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиной А.Г. с применением средств аудиозаписи,
при участии:
- от истца: представителя Мастраковой А.В., действующей на основании доверенности от 30 марта 2011 года;
- от ответчика: представителя Однораловой И.А., действующей на основании доверенности от 16 мая 2011 года;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Компания " ГИД-АУДИТ" и товарищества собственников жилья "УСТОЙ-4" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года по делу N А45-6527/2011 (Судья Худяков В.Я.)
по иску закрытого акционерного общества "Компания" ГИД-АУДИТ" к товариществу собственников жилья "Устой-4" об обязании заключить договор,
установил:
Закрытое акционерное общество "Компания ГИД-АУДИТ" (далее - ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к товариществу собственником жилья "УСТОЙ-4" (далее - ТСЖ "УСТОЙ-4") с требованием о понуждении заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, предусмотренных проектом договора с протоколом разногласий в редакции ЗАО "Компания "ГИД-АУДИТ".
Заявленные требования мотивированны тем, что ответчик обязан заключить договор с истцом в силу статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением, ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" и ТСЖ "УСТОЙ-4" подали апелляционные жалобы.
До дня судебного заседания от ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" поступило письменное ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и прекращении производства по жалобе.
В соответствии с частью 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Из материалов дела не усматривается, что отказ от апелляционной жалобы не нарушает прав других лиц, в связи с чем, суд апелляционной инстанции принимает отказ от апелляционной жалобы и в соответствии с частями 1 и 3 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по апелляционной жалобе.
Подавая апелляционную жалобу ТСЖ "УСТОЙ-4" просит изменить мотивировочную часть обжалуемого решения, исключив выводы суда указанные в жалобе, принять по делу новый судебный акт с иной мотивировочной частью, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы указано, что вывод суда первой инстанции о том, что помещения истца являются отдельной нежилой пристройкой к жилому дому, отделенной от жилого дома капитальной стеной не соответствует материалам дела.
Также податель жалобы указал, что выводы суда об отсутствии доли в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного дома противоречат сведениям ЕГРП, не оспоренным в судебном порядке.
В жалобе отмечено, что решение собрания или соглашения всех участников на изменение порядка определения доли в общем имуществе отсутствует.
Подтверждение полномочий ТСЖ действовать от имени всех собственников и изменять размеры доли в общем имуществе в материалах дела отсутствуют.
Также апеллянт считает неправомерный вывод арбитражного суда об отсутствии у истца основания для обращения в арбитражный суд с требованием принудить ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в силу того, что помещение, принадлежащее истцу, не располагается в многоквартирном доме, а располагается в пристройке и право собственности на общее имущество многоквартирного дома отсутствует.
Ответчик не согласен с выводами суда о том, что соразмерный размер судебных расходов составляет 10 00 рублей.
Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" является собственником нежилых помещений, находящихся в пристройке к жилому дому, расположенному по адресу г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54-АВ N 609290
В указанном жилом доме создано Товарищество собственников жилья "УСТОИ-4".
Со ссылкой на пункт 2 статьи 138, пункт 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункт 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с исковым заявлением о понуждении Ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества, в котором, помимо прочих условий, Истец счел необходимым указать состав имущества, за содержание и ремонт которого он будет вносить соответствующую плату.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что помещение занимаемое Истцом, не является квартирой или нежилым помещением многоквартирного дома, а представляет собой отдельную нежилую пристройку к жилому дому.
При этом, арбитражный суд сделал вывод о том, что у истца отсутствует доля в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома в том значении, в котором это имущество определяется нормами жилищного законодательства.
На основании чего, суд посчитал, что в силу отсутствия между Истцом и Ответчиком общего долевого имущества, Истец не должен нести расходы на содержание того имущества, пользование которым является для него невозможным в силу конструктивных особенностей помещения.
Повторно рассматривая суд апелляционной инстанции, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, положения указанных правовых норм, относительно обязанности стороны заключить договор, применимы не только к отношениям, возникшим из публичных договоров (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и к другим случаям, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
При этом, статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставит возможность обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора в зависимость от того, является ли лицо, к которому заявлено данное требование, коммерческой или некоммерческой организацией.
Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.
В соответствии со статье 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований данного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
Таким образом, обязанность ТСЖ заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, возникает на основании статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
При этом, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что у истца отсутствует доля в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома в том значении, в котором это имущество определяется нормами жилищного законодательства, не состоятельны.
Данные выводы основаны на том, что, по мнению суда, помещение занимаемое Истцом, не является квартирой или нежилым помещением многоквартирного дома, а представляет собой отдельную нежилую пристройку к жилому дому.
Между тем, суд апелляционной инстанции, анализируя представленные в материалы дела документы, полагает, что данные выводы ошибочны.
В соответствии с постановлением Мэрии города Новосибирска от 31 декабря 1999 года N 1975, актом приемочной комиссии от 29 декабря 1000 года о приемки в эксплуатацию 9 - 10-этажного кирпичного жилого дома на 52 квартиры общей площадью 5 721,8 кв. м с пристроенными помещениями магазина общей площадью 364,7 кв. м, офиса общей площадью 347,0 кв. м, зданием пристройки к школе N 60 общей площадью 197,2 кв. м и трансформаторной подстанцией общей площадью 36,3 кв. м.
На фрагментах подвала, 1 и 2-го этажей (т. 1, л.д. 128 - 130) видно, что офис истца не является состоятельным объектом недвижимости, а является частью жилого дома.
В информации БТИ (т. 1, л.д. 135) указано наименование объекта - "учрежденческое смещение в подвале, на 1, 2-ом этажах 10-этажного жилого дома с подвалом".
Исходя из смысла пункта 2 представленного истцом договора об инвестиционной деятельности от 04 ноября 2009 года (т. 2, л.д. 11) 10-ти этажный кирпичный жилой дом и нежилые помещения пристройки к дому являются единым комплексом, а не самостоятельными объектами.
Вывод суда о том, что помещение истца является отдельной нежилой пристройкой к жилому дому, отделенной от жилого дома капитальной стеной не соответствует материалам дела.
Сведений о наличии собственных систем энергоснабжения, собственного фундамента и т.д. в материалах дела и в технических документах не имеется.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие капитальной стеной, отдельной крыши, несущие стены, подвал, лестничные марши и площадки, отдельный вход не свидетельствует о том, что спорное помещение является самостоятельный объектом строительства.
Также следует указать, что спорное помещение является пристроенным многоквартирный жилой дом и пристройка к нему выполнены как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений зданий и для помещений офиса, без каких-либо обособленных коммуникаций офиса.
Следовательно, являясь собственником части помещения, истец имеет общую долевую собственность на общее имущество.
Более того, согласно выписке из ЕГРП (т. 1, л.д. 119) истец является собственником помещения с кадастровым номером 54:35:021100:62:01:01.
При этом, за истцом зарегистрировано право на общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59.
В силу статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, выводы суда об отсутствии доли в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома противоречат сведениям ЕТРП, не оспоренным в судебном порядке.
Исходя из вышеуказанного, суд апелляционной инстанции приходи к выводу о том, что у истца имеются правовые основания для предъявления настоящего иска.
Указанное, свидетельствует об обоснованности доводов апелляционной жалобы ответчиков.
Вместе с тем, понуждая заключить договор в передоложенной редакции, истец не учел следующие положения закона.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, в случае если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, утверждается решением общего собрания членов товарищества и является обязательным как для членов товарищества, так и для собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества.
Пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации).
Таким образом, законодательно установлен размер платы за содержание общего имущества в доме - размер платы, утвержденный решением общего собрания членов товарищества или установленный органом местного самоуправления.
При таких обстоятельствах, доводы истца, согласно которым необходимо заключить договор между сторонами, содержащим условия исключающих применение установленного размера платы на содержания имущества общим собранием собственника и установление тарифа на содержание имущества по соглашению сторон, не правомерны.
Поскольку общее имущество имеет правовой режим общей долевой собственности, то независимо от того какую часть данного имущества конкретный собственник использует, оплату на содержание и ремонт общего имущества следует производить в установленном законом размере.
На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
В связи с чем, неверные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в безусловном порядке, апелляционным судом не выявлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.
В соответствии с пунктом 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части может быть указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 49, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года по делу N А45-6527/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "УСТОЙ-4" - без удовлетворения.
Изменить мотивировочную часть решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2011 года по делу N А45-6527/2011.
Принять отказ от апелляционной жалобы закрытого акционерного общества "Компания " ГИД-АУДИТ".
Производство по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Компания " ГИД-АУДИТ", прекратить.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)