Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: председатель правления ТСЖ "Калина" Сысоева Л.Г., протокол собрания членов правления N 2 от 02.08.2008;
- от ответчика: представитель Золотухин А.И., доверенность от 07.06.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Очаг"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 12 апреля 2010 г. по делу N А53-20440/2008
по иску товарищества собственников жилья "Калина"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Очаг"
о понуждении передать документацию на дом,
принятое судьей Соколовой Т.Б.,
установил:
товарищество собственников жилья "Калина" (далее - ТСЖ "Калина", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Очаг" (далее - ООО УК "Очаг", управляющая компания) о передаче дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии в г. Ростове-на-Дону в управление ТСЖ "Калина", в том числе, технической и бухгалтерской документации на многоквартирный дом, достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности. ТСЖ "Калина" также просило обязать общество восстановить необходимую для управления домом техническую документацию, расторгнуть договоры с ресурсоснабжающими организациями, направить всем собственникам помещений дома уведомления о необходимости ликвидировать имеющуюся задолженность по оплате предоставленных жилищных и коммунальных услуг на 01.01.2009 с указанием расчетного счета для перечисления переплаты, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ "Калина" департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, муниципальному учреждению "Департамент ЖКХ и энергетики", со взысканием с общества в пользу ТСЖ "Калина" 466 711 руб. 79 коп. неосновательно полученных денежных средств (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - том 1, лист дела 40 - 41).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24 марта 2009 года исковые требования частично удовлетворены. ООО УК "Очаг" обязано провести процедуру приема-передачи многоквартирного дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии в г. Ростове-на-Дону с передачей истцу технической и бухгалтерской документации, достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности, восстановить необходимую для управления домом техническую документацию, направить уведомления ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров, составить уведомления всем собственникам помещений в доме о необходимости ликвидации задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ "Калина" департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, муниципальному учреждению "Департамент ЖКХ и энергетики". В остальной части иска отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2009 года решение арбитражного суда от 24 марта 2009 года в части обязания компании передать документацию на многоквартирный дом, осуществить восстановление документации, направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров, составить уведомления всем собственникам помещений дома, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление товариществу в Департамент имущественно-земельных отношений, МУ "Департамент ЖКХ и энергетики" отменено, в этой части в иске отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2009 года постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2009 года и решение арбитражного суда от 24 марта 2009 года в части удовлетворения иска ТСЖ "Калина" отменены, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Суд кассационной инстанции указал, что при принятии решения об изменении способа управления (об управлении товариществом собственников жилья) дополнительного принятия решения о расторжении договоров с прежней управляющей компанией не требуется. С момента уведомления управляющей компании об изменении способа управления договорные отношения с компанией прекратились. При этом ТСЖ "Калина" не указало конкретно, какую документацию компания должна передать и восстановить. Требование о направлении компанией ресурсоснабжающим организациям уведомления о расторжении договоров и составлении актов сверки затрагивает договорные отношения компании и третьих лиц, в отношении которых у товарищества отсутствуют основания требовать совершения каких-либо действий, связанных с изменением собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом. Взаимоотношения собственников помещений и компании, возникшие до создания товарищества, не влияют на его права и обязанности, связанные с управлением домом. При новом рассмотрении дела необходимо уточнить состав документации, связанной с управлением домом, которую компания обязана передать товариществу, выяснить обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием необходимой документации и наличием обязанности компании по восстановлению документов, а также рассмотреть вопрос об обоснованности требований товарищества, касающихся взаимоотношений компании и ресурсоснабжающих организаций и компании и собственников помещений, возникших до создания товарищества.
При новом рассмотрении дела ТСЖ "Калина" определило перечень документов, подлежащих передаче ответчиком товариществу (том 3 лист дела 114 - 116).
Решением Арбитражного суда от 12 апреля 2010 года исковые требования частично удовлетворены. ООО УК "Очаг" обязано подготовить и передать по акту ТСЖ "Калина" следующую техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом N 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии в г. Ростове-на-Дону:
- технический паспорт на дом, в том числе: экспликации, поэтажные планы; чертежи и схемы инженерных коммуникаций, в том числе: схемы механического оборудования, схемы электрического оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, исполнительные чертежи контуров заземления; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов; паспорта на инженерное, электротехническое, механическое, санитарно техническое оборудование, лифтовое хозяйство; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; распоряжения об утверждении актов Госкомиссии (акты); акты приемки дома от строительной организации; распоряжение о вводе дома в эксплуатацию (правовой акт); исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.д.); градостроительный план земельного участка дома, в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; кадастровая карта земельного участка дома; документы, в которых указываются содержания и сфера действия сервитута с приложением, заверенной соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; справка о фактической стоимости строительства дома, подписанная заказчиком и подрядчиком;
- иную документацию дома: копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи; выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи; копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядные организациями; акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; акты устранения замечаний и нарушений от ГЖИ, имеющихся до момента передачи дома в управление; акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома на момент передачи дома в управление;
- бухгалтерскую документацию дома: копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям (для подготовки новых); акты на остаточную стоимость строения (дома); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий.
Кроме того, на ООО УК "Очаг" возложена обязанность направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договора, в части касающейся предоставления жилищно-коммунальных услуг для дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии г. Ростова-на-Дону, а также направить уведомление в адрес Департамента имущественно-земельных отношений и МУ "Департамент ЖКХ и энергетики" о передаче дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии г. Ростова-на-Дону в управление ТСЖ "Калина".
Решение суда мотивировано следующим. В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья. Указанная обязанность возникает из закона. Управляющая компания обязана также принять меры к получению недостающей и обновлению устаревшей документации с целью передачи пакета документации выбранной управляющей компании.
В апелляционной жалобе ООО УК "Очаг" просит отменить решение суда в части удовлетворения исковых требований и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами.
Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает проведения приема-передачи многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений или товариществу собственников жилья. Законом предусмотрена только передача технической документации. Постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690, на которое сослался суд, утратило силу к моменту вынесения решения. Требования ТСЖ "Калина" о понуждении передать документацию основаны на предположении о том, что существующий договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками помещений и ООО УК "Очаг" прекратил свое действие с момента принятия решения о выборе способа управления - создания ТСЖ "Калина". Ввиду наличия действующих правоотношений между ООО УК "Очаг" и собственниками помещений в доме требования товарищества неосновательны. Вопросы ненадлежащего выполнения управляющей компанией своих обязанностей судом не исследовались. Избрание способа управления в виде товарищества собственников жилья не исключает возможности управления домом по договору с управляющей компанией. Судом неправильно определен состав подлежащей передаче документации по управлению домом. Ответчик не обязан передавать товариществу инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, градостроительный план земельного участка, информацию о сервитутах и проектную документацию, акт приемки дома от строительной организации, акты на остаточную стоимость строения, акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями, акты разграничения эксплуатационной ответственности, а также исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии. Часть собственников помещений дома не является членами ТСЖ "Калина" и не отказывались от исполнения договора, заключенного с ООО УК "Очаг".
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "Калина" доводы жалобы не признало.
В судебном заседании апелляционной инстанции от представителя ТСЖ "Калина" в судебном заседании апелляционной инстанции поступило заявление об отказе от требований к ООО УК "Очаг" в части обязания передать следующие документы: кадастровую карту земельного участка жилого дома; документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута с приложениями, заверенными соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка; градостроительный план земельного участка дома в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ТСЖ "Калина" зарегистрировано в качестве юридического лица 04.09.2008 (том 1, лист дела 6).
Согласно протоколу N 1 внеочередного общего собрания от 01.08.2008 собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 12 "Д", проведенного в форме заочного голосования, за выбор способа управления домом в форме товарищества собственников жилья проголосовало 100% от числа собственников, принявших участие в голосовании. Решением указанного общего собрания утвержден устав ТСЖ "Калина", избраны члены правления, ревизионной комиссии. 02.08.2008 избран председатель правления ТСЖ "Калина" (том 1, лист дела 9 - 14).
15.09.2008 директор ООО УК "Очаг" получил заявление председателя ТСЖ "Калина" о передаче в управление многоквартирного жилого дома в порядке, установленном постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 (том 1, лист дела 8).
Отказ передать документацию по управлению многоквартирным домом явился основанием обращения в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Между тем, в решении суда вывод об обязанности управляющей компании передать истцу инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома отсутствует, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в указанной части необоснованны.
Согласно пункту 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- - иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
При этом суд первой инстанции не обязывал ответчика предоставить ТСЖ "Калина" выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. Об обязанности ответчика передать документы по перечню, установленному решением общего собрания собственников помещений, суд первой инстанции вывод также не сделал.
От исковых требований в части передачи кадастровой карты земельного участка дома, градостроительного плана земельного участка дома и документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, истец в суде апелляционной инстанции отказался.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Поскольку отказ от исковых требований в указанной части закону не противоречит и не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, обслуживаемом ТСЖ "Калина", арбитражный суд полагает необходимым принять отказ от исковых требований в указанной части и прекратить производство по делу в этой части требований.
В соответствии с пунктом 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В соответствии с пунктом 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Согласно пункту 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда здания подлежат плановым осмотрам, как общим, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, так и частичным, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами (пункт 2.1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
В соответствии с пунктом 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий включает также подготовку дома к сезонной эксплуатации.
Письмом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9 установлено, что объекты, для которых ведомственные документы по приемке отсутствуют, принимаются в порядке, установленном территориальными строительными нормами (ТСН), принятыми органами власти некоторых субъектов Российской Федерации в соответствии с СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве" и зарегистрированными Госстроем России. Если такие ТСН на территории отсутствуют, следует руководствоваться СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов", в части, не противоречащей действующему законодательству.
В соответствии с пунктом 3.5 СНиП 3.01.04-87 генеральный подрядчик представляет рабочим комиссиям следующую документацию:
а) перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;
б) комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них изменениям, сделанным лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией;
в) сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;
г) акты об освидетельствовании скрытых работ и акты о промежуточной приемке отдельных ответственных конструкций (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций);
д) акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств; акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом);
е) акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
ж) акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
з) акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
к) журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований в процессе строительства органами государственного и другого надзора.
Согласно пункту 4.17 СНиП 3.01.04-87 заказчик представляет государственным приемочным комиссиям документацию, перечисленную в пункте 3.5 данного СНиП, а также:
- утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- паспорта на оборудование и механизмы;
- акты о приемке зданий и сооружений, смонтированного оборудования, составленные рабочими комиссиями;
- справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком.
В соответствии с пунктом 4.18 СНиП 3.01.04-87 документацию, перечисленную в пунктах 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87, после приемки объекта в эксплуатацию следует хранить у соответствующих эксплуатационных организаций.
Согласно пункту 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 г. N 167 (далее - Правила N 167), границей эксплуатационной ответственности признается линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.
В соответствии с пунктом 32 Правил N 167 абонент обеспечивает учет полученной питьевой воды и сбрасываемых сточных вод. Количество полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод определяется абонентом в соответствии с данными учета фактического потребления питьевой воды и сброса сточных вод по показаниям средств измерений, за исключением случаев, установленных указанными Правилами.
Приемка в эксплуатацию узла учета осуществляется при участии представителя организации водопроводно-канализационного хозяйства. Учет полученной питьевой воды или сбрасываемых сточных вод, ведение и хранение необходимой документации по учету (журналы, диаграммы, дискеты и т.п.), выполнение расчетов и составление отчетных документов по определению количества полученной питьевой воды (сброшенных сточных вод) за расчетный период осуществляются абонентом (пункты 41 - 44 Правил N 167).
В соответствии с пунктом 11 Правил N 167 отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключаемого абонентом (заказчиком) с организацией водопроводно-канализационного хозяйства. К договору прилагается акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям и сооружениям на них. При отсутствии такого акта граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности.
Согласно пункту 6 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации. МДС 41-3.2000, утвержденных Приказом Госстроя от 21.04.2000 N 92, отпуск (получение) тепловой энергии и (или) теплоносителей должны осуществляться на основании договора теплоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключаемого абонентом и теплоснабжающей организацией. При этом по смыслу пункта 14 указанных Рекомендаций к договору теплоснабжения должен прилагаться акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по тепловым сетям. Разграничение может быть установлено по тепловому пункту или стене камеры, в которой тепловая сеть абонента подключена к тепловой сети теплоснабжающей организации. По соглашению сторон могут быть установлены иные границы эксплуатационной ответственности с учетом возможности организации учета тепловой энергии и теплоносителей и контроля за режимами теплоснабжения и теплопотребления, а также рациональной организации эксплуатации. При отсутствии соглашения в качестве границы эксплуатационной ответственности принимается граница балансовой принадлежности.
В соответствии с пунктом 1.8.1 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 13.01.2003 N 6 у каждого потребителя должна быть следующая техническая документация:
- генеральный план с нанесенными зданиями, сооружениями и подземными электротехническими коммуникациями;
- утвержденная проектная документация (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями;
- акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки электрооборудования, приемки электроустановок в эксплуатацию;
- исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;
- акты разграничения сетей по имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности между энергоснабжающей организацией и потребителем;
- технические паспорта основного электрооборудования, зданий и сооружений энергообъектов, сертификаты на оборудование и материалы, подлежащие обязательной сертификации.
Комплект указанной выше документации должен храниться у потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу.
В этой связи истребование у ООО УК "Очаг" актов разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации является правомерным.
В соответствии с пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, управляющая организация, а также товарищество собственников жилья признаются в отношениях по предоставлению коммунальных услуг исполнителями - лицами, предоставляющими коммунальные услуги, производящими или приобретающими коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Согласно статье 49 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения, при наличии коллективных (общедомовых) приборов учета ежемесячно, в течение последней недели месяца, снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей.
Согласно пункту 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам исполнитель коммунальных услуг имеет право в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, осуществлять проверку правильности снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.
В этой связи, требование ТСЖ "Калина" о предоставлении ООО УК "Очаг" актов об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов обусловлено необходимостью контроля за состоянием и показаниями индивидуальных приборов учета и, как следствие, за обоснованностью расчета коммунальных платежей.
При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2 и 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса и пунктов 3, 6 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307, должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ (ЖСК) последние должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома (письмо Министерства регионального развития России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07).
С учетом данного разъяснения требований ТСЖ "Калина" об обязании ответчика направить уведомление ресурсоснабжающей организации о расторжении договора в части, касающейся предоставления жилищно-коммунальных услуг, в целях заключения ТСЖ "Калина" от своего имени договоров с ресурсоснабжающими организациями, является обоснованным.
В соответствии с пунктом 31 Методических рекомендаций по применению правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.05.2006 N 58/403, граждане, имеющие задолженность по всем или некоторым видам оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, вправе обратиться за субсидией только после погашения задолженности или заключения соглашения с кредиторами о ее погашении: с управляющей организацией - при управлении многоквартирным домом управляющей организацией либо с органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива - при управлении многоквартирным домом соответствующей организацией.
Расчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение базы данных потребителей, печать и доставка потребителям платежных документов, организация приема платы организациями почтовой связи, кредитными и иными организациями, взыскание просроченной задолженности в зависимости от способа управления многоквартирным домом является обязанностью управляющих организаций, ТСЖ или ЖСК (письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 02.05.2007 N 8167-ЮТ/07).
В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В этой связи требование истца о предоставлении управляющей компанией бухгалтерской документации дома (копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям), копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям и списков льготников и субсидиантов, а также копий документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий, является правильным.
Требование истца об обязании ООО УК "Очаг" направить уведомление в адрес Департамента имущественно-земельных отношений и муниципальное учреждение "Департамент ЖКХ и энергетики города Ростова-на-Дону" о передаче спорного дома в управление ТСЖ "Калина" признается арбитражным судом обоснованным, поскольку без указанного уведомления вновь созданное ТСЖ "Калина" не может надлежаще легитимировать себя в отношениях с органами местного самоуправления, как лицо, в ведение которого перешло управление соответствующим многоквартирным жилым домом.
ООО УК "Очаг" признает нахождение у него в наличии следующих истребуемых ТСЖ "Калина" документов: технические паспорта с экспликацией и поэтажными планами, чертежи и схемы инженерных коммуникаций, схемы механического, электрического, санитарно-технического оборудования, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых и индивидуальных приборов учета ресурсов, паспорта на инженерное, электрическое, и иное оборудование, акты разграничения эксплуатационной ответственности с ресурсоснабжающими организациями, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации, отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль, исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома, акты осмотра отдельных конструктивных элементов здания, акты освидетельствования скрытых работ, протокол измерения шума и вибрации (том 3, лист дела 21 - 23).
Кроме того, ООО УК "Очаг" подтверждает наличие копий письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, копий договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями, актов подготовки дома к сезонной эксплуатации, актов по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома, копий лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям, списков льготников и субсидиантов, а также копий документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий (том 3, лист дела 17 - 20).
Истребуемые ТСЖ "Калина" документы являются принадлежностью многоквартирного жилого дома и необходимы для его эксплуатации. Уклонение ООО УК "Очаг" от передачи данных документов неправомерно, поскольку с момента организации ТСЖ "Калина" и уведомления ответчика о новой форме управления домом ООО УК "Очаг" утратило право обслуживания собственников помещений в доме и общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ссылка в решении суда на постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление", отмененное постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 30.12.2009 N 1157, не привела к принятию неправильного решения по существу, поскольку указанный в постановлении от 22.06.2006 N 690 состав документации, подлежащей передаче при изменении формы управления домом, соответствует требованиям нормативных документов в сфере обслуживания и эксплуатации жилого фонда и коммунального хозяйства.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя жалобы. Платежным поручением N 113 от 06.05.2010 г. ООО УК "Очаг" оплатило государственную пошлину в федеральный бюджет.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 12 апреля 2010 года по делу N А53-20440/2008 отменить в части удовлетворения иска об обязании общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Очаг" передать градостроительный план земельного участка, кадастровую карту земельного участка, документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута с приложением, заверенной соответствующей организацией по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (границы) действия сервитута, относящегося к части земельного участка. Производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2010 N 15АП-5446/2010 ПО ДЕЛУ N А53-20440/2008
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2010 г. N 15АП-5446/2010
Дело N А53-20440/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: председатель правления ТСЖ "Калина" Сысоева Л.Г., протокол собрания членов правления N 2 от 02.08.2008;
- от ответчика: представитель Золотухин А.И., доверенность от 07.06.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Очаг"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 12 апреля 2010 г. по делу N А53-20440/2008
по иску товарищества собственников жилья "Калина"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Очаг"
о понуждении передать документацию на дом,
принятое судьей Соколовой Т.Б.,
установил:
товарищество собственников жилья "Калина" (далее - ТСЖ "Калина", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Очаг" (далее - ООО УК "Очаг", управляющая компания) о передаче дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии в г. Ростове-на-Дону в управление ТСЖ "Калина", в том числе, технической и бухгалтерской документации на многоквартирный дом, достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности. ТСЖ "Калина" также просило обязать общество восстановить необходимую для управления домом техническую документацию, расторгнуть договоры с ресурсоснабжающими организациями, направить всем собственникам помещений дома уведомления о необходимости ликвидировать имеющуюся задолженность по оплате предоставленных жилищных и коммунальных услуг на 01.01.2009 с указанием расчетного счета для перечисления переплаты, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ "Калина" департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, муниципальному учреждению "Департамент ЖКХ и энергетики", со взысканием с общества в пользу ТСЖ "Калина" 466 711 руб. 79 коп. неосновательно полученных денежных средств (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - том 1, лист дела 40 - 41).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24 марта 2009 года исковые требования частично удовлетворены. ООО УК "Очаг" обязано провести процедуру приема-передачи многоквартирного дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии в г. Ростове-на-Дону с передачей истцу технической и бухгалтерской документации, достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности, восстановить необходимую для управления домом техническую документацию, направить уведомления ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров, составить уведомления всем собственникам помещений в доме о необходимости ликвидации задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ "Калина" департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, муниципальному учреждению "Департамент ЖКХ и энергетики". В остальной части иска отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2009 года решение арбитражного суда от 24 марта 2009 года в части обязания компании передать документацию на многоквартирный дом, осуществить восстановление документации, направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договоров, составить уведомления всем собственникам помещений дома, составить акты сверки расчетов с ресурсоснабжающими организациями, направить уведомление о передаче многоквартирного дома в управление товариществу в Департамент имущественно-земельных отношений, МУ "Департамент ЖКХ и энергетики" отменено, в этой части в иске отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2009 года постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2009 года и решение арбитражного суда от 24 марта 2009 года в части удовлетворения иска ТСЖ "Калина" отменены, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Суд кассационной инстанции указал, что при принятии решения об изменении способа управления (об управлении товариществом собственников жилья) дополнительного принятия решения о расторжении договоров с прежней управляющей компанией не требуется. С момента уведомления управляющей компании об изменении способа управления договорные отношения с компанией прекратились. При этом ТСЖ "Калина" не указало конкретно, какую документацию компания должна передать и восстановить. Требование о направлении компанией ресурсоснабжающим организациям уведомления о расторжении договоров и составлении актов сверки затрагивает договорные отношения компании и третьих лиц, в отношении которых у товарищества отсутствуют основания требовать совершения каких-либо действий, связанных с изменением собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом. Взаимоотношения собственников помещений и компании, возникшие до создания товарищества, не влияют на его права и обязанности, связанные с управлением домом. При новом рассмотрении дела необходимо уточнить состав документации, связанной с управлением домом, которую компания обязана передать товариществу, выяснить обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием необходимой документации и наличием обязанности компании по восстановлению документов, а также рассмотреть вопрос об обоснованности требований товарищества, касающихся взаимоотношений компании и ресурсоснабжающих организаций и компании и собственников помещений, возникших до создания товарищества.
При новом рассмотрении дела ТСЖ "Калина" определило перечень документов, подлежащих передаче ответчиком товариществу (том 3 лист дела 114 - 116).
Решением Арбитражного суда от 12 апреля 2010 года исковые требования частично удовлетворены. ООО УК "Очаг" обязано подготовить и передать по акту ТСЖ "Калина" следующую техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом N 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии в г. Ростове-на-Дону:
- технический паспорт на дом, в том числе: экспликации, поэтажные планы; чертежи и схемы инженерных коммуникаций, в том числе: схемы механического оборудования, схемы электрического оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, исполнительные чертежи контуров заземления; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов; паспорта на инженерное, электротехническое, механическое, санитарно техническое оборудование, лифтовое хозяйство; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; распоряжения об утверждении актов Госкомиссии (акты); акты приемки дома от строительной организации; распоряжение о вводе дома в эксплуатацию (правовой акт); исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.д.); градостроительный план земельного участка дома, в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; кадастровая карта земельного участка дома; документы, в которых указываются содержания и сфера действия сервитута с приложением, заверенной соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; справка о фактической стоимости строительства дома, подписанная заказчиком и подрядчиком;
- иную документацию дома: копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи; выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи; копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядные организациями; акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; акты устранения замечаний и нарушений от ГЖИ, имеющихся до момента передачи дома в управление; акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома на момент передачи дома в управление;
- бухгалтерскую документацию дома: копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям (для подготовки новых); акты на остаточную стоимость строения (дома); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий.
Кроме того, на ООО УК "Очаг" возложена обязанность направить уведомление ресурсоснабжающим организациям о расторжении договора, в части касающейся предоставления жилищно-коммунальных услуг для дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии г. Ростова-на-Дону, а также направить уведомление в адрес Департамента имущественно-земельных отношений и МУ "Департамент ЖКХ и энергетики" о передаче дома 12 "Д" по ул. 339 Стрелковой Дивизии г. Ростова-на-Дону в управление ТСЖ "Калина".
Решение суда мотивировано следующим. В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья. Указанная обязанность возникает из закона. Управляющая компания обязана также принять меры к получению недостающей и обновлению устаревшей документации с целью передачи пакета документации выбранной управляющей компании.
В апелляционной жалобе ООО УК "Очаг" просит отменить решение суда в части удовлетворения исковых требований и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами.
Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает проведения приема-передачи многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений или товариществу собственников жилья. Законом предусмотрена только передача технической документации. Постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690, на которое сослался суд, утратило силу к моменту вынесения решения. Требования ТСЖ "Калина" о понуждении передать документацию основаны на предположении о том, что существующий договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками помещений и ООО УК "Очаг" прекратил свое действие с момента принятия решения о выборе способа управления - создания ТСЖ "Калина". Ввиду наличия действующих правоотношений между ООО УК "Очаг" и собственниками помещений в доме требования товарищества неосновательны. Вопросы ненадлежащего выполнения управляющей компанией своих обязанностей судом не исследовались. Избрание способа управления в виде товарищества собственников жилья не исключает возможности управления домом по договору с управляющей компанией. Судом неправильно определен состав подлежащей передаче документации по управлению домом. Ответчик не обязан передавать товариществу инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, градостроительный план земельного участка, информацию о сервитутах и проектную документацию, акт приемки дома от строительной организации, акты на остаточную стоимость строения, акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями, акты разграничения эксплуатационной ответственности, а также исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии. Часть собственников помещений дома не является членами ТСЖ "Калина" и не отказывались от исполнения договора, заключенного с ООО УК "Очаг".
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "Калина" доводы жалобы не признало.
В судебном заседании апелляционной инстанции от представителя ТСЖ "Калина" в судебном заседании апелляционной инстанции поступило заявление об отказе от требований к ООО УК "Очаг" в части обязания передать следующие документы: кадастровую карту земельного участка жилого дома; документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута с приложениями, заверенными соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка; градостроительный план земельного участка дома в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ТСЖ "Калина" зарегистрировано в качестве юридического лица 04.09.2008 (том 1, лист дела 6).
Согласно протоколу N 1 внеочередного общего собрания от 01.08.2008 собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 12 "Д", проведенного в форме заочного голосования, за выбор способа управления домом в форме товарищества собственников жилья проголосовало 100% от числа собственников, принявших участие в голосовании. Решением указанного общего собрания утвержден устав ТСЖ "Калина", избраны члены правления, ревизионной комиссии. 02.08.2008 избран председатель правления ТСЖ "Калина" (том 1, лист дела 9 - 14).
15.09.2008 директор ООО УК "Очаг" получил заявление председателя ТСЖ "Калина" о передаче в управление многоквартирного жилого дома в порядке, установленном постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 (том 1, лист дела 8).
Отказ передать документацию по управлению многоквартирным домом явился основанием обращения в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Между тем, в решении суда вывод об обязанности управляющей компании передать истцу инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома отсутствует, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в указанной части необоснованны.
Согласно пункту 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- - иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
При этом суд первой инстанции не обязывал ответчика предоставить ТСЖ "Калина" выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. Об обязанности ответчика передать документы по перечню, установленному решением общего собрания собственников помещений, суд первой инстанции вывод также не сделал.
От исковых требований в части передачи кадастровой карты земельного участка дома, градостроительного плана земельного участка дома и документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, истец в суде апелляционной инстанции отказался.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Поскольку отказ от исковых требований в указанной части закону не противоречит и не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, обслуживаемом ТСЖ "Калина", арбитражный суд полагает необходимым принять отказ от исковых требований в указанной части и прекратить производство по делу в этой части требований.
В соответствии с пунктом 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В соответствии с пунктом 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Согласно пункту 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда здания подлежат плановым осмотрам, как общим, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, так и частичным, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами (пункт 2.1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
В соответствии с пунктом 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий включает также подготовку дома к сезонной эксплуатации.
Письмом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9 установлено, что объекты, для которых ведомственные документы по приемке отсутствуют, принимаются в порядке, установленном территориальными строительными нормами (ТСН), принятыми органами власти некоторых субъектов Российской Федерации в соответствии с СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве" и зарегистрированными Госстроем России. Если такие ТСН на территории отсутствуют, следует руководствоваться СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов", в части, не противоречащей действующему законодательству.
В соответствии с пунктом 3.5 СНиП 3.01.04-87 генеральный подрядчик представляет рабочим комиссиям следующую документацию:
а) перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;
б) комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них изменениям, сделанным лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией;
в) сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;
г) акты об освидетельствовании скрытых работ и акты о промежуточной приемке отдельных ответственных конструкций (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций);
д) акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств; акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом);
е) акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
ж) акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
з) акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
к) журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований в процессе строительства органами государственного и другого надзора.
Согласно пункту 4.17 СНиП 3.01.04-87 заказчик представляет государственным приемочным комиссиям документацию, перечисленную в пункте 3.5 данного СНиП, а также:
- утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- паспорта на оборудование и механизмы;
- акты о приемке зданий и сооружений, смонтированного оборудования, составленные рабочими комиссиями;
- справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком.
В соответствии с пунктом 4.18 СНиП 3.01.04-87 документацию, перечисленную в пунктах 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87, после приемки объекта в эксплуатацию следует хранить у соответствующих эксплуатационных организаций.
Согласно пункту 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 г. N 167 (далее - Правила N 167), границей эксплуатационной ответственности признается линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.
В соответствии с пунктом 32 Правил N 167 абонент обеспечивает учет полученной питьевой воды и сбрасываемых сточных вод. Количество полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод определяется абонентом в соответствии с данными учета фактического потребления питьевой воды и сброса сточных вод по показаниям средств измерений, за исключением случаев, установленных указанными Правилами.
Приемка в эксплуатацию узла учета осуществляется при участии представителя организации водопроводно-канализационного хозяйства. Учет полученной питьевой воды или сбрасываемых сточных вод, ведение и хранение необходимой документации по учету (журналы, диаграммы, дискеты и т.п.), выполнение расчетов и составление отчетных документов по определению количества полученной питьевой воды (сброшенных сточных вод) за расчетный период осуществляются абонентом (пункты 41 - 44 Правил N 167).
В соответствии с пунктом 11 Правил N 167 отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключаемого абонентом (заказчиком) с организацией водопроводно-канализационного хозяйства. К договору прилагается акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям и сооружениям на них. При отсутствии такого акта граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности.
Согласно пункту 6 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации. МДС 41-3.2000, утвержденных Приказом Госстроя от 21.04.2000 N 92, отпуск (получение) тепловой энергии и (или) теплоносителей должны осуществляться на основании договора теплоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключаемого абонентом и теплоснабжающей организацией. При этом по смыслу пункта 14 указанных Рекомендаций к договору теплоснабжения должен прилагаться акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по тепловым сетям. Разграничение может быть установлено по тепловому пункту или стене камеры, в которой тепловая сеть абонента подключена к тепловой сети теплоснабжающей организации. По соглашению сторон могут быть установлены иные границы эксплуатационной ответственности с учетом возможности организации учета тепловой энергии и теплоносителей и контроля за режимами теплоснабжения и теплопотребления, а также рациональной организации эксплуатации. При отсутствии соглашения в качестве границы эксплуатационной ответственности принимается граница балансовой принадлежности.
В соответствии с пунктом 1.8.1 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 13.01.2003 N 6 у каждого потребителя должна быть следующая техническая документация:
- генеральный план с нанесенными зданиями, сооружениями и подземными электротехническими коммуникациями;
- утвержденная проектная документация (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями;
- акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки электрооборудования, приемки электроустановок в эксплуатацию;
- исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;
- акты разграничения сетей по имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности между энергоснабжающей организацией и потребителем;
- технические паспорта основного электрооборудования, зданий и сооружений энергообъектов, сертификаты на оборудование и материалы, подлежащие обязательной сертификации.
Комплект указанной выше документации должен храниться у потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу.
В этой связи истребование у ООО УК "Очаг" актов разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации является правомерным.
В соответствии с пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, управляющая организация, а также товарищество собственников жилья признаются в отношениях по предоставлению коммунальных услуг исполнителями - лицами, предоставляющими коммунальные услуги, производящими или приобретающими коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Согласно статье 49 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения, при наличии коллективных (общедомовых) приборов учета ежемесячно, в течение последней недели месяца, снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей.
Согласно пункту 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам исполнитель коммунальных услуг имеет право в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, осуществлять проверку правильности снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.
В этой связи, требование ТСЖ "Калина" о предоставлении ООО УК "Очаг" актов об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов обусловлено необходимостью контроля за состоянием и показаниями индивидуальных приборов учета и, как следствие, за обоснованностью расчета коммунальных платежей.
При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2 и 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса и пунктов 3, 6 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307, должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ (ЖСК) последние должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома (письмо Министерства регионального развития России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07).
С учетом данного разъяснения требований ТСЖ "Калина" об обязании ответчика направить уведомление ресурсоснабжающей организации о расторжении договора в части, касающейся предоставления жилищно-коммунальных услуг, в целях заключения ТСЖ "Калина" от своего имени договоров с ресурсоснабжающими организациями, является обоснованным.
В соответствии с пунктом 31 Методических рекомендаций по применению правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.05.2006 N 58/403, граждане, имеющие задолженность по всем или некоторым видам оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, вправе обратиться за субсидией только после погашения задолженности или заключения соглашения с кредиторами о ее погашении: с управляющей организацией - при управлении многоквартирным домом управляющей организацией либо с органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива - при управлении многоквартирным домом соответствующей организацией.
Расчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение базы данных потребителей, печать и доставка потребителям платежных документов, организация приема платы организациями почтовой связи, кредитными и иными организациями, взыскание просроченной задолженности в зависимости от способа управления многоквартирным домом является обязанностью управляющих организаций, ТСЖ или ЖСК (письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 02.05.2007 N 8167-ЮТ/07).
В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В этой связи требование истца о предоставлении управляющей компанией бухгалтерской документации дома (копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям), копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям и списков льготников и субсидиантов, а также копий документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий, является правильным.
Требование истца об обязании ООО УК "Очаг" направить уведомление в адрес Департамента имущественно-земельных отношений и муниципальное учреждение "Департамент ЖКХ и энергетики города Ростова-на-Дону" о передаче спорного дома в управление ТСЖ "Калина" признается арбитражным судом обоснованным, поскольку без указанного уведомления вновь созданное ТСЖ "Калина" не может надлежаще легитимировать себя в отношениях с органами местного самоуправления, как лицо, в ведение которого перешло управление соответствующим многоквартирным жилым домом.
ООО УК "Очаг" признает нахождение у него в наличии следующих истребуемых ТСЖ "Калина" документов: технические паспорта с экспликацией и поэтажными планами, чертежи и схемы инженерных коммуникаций, схемы механического, электрического, санитарно-технического оборудования, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых и индивидуальных приборов учета ресурсов, паспорта на инженерное, электрическое, и иное оборудование, акты разграничения эксплуатационной ответственности с ресурсоснабжающими организациями, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации, отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль, исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома, акты осмотра отдельных конструктивных элементов здания, акты освидетельствования скрытых работ, протокол измерения шума и вибрации (том 3, лист дела 21 - 23).
Кроме того, ООО УК "Очаг" подтверждает наличие копий письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, копий договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями, актов подготовки дома к сезонной эксплуатации, актов по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома, копий лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям, списков льготников и субсидиантов, а также копий документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий (том 3, лист дела 17 - 20).
Истребуемые ТСЖ "Калина" документы являются принадлежностью многоквартирного жилого дома и необходимы для его эксплуатации. Уклонение ООО УК "Очаг" от передачи данных документов неправомерно, поскольку с момента организации ТСЖ "Калина" и уведомления ответчика о новой форме управления домом ООО УК "Очаг" утратило право обслуживания собственников помещений в доме и общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ссылка в решении суда на постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление", отмененное постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 30.12.2009 N 1157, не привела к принятию неправильного решения по существу, поскольку указанный в постановлении от 22.06.2006 N 690 состав документации, подлежащей передаче при изменении формы управления домом, соответствует требованиям нормативных документов в сфере обслуживания и эксплуатации жилого фонда и коммунального хозяйства.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя жалобы. Платежным поручением N 113 от 06.05.2010 г. ООО УК "Очаг" оплатило государственную пошлину в федеральный бюджет.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 12 апреля 2010 года по делу N А53-20440/2008 отменить в части удовлетворения иска об обязании общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Очаг" передать градостроительный план земельного участка, кадастровую карту земельного участка, документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута с приложением, заверенной соответствующей организацией по государственному учету объектов недвижимого имущества, планом, на котором отмечена сфера (границы) действия сервитута, относящегося к части земельного участка. Производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)