Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Столярова А.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - кооператив "Дом") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - комплекс "Родничок") - Демаков М.С., Колпаков Ю.Н. (доверенность от 07.05.2011).
Комплекс "Родничок" обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к кооперативу "Дом" о признании права собственности на квартиру, назначение жилое, общей площадью 56,2 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-А, кв. 1, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-130; квартиру, назначение жилое, общей площадью 40,2 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 3, кадастровый номер 74-74-01/099/2009-497; квартиру, назначение жилое, общей площадью 57 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 81, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-132; квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,2 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 82, кадастровый номер 74-74-01/170/2009-047 (с учетом уточнений предмета иска, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 29.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - управление Росреестра).
Решением суда от 10.05.2011 (судья Котляров Н.Е.) исковые требования удовлетворены, признано право собственности на объекты недвижимости:
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 56,2 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-А, кв. 1, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-130;
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 40,2 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 3, кадастровый номер 74-74-01/099/2009-497;
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 57 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 81, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-132;
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,2 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 82, кадастровый номер 74-74-01/170/2009-047.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе кооператив "Дом" просит судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судами ч. 1 ст. 49, ч. 2 ст. 65, ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильное применение ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, при рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции неправомерно вышел за пределы рассматриваемых требований. Заявитель полагает, что рассматриваемый иск заявлен в рамках правоотношений по инвестиционному договору от 10.05.2005 N 10/11-42инв, в то время как правоотношения, возникшие в рамках договора от 10.05.2005 N Р/42 о внесении паевых взносов, предметом исковых требований не являлись. По мнению кооператива "Дом", исполнив обязанность по передаче результатов инвестиционной деятельности по условиям инвестиционного договора от 10.05.2005 N 10/11-42инв, комплекс "Родничок" приобрел лишь право требования оплаты за строительные работы. Заявитель считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку им не представлено доказательств возникновения права, а также доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Кроме того, кооператив "Дом" полагает, что в связи с односторонним отказом от исполнения договора от 10.11.2005 N Р/42 о паевых взносах указанный договор прекращен, оснований для возникновения у истца права собственности не имеется.
Как установлено судами, на основании постановления главы г. Челябинска от 11.08.2004 N 1364-П о предоставлении комплексу "Родничок" земельного участка между комитетом (арендодатель) и комплексом "Родничок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.06.2006 N УЗ N 004991-К-2003, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок площадью 2 751 кв. м, расположенный в квартале, ограниченном ул. Островского - ул. Каслинской - пр. Победы - Свердловского проспекта в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), для строительства жилого дома N 42.
Между комплексом "Родничок" (заказчик) и кооперативом "Дом" (ЖСК-инвестор) заключен инвестиционный договор от 10.11.2005 N 10/11-42 инв. по строительству жилого дома, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству в г. Челябинске жилого дома, общей проектной площадью жилых помещений без учета общего имущества многоквартирного дома 5 842,96 кв. м (с учетом общего имущества многоквартирного дома 6065,28 кв. м), полезной площадью нежилых (офисных) помещений 0 кв. м, на земельном участке, расположенном в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловским пр. - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска, площадь земельного участка 0,2751 га.
В соответствии с п. 2.2. договора ориентировочный объем инвестиций оценивается в 110 000 000 руб. из расчета 6065,28 кв. м (100%), которые получит ЖСК-инвестор в счет инвестирования в строительство объекта.
Пунктом 3.2.2. договора предусмотрено, что вкладом ЖСК-инвестора является финансирование в размере 100% инвестиционного проекта.
Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что при завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества на объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются по заявке и за счет ЖСК-инвестора на основании утвержденного проекта и натурных объемов БТИ и согласовываются сторонами. Одновременно сторонами производится окончательный расчет инвестиций. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта.
В соответствии с п. 5.1.7 договора по завершении строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта заказчик обязуется передать инвестору по акту приема-передачи помещения согласно перечню (приложение N 1), который является неотъемлемой частью настоящего договора.
Как предусмотрено п. 5.2.5 договора инвестирования, и дополнительным соглашением от 29.09.2006 к указанному договору, ЖСК-инвестор обязуется принять объект у заказчика (с характеристиками согласно проектной документации) согласно перечню (приложение N 1) по акту приема-передачи после подписания акта государственной приемочной комиссии.
Между комплексом "Родничок" и кооперативом "Дом" составлен акт о закреплении квартир за инвестором в доме по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10А, (строительный адрес: г. Челябинск, ул. Островского, д. 42) в соответствии с инвестиционным договором от 10.11.2005 N 10/11-42 инв., согласно которому за пайщиками кооператива "Дом" закрепляется 118 квартир общей площадью 5 469,5 кв. м.
Кооператив "Дом" (ЖСК) и комплекс "Родничок" (пайщик) заключили договор о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от 10.11.2005 N Р/42, согласно которому комплекс "Родничок" вносит в паевой фонд кооператива "Дом" целевые паевые взносы в размерах и сроки, предусмотренные указанным договором, а кооператив "Дом" обязуется в виде возврата целевого паевого взноса передать в собственность комплекса "Родничок" жилое помещение либо часть этого жилого помещения в виде согласованного количества квадратных метров.
Пунктом 2.2. договора от 10.11.2005 N Р/42 и дополнительным соглашением к указанному договору от 18.09.2008 предусмотрено, что по окончании строительства инвестиционного объекта, подписании акта приемки объекта Государственной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию кооператив "Дом" передает комплексу "Родничок" как возврат целевого паевого взноса часть инвестиционного объекта в виде жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 61,3 кв. м, строительный N 1, однокомнатной квартиры общей проектной площадью 44,26 кв. м, строительный N 3, двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 57 кв. м, строительный N 82, однокомнатной квартиры общей проектной площадью 45,2 кв. м, строительный N 83. Общая площадь всех квартир составляет 207,76 кв. м.
В силу п. 2.3. договора от 10.11.2005 N Р/42 сумма целевых паевых взносов на создание инвестиционного объекта составляет 3 829 717 руб.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2008 N 000418-82 администрацией г. Челябинска разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома N 42, расположенного в квартале, ограниченном ул. Островского - ул. Каслинская - пр. Победы - Свердловским пр.
Согласно актов от 22.09.2008 приемки-передачи квартиры по договору N Р/42 о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья кооператив "Дом" передал комплексу "Родничок" часть инвестиционного объекта в виде жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом общего имущества жильцов в многоквартирном доме 61,3 кв. м, расположенной на 1 этаже, 1 подъезде, квартира N 1, общая площадь квартиры составляет 56,2 кв. м; однокомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом общего имущества жильцов в многоквартирном доме 44,26 кв. м, расположенной на 1 этаже, 1 подъезд, квартира N 3, общая площадь квартиры составляет 40,2 кв. м; двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 57,0 кв. м, расположенной на 1 этаже, 3 подъезд, квартира N 81, общая площадь квартиры составляет 57,0 кв. м; однокомнатной квартиры общей проектной площадью 45,2 кв. м, расположенной на 1 этаж, 3 подъезд, квартира N 82, общая площадь квартиры составляет 45,2 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-а, что соответствует строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 42.
Из п. 2 и 3 указанных актов приемки-передачи следует, что квартиры переданы в надлежащем санитарно-техническом состоянии; паевые взносы уплачены полностью.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 14.01.2009 и от 12.03.2009 управлением Росреестра зарегистрировано право собственности кооператива "Дом" на указанные квартиры.
В соответствии с указанными свидетельствами основанием для государственной регистрации права собственности на квартиры послужили инвестиционный договор по строительству жилого дома от 10.11.2005 N 10/11-42 инв., акт о закреплении квартир за инвестором от 18.09.2008.
Уведомлением о расторжении договора от 15.09.2010 N 15/2 кооператив "Дом" уведомил комплекс "Родничок" о расторжении в одностороннем порядке договора от 10.11.2005 N Р/42 о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья.
Указывая на то, что у истца как у застройщика возникло право собственности в отношении спорных объектов недвижимости, комплекс "Родничок" обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по уплате паевых взносов по договору от 10.11.2005 N Р/42 исполнены комплексом "Родничок", спорные объекты возведены за счет средств истца, на момент государственной регистрации права собственности за кооперативом "Дом" право собственности у последнего на указанные квартиры отсутствовало.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.
По иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения права.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Суд апелляционной инстанций, проанализировав условия договоров от 10.11.2005 N Р/42 о внесении паевых взносов, от 10.11.2005 N 10/11-инв (инвестиционный договор), приложений к ним (с учетом дополнительного соглашения от 18.09.2008), по правилам, предусмотренным ст. 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание, что предмет инвестиционного договора, равно как и предмет договора о внесении паевых взносов, переданы по актам от 18.09.2008 и 22.09.2008, пришел к выводу о том, что сущность сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений заключается в возведении истцом за счет финансирования, осуществляемого ответчиком, помещений в жилом доме с правом приобретения данных объектов ответчиком в собственность и последующей их передачей истцу в рамках договора о внесении паевых взносов. Разногласий относительно существа условий названных договоров между сторонами не имеется.
Проанализировав отношения сторон с учетом договора о внесении паевых взносов, а также правовой позиции, изложенной в п. 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54), суд апелляционной инстанции верно указал, что названный договор от 10.11.2005 N Р/42 в силу п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по существу является договором купли-продажи будущей вещи.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 постановления от 11.07.2011 N 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 3 п. 3 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд, принимая решение, в силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Судами установлено, что спорные объекты переданы во владение комплекса "Родничок" по актам приема-передачи от 22.09.2008 во исполнение условий договора о внесении паевых взносов. Право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за кооперативом "Дом", при этом ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу.
С учетом изложенного, поскольку суд апелляционной инстанции дал верную квалификацию заявленным требованиям как направленным по существу на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, удовлетворение заявленных требований обеспечивает защиту нарушенных прав истца, оснований для отмены судебных актов суд кассационной инстанции в данном случае не усматривает.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор от 10.11.2005 N Р/42 прекращен в одностороннем порядке кооперативом "Дом" в связи с невнесением истцом паевых взносов, подлежит отклонению, поскольку отношения сторон спора квалифицированы судами как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, созданной на средства истца и переданной ему во владение, в связи с чем последний имеет право на приобретение такой вещи в собственность.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2011 заявителю кассационной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 2 000 руб. до окончания кассационного производства.
Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказано, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с заявителя.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.
Взыскать с Некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.12.2011 N Ф09-7697/11 ПО ДЕЛУ N А76-25657/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2011 г. N Ф09-7697/11
Дело N А76-25657/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2011 г.Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Столярова А.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - кооператив "Дом") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - комплекс "Родничок") - Демаков М.С., Колпаков Ю.Н. (доверенность от 07.05.2011).
Комплекс "Родничок" обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к кооперативу "Дом" о признании права собственности на квартиру, назначение жилое, общей площадью 56,2 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-А, кв. 1, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-130; квартиру, назначение жилое, общей площадью 40,2 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 3, кадастровый номер 74-74-01/099/2009-497; квартиру, назначение жилое, общей площадью 57 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 81, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-132; квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,2 кв. м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 82, кадастровый номер 74-74-01/170/2009-047 (с учетом уточнений предмета иска, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 29.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - управление Росреестра).
Решением суда от 10.05.2011 (судья Котляров Н.Е.) исковые требования удовлетворены, признано право собственности на объекты недвижимости:
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 56,2 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-А, кв. 1, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-130;
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 40,2 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 3, кадастровый номер 74-74-01/099/2009-497;
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 57 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 81, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-132;
- квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,2 кв. м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 82, кадастровый номер 74-74-01/170/2009-047.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе кооператив "Дом" просит судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судами ч. 1 ст. 49, ч. 2 ст. 65, ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильное применение ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, при рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции неправомерно вышел за пределы рассматриваемых требований. Заявитель полагает, что рассматриваемый иск заявлен в рамках правоотношений по инвестиционному договору от 10.05.2005 N 10/11-42инв, в то время как правоотношения, возникшие в рамках договора от 10.05.2005 N Р/42 о внесении паевых взносов, предметом исковых требований не являлись. По мнению кооператива "Дом", исполнив обязанность по передаче результатов инвестиционной деятельности по условиям инвестиционного договора от 10.05.2005 N 10/11-42инв, комплекс "Родничок" приобрел лишь право требования оплаты за строительные работы. Заявитель считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку им не представлено доказательств возникновения права, а также доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Кроме того, кооператив "Дом" полагает, что в связи с односторонним отказом от исполнения договора от 10.11.2005 N Р/42 о паевых взносах указанный договор прекращен, оснований для возникновения у истца права собственности не имеется.
Как установлено судами, на основании постановления главы г. Челябинска от 11.08.2004 N 1364-П о предоставлении комплексу "Родничок" земельного участка между комитетом (арендодатель) и комплексом "Родничок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.06.2006 N УЗ N 004991-К-2003, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок площадью 2 751 кв. м, расположенный в квартале, ограниченном ул. Островского - ул. Каслинской - пр. Победы - Свердловского проспекта в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), для строительства жилого дома N 42.
Между комплексом "Родничок" (заказчик) и кооперативом "Дом" (ЖСК-инвестор) заключен инвестиционный договор от 10.11.2005 N 10/11-42 инв. по строительству жилого дома, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству в г. Челябинске жилого дома, общей проектной площадью жилых помещений без учета общего имущества многоквартирного дома 5 842,96 кв. м (с учетом общего имущества многоквартирного дома 6065,28 кв. м), полезной площадью нежилых (офисных) помещений 0 кв. м, на земельном участке, расположенном в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловским пр. - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска, площадь земельного участка 0,2751 га.
В соответствии с п. 2.2. договора ориентировочный объем инвестиций оценивается в 110 000 000 руб. из расчета 6065,28 кв. м (100%), которые получит ЖСК-инвестор в счет инвестирования в строительство объекта.
Пунктом 3.2.2. договора предусмотрено, что вкладом ЖСК-инвестора является финансирование в размере 100% инвестиционного проекта.
Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что при завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества на объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются по заявке и за счет ЖСК-инвестора на основании утвержденного проекта и натурных объемов БТИ и согласовываются сторонами. Одновременно сторонами производится окончательный расчет инвестиций. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта.
В соответствии с п. 5.1.7 договора по завершении строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта заказчик обязуется передать инвестору по акту приема-передачи помещения согласно перечню (приложение N 1), который является неотъемлемой частью настоящего договора.
Как предусмотрено п. 5.2.5 договора инвестирования, и дополнительным соглашением от 29.09.2006 к указанному договору, ЖСК-инвестор обязуется принять объект у заказчика (с характеристиками согласно проектной документации) согласно перечню (приложение N 1) по акту приема-передачи после подписания акта государственной приемочной комиссии.
Между комплексом "Родничок" и кооперативом "Дом" составлен акт о закреплении квартир за инвестором в доме по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10А, (строительный адрес: г. Челябинск, ул. Островского, д. 42) в соответствии с инвестиционным договором от 10.11.2005 N 10/11-42 инв., согласно которому за пайщиками кооператива "Дом" закрепляется 118 квартир общей площадью 5 469,5 кв. м.
Кооператив "Дом" (ЖСК) и комплекс "Родничок" (пайщик) заключили договор о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от 10.11.2005 N Р/42, согласно которому комплекс "Родничок" вносит в паевой фонд кооператива "Дом" целевые паевые взносы в размерах и сроки, предусмотренные указанным договором, а кооператив "Дом" обязуется в виде возврата целевого паевого взноса передать в собственность комплекса "Родничок" жилое помещение либо часть этого жилого помещения в виде согласованного количества квадратных метров.
Пунктом 2.2. договора от 10.11.2005 N Р/42 и дополнительным соглашением к указанному договору от 18.09.2008 предусмотрено, что по окончании строительства инвестиционного объекта, подписании акта приемки объекта Государственной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию кооператив "Дом" передает комплексу "Родничок" как возврат целевого паевого взноса часть инвестиционного объекта в виде жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 61,3 кв. м, строительный N 1, однокомнатной квартиры общей проектной площадью 44,26 кв. м, строительный N 3, двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 57 кв. м, строительный N 82, однокомнатной квартиры общей проектной площадью 45,2 кв. м, строительный N 83. Общая площадь всех квартир составляет 207,76 кв. м.
В силу п. 2.3. договора от 10.11.2005 N Р/42 сумма целевых паевых взносов на создание инвестиционного объекта составляет 3 829 717 руб.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2008 N 000418-82 администрацией г. Челябинска разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома N 42, расположенного в квартале, ограниченном ул. Островского - ул. Каслинская - пр. Победы - Свердловским пр.
Согласно актов от 22.09.2008 приемки-передачи квартиры по договору N Р/42 о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья кооператив "Дом" передал комплексу "Родничок" часть инвестиционного объекта в виде жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом общего имущества жильцов в многоквартирном доме 61,3 кв. м, расположенной на 1 этаже, 1 подъезде, квартира N 1, общая площадь квартиры составляет 56,2 кв. м; однокомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом общего имущества жильцов в многоквартирном доме 44,26 кв. м, расположенной на 1 этаже, 1 подъезд, квартира N 3, общая площадь квартиры составляет 40,2 кв. м; двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 57,0 кв. м, расположенной на 1 этаже, 3 подъезд, квартира N 81, общая площадь квартиры составляет 57,0 кв. м; однокомнатной квартиры общей проектной площадью 45,2 кв. м, расположенной на 1 этаж, 3 подъезд, квартира N 82, общая площадь квартиры составляет 45,2 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-а, что соответствует строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 42.
Из п. 2 и 3 указанных актов приемки-передачи следует, что квартиры переданы в надлежащем санитарно-техническом состоянии; паевые взносы уплачены полностью.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 14.01.2009 и от 12.03.2009 управлением Росреестра зарегистрировано право собственности кооператива "Дом" на указанные квартиры.
В соответствии с указанными свидетельствами основанием для государственной регистрации права собственности на квартиры послужили инвестиционный договор по строительству жилого дома от 10.11.2005 N 10/11-42 инв., акт о закреплении квартир за инвестором от 18.09.2008.
Уведомлением о расторжении договора от 15.09.2010 N 15/2 кооператив "Дом" уведомил комплекс "Родничок" о расторжении в одностороннем порядке договора от 10.11.2005 N Р/42 о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья.
Указывая на то, что у истца как у застройщика возникло право собственности в отношении спорных объектов недвижимости, комплекс "Родничок" обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по уплате паевых взносов по договору от 10.11.2005 N Р/42 исполнены комплексом "Родничок", спорные объекты возведены за счет средств истца, на момент государственной регистрации права собственности за кооперативом "Дом" право собственности у последнего на указанные квартиры отсутствовало.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.
По иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения права.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Суд апелляционной инстанций, проанализировав условия договоров от 10.11.2005 N Р/42 о внесении паевых взносов, от 10.11.2005 N 10/11-инв (инвестиционный договор), приложений к ним (с учетом дополнительного соглашения от 18.09.2008), по правилам, предусмотренным ст. 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание, что предмет инвестиционного договора, равно как и предмет договора о внесении паевых взносов, переданы по актам от 18.09.2008 и 22.09.2008, пришел к выводу о том, что сущность сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений заключается в возведении истцом за счет финансирования, осуществляемого ответчиком, помещений в жилом доме с правом приобретения данных объектов ответчиком в собственность и последующей их передачей истцу в рамках договора о внесении паевых взносов. Разногласий относительно существа условий названных договоров между сторонами не имеется.
Проанализировав отношения сторон с учетом договора о внесении паевых взносов, а также правовой позиции, изложенной в п. 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54), суд апелляционной инстанции верно указал, что названный договор от 10.11.2005 N Р/42 в силу п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по существу является договором купли-продажи будущей вещи.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 постановления от 11.07.2011 N 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 3 п. 3 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд, принимая решение, в силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Судами установлено, что спорные объекты переданы во владение комплекса "Родничок" по актам приема-передачи от 22.09.2008 во исполнение условий договора о внесении паевых взносов. Право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за кооперативом "Дом", при этом ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу.
С учетом изложенного, поскольку суд апелляционной инстанции дал верную квалификацию заявленным требованиям как направленным по существу на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, удовлетворение заявленных требований обеспечивает защиту нарушенных прав истца, оснований для отмены судебных актов суд кассационной инстанции в данном случае не усматривает.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор от 10.11.2005 N Р/42 прекращен в одностороннем порядке кооперативом "Дом" в связи с невнесением истцом паевых взносов, подлежит отклонению, поскольку отношения сторон спора квалифицированы судами как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, созданной на средства истца и переданной ему во владение, в связи с чем последний имеет право на приобретение такой вещи в собственность.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2011 заявителю кассационной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 2 000 руб. до окончания кассационного производства.
Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказано, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с заявителя.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.
Взыскать с Некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
МЫНДРЯ Д.И.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
СЕМЕНОВА З.Г.
МЫНДРЯ Д.И.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
СЕМЕНОВА З.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)