Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2011 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей Шеина А.Е.,
Алферовой Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сафоновой Н.А.,
при участии:
от ЗАО "ЖРЭУ-1": Сивакова М.Я, представитель по доверенности N 270/1-юр от25.10.2011,
от МО "Город Орел" в лице Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от УМИЗ Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 24.08.2011 г. по делу N А48-1757/2011 (судья Юдина А.Н.), по иску закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление-1" (ОГРН 1075753001400) к муниципальному образованию "Город Орел" в лице Администрации города Орла (ОГРН 1025700831640), Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502) о взыскании 109 447 руб. 48 коп.,
установил:
Закрытое акционерное общество "Жилищное ремонтно- эксплуатационное управление-1" (далее по тексту - ЗАО "ЖРЭУ-1") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к муниципальному образованию "Город Орел" в лице Администрации г. Орла (далее по тексту - МО г. Орел) и Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла о взыскании 109 447 руб. 48 коп., из которых 108 949 руб. 72 коп. сумма основного долга и 497 руб. 76 коп. пени в счет выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.
Ответчики исковые требования не признали, ссылаясь на передачу части помещений в аренду. Пояснили, что согласно заключенным договорам аренды, текущий и капитальный ремонты должны проводиться арендаторами за свой счет, а в силу положений части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 24.08.2011 по делу N А48-1757/2011 с муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации г. Орла в пользу истца взыскано 109 447 руб. 48 коп., из которых 108 949 руб. 72 коп. суммы основного долга и 497 руб. 76 коп. пени. В удовлетворении требований к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла отказано.
Не согласившись с принятым решением, муниципальное образование "Город Орел" в лице Администрации г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Заявитель считает расчет исковых требований необоснованным и неверным вывод суда первой инстанции о том, что договор управления многоквартирным домом является договором возмездного оказания услуг.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.11.2011 года представитель ЗАО "ЖРЭУ-1" с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Представители Муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации г. Орла и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 АПК РФ).
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что Муниципальное образование г. Орел в лице Администрации г. Орла является собственником следующих нежилых помещений: помещение N 33 общей площадью 115,9 кв. м, помещения N 35, 36 общей площадью 324,6 кв. м, помещение N 39 общей площадью 45,6 кв. м, помещение N 40 общей площадью 41,6 кв. м, помещение N 42 общей площадью 32,6 кв. м, помещение N 43 общей площадью 59,7 кв. м, помещение на двух этажах в литерах А, А1, А2 общей площадью 687,6 кв. м, расположенных по адресу ул. Ленина, д. 16/20, г. Орел. Право собственности на вышеперечисленные помещения подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности и соответствующими записями о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
04.04.2008 года между ЗАО "ЖРЭУ-1" и МО г. Орел был заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому собственник (МО г. Орел) поручает, а управляющая организация (ЗАО "ЖРЭУ-1") обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Орел, ул. Ленина 16/20, организовать обеспечение предоставления коммунальных услуг собственнику и иным пользователям, на законных основаниях пользующихся помещениями собственника, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что собственник обязуется оплачивать услуги управляющей организации в порядке, установленном настоящим договором.
- Пунктами 4.1.3, 4.1.5, 4.1.7, 4.1.8 договора предусмотрены обязательства управляющей организации. Так, управляющая организация обязана самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательства;
- систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома в соответствии с результатами осмотра;
- организовать обеспечение потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления;
- обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание в управление многоквартирного дома.
По пункту 4.1.12 договора управляющая организация производит начисление платежей, установленных в п. 5.1 договора, обеспечивая выставление платежного документа в срок до 25 числа текущего месяца за текущий месяц. Сбор, установленных в п. 5.1 договора платежей, осуществляется управляющей организацией в пользу исполнителей работ (услуг), поставщиков коммунальных и иных ресурсов (пункт 4.1.13 договора).
В силу пунктов 4.3.1 и 4.3.2 договора собственник обязан своевременно в установленные сроки и в установленном порядке оплачивать предоставленные по договору услуги. Возмещать управляющей организации расходы, связанные с исполнением договора. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверхустановленных пунктом 5 платежей. Собственник или иной пользователь производит оплату в рамках договора за следующие услуги: коммунальные услуги (тепло, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение); содержание и текущий ремонт общего имущества, в том числе управление многоквартирным домом (пункт 5.1. договора).
Пунктом 5.2 договора установлено, что плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с действующим перечнем работ (услуг), указанном в приложении N 1. По пункту 5.3 договора размер платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту до конца 2007 года определяется в соответствии с Постановлением Администрации г. Орла от 26.12.2006 года N 2328. На последующий период размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается управляющей организацией как произведение установленных администрацией тарифов на объем потребленных ресурсов по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета или использовании непроверенных приборов учета, объем потребления коммунальных услуг принимается равных нормативам потребления, устанавливаемым в порядке, определяемом Правительством РФ (пункт 5.4 договора).
Пунктом 5.5 договора определено, что оплата собственником оказанных услуг по договору производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим на основании платежных документов, выставляемых управляющей организацией.
В соответствии с п. 10.1 договор заключен на 5 лет и вступает в действие с 14.12.2007 года.
В материалах дела к вышеуказанному договору имеется Приложение N 1, определяющее перечень работ и услуг, выполняемых при техническом обслуживании многоквартирного дома, в счет оплаты по договору, Приложение N 2 - периодичность выполнения работ и услуг при техническом обслуживании многоквартирного дома в счет оплаты по договору, Приложение N 3 - примерный перечень работ и услуг, предоставляемых за дополнительную плату.
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 16/20 по ул. Ленина в г. Орле, оформленного протоколом N 1 от 14.12.2007 года, а также на основании договора управления от 04.04.2008 года, истец являлся управляющей компанией.
За период с 01.01.2010 года по 28.02.2010 года ЗАО "ЖРЭУ-1" оказало услуги и выполнило работы по содержанию и ремонту общего имущества на общую сумму 108 949 руб. 72 коп.
В адрес ответчика были направлены счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, которые не были оплачены, в связи с чем, истец вынужден был обратиться в арбитражный суд с иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Между ЗАО "ЖРЭУ-1" и МО г. Орел был заключен договор на управление многоквартирным домом от 04.04.2008 года.
По своей правовой природе данный договор является договором возмездного оказания услуг.
В силу части 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Исходя из смысла статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Согласно положениям статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из смысла статей 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (части 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации также закрепляет обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
ЗАО "ЖРЭУ-1" осуществляет управление многоквартирным домом N 16/20 по ул. Ленина г. Орла на основании протокола собрания собственников помещений многоквартирного дома N 1 от 14.12.2007 года.
Во исполнение вышеуказанного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, между управляющей организацией ЗАО "ЖРЭУ-1" и уполномоченным представителем муниципального образования "Город Орел" был заключен договор управления указанным многоквартирным домом от 04.04.2008 г. сроком на пять лет, который, согласно пункту 10.1 договора, вступает в действие с 14.12.2007 года.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, вывод суда о правовой сущности договора на управление многоквартирным домом обоснован и соответствует нормам действующего законодательства.
Ответчик не согласен с определением размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, однако контррасчет ответчиком в материалы дела представлен не был.
По условиям договора на управление имуществом многоквартирного дома, в частности, пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту до конца 2007 года определяется в соответствии с Постановлением Администрации г. Орла от 26.12.2006 года N 2328. На последующий период размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Ввиду отсутствия доказательства принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества спорного дома, отличного от размера платы за содержание и ремонт общего имущества в остальных многоквартирных домах, установленного органом местного самоуправления, истцом правомерно применялся способ определения размера платы, согласованный договором управления от 04.04.2008 года - исходя из ставок платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных постановлением Главы муниципального образования "Город Орел" - мэра города Орла от 22.12.2008 г. N 4231 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах" и постановлением администрации города Орла от 27.12.2010 г. N 4380 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах".
Вышеуказанными постановлениями определен размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, применительно ко всем таким домам, с учетом степени их благоустроенности.
Ответчик не согласен с расчетом истца, поскольку считает, что судом первой инстанции не учтена особенность договора от 04.04.2008 года на управление многоквартирным домом, ввиду его заключения по результатам конкурса, где стоимость фиксирована и не подлежит изменению, а также с предъявленным размером требований, считая, что истцом не были оказаны некоторые услуги.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данные доводы, как основанные на несоответствии действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Факт обслуживания управляющей организацией ЗАО "ЖРЭУ-1" общего имущества многоквартирного дома N 16/20 по ул. Ленина г. Орла в спорный период подтверждается представленными истцом в материалы дела копиями договоров на выполнение соответствующих видов работ (оказание услуг), а также копиями актов выполненных работ (оказанных услуг) к данным договорам.
Действующее жилищное законодательство Российской Федерации не содержит существенных различий в правовом регулировании договоров на управление многоквартирными домами исходя из особенностей их заключения: по решению общего собрания собственников помещений в таких домах, проведенных по инициативе самих собственников либо созванных по инициативе органов местного самоуправления во исполнение требований частей 4 - 6 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отличие данных договоров сводится лишь к процедуре их заключения и не влияет на исполнение принятых на себя сторонами по договору обязательств.
Истцом произведен расчет с расшифровкой размера платы, где построчная расшифровка размера платы служит для определения всего возможного перечня работ (услуг), которые управляющая организация обязана выполнить на общем имуществе многоквартирного дома в случае возникновения необходимости в этом и с учетом разной периодичности их выполнения, а также сезонного характера ряда таких работ (услуг), определяемого в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 г. N 5176) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491. Многие из расходных позиций такой расшифровки носят накопительный (аккумулирующий) характер.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 года N 4910/10, определения ВАС РФ от 23.03.2011 года N ВАС-3145/11, от 03.03.2011 года N ВАС 17947/10, от 03.03.2011 года N ВАС-1676/11, от 05.05.2011 года N ВАС-5400/11, постановления ФАС Центрального округа от 27.12.2010 года по делу N А482672/2010 собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
При этом истец, как управляющая организация, не обязан доказывать наличие у него расходов в определенной денежной сумме применительно к каждому помещению в управляемом многоквартирном доме, поскольку действующим жилищным законодательством предусмотрена иная методика начисления и взимания платы за содержание и ремонт общедомового имущества, а именно: такая плата вносится в пользу управляющей организации ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных управляющей организацией.
Довод ответчика о неправильности установления размера платы, определенной истцом без учета степени благоустроенности дома и необходимости выполнения тех или иных работ, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку, как было указано ранее, постановлением Главы муниципального образования "Город Орел" - мэра города Орла от 22.12.2008 г. N 4231 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах" и постановлением администрации города Орла от 27.12.2010 г. N 4380 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах" размер платы за содержание и текущий ремонт имущества многоквартирного дома установлен не индивидуально в отношении каждого многоквартирного дома, расположенного на территории г. Орла, а применительно ко всем таким домам с учетом степени их благоустроенности. Так, истцом была исключена плата за содержание и ремонт лифтового оборудования из установленного органами местного самоуправления г. Орла размера платы за содержание и ремонт имущества многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах законных оснований для отмены либо изменении судебного акта не имеется.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу положений ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению из федерального бюджета не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 24.08.2011 г. по делу N А48-1757/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации города Орла - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.Е.ШЕИН
Е.Е.АЛФЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2011 ПО ДЕЛУ N А48-1757/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2011 г. по делу N А48-1757/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2011 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей Шеина А.Е.,
Алферовой Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сафоновой Н.А.,
при участии:
от ЗАО "ЖРЭУ-1": Сивакова М.Я, представитель по доверенности N 270/1-юр от25.10.2011,
от МО "Город Орел" в лице Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от УМИЗ Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 24.08.2011 г. по делу N А48-1757/2011 (судья Юдина А.Н.), по иску закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление-1" (ОГРН 1075753001400) к муниципальному образованию "Город Орел" в лице Администрации города Орла (ОГРН 1025700831640), Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502) о взыскании 109 447 руб. 48 коп.,
установил:
Закрытое акционерное общество "Жилищное ремонтно- эксплуатационное управление-1" (далее по тексту - ЗАО "ЖРЭУ-1") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к муниципальному образованию "Город Орел" в лице Администрации г. Орла (далее по тексту - МО г. Орел) и Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла о взыскании 109 447 руб. 48 коп., из которых 108 949 руб. 72 коп. сумма основного долга и 497 руб. 76 коп. пени в счет выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.
Ответчики исковые требования не признали, ссылаясь на передачу части помещений в аренду. Пояснили, что согласно заключенным договорам аренды, текущий и капитальный ремонты должны проводиться арендаторами за свой счет, а в силу положений части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 24.08.2011 по делу N А48-1757/2011 с муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации г. Орла в пользу истца взыскано 109 447 руб. 48 коп., из которых 108 949 руб. 72 коп. суммы основного долга и 497 руб. 76 коп. пени. В удовлетворении требований к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла отказано.
Не согласившись с принятым решением, муниципальное образование "Город Орел" в лице Администрации г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Заявитель считает расчет исковых требований необоснованным и неверным вывод суда первой инстанции о том, что договор управления многоквартирным домом является договором возмездного оказания услуг.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.11.2011 года представитель ЗАО "ЖРЭУ-1" с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Представители Муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации г. Орла и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 АПК РФ).
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что Муниципальное образование г. Орел в лице Администрации г. Орла является собственником следующих нежилых помещений: помещение N 33 общей площадью 115,9 кв. м, помещения N 35, 36 общей площадью 324,6 кв. м, помещение N 39 общей площадью 45,6 кв. м, помещение N 40 общей площадью 41,6 кв. м, помещение N 42 общей площадью 32,6 кв. м, помещение N 43 общей площадью 59,7 кв. м, помещение на двух этажах в литерах А, А1, А2 общей площадью 687,6 кв. м, расположенных по адресу ул. Ленина, д. 16/20, г. Орел. Право собственности на вышеперечисленные помещения подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности и соответствующими записями о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
04.04.2008 года между ЗАО "ЖРЭУ-1" и МО г. Орел был заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому собственник (МО г. Орел) поручает, а управляющая организация (ЗАО "ЖРЭУ-1") обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Орел, ул. Ленина 16/20, организовать обеспечение предоставления коммунальных услуг собственнику и иным пользователям, на законных основаниях пользующихся помещениями собственника, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что собственник обязуется оплачивать услуги управляющей организации в порядке, установленном настоящим договором.
- Пунктами 4.1.3, 4.1.5, 4.1.7, 4.1.8 договора предусмотрены обязательства управляющей организации. Так, управляющая организация обязана самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательства;
- систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома в соответствии с результатами осмотра;
- организовать обеспечение потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления;
- обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание в управление многоквартирного дома.
По пункту 4.1.12 договора управляющая организация производит начисление платежей, установленных в п. 5.1 договора, обеспечивая выставление платежного документа в срок до 25 числа текущего месяца за текущий месяц. Сбор, установленных в п. 5.1 договора платежей, осуществляется управляющей организацией в пользу исполнителей работ (услуг), поставщиков коммунальных и иных ресурсов (пункт 4.1.13 договора).
В силу пунктов 4.3.1 и 4.3.2 договора собственник обязан своевременно в установленные сроки и в установленном порядке оплачивать предоставленные по договору услуги. Возмещать управляющей организации расходы, связанные с исполнением договора. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверхустановленных пунктом 5 платежей. Собственник или иной пользователь производит оплату в рамках договора за следующие услуги: коммунальные услуги (тепло, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение); содержание и текущий ремонт общего имущества, в том числе управление многоквартирным домом (пункт 5.1. договора).
Пунктом 5.2 договора установлено, что плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с действующим перечнем работ (услуг), указанном в приложении N 1. По пункту 5.3 договора размер платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту до конца 2007 года определяется в соответствии с Постановлением Администрации г. Орла от 26.12.2006 года N 2328. На последующий период размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается управляющей организацией как произведение установленных администрацией тарифов на объем потребленных ресурсов по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета или использовании непроверенных приборов учета, объем потребления коммунальных услуг принимается равных нормативам потребления, устанавливаемым в порядке, определяемом Правительством РФ (пункт 5.4 договора).
Пунктом 5.5 договора определено, что оплата собственником оказанных услуг по договору производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим на основании платежных документов, выставляемых управляющей организацией.
В соответствии с п. 10.1 договор заключен на 5 лет и вступает в действие с 14.12.2007 года.
В материалах дела к вышеуказанному договору имеется Приложение N 1, определяющее перечень работ и услуг, выполняемых при техническом обслуживании многоквартирного дома, в счет оплаты по договору, Приложение N 2 - периодичность выполнения работ и услуг при техническом обслуживании многоквартирного дома в счет оплаты по договору, Приложение N 3 - примерный перечень работ и услуг, предоставляемых за дополнительную плату.
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 16/20 по ул. Ленина в г. Орле, оформленного протоколом N 1 от 14.12.2007 года, а также на основании договора управления от 04.04.2008 года, истец являлся управляющей компанией.
За период с 01.01.2010 года по 28.02.2010 года ЗАО "ЖРЭУ-1" оказало услуги и выполнило работы по содержанию и ремонту общего имущества на общую сумму 108 949 руб. 72 коп.
В адрес ответчика были направлены счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, которые не были оплачены, в связи с чем, истец вынужден был обратиться в арбитражный суд с иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Между ЗАО "ЖРЭУ-1" и МО г. Орел был заключен договор на управление многоквартирным домом от 04.04.2008 года.
По своей правовой природе данный договор является договором возмездного оказания услуг.
В силу части 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Исходя из смысла статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Согласно положениям статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из смысла статей 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (части 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации также закрепляет обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
ЗАО "ЖРЭУ-1" осуществляет управление многоквартирным домом N 16/20 по ул. Ленина г. Орла на основании протокола собрания собственников помещений многоквартирного дома N 1 от 14.12.2007 года.
Во исполнение вышеуказанного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, между управляющей организацией ЗАО "ЖРЭУ-1" и уполномоченным представителем муниципального образования "Город Орел" был заключен договор управления указанным многоквартирным домом от 04.04.2008 г. сроком на пять лет, который, согласно пункту 10.1 договора, вступает в действие с 14.12.2007 года.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, вывод суда о правовой сущности договора на управление многоквартирным домом обоснован и соответствует нормам действующего законодательства.
Ответчик не согласен с определением размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, однако контррасчет ответчиком в материалы дела представлен не был.
По условиям договора на управление имуществом многоквартирного дома, в частности, пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту до конца 2007 года определяется в соответствии с Постановлением Администрации г. Орла от 26.12.2006 года N 2328. На последующий период размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Ввиду отсутствия доказательства принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества спорного дома, отличного от размера платы за содержание и ремонт общего имущества в остальных многоквартирных домах, установленного органом местного самоуправления, истцом правомерно применялся способ определения размера платы, согласованный договором управления от 04.04.2008 года - исходя из ставок платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных постановлением Главы муниципального образования "Город Орел" - мэра города Орла от 22.12.2008 г. N 4231 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах" и постановлением администрации города Орла от 27.12.2010 г. N 4380 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах".
Вышеуказанными постановлениями определен размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, применительно ко всем таким домам, с учетом степени их благоустроенности.
Ответчик не согласен с расчетом истца, поскольку считает, что судом первой инстанции не учтена особенность договора от 04.04.2008 года на управление многоквартирным домом, ввиду его заключения по результатам конкурса, где стоимость фиксирована и не подлежит изменению, а также с предъявленным размером требований, считая, что истцом не были оказаны некоторые услуги.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данные доводы, как основанные на несоответствии действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Факт обслуживания управляющей организацией ЗАО "ЖРЭУ-1" общего имущества многоквартирного дома N 16/20 по ул. Ленина г. Орла в спорный период подтверждается представленными истцом в материалы дела копиями договоров на выполнение соответствующих видов работ (оказание услуг), а также копиями актов выполненных работ (оказанных услуг) к данным договорам.
Действующее жилищное законодательство Российской Федерации не содержит существенных различий в правовом регулировании договоров на управление многоквартирными домами исходя из особенностей их заключения: по решению общего собрания собственников помещений в таких домах, проведенных по инициативе самих собственников либо созванных по инициативе органов местного самоуправления во исполнение требований частей 4 - 6 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отличие данных договоров сводится лишь к процедуре их заключения и не влияет на исполнение принятых на себя сторонами по договору обязательств.
Истцом произведен расчет с расшифровкой размера платы, где построчная расшифровка размера платы служит для определения всего возможного перечня работ (услуг), которые управляющая организация обязана выполнить на общем имуществе многоквартирного дома в случае возникновения необходимости в этом и с учетом разной периодичности их выполнения, а также сезонного характера ряда таких работ (услуг), определяемого в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 г. N 5176) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491. Многие из расходных позиций такой расшифровки носят накопительный (аккумулирующий) характер.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 года N 4910/10, определения ВАС РФ от 23.03.2011 года N ВАС-3145/11, от 03.03.2011 года N ВАС 17947/10, от 03.03.2011 года N ВАС-1676/11, от 05.05.2011 года N ВАС-5400/11, постановления ФАС Центрального округа от 27.12.2010 года по делу N А482672/2010 собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
При этом истец, как управляющая организация, не обязан доказывать наличие у него расходов в определенной денежной сумме применительно к каждому помещению в управляемом многоквартирном доме, поскольку действующим жилищным законодательством предусмотрена иная методика начисления и взимания платы за содержание и ремонт общедомового имущества, а именно: такая плата вносится в пользу управляющей организации ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных управляющей организацией.
Довод ответчика о неправильности установления размера платы, определенной истцом без учета степени благоустроенности дома и необходимости выполнения тех или иных работ, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку, как было указано ранее, постановлением Главы муниципального образования "Город Орел" - мэра города Орла от 22.12.2008 г. N 4231 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах" и постановлением администрации города Орла от 27.12.2010 г. N 4380 "О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах" размер платы за содержание и текущий ремонт имущества многоквартирного дома установлен не индивидуально в отношении каждого многоквартирного дома, расположенного на территории г. Орла, а применительно ко всем таким домам с учетом степени их благоустроенности. Так, истцом была исключена плата за содержание и ремонт лифтового оборудования из установленного органами местного самоуправления г. Орла размера платы за содержание и ремонт имущества многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах законных оснований для отмены либо изменении судебного акта не имеется.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу положений ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению из федерального бюджета не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 24.08.2011 г. по делу N А48-1757/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Орел" в лице Администрации города Орла - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.Е.ШЕИН
Е.Е.АЛФЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)