Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания
Бондарь И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11248/2010) жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" на решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2010 по делу N А46-10408/2010 (судья Чернышев В.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (ОГРН 1025500748613)
к жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее"
о взыскании 64 161 руб. 91 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" - Тришкина Э.А. (паспорт, доверенность от 01.06.2010 сроком действия 1 год);
- от Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Кожинова А.Ю. (удостоверение <...>, доверенность от 12.01.2011 сроком на 1 год);
- установил:
Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее по тексту - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее" (далее по тексту - ответчик, ЖСК "Строим будущее", кооператив) о взыскании 64 161 руб. 91 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 в сумме 61 398 руб. 96 коп., договорной неустойки по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 в сумме 2 762 руб. 95 коп.
Решением от 12.10.2010 по делу N А46-10408/2010 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования Департамента, взыскал с ЖСК "Строим будущее" в пользу Департамента задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 в сумме 61 398 руб. 96 коп., договорной неустойки по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 в сумме 2 762 руб. 95 коп.; в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2566 руб. 48 коп.
При этом арбитражный суд исходил из того, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате (61 398 руб. 96 коп.), договорной неустойки (2 762 руб. 95 коп.) обоснованы, подтверждены материалами дела, в связи с чем подлежат удовлетворению.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Строим будущее" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы кооператив ссылается на то, что 27.02.2010 и 03.03.2010 на спорном земельном участке было завершено строительство многоквартирных домов (строительный адрес: жилой дом N 2 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска и жилой дом N 1 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска); члены жилищного кооператива выплатили полностью паевые взносы, в связи с чем Департамент утратил полномочия от имени собственника распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131.
По утверждению подателя жалобы, при вводе в эксплуатацию объекта право собственности на многоквартирный дом, а также на земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит членам ЖСК "Строим будущее".
Кроме того, кооператив отмечает, что из земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131 площадью 29 643 кв. м кооперативом сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 14 961 кв. м, на котором продолжается строительство квартала жилых домов, следовательно, в договор N Д-Кр-31-7855 должны быть внесены соответствующие изменения, а также произведен перерасчет размера арендной платы.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу ЖСК "Строим будущее" заявило устное ходатайство об истребовании у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области сведений о дате государственной регистрации прав собственности на квартиры пайщиков в жилых домах N 1, 2 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска, мотивированное подтверждением незаконности взимания Департаментом арендной платы в предусмотренном договором N Д-Кр-31-7855 размере.
В связи с тем, что ЖСК "Строим будущее" в нарушение требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана невозможность истребования указанных документов в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении названного ходатайства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЖСК "Строим будущее" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу и в устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента заявленные в апелляционной жалобе требования отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение арбитражного суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
26.05.2009 между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и ООО "Управление капитального строительства "АСК" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на 5 лет земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, находящийся в государственной собственности, общей площадью 29643,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:11 01 01:2131, местоположение установлено в 40 м восточнее относительно здания 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, ул. Крупской, 9, корп. 1 (Кировский административный округ), предоставленный для строительства квартала жилых домов (пункт 1.1.). В соответствии с актом приема-передачи к вышеназванному договору аренды земельного участка от 26.06.2009, арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование арендатору указанный выше земельный участок.
Согласно пункту 2.2. названного договора в течение первого месяца действия договора величина арендной платы составляет 30 699,48 руб. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора арендатор ежемесячно самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из подряда расчета арендной платы, приведенного в приложении N 2 к настоящему договору, с учетом уведомлений арендодателя об изменении величин, используемых в расчете. Арендатор в силу пункта 2.6 договора перечисляет арендную плату получателю ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца.
Соглашением к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 от 26.06.2009, заключенным между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО "Управление капитального строительства УКС", а также ЖСК "Строим будущее" департамент подтвердил согласие на передачу Обществом своих прав и обязанностей, возникших из названного договора третьему лицу ЖСК "Строим будущее". Согласно пункту 2 Соглашения все права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды N Д-Кр-31-7855 от 26.06.2009 переходят к новому арендатору ЖСК "Строим будущее" с даты регистрации настоящего соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.
В соответствии с пунктом 3 Соглашения подтверждена фактическая передача земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131, местоположение которого установлено в 40 м восточнее относительно здания 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, ул. Крупской, д. 9, корпус 1 (Кировский административный округ) новому арендатору в рамках ранее определенных границ.
В пункте 5.2 договора N Д-Кр-31-7855 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с тем, что за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 61 398 руб. 96 коп., истец обратился в Арбитражный суд Омской области с соответствующим иском.
12.10.2010 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица несут бремя доказывания обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
По положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 у ЖСК "Строим будущее" перед Департаментом образовалась задолженность по арендной плате в размере 61 398 руб. 96 коп.
Из совокупной оценки достоверных доказательств наличия между истцом и ответчиком договорных отношений по аренде, передачи истцом соответствующего условиям договоров имущества, суд первой инстанции на основании норм параграфов 1, 2 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о возникновении у арендатора обязательства по своевременной уплате арендной платы.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, исходя из вышеизложенных норм права, материалов дела, а также принимая во внимание то, что ответчик своих обязательств по уплате арендной платы не выполнил, в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств уплаты долга в суд не представил, правомерно взыскал с ЖСК "Строим будущее" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 в сумме 61 398 руб. 96 коп.
Как указывалось выше, земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, находящийся в государственной собственности, общей площадью 29 643,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:11 01 01:2131, местоположение которого установлено в 40 м восточнее относительно здания 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, ул. Крупской, 9, корп. 1 (Кировский административный округ), предоставленный для строительства квартала жилых домов, передан Департаментом по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 от 26.05.2009 ООО "Управление капитального строительства "АСК". В соответствии с соглашением к указанному договору все права и обязанности арендатора перешли к ЖСК "Строим будущее".
Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Доводы кооператива, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что члены жилищного кооператива, полностью выплатившие паевые взносы приобрели право собственности на завершенные строительством многоквартирные дома (строительный адрес: жилой дом N 2 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска и жилой дом N 1 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска), расположенные на спорном земельном участке, в связи с чем Департамент утратил полномочия от имени собственника распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данные доводы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены соответствующими доказательствами.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Документы, свидетельствующие о выплате членами жилищного кооператива паевых взносов в полном объеме ЖСК "Строим будущее" в материалы дела не предоставлены.
В апелляционной жалобе кооператив ссылается на то, что при вводе в эксплуатацию объекта право собственности на многоквартирный дом, а также на земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит членам ЖСК "Строим будущее", однако данное утверждение не основано на нормах права, в связи с чем не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения вынесенного судом первой инстанции решения.
Не может явиться основанием для отмены или изменения обжалуемого ЖСК "Строим будущее" судебного акта довод подателя апелляционной жалобы о том, что из земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131 площадью 29 643 кв. м кооперативом сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 14 961 кв. м, на котором продолжается строительство квартала жилых домов, следовательно, в договор N Д-Кр-31-7855 должны быть внесены соответствующие изменения, а также произведен перерасчет размера арендной платы, поскольку, как следует из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка от 30.09.2010 N 5536/223/10-1907 (л.д. 33) датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости является 30.08.2010, тогда как арендная плата взыскивается Департаментом за период с 01.04.2010 по 31.05.2010, то есть за период, когда земельный участок площадью 14 961 кв. м еще не был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Кроме того, из представленного Департаментом в материалы дела соглашения к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855, зарегистрированного 26.05.2009, усматривается, что в связи с выделением из земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131 площадью 29 643 кв. м земельного участка площадью 14 961 кв. м стороны изменили размер арендной платы (пункт 2). Указанное соглашение действует с 30.06.2010 (пункт 5.).
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации при просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 5.2 договора N Д-Кр-31-7855 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом названных правовых норм и условий договора требование арендодателя о возложении на арендатора ответственности за нарушение обязательства по своевременной уплате арендной платы является обоснованным.
Суд первой инстанции, оценив имеющийся в деле расчет размера неустойки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал правильный вывод, что расчет размера неустойки, рассчитанный исходя из размера арендной платы, определенного договором аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 не противоречит требованиям действующего законодательства.
Таким образом, установив, что между истцом и ответчиком имелись договорные отношения по аренде, просрочку исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика неустойки в виде пени за несвоевременную оплату арендных платежей, установленных договором аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 в размере 2 762 руб. 95 коп.
Удовлетворив заявленные Департаментом требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ЖСК "Строим будущее". При принятии апелляционной жалобы к производству Восьмого арбитражного апелляционного суда кооперативу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ЖСК "Строим будущее" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2010 по делу N А46-10408/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" в доход федерального бюджета судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 1000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2011 ПО ДЕЛУ N А46-10408/2010
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2011 г. по делу N А46-10408/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания
Бондарь И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11248/2010) жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" на решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2010 по делу N А46-10408/2010 (судья Чернышев В.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (ОГРН 1025500748613)
к жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее"
о взыскании 64 161 руб. 91 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" - Тришкина Э.А. (паспорт, доверенность от 01.06.2010 сроком действия 1 год);
- от Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Кожинова А.Ю. (удостоверение <...>, доверенность от 12.01.2011 сроком на 1 год);
- установил:
Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее по тексту - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Строим будущее" (далее по тексту - ответчик, ЖСК "Строим будущее", кооператив) о взыскании 64 161 руб. 91 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 в сумме 61 398 руб. 96 коп., договорной неустойки по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 в сумме 2 762 руб. 95 коп.
Решением от 12.10.2010 по делу N А46-10408/2010 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования Департамента, взыскал с ЖСК "Строим будущее" в пользу Департамента задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 в сумме 61 398 руб. 96 коп., договорной неустойки по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 в сумме 2 762 руб. 95 коп.; в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2566 руб. 48 коп.
При этом арбитражный суд исходил из того, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате (61 398 руб. 96 коп.), договорной неустойки (2 762 руб. 95 коп.) обоснованы, подтверждены материалами дела, в связи с чем подлежат удовлетворению.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Строим будущее" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы кооператив ссылается на то, что 27.02.2010 и 03.03.2010 на спорном земельном участке было завершено строительство многоквартирных домов (строительный адрес: жилой дом N 2 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска и жилой дом N 1 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска); члены жилищного кооператива выплатили полностью паевые взносы, в связи с чем Департамент утратил полномочия от имени собственника распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131.
По утверждению подателя жалобы, при вводе в эксплуатацию объекта право собственности на многоквартирный дом, а также на земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит членам ЖСК "Строим будущее".
Кроме того, кооператив отмечает, что из земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131 площадью 29 643 кв. м кооперативом сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 14 961 кв. м, на котором продолжается строительство квартала жилых домов, следовательно, в договор N Д-Кр-31-7855 должны быть внесены соответствующие изменения, а также произведен перерасчет размера арендной платы.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу ЖСК "Строим будущее" заявило устное ходатайство об истребовании у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области сведений о дате государственной регистрации прав собственности на квартиры пайщиков в жилых домах N 1, 2 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска, мотивированное подтверждением незаконности взимания Департаментом арендной платы в предусмотренном договором N Д-Кр-31-7855 размере.
В связи с тем, что ЖСК "Строим будущее" в нарушение требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана невозможность истребования указанных документов в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении названного ходатайства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЖСК "Строим будущее" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу и в устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента заявленные в апелляционной жалобе требования отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение арбитражного суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
26.05.2009 между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и ООО "Управление капитального строительства "АСК" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на 5 лет земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, находящийся в государственной собственности, общей площадью 29643,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:11 01 01:2131, местоположение установлено в 40 м восточнее относительно здания 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, ул. Крупской, 9, корп. 1 (Кировский административный округ), предоставленный для строительства квартала жилых домов (пункт 1.1.). В соответствии с актом приема-передачи к вышеназванному договору аренды земельного участка от 26.06.2009, арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование арендатору указанный выше земельный участок.
Согласно пункту 2.2. названного договора в течение первого месяца действия договора величина арендной платы составляет 30 699,48 руб. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора арендатор ежемесячно самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из подряда расчета арендной платы, приведенного в приложении N 2 к настоящему договору, с учетом уведомлений арендодателя об изменении величин, используемых в расчете. Арендатор в силу пункта 2.6 договора перечисляет арендную плату получателю ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца.
Соглашением к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 от 26.06.2009, заключенным между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО "Управление капитального строительства УКС", а также ЖСК "Строим будущее" департамент подтвердил согласие на передачу Обществом своих прав и обязанностей, возникших из названного договора третьему лицу ЖСК "Строим будущее". Согласно пункту 2 Соглашения все права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды N Д-Кр-31-7855 от 26.06.2009 переходят к новому арендатору ЖСК "Строим будущее" с даты регистрации настоящего соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.
В соответствии с пунктом 3 Соглашения подтверждена фактическая передача земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131, местоположение которого установлено в 40 м восточнее относительно здания 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, ул. Крупской, д. 9, корпус 1 (Кировский административный округ) новому арендатору в рамках ранее определенных границ.
В пункте 5.2 договора N Д-Кр-31-7855 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с тем, что за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 61 398 руб. 96 коп., истец обратился в Арбитражный суд Омской области с соответствующим иском.
12.10.2010 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица несут бремя доказывания обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
По положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 у ЖСК "Строим будущее" перед Департаментом образовалась задолженность по арендной плате в размере 61 398 руб. 96 коп.
Из совокупной оценки достоверных доказательств наличия между истцом и ответчиком договорных отношений по аренде, передачи истцом соответствующего условиям договоров имущества, суд первой инстанции на основании норм параграфов 1, 2 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о возникновении у арендатора обязательства по своевременной уплате арендной платы.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, исходя из вышеизложенных норм права, материалов дела, а также принимая во внимание то, что ответчик своих обязательств по уплате арендной платы не выполнил, в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств уплаты долга в суд не представил, правомерно взыскал с ЖСК "Строим будущее" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 в сумме 61 398 руб. 96 коп.
Как указывалось выше, земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, находящийся в государственной собственности, общей площадью 29 643,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:11 01 01:2131, местоположение которого установлено в 40 м восточнее относительно здания 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, ул. Крупской, 9, корп. 1 (Кировский административный округ), предоставленный для строительства квартала жилых домов, передан Департаментом по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 от 26.05.2009 ООО "Управление капитального строительства "АСК". В соответствии с соглашением к указанному договору все права и обязанности арендатора перешли к ЖСК "Строим будущее".
Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Доводы кооператива, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что члены жилищного кооператива, полностью выплатившие паевые взносы приобрели право собственности на завершенные строительством многоквартирные дома (строительный адрес: жилой дом N 2 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска и жилой дом N 1 квартала жилых домов по улице Перелета в Кировском АО г. Омска), расположенные на спорном земельном участке, в связи с чем Департамент утратил полномочия от имени собственника распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данные доводы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены соответствующими доказательствами.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Документы, свидетельствующие о выплате членами жилищного кооператива паевых взносов в полном объеме ЖСК "Строим будущее" в материалы дела не предоставлены.
В апелляционной жалобе кооператив ссылается на то, что при вводе в эксплуатацию объекта право собственности на многоквартирный дом, а также на земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит членам ЖСК "Строим будущее", однако данное утверждение не основано на нормах права, в связи с чем не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения вынесенного судом первой инстанции решения.
Не может явиться основанием для отмены или изменения обжалуемого ЖСК "Строим будущее" судебного акта довод подателя апелляционной жалобы о том, что из земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131 площадью 29 643 кв. м кооперативом сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 14 961 кв. м, на котором продолжается строительство квартала жилых домов, следовательно, в договор N Д-Кр-31-7855 должны быть внесены соответствующие изменения, а также произведен перерасчет размера арендной платы, поскольку, как следует из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка от 30.09.2010 N 5536/223/10-1907 (л.д. 33) датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости является 30.08.2010, тогда как арендная плата взыскивается Департаментом за период с 01.04.2010 по 31.05.2010, то есть за период, когда земельный участок площадью 14 961 кв. м еще не был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Кроме того, из представленного Департаментом в материалы дела соглашения к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855, зарегистрированного 26.05.2009, усматривается, что в связи с выделением из земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:2131 площадью 29 643 кв. м земельного участка площадью 14 961 кв. м стороны изменили размер арендной платы (пункт 2). Указанное соглашение действует с 30.06.2010 (пункт 5.).
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации при просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 5.2 договора N Д-Кр-31-7855 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом названных правовых норм и условий договора требование арендодателя о возложении на арендатора ответственности за нарушение обязательства по своевременной уплате арендной платы является обоснованным.
Суд первой инстанции, оценив имеющийся в деле расчет размера неустойки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал правильный вывод, что расчет размера неустойки, рассчитанный исходя из размера арендной платы, определенного договором аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 не противоречит требованиям действующего законодательства.
Таким образом, установив, что между истцом и ответчиком имелись договорные отношения по аренде, просрочку исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика неустойки в виде пени за несвоевременную оплату арендных платежей, установленных договором аренды земельного участка N Д-Кр-31-7855 за период с 11.04.2010 по 09.06.2010 в размере 2 762 руб. 95 коп.
Удовлетворив заявленные Департаментом требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ЖСК "Строим будущее". При принятии апелляционной жалобы к производству Восьмого арбитражного апелляционного суда кооперативу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ЖСК "Строим будущее" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2010 по делу N А46-10408/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Строим будущее" в доход федерального бюджета судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 1000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)