Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой": Горбунова Г.А., представитель по доверенности от 10.01.2012 N 5;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Застройщик": Гуров А.И., директор; Сафиулина О.Н., представитель по доверенности от 01.06.2012;
- от администрации города Хабаровска: Воронкова Е.Н., представитель по доверенности от 12.04.2012 N 1.1.27-47;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: не явились,
от Федерального бюджетного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации": Крылова О.И., представитель по доверенности от 14.02.2012 N 103,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой" и администрации города Хабаровска
на решение от 13.04.2012
по делу N А73-1510/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик"
о взыскании 496 277 рублей 78 копеек.
третьи лица: администрация города Хабаровска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае, Федеральное бюджетное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации"
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Сантехстрой" (далее по тексту - ООО "Сантехстрой", истец, ОГРН 1032700320773, место нахождения г. Хабаровск) к Обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" (далее по тексту - ООО "Застройщик, ответчик, ОГРН 1072723005630, место нахождения г. Хабаровск) с иском о взыскании задолженности по арендным платежам и услугам по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с января 2010 по декабрь 2011 в сумме 448 776 руб. 77 коп. и неустойки в сумме 25 873 руб. 70 коп. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 22.03.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Хабаровска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее по тексту - ТУ Росимущества в Хабаровском крае), Федеральное бюджетное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (далее по тексту - ФБУ "Дальневосточное ТУИО" Минобороны России).
Решением от 13.04.2012 в удовлетворении иска отказано.
ООО "Сантехстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, признать право общей долевой собственности на помещения подвала жилого дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43, в соответствии с техническим паспортом дома от 12.04.2006, изготовленным ГУ "Краевое бюро технической инвентаризации", за собственниками жилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что функциональные помещения 1 (1-3,35-38), расположенные в подвале дома по ул. Гамарника, 43, по мнению истца, являются общим имуществом собственников помещений названного многоквартирного дома, поскольку данные помещения, начиная с 18.12.1992 (дата приватизации первой квартиры в жилом доме - квартиры <...>) представляли собой вспомогательные помещения для хозяйственных нужд, предназначенные для обслуживания более одного помещения в названном доме; указывает, что в названных помещениях проходят инженерные коммуникации, а потому, как полагает ООО "Сантехстрой", названные помещения являются техническим подвалом и входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Застройщик", ФБУ "Дальневосточное ТУИО" Минобороны России отклонили доводы жалобы.
В отзыве на апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Хабаровском крае указало, в реестре федерального имущества спорное имущество не учтено, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними запись о праве собственности Российской Федерации на названные помещения отсутствует; жилой дом, расположенный по адресу г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43 передан на основании распоряжения от 10.10.2007 N 1533 в муниципальную собственность по акту приема-передачи.
Администрация города Хабаровска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе указывает, что спорные помещения N 1 (1-3; 35-38) в реестре муниципального имущества городского округа "Город Хабаровск" не учтены, в муниципальную собственность не передавались, так как не предназначены для решения вопросов местного значения, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право муниципальной собственности на названные помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано; указывает, что не понятно, как имущество, используемое для нужд Вооруженных сил было выставлено на торги и стало использоваться под фитнес клуб; указывает, что ТУ Росимущества в Хабаровском крае не передавало администрации техническую документацию на помещение.
Определением Шестого апелляционного арбитражного суда от 29.05.2012 судебное разбирательство отложено на 19.06.2012 в связи с тем, что апелляционная жалоба администрации города Хабаровска определением от 11.05.2012 была оставлена без движения на срок до 13.06.2012.
Распоряжением председателя первого судебного состава от 14.06.2012 в связи с уходом судьи Шевц А.В., с участием которой начато рассмотрение дела, в очередной отпуск, произведена замена судьи Шевц А.В. на судью Иноземцева И.В.
В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное разбирательство начато с начала в новом судебном составе.
В судебном заседании представители ООО "Сантехстрой" и администрации города Хабаровска настаивали на доводах апелляционных жалоб, просили решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований; представители ООО "Застройщик" и ФБУ "Дальневосточное ТУИО" Минобороны России отклонили доводы апелляционных жалоб, просили решение суда оставить без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
ТУ Росимущества в Хабаровском крае извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, но своего представителя в суд апелляционной инстанции не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителя третьего лица.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов апелляционную жалобу ООО "Сантехстрой", Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
По материалам дела установлено, что распоряжением заместителя Министра имущественных отношений Российской Федерации от 08.04.2004 N 1476-р за Хабаровской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России на праве оперативного управления закреплено находящееся у нее на учете имущество, в том числе жилой дом, расположенный по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске.
10.07.2007 на основании пункта 8.6 Положения о порядке проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, комиссия ТУ Росимущества по Хабаровскому краю провела торги на право заключения договора аренды, по результатам которых ООО "Застройщик" признано участником торгов по лоту N 4. Впоследствии ответчик признан победителем торгов по данному лоту.
30.07.2007 между Хабаровской КЭЧ (арендодателем), ООО "Застройщик" (арендатором) и Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственником) заключен договор аренды федерального имущества N 0417.
По условиям названного договора арендатор принял во временное владение и пользование помещения NN 1, 2, 3, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 - подвал согласно данным технического паспорта от 12.04.2006 площадью 460, 1 кв. м, расположенные по адресу г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43, для использования под фитнес клуб. Имущество предоставлено в аренду на основании протокола от 17.07.2007 N 254 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды (пункт 1 договора). Срок договора бессрочный (пункт 2 договора).
По акту приема-передачи от 30.07.2007 ответчик принял во владение и пользование указанное имущество.
Распоряжением ТУ Росимущества по Хабаровского краю от 10.10.2007 N 1533 право оперативного управления Хабаровской КЭЧ, в том числе на указанный жилой дом, прекращено, жилой дом передан в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск".
При этом в приложении к распоряжению от 10.10.2007 N 1533 указано, что в муниципальную собственность передается жилой дом по адресу г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43 с принадлежащими инженерными коммуникациями: тепловая сеть L = 0,023 км, в том числе функциональное (встроенное) помещение N 0 (9-20) S = 84,8 кв. м, без функционального помещения N 0 (1-8) S = 58,9 кв. м (за исключением площадей помещений и другого имущества дома, принадлежащего другим лицам на праве собственности, функциональных (встроенных) помещений N 0 (9-20) S = 84,8 кв. м).
Между тем, 01.02.2007 собственниками помещений многоквартирного дома N 43 по ул. Гамарника в г. Хабаровске и ООО "Сантехстрой" заключен договор управления многоквартирным домом.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 19.02.2008 истец наделен правом заключения договоров об использовании общего имущества собственников помещений в названном многоквартирном доме.
Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.12.2009 директор ООО "Сантехстрой" наделен правом представлять интересы собственников помещений в указанном доме во всех организациях и учреждениях, в том числе по вопросам заключения договоров аренды подвальных, чердачных помещений, иных свободных помещений в доме и т.д.
18.09.2009 между ООО "Сантехстрой" (арендодатель) и ООО "Застройщик" (арендатор) подписан договор N 2 о передаче в аренду недвижимого имущества: нежилых помещений N 1 (1-3, 35-38), расположенных по ул. Гамарника, 43 под склад - магазин.
Пунктом 1.3 договора определено, что данный договор бессрочный.
Полагая, что ответчик обязан внести арендную плату за период с января 2010 года по декабрь 2011 года, а также оплатить расходы на содержание общего имущества названного выше многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд.
Ответчиком в суд первой инстанции представлен договор N 2 о передаче в аренду недвижимого имущества, подписанный 18.09.2009, которым установлен пятилетний срок действия.
В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Названные договоры аренды не зарегистрированы в установленном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды между истцом и ответчиком незаключен.
Доказательства, опровергающие названный вывод суда, истец не представил, в связи с чем суд апелляционной жалобы полагает вывод суда о незаключенности договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 18.09.2007 N 2 обоснованным.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Из материалов дела, в частности распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 08.04.2004 N 1476-р "О закреплении имущества за Хабаровской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России" видно, что жилой дом по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске, до 08.04.2004 находился на учете Хабаровской КЭЧ, то есть спорные помещения использовались для нужд Вооруженных сил РФ.
Утверждая, что на дату приватизации первой квартиры в названном доме спорные помещения использовались в качестве общего имущества многоквартирного дома, ООО "Сантехстрой" не представило соответствующие доказательства в нарушение статьи 65 АПК РФ. Технические паспорта на спорные помещения 1999 и 2006 годов доводы истца не подтверждают в силу приведенной выше правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд обоснованно указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения N 1 (1-3, 35-38).
Из содержания приложения к распоряжению ТУ Росимущества в Хабаровском крае от 10.10.2007 N 1533 (т. 2 л.д. 1-6) не следует, что помещения N 1 (1-3, 35-38), расположенные по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске в муниципальную собственность не переданы.
В этой связи отклоняются доводы администрации города Хабаровска о том, что право муниципальной собственности на названные помещения не возникло.
Обратное следует из содержания акта от 02.11.2007 приема-передачи имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением "Хабаровская квартирно-эксплуатационная часть", передаваемого в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск" (т. 2 л.д. 8), а также установлено частью 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска в части взыскания с ООО "Застройщик" арендной платы в размере 297 072 руб.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 249 ГК РФ определено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Материалами дела подтверждается, что распоряжением ТУ Росимущества по Хабаровскому краю от 10.10.2007 N 1533 многоквартирный дом по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске, в том числе помещения N 1 (1-3, 35-38), передан в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск" по акту приема-передачи от 02.11.2007.
Доводы администрации города Хабаровска о возможности выставления спорных помещений на торги и о том, что ТУ Росимущества в Хабаровском крае не передавало администрации техническую документацию на помещения, вышеназванный вывод суда, подтвержденный материалами дела, не опровергают, а потому отклонены апелляционным судом.
Поскольку ответчик не является собственником помещений N 1 (1-3, 35-38) в многоквартирном доме по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске, иск ООО "Сантехстрой" о взыскании с ООО "Застройщик" задолженности за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и неустойки обоснованно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.
Требования истца, приведенные в апелляционной жалобе, о признании права общей долевой собственности на помещения подвала жилого дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43, в соответствии с техническим паспортом дома от 12.04.2006, изготовленным ГУ "Краевое бюро технической инвентаризации", за собственниками жилых и нежилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома, апелляционным судом не приняты, поскольку согласно пункту 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
По приведенным основаниям доводы апелляционных жалоб отклонены.
Нарушение судом норм материального и процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13 апреля 2012 года по делу N А73-1510/2012 оставить без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2012 N 06АП-2118/2012 ПО ДЕЛУ N А73-1510/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2012 г. N 06АП-2118/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой": Горбунова Г.А., представитель по доверенности от 10.01.2012 N 5;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Застройщик": Гуров А.И., директор; Сафиулина О.Н., представитель по доверенности от 01.06.2012;
- от администрации города Хабаровска: Воронкова Е.Н., представитель по доверенности от 12.04.2012 N 1.1.27-47;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: не явились,
от Федерального бюджетного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации": Крылова О.И., представитель по доверенности от 14.02.2012 N 103,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой" и администрации города Хабаровска
на решение от 13.04.2012
по делу N А73-1510/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сантехстрой"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик"
о взыскании 496 277 рублей 78 копеек.
третьи лица: администрация города Хабаровска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае, Федеральное бюджетное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации"
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Сантехстрой" (далее по тексту - ООО "Сантехстрой", истец, ОГРН 1032700320773, место нахождения г. Хабаровск) к Обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" (далее по тексту - ООО "Застройщик, ответчик, ОГРН 1072723005630, место нахождения г. Хабаровск) с иском о взыскании задолженности по арендным платежам и услугам по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с января 2010 по декабрь 2011 в сумме 448 776 руб. 77 коп. и неустойки в сумме 25 873 руб. 70 коп. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 22.03.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Хабаровска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее по тексту - ТУ Росимущества в Хабаровском крае), Федеральное бюджетное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (далее по тексту - ФБУ "Дальневосточное ТУИО" Минобороны России).
Решением от 13.04.2012 в удовлетворении иска отказано.
ООО "Сантехстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, признать право общей долевой собственности на помещения подвала жилого дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43, в соответствии с техническим паспортом дома от 12.04.2006, изготовленным ГУ "Краевое бюро технической инвентаризации", за собственниками жилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что функциональные помещения 1 (1-3,35-38), расположенные в подвале дома по ул. Гамарника, 43, по мнению истца, являются общим имуществом собственников помещений названного многоквартирного дома, поскольку данные помещения, начиная с 18.12.1992 (дата приватизации первой квартиры в жилом доме - квартиры <...>) представляли собой вспомогательные помещения для хозяйственных нужд, предназначенные для обслуживания более одного помещения в названном доме; указывает, что в названных помещениях проходят инженерные коммуникации, а потому, как полагает ООО "Сантехстрой", названные помещения являются техническим подвалом и входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Застройщик", ФБУ "Дальневосточное ТУИО" Минобороны России отклонили доводы жалобы.
В отзыве на апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Хабаровском крае указало, в реестре федерального имущества спорное имущество не учтено, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними запись о праве собственности Российской Федерации на названные помещения отсутствует; жилой дом, расположенный по адресу г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43 передан на основании распоряжения от 10.10.2007 N 1533 в муниципальную собственность по акту приема-передачи.
Администрация города Хабаровска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе указывает, что спорные помещения N 1 (1-3; 35-38) в реестре муниципального имущества городского округа "Город Хабаровск" не учтены, в муниципальную собственность не передавались, так как не предназначены для решения вопросов местного значения, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право муниципальной собственности на названные помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано; указывает, что не понятно, как имущество, используемое для нужд Вооруженных сил было выставлено на торги и стало использоваться под фитнес клуб; указывает, что ТУ Росимущества в Хабаровском крае не передавало администрации техническую документацию на помещение.
Определением Шестого апелляционного арбитражного суда от 29.05.2012 судебное разбирательство отложено на 19.06.2012 в связи с тем, что апелляционная жалоба администрации города Хабаровска определением от 11.05.2012 была оставлена без движения на срок до 13.06.2012.
Распоряжением председателя первого судебного состава от 14.06.2012 в связи с уходом судьи Шевц А.В., с участием которой начато рассмотрение дела, в очередной отпуск, произведена замена судьи Шевц А.В. на судью Иноземцева И.В.
В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное разбирательство начато с начала в новом судебном составе.
В судебном заседании представители ООО "Сантехстрой" и администрации города Хабаровска настаивали на доводах апелляционных жалоб, просили решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований; представители ООО "Застройщик" и ФБУ "Дальневосточное ТУИО" Минобороны России отклонили доводы апелляционных жалоб, просили решение суда оставить без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
ТУ Росимущества в Хабаровском крае извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, но своего представителя в суд апелляционной инстанции не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителя третьего лица.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов апелляционную жалобу ООО "Сантехстрой", Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
По материалам дела установлено, что распоряжением заместителя Министра имущественных отношений Российской Федерации от 08.04.2004 N 1476-р за Хабаровской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России на праве оперативного управления закреплено находящееся у нее на учете имущество, в том числе жилой дом, расположенный по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске.
10.07.2007 на основании пункта 8.6 Положения о порядке проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, комиссия ТУ Росимущества по Хабаровскому краю провела торги на право заключения договора аренды, по результатам которых ООО "Застройщик" признано участником торгов по лоту N 4. Впоследствии ответчик признан победителем торгов по данному лоту.
30.07.2007 между Хабаровской КЭЧ (арендодателем), ООО "Застройщик" (арендатором) и Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственником) заключен договор аренды федерального имущества N 0417.
По условиям названного договора арендатор принял во временное владение и пользование помещения NN 1, 2, 3, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 - подвал согласно данным технического паспорта от 12.04.2006 площадью 460, 1 кв. м, расположенные по адресу г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43, для использования под фитнес клуб. Имущество предоставлено в аренду на основании протокола от 17.07.2007 N 254 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды (пункт 1 договора). Срок договора бессрочный (пункт 2 договора).
По акту приема-передачи от 30.07.2007 ответчик принял во владение и пользование указанное имущество.
Распоряжением ТУ Росимущества по Хабаровского краю от 10.10.2007 N 1533 право оперативного управления Хабаровской КЭЧ, в том числе на указанный жилой дом, прекращено, жилой дом передан в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск".
При этом в приложении к распоряжению от 10.10.2007 N 1533 указано, что в муниципальную собственность передается жилой дом по адресу г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43 с принадлежащими инженерными коммуникациями: тепловая сеть L = 0,023 км, в том числе функциональное (встроенное) помещение N 0 (9-20) S = 84,8 кв. м, без функционального помещения N 0 (1-8) S = 58,9 кв. м (за исключением площадей помещений и другого имущества дома, принадлежащего другим лицам на праве собственности, функциональных (встроенных) помещений N 0 (9-20) S = 84,8 кв. м).
Между тем, 01.02.2007 собственниками помещений многоквартирного дома N 43 по ул. Гамарника в г. Хабаровске и ООО "Сантехстрой" заключен договор управления многоквартирным домом.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 19.02.2008 истец наделен правом заключения договоров об использовании общего имущества собственников помещений в названном многоквартирном доме.
Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.12.2009 директор ООО "Сантехстрой" наделен правом представлять интересы собственников помещений в указанном доме во всех организациях и учреждениях, в том числе по вопросам заключения договоров аренды подвальных, чердачных помещений, иных свободных помещений в доме и т.д.
18.09.2009 между ООО "Сантехстрой" (арендодатель) и ООО "Застройщик" (арендатор) подписан договор N 2 о передаче в аренду недвижимого имущества: нежилых помещений N 1 (1-3, 35-38), расположенных по ул. Гамарника, 43 под склад - магазин.
Пунктом 1.3 договора определено, что данный договор бессрочный.
Полагая, что ответчик обязан внести арендную плату за период с января 2010 года по декабрь 2011 года, а также оплатить расходы на содержание общего имущества названного выше многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд.
Ответчиком в суд первой инстанции представлен договор N 2 о передаче в аренду недвижимого имущества, подписанный 18.09.2009, которым установлен пятилетний срок действия.
В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Названные договоры аренды не зарегистрированы в установленном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды между истцом и ответчиком незаключен.
Доказательства, опровергающие названный вывод суда, истец не представил, в связи с чем суд апелляционной жалобы полагает вывод суда о незаключенности договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 18.09.2007 N 2 обоснованным.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Из материалов дела, в частности распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 08.04.2004 N 1476-р "О закреплении имущества за Хабаровской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России" видно, что жилой дом по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске, до 08.04.2004 находился на учете Хабаровской КЭЧ, то есть спорные помещения использовались для нужд Вооруженных сил РФ.
Утверждая, что на дату приватизации первой квартиры в названном доме спорные помещения использовались в качестве общего имущества многоквартирного дома, ООО "Сантехстрой" не представило соответствующие доказательства в нарушение статьи 65 АПК РФ. Технические паспорта на спорные помещения 1999 и 2006 годов доводы истца не подтверждают в силу приведенной выше правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд обоснованно указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения N 1 (1-3, 35-38).
Из содержания приложения к распоряжению ТУ Росимущества в Хабаровском крае от 10.10.2007 N 1533 (т. 2 л.д. 1-6) не следует, что помещения N 1 (1-3, 35-38), расположенные по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске в муниципальную собственность не переданы.
В этой связи отклоняются доводы администрации города Хабаровска о том, что право муниципальной собственности на названные помещения не возникло.
Обратное следует из содержания акта от 02.11.2007 приема-передачи имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением "Хабаровская квартирно-эксплуатационная часть", передаваемого в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск" (т. 2 л.д. 8), а также установлено частью 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска в части взыскания с ООО "Застройщик" арендной платы в размере 297 072 руб.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 249 ГК РФ определено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Материалами дела подтверждается, что распоряжением ТУ Росимущества по Хабаровскому краю от 10.10.2007 N 1533 многоквартирный дом по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске, в том числе помещения N 1 (1-3, 35-38), передан в собственность муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск" по акту приема-передачи от 02.11.2007.
Доводы администрации города Хабаровска о возможности выставления спорных помещений на торги и о том, что ТУ Росимущества в Хабаровском крае не передавало администрации техническую документацию на помещения, вышеназванный вывод суда, подтвержденный материалами дела, не опровергают, а потому отклонены апелляционным судом.
Поскольку ответчик не является собственником помещений N 1 (1-3, 35-38) в многоквартирном доме по ул. Гамарника, 43 в г. Хабаровске, иск ООО "Сантехстрой" о взыскании с ООО "Застройщик" задолженности за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и неустойки обоснованно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.
Требования истца, приведенные в апелляционной жалобе, о признании права общей долевой собственности на помещения подвала жилого дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 43, в соответствии с техническим паспортом дома от 12.04.2006, изготовленным ГУ "Краевое бюро технической инвентаризации", за собственниками жилых и нежилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома, апелляционным судом не приняты, поскольку согласно пункту 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
По приведенным основаниям доводы апелляционных жалоб отклонены.
Нарушение судом норм материального и процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13 апреля 2012 года по делу N А73-1510/2012 оставить без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)