Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2012
Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2012
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Симпл"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 27.07.2012 по делу N А40-100227/11-155-842,
принятое судьей Мысак Н.Я.
по иску ЗАО "Симпл" (ОГРН 1027700030940)
к ООО "Маркос-3" (ОГРН 1027700068274)
о взыскании неосновательного обогащения
третьи лица: УК ООО "ФинПроф", ООО "М-Менеджмент"
при участии в судебном заседании:
от истца Юциков А.А. по доверенности от 12.08.2012
от ответчика Перовская Е.Г. по доверенности от 04.10.2011, Каплун А.Г. по доверенности от 04.10.2011
от третьих лиц представители не явились, извещены.
ЗАО "Симпл" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Маркос-3" неосновательного обогащения в виде стоимости подготовительных работ в размере 55 333 095,54 руб.
Решением суда от 27.07.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
На указанное решение ЗАО "Симпл" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ***
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 28.09.2007 между сторонами заключен Предварительный договор N П-37/1-5.
Судом первой инстанции правильно установлено, что данный договор по своей правовой природе является смешанным договором, поскольку наряду с обязательством сторон заключить в будущем основной договор аренды (пункты 1.1, 2.1, 3, 4.1, 4.2, 4.3 Предварительного договора) предусматривал и иные обязательства сторон, в частности:
- - по выполнению сторонами спора в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду (пункт 4 преамбулы Предварительного договора, пункты 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.6 Предварительного договора, Приложение N 4 к Предварительному договору);
- - обязательства Ответчика по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и обязательства Истца по возмещению Ответчику расходов на коммунальные услуги в период проведения Истцом подготовительных работ (пункты 4.4 Предварительного договора, пункты 4.1, 4.1.1 Приложения N 6 к Предварительному договору) (том 1 л.д. 24).
Поскольку в силу пункта 1 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а заключенный между сторонами спора Предварительный договор является смешанным договором, предусматривающим и иные обязательства сторон, то обязательства сторон в части выполнения в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению, по смыслу статьи 429 ГК РФ не могут быть прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.
Поэтому вопреки доводам Истца в апелляционной жалобе относительно прекращения Предварительного договора в целом по истечении года с момента его заключения в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению по основанию, предусмотренному п. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратиться не могли, являлись действующими и продолжали исполняться сторонами и по истечении года с момента заключения Предварительного договора, и после заключения сторонами Соглашения от 01.04.2009 года.
Таким образом, подготовительные работы в здании были проведены в период, когда стороны были связаны договорными отношениями, регулирующими обязательства сторон по их проведению.
Затраты по выполнению подготовительных работ в здании были понесены Истцом в рамках исполнения им собственных обязательств по Предварительному договору в период его действия, то есть предусмотрены сделкой, и являются собственными инвестициями Истца в объект капитальных вложений (в объект аренды).
Вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания недействительными по признаку ничтожности условий Предварительного договора об обязательствах сторон выполнить в здании подготовительные работы до передачи здания Истцу в аренду в соответствии с Разделительным протоколом, являющимся Приложением N 4 к Предварительному договору, поскольку данные договорные условия подчинены принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), не противоречат законодательству, так как входят в перечень объектов гражданских прав, предусмотренных ст. 128 ГК РФ, как работы, несение затрат по выполнению которых возложено на обе стороны договора.
Результат выполненных в здании Истцом подготовительных работ не может быть расценен в отношении Ответчика как дарение, на что указывает Истец в апелляционной жалобе, поскольку:
- - выполнение сторонами подготовительных работ в здании в период до передачи здания Истцу в аренду являлось необходимым условием для заключения с ним в будущем основного договора аренды;
- - договор дарения является односторонней безвозмездной сделкой, что исключает возможность наличия встречных обязательств (ч. 2 ст. 572 ГК РФ), а встречными обязательствами Ответчика по Предварительному договору являлись обеспечение строительства здания на участке в соответствии с действующими строительными нормами и правилами; обеспечение завершения строительства здания и ввод его в эксплуатацию; обеспечение государственной регистрации права собственности на здание; завершение своей части подготовительных работ в здании согласно Разделительному протоколу (Приложение N 4 к Предварительному договору); передача здания Истцу по соглашению о допуске для выполнения им подготовительных работ в состоянии, удовлетворяющем требованиям пожарной безопасности, санитарных, природоохранных норм, а также с функционирующими и подключенными надлежащим образом необходимыми системами жизнеобеспечения и коммуникациями в объеме, необходимом для нормального функционирования здания и осуществления в нем деятельности Истца в соответствии с целевым (разрешенным) использованием здания; передача здания Истцу в аренду (пункт 4 преамбулы Предварительного договора, пункты 4.1, 4.3, 4.5, 4.5.1, 4.6 Предварительного договора), при этом условия основного договора аренды (срок аренды, размер и порядок выплаты арендной платы и пр.) были согласованы сторонами с учетом обязательств Истца по выполнению подготовительных работ в здании до передачи здания ему в аренду.
Производство сторонами спора работ являлось подготовкой к использованию здания Истцом и неотъемлемой частью процесса его пользования и осуществления в нем Истцом последующей коммерческой деятельности.
Истец производил работы по отделке помещений исключительно для своих нужд в соответствии со своим фирменным стилем для размещения своего фитнес-клуба и продолжает пользоваться результатами выполненных работ по настоящее время.
Выполнение Истцом подготовительных работ в здании обеспечило ему возможность с 01.01.2009, то есть задолго до заключения между сторонами спора основного договора аренды, получать прибыль от владения и пользования зданием в соответствии с его целевым назначением, а также использовать здание в качестве своего офисного помещения в целях организации и обеспечения администрирования и управления своей деятельностью, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98).
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что к отношениям сторон по Предварительному договору подлежат применению нормы главы 37 ГК РФ (статьи 702, 711, 720 ГК РФ), являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Правовых оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
Суд первой инстанции правомерно указал в решении, что обязательства по Предварительному договору не прекратились.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а заключенный между сторонами спора Предварительный договор является смешанным договором, предусматривающим и иные обязательства сторон, то обязательства сторон в части выполнения в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению, по смыслу статьи 429 ГК РФ не могут быть прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.
В связи с чем доводы Истца в апелляционной жалобе относительно прекращения Предварительного договора по истечении года с момента его заключения в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, могут иметь отношение только к обязательствам сторон, содержащимся в Предварительном договоре, в части заключения в будущем основного договора аренды.
Обязательства сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению по основанию, предусмотренному п. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратиться не могли, являлись действующими и исполнялись сторонами до момента заключения между сторонами спора основного Договора аренды, пунктом 13.5 которого предусмотрено, что настоящий договор заменяет собой все предшествующие письменные договоренности, переговоры и соглашения между сторонами относительно вопросов, рассмотренных в нем (том 3 л.д. 92).
Договором аренды, как и ранее Предварительным договором, предусмотрены обязательства сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания в аренду.
Так пунктом 6.2 Договора аренды предусмотрено, что обязательства сторон по выполнению подготовительных работ в здании на период до передачи здания арендатору в аренду определены в Разделительном протоколе (протокол разграничения ответственности Сторон), который является Приложением N 3 к Договору аренды (том 3 л.д. 102 - 103).
В пункте 6.1 Договора аренды определено, что арендодатель 17 марта 2008 года предоставил арендатору возможность приступить к осуществлению подготовительных (отделочных) работ в здании на основании Соглашения о допуске для проведения подготовительных работ от 17 марта 2008 года, которое является Приложением N 5 к Договору аренды (том 3 л.д. 106 - 108).
В соответствии с пунктом 3.5 Договора аренды здание подлежит передаче арендодателем в аренду арендатору в состоянии в соответствии с Разделительным протоколом (Приложение N 3 к настоящему Договору аренды), в котором стороны согласовали объем обязательств сторон по выполнению работ в здании для создания спортивно-оздоровительного центра (фитнес-клуба) (том 3 л.д. 102 - 103).
Условия Договора аренды (срок аренды, размер и порядок выплаты арендной платы и пр.) определены с учетом обязательств сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду. Такие договорные условия соответствуют принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 ГК РФ.
Таким образом, с момента заключения Договора аренды (с 01.07.2011 года) Предварительный договор в части спорных обязательств сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду утратил силу. Выполнение Истцом в здании подготовительных работ до передачи здания ему в аренду предусмотрено условиями действующего Договора аренды. Эти условия стороны распространили на отношения, возникшие с 17 марта 2008, когда между Истцом и Ответчиком было подписано Соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ, которое является Приложением N 5 к Договору аренды, что не противоречит пункту 2 статьи 425 ГК РФ, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из изложенного следует, что расходы по выполнению подготовительных работ в здании понесены Истцом в рамках исполнения собственных обязательств по действующему Договору аренды, а также ранее по Предварительному договору в пределах срока его действия.
Результаты произведенных Истцом в здании подготовительных работ, выполненных им в соответствии с условиями действующего Договора аренды и Предварительного договора, являются улучшениями здания, отделимыми и не отделимыми без вреда для него, судьба которых определена в пунктах 9.3 и 9.5 Договора аренды (том 3 л.д. 90), пунктах 9.3, 9.5 приложения N 2 к Предварительному договору (том 3 л.д. 121).
Согласно пункту 9.3 Договора аренды (том 3 л.д. 90) стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не будет определено сторонами дополнительно.
Аналогичное условие содержится в пункте 9.3 приложения N 2 к Предварительному договору (том 3 л.д. 121), то есть было согласовано сторонами на стадии заключения Предварительного договора.
В соответствии с пунктом 9.5 Договора аренды (том 3 л.д. 90) произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора. При прекращении действия настоящего договора (по любой причине) отделимые улучшения помещения, произведенные арендатором, подлежат демонтажу и вывозу силами и за счет арендатора или могут быть проданы арендодателю при его согласии.
Данное условие содержится в пункте 9.5 приложения N 2 к Предварительному договору (том 3 л.д. 121), то есть также было согласовано сторонами на стадии заключения Предварительного договора.
Таким образом, условиями пунктов 9.3 и 9.5 Договора аренды и пунктов 9.3, 9.5 приложения N 2 к Предварительному договору, стороны исключили возможность возникновения у арендатора (Истца) права требовать возмещения стоимости произведенных им улучшений здания в каких-либо случаях.
Доводы апелляционной жалобы о прекращении Предварительного договора в части обязательств сторон по заключению в будущем основного договора аренды являются необоснованными:
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 3.1 Предварительного договора был предусмотрен срок для заключения основного договора - в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения Ответчиком согласия залогодержателя на заключение договора аренды, если такое согласие залогодержателя условиям договора о залоге, либо в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты получения Ответчиком Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, если по условиям договора о залоге указанное согласие не требуется (том 1 л.д. 11).
Соглашением от 01.04.2009 года стороны определили новый срок для заключения основного договора аренды (том 6 л.д. 67 - 68), что установлено судом первой инстанции и отражено в решении.
Так пунктом 5 указанного соглашения от 01.04.2009 предусмотрено, что в течение 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Ответчика на здание стороны заключат основной договор аренды здания на условиях, оговоренных в Предварительном договоре и проекте основного договора аренды.
При этом в пункте 2 соглашения от 01.04.2009 стороны указали календарную дату, до которой Ответчик должен получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание до 20 июля 2010 года.
Срок заключения основного договора аренды сторонами фактически согласован путем указания на истечение периода времени - в течение 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Ответчика на здание, которая в свою очередь должна быть совершена до 20.07.2010, то есть не позднее конкретной календарной даты.
Если бы в соглашении от 01.04.2009 было указано только на регистрацию права собственности (получение свидетельства о регистрации), не обладающую признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли одной из сторон и могло не наступить, то только такое обстоятельство не подпадало бы под требования абз. 2 ст. 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков, и срок, в течение которого стороны обязаны были заключить основной договор аренды, необходимо было бы определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, то есть равный одному году.
Таким образом, срок заключения основного договора аренды сторонами спора является согласованным в соответствии с требованиями законодательства.
Право собственности Ответчика на здание было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 31 мая 2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-12/008/2010-678 (том 1 л.д. 37).
То есть основной договор аренды должен был быть заключен сторонами до 20 июня 2010 года.
07 июня 2010 года, то есть до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, Ответчик направил Истцу предложение заключить этот договор (том 6 л.д. 141), в связи с чем согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные Предварительным договором в части заключения основного договора аренды, не могут считаться прекращенными по истечении года с момента заключения Предварительного договора.
В нарушение статьи 65 АПК РФ Истцом не представлены суду доказательства, подтверждающие:
- - неосновательность приобретения Ответчиком имущества за счет Истца (без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований);
- - состав результатов выполненных им в здании подготовительных работ (отделимые или неотделимые);
- - факт "неотделимости" результатов выполненных им в здании подготовительных работ;
- - действительную стоимость улучшений здания в результате произведенных Истцом подготовительных работ, не отделимых без вреда для здания (не представлена оценка их действительной стоимости);
- - получение согласия Ответчика на производство всех видов работ, выполненных Истцом в здании, в том числе с соблюдением требований по согласованию этих работ, установленных Разделительным протоколом, являющимся приложением N 4 к Предварительному договору и приложением N 3 к Договору аренды (том 1 л.д. 20 - 21, том 3 л.д. 102 - 103);
- - факт "улучшения" недвижимого имущества Ответчика (в частности, качество работ, их соответствие требованиям проектной документации, разработанной ГУП "Моспроект-4" и прошедшей государственную экспертизу).
Из материалов дела следует, что:
- - подготовительные работы в здании производились Истцом в соответствии с условиями Предварительного договора и Договора аренды, то есть данные обязательства Истца предусмотрены сделкой;
- - Договор аренды является действующим;
- - расходы в размере 55 333 095 руб. 54 коп. были понесены Истцом в рамках исполнения им собственных обязательств по Предварительному договору в период его действия и действующему Договору аренды, поэтому действия Истца по взысканию с Ответчика указанной суммы представляют собой злоупотребление правом в форме возложения на Ответчика исполнения собственных договорных обязательств;
- - производство подготовительных работ являлось подготовкой к использованию здания Истцом и неотъемлемой частью процесса его пользования и осуществления в нем Истцом последующей коммерческой деятельности;
- - здание до настоящего времени непрерывно находится в фактическом владении и пользовании самого Истца с 17 марта 2008 года, когда между Истцом и Ответчиком было подписано Соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ (том 1 л.д. 30 - 32, том 3 л.д. 106 - 108);
- - Истец производил отделку здания исключительно для своих нужд в соответствии со своим фирменным стилем для размещения своего фитнес-клуба и продолжает пользоваться результатами выполненных работ по настоящее время, что не может быть расценено как улучшение имущества Ответчика;
- - результаты выполненных в здании подготовительных работ предназначались для самого Истца, имеют для него потребительскую ценность, используются им с целью осуществления своей коммерческой деятельности с 15 декабря 2008 года до настоящего времени, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (том 3 л.д. 83 - 112, том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98);
- - выполнение в здании подготовительных работ обеспечило Истцу возможность с 01 января 2009 года, то есть задолго до заключения между сторонами спора Договора аренды, получать прибыль от владения и пользования зданием в соответствии с его целевым назначением, а также использовать здание в качестве своего офисного помещения (том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98);
- - понесенные в соответствии с условиями Договора аренды расходы по выполнению подготовительных работ в здании являются собственными инвестициями Истца в объект капитальных вложений;
- - судьба результатов выполненных в здании подготовительных работ определена Предварительным договором и Договором аренды,
- - результаты подготовительных работ не являются улучшениями здания, но тогда по смыслу статьи 1102 ГК РФ они не могут являться для Ответчика неосновательным обогащением;
- - подготовительные работы выполнялись истцом в здании в отсутствие договорных отношений между сторонами, поскольку Предварительный договор, по его мнению, утратил силу по истечении года с момента его заключения. Но тогда в силу положений пункта 4 статьи 1109 ГК РФ денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, поскольку Истец знал об отсутствии обязательства, что прямо им и подтверждается (том 9 л.д. 43 абз. 6);
- - договоры подряда (строительного подряда) Ответчик с Истцом не заключал;
- - смету, стоимость и конкретный объем работ, состав и содержание технической документации, начальный и конечный срок выполнения работ, предмет договора подряда Ответчик с Истцом не согласовывал, что подтверждается самим Истцом (том 6 л.д. 53);
- - Истец не извещал Ответчика о готовности к сдаче результата выполненных в здании подготовительных работ и не вызывал его для участия в приемке результата этих работ;
- - результаты работ по актам, подписанным сторонами, Истец Ответчику не сдавал (том 1 л.д. 38 - 115, том 2 л.д. 1 - 127, том 3 л.д. 1 - 18, том 4).
Таким образом, результаты выполненных Истцом в здании подготовительных работ не являются для Ответчика неосновательным обогащением по смыслу статьи 1102 ГК РФ, правоотношения по договору строительного подряда между Истцом и Ответчиком не возникли.
Правовые основания для взыскания с Ответчика в пользу Истца стоимости работ, выполненных последним в рамках исполнения собственных обязательств по действующему Договору аренды и ранее по Предварительному договору, отсутствуют.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.07.2012 по делу N А40-100227/11-155-842 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2012 ПО ДЕЛУ N А40-100227/11-155-842
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2012 г. по делу N А40-100227/11-155-842
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2012
Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2012
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Симпл"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 27.07.2012 по делу N А40-100227/11-155-842,
принятое судьей Мысак Н.Я.
по иску ЗАО "Симпл" (ОГРН 1027700030940)
к ООО "Маркос-3" (ОГРН 1027700068274)
о взыскании неосновательного обогащения
третьи лица: УК ООО "ФинПроф", ООО "М-Менеджмент"
при участии в судебном заседании:
от истца Юциков А.А. по доверенности от 12.08.2012
от ответчика Перовская Е.Г. по доверенности от 04.10.2011, Каплун А.Г. по доверенности от 04.10.2011
от третьих лиц представители не явились, извещены.
установил:
ЗАО "Симпл" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Маркос-3" неосновательного обогащения в виде стоимости подготовительных работ в размере 55 333 095,54 руб.
Решением суда от 27.07.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
На указанное решение ЗАО "Симпл" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ***
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 28.09.2007 между сторонами заключен Предварительный договор N П-37/1-5.
Судом первой инстанции правильно установлено, что данный договор по своей правовой природе является смешанным договором, поскольку наряду с обязательством сторон заключить в будущем основной договор аренды (пункты 1.1, 2.1, 3, 4.1, 4.2, 4.3 Предварительного договора) предусматривал и иные обязательства сторон, в частности:
- - по выполнению сторонами спора в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду (пункт 4 преамбулы Предварительного договора, пункты 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.6 Предварительного договора, Приложение N 4 к Предварительному договору);
- - обязательства Ответчика по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и обязательства Истца по возмещению Ответчику расходов на коммунальные услуги в период проведения Истцом подготовительных работ (пункты 4.4 Предварительного договора, пункты 4.1, 4.1.1 Приложения N 6 к Предварительному договору) (том 1 л.д. 24).
Поскольку в силу пункта 1 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а заключенный между сторонами спора Предварительный договор является смешанным договором, предусматривающим и иные обязательства сторон, то обязательства сторон в части выполнения в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению, по смыслу статьи 429 ГК РФ не могут быть прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.
Поэтому вопреки доводам Истца в апелляционной жалобе относительно прекращения Предварительного договора в целом по истечении года с момента его заключения в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению по основанию, предусмотренному п. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратиться не могли, являлись действующими и продолжали исполняться сторонами и по истечении года с момента заключения Предварительного договора, и после заключения сторонами Соглашения от 01.04.2009 года.
Таким образом, подготовительные работы в здании были проведены в период, когда стороны были связаны договорными отношениями, регулирующими обязательства сторон по их проведению.
Затраты по выполнению подготовительных работ в здании были понесены Истцом в рамках исполнения им собственных обязательств по Предварительному договору в период его действия, то есть предусмотрены сделкой, и являются собственными инвестициями Истца в объект капитальных вложений (в объект аренды).
Вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания недействительными по признаку ничтожности условий Предварительного договора об обязательствах сторон выполнить в здании подготовительные работы до передачи здания Истцу в аренду в соответствии с Разделительным протоколом, являющимся Приложением N 4 к Предварительному договору, поскольку данные договорные условия подчинены принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), не противоречат законодательству, так как входят в перечень объектов гражданских прав, предусмотренных ст. 128 ГК РФ, как работы, несение затрат по выполнению которых возложено на обе стороны договора.
Результат выполненных в здании Истцом подготовительных работ не может быть расценен в отношении Ответчика как дарение, на что указывает Истец в апелляционной жалобе, поскольку:
- - выполнение сторонами подготовительных работ в здании в период до передачи здания Истцу в аренду являлось необходимым условием для заключения с ним в будущем основного договора аренды;
- - договор дарения является односторонней безвозмездной сделкой, что исключает возможность наличия встречных обязательств (ч. 2 ст. 572 ГК РФ), а встречными обязательствами Ответчика по Предварительному договору являлись обеспечение строительства здания на участке в соответствии с действующими строительными нормами и правилами; обеспечение завершения строительства здания и ввод его в эксплуатацию; обеспечение государственной регистрации права собственности на здание; завершение своей части подготовительных работ в здании согласно Разделительному протоколу (Приложение N 4 к Предварительному договору); передача здания Истцу по соглашению о допуске для выполнения им подготовительных работ в состоянии, удовлетворяющем требованиям пожарной безопасности, санитарных, природоохранных норм, а также с функционирующими и подключенными надлежащим образом необходимыми системами жизнеобеспечения и коммуникациями в объеме, необходимом для нормального функционирования здания и осуществления в нем деятельности Истца в соответствии с целевым (разрешенным) использованием здания; передача здания Истцу в аренду (пункт 4 преамбулы Предварительного договора, пункты 4.1, 4.3, 4.5, 4.5.1, 4.6 Предварительного договора), при этом условия основного договора аренды (срок аренды, размер и порядок выплаты арендной платы и пр.) были согласованы сторонами с учетом обязательств Истца по выполнению подготовительных работ в здании до передачи здания ему в аренду.
Производство сторонами спора работ являлось подготовкой к использованию здания Истцом и неотъемлемой частью процесса его пользования и осуществления в нем Истцом последующей коммерческой деятельности.
Истец производил работы по отделке помещений исключительно для своих нужд в соответствии со своим фирменным стилем для размещения своего фитнес-клуба и продолжает пользоваться результатами выполненных работ по настоящее время.
Выполнение Истцом подготовительных работ в здании обеспечило ему возможность с 01.01.2009, то есть задолго до заключения между сторонами спора основного договора аренды, получать прибыль от владения и пользования зданием в соответствии с его целевым назначением, а также использовать здание в качестве своего офисного помещения в целях организации и обеспечения администрирования и управления своей деятельностью, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98).
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что к отношениям сторон по Предварительному договору подлежат применению нормы главы 37 ГК РФ (статьи 702, 711, 720 ГК РФ), являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Правовых оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
Суд первой инстанции правомерно указал в решении, что обязательства по Предварительному договору не прекратились.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а заключенный между сторонами спора Предварительный договор является смешанным договором, предусматривающим и иные обязательства сторон, то обязательства сторон в части выполнения в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению, по смыслу статьи 429 ГК РФ не могут быть прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.
В связи с чем доводы Истца в апелляционной жалобе относительно прекращения Предварительного договора по истечении года с момента его заключения в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, могут иметь отношение только к обязательствам сторон, содержащимся в Предварительном договоре, в части заключения в будущем основного договора аренды.
Обязательства сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду, а также по обеспечению предоставления коммунальных услуг по зданию и их возмещению по основанию, предусмотренному п. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратиться не могли, являлись действующими и исполнялись сторонами до момента заключения между сторонами спора основного Договора аренды, пунктом 13.5 которого предусмотрено, что настоящий договор заменяет собой все предшествующие письменные договоренности, переговоры и соглашения между сторонами относительно вопросов, рассмотренных в нем (том 3 л.д. 92).
Договором аренды, как и ранее Предварительным договором, предусмотрены обязательства сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания в аренду.
Так пунктом 6.2 Договора аренды предусмотрено, что обязательства сторон по выполнению подготовительных работ в здании на период до передачи здания арендатору в аренду определены в Разделительном протоколе (протокол разграничения ответственности Сторон), который является Приложением N 3 к Договору аренды (том 3 л.д. 102 - 103).
В пункте 6.1 Договора аренды определено, что арендодатель 17 марта 2008 года предоставил арендатору возможность приступить к осуществлению подготовительных (отделочных) работ в здании на основании Соглашения о допуске для проведения подготовительных работ от 17 марта 2008 года, которое является Приложением N 5 к Договору аренды (том 3 л.д. 106 - 108).
В соответствии с пунктом 3.5 Договора аренды здание подлежит передаче арендодателем в аренду арендатору в состоянии в соответствии с Разделительным протоколом (Приложение N 3 к настоящему Договору аренды), в котором стороны согласовали объем обязательств сторон по выполнению работ в здании для создания спортивно-оздоровительного центра (фитнес-клуба) (том 3 л.д. 102 - 103).
Условия Договора аренды (срок аренды, размер и порядок выплаты арендной платы и пр.) определены с учетом обязательств сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду. Такие договорные условия соответствуют принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 ГК РФ.
Таким образом, с момента заключения Договора аренды (с 01.07.2011 года) Предварительный договор в части спорных обязательств сторон по выполнению в здании подготовительных работ до передачи здания Истцу в аренду утратил силу. Выполнение Истцом в здании подготовительных работ до передачи здания ему в аренду предусмотрено условиями действующего Договора аренды. Эти условия стороны распространили на отношения, возникшие с 17 марта 2008, когда между Истцом и Ответчиком было подписано Соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ, которое является Приложением N 5 к Договору аренды, что не противоречит пункту 2 статьи 425 ГК РФ, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из изложенного следует, что расходы по выполнению подготовительных работ в здании понесены Истцом в рамках исполнения собственных обязательств по действующему Договору аренды, а также ранее по Предварительному договору в пределах срока его действия.
Результаты произведенных Истцом в здании подготовительных работ, выполненных им в соответствии с условиями действующего Договора аренды и Предварительного договора, являются улучшениями здания, отделимыми и не отделимыми без вреда для него, судьба которых определена в пунктах 9.3 и 9.5 Договора аренды (том 3 л.д. 90), пунктах 9.3, 9.5 приложения N 2 к Предварительному договору (том 3 л.д. 121).
Согласно пункту 9.3 Договора аренды (том 3 л.д. 90) стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не будет определено сторонами дополнительно.
Аналогичное условие содержится в пункте 9.3 приложения N 2 к Предварительному договору (том 3 л.д. 121), то есть было согласовано сторонами на стадии заключения Предварительного договора.
В соответствии с пунктом 9.5 Договора аренды (том 3 л.д. 90) произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора. При прекращении действия настоящего договора (по любой причине) отделимые улучшения помещения, произведенные арендатором, подлежат демонтажу и вывозу силами и за счет арендатора или могут быть проданы арендодателю при его согласии.
Данное условие содержится в пункте 9.5 приложения N 2 к Предварительному договору (том 3 л.д. 121), то есть также было согласовано сторонами на стадии заключения Предварительного договора.
Таким образом, условиями пунктов 9.3 и 9.5 Договора аренды и пунктов 9.3, 9.5 приложения N 2 к Предварительному договору, стороны исключили возможность возникновения у арендатора (Истца) права требовать возмещения стоимости произведенных им улучшений здания в каких-либо случаях.
Доводы апелляционной жалобы о прекращении Предварительного договора в части обязательств сторон по заключению в будущем основного договора аренды являются необоснованными:
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 3.1 Предварительного договора был предусмотрен срок для заключения основного договора - в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения Ответчиком согласия залогодержателя на заключение договора аренды, если такое согласие залогодержателя условиям договора о залоге, либо в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты получения Ответчиком Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, если по условиям договора о залоге указанное согласие не требуется (том 1 л.д. 11).
Соглашением от 01.04.2009 года стороны определили новый срок для заключения основного договора аренды (том 6 л.д. 67 - 68), что установлено судом первой инстанции и отражено в решении.
Так пунктом 5 указанного соглашения от 01.04.2009 предусмотрено, что в течение 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Ответчика на здание стороны заключат основной договор аренды здания на условиях, оговоренных в Предварительном договоре и проекте основного договора аренды.
При этом в пункте 2 соглашения от 01.04.2009 стороны указали календарную дату, до которой Ответчик должен получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание до 20 июля 2010 года.
Срок заключения основного договора аренды сторонами фактически согласован путем указания на истечение периода времени - в течение 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Ответчика на здание, которая в свою очередь должна быть совершена до 20.07.2010, то есть не позднее конкретной календарной даты.
Если бы в соглашении от 01.04.2009 было указано только на регистрацию права собственности (получение свидетельства о регистрации), не обладающую признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли одной из сторон и могло не наступить, то только такое обстоятельство не подпадало бы под требования абз. 2 ст. 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков, и срок, в течение которого стороны обязаны были заключить основной договор аренды, необходимо было бы определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, то есть равный одному году.
Таким образом, срок заключения основного договора аренды сторонами спора является согласованным в соответствии с требованиями законодательства.
Право собственности Ответчика на здание было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 31 мая 2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-12/008/2010-678 (том 1 л.д. 37).
То есть основной договор аренды должен был быть заключен сторонами до 20 июня 2010 года.
07 июня 2010 года, то есть до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, Ответчик направил Истцу предложение заключить этот договор (том 6 л.д. 141), в связи с чем согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные Предварительным договором в части заключения основного договора аренды, не могут считаться прекращенными по истечении года с момента заключения Предварительного договора.
В нарушение статьи 65 АПК РФ Истцом не представлены суду доказательства, подтверждающие:
- - неосновательность приобретения Ответчиком имущества за счет Истца (без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований);
- - состав результатов выполненных им в здании подготовительных работ (отделимые или неотделимые);
- - факт "неотделимости" результатов выполненных им в здании подготовительных работ;
- - действительную стоимость улучшений здания в результате произведенных Истцом подготовительных работ, не отделимых без вреда для здания (не представлена оценка их действительной стоимости);
- - получение согласия Ответчика на производство всех видов работ, выполненных Истцом в здании, в том числе с соблюдением требований по согласованию этих работ, установленных Разделительным протоколом, являющимся приложением N 4 к Предварительному договору и приложением N 3 к Договору аренды (том 1 л.д. 20 - 21, том 3 л.д. 102 - 103);
- - факт "улучшения" недвижимого имущества Ответчика (в частности, качество работ, их соответствие требованиям проектной документации, разработанной ГУП "Моспроект-4" и прошедшей государственную экспертизу).
Из материалов дела следует, что:
- - подготовительные работы в здании производились Истцом в соответствии с условиями Предварительного договора и Договора аренды, то есть данные обязательства Истца предусмотрены сделкой;
- - Договор аренды является действующим;
- - расходы в размере 55 333 095 руб. 54 коп. были понесены Истцом в рамках исполнения им собственных обязательств по Предварительному договору в период его действия и действующему Договору аренды, поэтому действия Истца по взысканию с Ответчика указанной суммы представляют собой злоупотребление правом в форме возложения на Ответчика исполнения собственных договорных обязательств;
- - производство подготовительных работ являлось подготовкой к использованию здания Истцом и неотъемлемой частью процесса его пользования и осуществления в нем Истцом последующей коммерческой деятельности;
- - здание до настоящего времени непрерывно находится в фактическом владении и пользовании самого Истца с 17 марта 2008 года, когда между Истцом и Ответчиком было подписано Соглашение о допуске арендатора для проведения подготовительных работ (том 1 л.д. 30 - 32, том 3 л.д. 106 - 108);
- - Истец производил отделку здания исключительно для своих нужд в соответствии со своим фирменным стилем для размещения своего фитнес-клуба и продолжает пользоваться результатами выполненных работ по настоящее время, что не может быть расценено как улучшение имущества Ответчика;
- - результаты выполненных в здании подготовительных работ предназначались для самого Истца, имеют для него потребительскую ценность, используются им с целью осуществления своей коммерческой деятельности с 15 декабря 2008 года до настоящего времени, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (том 3 л.д. 83 - 112, том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98);
- - выполнение в здании подготовительных работ обеспечило Истцу возможность с 01 января 2009 года, то есть задолго до заключения между сторонами спора Договора аренды, получать прибыль от владения и пользования зданием в соответствии с его целевым назначением, а также использовать здание в качестве своего офисного помещения (том 5 л.д. 17 - 22, 24 - 30, 32 - 38, 39 - 40, 41 - 53, 67, том 6 л.д. 143 - 144, 145 - 147, том 9 л.д. 93 - 98);
- - понесенные в соответствии с условиями Договора аренды расходы по выполнению подготовительных работ в здании являются собственными инвестициями Истца в объект капитальных вложений;
- - судьба результатов выполненных в здании подготовительных работ определена Предварительным договором и Договором аренды,
- - результаты подготовительных работ не являются улучшениями здания, но тогда по смыслу статьи 1102 ГК РФ они не могут являться для Ответчика неосновательным обогащением;
- - подготовительные работы выполнялись истцом в здании в отсутствие договорных отношений между сторонами, поскольку Предварительный договор, по его мнению, утратил силу по истечении года с момента его заключения. Но тогда в силу положений пункта 4 статьи 1109 ГК РФ денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, поскольку Истец знал об отсутствии обязательства, что прямо им и подтверждается (том 9 л.д. 43 абз. 6);
- - договоры подряда (строительного подряда) Ответчик с Истцом не заключал;
- - смету, стоимость и конкретный объем работ, состав и содержание технической документации, начальный и конечный срок выполнения работ, предмет договора подряда Ответчик с Истцом не согласовывал, что подтверждается самим Истцом (том 6 л.д. 53);
- - Истец не извещал Ответчика о готовности к сдаче результата выполненных в здании подготовительных работ и не вызывал его для участия в приемке результата этих работ;
- - результаты работ по актам, подписанным сторонами, Истец Ответчику не сдавал (том 1 л.д. 38 - 115, том 2 л.д. 1 - 127, том 3 л.д. 1 - 18, том 4).
Таким образом, результаты выполненных Истцом в здании подготовительных работ не являются для Ответчика неосновательным обогащением по смыслу статьи 1102 ГК РФ, правоотношения по договору строительного подряда между Истцом и Ответчиком не возникли.
Правовые основания для взыскания с Ответчика в пользу Истца стоимости работ, выполненных последним в рамках исполнения собственных обязательств по действующему Договору аренды и ранее по Предварительному договору, отсутствуют.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.07.2012 по делу N А40-100227/11-155-842 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Т.Ю.ЛЕВИНА
судья
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
судья
М.С.КОРАБЛЕВА
М.С.КОРАБЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)