Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Фролов А.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кутыревой Е.Б.
судей: Курепчиковой О.С., Кузиной Т.А.
при секретаре: Г.
с участием Г.В.С., К.А.А., адвоката Гавриловой З.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 ноября 2011 года гражданское дело
по кассационной жалобе представителя администрации г. Кстово Ф. (по доверенности)
на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 18 августа 2011 года
по иску Г.В.С. к администрации Кстовского муниципального района, администрации г. Кстово, КУМИ Кстовского муниципального района о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, выделе в натуре изолированной части жилого дома, признании права собственности на изолированную часть жилого дома, выделе в натуре земельного участка, признании права собственности на земельный участок
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Курепчиковой О.С., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,
Г.В.С. обратилась в суд с иском к администрации Кстовского муниципального района, администрации г. Кстово, КУМИ Кстовского муниципального района о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, выделе в натуре изолированной части жилого дома, признании права собственности на изолированную часть жилого дома, выделе в натуре земельного участка, признании права собственности на земельный участок.
В обоснование иска указала следующее: Г.В.С. является собственником квартиры N <...>, расположенной в двухквартирном жилом доме N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. При жилом двухквартирном доме имеется земельный участок. Между владельцами квартир N <...> и N <...> жилого дома сложился определенный порядок пользования жилым домом и земельным участком, жилой дом фактически разделен на две изолированные части, которые имеют отдельные входы, отдельное газо-, водо-, электроснабжение, каких-либо споров между сособственниками жилого дома не имеется, земельный участок при доме также фактически разделен на два самостоятельных (изолированных) земельных участка. В связи с установкой индивидуального газового отопления от АГВ истицей была произведена перепланировка и реконструкция жилого помещения, общая площадь квартиры в связи с возведением пристроев увеличилась до <...> кв. м; перепланировка и реконструкция выполнены в соответствии с требованиями строительных, противопожарных и санитарных норм и правил, жилое помещение не создает угрозы для жизни и здоровья, не нарушает прав и законных интересов других лиц, пригодно для использования в соответствии с целевым назначением. В отношении земельного участка выполнены землеустроительные работы, земельный участок при изолированной части дома N <...> сформирован в качестве самостоятельного объекта недвижимости, фактическая площадь земельного участка составила <...> кв. м, границы земельного участка надлежащим образом согласованы со смежными землепользователями, споров в отношении границ земельного участка, его местонахождения не имеется. Полагает, что она, будучи собственником изолированной части жилого дома, в силу положений Земельного кодекса РФ, имеет исключительное право на приватизацию расположенного при доме земельного участка
С учетом приведенных обстоятельств Г.В.С. просила суд сохранить жилое помещение - квартиру общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м, расположенную по адресу: <...> область, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, квартира N 1, в перепланированном (реконструированном) состоянии; выделить в натуре изолированную часть N 1 жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...>, признать за ней право собственности на изолированную часть N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, находящуюся слева по фасаду, с отдельным входом, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м, выделить в натуре изолированную часть земельного участка - земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный при изолированной части N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...>, признать за ней право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный при изолированной части N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области.
В судебном заседании Г.В.С., и ее представитель исковые требования поддержали.
Представитель администрации г. Кстово в судебном заседании исковые требования Г.В.С. не признала, пояснила, что дом N <...> является двухквартирным; квартира N <...> дома N <...> по ул. <...> г. <...> находится в муниципальной собственности, указанной квартирой пользуется К.А.А. по договору социального найма. Жилой дом фактически разделен на две изолированных части, в отношении изолированной части N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. Кстово собственником жилого помещения Г.В.С. фактически произведена реконструкция. Правоустанавливающих документов о выделении при доме земельного участка у истицы Г.В.С. не имеется.
К.А.А., в судебном заседании исковые требования Г.В.С., поддержал в полном объеме, пояснил, что он проживает в квартире N <...> дома N <...> по ул. <...> г. <...> на основании договора социального найма, имеет намерение приобрести данную квартиру в собственность в порядке приватизации. Между ним и Г.В.С. сложился определенный порядок пользования жилым домом и земельным участком, жилой дом фактически разделен на две изолированные части, которые имеют отдельные входы, отдельное газо-, водо-, электроснабжение, земельный участок при доме также фактически разделен на два самостоятельных (изолированных) земельных участка, между участками по меже имеется забор. Земельный участок при изолированной части жилого дома сформирован Г.В.С. в качестве обособленного объекта, границы земельного участка согласованы со смежными землепользователями.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 18 августа 2011 г. постановлено:
"Исковые требования Г.В.С. удовлетворить.
Сохранить жилое помещение - квартиру N <...>, расположенную в доме N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м, в перепланированном (реконструированном) состоянии.
Выделить в натуре в собственность Г.В.С. изолированную часть N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м.
Признать за Г.В.С., <...> года рождения, право собственности на изолированную часть N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, с отдельным входом, находящуюся с левой стороны по фасаду здания, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м.
Выделить в натуре в собственность Г.В.С. земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> область, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, изолированная часть N <...>.
Признать за Г.В.С., <...> года рождения, право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <...> область, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, изолированная часть N <...>, в пределах границ, установленных сводным планом границ земельного участка, составленного ООО "Геосервис" 07.07.2011 года.
В кассационной жалобе представитель администрации г. Кстово Ф. (по доверенности) просит об отмене решения, ссылаясь на его незаконность в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из принципа диспозитивности, с учетом положений статьи 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела по существу суд кассационной инстанции проверяет обжалуемое решение в пределах доводов жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Нижегородского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что дом N <...> по ул. <...> г. <...> является многоквартирным (двухквартирным) жилым домом.
Многоквартирный жилой дом - это совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с положениями жилищного законодательства.
Материалами дела установлено, что квартира N <...> в доме <...> по ул. <...> принадлежит на праве собственности Г.В.С., собственником квартиры N <...>, согласно выписке из Реестра муниципального имущества по состоянию на 05.08.11 г., является муниципальное образование город Кстово.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений (квартир, нежилых помещений, например магазина) в многоквартирном доме. Земельный участок, сформированный до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ). Если же земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное собранием лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для последующей передачи его в общую долевую собственность собственников помещений.
Аналогичные положения о приобретении земельного участка в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме и порядок предоставления земельного участка в собственность предусмотрены статьей 36 (п.п. 2, 3, 5) Земельного кодекса РФ.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, если он не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, подлежит формированию органом местного самоуправления по заявлению собственников помещений в таком доме и может быть передан собственникам помещений только в общую долевую собственность.
Из материалов дела следует, что земельный участок при доме N <...>, находящийся в муниципальной собственности, не сформирован, его границы не определены, на кадастровый учет не поставлен.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Г.В.С. обращалась в орган местного самоуправления для формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для последующей передачи земельного участка в долевую собственность.
Законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений и направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.
Из вышеизложенного следует, что решение суда о признании права собственности Г.В.С. на земельный участок площадью 859 кв. м и выделении его в натуре противоречит требованиям ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п.п. 2, 3, 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно ст.ст. 26, 29 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. При нарушении установленных законом условий перепланировка и переустройство жилого помещения признаются самовольными.
Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) застройщик должен направить в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из материалов дела следует, что истец Г.В.С. на не принадлежащем ей земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, произвела реконструкцию части жилого дома путем возведения постройки, увеличив общеполезную площадь жилого помещения с <...> кв. м до <...> кв. м. В орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого помещения Г.В.С. не обращалась. В материалах дела отсутствуют также сведения о том, что Г.В.С. принимала меры к легализации самовольной реконструкции, к получению необходимых разрешений на реконструкцию объекта капитального строительства.
Как указано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что в результате реконструкции жилого дома путем возведения жилых и нежилых пристроев права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены и не создается угроза жизни и здоровью граждан, в связи с чем удовлетворил иск о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и о признании за истцом права собственности на часть жилого дома общей площадью <...> кв. м.
Однако суд не принял во внимание, что по настоящему делу отсутствие разрешения на реконструкцию не является единственным признаком самовольной постройки. Из материалов дела следует, что увеличение площади помещения путем реконструкции с возведением пристроев произведено на земельном участке, который в собственности или в законном владении Г.В.С. не находится; самовольное занятие части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен жилой дом, влечет нарушение прав органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах удовлетворение требований Г.В.С. о сохранении части жилого дома в реконструированном состоянии и признание за истицей права собственности на самовольно возведенные строения допустимо только в том случае, если в установленном статьей 36 ЗК РФ порядке в долевую собственность собственников жилых помещений дома N <...> по ул. <...> г. <...> будет предоставлен сформированный земельный участок.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, но судом допущено нарушение норм материального права в связи с неверным истолкованием положений ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 222 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, вынести новое решение, которым отказать Г.В.С. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 18 августа 2011 года отменить.
Не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, вынести новое решение:
Отказать Г.В.С. в иске к администрации Кстовского муниципального района, администрации г. Кстово, КУМИ Кстовского муниципального района о сохранении жилого помещения в перепланированном (реконструированном) состоянии, выделе в натуре изолированной части жилого дома площадью <...> кв. м, признании права собственности на изолированную часть жилого дома площадью <...> кв. м, выделе в натуре земельного участка, признании права собственности на земельный участок
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11638
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 ноября 2011 г. по делу N 33-11638
Судья Фролов А.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кутыревой Е.Б.
судей: Курепчиковой О.С., Кузиной Т.А.
при секретаре: Г.
с участием Г.В.С., К.А.А., адвоката Гавриловой З.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 ноября 2011 года гражданское дело
по кассационной жалобе представителя администрации г. Кстово Ф. (по доверенности)
на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 18 августа 2011 года
по иску Г.В.С. к администрации Кстовского муниципального района, администрации г. Кстово, КУМИ Кстовского муниципального района о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, выделе в натуре изолированной части жилого дома, признании права собственности на изолированную часть жилого дома, выделе в натуре земельного участка, признании права собственности на земельный участок
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Курепчиковой О.С., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,
установила:
Г.В.С. обратилась в суд с иском к администрации Кстовского муниципального района, администрации г. Кстово, КУМИ Кстовского муниципального района о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, выделе в натуре изолированной части жилого дома, признании права собственности на изолированную часть жилого дома, выделе в натуре земельного участка, признании права собственности на земельный участок.
В обоснование иска указала следующее: Г.В.С. является собственником квартиры N <...>, расположенной в двухквартирном жилом доме N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. При жилом двухквартирном доме имеется земельный участок. Между владельцами квартир N <...> и N <...> жилого дома сложился определенный порядок пользования жилым домом и земельным участком, жилой дом фактически разделен на две изолированные части, которые имеют отдельные входы, отдельное газо-, водо-, электроснабжение, каких-либо споров между сособственниками жилого дома не имеется, земельный участок при доме также фактически разделен на два самостоятельных (изолированных) земельных участка. В связи с установкой индивидуального газового отопления от АГВ истицей была произведена перепланировка и реконструкция жилого помещения, общая площадь квартиры в связи с возведением пристроев увеличилась до <...> кв. м; перепланировка и реконструкция выполнены в соответствии с требованиями строительных, противопожарных и санитарных норм и правил, жилое помещение не создает угрозы для жизни и здоровья, не нарушает прав и законных интересов других лиц, пригодно для использования в соответствии с целевым назначением. В отношении земельного участка выполнены землеустроительные работы, земельный участок при изолированной части дома N <...> сформирован в качестве самостоятельного объекта недвижимости, фактическая площадь земельного участка составила <...> кв. м, границы земельного участка надлежащим образом согласованы со смежными землепользователями, споров в отношении границ земельного участка, его местонахождения не имеется. Полагает, что она, будучи собственником изолированной части жилого дома, в силу положений Земельного кодекса РФ, имеет исключительное право на приватизацию расположенного при доме земельного участка
С учетом приведенных обстоятельств Г.В.С. просила суд сохранить жилое помещение - квартиру общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м, расположенную по адресу: <...> область, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, квартира N 1, в перепланированном (реконструированном) состоянии; выделить в натуре изолированную часть N 1 жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...>, признать за ней право собственности на изолированную часть N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, находящуюся слева по фасаду, с отдельным входом, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м, выделить в натуре изолированную часть земельного участка - земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный при изолированной части N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...>, признать за ней право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный при изолированной части N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области.
В судебном заседании Г.В.С., и ее представитель исковые требования поддержали.
Представитель администрации г. Кстово в судебном заседании исковые требования Г.В.С. не признала, пояснила, что дом N <...> является двухквартирным; квартира N <...> дома N <...> по ул. <...> г. <...> находится в муниципальной собственности, указанной квартирой пользуется К.А.А. по договору социального найма. Жилой дом фактически разделен на две изолированных части, в отношении изолированной части N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. Кстово собственником жилого помещения Г.В.С. фактически произведена реконструкция. Правоустанавливающих документов о выделении при доме земельного участка у истицы Г.В.С. не имеется.
К.А.А., в судебном заседании исковые требования Г.В.С., поддержал в полном объеме, пояснил, что он проживает в квартире N <...> дома N <...> по ул. <...> г. <...> на основании договора социального найма, имеет намерение приобрести данную квартиру в собственность в порядке приватизации. Между ним и Г.В.С. сложился определенный порядок пользования жилым домом и земельным участком, жилой дом фактически разделен на две изолированные части, которые имеют отдельные входы, отдельное газо-, водо-, электроснабжение, земельный участок при доме также фактически разделен на два самостоятельных (изолированных) земельных участка, между участками по меже имеется забор. Земельный участок при изолированной части жилого дома сформирован Г.В.С. в качестве обособленного объекта, границы земельного участка согласованы со смежными землепользователями.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 18 августа 2011 г. постановлено:
"Исковые требования Г.В.С. удовлетворить.
Сохранить жилое помещение - квартиру N <...>, расположенную в доме N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м, в перепланированном (реконструированном) состоянии.
Выделить в натуре в собственность Г.В.С. изолированную часть N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м.
Признать за Г.В.С., <...> года рождения, право собственности на изолированную часть N <...> жилого дома N <...> по ул. <...> г. <...> <...> области, с отдельным входом, находящуюся с левой стороны по фасаду здания, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м.
Выделить в натуре в собственность Г.В.С. земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> область, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, изолированная часть N <...>.
Признать за Г.В.С., <...> года рождения, право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <...> область, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, изолированная часть N <...>, в пределах границ, установленных сводным планом границ земельного участка, составленного ООО "Геосервис" 07.07.2011 года.
В кассационной жалобе представитель администрации г. Кстово Ф. (по доверенности) просит об отмене решения, ссылаясь на его незаконность в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из принципа диспозитивности, с учетом положений статьи 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела по существу суд кассационной инстанции проверяет обжалуемое решение в пределах доводов жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Нижегородского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что дом N <...> по ул. <...> г. <...> является многоквартирным (двухквартирным) жилым домом.
Многоквартирный жилой дом - это совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с положениями жилищного законодательства.
Материалами дела установлено, что квартира N <...> в доме <...> по ул. <...> принадлежит на праве собственности Г.В.С., собственником квартиры N <...>, согласно выписке из Реестра муниципального имущества по состоянию на 05.08.11 г., является муниципальное образование город Кстово.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений (квартир, нежилых помещений, например магазина) в многоквартирном доме. Земельный участок, сформированный до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ). Если же земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное собранием лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для последующей передачи его в общую долевую собственность собственников помещений.
Аналогичные положения о приобретении земельного участка в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме и порядок предоставления земельного участка в собственность предусмотрены статьей 36 (п.п. 2, 3, 5) Земельного кодекса РФ.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, если он не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, подлежит формированию органом местного самоуправления по заявлению собственников помещений в таком доме и может быть передан собственникам помещений только в общую долевую собственность.
Из материалов дела следует, что земельный участок при доме N <...>, находящийся в муниципальной собственности, не сформирован, его границы не определены, на кадастровый учет не поставлен.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Г.В.С. обращалась в орган местного самоуправления для формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для последующей передачи земельного участка в долевую собственность.
Законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений и направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.
Из вышеизложенного следует, что решение суда о признании права собственности Г.В.С. на земельный участок площадью 859 кв. м и выделении его в натуре противоречит требованиям ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п.п. 2, 3, 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно ст.ст. 26, 29 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. При нарушении установленных законом условий перепланировка и переустройство жилого помещения признаются самовольными.
Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) застройщик должен направить в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из материалов дела следует, что истец Г.В.С. на не принадлежащем ей земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, произвела реконструкцию части жилого дома путем возведения постройки, увеличив общеполезную площадь жилого помещения с <...> кв. м до <...> кв. м. В орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого помещения Г.В.С. не обращалась. В материалах дела отсутствуют также сведения о том, что Г.В.С. принимала меры к легализации самовольной реконструкции, к получению необходимых разрешений на реконструкцию объекта капитального строительства.
Как указано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что в результате реконструкции жилого дома путем возведения жилых и нежилых пристроев права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены и не создается угроза жизни и здоровью граждан, в связи с чем удовлетворил иск о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и о признании за истцом права собственности на часть жилого дома общей площадью <...> кв. м.
Однако суд не принял во внимание, что по настоящему делу отсутствие разрешения на реконструкцию не является единственным признаком самовольной постройки. Из материалов дела следует, что увеличение площади помещения путем реконструкции с возведением пристроев произведено на земельном участке, который в собственности или в законном владении Г.В.С. не находится; самовольное занятие части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен жилой дом, влечет нарушение прав органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах удовлетворение требований Г.В.С. о сохранении части жилого дома в реконструированном состоянии и признание за истицей права собственности на самовольно возведенные строения допустимо только в том случае, если в установленном статьей 36 ЗК РФ порядке в долевую собственность собственников жилых помещений дома N <...> по ул. <...> г. <...> будет предоставлен сформированный земельный участок.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, но судом допущено нарушение норм материального права в связи с неверным истолкованием положений ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 222 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, вынести новое решение, которым отказать Г.В.С. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 18 августа 2011 года отменить.
Не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, вынести новое решение:
Отказать Г.В.С. в иске к администрации Кстовского муниципального района, администрации г. Кстово, КУМИ Кстовского муниципального района о сохранении жилого помещения в перепланированном (реконструированном) состоянии, выделе в натуре изолированной части жилого дома площадью <...> кв. м, признании права собственности на изолированную часть жилого дома площадью <...> кв. м, выделе в натуре земельного участка, признании права собственности на земельный участок
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)