Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "25" января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "09" февраля 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Петровской О.В.,
судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
от ООО "Жилкомцентр" (истца): Петряевой М.В. - представителя по доверенности от 26.12.2010 N 31,
от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика): Новиковой И.В. - представителя по доверенности от 11.01.2011 N 27
от ООО "Сантрейд" (ответчика): Раздайбеда Н.В. - представителя по доверенности от 11.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10587/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр" (ОГРН 1022402310600, ИНН 2464026997) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2460110657), обществу с ограниченной ответственностью "Сантрейд" (ОГРН 1022401949965, ИНН 2461026043):
- - о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения от 21.04.2008 N 11206 о предоставлении в аренду нежилого помещения N 68, общей площадью 129,8 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Сантрейд";
- - об обязании общества с ограниченной ответственностью "Сантрейд" освободить указанное нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 ноября 2010 года в иске отказано.
Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:
- - использование нежилого подвального помещения N 68, общей площадью 129,8 кв. м третьим лицом, не состоявшим в договорных отношениях с истцом, препятствует управлению многоквартирным домом, а именно: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, поскольку отсутствие доступа к запирающим устройствам, расположенным в спорном помещении, не позволяет эксплуатирование их и приводит к тому, что при любой неисправности инженерного оборудования в одной квартире коммунальные услуги недополучают жильцы не только тех квартир, через которые проходит стояк (отопления, горячего, холодного водоснабжения), а жители всего подъезда; надлежащим образом содержать общее имущества в многоквартирном доме, поскольку содержание и ремонт расположенного в спорном помещении инженерных систем и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и являющегося общим имуществом собственников помещений, предполагает постоянный открытый доступ к нему. Спорное помещение изолировано, доступ в него ограничен; решать вопросы пользования общим имуществом, поскольку спорное помещение, являющееся техническим подвалом, использует третье лицо, не связанное договорными отношениями с управляющей компанией;
- - принадлежность нежилого подвального помещения N 68 общей площадью 129,8 кв. м к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ул. А. Матросова, 1 подтверждают следующие документы: акт от 25.05.2010, составленный с участием представителя ООО "Жилкомцентр" и представителя ООО "Аврора" - подрядной организации, осуществляющей работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул. Матросова, 1 на основании договора на выполнение работ от 01.01.2010 N 106, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных сетей и запорно-регулирующей аппаратуры на них; акт от 09.10.2010 N 1833, составленный с участием представителей сторон по делу, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования; акт от 28.10.2010 N 1759, составленный с участием представителей сторон по делу, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования; от 09.11.2010, составленный с участием представителя ООО "Жилкомцентр" (представители ответчиков от подписания акта отказались);
- - истец настоящим иском защищает прежде всего собственное нарушенное право, имеет самостоятельный материально-правовой и экономический интерес, следовательно, не нуждается в предоставлении каких-либо полномочий от собственников помещений;
- - в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. На дату приватизации первой квартиры в жилом доме по ул. А. Матросова, 1, то есть на 20.07.1992, спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома;
- Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в отзыве на апелляционную жалобу указал:
- - истцом не представлены документы, подтверждающие право ООО "Жилкомцентр" на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в суде;
- - поскольку истцом не доказан факт нарушения именно его прав и законных интересов, в защиту которых было подано исковое заявление, ООО "Жилкомцентр" является ненадлежащим истцом по делу;
- - истцом не доказано, что спорное помещение является общим имуществом и соответствует требованиям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- - акт осмотра от 25.05.2010 не подтверждает, что спорное помещение является техническим подвалом, так как составлено неуполномоченным органом.
Представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Представитель ООО "Сантрейд" пояснил, что элеваторный общедомовой узел имеет отдельный вход и находится в изолированном помещении.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
18.07.2006 между ООО "Жилкомцентр" и Гитлиной А.Г., действующей от имени и в интересах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, подписан договор на управление общим имуществом многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1.
25.06.2007 ОАО ТГИ "Красноярскгражданпроект" сообщило ООО "Сантрейд", что согласно проектному решению 1 этаж и подвал магазина жилого дома по ул. Матросова, 1, связаны единым технологическим решением. Подвал с инженерными коммуникациями, складскими помещениями, лифтовым хозяйством предназначен для обслуживания основного торгового зала, расположенного на 1 этаже.
15.10.2007 комиссией в составе представителей ОАО "ТГИ Красноярскгражданпроект", ФГУ "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ по Красноярскому краю, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, составлен акт освидетельствования нежилого помещения - подвального помещения N 68, согласно которому:
- помещение было спроектировано и построено для обслуживания нежилых помещений (N 66, 67) магазина, находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1. В данном помещении находятся подсобные помещения (гардероб персонала, кладовые комнаты персонала, контора, приемочная, машинное отделение, холодильные камеры, подготовки товаров к продаже, электрощитовые, венткамеры) а также все коммуникации, обеспечивающие помещения магазина (системы инженерного обеспечения). Согласно данному акту системы инженерного обеспечения жилой части дома находятся в отдельном помещении с доступом из подъезда жилого дома.
21.04.2008 между департаментом муниципального имущества и земельным отношений (арендодатель) и ООО "Сантрейд" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 11206, в соответствии с которым (пункт 1.1.) арендодатель передает в арендное пользование арендатору - нежилое помещение N 68, реестровый N СТР09235, общей площадью 129,8 кв. м, в том числе подвальное помещение площадью 129,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, для использования под склад.
По акту приема передачи от 21.04.2008 помещение передано в аренду ООО "Сантрейд". К договору приложена экспликация помещений, согласно которой в состав помещения N 68 входят комнаты:
- N 1 - коридор общей площадью 6,9 кв. м;
- N 2 - подсобное помещение общей площадью 4,8 кв. м;
- N 3 - тех. комната общей площадью 9,8 кв. м;
- N 4 - тех. комната общей площадью 12,9 кв. м;
- N 5 - подсобное помещение, общей площадью 75,5 кв. м;
- N 6 - тех. комната, общей площадью 19,9 кв. м. Итого 129,8 кв. м.
В соответствии с выпиской из Реестра муниципальной собственности г. Красноярск от 18.10.2010 помещение N 68, общей площадью 129,8 кв. м, по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1, является муниципальной собственностью, находится на учете в казне муниципального образования, основание включения в реестр - абзац 2 п. 1 приложения N 3 к постановлению ВС Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991.
13.07.2009 внеочередным собранием собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, принято решение о наделении ООО "Жилкомцентр" полномочиями по защите и представлению интересов собственников жилых помещений по вопросам распоряжения общим имуществом жилого дома.
25.05.2010 представителями истца составлен акт осмотра (обследования) общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, согласно которому при осмотре нежилого помещения N 68, площадью 129,8 кв. м установлено, что в данное помещение имеется отдельный вход со стороны ул. Матросова, в помещении имеется теплоснабжение, центральное отопление, горячее водоснабжение. В помещении имеются средства запорной регулирующей аппаратуры. Назначение помещения - технический подвал. Согласно выводам комиссии, данное помещение (технический подвал) требует постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, данный подвал является общим имуществом собственников жилого дома. К акту приложены фотографии помещения.
07.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 129,8 кв. м, этаж-подвал, по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. А. Матросова, 1, пом. N 68, кадастровый номер 24:50:000000:0000:1987540000:0068. Регистрация произведена на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.1991 N 3020-1.
В дело представлены технические паспорта:
- - на жилой дом по улице А. Матросова, 1 инвентарный номер 8754 по состоянию на 19.06.1989;
- - на встроенное помещение в жилом строении N 1 помещение N 68 по ул. А. Матросова, лит А1 по состоянию на 18.10.2004, составленный ФГУП "Ростехинвентаризация".
В соответствии с ответом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Красноярское отделение филиала по Красноярскому краю от 28.10.2010 на запрос суда от 12.10.2010 согласно экспликации к поэтажному плану, составленному по данным технической инвентаризации, проводившейся 02.06.1992, комнаты бывшего помещения 2 (впоследствии вошедшие в состав помещения N 68) имели следующее назначение:
- - комната 13 - назначение "складское";
- - комната 14 - назначение "складское";
- - комната 15 - назначение "складское";
- - комната 18 - назначение "холодильная камера";
- - комната 19 - назначение "коридор";
- - комната 20 - назначение "холодильная камера";
- - комната 21 - назначение "холодильная камера".
По данным технической инвентаризации от 16.03.2010 нежилое помещение N 68 общей площадью 109,9 кв. м, вошло в состав помещения N 70 общей площадью 396,3 кв. м.
Согласно информации, предоставленной МУП г. Красноярск "Центр, приватизации жилья" (письмо от 17.08.2010 г. N 2043) в жилом доме по ул. А. Матросова, 1 первая приватизация осуществлена в отношении квартиры N 18 - 20.07.1992 (договор на передачу жилого помещения в собственность граждан).
В соответствии с договором на выполнение работ N 106, подписанному между истцом (заказчик) и ООО "Аврора" (подрядчик), на производство работ по содержанию объектов жилого и нежилого фонда, в адресном списке объектов жилого и нежилого фонда, приложенного истцом к данному договору указан и жилой дом по ул. А. Матросова, 1.
Актом проверки N 1759, составленным представителями департамента муниципального имущества и земельных отношений 28.10.2010, установлено что, нежилое помещение N 68, находящееся в подвале жилого дома по адресу: г. Красноярск ул. А. Матросова, 1 передано по договору аренды от 21.04.2008 N 11206 ООО "Сантрейд", со сроком действия до 20.03.2009 под склад. На момент проверки планировка данного помещения соответствует технической документации, используется по назначению, состояние удовлетворительное. В вышеуказанном помещении размещены инженерные коммуникации жилого дома.
28.10.2010 представителями ООО "Жилкомцентр" составлен акт осмотра (обследования) общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. А. Матросова, 1. Согласно данному акту предметом обследования является нежилое помещение N 68, расположенное в подвале дома. Как указано в акте в помещение имеется отдельный вход, доступ во все помещения представителями ООО "Сантрейд" предоставлен не был, помещение используется под склад и заставлено товаром. В акте указано, что на имеющихся в подвальном помещении стояках теплоснабжения расположены запорно-регулирующие устройства, которые перекрывают отопление в подъезде 3 кв. 33 - 48, подъезде 4 кв. 49 - 64. На стояках горячего и холодного водоснабжения имеются запорно-регулирующие устройства, которые перекрывают подачу водоснабжения в подъезд 3, кв. 33 - 48, подъезд 4 кв. 49 - 64. На канализационных стояках и лежаках в подъезде N 3 и N 4 расположены ревизии для прочистки в количестве 2-х штук. В нежилом помещении имеются два канализационных впуска. Назначение помещения по техпаспорту - технический подвал. Данный акт представителями департамента не подписан. К акту приложены фотографии.
09.11.2010 представителями департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ООО "Жилкомцентр", и ООО "Сантрейд" составлен акт проверки N 1833, согласно данному акту:
- помещение N 68 объединено в помещение N 70, на которое зарегистрировано право муниципальной собственности от 07.07.2010 г. 24 ЕИ N 665995, общей площадью 460,2 кв. м. Площадь помещения N 68, согласно техпаспорту от 18.04.2004 составляет 129.8 кв. м, данное помещение передано третьему лицу по договору аренды от 21.04.2008 N 11206. На момент проверки планировка соответствует технической документации, используется по назначению, состояние удовлетворительное. В помещении размещены инженерные коммуникации, лифты, подъемники для транспортировки товара из подвала, а также все коммуникации, обслуживающие помещения магазина, расположенного на 1 этаже. Как следует из замечаний на акте выполненных ООО "Жилкомцентр" - в части помещения N 68 (ком. 1, 2, 3, 4) расположен элеваторный узел с 4 задвижками по теплоснабжению, отключающий дом от отопления и 2 задвижки водоснабжения ОТК от РВС. В остальных комнатах имеется трубопровод отопления с запирающей арматурой отк. 33, 34, 37, 38, 41, 45, 46. Также трубопровод РВС и ХВС с запирающим устройством отключающий кВ. 17 - 32, 33, 34, 37, 38, 41, 42, 45, 46. Также в помещении N 68 имеется 2 ревизии и 1 канализационный. Помещение N 68 является техническим подвалом. К акту приложены фотографии.
Согласно пояснениям ОАО "Территориальный градостроительный институт "Красноярскгражданпроект" от 10.11.2010 N 10-3813/8, жилой дом со встроено-пристроенным магазином по ул. А. Матросова, N 1 в г. Красноярске, был запроектирован и построен согласно типовому проекту 1-335А-5 "Крупнопанельный 5 этажный жилой дом на 80 квартир с наружными стенами из однослойных или трехслойных панелей с размещением промтоварного или продовольственного магазина на площади всего первого этажа". Типовое проектное решение предусматривало неразрывную технологическую связь первого этажа и подвала здания. Подвал был разработан для обслуживания магазина, расположенного на площади всего первого этажа жилого дома. В подвале располагались складские помещения, холодильные камеры, комнаты персонала, помещения подготовки товаров продаж. Для бесперебойной работы магазина технологической частью проекта предусмотрены несколько лифтов (грузоподъемностью 100 кг и 500 кг). Помещения лифтового хозяйства находятся на первом этаже и в подвале здания. К данному пояснению представлены части проекта - лист АС-8и "Монтажный план 1-го этажа (продовольственный магазин); лист АС-16и "Монтажный план подвала (продовольственный магазин"; лист Т-9 "Магазин продовольственный. Технологические планы подвала и 1 этажа в осях 1-18"; лист Т-10 "Магазин продовольственный. Технологические планы подвала и 1 этажа в осях 18-35".
Истец, считая подписанный между ответчиками договор аренды нежилого помещения от 21.04.2008 N 11206 о предоставлении в аренду нежилого помещения N 68, общей площадью 129,8 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1 недействительным, просит суд признать таковым указанный договор и обязать общество с ограниченной ответственностью "Сантрейд" освободить нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьями 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Предметом иска являются требования о признании договора аренды спорного имущества, заключенного между ответчиками, недействительной сделкой и об обязании освободить нежилое помещение в связи с невозможностью из-за использования части помещения ООО "Сантрейд" осуществлять обязательства, принятые на себя истцом в связи с заключением договора управления многоквартирным домом.
Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом должно обеспечиваться через управление многоквартирным домом.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частями 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как следует из материалов дела, ООО "Жилкомцентр" осуществляет функции по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании договора N 1 от 18.07.2006 и решения внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. А. Матросова, 1, проведенного в форме очного голосования (Протокол N 125/2 от 03.07.2009),
Из содержания данного договора следует, что правомочия у истца возникают только в отношении общего имущества многоквартирного дома, не обремененного правами третьих лиц. Вместе с тем, ООО "Сантрейд" занимает спорное нежилое помещение на основании договора аренды от 21.04.2008 N 11206, подписанного между ответчиками, а право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за муниципальным образованием город Красноярск в установленном порядке.
Доказательств принадлежности истцу на праве собственности и на каком-либо ином вещном праве данного помещения в материалы дела не представлено. При этом обязанности, вытекающие из договора на управление многоквартирным домом, не порождают у истца каких-либо прав относительно спорного помещения.
Таким образом, законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у истца.
С учетом изложенного довод истца о том, что ООО "Жилкомцентр" защищает собственное нарушенное право, имеет самостоятельный экономический интерес, отличный от интересов собственников помещений, подлежит отклонению.
Доказательства наличия полномочий на предъявление иска от имени собственников в защиту права общей долевой собственности истцом не представлены.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии права у истца на обращение с настоящим иском являются правомерными.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. С учетом изложенного подлежит отклонению ссылка на акт проверки от 09.11.2010 N 1833.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья является основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново. Без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
Данная правовая позиция выработана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
Согласно информации, предоставленной МУП г. Красноярск "Центр приватизации жилья" (письмо от 17.08.2010 г. N 2043), в жилом доме по ул. А. Матросова, 1 первая приватизация квартиры осуществлена в отношении квартиры N 18 - 20.07.1992 (договор на передачу жилого помещения в собственность граждан).
Как следует из информации, предоставленной ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Красноярское отделение филиала по Красноярскому краю от 28.10.2010 на запрос суда от 12.10.2010, согласно экспликации к поэтажному плану, составленному по данным технической инвентаризации, проводившейся 02.06.1992 комнаты бывшего помещения 2 (впоследствии вошедшие в состав помещения N 68) имели следующее назначение:
- - комната 13 - назначение "складское";
- - комната 14 - назначение "складское";
- - комната 15 - назначение "складское";
- - комната 18 - назначение "холодильная камера";
- - комната 19 - назначение "коридор";
- - комната 20 - назначение "холодильная камера";
- - комната 21 - назначение "холодильная камера".
Как следует из технического паспорта на жилой дом по улице А. Матросова, 1 инвентарный номер 8754 по состоянию на 19.06.1989 жилой дом имеет встроено-пристроенное помещение на первом этаже здания - магазин.
Согласно пояснениям ОАО "Территориальный градостроительный институт "Красноярскгражданпроект" от 10.11.2010 N 10-3813/8 жилой дом со встроено-пристроенным магазином по ул. А. Матросова, N 1 в г. Красноярске, был запроектирован и построен согласно типовому проекту 1-335А-5"Крупнопанельный 5 этажный жилой дом на 80 квартир с наружными стенами из однослойных или трехслойных панелей с размещением промтоварного или продовольственного магазина на площади всего первого этажа". Типовое проектное решение предусматривало неразрывную технологическую связь первого этажа и подвала здания. Подвал был разработан для обслуживания магазина, расположенного на площади всего первого этажа жилого дома. В подвале располагались складские помещения, холодильные камеры, комнаты персонала, помещения подготовки товаров продаже и пр. Для бесперебойной работы магазина технологической частью проекта предусмотрены несколько лифтов (грузоподъемностью 100 кг и 500 кг). Помещения лифтового хозяйства находятся на первом этаже и в подвале здания.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в жилом доме было предназначено для самостоятельного использования в целях обеспечения эксплуатации встроено-пристроенного нежилого помещения - магазина.
Учитывая изложенное у суда первой инстанции отсутствовали основания для отнесения спорного помещения к общему имуществу жилого дома.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Жилкомцентр" стороной оспариваемого договора аренды от 21.04.2008 N 11206, заключенного ответчиками (участником материально-правовых отношений) не является.
07.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 129,8 кв. м, этаж-подвал, по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. А. Матросова, 1 пом. N 68, кадастровый номер 24:50:000000:0000:1987540000:0068. С учетом наличия у муниципального образования - "город Красноярск" права муниципальной собственности на помещение N 68, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, заключив 21.04.2008 с ООО "Сантрейд" договор аренды нежилого помещения N 11206, на передачу в арендное пользование нежилого помещения N 68, реестровый N СТР09235, общей площадью 129,8 кв. м, в т.ч. подвальное помещение площадью 129,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, для использования под склад, действовал в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. А поскольку истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Жилкомцентр" не обладает правом на оспаривание данной сделки, в том числе и потому, что такими полномочиями он не наделен собственниками жилых помещений, является правомерным.
На основании изложенного в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано судом первой инстанции.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10587/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.02.2011 ПО ДЕЛУ N А33-10587/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2011 г. по делу N А33-10587/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "25" января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен "09" февраля 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Петровской О.В.,
судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
от ООО "Жилкомцентр" (истца): Петряевой М.В. - представителя по доверенности от 26.12.2010 N 31,
от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика): Новиковой И.В. - представителя по доверенности от 11.01.2011 N 27
от ООО "Сантрейд" (ответчика): Раздайбеда Н.В. - представителя по доверенности от 11.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10587/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр" (ОГРН 1022402310600, ИНН 2464026997) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2460110657), обществу с ограниченной ответственностью "Сантрейд" (ОГРН 1022401949965, ИНН 2461026043):
- - о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения от 21.04.2008 N 11206 о предоставлении в аренду нежилого помещения N 68, общей площадью 129,8 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Сантрейд";
- - об обязании общества с ограниченной ответственностью "Сантрейд" освободить указанное нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 ноября 2010 года в иске отказано.
Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:
- - использование нежилого подвального помещения N 68, общей площадью 129,8 кв. м третьим лицом, не состоявшим в договорных отношениях с истцом, препятствует управлению многоквартирным домом, а именно: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, поскольку отсутствие доступа к запирающим устройствам, расположенным в спорном помещении, не позволяет эксплуатирование их и приводит к тому, что при любой неисправности инженерного оборудования в одной квартире коммунальные услуги недополучают жильцы не только тех квартир, через которые проходит стояк (отопления, горячего, холодного водоснабжения), а жители всего подъезда; надлежащим образом содержать общее имущества в многоквартирном доме, поскольку содержание и ремонт расположенного в спорном помещении инженерных систем и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и являющегося общим имуществом собственников помещений, предполагает постоянный открытый доступ к нему. Спорное помещение изолировано, доступ в него ограничен; решать вопросы пользования общим имуществом, поскольку спорное помещение, являющееся техническим подвалом, использует третье лицо, не связанное договорными отношениями с управляющей компанией;
- - принадлежность нежилого подвального помещения N 68 общей площадью 129,8 кв. м к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ул. А. Матросова, 1 подтверждают следующие документы: акт от 25.05.2010, составленный с участием представителя ООО "Жилкомцентр" и представителя ООО "Аврора" - подрядной организации, осуществляющей работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул. Матросова, 1 на основании договора на выполнение работ от 01.01.2010 N 106, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных сетей и запорно-регулирующей аппаратуры на них; акт от 09.10.2010 N 1833, составленный с участием представителей сторон по делу, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования; акт от 28.10.2010 N 1759, составленный с участием представителей сторон по делу, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования; от 09.11.2010, составленный с участием представителя ООО "Жилкомцентр" (представители ответчиков от подписания акта отказались);
- - истец настоящим иском защищает прежде всего собственное нарушенное право, имеет самостоятельный материально-правовой и экономический интерес, следовательно, не нуждается в предоставлении каких-либо полномочий от собственников помещений;
- - в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. На дату приватизации первой квартиры в жилом доме по ул. А. Матросова, 1, то есть на 20.07.1992, спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома;
- Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в отзыве на апелляционную жалобу указал:
- - истцом не представлены документы, подтверждающие право ООО "Жилкомцентр" на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в суде;
- - поскольку истцом не доказан факт нарушения именно его прав и законных интересов, в защиту которых было подано исковое заявление, ООО "Жилкомцентр" является ненадлежащим истцом по делу;
- - истцом не доказано, что спорное помещение является общим имуществом и соответствует требованиям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- - акт осмотра от 25.05.2010 не подтверждает, что спорное помещение является техническим подвалом, так как составлено неуполномоченным органом.
Представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Представитель ООО "Сантрейд" пояснил, что элеваторный общедомовой узел имеет отдельный вход и находится в изолированном помещении.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
18.07.2006 между ООО "Жилкомцентр" и Гитлиной А.Г., действующей от имени и в интересах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, подписан договор на управление общим имуществом многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1.
25.06.2007 ОАО ТГИ "Красноярскгражданпроект" сообщило ООО "Сантрейд", что согласно проектному решению 1 этаж и подвал магазина жилого дома по ул. Матросова, 1, связаны единым технологическим решением. Подвал с инженерными коммуникациями, складскими помещениями, лифтовым хозяйством предназначен для обслуживания основного торгового зала, расположенного на 1 этаже.
15.10.2007 комиссией в составе представителей ОАО "ТГИ Красноярскгражданпроект", ФГУ "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ по Красноярскому краю, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, составлен акт освидетельствования нежилого помещения - подвального помещения N 68, согласно которому:
- помещение было спроектировано и построено для обслуживания нежилых помещений (N 66, 67) магазина, находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1. В данном помещении находятся подсобные помещения (гардероб персонала, кладовые комнаты персонала, контора, приемочная, машинное отделение, холодильные камеры, подготовки товаров к продаже, электрощитовые, венткамеры) а также все коммуникации, обеспечивающие помещения магазина (системы инженерного обеспечения). Согласно данному акту системы инженерного обеспечения жилой части дома находятся в отдельном помещении с доступом из подъезда жилого дома.
21.04.2008 между департаментом муниципального имущества и земельным отношений (арендодатель) и ООО "Сантрейд" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 11206, в соответствии с которым (пункт 1.1.) арендодатель передает в арендное пользование арендатору - нежилое помещение N 68, реестровый N СТР09235, общей площадью 129,8 кв. м, в том числе подвальное помещение площадью 129,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, для использования под склад.
По акту приема передачи от 21.04.2008 помещение передано в аренду ООО "Сантрейд". К договору приложена экспликация помещений, согласно которой в состав помещения N 68 входят комнаты:
- N 1 - коридор общей площадью 6,9 кв. м;
- N 2 - подсобное помещение общей площадью 4,8 кв. м;
- N 3 - тех. комната общей площадью 9,8 кв. м;
- N 4 - тех. комната общей площадью 12,9 кв. м;
- N 5 - подсобное помещение, общей площадью 75,5 кв. м;
- N 6 - тех. комната, общей площадью 19,9 кв. м. Итого 129,8 кв. м.
В соответствии с выпиской из Реестра муниципальной собственности г. Красноярск от 18.10.2010 помещение N 68, общей площадью 129,8 кв. м, по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1, является муниципальной собственностью, находится на учете в казне муниципального образования, основание включения в реестр - абзац 2 п. 1 приложения N 3 к постановлению ВС Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991.
13.07.2009 внеочередным собранием собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, принято решение о наделении ООО "Жилкомцентр" полномочиями по защите и представлению интересов собственников жилых помещений по вопросам распоряжения общим имуществом жилого дома.
25.05.2010 представителями истца составлен акт осмотра (обследования) общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, согласно которому при осмотре нежилого помещения N 68, площадью 129,8 кв. м установлено, что в данное помещение имеется отдельный вход со стороны ул. Матросова, в помещении имеется теплоснабжение, центральное отопление, горячее водоснабжение. В помещении имеются средства запорной регулирующей аппаратуры. Назначение помещения - технический подвал. Согласно выводам комиссии, данное помещение (технический подвал) требует постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, данный подвал является общим имуществом собственников жилого дома. К акту приложены фотографии помещения.
07.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 129,8 кв. м, этаж-подвал, по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. А. Матросова, 1, пом. N 68, кадастровый номер 24:50:000000:0000:1987540000:0068. Регистрация произведена на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.1991 N 3020-1.
В дело представлены технические паспорта:
- - на жилой дом по улице А. Матросова, 1 инвентарный номер 8754 по состоянию на 19.06.1989;
- - на встроенное помещение в жилом строении N 1 помещение N 68 по ул. А. Матросова, лит А1 по состоянию на 18.10.2004, составленный ФГУП "Ростехинвентаризация".
В соответствии с ответом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Красноярское отделение филиала по Красноярскому краю от 28.10.2010 на запрос суда от 12.10.2010 согласно экспликации к поэтажному плану, составленному по данным технической инвентаризации, проводившейся 02.06.1992, комнаты бывшего помещения 2 (впоследствии вошедшие в состав помещения N 68) имели следующее назначение:
- - комната 13 - назначение "складское";
- - комната 14 - назначение "складское";
- - комната 15 - назначение "складское";
- - комната 18 - назначение "холодильная камера";
- - комната 19 - назначение "коридор";
- - комната 20 - назначение "холодильная камера";
- - комната 21 - назначение "холодильная камера".
По данным технической инвентаризации от 16.03.2010 нежилое помещение N 68 общей площадью 109,9 кв. м, вошло в состав помещения N 70 общей площадью 396,3 кв. м.
Согласно информации, предоставленной МУП г. Красноярск "Центр, приватизации жилья" (письмо от 17.08.2010 г. N 2043) в жилом доме по ул. А. Матросова, 1 первая приватизация осуществлена в отношении квартиры N 18 - 20.07.1992 (договор на передачу жилого помещения в собственность граждан).
В соответствии с договором на выполнение работ N 106, подписанному между истцом (заказчик) и ООО "Аврора" (подрядчик), на производство работ по содержанию объектов жилого и нежилого фонда, в адресном списке объектов жилого и нежилого фонда, приложенного истцом к данному договору указан и жилой дом по ул. А. Матросова, 1.
Актом проверки N 1759, составленным представителями департамента муниципального имущества и земельных отношений 28.10.2010, установлено что, нежилое помещение N 68, находящееся в подвале жилого дома по адресу: г. Красноярск ул. А. Матросова, 1 передано по договору аренды от 21.04.2008 N 11206 ООО "Сантрейд", со сроком действия до 20.03.2009 под склад. На момент проверки планировка данного помещения соответствует технической документации, используется по назначению, состояние удовлетворительное. В вышеуказанном помещении размещены инженерные коммуникации жилого дома.
28.10.2010 представителями ООО "Жилкомцентр" составлен акт осмотра (обследования) общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. А. Матросова, 1. Согласно данному акту предметом обследования является нежилое помещение N 68, расположенное в подвале дома. Как указано в акте в помещение имеется отдельный вход, доступ во все помещения представителями ООО "Сантрейд" предоставлен не был, помещение используется под склад и заставлено товаром. В акте указано, что на имеющихся в подвальном помещении стояках теплоснабжения расположены запорно-регулирующие устройства, которые перекрывают отопление в подъезде 3 кв. 33 - 48, подъезде 4 кв. 49 - 64. На стояках горячего и холодного водоснабжения имеются запорно-регулирующие устройства, которые перекрывают подачу водоснабжения в подъезд 3, кв. 33 - 48, подъезд 4 кв. 49 - 64. На канализационных стояках и лежаках в подъезде N 3 и N 4 расположены ревизии для прочистки в количестве 2-х штук. В нежилом помещении имеются два канализационных впуска. Назначение помещения по техпаспорту - технический подвал. Данный акт представителями департамента не подписан. К акту приложены фотографии.
09.11.2010 представителями департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ООО "Жилкомцентр", и ООО "Сантрейд" составлен акт проверки N 1833, согласно данному акту:
- помещение N 68 объединено в помещение N 70, на которое зарегистрировано право муниципальной собственности от 07.07.2010 г. 24 ЕИ N 665995, общей площадью 460,2 кв. м. Площадь помещения N 68, согласно техпаспорту от 18.04.2004 составляет 129.8 кв. м, данное помещение передано третьему лицу по договору аренды от 21.04.2008 N 11206. На момент проверки планировка соответствует технической документации, используется по назначению, состояние удовлетворительное. В помещении размещены инженерные коммуникации, лифты, подъемники для транспортировки товара из подвала, а также все коммуникации, обслуживающие помещения магазина, расположенного на 1 этаже. Как следует из замечаний на акте выполненных ООО "Жилкомцентр" - в части помещения N 68 (ком. 1, 2, 3, 4) расположен элеваторный узел с 4 задвижками по теплоснабжению, отключающий дом от отопления и 2 задвижки водоснабжения ОТК от РВС. В остальных комнатах имеется трубопровод отопления с запирающей арматурой отк. 33, 34, 37, 38, 41, 45, 46. Также трубопровод РВС и ХВС с запирающим устройством отключающий кВ. 17 - 32, 33, 34, 37, 38, 41, 42, 45, 46. Также в помещении N 68 имеется 2 ревизии и 1 канализационный. Помещение N 68 является техническим подвалом. К акту приложены фотографии.
Согласно пояснениям ОАО "Территориальный градостроительный институт "Красноярскгражданпроект" от 10.11.2010 N 10-3813/8, жилой дом со встроено-пристроенным магазином по ул. А. Матросова, N 1 в г. Красноярске, был запроектирован и построен согласно типовому проекту 1-335А-5 "Крупнопанельный 5 этажный жилой дом на 80 квартир с наружными стенами из однослойных или трехслойных панелей с размещением промтоварного или продовольственного магазина на площади всего первого этажа". Типовое проектное решение предусматривало неразрывную технологическую связь первого этажа и подвала здания. Подвал был разработан для обслуживания магазина, расположенного на площади всего первого этажа жилого дома. В подвале располагались складские помещения, холодильные камеры, комнаты персонала, помещения подготовки товаров продаж. Для бесперебойной работы магазина технологической частью проекта предусмотрены несколько лифтов (грузоподъемностью 100 кг и 500 кг). Помещения лифтового хозяйства находятся на первом этаже и в подвале здания. К данному пояснению представлены части проекта - лист АС-8и "Монтажный план 1-го этажа (продовольственный магазин); лист АС-16и "Монтажный план подвала (продовольственный магазин"; лист Т-9 "Магазин продовольственный. Технологические планы подвала и 1 этажа в осях 1-18"; лист Т-10 "Магазин продовольственный. Технологические планы подвала и 1 этажа в осях 18-35".
Истец, считая подписанный между ответчиками договор аренды нежилого помещения от 21.04.2008 N 11206 о предоставлении в аренду нежилого помещения N 68, общей площадью 129,8 кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1 недействительным, просит суд признать таковым указанный договор и обязать общество с ограниченной ответственностью "Сантрейд" освободить нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьями 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Предметом иска являются требования о признании договора аренды спорного имущества, заключенного между ответчиками, недействительной сделкой и об обязании освободить нежилое помещение в связи с невозможностью из-за использования части помещения ООО "Сантрейд" осуществлять обязательства, принятые на себя истцом в связи с заключением договора управления многоквартирным домом.
Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом должно обеспечиваться через управление многоквартирным домом.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частями 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как следует из материалов дела, ООО "Жилкомцентр" осуществляет функции по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании договора N 1 от 18.07.2006 и решения внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. А. Матросова, 1, проведенного в форме очного голосования (Протокол N 125/2 от 03.07.2009),
Из содержания данного договора следует, что правомочия у истца возникают только в отношении общего имущества многоквартирного дома, не обремененного правами третьих лиц. Вместе с тем, ООО "Сантрейд" занимает спорное нежилое помещение на основании договора аренды от 21.04.2008 N 11206, подписанного между ответчиками, а право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за муниципальным образованием город Красноярск в установленном порядке.
Доказательств принадлежности истцу на праве собственности и на каком-либо ином вещном праве данного помещения в материалы дела не представлено. При этом обязанности, вытекающие из договора на управление многоквартирным домом, не порождают у истца каких-либо прав относительно спорного помещения.
Таким образом, законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у истца.
С учетом изложенного довод истца о том, что ООО "Жилкомцентр" защищает собственное нарушенное право, имеет самостоятельный экономический интерес, отличный от интересов собственников помещений, подлежит отклонению.
Доказательства наличия полномочий на предъявление иска от имени собственников в защиту права общей долевой собственности истцом не представлены.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии права у истца на обращение с настоящим иском являются правомерными.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. С учетом изложенного подлежит отклонению ссылка на акт проверки от 09.11.2010 N 1833.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья является основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново. Без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
Данная правовая позиция выработана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
Согласно информации, предоставленной МУП г. Красноярск "Центр приватизации жилья" (письмо от 17.08.2010 г. N 2043), в жилом доме по ул. А. Матросова, 1 первая приватизация квартиры осуществлена в отношении квартиры N 18 - 20.07.1992 (договор на передачу жилого помещения в собственность граждан).
Как следует из информации, предоставленной ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Красноярское отделение филиала по Красноярскому краю от 28.10.2010 на запрос суда от 12.10.2010, согласно экспликации к поэтажному плану, составленному по данным технической инвентаризации, проводившейся 02.06.1992 комнаты бывшего помещения 2 (впоследствии вошедшие в состав помещения N 68) имели следующее назначение:
- - комната 13 - назначение "складское";
- - комната 14 - назначение "складское";
- - комната 15 - назначение "складское";
- - комната 18 - назначение "холодильная камера";
- - комната 19 - назначение "коридор";
- - комната 20 - назначение "холодильная камера";
- - комната 21 - назначение "холодильная камера".
Как следует из технического паспорта на жилой дом по улице А. Матросова, 1 инвентарный номер 8754 по состоянию на 19.06.1989 жилой дом имеет встроено-пристроенное помещение на первом этаже здания - магазин.
Согласно пояснениям ОАО "Территориальный градостроительный институт "Красноярскгражданпроект" от 10.11.2010 N 10-3813/8 жилой дом со встроено-пристроенным магазином по ул. А. Матросова, N 1 в г. Красноярске, был запроектирован и построен согласно типовому проекту 1-335А-5"Крупнопанельный 5 этажный жилой дом на 80 квартир с наружными стенами из однослойных или трехслойных панелей с размещением промтоварного или продовольственного магазина на площади всего первого этажа". Типовое проектное решение предусматривало неразрывную технологическую связь первого этажа и подвала здания. Подвал был разработан для обслуживания магазина, расположенного на площади всего первого этажа жилого дома. В подвале располагались складские помещения, холодильные камеры, комнаты персонала, помещения подготовки товаров продаже и пр. Для бесперебойной работы магазина технологической частью проекта предусмотрены несколько лифтов (грузоподъемностью 100 кг и 500 кг). Помещения лифтового хозяйства находятся на первом этаже и в подвале здания.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в жилом доме было предназначено для самостоятельного использования в целях обеспечения эксплуатации встроено-пристроенного нежилого помещения - магазина.
Учитывая изложенное у суда первой инстанции отсутствовали основания для отнесения спорного помещения к общему имуществу жилого дома.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Жилкомцентр" стороной оспариваемого договора аренды от 21.04.2008 N 11206, заключенного ответчиками (участником материально-правовых отношений) не является.
07.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 129,8 кв. м, этаж-подвал, по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. А. Матросова, 1 пом. N 68, кадастровый номер 24:50:000000:0000:1987540000:0068. С учетом наличия у муниципального образования - "город Красноярск" права муниципальной собственности на помещение N 68, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, заключив 21.04.2008 с ООО "Сантрейд" договор аренды нежилого помещения N 11206, на передачу в арендное пользование нежилого помещения N 68, реестровый N СТР09235, общей площадью 129,8 кв. м, в т.ч. подвальное помещение площадью 129,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, для использования под склад, действовал в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. А поскольку истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Жилкомцентр" не обладает правом на оспаривание данной сделки, в том числе и потому, что такими полномочиями он не наделен собственниками жилых помещений, является правомерным.
На основании изложенного в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано судом первой инстанции.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" ноября 2010 года по делу N А33-10587/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи:
Т.С.ГУРОВА
О.В.МАГДА
Т.С.ГУРОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)