Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от ООО "СВЕТОЧ фармацевтика": Безган О.О., представитель по доверенности от 11.11.2011 N 1/2011; Кнаус М.П., представитель по доверенности от 11.11.2011 N 2/2011;
- от ТСЖ "Ссудосберегательное строительное Товарищество-1": Попов А.В., представитель по доверенности от 01.12.2011;
- от МУП г. Хабаровска "УКС": Синюхина И.С., представитель по доверенности от 22.03.2011 N 27 АА 0178415;
- от Администрации г. Хабаровска, Управления Росреестра по Хабаровскому краю: представители не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЧ фармацевтика"
на решение от 12.12.2011
по делу N А73-10944/2011
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЧ фармацевтика"
к товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное Товарищество-1", муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
о признании права собственности, признании права хозяйственного ведения отсутствующим, обязании передать имущество, государственной регистрации перехода права собственности
третьи лица: Администрация города Хабаровска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СВЕТОЧ фармацевтика" (ОГРН 1032700302205) (далее - ООО "СВЕТОЧ фармацевтика") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное Товарищество-1" (ОГРН 1052700148511) (далее - ТСЖ "СССТ-1") и муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721) (далее - МУП "УКС") о признании права собственности на функциональное помещение I(76-86) общей площадью 112,6 кв. м, инвентарный номер 08:401:002:000006640:0001:20001, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича, 113, литер А, признании недействительной регистрации права хозяйственного ведения на данное помещение за МУП "УКС".
До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования: просил признать право собственности на спорное помещение, признать право хозяйственного ведения МУП "УКС" отсутствующим, обязать МУП "УКС" передать ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" спорный объект недвижимости и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данный объект.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Хабаровска (далее - Администрация) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 12.12.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Полагает МУП "УКС" надлежащим ответчиком по данному делу и продавцом спорного функционального помещения, поскольку, по мнению заявителя жалобы, договор об инвестировании строительства нежилого помещения от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, заключенный между ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" и ТСЖ "СССТ-1", является договором соинвестирования в силу пункта 6.10 договора N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" от 04.05.2005, заключенного между ТСЖ "СССТ-1" и МУП "УКС".
Ссылаясь на произведенную в полном объеме оплату по договору от 08.02.2006, положения статьи 12, пункта 1 статьи 218 ГК РФ, считает, что ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" приобрело право собственности на спорный объект.
В этой связи полагает незаконной регистрацию права хозяйственного ведения на функциональное помещение за МУП "УКС".
В отзыве на апелляционную жалобу МУП "УКС" не согласилось с ее доводами, указав на отсутствие договорных отношений между ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" и МУП "УКС", а положения пункта 6.10 договора от 04.07.2005 также не подтверждают наличие договорных отношений между истцом и МУП "УКС", поскольку истец не является стороной по данному договору.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, дав по ним соответствующие пояснения. Просили отменить решение суда и удовлетворить исковые требования.
Представитель ТСЖ "СССТ-1" поддержал доводы жалобы.
Представитель МУП "УКС" возражала против удовлетворения жалобы, считая решение суда не подлежащим отмене.
Иные участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы, информация о которых размещена на официальном сайте в сети Интернет.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает правовых оснований для отмены оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, 08.02.2006 между ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" (инвестор) и ТСЖ "СССТ-1" (товарищество) заключен договор N 2Б4-Н-02 об инвестировании строительства нежилого помещения, согласно которому инвестор принимает участие в инвестировании средств на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. П.Л.Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, а товарищество обязуется передать инвестору после ввода дома в эксплуатацию нежилое помещение со следующими характеристиками: г. Хабаровск, в границах улиц ул. П.Л.Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, 2-я очередь, номер блок-секции 4, на 1-ом этаже под условным N 2, общей площадью 115,3 кв. м (т. 1 л.д. л.д. 10 - 15).
Пунктом 2.1 договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 предусмотрена обязанность инвестора внести взносы в счет оплаты стоимости объекта до ввода его в эксплуатацию по согласованному сторонами графику, являющемуся приложением в договору.
В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестор становится собственником спорного объекта с момента ввода жилого дома (блок-секции), в котором находится спорное помещение, в эксплуатацию при условии полного внесения вышеуказанных взносов.
Срок сдачи дома - III квартал 2008 года (пункт 3 договора N 2Б4-Н-02).
Во исполнение договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" перечислило ТСЖ "СССТ-1" денежные средства на общую сумму 4 252 830 рублей, что подтверждается справкой ТСЖ "СССТ-1", платежными поручениями, имеющимися в материалах дела (т. 1 л.д. л.д. 16 - 48).
При осуществлении строительства жилого дома ТСЖ "СССТ-1", не являясь застройщиком, заказчиком либо подрядной организацией, должно было приобрести право на помещения МКД, включая спорное помещение, на основании заключенного с МУП "УКС" договора N 06 от 04.07.2005, с учетом дополнительных соглашений от 01.10.2007, от 16.05.2011, об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" (т. 1 л.д. л.д. 71 - 93).
В соответствии с разделом 1 указанного договора (от 04.07.2005 N 06) МУП "УКС" (заказчик-застройщик) обязалось обеспечить строительство объекта и передать его после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию ТСЖ "СССТ-1" (инвестору), которое, в свою очередь, обеспечивало инвестирование (финансирование) строительства объекта в полном объеме.
Разделами 2 и 3 договора от 04.07.2005 N 06 установлены обязанности МУП "УКС" по получению разрешения на строительство, заключению договора аренды соответствующего земельного участка, получению технических условий на подключение инженерных сетей объекта к действующим сооружениям инженерной инфраструктуры, обеспечению разработки и утверждению проектно-сметной документации на объект, заключению договора подряда на строительство объекта, обеспечению выполнения строительных работ в соответствии с проектно-сметной документацией (срок сдачи 2-й очереди - 3-й квартал 2008 года), обеспечению контроля за соблюдением порядка ведения строительных работ, качества работ, технического надзора и контроля.
Согласно разделу 4 договора от 04.07.2005 N 06 ТСЖ "СССТ-1" имело право в любое время проверять ход и качество выполняемых работ, право на получение отчетов МУП "УКС" о ходе работ и произведенных затратах.
Порядок приема-сдачи сданного в эксплуатацию объекта предусмотрен разделом 6 договора N 06.
На основании разрешения N RU 27301000-53/10 от 10.12.2010 объект капитального строительства "Группа жилых домов в микрорайоне "Парус" в границах ул. им. Морозова - ул. Радищева - ул. Юнгов. Жилой дом N 1 ТСЖ "СССТ-1". 2 очередь (4,5 блок-секции)", включающий спорное помещение, введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. л.д. 51 - 55).
Постановлением администрации города Хабаровска от 19.03.2010 N 766 объекту капитального строительства инвентарный 08:401:002:000006640:0001:20001, литер А, по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича, присвоен городской учетный N 113 (т. 1 л.д. 56).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, свидетельству о государственной регистрации права N 27-АВ 561467 МУП "УКС" 06.05.2011 зарегистрировано право хозяйственного ведения на спорное помещение (т. 1 л.д. 94, т. 2 л.д. 4).
Неисполнение ТСЖ "СССТ-1" после полной уплаты взносов и введения объекта в эксплуатацию обязательства по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, регистрация права хозяйственного ведения на спорный объект за МУП "УКС" и фактическое владение последним функциональным помещением явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Устанавливая правовую природу договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 в соответствии со статьей 431 ГК РФ и пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, суд первой инстанции правомерно расценил его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (спорного объекта до сдачи его в эксплуатацию в составе 2-й очереди МКД).
Так, указанный договор не содержит ни одного условия, позволяющего отнести его к подрядному договору, кроме пункта 2.3 договора, обязывающего товарищество осуществить строительство, в то время как ТСЖ "СССТ-1" строительной организацией не является, собственными силами строительство не осуществляло и подрядные договоры не заключало.
Содержание условий заключенного между истцом и ТСЖ "СССТ-1" договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 также не позволяет его отнести к договору простого товарищества.
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи - предмета купли-продажи.
Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Поскольку договор от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, данное обстоятельство не позволяет истцу в настоящем споре использовать вещно-правовые способы защиты своего права.
Учитывая изложенное и принимая во внимание положения пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 и пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, судом обоснованно отклонены требования о признании права собственности и признании отсутствующим права хозяйственного ведения.
В этой связи подлежит отклонению ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие в решении суда оценки доводам истца о признании за ним права собственности на спорный объект и признании отсутствующим права хозяйственного ведения за МУП "УКС".
Таким образом, договор от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 предоставляет ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" право требовать от ТСЖ "СССТ-1" передачи спорного функционального помещения после ввода жилого дома (блок-секции) в эксплуатацию при условии внесения полной оплаты, предусмотренной приложением к договору.
Такое право носит обязательственный характер и может быть реализовано истцом при неисполнении ТСЖ "СССТ-1" обязанности по передаче спорного помещения исключительно в порядке, установленном статьей 398 и пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ (указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 N 6271/11 по делу N А41-27195/09).
При рассмотрении настоящего спора ТСЖ "СССТ-1" подтвержден факт исполнения истцом обязательств по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, признаны исковые требования, а также представлены справки и платежные документы за 2005-2010 годы об исполнении обязательств перед МУП "УКС" по договору от 04.07.2005 N 02, включая спорное помещение.
Между тем, судом установлено, что ТСЖ "СССТ-1" не владеет спорным имуществом и не регистрировало право собственности на последнее.
Спорное функциональное помещение ТСЖ "СССТ-1" должно было получить по договору от 04.07.2005 N 02 (основному инвестиционному договору), заключенному с МУП "УКС", которое зарегистрировало за собой право хозяйственного ведения на помещение, однако ТСЖ "СССТ-1" по результатам реализации основного инвестиционного договора (от 04.07.2005 N 02) во владение спорное имущество не передавалось.
Доказательств, указывающих на то, что ТСЖ "СССТ-1" по итогам осуществления инвестиционного договора ставило перед заказчиком-застройщиком - МУП "УКС" вопрос о фактической передаче помещения и государственной регистрации его права собственности на имущество, в материалах дела не имеется.
Более того, при рассмотрении настоящего спора ТСЖ "СССТ-1" в своих пояснениях указало на нецелесообразность предъявления требования к МУП "УКС" о передаче имущества и регистрации перехода права собственности на него.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).
Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (часть 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (часть 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
При рассмотрении настоящего спора установлено отсутствие у ТСЖ "СССТ-1" как самого спорного имущества, так и зарегистрированного права на него. И тем, и другим обладает МУП "УКС".
Таким образом, поскольку у истца отсутствуют договорные отношения с МУП "УКС", во владении которого находится спорный объект и за которым зарегистрировано право хозяйственного ведения на имущество, МУП "УКС" не может являться надлежащим ответчиком по настоящему спору.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что у истца, являющегося соинвестором в силу пункта 6.10 договора от 04.07.2005 N 06, возникло право собственности на спорное имущество, которое после строительства подлежало передаче по договору от 04.07.2005 N 06 от МУП "УКС" ТСЖ "СССТ-1", а впоследствии истцу по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, является необоснованной, как противоречащая положениям гражданского законодательства, регулирующим оборот недвижимости.
На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы.
Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.12.2011 по делу N А73-10944/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.02.2012 N 06АП-36/2012 ПО ДЕЛУ N А73-10944/2011
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 февраля 2012 г. N 06АП-36/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от ООО "СВЕТОЧ фармацевтика": Безган О.О., представитель по доверенности от 11.11.2011 N 1/2011; Кнаус М.П., представитель по доверенности от 11.11.2011 N 2/2011;
- от ТСЖ "Ссудосберегательное строительное Товарищество-1": Попов А.В., представитель по доверенности от 01.12.2011;
- от МУП г. Хабаровска "УКС": Синюхина И.С., представитель по доверенности от 22.03.2011 N 27 АА 0178415;
- от Администрации г. Хабаровска, Управления Росреестра по Хабаровскому краю: представители не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЧ фармацевтика"
на решение от 12.12.2011
по делу N А73-10944/2011
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЧ фармацевтика"
к товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное Товарищество-1", муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
о признании права собственности, признании права хозяйственного ведения отсутствующим, обязании передать имущество, государственной регистрации перехода права собственности
третьи лица: Администрация города Хабаровска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СВЕТОЧ фармацевтика" (ОГРН 1032700302205) (далее - ООО "СВЕТОЧ фармацевтика") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное Товарищество-1" (ОГРН 1052700148511) (далее - ТСЖ "СССТ-1") и муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721) (далее - МУП "УКС") о признании права собственности на функциональное помещение I(76-86) общей площадью 112,6 кв. м, инвентарный номер 08:401:002:000006640:0001:20001, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича, 113, литер А, признании недействительной регистрации права хозяйственного ведения на данное помещение за МУП "УКС".
До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования: просил признать право собственности на спорное помещение, признать право хозяйственного ведения МУП "УКС" отсутствующим, обязать МУП "УКС" передать ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" спорный объект недвижимости и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данный объект.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Хабаровска (далее - Администрация) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 12.12.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Полагает МУП "УКС" надлежащим ответчиком по данному делу и продавцом спорного функционального помещения, поскольку, по мнению заявителя жалобы, договор об инвестировании строительства нежилого помещения от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, заключенный между ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" и ТСЖ "СССТ-1", является договором соинвестирования в силу пункта 6.10 договора N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" от 04.05.2005, заключенного между ТСЖ "СССТ-1" и МУП "УКС".
Ссылаясь на произведенную в полном объеме оплату по договору от 08.02.2006, положения статьи 12, пункта 1 статьи 218 ГК РФ, считает, что ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" приобрело право собственности на спорный объект.
В этой связи полагает незаконной регистрацию права хозяйственного ведения на функциональное помещение за МУП "УКС".
В отзыве на апелляционную жалобу МУП "УКС" не согласилось с ее доводами, указав на отсутствие договорных отношений между ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" и МУП "УКС", а положения пункта 6.10 договора от 04.07.2005 также не подтверждают наличие договорных отношений между истцом и МУП "УКС", поскольку истец не является стороной по данному договору.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, дав по ним соответствующие пояснения. Просили отменить решение суда и удовлетворить исковые требования.
Представитель ТСЖ "СССТ-1" поддержал доводы жалобы.
Представитель МУП "УКС" возражала против удовлетворения жалобы, считая решение суда не подлежащим отмене.
Иные участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы, информация о которых размещена на официальном сайте в сети Интернет.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает правовых оснований для отмены оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, 08.02.2006 между ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" (инвестор) и ТСЖ "СССТ-1" (товарищество) заключен договор N 2Б4-Н-02 об инвестировании строительства нежилого помещения, согласно которому инвестор принимает участие в инвестировании средств на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. П.Л.Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, а товарищество обязуется передать инвестору после ввода дома в эксплуатацию нежилое помещение со следующими характеристиками: г. Хабаровск, в границах улиц ул. П.Л.Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, 2-я очередь, номер блок-секции 4, на 1-ом этаже под условным N 2, общей площадью 115,3 кв. м (т. 1 л.д. л.д. 10 - 15).
Пунктом 2.1 договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 предусмотрена обязанность инвестора внести взносы в счет оплаты стоимости объекта до ввода его в эксплуатацию по согласованному сторонами графику, являющемуся приложением в договору.
В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестор становится собственником спорного объекта с момента ввода жилого дома (блок-секции), в котором находится спорное помещение, в эксплуатацию при условии полного внесения вышеуказанных взносов.
Срок сдачи дома - III квартал 2008 года (пункт 3 договора N 2Б4-Н-02).
Во исполнение договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" перечислило ТСЖ "СССТ-1" денежные средства на общую сумму 4 252 830 рублей, что подтверждается справкой ТСЖ "СССТ-1", платежными поручениями, имеющимися в материалах дела (т. 1 л.д. л.д. 16 - 48).
При осуществлении строительства жилого дома ТСЖ "СССТ-1", не являясь застройщиком, заказчиком либо подрядной организацией, должно было приобрести право на помещения МКД, включая спорное помещение, на основании заключенного с МУП "УКС" договора N 06 от 04.07.2005, с учетом дополнительных соглашений от 01.10.2007, от 16.05.2011, об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" (т. 1 л.д. л.д. 71 - 93).
В соответствии с разделом 1 указанного договора (от 04.07.2005 N 06) МУП "УКС" (заказчик-застройщик) обязалось обеспечить строительство объекта и передать его после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию ТСЖ "СССТ-1" (инвестору), которое, в свою очередь, обеспечивало инвестирование (финансирование) строительства объекта в полном объеме.
Разделами 2 и 3 договора от 04.07.2005 N 06 установлены обязанности МУП "УКС" по получению разрешения на строительство, заключению договора аренды соответствующего земельного участка, получению технических условий на подключение инженерных сетей объекта к действующим сооружениям инженерной инфраструктуры, обеспечению разработки и утверждению проектно-сметной документации на объект, заключению договора подряда на строительство объекта, обеспечению выполнения строительных работ в соответствии с проектно-сметной документацией (срок сдачи 2-й очереди - 3-й квартал 2008 года), обеспечению контроля за соблюдением порядка ведения строительных работ, качества работ, технического надзора и контроля.
Согласно разделу 4 договора от 04.07.2005 N 06 ТСЖ "СССТ-1" имело право в любое время проверять ход и качество выполняемых работ, право на получение отчетов МУП "УКС" о ходе работ и произведенных затратах.
Порядок приема-сдачи сданного в эксплуатацию объекта предусмотрен разделом 6 договора N 06.
На основании разрешения N RU 27301000-53/10 от 10.12.2010 объект капитального строительства "Группа жилых домов в микрорайоне "Парус" в границах ул. им. Морозова - ул. Радищева - ул. Юнгов. Жилой дом N 1 ТСЖ "СССТ-1". 2 очередь (4,5 блок-секции)", включающий спорное помещение, введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. л.д. 51 - 55).
Постановлением администрации города Хабаровска от 19.03.2010 N 766 объекту капитального строительства инвентарный 08:401:002:000006640:0001:20001, литер А, по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича, присвоен городской учетный N 113 (т. 1 л.д. 56).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, свидетельству о государственной регистрации права N 27-АВ 561467 МУП "УКС" 06.05.2011 зарегистрировано право хозяйственного ведения на спорное помещение (т. 1 л.д. 94, т. 2 л.д. 4).
Неисполнение ТСЖ "СССТ-1" после полной уплаты взносов и введения объекта в эксплуатацию обязательства по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, регистрация права хозяйственного ведения на спорный объект за МУП "УКС" и фактическое владение последним функциональным помещением явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Устанавливая правовую природу договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 в соответствии со статьей 431 ГК РФ и пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, суд первой инстанции правомерно расценил его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (спорного объекта до сдачи его в эксплуатацию в составе 2-й очереди МКД).
Так, указанный договор не содержит ни одного условия, позволяющего отнести его к подрядному договору, кроме пункта 2.3 договора, обязывающего товарищество осуществить строительство, в то время как ТСЖ "СССТ-1" строительной организацией не является, собственными силами строительство не осуществляло и подрядные договоры не заключало.
Содержание условий заключенного между истцом и ТСЖ "СССТ-1" договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 также не позволяет его отнести к договору простого товарищества.
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи - предмета купли-продажи.
Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Поскольку договор от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, данное обстоятельство не позволяет истцу в настоящем споре использовать вещно-правовые способы защиты своего права.
Учитывая изложенное и принимая во внимание положения пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 и пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, судом обоснованно отклонены требования о признании права собственности и признании отсутствующим права хозяйственного ведения.
В этой связи подлежит отклонению ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие в решении суда оценки доводам истца о признании за ним права собственности на спорный объект и признании отсутствующим права хозяйственного ведения за МУП "УКС".
Таким образом, договор от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 предоставляет ООО "СВЕТОЧ фармацевтика" право требовать от ТСЖ "СССТ-1" передачи спорного функционального помещения после ввода жилого дома (блок-секции) в эксплуатацию при условии внесения полной оплаты, предусмотренной приложением к договору.
Такое право носит обязательственный характер и может быть реализовано истцом при неисполнении ТСЖ "СССТ-1" обязанности по передаче спорного помещения исключительно в порядке, установленном статьей 398 и пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ (указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 N 6271/11 по делу N А41-27195/09).
При рассмотрении настоящего спора ТСЖ "СССТ-1" подтвержден факт исполнения истцом обязательств по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, признаны исковые требования, а также представлены справки и платежные документы за 2005-2010 годы об исполнении обязательств перед МУП "УКС" по договору от 04.07.2005 N 02, включая спорное помещение.
Между тем, судом установлено, что ТСЖ "СССТ-1" не владеет спорным имуществом и не регистрировало право собственности на последнее.
Спорное функциональное помещение ТСЖ "СССТ-1" должно было получить по договору от 04.07.2005 N 02 (основному инвестиционному договору), заключенному с МУП "УКС", которое зарегистрировало за собой право хозяйственного ведения на помещение, однако ТСЖ "СССТ-1" по результатам реализации основного инвестиционного договора (от 04.07.2005 N 02) во владение спорное имущество не передавалось.
Доказательств, указывающих на то, что ТСЖ "СССТ-1" по итогам осуществления инвестиционного договора ставило перед заказчиком-застройщиком - МУП "УКС" вопрос о фактической передаче помещения и государственной регистрации его права собственности на имущество, в материалах дела не имеется.
Более того, при рассмотрении настоящего спора ТСЖ "СССТ-1" в своих пояснениях указало на нецелесообразность предъявления требования к МУП "УКС" о передаче имущества и регистрации перехода права собственности на него.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).
Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (часть 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (часть 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
При рассмотрении настоящего спора установлено отсутствие у ТСЖ "СССТ-1" как самого спорного имущества, так и зарегистрированного права на него. И тем, и другим обладает МУП "УКС".
Таким образом, поскольку у истца отсутствуют договорные отношения с МУП "УКС", во владении которого находится спорный объект и за которым зарегистрировано право хозяйственного ведения на имущество, МУП "УКС" не может являться надлежащим ответчиком по настоящему спору.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что у истца, являющегося соинвестором в силу пункта 6.10 договора от 04.07.2005 N 06, возникло право собственности на спорное имущество, которое после строительства подлежало передаче по договору от 04.07.2005 N 06 от МУП "УКС" ТСЖ "СССТ-1", а впоследствии истцу по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, является необоснованной, как противоречащая положениям гражданского законодательства, регулирующим оборот недвижимости.
На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы.
Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.12.2011 по делу N А73-10944/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)