Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Старченковой В.В., судей Кравченко Т.В., Яковца А.В., при участии от открытого акционерного общества "Романовская жилищная управляющая организация" Ульриха М.А. (доверенность от 15.08.2006), от открытого акционерного общества "Водотеплоснаб" Романовой Ю.Г. (доверенность от 06.05.2008), рассмотрев 16.07.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Романовская жилищная управляющая организация" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2008 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 (судьи Слобожанина В.Б., Марченко Л.Н., Медведева И.Г.) по делу N А56-15385/2007,
установил:
открытое акционерное общество "Романовская жилищная управляющая организация" (далее - Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Водотеплоснаб" (далее - Общество) о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора от 15.08.2006 N 1800 на пользование тепловой энергией в горячей воде (далее - Договор). Разногласия касаются преамбулы к Договору, а также пунктов 1.1, 1.4, 2.1, 3.1.8, 3.2.1, 3.3, 3.3.18, 3.4.6, 5.3.1, 5.3.2, 5.6 и 9.2.
Решением от 28.01.2008 преамбула Договора, а также пункты 1.1, 3.3, 3.3.18 и 5.3.1 приняты в редакции ответчика. Указанные условия определяют, что абонентом по Договору является Управляющая организация, а не собственники помещений, от имени и за счет которых действует Управляющая организация.
Пункт 1.4 суд дополнил после слова "объект" - это многоквартирные дома, указанные в приложении N 1 к Договору.
Пункт 2.1 изложен в следующей редакции: "Энергоснабжающая организация обязана отпустить абоненту тепловую энергию в горячей воде с подключенной тепловой нагрузкой: на горячее водоснабжение (среднечасовая) 1.61300 Гкал/час; на отопление - 6.16071 Гкал/час при температуре не выше 26 гр. С. Количество поданной и использованной энергии определяется по приборам учета, установленным на границе раздела балансовой принадлежности".
Пункты 3.1.8, 5.6 и 9.2 исключены.
Пункт 3.2.1 принят в редакции истца за исключением подпункта "а".
Пункт 3.4.5 принят в следующей редакции: "Производить оплату тепловой энергии, отпущенной с нарушением требований к качеству или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в соответствии с установленными тарифами".
Пункт 5.3.2 изложен судом: "Абонент обязан произвести оплату выставленных счетов энергоснабжающей организации в срок до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым", далее - в редакции ответчика.
Постановлением апелляционной инстанции от 14.04.2008 решение от 28.01.2008 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управляющая организация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить в части принятия в редакции ответчика преамбулы Договора, пунктов 1.1, 3.3, 3.3.18, 5.3.1, а также внесения дополнений в пункт 1.4 Договора, и вынести в этой части новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, абонентом по Договору должны быть собственники жилых помещений, от имени и в интересах которых действует Управляющая организация, а объектом - дом N 3 в пос. Романовка, а не все жилые дома, указанные в приложении N 1 к Договору.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Управляющей организации поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества с ними не согласился.
Законность судебных актов в обжалуемой части проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество направило в адрес Управляющей организации проект Договора, который Управляющая организация подписала с протоколом разногласий (л.д. 37 - 41).
Общество направило Управляющей организации протокол согласования разногласий, согласно которому условия Договора по пунктам 3.1.7, 3.3.3, 3.3.4, 3.4.5, 3.4.7, 3.4.8, 5.4 приняты в редакции Управляющей организации, разногласия по преамбуле к Договору, а также по пунктам 1.1, 1.4, 2.1, 3.1.8, 3.2.1, 3.3, 3.3.18, 3.4.6, 5.3.1, 5.3.2, 5.6 и 9.2 отклонены.
Неурегулированные разногласия переданы Управляющей организацией на рассмотрение суда.
Как указывалось выше, разногласия по преамбуле к Договору, а также пунктам 1.1, 3.3, 3.3.18 и 5.3.1 касаются определения абонента. По мнению Управляющей организации, абонентами по Договору являются собственники жилых помещений, от имени и в интересах которых действует Управляющая организация, а Общество считает, что абонентом должна быть Управляющая организация.
Суды, ссылаясь на положения статей 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункты 3 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг), посчитали, что абонентом по Договору является Управляющая организация, в связи с чем спорные условия приняли в редакции ответчика.
Указывая в пункте 1.4 Договора на то, что объектом его являются многоквартирные дома, указанные в приложении N 1, суды сослались на то, что у Управляющей организации отсутствовали разногласия по приложению N 1 к Договору.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, не находит оснований для отмены решения и постановления.
Как указывает в исковом заявлении Управляющая организация, на основании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах ей переданы функции по управлению многоквартирными домами, расположенными в пос. Романовка Всеволожского района Ленинградской области.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Таким образом, обязанностью управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Пунктом 49 Правил предоставления коммунальных услуг установлено, что исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах.
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг под исполнителем следует понимать юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, предоставляющих коммунальные услуги, производящих или приобретающих коммунальные ресурсы и отвечающих за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Управляющая организация не отрицает факт заключения с собственниками жилых помещений договоров на управление многоквартирными домами, указанными в приложении N 1 к Договору.
Поскольку в силу названных выше норм материального права именно Управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг, суды правильно установили, что абонентом по спорному Договору должен быть истец, и приняли преамбулу к Договору, а также пункты 1.1, 3.3, 3.3.18 и 5.3.1 в редакции ответчика.
Коль скоро Управляющая организация не отразила в протоколе разногласий возражений относительно перечня жилых домов, указанных в приложении N 1 к Договору в качестве объектов теплопотребления, а также не отрицала факт заключения договоров управления этими многоквартирными домами, обжалуемые судебные акты в части принятой судами редакции пункта 1.4 Договора также являются законными и обоснованными.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по делу N А56-15385/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Романовская жилищная управляющая организация" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.СТАРЧЕНКОВА
Судьи
Т.В.КРАВЧЕНКО
А.В.ЯКОВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 16.07.2008 ПО ДЕЛУ N А56-15385/2007
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2008 г. по делу N А56-15385/2007
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Старченковой В.В., судей Кравченко Т.В., Яковца А.В., при участии от открытого акционерного общества "Романовская жилищная управляющая организация" Ульриха М.А. (доверенность от 15.08.2006), от открытого акционерного общества "Водотеплоснаб" Романовой Ю.Г. (доверенность от 06.05.2008), рассмотрев 16.07.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Романовская жилищная управляющая организация" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2008 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 (судьи Слобожанина В.Б., Марченко Л.Н., Медведева И.Г.) по делу N А56-15385/2007,
установил:
открытое акционерное общество "Романовская жилищная управляющая организация" (далее - Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Водотеплоснаб" (далее - Общество) о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора от 15.08.2006 N 1800 на пользование тепловой энергией в горячей воде (далее - Договор). Разногласия касаются преамбулы к Договору, а также пунктов 1.1, 1.4, 2.1, 3.1.8, 3.2.1, 3.3, 3.3.18, 3.4.6, 5.3.1, 5.3.2, 5.6 и 9.2.
Решением от 28.01.2008 преамбула Договора, а также пункты 1.1, 3.3, 3.3.18 и 5.3.1 приняты в редакции ответчика. Указанные условия определяют, что абонентом по Договору является Управляющая организация, а не собственники помещений, от имени и за счет которых действует Управляющая организация.
Пункт 1.4 суд дополнил после слова "объект" - это многоквартирные дома, указанные в приложении N 1 к Договору.
Пункт 2.1 изложен в следующей редакции: "Энергоснабжающая организация обязана отпустить абоненту тепловую энергию в горячей воде с подключенной тепловой нагрузкой: на горячее водоснабжение (среднечасовая) 1.61300 Гкал/час; на отопление - 6.16071 Гкал/час при температуре не выше 26 гр. С. Количество поданной и использованной энергии определяется по приборам учета, установленным на границе раздела балансовой принадлежности".
Пункты 3.1.8, 5.6 и 9.2 исключены.
Пункт 3.2.1 принят в редакции истца за исключением подпункта "а".
Пункт 3.4.5 принят в следующей редакции: "Производить оплату тепловой энергии, отпущенной с нарушением требований к качеству или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в соответствии с установленными тарифами".
Пункт 5.3.2 изложен судом: "Абонент обязан произвести оплату выставленных счетов энергоснабжающей организации в срок до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым", далее - в редакции ответчика.
Постановлением апелляционной инстанции от 14.04.2008 решение от 28.01.2008 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управляющая организация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить в части принятия в редакции ответчика преамбулы Договора, пунктов 1.1, 3.3, 3.3.18, 5.3.1, а также внесения дополнений в пункт 1.4 Договора, и вынести в этой части новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, абонентом по Договору должны быть собственники жилых помещений, от имени и в интересах которых действует Управляющая организация, а объектом - дом N 3 в пос. Романовка, а не все жилые дома, указанные в приложении N 1 к Договору.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Управляющей организации поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества с ними не согласился.
Законность судебных актов в обжалуемой части проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество направило в адрес Управляющей организации проект Договора, который Управляющая организация подписала с протоколом разногласий (л.д. 37 - 41).
Общество направило Управляющей организации протокол согласования разногласий, согласно которому условия Договора по пунктам 3.1.7, 3.3.3, 3.3.4, 3.4.5, 3.4.7, 3.4.8, 5.4 приняты в редакции Управляющей организации, разногласия по преамбуле к Договору, а также по пунктам 1.1, 1.4, 2.1, 3.1.8, 3.2.1, 3.3, 3.3.18, 3.4.6, 5.3.1, 5.3.2, 5.6 и 9.2 отклонены.
Неурегулированные разногласия переданы Управляющей организацией на рассмотрение суда.
Как указывалось выше, разногласия по преамбуле к Договору, а также пунктам 1.1, 3.3, 3.3.18 и 5.3.1 касаются определения абонента. По мнению Управляющей организации, абонентами по Договору являются собственники жилых помещений, от имени и в интересах которых действует Управляющая организация, а Общество считает, что абонентом должна быть Управляющая организация.
Суды, ссылаясь на положения статей 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункты 3 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг), посчитали, что абонентом по Договору является Управляющая организация, в связи с чем спорные условия приняли в редакции ответчика.
Указывая в пункте 1.4 Договора на то, что объектом его являются многоквартирные дома, указанные в приложении N 1, суды сослались на то, что у Управляющей организации отсутствовали разногласия по приложению N 1 к Договору.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, не находит оснований для отмены решения и постановления.
Как указывает в исковом заявлении Управляющая организация, на основании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах ей переданы функции по управлению многоквартирными домами, расположенными в пос. Романовка Всеволожского района Ленинградской области.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Таким образом, обязанностью управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Пунктом 49 Правил предоставления коммунальных услуг установлено, что исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах.
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг под исполнителем следует понимать юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, предоставляющих коммунальные услуги, производящих или приобретающих коммунальные ресурсы и отвечающих за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Управляющая организация не отрицает факт заключения с собственниками жилых помещений договоров на управление многоквартирными домами, указанными в приложении N 1 к Договору.
Поскольку в силу названных выше норм материального права именно Управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг, суды правильно установили, что абонентом по спорному Договору должен быть истец, и приняли преамбулу к Договору, а также пункты 1.1, 3.3, 3.3.18 и 5.3.1 в редакции ответчика.
Коль скоро Управляющая организация не отразила в протоколе разногласий возражений относительно перечня жилых домов, указанных в приложении N 1 к Договору в качестве объектов теплопотребления, а также не отрицала факт заключения договоров управления этими многоквартирными домами, обжалуемые судебные акты в части принятой судами редакции пункта 1.4 Договора также являются законными и обоснованными.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по делу N А56-15385/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Романовская жилищная управляющая организация" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.СТАРЧЕНКОВА
Судьи
Т.В.КРАВЧЕНКО
А.В.ЯКОВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)