Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Барановой Ю.И., Ехлаковой С.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Войновым А.В.
при участии:
- от истца - директор Попов М.В.; представитель Чикова М.В. по доверенности от 12.03.2010;
- от ответчика - глава администрации Карачанов В.И.; представитель Коротких Т.Ю. по доверенности от 12.04.2010;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Персиановского сельского поселения на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 по делу N А53-12379/2010
по иску - ООО "Содержание жилого фонда"
к ответчику - администрации Персиановского сельского поселения
о взыскании задолженности и пени
принятое в составе судьи Лукьянцевой И.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Содержание жилого фонда" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Персиановского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области о взыскании задолженности в размере 522427 руб. 36 коп. и пени в размере 74236 руб. 59 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 67 - 68).
Решением от 24.09.2010 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 522427 руб. 36 коп. задолженности и 74236 руб. 59 коп. пени.
Решение мотивировано тем, что администрацией Персиановского сельского поселения не исполнены обязательства по оплате технического содержания и обслуживания домов, находящихся в муниципальной собственности. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, к администрации применена ответственность, предусмотренная статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, в виде взыскания пени.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что у администрации отсутствует обязанность по оплате выполненных истцом работ. Потребителем оказанных услуг и выполненных работ являются граждане - наниматели жилых помещений. Гражданами плата за найм жилых помещений вносится нерегулярно, обязательства по оплате жилья не исполняются. Истцом не представлены доказательства того, что спорные квартиры в жилых домах находятся в муниципальной собственности.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц.
Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 31.01.2006 между сторонами заключен договор N 2 о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание (т. 1 л.д. 51), согласно которому за ООО "Содержание жилого фонда" (предприятие) закрепляется имущество на условиях установленных договором. Акт передачи дополнительно сторонами не составляется, перечень имущества на техническое содержание и обслуживание указан в приложении N 1. Договор носит силу передаточного акта (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора предприятие обязуется в отношении закрепленного имущества осуществлять все те необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием.
В приложении N 1 к договору стороны определили передаваемое имущество (т. 1 л.д. 52).
Впоследствии, 27.12.2006 между сторонами заключен договор N 11 о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание ООО "Содержание жилого фонда" (т. 1 л.д. 53), в соответствии с которым определен порядок закрепления имущества за предприятием и условия его использования. Акт передачи дополнительно сторонами не составляется, перечень имущества на техническое содержание и обслуживание указан в приложении N 1. Договор носит силу передаточного акта (пункт 1.2 договора).
В пункте 2.2 договора предприятие обязалось в отношении закрепленного имущества осуществлять все те необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием. Предприятие также обязалось заключать договоры с предприятиями - поставщиками коммунальных услуг (электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и т.д.) для организации нормального функционирования объектов (пункт 2.2.1).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали список передаваемого имущества (т. 1 л.д. 54).
Полагая, что оказываемые в период с февраля 2006 года по январь 2010 года в рамках исполнения названных договоров услуги по техническому обслуживанию, содержанию и вывозу ТБО должны быть оплачены администрацией Персиановского сельского поселения как собственником многоквартирных жилых домов, ООО "Содержание жилого фонда" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При оценке правомерности заявленных исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по возмещению расходов управляющей компании по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда в соответствии с пунктом 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме отнесена на наймодателя, то есть администрацию Персиановского сельского поселения.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В названных выше договорах о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание не установлена обязанность органа местного самоуправления - администрации Персиановского сельского поселения как собственника имущества нести расходы по оплате технического обслуживания домов.
Спорный жилой фонд передан ООО "Содержание жилого фонда" для организации нормального функционирования объектов, осуществления всех мер по техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию. Кроме того, ООО "Содержание жилого фонда" обязалось производить уплату налогов и сборов, связанных с обладанием принятым имуществом, а также заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В материалах дела имеются протоколы общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, свидетельствующие о выборе собственником - муниципальным образованием в качестве управляющей компании ООО "Содержание жилого фонда".
Таким образом, фактически администрацией переданы многоквартирные дома в управление истцу. При этом, жилые помещения переданы нанимателям-гражданам по договорам социального найма.
В статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункт 1 статьи 681 Кодекса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
В статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.
Исходя из содержания названных норм, обязанность оплачивать текущий ремонт и коммунальные услуги возложена на нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
В иске к взысканию заявлена сумма, составляющая расходы управляющей компании за услуги по содержанию жилого фонда, текущему ремонту и вывоз твердых бытовых отходов, не оплаченная нанимателями жилых помещений, то есть разница между подлежащей уплате сумме и реально оплаченной.
Согласно пункту 2 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
В пункте 3 названной статьи установлено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
Однако, в пункте 4 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Следовательно, поскольку в данном случае управление жилым фондом осуществляется управляющей организацией - ООО "Содержание жилого фонда", наниматели вносят плату управляющей организации.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что плата вносится нанимателями жилых помещений ООО "ЕРКЦ", последнее перечисляет произведенные платежи ООО "Содержание жилого фонда".
Данный факт сторонами не отрицается, нанимателями плата вносится в ООО "ЕРКЦ", которое на основании договора поручения заключенного с ООО "Содержание жилого фонда" осуществляет сбор, обработку, платежей граждан за услуги по содержанию жилых помещений.
К апелляционной жалобе заявителем приложена копия исполнительного листа, выданного мировым судьей судебного участка N 3 Октябрьского района Ростовской области, о взыскании с Твериной Е.А., проживающей по адресу: п. Казачьи лагери, ул. Российская, 1/11, кв. 19, в пользу ООО "Содержание жилого фонда" задолженности по коммунальным услугам в размере 19028 руб. 72 коп.
Жилой дом по указанному адресу передан ООО "Содержание жилого фонда" по договору N 11 от 27.12.2006.
В исполнительном листе указано о том, что исковое заявление о взыскании задолженности подано ООО "ЕРКЦ" в интересах ООО "Содержание жилого фонда".
Факт взыскания в судебном порядке платежей за техническое обслуживание, текущий ремонт и коммунальные услуги ООО "ЕРКЦ" в интересах ООО "Содержание жилого фонда" истцом не отрицается.
Указанные обстоятельства, свидетельствуют о том, что плата за техническое обслуживание и коммунальные услуги фактически вносится нанимателями ООО "Содержание жилого фонда" через ООО "ЕРКЦ". Обязанность по оплате управляющей организации содержания жилого фонда, текущего ремонта и вывоза твердых бытовых отходов возложена на нанимателей, при этом в интересах истца принимаются меры по ее взысканию третьим лицом.
Администрация неправомочна взыскивать данную задолженность с нанимателей жилых помещений в силу пункта 4 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как не является субъектом данных отношений.
Ссылка истца на пункт 38 Правил содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание ввиду следующего.
Согласно пункту 38 Правил содержания общего имущества многоквартирного жилого дома при управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.
В пункте 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
По смыслу указанных норм, собственником помещений возмещается разница между установленной в договоре управления платой, вносимой нанимателями, и фактическими расходами управляющей организации. Собственник в этом случае оплачивает те расходы управляющей организации, которые не включены в структуру платы по договору управления. Разница в плате, вносимая нанимателями помещений, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей организации, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и в договоре управления.
Обязанность наймодателя по выплате, указанной в части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и в пункте 38 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, может иметь место в случае установления в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма.
В данном случае, истцом заявлена задолженность исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления и включающих плату за пользование жилым помещением, плату за содержание и ремонт жилого помещения, сбор и вывоз ТБО.
Доказательств того, что заявленная к взысканию сумма является дополнительными расходами истца, связанными с предоставлением каких-либо иных не упомянутых в постановлениях об утверждении тарифов работ (услуг), в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, администрация Персиановского сельского поселения, как наймодатель, не обязана погашать задолженность нанимателей жилых помещений по внесению платы за содержание, техническое обслуживание, сбор и вывоз ТБО.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае расходы на техническое обслуживание и содержание муниципального имущества, а также на вывоз ТБО согласно Жилищному кодексу Российской Федерации возложены на нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования удовлетворению не подлежат.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчиком заявлено ходатайство о привлечении третьих лиц.
Суд апелляционной инстанции ходатайство отклонил, так как в соответствии с частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В данном случае права третьих лиц не затронуты, выводы относительно прав и обязанностей в судебном акте не содержатся.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом освобождения администрации от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 по делу N А53-12379/2010 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с ООО "Содержание жилого фонда" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
С.В.ЕХЛАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2010 N 15АП-12904/2010 ПО ДЕЛУ N А53-12379/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2010 г. N 15АП-12904/2010
Дело N А53-12379/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Барановой Ю.И., Ехлаковой С.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Войновым А.В.
при участии:
- от истца - директор Попов М.В.; представитель Чикова М.В. по доверенности от 12.03.2010;
- от ответчика - глава администрации Карачанов В.И.; представитель Коротких Т.Ю. по доверенности от 12.04.2010;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Персиановского сельского поселения на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 по делу N А53-12379/2010
по иску - ООО "Содержание жилого фонда"
к ответчику - администрации Персиановского сельского поселения
о взыскании задолженности и пени
принятое в составе судьи Лукьянцевой И.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Содержание жилого фонда" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Персиановского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области о взыскании задолженности в размере 522427 руб. 36 коп. и пени в размере 74236 руб. 59 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 67 - 68).
Решением от 24.09.2010 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 522427 руб. 36 коп. задолженности и 74236 руб. 59 коп. пени.
Решение мотивировано тем, что администрацией Персиановского сельского поселения не исполнены обязательства по оплате технического содержания и обслуживания домов, находящихся в муниципальной собственности. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, к администрации применена ответственность, предусмотренная статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, в виде взыскания пени.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что у администрации отсутствует обязанность по оплате выполненных истцом работ. Потребителем оказанных услуг и выполненных работ являются граждане - наниматели жилых помещений. Гражданами плата за найм жилых помещений вносится нерегулярно, обязательства по оплате жилья не исполняются. Истцом не представлены доказательства того, что спорные квартиры в жилых домах находятся в муниципальной собственности.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц.
Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 31.01.2006 между сторонами заключен договор N 2 о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание (т. 1 л.д. 51), согласно которому за ООО "Содержание жилого фонда" (предприятие) закрепляется имущество на условиях установленных договором. Акт передачи дополнительно сторонами не составляется, перечень имущества на техническое содержание и обслуживание указан в приложении N 1. Договор носит силу передаточного акта (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора предприятие обязуется в отношении закрепленного имущества осуществлять все те необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием.
В приложении N 1 к договору стороны определили передаваемое имущество (т. 1 л.д. 52).
Впоследствии, 27.12.2006 между сторонами заключен договор N 11 о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание ООО "Содержание жилого фонда" (т. 1 л.д. 53), в соответствии с которым определен порядок закрепления имущества за предприятием и условия его использования. Акт передачи дополнительно сторонами не составляется, перечень имущества на техническое содержание и обслуживание указан в приложении N 1. Договор носит силу передаточного акта (пункт 1.2 договора).
В пункте 2.2 договора предприятие обязалось в отношении закрепленного имущества осуществлять все те необходимые меры по его техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию, какие бы осуществлял собственник, а также своевременно и в полном объеме производить уплату предусмотренных законодательством налогов, связанных с его обладанием. Предприятие также обязалось заключать договоры с предприятиями - поставщиками коммунальных услуг (электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и т.д.) для организации нормального функционирования объектов (пункт 2.2.1).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали список передаваемого имущества (т. 1 л.д. 54).
Полагая, что оказываемые в период с февраля 2006 года по январь 2010 года в рамках исполнения названных договоров услуги по техническому обслуживанию, содержанию и вывозу ТБО должны быть оплачены администрацией Персиановского сельского поселения как собственником многоквартирных жилых домов, ООО "Содержание жилого фонда" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При оценке правомерности заявленных исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по возмещению расходов управляющей компании по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда в соответствии с пунктом 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме отнесена на наймодателя, то есть администрацию Персиановского сельского поселения.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В названных выше договорах о передаче имущества на техническое содержание и обслуживание не установлена обязанность органа местного самоуправления - администрации Персиановского сельского поселения как собственника имущества нести расходы по оплате технического обслуживания домов.
Спорный жилой фонд передан ООО "Содержание жилого фонда" для организации нормального функционирования объектов, осуществления всех мер по техническому содержанию, сохранности, рациональному использованию. Кроме того, ООО "Содержание жилого фонда" обязалось производить уплату налогов и сборов, связанных с обладанием принятым имуществом, а также заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В материалах дела имеются протоколы общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, свидетельствующие о выборе собственником - муниципальным образованием в качестве управляющей компании ООО "Содержание жилого фонда".
Таким образом, фактически администрацией переданы многоквартирные дома в управление истцу. При этом, жилые помещения переданы нанимателям-гражданам по договорам социального найма.
В статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункт 1 статьи 681 Кодекса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
В статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.
Исходя из содержания названных норм, обязанность оплачивать текущий ремонт и коммунальные услуги возложена на нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
В иске к взысканию заявлена сумма, составляющая расходы управляющей компании за услуги по содержанию жилого фонда, текущему ремонту и вывоз твердых бытовых отходов, не оплаченная нанимателями жилых помещений, то есть разница между подлежащей уплате сумме и реально оплаченной.
Согласно пункту 2 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
В пункте 3 названной статьи установлено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
Однако, в пункте 4 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Следовательно, поскольку в данном случае управление жилым фондом осуществляется управляющей организацией - ООО "Содержание жилого фонда", наниматели вносят плату управляющей организации.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что плата вносится нанимателями жилых помещений ООО "ЕРКЦ", последнее перечисляет произведенные платежи ООО "Содержание жилого фонда".
Данный факт сторонами не отрицается, нанимателями плата вносится в ООО "ЕРКЦ", которое на основании договора поручения заключенного с ООО "Содержание жилого фонда" осуществляет сбор, обработку, платежей граждан за услуги по содержанию жилых помещений.
К апелляционной жалобе заявителем приложена копия исполнительного листа, выданного мировым судьей судебного участка N 3 Октябрьского района Ростовской области, о взыскании с Твериной Е.А., проживающей по адресу: п. Казачьи лагери, ул. Российская, 1/11, кв. 19, в пользу ООО "Содержание жилого фонда" задолженности по коммунальным услугам в размере 19028 руб. 72 коп.
Жилой дом по указанному адресу передан ООО "Содержание жилого фонда" по договору N 11 от 27.12.2006.
В исполнительном листе указано о том, что исковое заявление о взыскании задолженности подано ООО "ЕРКЦ" в интересах ООО "Содержание жилого фонда".
Факт взыскания в судебном порядке платежей за техническое обслуживание, текущий ремонт и коммунальные услуги ООО "ЕРКЦ" в интересах ООО "Содержание жилого фонда" истцом не отрицается.
Указанные обстоятельства, свидетельствуют о том, что плата за техническое обслуживание и коммунальные услуги фактически вносится нанимателями ООО "Содержание жилого фонда" через ООО "ЕРКЦ". Обязанность по оплате управляющей организации содержания жилого фонда, текущего ремонта и вывоза твердых бытовых отходов возложена на нанимателей, при этом в интересах истца принимаются меры по ее взысканию третьим лицом.
Администрация неправомочна взыскивать данную задолженность с нанимателей жилых помещений в силу пункта 4 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как не является субъектом данных отношений.
Ссылка истца на пункт 38 Правил содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание ввиду следующего.
Согласно пункту 38 Правил содержания общего имущества многоквартирного жилого дома при управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.
В пункте 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
По смыслу указанных норм, собственником помещений возмещается разница между установленной в договоре управления платой, вносимой нанимателями, и фактическими расходами управляющей организации. Собственник в этом случае оплачивает те расходы управляющей организации, которые не включены в структуру платы по договору управления. Разница в плате, вносимая нанимателями помещений, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей организации, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и в договоре управления.
Обязанность наймодателя по выплате, указанной в части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и в пункте 38 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, может иметь место в случае установления в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма.
В данном случае, истцом заявлена задолженность исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления и включающих плату за пользование жилым помещением, плату за содержание и ремонт жилого помещения, сбор и вывоз ТБО.
Доказательств того, что заявленная к взысканию сумма является дополнительными расходами истца, связанными с предоставлением каких-либо иных не упомянутых в постановлениях об утверждении тарифов работ (услуг), в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, администрация Персиановского сельского поселения, как наймодатель, не обязана погашать задолженность нанимателей жилых помещений по внесению платы за содержание, техническое обслуживание, сбор и вывоз ТБО.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае расходы на техническое обслуживание и содержание муниципального имущества, а также на вывоз ТБО согласно Жилищному кодексу Российской Федерации возложены на нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования удовлетворению не подлежат.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчиком заявлено ходатайство о привлечении третьих лиц.
Суд апелляционной инстанции ходатайство отклонил, так как в соответствии с частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В данном случае права третьих лиц не затронуты, выводы относительно прав и обязанностей в судебном акте не содержатся.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом освобождения администрации от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2010 по делу N А53-12379/2010 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с ООО "Содержание жилого фонда" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
С.В.ЕХЛАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)