Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Драбо Т.Н. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от заявителя - муниципального унитарного предприятия Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" (ИНН 2610012931, ОГРН 1022600768299) - Колесникова Г.Е. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие заинтересованного лица - Управления государственной жилищной инспекции Ставропольского края, извещенного о времени и месте судебного заседания (уведомление N 05077 1, отчет о публикации судебных актов в сети Интернет), рассмотрев кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2010 (судья Тлябичева З.Р.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (судьи Афанасьева Л.В., Мельников И.М., Цигельников И.А.) по делу N А63-7933/2010, установил следующее.
Муниципальное унитарное предприятие Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Ставропольского края (управление, жилищная инспекция) о признании недействительным и отмене предписания от 15.07.2010 N 1332 об устранении выявленных при проверке нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170) (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 02.12.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.03.2011, в удовлетворении требований отказано со ссылкой на то, что предприятие обязано на основании заключенного с собственниками жилых помещений договора оказывать услуги по содержанию и работы по текущему ремонту дома, но договорные обязательства не исполнило.
В кассационной жалобе предприятие просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований предприятия.
Заявитель жалобы указывает, что предприятие не является управляющей организацией, поскольку управление осуществляется собственниками жилых помещений непосредственно; на основании договора подряда предприятие несет ответственность за выполнение ремонта общего имущества в многоквартирном доме в пределах утвержденного собственниками на общем собрании перечня услуг и работ.
Отзыв на кассационную жалобу управление не представило.
В судебном заседании представитель предприятия поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя предприятия, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит отклонению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 05.07.2010 жилищная инспекция провела внеплановую проверку предприятия по вопросу исполнения ранее выданного предписания от 11.12.2009 N 2250, которой установила неустранение указанных в предписании нарушений Правил N 170.
По результатам проверки управление составило акт от 14.07.2010 N 803-15/8 и выдало предприятию предписание от 15.07.2010 N 1332 об устранении выявленных нарушений: неисправности окрасочного слоя цоколя и поражения коррозией участков трубопроводов холодного водоснабжения.
Не согласившись с выданным предписанием, предприятие обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования предприятия, суд исходил из того, что вынесенное жилищной инспекцией предписание законно и обоснованно, поскольку предприятие согласно заключенному договору от 21.01.2009 N 81 на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, являясь лицом ответственным за содержание общего имущества многоквартирного дома, не выполняет возложенные на него обязанности надлежащим образом.
При рассмотрении дела суд правильно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 16 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) установлено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом в том числе путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса, согласно которой договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
При этом собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень таких услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (пункты 17, 18, 21 Правил N 491).
Пунктами 2, 39, 42 Правил N 491 установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Всеми организациями, деятельность которых непосредственно связана с вопросами обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, на которых в силу договора (закона, Устава) возложена обязанность управления многоквартирными домами подлежат исполнению Правила N 170.
Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с пунктом 2 протокола общего собрания собственников помещений дома N 6а по ул. Титова в качестве способа управления выбрано непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Так, из протокола N 2 следует, что собственники единогласно проголосовали за заключение с государственным унитарным предприятием "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" (правопредшественник предприятия) договора на содержание и текущий ремонт имущества дома, который подписан сторонами 21.01.2009.
Установив, что обязанности по содержанию общего имущества переданы предприятию по договору от 21.01.2009, суд пришел к выводу о том, что оно является лицом, ответственным за содержание и ремонт жилого дома.
Согласно пункту 2.1. указанного договора предприятие (исполнитель) обязано обеспечить содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений (заказчик) в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и Правилами N 170.
В соответствии с пунктом 2.3.2 договора текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения неисправностей общего имущества. Для содержания и текущего ремонта общего имущества собственники помещений обязаны утвердить на своем общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования, учитывая пункт 3.3. договора.
Суд установил, что такой перечень собственниками не составлялся и суду не представлен, доказательств его утверждения на общем собрании также не имеется.
Так, из содержания договора следует, что предприятие (исполнитель) обязан обеспечивать содержание и текущий ремонт общего имущества заказчика (коллектива собственников жилых помещений, которые расположены в доме N 6 "А" по улице Титова села Кочубеевское) в соответствии с требованиями Жилищного кодекса, Правилами N 491 и 170, соблюдать единые правила и нормы эксплуатации и ремонта жилищного фонда, обеспечивать уровень качества и надежности работ не ниже параметров, соответствующих санитарным и строительным нормам, комфортным и безопасным условиям проживания.
При этом оплата жилья включает в себя внесение платы: на содержание жилья, на текущий ремонт жилья, включающий в себя в том числе текущий ремонт общего имущества, общих коммуникаций. Расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества производится в соответствии с Жилищным кодексом исходя из общей площади помещений заказчика, устанавливается в размере годовой себестоимости затрат, заложенной в экономически обоснованном тарифе (9,21 рублей с НДС за 1 кв. м общей площади помещений заказчика) (пункты 3.1.1, 3.3 договора).
Указанные положения соответствуют правилам, установленным Жилищным кодексом.
Так, в силу части 7 статьи 155 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса.
В частях 1 и 2 статьи 154 Жилищного кодекса определен состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая, в свою очередь, включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 1, пункт 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса).
Следовательно, осуществляемая предприятием деятельность, возмещение расходов на которую, по его мнению, должно осуществляться дополнительное финансирование, определяющая извлечение прибыли в качестве основной цели участия коммерческих организаций в гражданско-правовых отношениях, относится к услугам и работам по управлению многоквартирным домом. Перечень таких работ и услуг, а также размер платы за них подлежат определению в соответствующем договоре управления многоквартирным домом (пункты 2 и 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса).
Состав оказываемых предприятием работ и услуг в договоре поименован как осуществление деятельности, направленной на содержание и текущий ремонт общего имущества заказчика, соответствующие Правилам N 491 и 170 и Жилищному кодексу, а также санитарным и строительным нормам, комфортным и безопасным условиям проживания.
Правилами N 170, определяющими основные правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, определяются требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда. На последние при организации технического обслуживания здания, включающего в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем возложены обязанности по выполнению работ по контролю за состоянием по техническому обслуживанию жилищного фонда (контроль за его состоянием, поддержание в исправности, работоспособности, наладка и регулирование инженерных систем и т.д., обеспечивающие нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов).
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями (пункт 2.3 Правил N 170).
В содержание общего имущества включаются текущий и капитальный ремонт (пункт 11 Правил N 170).
В состав примерного перечня работ, относящихся к текущему ремонту, приведенных в Приложении N 7 к Правилам N 170, входят восстановление поврежденных участков фундаментов (пункт 1), герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов (пункт 2), установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях (пункт 12). Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом (пункт 4.2.1.4).
Следовательно, устранение неисправностей окрасочного слоя цоколя, поражения коррозией участков трубопроводов холодного водоснабжения, возложено на предприятие предписанием с учетом фактических условий заключенного им с заказчиком договора и довод об отсутствии у предприятия такой обязанности противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют об избрании собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом в виде непосредственного управления, а также о согласии на заключение с предприятием договора на содержание и текущий ремонт общего имущества дома.
Довод предприятия о том, что оно не приняло на себя обязанности по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества, по договору обязанности управляющей компании ему не передавались, суд проверил и обосновано отклонил его как противоречащий представленным в материалы дела доказательствам.
Следовательно, вывод суда о том, что предприятие в рассматриваемом случае является лицом, ответственным за содержание переданного ему жилого фонда, основан на правильном применении норм права к установленным им обстоятельствам и соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.
Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату.
Отсутствие в содержащемся в договоре конкретного перечня услуг и работ не свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять поименованные в договоре услуги и работы как отвечающие предъявляемым Жилищным кодексом и Правилами N 491 и 170 требованиям.
Доводы предприятия об отсутствии у органов государственной жилищной инспекции полномочий по выдаче предписания лицам, которые не вправе выполнять указанные услуги и работы и не могут отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг по мотиву необходимости включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме исключительно по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а для внесения в договор работ по капитальному ремонту решение общего собрания, принятого большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 46 и 158 Жилищного кодекса) в рассматриваемом случае противоречит условиям заключенного между предприятием и заказчиком договора.
Невключение в перечень работ и услуг, предусмотренных договором, работ по ремонту неисправного окрасочного слоя цоколя и устранение поражения коррозией участков трубопроводов холодного водоснабжения не исключает обязанность по выполнению этих работ и не препятствует исполнению возложенных на предприятие обязанностей, предусмотренных условиями договора, отсылающих к требованиями законодательства.
Выводы суда основаны на правильном применении норм права к установленным им обстоятельствам, соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не установлены.
В соответствии со статьями 102, 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная за рассмотрение кассационной жалобы государственная пошлина подлежит возврату.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А63-7933/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить МУП Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" излишне уплаченную по платежному поручению от 28.03.2011 N 216 государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 1 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.05.2011 ПО ДЕЛУ N А63-7933/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2011 г. по делу N А63-7933/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Драбо Т.Н. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от заявителя - муниципального унитарного предприятия Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" (ИНН 2610012931, ОГРН 1022600768299) - Колесникова Г.Е. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие заинтересованного лица - Управления государственной жилищной инспекции Ставропольского края, извещенного о времени и месте судебного заседания (уведомление N 05077 1, отчет о публикации судебных актов в сети Интернет), рассмотрев кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2010 (судья Тлябичева З.Р.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (судьи Афанасьева Л.В., Мельников И.М., Цигельников И.А.) по делу N А63-7933/2010, установил следующее.
Муниципальное унитарное предприятие Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Ставропольского края (управление, жилищная инспекция) о признании недействительным и отмене предписания от 15.07.2010 N 1332 об устранении выявленных при проверке нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170) (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 02.12.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.03.2011, в удовлетворении требований отказано со ссылкой на то, что предприятие обязано на основании заключенного с собственниками жилых помещений договора оказывать услуги по содержанию и работы по текущему ремонту дома, но договорные обязательства не исполнило.
В кассационной жалобе предприятие просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований предприятия.
Заявитель жалобы указывает, что предприятие не является управляющей организацией, поскольку управление осуществляется собственниками жилых помещений непосредственно; на основании договора подряда предприятие несет ответственность за выполнение ремонта общего имущества в многоквартирном доме в пределах утвержденного собственниками на общем собрании перечня услуг и работ.
Отзыв на кассационную жалобу управление не представило.
В судебном заседании представитель предприятия поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя предприятия, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит отклонению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 05.07.2010 жилищная инспекция провела внеплановую проверку предприятия по вопросу исполнения ранее выданного предписания от 11.12.2009 N 2250, которой установила неустранение указанных в предписании нарушений Правил N 170.
По результатам проверки управление составило акт от 14.07.2010 N 803-15/8 и выдало предприятию предписание от 15.07.2010 N 1332 об устранении выявленных нарушений: неисправности окрасочного слоя цоколя и поражения коррозией участков трубопроводов холодного водоснабжения.
Не согласившись с выданным предписанием, предприятие обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования предприятия, суд исходил из того, что вынесенное жилищной инспекцией предписание законно и обоснованно, поскольку предприятие согласно заключенному договору от 21.01.2009 N 81 на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, являясь лицом ответственным за содержание общего имущества многоквартирного дома, не выполняет возложенные на него обязанности надлежащим образом.
При рассмотрении дела суд правильно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 16 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) установлено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом в том числе путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса, согласно которой договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
При этом собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень таких услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (пункты 17, 18, 21 Правил N 491).
Пунктами 2, 39, 42 Правил N 491 установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Всеми организациями, деятельность которых непосредственно связана с вопросами обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, на которых в силу договора (закона, Устава) возложена обязанность управления многоквартирными домами подлежат исполнению Правила N 170.
Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с пунктом 2 протокола общего собрания собственников помещений дома N 6а по ул. Титова в качестве способа управления выбрано непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Так, из протокола N 2 следует, что собственники единогласно проголосовали за заключение с государственным унитарным предприятием "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" (правопредшественник предприятия) договора на содержание и текущий ремонт имущества дома, который подписан сторонами 21.01.2009.
Установив, что обязанности по содержанию общего имущества переданы предприятию по договору от 21.01.2009, суд пришел к выводу о том, что оно является лицом, ответственным за содержание и ремонт жилого дома.
Согласно пункту 2.1. указанного договора предприятие (исполнитель) обязано обеспечить содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений (заказчик) в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и Правилами N 170.
В соответствии с пунктом 2.3.2 договора текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения неисправностей общего имущества. Для содержания и текущего ремонта общего имущества собственники помещений обязаны утвердить на своем общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования, учитывая пункт 3.3. договора.
Суд установил, что такой перечень собственниками не составлялся и суду не представлен, доказательств его утверждения на общем собрании также не имеется.
Так, из содержания договора следует, что предприятие (исполнитель) обязан обеспечивать содержание и текущий ремонт общего имущества заказчика (коллектива собственников жилых помещений, которые расположены в доме N 6 "А" по улице Титова села Кочубеевское) в соответствии с требованиями Жилищного кодекса, Правилами N 491 и 170, соблюдать единые правила и нормы эксплуатации и ремонта жилищного фонда, обеспечивать уровень качества и надежности работ не ниже параметров, соответствующих санитарным и строительным нормам, комфортным и безопасным условиям проживания.
При этом оплата жилья включает в себя внесение платы: на содержание жилья, на текущий ремонт жилья, включающий в себя в том числе текущий ремонт общего имущества, общих коммуникаций. Расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества производится в соответствии с Жилищным кодексом исходя из общей площади помещений заказчика, устанавливается в размере годовой себестоимости затрат, заложенной в экономически обоснованном тарифе (9,21 рублей с НДС за 1 кв. м общей площади помещений заказчика) (пункты 3.1.1, 3.3 договора).
Указанные положения соответствуют правилам, установленным Жилищным кодексом.
Так, в силу части 7 статьи 155 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса.
В частях 1 и 2 статьи 154 Жилищного кодекса определен состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая, в свою очередь, включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 1, пункт 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса).
Следовательно, осуществляемая предприятием деятельность, возмещение расходов на которую, по его мнению, должно осуществляться дополнительное финансирование, определяющая извлечение прибыли в качестве основной цели участия коммерческих организаций в гражданско-правовых отношениях, относится к услугам и работам по управлению многоквартирным домом. Перечень таких работ и услуг, а также размер платы за них подлежат определению в соответствующем договоре управления многоквартирным домом (пункты 2 и 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса).
Состав оказываемых предприятием работ и услуг в договоре поименован как осуществление деятельности, направленной на содержание и текущий ремонт общего имущества заказчика, соответствующие Правилам N 491 и 170 и Жилищному кодексу, а также санитарным и строительным нормам, комфортным и безопасным условиям проживания.
Правилами N 170, определяющими основные правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, определяются требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда. На последние при организации технического обслуживания здания, включающего в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем возложены обязанности по выполнению работ по контролю за состоянием по техническому обслуживанию жилищного фонда (контроль за его состоянием, поддержание в исправности, работоспособности, наладка и регулирование инженерных систем и т.д., обеспечивающие нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов).
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями (пункт 2.3 Правил N 170).
В содержание общего имущества включаются текущий и капитальный ремонт (пункт 11 Правил N 170).
В состав примерного перечня работ, относящихся к текущему ремонту, приведенных в Приложении N 7 к Правилам N 170, входят восстановление поврежденных участков фундаментов (пункт 1), герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов (пункт 2), установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях (пункт 12). Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом (пункт 4.2.1.4).
Следовательно, устранение неисправностей окрасочного слоя цоколя, поражения коррозией участков трубопроводов холодного водоснабжения, возложено на предприятие предписанием с учетом фактических условий заключенного им с заказчиком договора и довод об отсутствии у предприятия такой обязанности противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют об избрании собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом в виде непосредственного управления, а также о согласии на заключение с предприятием договора на содержание и текущий ремонт общего имущества дома.
Довод предприятия о том, что оно не приняло на себя обязанности по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества, по договору обязанности управляющей компании ему не передавались, суд проверил и обосновано отклонил его как противоречащий представленным в материалы дела доказательствам.
Следовательно, вывод суда о том, что предприятие в рассматриваемом случае является лицом, ответственным за содержание переданного ему жилого фонда, основан на правильном применении норм права к установленным им обстоятельствам и соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.
Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату.
Отсутствие в содержащемся в договоре конкретного перечня услуг и работ не свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять поименованные в договоре услуги и работы как отвечающие предъявляемым Жилищным кодексом и Правилами N 491 и 170 требованиям.
Доводы предприятия об отсутствии у органов государственной жилищной инспекции полномочий по выдаче предписания лицам, которые не вправе выполнять указанные услуги и работы и не могут отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг по мотиву необходимости включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме исключительно по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а для внесения в договор работ по капитальному ремонту решение общего собрания, принятого большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 46 и 158 Жилищного кодекса) в рассматриваемом случае противоречит условиям заключенного между предприятием и заказчиком договора.
Невключение в перечень работ и услуг, предусмотренных договором, работ по ремонту неисправного окрасочного слоя цоколя и устранение поражения коррозией участков трубопроводов холодного водоснабжения не исключает обязанность по выполнению этих работ и не препятствует исполнению возложенных на предприятие обязанностей, предусмотренных условиями договора, отсылающих к требованиями законодательства.
Выводы суда основаны на правильном применении норм права к установленным им обстоятельствам, соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не установлены.
В соответствии со статьями 102, 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная за рассмотрение кассационной жалобы государственная пошлина подлежит возврату.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А63-7933/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить МУП Ставропольского края "Жилищно-коммунальное хозяйство Кочубеевского района" излишне уплаченную по платежному поручению от 28.03.2011 N 216 государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 1 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.ЧЕРНЫХ
Л.А.ЧЕРНЫХ
Судьи
Т.Н.ДРАБО
Л.А.ТРИФОНОВА
Т.Н.ДРАБО
Л.А.ТРИФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)