Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от индивидуального предпринимателя Симоняна С.Э. Доильницыной Ю.И. по доверенности от 30.08.2012 N 29АА 0249609, от общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" Марченко Е.Д. на основании приказа от 30.03.2012 N 21,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Симоняна Станислава Эдуардовича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2012 года по делу N А05-4928/2012 (судья Бунькова Е.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Симонян Станислав Эдуардович (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - ИП Симонян С.Э.) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ООО "Деловой центр "Чайка") о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в здании по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, от 28.02.2012 по вопросам повестки дня N 1, 2, 3, 4, 5, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений от 28.02.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Малина Сергей Николаевич (далее - ИП Малина С.Н.), открытое акционерное общество "МДМ Банк" (далее - Банк), Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Архангельской области (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2012 года, с учетом определения суда от 23.07.2012 об исправлении опечатки, в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Симонян С.Э. с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что включение в повестку дня вопросов N 1 и 2 является нарушением действующего законодательства. В результате расчета долей в праве общей собственности произошло необоснованное увеличение долей участия каждого собственника, поскольку за основу взята не общая площадь здания, а площадь помещений, принадлежащих собственникам здания. По мнению апеллянта, при принятии решений нарушены права собственников помещений, поскольку решения приняты большинством голосов ответчика без экономического обоснования по мотивам личной заинтересованности.
ООО "Деловой центр "Чайка" в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему, а также представитель в судебном заседании просят решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Управление просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.
Индивидуальный предприниматель Малина Сергей Николаевич, открытое акционерное общество "МДМ Банк", Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Архангельской области надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, отзыва на нее с учетом дополнений, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, истец, ответчик и третьи лица являются собственниками помещений в здании по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1 (далее - здание).
Общим собранием собственников помещений в здании 28 февраля 2012 года проведено общее собрание со следующей повесткой дня:
1). утверждение перечня имущества, относящегося в общему имуществу в здании;
2). утверждение доли в праве собственности на общее имущество и в его содержании;
3). утверждение сметы расходов на содержание общего имущества на 2012 год;
4). утверждение проекта договора с ООО "Деловой центр "Чайка" на содержание общего имущества и управление им и подачу коммунальных услуг в помещения собственников;
5). утверждение плана текущего и капитального ремонта общего имущества в здании на 2012 год:
- - капитальный ремонт лифта N 2;
- - замена регулятора давления теплового узла;
- - замена входной двери центрального входа;
6). утверждение методики планирования объемов капитального и текущего ремонта общего имущества на последующие годы.
В указанном собрании приняли участие все собственники помещений в здании. По результатам собрания были приняты следующие решения:
1). утвердить перечень имущества, относящегося в общему имуществу в здании;
2). утвердить доли в праве собственности на общее имущество и в его содержании;
3). утвердить смету расходов на содержание общего имущества на 2012 год;
4). утвердить проект договора с ООО "Деловой центр "Чайка" на содержание общего имущества и управление им и подаче коммунальных услуг в помещения собственников;
5). утвердить план текущего и капитального ремонта общего имущества в здании на 2012 год:
- - капитальный ремонт лифта N 2 - 26,6 тыс. руб.;
- - замена регулятора давления теплового узла - 100,0 тыс. руб.;
- - замена входной двери центрального входа - 40,0 тыс. руб.;
6). утвердить методику планирования объемов капитального и текущего ремонта общего имущества на последующие годы.
Истец, не согласившись с принятыми на собрании решениями по вопросам повестки дня N 1 - 5, обратился в суд с рассматриваемым требованием.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пояснил, что с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника, обратившегося с иском, не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Апелляционная инстанция считает принятое решение подлежащим отмене ввиду следующего.
ООО "Деловой центр "Чайка", ИП Малина С.Н., Банк, Управление и ИП Симонян С.Э. являются долевыми собственниками здания, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, которое состоит из основной семиэтажной части здания и трехэтажной пристройки к зданию.
ИП Симоняну С.Э. принадлежат нежилое помещение N 11А на первом этаже и нежилые помещения N 2 - 42 на шестом этаже общей площадью 653,9 кв. м, находящиеся в основной семиэтажной части здания, право собственности Симоняна С.Э. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2005.
ИП Малине С.Н. согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.03.2009 в указанном доме принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 635,3 кв. м.
Банку согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.02.2010 в указанном доме принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 593,5 кв. м.
ООО "Деловой центр "Чайка" в соответствии с представленными свидетельствами о регистрации права имеет в собственности в указанном доме нежилые помещения общей площадью 7036,6 кв. м, что подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика.
Управлению в указанном доме принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 613,5 кв. м.
Как указано в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Кодекса. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума).
Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 постановления Пленума).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума).
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного от 20.04.2012 по делу N А05-11340/2011, оставленным без изменения п Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.06.2012, по иску ООО "Деловой центр "Чайка" к ИП Симоняну С.Э. о взыскании 151 237 руб. 05 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с неуплатой в полном объеме доли расходов на проведение работ по утеплению и ремонту фасада основной семиэтажной части здания, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, установлено, что спорное здание является отдельным единым объектом недвижимости, исходя из технического паспорта, составленного по состоянию на 30.06.2009, общая площадь здания (семиэтажная часть и трехэтажная пристройка) составляет 9532,8 кв. м, при этом в мотивировочной части решения общая площадь здания изменена с 8280,7 кв. м на 9532,8 кв. м.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2012 N 11157/12 в передаче дела N А05-11340/2011 Арбитражного суда Архангельской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.06.2012 по делу отказано. Указанные судебные акты являются преюдициальными по отношению к рассматриваемому делу, поскольку в настоящем деле участвуют те же лица.
Таким образом, суды пришли к выводу, что доли собственников в праве общей собственности на общее имущество следует определять исходя из площади всего здания, поскольку здание в целом является общим имуществом.
При этом суд кассационной инстанции в постановлении указал, что довод ООО "Деловой центр "Чайка" о том, что доля участия в содержании здания должна устанавливаться исходя из площади здания, определенной как площадь всех помещений собственников без учета площади общего имущества в здании, основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно протоколу N 2 общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, дом 1, от 28 февраля 2012 года в собрании принимали участие все собственники здания.
Частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Из текста протокола общего собрания от 28.02.2012 следует, что согласно статье 48 ЖК РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности, все решения принимаются на основании статьи 46 Кодекса большинством голосов, при этом при голосовании по всем вопросам доли собственников были определены не от общей площади здания 9532,8 кв. м, а от площади 8605,1 кв. м.
Соответственно, доли собственников нежилых помещений определены следующим образом:
- ООО "Деловой центр "Чайка" - 71,0% вместо 73,8%;
- ИП Малина С.Н. - 7,4% вместо 6,7%;
- Банк - 6,9% вместо 6,2%;
- Управление - 7,1% вместо 6,4%;
- ИП Симонян С.Э. - 7,6% вместо 6,9%.
В результате голосования по пятому вопросу исходя из указанного расчета долей собственников нежилых помещений на собственников нежилых помещений в этом же размере возложены обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества.
Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Суд первой инстанции, оценивая доводы сторон, пришел к выводу, что определение долей собственниками при принятии оспариваемого истцом решения произведено пропорционально площади находящихся в собственности помещений. При этом пропорция взята применительно к площади здания без учета площади общего имущества здания, то есть имущества, находящегося в долевой собственности собственников здания, но право на которое в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано за ответчиком. Указанное соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Постановления N 64.
Предложенная истцом методика определения доли от общей площади здания (9532,8 кв. м), по мнению суда первой инстанции, не соответствует указанному. В рассматриваемом случае в ЕГРП содержится запись о принадлежности ответчику на праве собственности в числе прочих и помещений, составляющих общее имущество здания, площадью 927,7 кв. м. Поскольку указанные помещения - это общее имущество всех собственников помещений в здании (долевая собственность), указанная площадь при определении долей собственников подлежит учету как общее имущество, а не имущество ответчика. В противном случае на ответчика необоснованно возлагается обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в указанной части, что противоречит указанным выше нормативным требованиям и смыслу понятия "общее имущество в здании".
При этом суд первой инстанции не учел, что изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (пункт 5 Постановления N 64).
В данном случае изменение долей собственников указано в протоколе изначально, а в силу разъяснений, изложенных в пункте 4 Постановления N 64, только судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Оценив доказательства, представленные ответчиком в обоснование правомерности расходов по ремонту указанного в пункте 5 повестки дня имущества, учитывая, что необходимость несения затрат по ремонту оборудования подтверждена документально, суд первой инстанции отклонил указанное требование истца как необоснованное.
При принятии решения судом также учитывается, что в соответствии с положениями статьи 46 ЖК РФ, применяемой по аналогии при рассмотрении иска с учетом его предмета, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника, обратившегося с иском, не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Учитывая указанное в совокупности, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.
В то же время исходя из фактического размера доли собственности ИП Симоняна С.Э. в здании размер его расходов по содержанию должен составлять 6,9% вместо 7,6%, что фактически нарушает его права как при рассмотрении пятого вопроса повестки общего собрания собственников, так и при голосовании в целом по всем вопросам собрания.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а требования истца - удовлетворению в полном объеме.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2012 года по делу N А05-4928/2012 отменить.
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в здании по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, от 28 февраля 2012 года по вопросам повестки дня N 1, 2, 3, 4, 5, оформленные протоколом общего собрания собственников помещений от 28 февраля 2012 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" в пользу индивидуального предпринимателя Симоняна Станислава Эдуардовича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2012 ПО ДЕЛУ N А05-4928/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. по делу N А05-4928/2012
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от индивидуального предпринимателя Симоняна С.Э. Доильницыной Ю.И. по доверенности от 30.08.2012 N 29АА 0249609, от общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" Марченко Е.Д. на основании приказа от 30.03.2012 N 21,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Симоняна Станислава Эдуардовича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2012 года по делу N А05-4928/2012 (судья Бунькова Е.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Симонян Станислав Эдуардович (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - ИП Симонян С.Э.) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - ООО "Деловой центр "Чайка") о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в здании по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, от 28.02.2012 по вопросам повестки дня N 1, 2, 3, 4, 5, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений от 28.02.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Малина Сергей Николаевич (далее - ИП Малина С.Н.), открытое акционерное общество "МДМ Банк" (далее - Банк), Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Архангельской области (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2012 года, с учетом определения суда от 23.07.2012 об исправлении опечатки, в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Симонян С.Э. с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что включение в повестку дня вопросов N 1 и 2 является нарушением действующего законодательства. В результате расчета долей в праве общей собственности произошло необоснованное увеличение долей участия каждого собственника, поскольку за основу взята не общая площадь здания, а площадь помещений, принадлежащих собственникам здания. По мнению апеллянта, при принятии решений нарушены права собственников помещений, поскольку решения приняты большинством голосов ответчика без экономического обоснования по мотивам личной заинтересованности.
ООО "Деловой центр "Чайка" в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему, а также представитель в судебном заседании просят решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Управление просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.
Индивидуальный предприниматель Малина Сергей Николаевич, открытое акционерное общество "МДМ Банк", Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Архангельской области надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, отзыва на нее с учетом дополнений, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, истец, ответчик и третьи лица являются собственниками помещений в здании по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1 (далее - здание).
Общим собранием собственников помещений в здании 28 февраля 2012 года проведено общее собрание со следующей повесткой дня:
1). утверждение перечня имущества, относящегося в общему имуществу в здании;
2). утверждение доли в праве собственности на общее имущество и в его содержании;
3). утверждение сметы расходов на содержание общего имущества на 2012 год;
4). утверждение проекта договора с ООО "Деловой центр "Чайка" на содержание общего имущества и управление им и подачу коммунальных услуг в помещения собственников;
5). утверждение плана текущего и капитального ремонта общего имущества в здании на 2012 год:
- - капитальный ремонт лифта N 2;
- - замена регулятора давления теплового узла;
- - замена входной двери центрального входа;
6). утверждение методики планирования объемов капитального и текущего ремонта общего имущества на последующие годы.
В указанном собрании приняли участие все собственники помещений в здании. По результатам собрания были приняты следующие решения:
1). утвердить перечень имущества, относящегося в общему имуществу в здании;
2). утвердить доли в праве собственности на общее имущество и в его содержании;
3). утвердить смету расходов на содержание общего имущества на 2012 год;
4). утвердить проект договора с ООО "Деловой центр "Чайка" на содержание общего имущества и управление им и подаче коммунальных услуг в помещения собственников;
5). утвердить план текущего и капитального ремонта общего имущества в здании на 2012 год:
- - капитальный ремонт лифта N 2 - 26,6 тыс. руб.;
- - замена регулятора давления теплового узла - 100,0 тыс. руб.;
- - замена входной двери центрального входа - 40,0 тыс. руб.;
6). утвердить методику планирования объемов капитального и текущего ремонта общего имущества на последующие годы.
Истец, не согласившись с принятыми на собрании решениями по вопросам повестки дня N 1 - 5, обратился в суд с рассматриваемым требованием.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пояснил, что с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника, обратившегося с иском, не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Апелляционная инстанция считает принятое решение подлежащим отмене ввиду следующего.
ООО "Деловой центр "Чайка", ИП Малина С.Н., Банк, Управление и ИП Симонян С.Э. являются долевыми собственниками здания, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, которое состоит из основной семиэтажной части здания и трехэтажной пристройки к зданию.
ИП Симоняну С.Э. принадлежат нежилое помещение N 11А на первом этаже и нежилые помещения N 2 - 42 на шестом этаже общей площадью 653,9 кв. м, находящиеся в основной семиэтажной части здания, право собственности Симоняна С.Э. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2005.
ИП Малине С.Н. согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.03.2009 в указанном доме принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 635,3 кв. м.
Банку согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.02.2010 в указанном доме принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 593,5 кв. м.
ООО "Деловой центр "Чайка" в соответствии с представленными свидетельствами о регистрации права имеет в собственности в указанном доме нежилые помещения общей площадью 7036,6 кв. м, что подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика.
Управлению в указанном доме принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 613,5 кв. м.
Как указано в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Кодекса. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума).
Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 постановления Пленума).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума).
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного от 20.04.2012 по делу N А05-11340/2011, оставленным без изменения п Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.06.2012, по иску ООО "Деловой центр "Чайка" к ИП Симоняну С.Э. о взыскании 151 237 руб. 05 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с неуплатой в полном объеме доли расходов на проведение работ по утеплению и ремонту фасада основной семиэтажной части здания, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, установлено, что спорное здание является отдельным единым объектом недвижимости, исходя из технического паспорта, составленного по состоянию на 30.06.2009, общая площадь здания (семиэтажная часть и трехэтажная пристройка) составляет 9532,8 кв. м, при этом в мотивировочной части решения общая площадь здания изменена с 8280,7 кв. м на 9532,8 кв. м.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2012 N 11157/12 в передаче дела N А05-11340/2011 Арбитражного суда Архангельской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.06.2012 по делу отказано. Указанные судебные акты являются преюдициальными по отношению к рассматриваемому делу, поскольку в настоящем деле участвуют те же лица.
Таким образом, суды пришли к выводу, что доли собственников в праве общей собственности на общее имущество следует определять исходя из площади всего здания, поскольку здание в целом является общим имуществом.
При этом суд кассационной инстанции в постановлении указал, что довод ООО "Деловой центр "Чайка" о том, что доля участия в содержании здания должна устанавливаться исходя из площади здания, определенной как площадь всех помещений собственников без учета площади общего имущества в здании, основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно протоколу N 2 общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, дом 1, от 28 февраля 2012 года в собрании принимали участие все собственники здания.
Частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Из текста протокола общего собрания от 28.02.2012 следует, что согласно статье 48 ЖК РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности, все решения принимаются на основании статьи 46 Кодекса большинством голосов, при этом при голосовании по всем вопросам доли собственников были определены не от общей площади здания 9532,8 кв. м, а от площади 8605,1 кв. м.
Соответственно, доли собственников нежилых помещений определены следующим образом:
- ООО "Деловой центр "Чайка" - 71,0% вместо 73,8%;
- ИП Малина С.Н. - 7,4% вместо 6,7%;
- Банк - 6,9% вместо 6,2%;
- Управление - 7,1% вместо 6,4%;
- ИП Симонян С.Э. - 7,6% вместо 6,9%.
В результате голосования по пятому вопросу исходя из указанного расчета долей собственников нежилых помещений на собственников нежилых помещений в этом же размере возложены обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества.
Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Суд первой инстанции, оценивая доводы сторон, пришел к выводу, что определение долей собственниками при принятии оспариваемого истцом решения произведено пропорционально площади находящихся в собственности помещений. При этом пропорция взята применительно к площади здания без учета площади общего имущества здания, то есть имущества, находящегося в долевой собственности собственников здания, но право на которое в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано за ответчиком. Указанное соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Постановления N 64.
Предложенная истцом методика определения доли от общей площади здания (9532,8 кв. м), по мнению суда первой инстанции, не соответствует указанному. В рассматриваемом случае в ЕГРП содержится запись о принадлежности ответчику на праве собственности в числе прочих и помещений, составляющих общее имущество здания, площадью 927,7 кв. м. Поскольку указанные помещения - это общее имущество всех собственников помещений в здании (долевая собственность), указанная площадь при определении долей собственников подлежит учету как общее имущество, а не имущество ответчика. В противном случае на ответчика необоснованно возлагается обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в указанной части, что противоречит указанным выше нормативным требованиям и смыслу понятия "общее имущество в здании".
При этом суд первой инстанции не учел, что изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (пункт 5 Постановления N 64).
В данном случае изменение долей собственников указано в протоколе изначально, а в силу разъяснений, изложенных в пункте 4 Постановления N 64, только судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Оценив доказательства, представленные ответчиком в обоснование правомерности расходов по ремонту указанного в пункте 5 повестки дня имущества, учитывая, что необходимость несения затрат по ремонту оборудования подтверждена документально, суд первой инстанции отклонил указанное требование истца как необоснованное.
При принятии решения судом также учитывается, что в соответствии с положениями статьи 46 ЖК РФ, применяемой по аналогии при рассмотрении иска с учетом его предмета, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника, обратившегося с иском, не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Учитывая указанное в совокупности, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.
В то же время исходя из фактического размера доли собственности ИП Симоняна С.Э. в здании размер его расходов по содержанию должен составлять 6,9% вместо 7,6%, что фактически нарушает его права как при рассмотрении пятого вопроса повестки общего собрания собственников, так и при голосовании в целом по всем вопросам собрания.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а требования истца - удовлетворению в полном объеме.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2012 года по делу N А05-4928/2012 отменить.
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в здании по адресу: город Архангельск, улица Урицкого, дом 1, от 28 февраля 2012 года по вопросам повестки дня N 1, 2, 3, 4, 5, оформленные протоколом общего собрания собственников помещений от 28 февраля 2012 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" в пользу индивидуального предпринимателя Симоняна Станислава Эдуардовича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Председательствующий
Е.В.НОСАЧ
Е.В.НОСАЧ
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)