Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе судьи Антоневич Н.Я. с участием прокурора Хорошевского И.А. при секретаре Деревягиной Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по жалобе Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", а также жалобу Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р".
Установлено:
19 февраля 1996 года мэром Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", регулирующее порядок привлечения инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард в многоквартирных домах, находящихся на балансе ГПРЭП (УЖХиБ), в которых Санкт-Петербург имеет долю в праве общей собственности на общие помещения, несущие конструкции дома и внеквартирное оборудование.
В соответствии с п. 2.2 данного распоряжения договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. При наличии в доме неприватизированных квартир вопрос решается районной администрацией без согласования с нанимателями жилых помещений.
В соответствии с п. 2.3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами в числе других включается следующее обязательное условие:
- условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции (л. д. 21-22).
11 декабря 1998 года губернатором Санкт-Петербурга было принято распоряжение N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р", пунктом 1.2 которого из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" был исключен пункт 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования (л. д. 20).
Заявитель Концевой В.В., являющийся собственником квартиры на основании договора купли-продажи (л. д. 93-94), а также заявители Тумасова Л.А., Васильева Л.Н., Тарасов В.В., являющиеся собственниками приватизированных квартир (л. д. 7-9, 76, 84-85), расположенных в домах, находящихся на балансе ГПРЭП, обратились в Санкт-Петербургский суд с жалобами, в которых просили признать недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р". При этом они указали, что исключение из распоряжения пункта, предусматривающего согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования, противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ, в соответствии с которым распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников.
Мариничев Г.В. и Петров Ю.В. обратились в Санкт-Петербургский городской суд с жалобой, в которой просили признать недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" как противоречащего п. 2 ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которым запрещено отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права на квартиру. Кроме этого, указанные заявители также просили признать недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р" как противоречащий п. 1 ст. 246 ГК РФ.
Указанные жалобы были объединены судом для рассмотрения в одном производстве (л. д. 11, 73, 86).
В судебном заседании заявители Тумасова Л.А., Тарасов В.В., Васильева Л.Н., Концевой В.В. поддержали свои жалобы, пояснив, что все они являются собственниками квартир в домах, находящихся в исторической части Санкт-Петербурга. В домах, где проживают указанные заявители, уже начата реконструкция чердаков без согласия собственников квартир, в том числе заявителей. Основанием для заключения договоров на реконструкцию чердаков без согласия собственников квартир, расположенных в данных домах, послужил оспоренный ими п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р". Таким образом, как пояснили заявители, данный пункт указанного распоряжения нарушает их права на распоряжение имуществом, принадлежащим им на праве собственности.
Заявители Мариничев Г.В. и Петров Ю.В. также поддержали свою жалобу в полном объеме. При этом пояснили, что они намереваются приобрести по договору купли-продажи 32/83 доли в праве общей собственности на квартиру N 41 в доме N 203 по наб. Обводного канала в Санкт-Петербурге у Золотой В.И. и Молчановой В.Н. и что оспоренные ими пункты распоряжений создают угрозу нарушения их прав в будущем. Кроме того, как указали данные заявители, в том случае, если будет продолжать действовать п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", может возникнуть ситуация, что чердачное помещение в указанном доме будет передано какому-либо инвестору в собственность в отрыве от права на жилое помещение, которое они намерены приобрести, что является нарушением их охраняемого законом интереса получить по договору купли-продажи в собственность не только жилое помещение, но и долю в праве общей собственности на общие помещения в доме, в том числе и на чердак.
Представитель губернатора Чичканов А.Б. возражал против удовлетворения всех жалоб, ссылаясь на то, что доводы заявителей основаны на неверном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильной предпосылке о том, что чердак - это общее помещение дома, которое в процессе реконструкции претерпевает некие изменения количественных характеристик, а по завершении реконструкции меняет собственника.
При этом представитель губернатора пояснил, что при заключении договора приватизации собственнику квартиры доля в праве на общее имущество не передается, поскольку это не предусмотрено ни Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ни текстом договоров о приватизации. Следовательно, общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, даже при наличии в доме приватизированных квартир, остается в собственности Санкт-Петербурга. С учетом данного обстоятельства при решении вопроса о реконструкции чердаков и мансард в указанных многоквартирных домах согласования данного вопроса с собственниками приватизированных квартир не требуется.
Кроме того, как пояснил представитель губернатора, чердак не может быть отнесен к числу "общих помещений дома". В соответствии с определениями терминов, содержащимися в Строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.1989), чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа, а ст. 290 ГК РФ не содержит положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности пространства в доме.
Представитель губернатора также полагает, что ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер. Реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, и именно с этого момента у собственников квартир возникает право собственности на чердак, который входит в состав имущества кондоминиума в качестве "иного объекта".
При таких обстоятельствах, как пояснил представитель губернатора Чичканов А.Б., оспоренные заявителями пункты распоряжений не нарушают права ни заявителей Тумасовой Л.А., Тарасова В.В., Васильевой Л.Н., Концевого В.В. - собственников квартир в многоквартирных домах, не зарегистрированных в качестве кондоминиумов, ни тем более права заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В., не имеющих на праве собственности жилых помещений.
Возражения представителя губернатора Чичканова А.Б. в письменном виде с полным обоснованием изложенной позиции заинтересованного лица и с приложением правовых актах, а также с приложением научно-консультативного заключения, на которых основана позиция данного заинтересованного лица, приобщены к материалам дела (л. д.).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив представленные доказательства, заслушав заключение прокурора Хорошевского И.А., полагавшего жалобы подлежащими удовлетворению в полном объеме заявленных требований, Судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению жалобы всех заявителей по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
Как следует из ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
С учетом изложенного суд находит п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р", исключающий из данного распоряжения мэра п. 2.2 о согласовании договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования, противоречащим п. 1 ст. 246 ГК РФ и нарушающим права заявителей Тумасовой Л.А., Тарасова В.В., Васильевой Л.Н., Концевого В.В. - собственников квартир в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им на праве собственности имуществом, а также создает угрозу нарушения прав потенциальных собственников жилых помещений Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В. в будущем, поскольку оспоренный пункт распоряжения носит нормативный характер, то есть является обязательным для неопределенного круга лиц, рассчитан на неоднократное применение и действует независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные данным актом.
Суд считает несостоятельными доводы представителя губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в ст. 289, 290 ГК РФ, по следующим основаниям.
Действительно, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и заключенные на основании данного закона договоры не предусматривают передачу собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. Согласно ч. 4 ст. 3 указанного закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
При этом данный закон не раскрывает содержание понятия "жилое помещение" как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом и не позволяет, с одной стороны, на основании этого закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а с другой стороны, дало основание представителю губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство.
Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации данный пробел был устранен, поскольку ст. 289 ГК РФ, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект, помимо непосредственно жилого помещения, неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.
При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан, ставших собственниками квартир в результате их приватизации.
Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему кодексу, нормы ч. 4 ст. 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", противоречащие ст. 289, 290 не могут быть применены при рассмотрении настоящего спора, и суд при разрешении настоящего спора полагает подлежащими применению нормы ст. 289, 290 ГК РФ.
При этом суд находит неубедительной ссылку представителя губернатора на ч. 2 ст. 217 ГК РФ, определяющую, по мнению представителя губернатора, приоритет Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" над ст. 289, 290 ГК РФ.
Действительно, в соответствии с ч. 2 ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Между тем ч. 3 ст. 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также ст. 289, 290 ГК РФ не содержат положений, регулирующих порядок, то есть процедуру приобретения и прекращения права собственности. Указанные правовые нормы определяют правовой режим упомянутых в них общих помещений, конструкций и оборудования, однако в отношении определения правового режима объектов приватизации ч. 2 т. 217 ГК РФ не содержит никаких изъятий из правил, предусмотренных п. 3 ст. 3 ГК РФ.
Суд также не считает возможным согласиться с доводами представителя губернатора Чичканова А.Б. о том, что ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством.
Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя губернатора о том, что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу ст. 289, 290, ч. 1 т. 246 ГК РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир.
В судебное заседание было представлено распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 12 июля 2000 года N 745-р "О внесении изменения в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р", в соответствии с которым п. 1 указанного распоряжения дополнен абзацем следующего содержания:
"при поступлении инвестиционного предложения на осуществление реконструкции чердака или мансарды в многоквартирном доме наниматели жилых помещений, занимающие их по договору социального найма, а также собственники квартир в данном доме должны быть уведомлены о поступившем предложении и могут принять участие в инвестиционном процессе путем внесения своих предложений по реконструкции чердака или мансарды дома с учетом того, что при прочих равных условиях им принадлежит преимущественное право на осуществление реконструкции" (л. д. ). Однако данные дополнения не влияют на существо рассматриваемого спора и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении указанной выше жалобы.
Суд также находит подлежащими удовлетворению требования заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В. о признании недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" в части слова "собственность" по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, суд полагает, что чердаки как объект инвестиций также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
При этом суд считает несостоятельными доводы представителя губернатора о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного ст. 290 ГК РФ, так как, по мнению представителя губернатора, чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
Действительно, в Строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.1989 - приложение 1), на которые ссылается представитель губернатора в обоснование своей позиции, дано определение терминов. При этом чердак определен как "пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа", а не как "помещение".
Однако суд учитывает, что данные Строительные нормы и правила, как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, по мнению суда, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Кроме того, в соответствии с более поздним правовым актом - постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года N 9 "Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства", чердаки определены как "чердачные помещения" и отнесены к местам общего пользования (л. д. ).
Учитывая изложенное, суд находит, что положения п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", в соответствии с которыми в договоры с инвесторами в числе других включается обязательное условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда), по завершении реконструкции в части слова "собственность" противоречит ч. 2 ст. 290 ГК и нарушает охраняемые законом интересы заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В., имеющих намерение приобрести в собственность по договору купли-продажи не только жилое помещение в многоквартирном доме, но и долю в праве на общее имущество этого дома, гарантированное ст. 289, 290 ГК РФ.
При таком положении в соответствии со ст. 12, 13 ГК РФ п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р в части слова "собственность" и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р" подлежат признанию недействительными и не порождающими правовых последствий со дня их издания.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации" от 25 мая 2000 года N 19, а также положения п. 3 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 10.11.1996 N 376-р "О порядке опубликования законов и иных нормативных правовых актов Санкт-Петербурга" (с последующими изменениями от 21.04.1997, от 27.09.1999, от 07.02.2000) суд считает необходимым опубликовать сообщение о настоящем решении в газете "Санкт-Петербургские ведомости" после вступления решения суда в законную силу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 197 ГПК РСФСР, Судебная коллегия решила:
Удовлетворить жалобу Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", а также жалобу Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р".
Признать недействительными, не порождающими правовых последствий со дня издания п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" и п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р.
Сообщение о данном решении суда подлежит опубликованию в газете "Санкт-Петербургские ведомости" после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.09.2000 ПО ДЕЛУ N 3-107/2000
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Санкт-Петербургский городской суд
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
РЕШЕНИЕ
от 13 сентября 2000 г. N 3-107/2000
Именем Российской Федерации
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе судьи Антоневич Н.Я. с участием прокурора Хорошевского И.А. при секретаре Деревягиной Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по жалобе Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", а также жалобу Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р".
Установлено:
19 февраля 1996 года мэром Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", регулирующее порядок привлечения инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард в многоквартирных домах, находящихся на балансе ГПРЭП (УЖХиБ), в которых Санкт-Петербург имеет долю в праве общей собственности на общие помещения, несущие конструкции дома и внеквартирное оборудование.
В соответствии с п. 2.2 данного распоряжения договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. При наличии в доме неприватизированных квартир вопрос решается районной администрацией без согласования с нанимателями жилых помещений.
В соответствии с п. 2.3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами в числе других включается следующее обязательное условие:
- условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции (л. д. 21-22).
11 декабря 1998 года губернатором Санкт-Петербурга было принято распоряжение N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р", пунктом 1.2 которого из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" был исключен пункт 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования (л. д. 20).
Заявитель Концевой В.В., являющийся собственником квартиры на основании договора купли-продажи (л. д. 93-94), а также заявители Тумасова Л.А., Васильева Л.Н., Тарасов В.В., являющиеся собственниками приватизированных квартир (л. д. 7-9, 76, 84-85), расположенных в домах, находящихся на балансе ГПРЭП, обратились в Санкт-Петербургский суд с жалобами, в которых просили признать недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р". При этом они указали, что исключение из распоряжения пункта, предусматривающего согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования, противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ, в соответствии с которым распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников.
Мариничев Г.В. и Петров Ю.В. обратились в Санкт-Петербургский городской суд с жалобой, в которой просили признать недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" как противоречащего п. 2 ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которым запрещено отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права на квартиру. Кроме этого, указанные заявители также просили признать недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р" как противоречащий п. 1 ст. 246 ГК РФ.
Указанные жалобы были объединены судом для рассмотрения в одном производстве (л. д. 11, 73, 86).
В судебном заседании заявители Тумасова Л.А., Тарасов В.В., Васильева Л.Н., Концевой В.В. поддержали свои жалобы, пояснив, что все они являются собственниками квартир в домах, находящихся в исторической части Санкт-Петербурга. В домах, где проживают указанные заявители, уже начата реконструкция чердаков без согласия собственников квартир, в том числе заявителей. Основанием для заключения договоров на реконструкцию чердаков без согласия собственников квартир, расположенных в данных домах, послужил оспоренный ими п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р". Таким образом, как пояснили заявители, данный пункт указанного распоряжения нарушает их права на распоряжение имуществом, принадлежащим им на праве собственности.
Заявители Мариничев Г.В. и Петров Ю.В. также поддержали свою жалобу в полном объеме. При этом пояснили, что они намереваются приобрести по договору купли-продажи 32/83 доли в праве общей собственности на квартиру N 41 в доме N 203 по наб. Обводного канала в Санкт-Петербурге у Золотой В.И. и Молчановой В.Н. и что оспоренные ими пункты распоряжений создают угрозу нарушения их прав в будущем. Кроме того, как указали данные заявители, в том случае, если будет продолжать действовать п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", может возникнуть ситуация, что чердачное помещение в указанном доме будет передано какому-либо инвестору в собственность в отрыве от права на жилое помещение, которое они намерены приобрести, что является нарушением их охраняемого законом интереса получить по договору купли-продажи в собственность не только жилое помещение, но и долю в праве общей собственности на общие помещения в доме, в том числе и на чердак.
Представитель губернатора Чичканов А.Б. возражал против удовлетворения всех жалоб, ссылаясь на то, что доводы заявителей основаны на неверном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильной предпосылке о том, что чердак - это общее помещение дома, которое в процессе реконструкции претерпевает некие изменения количественных характеристик, а по завершении реконструкции меняет собственника.
При этом представитель губернатора пояснил, что при заключении договора приватизации собственнику квартиры доля в праве на общее имущество не передается, поскольку это не предусмотрено ни Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ни текстом договоров о приватизации. Следовательно, общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, даже при наличии в доме приватизированных квартир, остается в собственности Санкт-Петербурга. С учетом данного обстоятельства при решении вопроса о реконструкции чердаков и мансард в указанных многоквартирных домах согласования данного вопроса с собственниками приватизированных квартир не требуется.
Кроме того, как пояснил представитель губернатора, чердак не может быть отнесен к числу "общих помещений дома". В соответствии с определениями терминов, содержащимися в Строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.1989), чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа, а ст. 290 ГК РФ не содержит положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности пространства в доме.
Представитель губернатора также полагает, что ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер. Реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, и именно с этого момента у собственников квартир возникает право собственности на чердак, который входит в состав имущества кондоминиума в качестве "иного объекта".
При таких обстоятельствах, как пояснил представитель губернатора Чичканов А.Б., оспоренные заявителями пункты распоряжений не нарушают права ни заявителей Тумасовой Л.А., Тарасова В.В., Васильевой Л.Н., Концевого В.В. - собственников квартир в многоквартирных домах, не зарегистрированных в качестве кондоминиумов, ни тем более права заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В., не имеющих на праве собственности жилых помещений.
Возражения представителя губернатора Чичканова А.Б. в письменном виде с полным обоснованием изложенной позиции заинтересованного лица и с приложением правовых актах, а также с приложением научно-консультативного заключения, на которых основана позиция данного заинтересованного лица, приобщены к материалам дела (л. д.).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив представленные доказательства, заслушав заключение прокурора Хорошевского И.А., полагавшего жалобы подлежащими удовлетворению в полном объеме заявленных требований, Судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению жалобы всех заявителей по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
Как следует из ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
С учетом изложенного суд находит п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р", исключающий из данного распоряжения мэра п. 2.2 о согласовании договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования, противоречащим п. 1 ст. 246 ГК РФ и нарушающим права заявителей Тумасовой Л.А., Тарасова В.В., Васильевой Л.Н., Концевого В.В. - собственников квартир в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им на праве собственности имуществом, а также создает угрозу нарушения прав потенциальных собственников жилых помещений Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В. в будущем, поскольку оспоренный пункт распоряжения носит нормативный характер, то есть является обязательным для неопределенного круга лиц, рассчитан на неоднократное применение и действует независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные данным актом.
Суд считает несостоятельными доводы представителя губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в ст. 289, 290 ГК РФ, по следующим основаниям.
Действительно, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и заключенные на основании данного закона договоры не предусматривают передачу собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. Согласно ч. 4 ст. 3 указанного закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
При этом данный закон не раскрывает содержание понятия "жилое помещение" как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом и не позволяет, с одной стороны, на основании этого закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а с другой стороны, дало основание представителю губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство.
Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации данный пробел был устранен, поскольку ст. 289 ГК РФ, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект, помимо непосредственно жилого помещения, неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.
При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан, ставших собственниками квартир в результате их приватизации.
Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему кодексу, нормы ч. 4 ст. 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", противоречащие ст. 289, 290 не могут быть применены при рассмотрении настоящего спора, и суд при разрешении настоящего спора полагает подлежащими применению нормы ст. 289, 290 ГК РФ.
При этом суд находит неубедительной ссылку представителя губернатора на ч. 2 ст. 217 ГК РФ, определяющую, по мнению представителя губернатора, приоритет Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" над ст. 289, 290 ГК РФ.
Действительно, в соответствии с ч. 2 ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Между тем ч. 3 ст. 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также ст. 289, 290 ГК РФ не содержат положений, регулирующих порядок, то есть процедуру приобретения и прекращения права собственности. Указанные правовые нормы определяют правовой режим упомянутых в них общих помещений, конструкций и оборудования, однако в отношении определения правового режима объектов приватизации ч. 2 т. 217 ГК РФ не содержит никаких изъятий из правил, предусмотренных п. 3 ст. 3 ГК РФ.
Суд также не считает возможным согласиться с доводами представителя губернатора Чичканова А.Б. о том, что ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством.
Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя губернатора о том, что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу ст. 289, 290, ч. 1 т. 246 ГК РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир.
В судебное заседание было представлено распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 12 июля 2000 года N 745-р "О внесении изменения в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р", в соответствии с которым п. 1 указанного распоряжения дополнен абзацем следующего содержания:
"при поступлении инвестиционного предложения на осуществление реконструкции чердака или мансарды в многоквартирном доме наниматели жилых помещений, занимающие их по договору социального найма, а также собственники квартир в данном доме должны быть уведомлены о поступившем предложении и могут принять участие в инвестиционном процессе путем внесения своих предложений по реконструкции чердака или мансарды дома с учетом того, что при прочих равных условиях им принадлежит преимущественное право на осуществление реконструкции" (л. д. ). Однако данные дополнения не влияют на существо рассматриваемого спора и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении указанной выше жалобы.
Суд также находит подлежащими удовлетворению требования заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В. о признании недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" в части слова "собственность" по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, суд полагает, что чердаки как объект инвестиций также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
При этом суд считает несостоятельными доводы представителя губернатора о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного ст. 290 ГК РФ, так как, по мнению представителя губернатора, чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
Действительно, в Строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.1989 - приложение 1), на которые ссылается представитель губернатора в обоснование своей позиции, дано определение терминов. При этом чердак определен как "пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа", а не как "помещение".
Однако суд учитывает, что данные Строительные нормы и правила, как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, по мнению суда, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Кроме того, в соответствии с более поздним правовым актом - постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года N 9 "Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства", чердаки определены как "чердачные помещения" и отнесены к местам общего пользования (л. д. ).
Учитывая изложенное, суд находит, что положения п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", в соответствии с которыми в договоры с инвесторами в числе других включается обязательное условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда), по завершении реконструкции в части слова "собственность" противоречит ч. 2 ст. 290 ГК и нарушает охраняемые законом интересы заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В., имеющих намерение приобрести в собственность по договору купли-продажи не только жилое помещение в многоквартирном доме, но и долю в праве на общее имущество этого дома, гарантированное ст. 289, 290 ГК РФ.
При таком положении в соответствии со ст. 12, 13 ГК РФ п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р в части слова "собственность" и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р" подлежат признанию недействительными и не порождающими правовых последствий со дня их издания.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации" от 25 мая 2000 года N 19, а также положения п. 3 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 10.11.1996 N 376-р "О порядке опубликования законов и иных нормативных правовых актов Санкт-Петербурга" (с последующими изменениями от 21.04.1997, от 27.09.1999, от 07.02.2000) суд считает необходимым опубликовать сообщение о настоящем решении в газете "Санкт-Петербургские ведомости" после вступления решения суда в законную силу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 197 ГПК РСФСР, Судебная коллегия решила:
Удовлетворить жалобу Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", а также жалобу Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р".
Признать недействительными, не порождающими правовых последствий со дня издания п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" и п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р.
Сообщение о данном решении суда подлежит опубликованию в газете "Санкт-Петербургские ведомости" после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)