Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Драбо Т.Н. и Яценко В.Н., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Многофункциональное управляющее предприятие Жилищно-эксплуатационный участок-15 " (ИНН 2634083152, ОГРН 1082635017288), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ставропольскому краю (ИНН 2636045466, ОГРН 1052600297606), направившего ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, третьего лица - Дяченко Владимира Фомича, направившего ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А63-11818/2010 (судьи Семенов М.У., Мельников И.М., Цигельников И.А.), установил следующее.
ООО "Многофункциональное управляющее предприятие Жилищно-эксплуатационный участок-15 " (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании недействительными акта проверки от 16.11.2010 N 425, протокола об административном правонарушении от 16.11.2010 N 1342 и предписания от 16.11.2010 N 865-пр об устранении нарушений (уточненные требования).
Определением суда от 02.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дяченко В.Ф.
Решением суда от 30.03.2011 (судья Быкодорова Л.В.) в удовлетворении требования заявителя в части признания недействительным предписания отказано, производство по делу в остальной части прекращено. Суд указал на законность предписания о необходимости приведения договора на оказание услуг (работ) по управлению многоквартирным домом в соответствие с требованиями закона, поскольку управление доказало факт включения обществом в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Прекращение производства по делу мотивировано тем, что акт проверки и протокол не могут быть оспорены в суде, поскольку не являются ненормативными правовыми актами.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.03.2011 отменено в части отказа обществу в удовлетворении заявления о признании недействительным предписания от 16.11.2010 N 865-пр. Суд апелляционной инстанции заявление общества в указанной части удовлетворил. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что спорные пункты договора управления не влекут ущемление прав потребителей и соответствуют законодательству.
В кассационной жалобе управление просит постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения заявления отменить. По мнению управления, судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права. Как указывает управление, протокол разногласий не подписан обществом, что свидетельствует о несогласованности по существенным условиям договора. Вывод суда об отсутствии документов, позволяющих определить границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, противоречит представленным доказательствам.
В отзыве на кассационную жалобу Дяченко В.Ф. просит постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения заявления отменить.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
Общество, ссылаясь на занятость своего представителя в другом судебном заседании, заявило документально не подтвержденное ходатайство об отложении судебного заседания. Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Таким образом, нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют обязательного присутствия участвующих в деле лиц в суде кассационной инстанции. Общество извещено о судебном заседании на 23.08.2011, что подтверждается содержанием его ходатайства. Заявленные в ходатайстве причины документально не подтверждены. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что препятствия для рассмотрения кассационной жалобы отсутствуют, и отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 01.08.2010 общество (управляющая организация многоквартирного дома, расположенного в г. Ставрополе, ул. Чехова, 83) и Дяченко В.Ф. (собственник квартиры N 39 в указанном доме) заключили договор управления домом (т. 1, л.д. 16 - 26). Договор со стороны Дяченко В.Ф. подписан с разногласиями, в частности по пункту 1.1 и абзацу 2 пункта 1.2.
На основании обращения гражданина Дяченко В.Ф. управление в отношении общества возбудило дело об административном правонарушении, по результатам выявленных нарушений составило акт от 16.11.2010 N 425, в котором указало, что условия пункта 1.1 и абзаца 2 пункта 1.2 договора ущемляют установленные законом права потребителя (т. 1, л.д. 48 - 50). В этот же день управление составило протокол об административном правонарушении N 1342 о совершении обществом правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и выдало предписание N 865-пр о приведении пункта 1.1 договора в соответствие с требованиями пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), абзаца 2 пункта 1.2. - в соответствие с подпунктом "е" пункта 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (т. 1, л.д. 51 - 55).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд.
В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей.
Согласно части 1 статьи 1 названного Закона отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации.
По мнению управления, общество включило в договор условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с установленными Законом о защите прав потребителей.
В обязанность суда входит проверка соответствующих пунктов договора, указанных в предписании административного органа, на предмет содержания в них ущемляющих права потребителя условий по сравнению с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом и Законом о защите прав потребителей.
В порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (части 1 и 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Частью 3 данной статьи установлено, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Подпункт 2 пункта 3 указанной статьи к существенным условиям договора относит перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 Жилищного кодекса).
В силу пунктов 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Согласно пункту 1.1 договора управления от 01.08.2010 собственник поручает, а управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в указанном доме и иным пользующимся на законных основаниях помещениями в этом доме лицам, а также осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в соответствии с условиями договора.
Управление указывает на недопустимость подмены обязанности осуществлять ремонт общего имущества на его техническое обслуживание.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что в пункте 1.4 договора управления предусмотрено, что проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников в многоквартирном доме.
Пунктом 2.1.10 договора управления в обязанности общества вменено вносить на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме предложения об оплате расходов на текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала работ, их объеме, стоимости материалов, порядке финансирования, сроках возмещения расходов и т.д.
Суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что системное толкование нормативной базы и договора в целом в данном случае позволяет заключить об ошибочности вывода об ущемлении прав потребителя.
Подпунктом "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
В абзаце 2 пункта 1.2 договора предусмотрено, что до определения в соответствии с требованиями земельного законодательства границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, площадь уборки земельного участка определяется управляющей организацией с учетом существующей застройки и исходя из принципа разумности и обеспечения минимальных условий санитарно-эпидемиологического благополучия.
Управление полагает, что указанное положение не соответствует подпункту "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 10 указанных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Ссылка управления на то, что из представленного плана следует, что площадь придомовой территории, подлежащей уборке, превышает площадь земельного участка, утвержденного органом кадастрового учета, тем самым ущемляет установленные законом права потребителя правомерно не принята судом апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, признав не нарушающим права потребителя спорный пункт договора, обоснованно сослался на различие понятий "включение земельного участка в состав общего имущества" и "определение площади уборки".
Суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие определить границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что в данном случае установленная договором возможность определения обществом площади уборки земельного участка, в целях соблюдения санитарно-эпидемиологического благополучия, до момента определения в соответствии с требованиями земельного законодательства границ земельного участка, не создает препятствий для определения границ такого земельного участка общим собранием собственников.
Суд апелляционной инстанции правильно указал на ошибочность вывода об ущемлении прав потребителя.
Ссылка управления на то, что неподписание протокола разногласий со стороны общества делает договор незаключенным, подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса, пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
По правилам пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, в силу норм статей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 158 Жилищного кодекса собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества.
Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что условия, отраженные в спорных пунктах договора, регламентированы нормами законодательства и в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не ущемляют права потребителя и не изменяют порядок, установленный законом.
Доводы кассационной жалобы управления не основаны на нормах права, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
При указанных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебного акта отсутствуют. Нормы права при рассмотрении дела применены судом правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А63-11818/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.08.2011 ПО ДЕЛУ N А63-11818/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2011 г. по делу N А63-11818/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Драбо Т.Н. и Яценко В.Н., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Многофункциональное управляющее предприятие Жилищно-эксплуатационный участок-15 " (ИНН 2634083152, ОГРН 1082635017288), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ставропольскому краю (ИНН 2636045466, ОГРН 1052600297606), направившего ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, третьего лица - Дяченко Владимира Фомича, направившего ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А63-11818/2010 (судьи Семенов М.У., Мельников И.М., Цигельников И.А.), установил следующее.
ООО "Многофункциональное управляющее предприятие Жилищно-эксплуатационный участок-15 " (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании недействительными акта проверки от 16.11.2010 N 425, протокола об административном правонарушении от 16.11.2010 N 1342 и предписания от 16.11.2010 N 865-пр об устранении нарушений (уточненные требования).
Определением суда от 02.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дяченко В.Ф.
Решением суда от 30.03.2011 (судья Быкодорова Л.В.) в удовлетворении требования заявителя в части признания недействительным предписания отказано, производство по делу в остальной части прекращено. Суд указал на законность предписания о необходимости приведения договора на оказание услуг (работ) по управлению многоквартирным домом в соответствие с требованиями закона, поскольку управление доказало факт включения обществом в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Прекращение производства по делу мотивировано тем, что акт проверки и протокол не могут быть оспорены в суде, поскольку не являются ненормативными правовыми актами.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.03.2011 отменено в части отказа обществу в удовлетворении заявления о признании недействительным предписания от 16.11.2010 N 865-пр. Суд апелляционной инстанции заявление общества в указанной части удовлетворил. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что спорные пункты договора управления не влекут ущемление прав потребителей и соответствуют законодательству.
В кассационной жалобе управление просит постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения заявления отменить. По мнению управления, судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права. Как указывает управление, протокол разногласий не подписан обществом, что свидетельствует о несогласованности по существенным условиям договора. Вывод суда об отсутствии документов, позволяющих определить границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, противоречит представленным доказательствам.
В отзыве на кассационную жалобу Дяченко В.Ф. просит постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения заявления отменить.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
Общество, ссылаясь на занятость своего представителя в другом судебном заседании, заявило документально не подтвержденное ходатайство об отложении судебного заседания. Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Таким образом, нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют обязательного присутствия участвующих в деле лиц в суде кассационной инстанции. Общество извещено о судебном заседании на 23.08.2011, что подтверждается содержанием его ходатайства. Заявленные в ходатайстве причины документально не подтверждены. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что препятствия для рассмотрения кассационной жалобы отсутствуют, и отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 01.08.2010 общество (управляющая организация многоквартирного дома, расположенного в г. Ставрополе, ул. Чехова, 83) и Дяченко В.Ф. (собственник квартиры N 39 в указанном доме) заключили договор управления домом (т. 1, л.д. 16 - 26). Договор со стороны Дяченко В.Ф. подписан с разногласиями, в частности по пункту 1.1 и абзацу 2 пункта 1.2.
На основании обращения гражданина Дяченко В.Ф. управление в отношении общества возбудило дело об административном правонарушении, по результатам выявленных нарушений составило акт от 16.11.2010 N 425, в котором указало, что условия пункта 1.1 и абзаца 2 пункта 1.2 договора ущемляют установленные законом права потребителя (т. 1, л.д. 48 - 50). В этот же день управление составило протокол об административном правонарушении N 1342 о совершении обществом правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и выдало предписание N 865-пр о приведении пункта 1.1 договора в соответствие с требованиями пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), абзаца 2 пункта 1.2. - в соответствие с подпунктом "е" пункта 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (т. 1, л.д. 51 - 55).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд.
В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей.
Согласно части 1 статьи 1 названного Закона отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации.
По мнению управления, общество включило в договор условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с установленными Законом о защите прав потребителей.
В обязанность суда входит проверка соответствующих пунктов договора, указанных в предписании административного органа, на предмет содержания в них ущемляющих права потребителя условий по сравнению с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом и Законом о защите прав потребителей.
В порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (части 1 и 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Частью 3 данной статьи установлено, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Подпункт 2 пункта 3 указанной статьи к существенным условиям договора относит перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 Жилищного кодекса).
В силу пунктов 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Согласно пункту 1.1 договора управления от 01.08.2010 собственник поручает, а управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в указанном доме и иным пользующимся на законных основаниях помещениями в этом доме лицам, а также осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в соответствии с условиями договора.
Управление указывает на недопустимость подмены обязанности осуществлять ремонт общего имущества на его техническое обслуживание.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что в пункте 1.4 договора управления предусмотрено, что проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников в многоквартирном доме.
Пунктом 2.1.10 договора управления в обязанности общества вменено вносить на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме предложения об оплате расходов на текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала работ, их объеме, стоимости материалов, порядке финансирования, сроках возмещения расходов и т.д.
Суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что системное толкование нормативной базы и договора в целом в данном случае позволяет заключить об ошибочности вывода об ущемлении прав потребителя.
Подпунктом "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
В абзаце 2 пункта 1.2 договора предусмотрено, что до определения в соответствии с требованиями земельного законодательства границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, площадь уборки земельного участка определяется управляющей организацией с учетом существующей застройки и исходя из принципа разумности и обеспечения минимальных условий санитарно-эпидемиологического благополучия.
Управление полагает, что указанное положение не соответствует подпункту "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 10 указанных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Ссылка управления на то, что из представленного плана следует, что площадь придомовой территории, подлежащей уборке, превышает площадь земельного участка, утвержденного органом кадастрового учета, тем самым ущемляет установленные законом права потребителя правомерно не принята судом апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, признав не нарушающим права потребителя спорный пункт договора, обоснованно сослался на различие понятий "включение земельного участка в состав общего имущества" и "определение площади уборки".
Суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие определить границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что в данном случае установленная договором возможность определения обществом площади уборки земельного участка, в целях соблюдения санитарно-эпидемиологического благополучия, до момента определения в соответствии с требованиями земельного законодательства границ земельного участка, не создает препятствий для определения границ такого земельного участка общим собранием собственников.
Суд апелляционной инстанции правильно указал на ошибочность вывода об ущемлении прав потребителя.
Ссылка управления на то, что неподписание протокола разногласий со стороны общества делает договор незаключенным, подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса, пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
По правилам пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, в силу норм статей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 158 Жилищного кодекса собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества.
Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что условия, отраженные в спорных пунктах договора, регламентированы нормами законодательства и в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не ущемляют права потребителя и не изменяют порядок, установленный законом.
Доводы кассационной жалобы управления не основаны на нормах права, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
При указанных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебного акта отсутствуют. Нормы права при рассмотрении дела применены судом правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А63-11818/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.АНДРЕЕВА
Е.В.АНДРЕЕВА
Судьи
Т.Н.ДРАБО
В.Н.ЯЦЕНКО
Т.Н.ДРАБО
В.Н.ЯЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)