Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Патрикеевой У.В. (доверенность от 27.12.2011 N 35424-42), от закрытого акционерного общества "ГАММА СЕВЕР" Поздеева И.В. (доверенность от 10.01.2012), рассмотрев 02.02.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ГАММА СЕВЕР" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2011 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-66160/2009,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ГАММА СЕВЕР", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, Среднеохтинский пр., д. 52, ОГРН 1037816021693 (далее - Общество), о взыскании 75 280 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 30.09.2009 и 16 222 руб. 85 коп. пеней за просрочку внесения платежей по состоянию на 01.09.2009 по договору от 30.06.2004 N 01/ЗК-03669.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Морская 39", место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, ОГРН 1089847400356 (далее - Товарищество).
Решением от 24.05.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.10.2010, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением кассационной инстанции от 02.02.2011 решение от 24.05.2010 и постановление от 06.10.2010 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением от 27.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.10.2011, с Общества в пользу Комитета взыскано 75 280 руб. 05 коп. задолженности, 16 222 руб. 85 коп. пеней, распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе Общество, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, земельный участок в силу закона находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном участке, соответственно, обязанность по уплате арендных платежей у Общества отсутствует.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ просил оставить ее без удовлетворения.
Товарищество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.06.2004 N 01/ЗК-03669 аренды земельного участка площадью 5578 кв. м (кадастровый номер 78:2203:3014), расположенного по адресу: "Санкт-Петербург, квартал 3, корпус 3е (северо-западнее дома 42, корпус 2, литера А, по улице Кораблестроителей), (северо-западнее дома 42, корпус 2, по Боцманской улице)", для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.
В соответствии с пунктом 3.1 договор заключен до 03.01.2007.
Срок действия договора продлен до 03.10.2007 согласно дополнительному соглашению от 10.09.2007.
Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.
КУГИ, полагая, что договор аренды на инвестиционных условиях от 30.06.2004 N 01/ЗК-03669 является действующим и у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 30.09.2009, обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку счел требования КУГИ законными и обоснованными, указав, что земельный участок не сформирован и пользование ответчиком земельным участком не прекратилось, поскольку им не исполнены обязательства застройщика по передаче квартир в собственность дольщикам.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно указав, что квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, поступили в собственность иных лиц за пределами спорного периода взыскания с ответчика арендной платы.
Кассационная инстанция считает, что несоответствие выводов судов, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, повлекших неправильное применение норм материального права, является основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций.
Согласно статьям 307, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 07.04.2010 N 7494 земельному участку площадью 5578 кв. м присвоен кадастровый номер 78:2203:3014, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 10.12.2003, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов), особые отметки: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано 28.12.2007 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2302в-2007 (жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, лит. А, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, лит. Б).
По сведениям Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (письмо от 15.03.2010 N 2909) жилые дома по указанному адресу расположены в границах земельного участка, предоставленного Обществу в аренду на инвестиционных условиях.
Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что право собственности за физическим лицом на квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, зарегистрировано 05.06.2008 (том 2, лист дела 140).
Таким образом, земельный участок был изначально сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многоквартирного жилого дома (жилых домов), в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений. Общество исполнило надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства. У КУГИ прекратилось право на взыскание с ответчика арендной платы за спорный период.
При таких обстоятельствах выводы судов нельзя признать правомерными.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Расходы Общества по государственной пошлине в связи с подачей апелляционных и кассационных жалоб по делу с учетом принятого решения в пользу ответчика относятся на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 по делу N А56-66160/2009 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561, в пользу закрытого акционерного общества "ГАММА СЕВЕР", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, Среднеохтинский пр., д. 52, ОГРН 1037816021693, 8000 (восемь тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционным и кассационным жалобам.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 08.02.2012 ПО ДЕЛУ N А56-66160/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2012 г. по делу N А56-66160/2009
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Патрикеевой У.В. (доверенность от 27.12.2011 N 35424-42), от закрытого акционерного общества "ГАММА СЕВЕР" Поздеева И.В. (доверенность от 10.01.2012), рассмотрев 02.02.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ГАММА СЕВЕР" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2011 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-66160/2009,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ГАММА СЕВЕР", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, Среднеохтинский пр., д. 52, ОГРН 1037816021693 (далее - Общество), о взыскании 75 280 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 30.09.2009 и 16 222 руб. 85 коп. пеней за просрочку внесения платежей по состоянию на 01.09.2009 по договору от 30.06.2004 N 01/ЗК-03669.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Морская 39", место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, ОГРН 1089847400356 (далее - Товарищество).
Решением от 24.05.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.10.2010, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением кассационной инстанции от 02.02.2011 решение от 24.05.2010 и постановление от 06.10.2010 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением от 27.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.10.2011, с Общества в пользу Комитета взыскано 75 280 руб. 05 коп. задолженности, 16 222 руб. 85 коп. пеней, распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе Общество, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, земельный участок в силу закона находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном участке, соответственно, обязанность по уплате арендных платежей у Общества отсутствует.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ просил оставить ее без удовлетворения.
Товарищество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.06.2004 N 01/ЗК-03669 аренды земельного участка площадью 5578 кв. м (кадастровый номер 78:2203:3014), расположенного по адресу: "Санкт-Петербург, квартал 3, корпус 3е (северо-западнее дома 42, корпус 2, литера А, по улице Кораблестроителей), (северо-западнее дома 42, корпус 2, по Боцманской улице)", для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.
В соответствии с пунктом 3.1 договор заключен до 03.01.2007.
Срок действия договора продлен до 03.10.2007 согласно дополнительному соглашению от 10.09.2007.
Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.
КУГИ, полагая, что договор аренды на инвестиционных условиях от 30.06.2004 N 01/ЗК-03669 является действующим и у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 30.09.2009, обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку счел требования КУГИ законными и обоснованными, указав, что земельный участок не сформирован и пользование ответчиком земельным участком не прекратилось, поскольку им не исполнены обязательства застройщика по передаче квартир в собственность дольщикам.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно указав, что квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, поступили в собственность иных лиц за пределами спорного периода взыскания с ответчика арендной платы.
Кассационная инстанция считает, что несоответствие выводов судов, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, повлекших неправильное применение норм материального права, является основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций.
Согласно статьям 307, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 07.04.2010 N 7494 земельному участку площадью 5578 кв. м присвоен кадастровый номер 78:2203:3014, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 10.12.2003, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов), особые отметки: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано 28.12.2007 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2302в-2007 (жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, лит. А, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, лит. Б).
По сведениям Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (письмо от 15.03.2010 N 2909) жилые дома по указанному адресу расположены в границах земельного участка, предоставленного Обществу в аренду на инвестиционных условиях.
Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что право собственности за физическим лицом на квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб., д. 39, корп. 1, зарегистрировано 05.06.2008 (том 2, лист дела 140).
Таким образом, земельный участок был изначально сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многоквартирного жилого дома (жилых домов), в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений. Общество исполнило надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства. У КУГИ прекратилось право на взыскание с ответчика арендной платы за спорный период.
При таких обстоятельствах выводы судов нельзя признать правомерными.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Расходы Общества по государственной пошлине в связи с подачей апелляционных и кассационных жалоб по делу с учетом принятого решения в пользу ответчика относятся на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 по делу N А56-66160/2009 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561, в пользу закрытого акционерного общества "ГАММА СЕВЕР", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, Среднеохтинский пр., д. 52, ОГРН 1037816021693, 8000 (восемь тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционным и кассационным жалобам.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)