Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Дмитриева В.В. и Нефедовой О.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района" Кабошиной Е.В. (доверенность от 15.06.2012), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" Воронина Э.А. (доверенность от 19.12.2011), от Комитета финансов Санкт-Петербурга Рыжих Я.Н. (доверенность от 15.12.2011), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по делу N А56-4031/2012 (судьи Жукова Т.В., Попова Н.М., Смирнова Я.Г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, д. 37, к. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, оф. 1, ОГРН 1037816003917 (далее - Агентство), о взыскании (с учетом уточнения размера исковых требований) 64 644 руб. 50 коп. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1823-200/1 управления многоквартирным домом, находящимся по адресу: Якорная ул., д. 6, между управляющей организацией и жилищной организацией, выступающей уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений в этом доме (далее - Договор).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "ВЦКП Жилищное хозяйство", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 105 (далее - Предприятие), Жилищный комитет Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН 1047839009129 (далее - Жилищный комитет), Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН 1027810256352 (далее - Комитет финансов).
Решением от 27.04.2012 (судья Орлова Е.А.) в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 решение отменено. Исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить постановление от 03.08.2012 и оставить в силе решение от 27.04.2012. По мнению подателя жалобы, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также платы за коммунальные услуги лежит на нанимателях спорных жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией. Агентство обязано перечислять платежи только в объеме, поступившем от нанимателей. Договор не содержит положений, обязывающих Агентство возмещать неполученные платежи за счет собственных средств.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет финансов просит удовлетворить кассационную жалобу Агентства.
В судебном заседании представитель Агентства поддержал кассационную жалобу и подтвердил изложенные в ней доводы. Представители Общества и Комитета финансов поддержали доводы, приведенные в своих отзывах на кассационную жалобу.
Предприятие и Жилищный комитет по правилам статей 121 - 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считаются надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения жалобы, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Обществом (управляющая организация) и Агентством (собственник) заключен Договор, по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязуется обеспечивать управление многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга (далее - Помещения), осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень Помещений приведен в приложении N 1 к Договору (пункт 1.2 Договора). Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с действующим законодательством и указан в приложении N 2 к Договору (пункт 1.3 Договора). Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении N 3 к Договору (пункт 1.4).
Согласно пункту 2.3.1 Договора собственник обязан в соответствии с условиями Договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций", Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2009 N 605-104 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов", вносить исполнителю денежные средства, указанные в пункте 3.4.2 Договора.
Порядок платежей и расчетов по Договору определен сторонами в разделе 3 Договора.
Согласно пункту 3.1 Договора наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного жилого фонда Санкт-Петербурга вносят плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также за предоставление в Помещения коммунальных услуг. Работы и услуги считаются выполненными в оплачиваемом периоде надлежащим образом в случае отсутствия у собственника претензий по качеству и объему выполненных работ и услуг.
В соответствии с пунктом 3.3 Договора собственник обеспечивает перечисление управляющей организации платежей нанимателей жилых Помещений за содержание и ремонт жилых Помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, поступивших на расчетный счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям жилых Помещений платежных документов, формируемых Предприятием по договору с собственником.
В пункте 3.4.1 Договора указаны платежи нанимателей жилых Помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.4.2 Договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 к Договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.9 Договора собственник вправе производить оплату услуг по Договору поэтапно.
Ссылаясь на надлежащее выполнение работ и оказание услуг по Договору и наличие со стороны Агентства задолженности по их оплате, Общество направило ответчику претензию от 20.12.2011 N 69-ДО с требованием погасить имеющуюся задолженность.
Поскольку Агентство не исполнило требование Общества, оно обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из того, что неисполнение нанимателями жилых помещений, принадлежащих Санкт-Петербургу, обязанности по внесению платы за данные помещения и коммунальные услуги не освобождает Агентство, являющееся собственником, от обязанности содержать эти помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правильными.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу пункта 1 статья 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Материалами дела подтверждается, что Общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, д. 5.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений по договорам, заключенным ими с Агентством, услуг по содержанию, ремонту жилья и представленных коммунальных услуг.
Расчет просроченной задолженности нанимателей жилых Помещений в многоквартирном доме, переданных в управление Общества, за период с 2008 года по 11.11.2011 (с разбивкой по лицевым счетам) представлен истцом в материалы дела.
Пунктом 1 статьи 39 и пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств, губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме (далее - Помещение), а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения Помещения.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Наниматели жилых Помещений в спорном многоквартирном доме не являются стороной Договора.
При этом Агентство не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции нормы материального права применены правильно и нормы процессуального права не нарушены, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по делу N А56-4031/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 13.11.2012 ПО ДЕЛУ N А56-4031/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2012 г. по делу N А56-4031/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Дмитриева В.В. и Нефедовой О.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района" Кабошиной Е.В. (доверенность от 15.06.2012), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" Воронина Э.А. (доверенность от 19.12.2011), от Комитета финансов Санкт-Петербурга Рыжих Я.Н. (доверенность от 15.12.2011), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по делу N А56-4031/2012 (судьи Жукова Т.В., Попова Н.М., Смирнова Я.Г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, д. 37, к. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, оф. 1, ОГРН 1037816003917 (далее - Агентство), о взыскании (с учетом уточнения размера исковых требований) 64 644 руб. 50 коп. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1823-200/1 управления многоквартирным домом, находящимся по адресу: Якорная ул., д. 6, между управляющей организацией и жилищной организацией, выступающей уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений в этом доме (далее - Договор).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "ВЦКП Жилищное хозяйство", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 105 (далее - Предприятие), Жилищный комитет Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН 1047839009129 (далее - Жилищный комитет), Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН 1027810256352 (далее - Комитет финансов).
Решением от 27.04.2012 (судья Орлова Е.А.) в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 решение отменено. Исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить постановление от 03.08.2012 и оставить в силе решение от 27.04.2012. По мнению подателя жалобы, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также платы за коммунальные услуги лежит на нанимателях спорных жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией. Агентство обязано перечислять платежи только в объеме, поступившем от нанимателей. Договор не содержит положений, обязывающих Агентство возмещать неполученные платежи за счет собственных средств.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет финансов просит удовлетворить кассационную жалобу Агентства.
В судебном заседании представитель Агентства поддержал кассационную жалобу и подтвердил изложенные в ней доводы. Представители Общества и Комитета финансов поддержали доводы, приведенные в своих отзывах на кассационную жалобу.
Предприятие и Жилищный комитет по правилам статей 121 - 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считаются надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения жалобы, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Обществом (управляющая организация) и Агентством (собственник) заключен Договор, по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязуется обеспечивать управление многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга (далее - Помещения), осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень Помещений приведен в приложении N 1 к Договору (пункт 1.2 Договора). Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с действующим законодательством и указан в приложении N 2 к Договору (пункт 1.3 Договора). Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении N 3 к Договору (пункт 1.4).
Согласно пункту 2.3.1 Договора собственник обязан в соответствии с условиями Договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций", Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2009 N 605-104 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов", вносить исполнителю денежные средства, указанные в пункте 3.4.2 Договора.
Порядок платежей и расчетов по Договору определен сторонами в разделе 3 Договора.
Согласно пункту 3.1 Договора наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного жилого фонда Санкт-Петербурга вносят плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также за предоставление в Помещения коммунальных услуг. Работы и услуги считаются выполненными в оплачиваемом периоде надлежащим образом в случае отсутствия у собственника претензий по качеству и объему выполненных работ и услуг.
В соответствии с пунктом 3.3 Договора собственник обеспечивает перечисление управляющей организации платежей нанимателей жилых Помещений за содержание и ремонт жилых Помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, поступивших на расчетный счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям жилых Помещений платежных документов, формируемых Предприятием по договору с собственником.
В пункте 3.4.1 Договора указаны платежи нанимателей жилых Помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.4.2 Договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 к Договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.9 Договора собственник вправе производить оплату услуг по Договору поэтапно.
Ссылаясь на надлежащее выполнение работ и оказание услуг по Договору и наличие со стороны Агентства задолженности по их оплате, Общество направило ответчику претензию от 20.12.2011 N 69-ДО с требованием погасить имеющуюся задолженность.
Поскольку Агентство не исполнило требование Общества, оно обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из того, что неисполнение нанимателями жилых помещений, принадлежащих Санкт-Петербургу, обязанности по внесению платы за данные помещения и коммунальные услуги не освобождает Агентство, являющееся собственником, от обязанности содержать эти помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правильными.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу пункта 1 статья 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Материалами дела подтверждается, что Общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, д. 5.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений по договорам, заключенным ими с Агентством, услуг по содержанию, ремонту жилья и представленных коммунальных услуг.
Расчет просроченной задолженности нанимателей жилых Помещений в многоквартирном доме, переданных в управление Общества, за период с 2008 года по 11.11.2011 (с разбивкой по лицевым счетам) представлен истцом в материалы дела.
Пунктом 1 статьи 39 и пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств, губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме (далее - Помещение), а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения Помещения.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Наниматели жилых Помещений в спорном многоквартирном доме не являются стороной Договора.
При этом Агентство не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции нормы материального права применены правильно и нормы процессуального права не нарушены, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по делу N А56-4031/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)