Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Палкина И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Лаврентьева В.Ю. судей Няшина В.А., Поповой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 16 ноября 2010 года дело по кассационной жалобе К.И. и К.О. на решение Ленинского районного суда Пермского края от 30 сентября 2010 года, которым в удовлетворении иска К-вых к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, Б. о признании договора купли-продажи, заключенного 04.02.2003 г. между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и Б., а также государственной регистрации данного договора недействительными; о применении последствий недействительности сделки и признании решения от 21.04.2008 г. общего собрания собственников помещений в доме N <...> по ул. <...> о создании ТСЖ "Название", а также регистрации ТСЖ "Название" недействительными отказано.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Няшина В.А., объяснения с участием представителя ответчика - Департамента имущественных отношений администрации г. Перми Ш., судебная коллегия
Истцы К-вы обратились в суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми и Б. о признании договора купли-продажи, заключенного 04.02.2003 г. между указанными лицами, регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю данного договора недействительными; применении последствий недействительности сделки и признан решения от 21.04.2008 г. общего собрания собственников помещений в доме N <...> по ул. <...> о создании ТСЖ "Название", а также регистрации ТСЖ "Название" недействительными.
Исковые требования мотивировали тем, что они являются собственниками комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, кв. <...>. 04.02.2003 г. между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и Б. был заключен договор купли-продажи на встроенные помещения (лит. А) общей площадью 226,9 кв. м подвале дома, расположенного по ул. <...>. За Б. зарегистрировано право собственности на указанное помещение. На момент заключения данной сделки истцы являлись собственниками квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...>. Однако, при отчуждении общего недвижимого имущества, которым является подвальное помещение, Департамент имущественных отношений администрации г. Перми не известил истцов о предстоящей продаже подвального помещения, чем нарушил их права, поскольку, как собственники жилого помещения, согласно ч. 1, 2 ст. 244, ч. 1 ст. 290 ГК РФ они также являются собственниками части общего имущества в данном доме, в том числе и подвального помещения. Следовательно, согласно ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ, они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности. Свои доводы о том, что спорное подвальное помещение, является общим имуществом, истцы основывали на правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 489-О-О. Истцы считают, что договор купли-продажи заключенный 04.02.200, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и Б. не соответствует требованиям закона, в связи с чем согласно ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой. Последствием заключения указанной сделки является то, что в доме без согласия остальных собственников многоквартирного дома создано ТСЖ "Название". На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме присутствовало три человека: Б. - 278,9 кв. м. (31%); К. - 52 кв. м. (6%), К1. - 122,01 кв. м. (14%). Поскольку у ответчика Б. имеется в собственности подвальное помещение площадью 226,9 кв. м., она обладала на собрании самым высоким процентом голосов, в связи с чем собрание по образованию ТСЖ считалось состоявшимся и, соответственно, было принято решение о создании ТСЖ. Фактически кворум, необходимый для принятия решения о создании ТСЖ, на собрании отсутствовал, поскольку, как указано выше, право собственности на подвальное помещение на основании ничтожной сделки у Б. не возникло. Решение о создании ТСЖ "Название" является следствием заключенной ничтожной сделки, в связи с чем должны быть применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания этого решения недействительным.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в кассационной жалобе истцы, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался положениями п. 2 ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 года N 37, а также п. 1 ст. 290 ГК РФ и 4.1 ст. 36 ЖК РФ. Суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что в ходе судебного разбирательства истцами не были представлены доказательства, свидетельствующие об использовании спорных подвальных помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме в период его эксплуатации, предшествующий заключению оспариваемой ими сделки. Суд учитывал рекомендации, содержащиеся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 489-О-О, и сослался на то обстоятельство, что спорные помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Суд правильно отметил, что наличие коммуникаций в подвальных помещениях, само по себе, не может рассматриваться как безусловное основание отнесения соответствующего помещения к общему имуществу дома. С учетом изложенных выше обстоятельств, суд сделал обоснованный вывод о том, что продажа спорных помещений была осуществлена уполномоченным лицом в рамках предоставленных ему законом полномочий, оснований для вывода о ничтожности оспариваемой истцами сделки не имеется.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о применении последствий недействительности сделки в виде признании решения от 21.04.2008 года общего собрания собственников помещений в доме N <...> по ул. <...> о создании ТСЖ "Название" недействительным, суд обоснованно исходил из того, что принятие указанного решения не может рассматриваться в качестве последствия заключения оспариваемой ими сделки. Указанное решение непосредственно с исполнением сторонами оспариваемой сделки возникших из этой сделки обязательств (передача имущества, оплата приобретаемого имущества и т.п.) не связано.
Совокупности собранных по данному делу доказательств - объяснениям сторон, показаниям свидетелей, письменным доказательствам, судом дана надлежащая оценка, выводы суда должным образом мотивированы.
Ссылка истцов на то, что при подготовке и проведении общего собрания собственников помещений от 21.04.2008 года были допущены нарушения требований закона (неизвещение ряда собственников квартир о предстоящем собрании и т.п.) не влечет необходимость отмены решения суда. Возможность учета указанных выше обстоятельств и удовлетворения иска о признании решения недействительным исключена, поскольку исковые требования по указанным основаниям к надлежащему ответчику - ТСЖ "Название" истцами предъявлены не были, судом они не рассматривались. ТСЖ участвовало в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, но не в качестве ответчика.
Ссылка истцов на то, что доказательств того, что подвальное помещение не является общим имуществом, поскольку не имеет технического назначения, ответчиками не представлено, также не влечет необходимость отмены решения суда. По мнению судебной коллегии, именно истцы обязаны были представить суду допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что подвальное помещение является общим имуществом, поскольку на этом обстоятельстве они основывали свои исковые требования. Однако, как явствует из материалов данного дела, указанная обязанность истцами не исполнена. Допустимые доказательства (заключения специалистов, содержащие выводы о том, что спорные нежилые помещения не относятся к категории предназначенных для самостоятельного использования, поскольку, в силу различных обстоятельств, они предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном доме, акты и справки аналогичного содержания) истцами не представлены. О назначении по делу соответствующей технической экспертизы истцы суд не просили. Показания свидетелей, на которые ссылались истцы, как на доказательства, подтверждающие указанные выше обстоятельства, получили надлежащую оценку в решении суда и обоснованно были отклонены судом. Оснований для переоценки исследованных судом доказательств, на чем фактически настаивают в кассационной жалобе истцы, суд кассационной инстанции не находит.
Ссылка истцов на положения ст. 250 ГК РФ и на то, что в результате отсутствия надлежащего извещения о предстоящей продаже подвального помещения они не смогли реализовать предоставленное им преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности является несостоятельной. Возможность признания сделки, заключенной с нарушением положения ч. 1 ст. 250 ГК РФ, недействительной, указанной правовой нормой не предусмотрена. В случае продажи имущества, являющегося общей собственностью, участник долевой собственности вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. По данному делу такие требования заявлены не были.
Ссылка истцов на то, что при заключении оспариваемой сделки были нарушены положения ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, поскольку арендатор, до заключения оспариваемого договора, пользовался указанными помещениями менее трех лет, является несостоятельной, поскольку на это обстоятельство, как на одно из оснований заявленных требований, истцы не ссылались.
Ссылок на иные основания, влекущие необходимость отмены решения суда, кассационная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Кассационную жалобу К.И. и К.О. на решение Ленинского районного суда Пермского края от 30 сентября 2010 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 16.11.2010 ПО ДЕЛУ N 33-9956
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2010 г. по делу N 33-9956
Судья Палкина И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Лаврентьева В.Ю. судей Няшина В.А., Поповой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 16 ноября 2010 года дело по кассационной жалобе К.И. и К.О. на решение Ленинского районного суда Пермского края от 30 сентября 2010 года, которым в удовлетворении иска К-вых к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, Б. о признании договора купли-продажи, заключенного 04.02.2003 г. между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и Б., а также государственной регистрации данного договора недействительными; о применении последствий недействительности сделки и признании решения от 21.04.2008 г. общего собрания собственников помещений в доме N <...> по ул. <...> о создании ТСЖ "Название", а также регистрации ТСЖ "Название" недействительными отказано.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Няшина В.А., объяснения с участием представителя ответчика - Департамента имущественных отношений администрации г. Перми Ш., судебная коллегия
установила:
Истцы К-вы обратились в суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми и Б. о признании договора купли-продажи, заключенного 04.02.2003 г. между указанными лицами, регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю данного договора недействительными; применении последствий недействительности сделки и признан решения от 21.04.2008 г. общего собрания собственников помещений в доме N <...> по ул. <...> о создании ТСЖ "Название", а также регистрации ТСЖ "Название" недействительными.
Исковые требования мотивировали тем, что они являются собственниками комнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, кв. <...>. 04.02.2003 г. между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и Б. был заключен договор купли-продажи на встроенные помещения (лит. А) общей площадью 226,9 кв. м подвале дома, расположенного по ул. <...>. За Б. зарегистрировано право собственности на указанное помещение. На момент заключения данной сделки истцы являлись собственниками квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...>. Однако, при отчуждении общего недвижимого имущества, которым является подвальное помещение, Департамент имущественных отношений администрации г. Перми не известил истцов о предстоящей продаже подвального помещения, чем нарушил их права, поскольку, как собственники жилого помещения, согласно ч. 1, 2 ст. 244, ч. 1 ст. 290 ГК РФ они также являются собственниками части общего имущества в данном доме, в том числе и подвального помещения. Следовательно, согласно ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ, они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности. Свои доводы о том, что спорное подвальное помещение, является общим имуществом, истцы основывали на правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 489-О-О. Истцы считают, что договор купли-продажи заключенный 04.02.200, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и Б. не соответствует требованиям закона, в связи с чем согласно ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой. Последствием заключения указанной сделки является то, что в доме без согласия остальных собственников многоквартирного дома создано ТСЖ "Название". На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме присутствовало три человека: Б. - 278,9 кв. м. (31%); К. - 52 кв. м. (6%), К1. - 122,01 кв. м. (14%). Поскольку у ответчика Б. имеется в собственности подвальное помещение площадью 226,9 кв. м., она обладала на собрании самым высоким процентом голосов, в связи с чем собрание по образованию ТСЖ считалось состоявшимся и, соответственно, было принято решение о создании ТСЖ. Фактически кворум, необходимый для принятия решения о создании ТСЖ, на собрании отсутствовал, поскольку, как указано выше, право собственности на подвальное помещение на основании ничтожной сделки у Б. не возникло. Решение о создании ТСЖ "Название" является следствием заключенной ничтожной сделки, в связи с чем должны быть применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания этого решения недействительным.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в кассационной жалобе истцы, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался положениями п. 2 ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 года N 37, а также п. 1 ст. 290 ГК РФ и 4.1 ст. 36 ЖК РФ. Суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что в ходе судебного разбирательства истцами не были представлены доказательства, свидетельствующие об использовании спорных подвальных помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме в период его эксплуатации, предшествующий заключению оспариваемой ими сделки. Суд учитывал рекомендации, содержащиеся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 489-О-О, и сослался на то обстоятельство, что спорные помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Суд правильно отметил, что наличие коммуникаций в подвальных помещениях, само по себе, не может рассматриваться как безусловное основание отнесения соответствующего помещения к общему имуществу дома. С учетом изложенных выше обстоятельств, суд сделал обоснованный вывод о том, что продажа спорных помещений была осуществлена уполномоченным лицом в рамках предоставленных ему законом полномочий, оснований для вывода о ничтожности оспариваемой истцами сделки не имеется.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о применении последствий недействительности сделки в виде признании решения от 21.04.2008 года общего собрания собственников помещений в доме N <...> по ул. <...> о создании ТСЖ "Название" недействительным, суд обоснованно исходил из того, что принятие указанного решения не может рассматриваться в качестве последствия заключения оспариваемой ими сделки. Указанное решение непосредственно с исполнением сторонами оспариваемой сделки возникших из этой сделки обязательств (передача имущества, оплата приобретаемого имущества и т.п.) не связано.
Совокупности собранных по данному делу доказательств - объяснениям сторон, показаниям свидетелей, письменным доказательствам, судом дана надлежащая оценка, выводы суда должным образом мотивированы.
Ссылка истцов на то, что при подготовке и проведении общего собрания собственников помещений от 21.04.2008 года были допущены нарушения требований закона (неизвещение ряда собственников квартир о предстоящем собрании и т.п.) не влечет необходимость отмены решения суда. Возможность учета указанных выше обстоятельств и удовлетворения иска о признании решения недействительным исключена, поскольку исковые требования по указанным основаниям к надлежащему ответчику - ТСЖ "Название" истцами предъявлены не были, судом они не рассматривались. ТСЖ участвовало в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, но не в качестве ответчика.
Ссылка истцов на то, что доказательств того, что подвальное помещение не является общим имуществом, поскольку не имеет технического назначения, ответчиками не представлено, также не влечет необходимость отмены решения суда. По мнению судебной коллегии, именно истцы обязаны были представить суду допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что подвальное помещение является общим имуществом, поскольку на этом обстоятельстве они основывали свои исковые требования. Однако, как явствует из материалов данного дела, указанная обязанность истцами не исполнена. Допустимые доказательства (заключения специалистов, содержащие выводы о том, что спорные нежилые помещения не относятся к категории предназначенных для самостоятельного использования, поскольку, в силу различных обстоятельств, они предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном доме, акты и справки аналогичного содержания) истцами не представлены. О назначении по делу соответствующей технической экспертизы истцы суд не просили. Показания свидетелей, на которые ссылались истцы, как на доказательства, подтверждающие указанные выше обстоятельства, получили надлежащую оценку в решении суда и обоснованно были отклонены судом. Оснований для переоценки исследованных судом доказательств, на чем фактически настаивают в кассационной жалобе истцы, суд кассационной инстанции не находит.
Ссылка истцов на положения ст. 250 ГК РФ и на то, что в результате отсутствия надлежащего извещения о предстоящей продаже подвального помещения они не смогли реализовать предоставленное им преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности является несостоятельной. Возможность признания сделки, заключенной с нарушением положения ч. 1 ст. 250 ГК РФ, недействительной, указанной правовой нормой не предусмотрена. В случае продажи имущества, являющегося общей собственностью, участник долевой собственности вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. По данному делу такие требования заявлены не были.
Ссылка истцов на то, что при заключении оспариваемой сделки были нарушены положения ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, поскольку арендатор, до заключения оспариваемого договора, пользовался указанными помещениями менее трех лет, является несостоятельной, поскольку на это обстоятельство, как на одно из оснований заявленных требований, истцы не ссылались.
Ссылок на иные основания, влекущие необходимость отмены решения суда, кассационная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Кассационную жалобу К.И. и К.О. на решение Ленинского районного суда Пермского края от 30 сентября 2010 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)