Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 17 января 2012 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего О.Б. Нагишевой
судей В.В. Кресса, И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Судаковой М.Л.
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия, извещен
от ответчика: без участия, извещен
от третьего лица: без участия, извещен
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Бюджетник"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года
по делу N А03-5800/2011
по иску предпринимателя Козлова Виктора Анатольевича
к Жилищно-строительному кооперативу "Бюджетник"
третье лицо - Управление Росреестра в Алтайском крае
о регистрации договора и обязании ответчика зарегистрировать право
установил:
Предприниматель Козлов Виктор Анатольевич обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Бюджетник" (далее - ЖСК "Бюджетник") о регистрации договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008 г., заключенного между предпринимателем Козловым В.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Бюджетник", и об обязании зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новоалтайск, ул. 8 микрорайон, 17, на общее имущество - помещение встроенного магазина площадью 54, 7 кв. м.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции вынес решение о регистрации договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008 г., заключенного между предпринимателем Козловым В.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Бюджетник". В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда от 7 октября 2011 года, ЖСК "Бюджетник" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части регистрации договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008 г., заключенного между предпринимателем Козловым В.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Бюджетник", принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе заявитель указал на то, что судом первой инстанции не дана правовая оценка тому обстоятельству, что Козлов В.А. в соответствующий для регистрации спорного договора месячный срок, как установлено договором, не обращался. В оговоренный срок договор не прошел и не мог пройти государственную регистрацию, поскольку заключен в отсутствие решения общего собрания членов кооператива, решения сособственников помещений в многоквартирном доме и является ничтожным. Все выписки по сдаче в аренду подвальных помещений датированы одним периодом, когда не проводилось ни одного собрания, и срок полномочий законно избранного председателя правления истек. Ссылается на то, что вопросы, касающиеся осуществления владения и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание собственников помещений, а не собрание членов ЖСК "Бюджетник". Из выписок из протоколов общего собрания членов ЖСК "Бюджетник" без номеров от 24.12.2006 г., от 21.05.2007 г., от 04.07.2008 г., на которые ссылается истец, не следует, что на общем собрании принималось совместное решение о согласии на передачу в арендное пользование конкретных нежилых помещений подвала площадью 54.7 кв. м дома N 17 по ул. 8 микрорайон г. Новоалтайска Алтайского края.
Индивидуальный предприниматель Козлов В.А. в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, ссылаясь на то, что доводы жалобы об отсутствии решений общего собрания членов ЖСК и собственников многоквартирного дома на передачу в аренду подвальных помещений опровергаются имеющимися в деле выписками из протоколов общего собрания членов ЖСК от 24.12.2006 и от 21.05.2007 года, которые ответчиком в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными. Доводы об отсутствии у председателя ЖСК Сазанюк В.Д. полномочий на подписание договора аренды опровергаются выпиской из ЕГРЮЛ на ЖСК "Бюджетник", сформированной на дату заключения договора аренды от 07.06.2008 года, согласно которой лицом, имеющим право действовать от имени юридического лица, указана Сазанюк В.Д. Считает, что полномочия кооператива по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
ЖСК "Бюджетник" обратилось с ходатайством о приобщении к материалам дела письма Новоалтайского городского суда Алтайского края N 2-2539/2011 от 26.12.2011 г., решения Новоалтайского городского суда Алтайского края от 30 ноября 2011 года.
Положения статьи 268 АПК РФ ограничивают право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам. Документы, приложенные истцом к ходатайству о приобщении документов являются новыми доказательствами, которые возникли после вынесения решения и не могли повлиять на содержание судебного акта. При таких обстоятельствах приобщение дополнительных доказательств и их оценка судом апелляционной инстанции не соответствует требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ.
Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011, суд считает судебный акт подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, 7 июня 2008 года между ЖСК "Бюджетник", в лице председателя кооператива Сазанюк В.Д. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Козловым В.А. подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым в аренду предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. 8-й мкр-р, д. 17, общей площадью 54, 7 кв. м, для использования в целях решения своих хозяйственных задач и обслуживания клиентов, сроков на 20 лет. По акту приема-передачи от 7 июня 2008 года нежилое помещение передано арендатору.
28.02.2011 г. индивидуальный предприниматель Козлов В.А. обратился в Новоалтайский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о проведении государственной регистрации сделки договора аренды.
Письмом N 22/007/2011-320 от 22.03.2011 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю уведомило истца о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно: документов, подтверждающих право собственности арендодателя на помещение, предоставленное в аренду, протокола общего собрания собственников помещений о принятии решения по вопросу передачи общего имущества в пользование арендатора, заявления от собственников помещений на государственную регистрацию договора аренды.
Уведомлением N 22/007/2011-320 от 26.04.2011 г. УФРС по Алтайскому краю отказало в государственной регистрации сделки аренды на подвальное помещение в связи с отсутствием устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации и представлением на государственную регистрацию прав документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.
Указав на уклонение ответчика от государственной регистрации сделки, предприниматель Козлов В.А. обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При этом судом первой инстанции при вынесении решения не было учтено то, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по смыслу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлено на защиту интересов стороны договора, не имеющей возможности обратиться в установленном законом о регистрации порядке с заявлением о регистрации перехода права ввиду уклонения другой стороны при условии, что иных препятствий для совершения государственной регистрации не имеется. По существу данное решение суда восполняет отсутствующее заявление уклоняющейся стороны и не освобождает заявителя от представления в регистрирующий орган предусмотренных законом о регистрации документов.
Избранный истцом способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
Основания отказа в государственной регистрации, изложенные в сообщении об отказе N 22/007/2011-320 от 26.04.2011 г. не были устранены истцом. Истец не представил доказательств сдачи в регистрационный орган необходимых для государственной регистрации документов, либо обжалования решения об отказе в государственной регистрации.
Доказательств обращения к ответчику с требованием о предоставлении документов после получения отказа в государственной регистрации в материалах дела также не имеется.
Только на основании договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008, государственная регистрация сделки не могла быть произведена.
Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств одобрения указанной сделки собственниками помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что спорное помещение, общей площадью 54. 7 кв. м, расположено в подвале многоквартирного жилого дома N 17, по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. 8-й мкр-р.
Согласно положению пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке
На основании пункта 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам. Согласно пункта 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников по вопросу о передаче общего имущества в пользование, поставленном на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 8.2 Устава ЖСК "Бюджетник", утвержденного протоколом N 25 от 21.05.2007 г., к компетенции общего собрания ЖСК относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Из представленных истцом выписок из протокола общего собрания членов ЖСК "Бюджетник" от 24.12.2006 г., от 21.05.2007 г. не следует, что вопрос о предоставлении подвального помещения в многоквартирном доме N 17, по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. 8-й мкр-р, в аренду предпринимателю Козлову В.А. ставился на обсуждение и этот вопрос рассматривался общим собранием жильцов. В выписках содержатся только общие формулировки о том, что собрание решило сдавать в аренду подвальное помещение. Из выписок не следует, в каком порядке рассматривался этот вопрос, и сколько человек проголосовало за его одобрение.
Факт одобрения отрицает и сам ответчик, что следует также из сообщения об отказе УФРС по Алтайскому краю N 22/007/2011-320 от 26.04.2011 г.
Соответственно, доказательств одобрения совершения оспариваемой сделки в материалах дела не имеется, и основания для предоставления договора аренды на государственную регистрацию отсутствовали.
Ссылка истца на то, что ранее спорное помещение уже было предоставлено по договору аренды от 01.06.2007 г. иному лицу, правового значения не имеет, поскольку не влияет на рассматриваемый спор и на основания для регистрации договора аренды от 07.06.2008 г. Факт осуществления истцом платежей в счет оплаты арендной платы также не влияет на отсутствие оснований для государственной регистрации договора аренды от 07.06.2008 г.
В удовлетворении требования об обязании зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новоалтайск, ул. 8 микрорайон, 17, на общее имущество - помещение встроенного магазина площадью 54, 7 кв. м отказано обоснованно, поскольку истец не обладает соответствующими полномочиями на обращение с указанным требованием от лица всех сособственников помещения.
При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, не применив норму материального права, подлежащую применению, не исследовал обстоятельства, подлежащие установлению, и не дал надлежащей оценки всем доводам лиц, участвующих в деле. Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, решение Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011 подлежит изменению. Основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011 изменить, изложив в следующей редакции:
В иске отказать полностью.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Козлова Виктора Анатольевича в пользу жилищно-строительного кооператива "Бюджетник" 2000 руб. госпошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Б.НАГИШЕВА
Судьи
В.В.КРЕСС
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.01.2012 N 07АП-10298/11 ПО ДЕЛУ N А03-5800/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2012 г. N 07АП-10298/11
Дело N А03-5800/2011
Полный текст постановления изготовлен 17 января 2012 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего О.Б. Нагишевой
судей В.В. Кресса, И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Судаковой М.Л.
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия, извещен
от ответчика: без участия, извещен
от третьего лица: без участия, извещен
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Бюджетник"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года
по делу N А03-5800/2011
по иску предпринимателя Козлова Виктора Анатольевича
к Жилищно-строительному кооперативу "Бюджетник"
третье лицо - Управление Росреестра в Алтайском крае
о регистрации договора и обязании ответчика зарегистрировать право
установил:
Предприниматель Козлов Виктор Анатольевич обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Бюджетник" (далее - ЖСК "Бюджетник") о регистрации договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008 г., заключенного между предпринимателем Козловым В.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Бюджетник", и об обязании зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новоалтайск, ул. 8 микрорайон, 17, на общее имущество - помещение встроенного магазина площадью 54, 7 кв. м.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции вынес решение о регистрации договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008 г., заключенного между предпринимателем Козловым В.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Бюджетник". В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда от 7 октября 2011 года, ЖСК "Бюджетник" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части регистрации договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008 г., заключенного между предпринимателем Козловым В.А. и Жилищно-строительным кооперативом "Бюджетник", принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе заявитель указал на то, что судом первой инстанции не дана правовая оценка тому обстоятельству, что Козлов В.А. в соответствующий для регистрации спорного договора месячный срок, как установлено договором, не обращался. В оговоренный срок договор не прошел и не мог пройти государственную регистрацию, поскольку заключен в отсутствие решения общего собрания членов кооператива, решения сособственников помещений в многоквартирном доме и является ничтожным. Все выписки по сдаче в аренду подвальных помещений датированы одним периодом, когда не проводилось ни одного собрания, и срок полномочий законно избранного председателя правления истек. Ссылается на то, что вопросы, касающиеся осуществления владения и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание собственников помещений, а не собрание членов ЖСК "Бюджетник". Из выписок из протоколов общего собрания членов ЖСК "Бюджетник" без номеров от 24.12.2006 г., от 21.05.2007 г., от 04.07.2008 г., на которые ссылается истец, не следует, что на общем собрании принималось совместное решение о согласии на передачу в арендное пользование конкретных нежилых помещений подвала площадью 54.7 кв. м дома N 17 по ул. 8 микрорайон г. Новоалтайска Алтайского края.
Индивидуальный предприниматель Козлов В.А. в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, ссылаясь на то, что доводы жалобы об отсутствии решений общего собрания членов ЖСК и собственников многоквартирного дома на передачу в аренду подвальных помещений опровергаются имеющимися в деле выписками из протоколов общего собрания членов ЖСК от 24.12.2006 и от 21.05.2007 года, которые ответчиком в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными. Доводы об отсутствии у председателя ЖСК Сазанюк В.Д. полномочий на подписание договора аренды опровергаются выпиской из ЕГРЮЛ на ЖСК "Бюджетник", сформированной на дату заключения договора аренды от 07.06.2008 года, согласно которой лицом, имеющим право действовать от имени юридического лица, указана Сазанюк В.Д. Считает, что полномочия кооператива по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
ЖСК "Бюджетник" обратилось с ходатайством о приобщении к материалам дела письма Новоалтайского городского суда Алтайского края N 2-2539/2011 от 26.12.2011 г., решения Новоалтайского городского суда Алтайского края от 30 ноября 2011 года.
Положения статьи 268 АПК РФ ограничивают право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам. Документы, приложенные истцом к ходатайству о приобщении документов являются новыми доказательствами, которые возникли после вынесения решения и не могли повлиять на содержание судебного акта. При таких обстоятельствах приобщение дополнительных доказательств и их оценка судом апелляционной инстанции не соответствует требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ.
Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011, суд считает судебный акт подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, 7 июня 2008 года между ЖСК "Бюджетник", в лице председателя кооператива Сазанюк В.Д. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Козловым В.А. подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым в аренду предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. 8-й мкр-р, д. 17, общей площадью 54, 7 кв. м, для использования в целях решения своих хозяйственных задач и обслуживания клиентов, сроков на 20 лет. По акту приема-передачи от 7 июня 2008 года нежилое помещение передано арендатору.
28.02.2011 г. индивидуальный предприниматель Козлов В.А. обратился в Новоалтайский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о проведении государственной регистрации сделки договора аренды.
Письмом N 22/007/2011-320 от 22.03.2011 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю уведомило истца о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно: документов, подтверждающих право собственности арендодателя на помещение, предоставленное в аренду, протокола общего собрания собственников помещений о принятии решения по вопросу передачи общего имущества в пользование арендатора, заявления от собственников помещений на государственную регистрацию договора аренды.
Уведомлением N 22/007/2011-320 от 26.04.2011 г. УФРС по Алтайскому краю отказало в государственной регистрации сделки аренды на подвальное помещение в связи с отсутствием устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации и представлением на государственную регистрацию прав документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.
Указав на уклонение ответчика от государственной регистрации сделки, предприниматель Козлов В.А. обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При этом судом первой инстанции при вынесении решения не было учтено то, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по смыслу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлено на защиту интересов стороны договора, не имеющей возможности обратиться в установленном законом о регистрации порядке с заявлением о регистрации перехода права ввиду уклонения другой стороны при условии, что иных препятствий для совершения государственной регистрации не имеется. По существу данное решение суда восполняет отсутствующее заявление уклоняющейся стороны и не освобождает заявителя от представления в регистрирующий орган предусмотренных законом о регистрации документов.
Избранный истцом способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
Основания отказа в государственной регистрации, изложенные в сообщении об отказе N 22/007/2011-320 от 26.04.2011 г. не были устранены истцом. Истец не представил доказательств сдачи в регистрационный орган необходимых для государственной регистрации документов, либо обжалования решения об отказе в государственной регистрации.
Доказательств обращения к ответчику с требованием о предоставлении документов после получения отказа в государственной регистрации в материалах дела также не имеется.
Только на основании договора аренды нежилого помещения от 07.06.2008, государственная регистрация сделки не могла быть произведена.
Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств одобрения указанной сделки собственниками помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что спорное помещение, общей площадью 54. 7 кв. м, расположено в подвале многоквартирного жилого дома N 17, по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. 8-й мкр-р.
Согласно положению пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке
На основании пункта 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам. Согласно пункта 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников по вопросу о передаче общего имущества в пользование, поставленном на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 8.2 Устава ЖСК "Бюджетник", утвержденного протоколом N 25 от 21.05.2007 г., к компетенции общего собрания ЖСК относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Из представленных истцом выписок из протокола общего собрания членов ЖСК "Бюджетник" от 24.12.2006 г., от 21.05.2007 г. не следует, что вопрос о предоставлении подвального помещения в многоквартирном доме N 17, по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. 8-й мкр-р, в аренду предпринимателю Козлову В.А. ставился на обсуждение и этот вопрос рассматривался общим собранием жильцов. В выписках содержатся только общие формулировки о том, что собрание решило сдавать в аренду подвальное помещение. Из выписок не следует, в каком порядке рассматривался этот вопрос, и сколько человек проголосовало за его одобрение.
Факт одобрения отрицает и сам ответчик, что следует также из сообщения об отказе УФРС по Алтайскому краю N 22/007/2011-320 от 26.04.2011 г.
Соответственно, доказательств одобрения совершения оспариваемой сделки в материалах дела не имеется, и основания для предоставления договора аренды на государственную регистрацию отсутствовали.
Ссылка истца на то, что ранее спорное помещение уже было предоставлено по договору аренды от 01.06.2007 г. иному лицу, правового значения не имеет, поскольку не влияет на рассматриваемый спор и на основания для регистрации договора аренды от 07.06.2008 г. Факт осуществления истцом платежей в счет оплаты арендной платы также не влияет на отсутствие оснований для государственной регистрации договора аренды от 07.06.2008 г.
В удовлетворении требования об обязании зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новоалтайск, ул. 8 микрорайон, 17, на общее имущество - помещение встроенного магазина площадью 54, 7 кв. м отказано обоснованно, поскольку истец не обладает соответствующими полномочиями на обращение с указанным требованием от лица всех сособственников помещения.
При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, не применив норму материального права, подлежащую применению, не исследовал обстоятельства, подлежащие установлению, и не дал надлежащей оценки всем доводам лиц, участвующих в деле. Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, решение Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011 подлежит изменению. Основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 7 октября 2011 года по делу N А03-5800/2011 изменить, изложив в следующей редакции:
В иске отказать полностью.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Козлова Виктора Анатольевича в пользу жилищно-строительного кооператива "Бюджетник" 2000 руб. госпошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Б.НАГИШЕВА
Судьи
В.В.КРЕСС
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)