Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Радзиховской В.В., Хасановой И.А.,
секретаря судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Ардан": Полянского В.П., директора, действующего на основании решения N 1 участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью "Ардан" от 01.08.2005; Зиминой Е.А., представителя по доверенности от 20.07.2011;
- от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Новиковой И.В. - представителя по доверенности от 29.12.2011 N 147,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Ардан"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 30 декабря 2011 года по делу N А33-19392/2010, принятое судьей Рудовой Л.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ардан" (ОГРН 1032402656043) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800) о взыскании 96 555 руб. 59 коп. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2011 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.
Истцом была представлена справка о том, что первая квартира в доме была приватизирована 06.04.1993. Дом внесен в реестр муниципальной собственности позже, решением городского Совета N 217 от 08.07.1993. Кроме того, спорные помещения были обособлены, сформированы и учтены специалистами БТИ по заявке истца только в 2005 году.
Суд обязал ответчика предоставить проектную, строительную и иную документацию, подтверждающую наличие спорных подвальных помещений до 1993 года, однако ответчик таких доказательств не представил.
Суд не учел, что использование подвального помещения невозможно, поскольку отсутствует отдельный вход.
В постановлении по делу N А33-12454/2010 при аналогичных обстоятельствах Третий арбитражный апелляционный суд сделал вывод об отсутствии у муниципального образования прав на подвальное помещение, соответственно о наличии неосновательного обогащения на его стороне в результате получения арендной платы.
Ответчик представил отзыв, в котором указал, что истец не представил доказательств того, что помещение имеет исключительно технический характер и относится к общедолевой собственности.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13 апреля 2012 года объявлен перерыв до 19 апреля 2012 года до 11 час. 00 мин., о чем лица, участвующие в деле извещены путем размещения публичного объявления на сайте www.3aas.arbitr.ru., а также под подпись.
После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе и с теми же лицами, участвующими в деле.
Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Новикова И.В. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела акта проверки N 583 от 29.03.2012.
Директор общества с ограниченной ответственностью "Ардан" Полянский В.П. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела фотоснимков нежилого помещения N 57.
В отсутствие возражений сторон, в целях полного и всестороннего исследования материалов дела, указанные ходатайства удовлетворены апелляционным судом.
В дополнительном отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что истец не обращался к департаменту с требованием о проведении капитального ремонта или с заявлением о возврате помещения в связи с невозможностью его использования.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности г. Красноярска строение балансовой стоимостью 4299,6 тыс. руб. по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94А, находится на учете МП N 4 ЖХ, числится в реестре муниципальной собственности под N СТР02724 на основании решения городского Совета от 08.07.1993 N 217.
15.12.2004 Департамент недвижимости администрации г. Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ардан" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N 9004.
Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование подвальное помещение (см. план), реестровый N СТР02724, общей площадью 222,75 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94а, для использования под магазин.
Пунктом 1.4 договора установлено, что арендодатель в пятидневный срок после подписания договора передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи (приложение N 1). Кроме того, к договору аренды нежилого помещения прикладывается план передаваемого в аренду нежилого помещения.
В пункте 2.1 договора установлен срок его действия: с 03.12.2004 по 31.10.2005 включительно. Условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора (часть 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 2.2. договора).
По акту приема-передачи от 03.12.2004 (приложение N 1 к договору аренды) арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование подвальное помещение в 5-ти этажном жилом доме, реестровый N СТР02724, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94а, общей площадью 222,75 кв. м.
Из пояснений истца следует, что последний по платежным поручениям N 13 от 12.03.2008 на сумму 7437,62 руб., N 2 от 10.01.2008 на сумму 8349,78 руб., N 7 от 8349,78 руб., N 11 от 11.03.2008 на сумму 8349,78 руб., N 14 от 04.04.2008 на сумму 8349,78 руб., N 17 от 12.05.2008 на сумму 919,01 руб., N 20 от 02.06.2008 на сумму 6525,46 руб., N 25 от 05.08.2008 на сумму 8981,28 руб., N 23 от 19.08.2008 на сумму 19786,88 руб., N 27 от 10.09.2008 на сумму 8981,28 руб. перечислил ответчику 86 030 руб. 65 коп. в счет арендных платежей.
На основании договора управления многоквартирным домом от 05.12.2006 N 485 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖИЛБЫТСЕРВИС" осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 94А. Управление многоквартирным домом включает в себя решение вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.1. договора управления). Управляющая организация обязана сдавать в аренду общее имущество многоквартирного дома в интересах собственников (подпункт 2.3.15. договора управления).
Письмом от 15.12.2008 исх. N 16 общество с ограниченной ответственностью "Ардан" уведомило Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о прекращении в одностороннем порядке исполнения обязательств по договору аренды от 15.12.2004 N 9004.
Истец полагает, что переданное в аренду подвальное помещение является общедомовым имуществом, в связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания на передачу данного имущества в аренду.
В подтверждение довода о том, что спорное помещение является общедомовым имуществом истец ссылается на то, что переданное в аренду помещение является техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации (сети отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения).
Ссылаясь на то, что ответчик сдавать спорное помещение в аренду не имел права и арендная плата, полученная ответчиком от истца, получена без законного основания, является неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Ответчиком не предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав, подтверждающая наличие права муниципальной собственности на нежилое подвальное помещение по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94а, общей площадью 222,75 м кв. Согласно сообщению об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2008 N 01/090/2008-315 в ЕГРП запись о регистрации прав на объект: Красноярский рабочий, д. 94, А, пом. 160 отсутствует (т. 1 л.д. 66).
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Актом проверки N 583 от 29 марта 2012 года, подписанным со стороны ответчика специалистом отдела контроля использования муниципального имущества Звонаревой О.Ю, установлено, что подвальное помещение по адресу пр. Красноярский рабочий, 94 А является техническим, отдельный вход в помещение отсутствует. Назначение помещения - технический подвал, в помещении находятся инженерные сети, запорная арматура холодного, горячего водоснабжения, а также стояк канализации подъезда.
В акте отражено, что в помещении отсутствуют вентиляция, оконные проемы, приборы электро, тепло и водоснабжения. Вход в помещение через подъезд жилого дома, отдельного входа нет.
Согласно техническому паспорту тип этажа - подвальный, назначение частей помещения - подсобное.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Ответчик не доказал, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме 06.04.1993 подвальное помещение было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Из акта приема-передачи (т. 1 л.д. 23) следует, что подвальное помещение на 03.12.2004 не было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Содержание акта проверки N 583 от 29 марта 2012 года, учитывая отсутствие в помещении отдельного входа, вентиляции, оконных проемов, нахождение в нем инженерных коммуникаций, стояков, запорной арматуры не позволяет сделать вывод о возможности самостоятельного использования данного помещения.
Таким образом, спорное помещение является общедомовым имуществом многоквартирного дома, и принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам этого дома, а потому основания для передачи данного имущества в аренду у ответчика отсутствовали.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна с момента ее совершения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1103 Гражданского кодекса поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке
Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для кредитора ценность обязанности должника по предоставлению имущества состоит в том, что этот должник - собственник. Обязанность предоставления вещи в пользование включает воздержание от использования вещи в течение оговоренного срока, поэтому обязательство о воздержании от использования вещи, выданное несобственником, не имеет экономического и юридического смысла, поэтому такое воздержание не является предоставлением со стороны арендодателя.
Вместе с обязательством должника по предоставлению вещи в пользование в отношении вещи должно наличествовать и право собственности должника на эту вещь. Только тогда такое обязательство будет отвечать интересу кредитора, заставляющему его вознаградить взятие собственником обязательства на себя. В течение всего действия договора право собственности на стороне арендодателя является основанием обязательственной связи сторон.
Согласно акту приема-передачи от 3 декабря 2004 года (т. 1 л.д. 23) на стенах помещения отсутствовала штукатурка, пол помещения - земляной, в помещении отсутствовало сантехническое оборудование и электрооборудование.
В соответствии с актом от 29 марта 2012 года кафельный пол на бетонной стяжке устроен обществом с ограниченной ответственностью "Ардан" в 2005 году.
Ответчик не доказал, что возможность коммерческой эксплуатации помещения была обеспечена истцу его (ответчика) действиями, что в период действия договора ответчик нес расходы на содержание имущества. Таким образом, ссылка ответчика на то, что помещения использовались истцом для ведения предпринимательской деятельности, является несостоятельной, поскольку не доказывает наличия встречного предоставления с его стороны в пользу истца.
Таким образом, истец ничего не получил по сделке, тогда как арендодатель (ответчик) получил денежные средства в виде арендной платы без правовых оснований, что позволяет его считать лицом, неосновательно обогатившимся.
Ссылка ответчика на преюдициальность решения по делу N А33-15609/2009 подлежит отклонению.
Арбитражным судом Красноярского края рассмотрено дело N А33-15609/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Ардан" к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании договора аренды нежилого помещения N 9004 от 15.12.2004 незаключенным. Вступившим в законную силу решением от 30.11.2009 по делу N А33-15609/2009 в удовлетворении иска отказано.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказывается вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Апелляционный суд считает, что признание договора заключенным (незаключенным) является результатом правовой оценки судом данного договора (вывода суда по конкретному письменному доказательству) и не является обстоятельством, которое по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть установлено судебным актом, принятым по другому арбитражному делу. Преюдициальный характер имеют лишь фактические обстоятельства дела, установленный судебным актом арбитражного суда.
Кроме того, вопрос о праве собственности на передаваемое имущество в деле N А33-15609/2009 не исследовался.
Факт перечисления истцом ответчику арендной платы подтверждается платежными поручениями: N 13 от 12.03.2008 на сумму 7437,62 руб., N 2 от 10.01.2008 на сумму 8349,78 руб., N 7 от 8349,78 руб., N 11 от 11.03.2008 на сумму 8349,78 руб., N 14 от 04.04.2008 на сумму 8349,78 руб., N 17 от 12.05.2008 на сумму 919,01 руб., N 20 от 02.06.2008 на сумму 6525,46 руб., N 25 от 05.08.2008 на сумму 8981,28 руб., N 23 от 19.08.2008 на сумму 19786,88 руб., N 27 от 10.09.2008 на сумму 8981,28 руб.
Учитывая изложенное 86 030 рублей 65 копеек подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В силу положений части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2011 года по делу А33-19392/2011 в пределах предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса пришел к выводу об отмене решения арбитражного суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, который от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2011 года по делу N А33-19392/2010 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить. Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ардан" 86 030 рублей 65 копеек неосновательного обогащения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.04.2012 ПО ДЕЛУ N А33-19392/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2012 г. по делу N А33-19392/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Радзиховской В.В., Хасановой И.А.,
секретаря судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Ардан": Полянского В.П., директора, действующего на основании решения N 1 участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью "Ардан" от 01.08.2005; Зиминой Е.А., представителя по доверенности от 20.07.2011;
- от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Новиковой И.В. - представителя по доверенности от 29.12.2011 N 147,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Ардан"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 30 декабря 2011 года по делу N А33-19392/2010, принятое судьей Рудовой Л.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ардан" (ОГРН 1032402656043) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800) о взыскании 96 555 руб. 59 коп. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2011 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.
Истцом была представлена справка о том, что первая квартира в доме была приватизирована 06.04.1993. Дом внесен в реестр муниципальной собственности позже, решением городского Совета N 217 от 08.07.1993. Кроме того, спорные помещения были обособлены, сформированы и учтены специалистами БТИ по заявке истца только в 2005 году.
Суд обязал ответчика предоставить проектную, строительную и иную документацию, подтверждающую наличие спорных подвальных помещений до 1993 года, однако ответчик таких доказательств не представил.
Суд не учел, что использование подвального помещения невозможно, поскольку отсутствует отдельный вход.
В постановлении по делу N А33-12454/2010 при аналогичных обстоятельствах Третий арбитражный апелляционный суд сделал вывод об отсутствии у муниципального образования прав на подвальное помещение, соответственно о наличии неосновательного обогащения на его стороне в результате получения арендной платы.
Ответчик представил отзыв, в котором указал, что истец не представил доказательств того, что помещение имеет исключительно технический характер и относится к общедолевой собственности.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13 апреля 2012 года объявлен перерыв до 19 апреля 2012 года до 11 час. 00 мин., о чем лица, участвующие в деле извещены путем размещения публичного объявления на сайте www.3aas.arbitr.ru., а также под подпись.
После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе и с теми же лицами, участвующими в деле.
Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Новикова И.В. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела акта проверки N 583 от 29.03.2012.
Директор общества с ограниченной ответственностью "Ардан" Полянский В.П. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела фотоснимков нежилого помещения N 57.
В отсутствие возражений сторон, в целях полного и всестороннего исследования материалов дела, указанные ходатайства удовлетворены апелляционным судом.
В дополнительном отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что истец не обращался к департаменту с требованием о проведении капитального ремонта или с заявлением о возврате помещения в связи с невозможностью его использования.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности г. Красноярска строение балансовой стоимостью 4299,6 тыс. руб. по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94А, находится на учете МП N 4 ЖХ, числится в реестре муниципальной собственности под N СТР02724 на основании решения городского Совета от 08.07.1993 N 217.
15.12.2004 Департамент недвижимости администрации г. Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ардан" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N 9004.
Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование подвальное помещение (см. план), реестровый N СТР02724, общей площадью 222,75 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94а, для использования под магазин.
Пунктом 1.4 договора установлено, что арендодатель в пятидневный срок после подписания договора передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи (приложение N 1). Кроме того, к договору аренды нежилого помещения прикладывается план передаваемого в аренду нежилого помещения.
В пункте 2.1 договора установлен срок его действия: с 03.12.2004 по 31.10.2005 включительно. Условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора (часть 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 2.2. договора).
По акту приема-передачи от 03.12.2004 (приложение N 1 к договору аренды) арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование подвальное помещение в 5-ти этажном жилом доме, реестровый N СТР02724, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94а, общей площадью 222,75 кв. м.
Из пояснений истца следует, что последний по платежным поручениям N 13 от 12.03.2008 на сумму 7437,62 руб., N 2 от 10.01.2008 на сумму 8349,78 руб., N 7 от 8349,78 руб., N 11 от 11.03.2008 на сумму 8349,78 руб., N 14 от 04.04.2008 на сумму 8349,78 руб., N 17 от 12.05.2008 на сумму 919,01 руб., N 20 от 02.06.2008 на сумму 6525,46 руб., N 25 от 05.08.2008 на сумму 8981,28 руб., N 23 от 19.08.2008 на сумму 19786,88 руб., N 27 от 10.09.2008 на сумму 8981,28 руб. перечислил ответчику 86 030 руб. 65 коп. в счет арендных платежей.
На основании договора управления многоквартирным домом от 05.12.2006 N 485 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖИЛБЫТСЕРВИС" осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 94А. Управление многоквартирным домом включает в себя решение вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.1. договора управления). Управляющая организация обязана сдавать в аренду общее имущество многоквартирного дома в интересах собственников (подпункт 2.3.15. договора управления).
Письмом от 15.12.2008 исх. N 16 общество с ограниченной ответственностью "Ардан" уведомило Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о прекращении в одностороннем порядке исполнения обязательств по договору аренды от 15.12.2004 N 9004.
Истец полагает, что переданное в аренду подвальное помещение является общедомовым имуществом, в связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания на передачу данного имущества в аренду.
В подтверждение довода о том, что спорное помещение является общедомовым имуществом истец ссылается на то, что переданное в аренду помещение является техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации (сети отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения).
Ссылаясь на то, что ответчик сдавать спорное помещение в аренду не имел права и арендная плата, полученная ответчиком от истца, получена без законного основания, является неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Ответчиком не предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав, подтверждающая наличие права муниципальной собственности на нежилое подвальное помещение по адресу: пр. Красноярский рабочий, 94а, общей площадью 222,75 м кв. Согласно сообщению об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2008 N 01/090/2008-315 в ЕГРП запись о регистрации прав на объект: Красноярский рабочий, д. 94, А, пом. 160 отсутствует (т. 1 л.д. 66).
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Актом проверки N 583 от 29 марта 2012 года, подписанным со стороны ответчика специалистом отдела контроля использования муниципального имущества Звонаревой О.Ю, установлено, что подвальное помещение по адресу пр. Красноярский рабочий, 94 А является техническим, отдельный вход в помещение отсутствует. Назначение помещения - технический подвал, в помещении находятся инженерные сети, запорная арматура холодного, горячего водоснабжения, а также стояк канализации подъезда.
В акте отражено, что в помещении отсутствуют вентиляция, оконные проемы, приборы электро, тепло и водоснабжения. Вход в помещение через подъезд жилого дома, отдельного входа нет.
Согласно техническому паспорту тип этажа - подвальный, назначение частей помещения - подсобное.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Ответчик не доказал, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме 06.04.1993 подвальное помещение было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Из акта приема-передачи (т. 1 л.д. 23) следует, что подвальное помещение на 03.12.2004 не было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Содержание акта проверки N 583 от 29 марта 2012 года, учитывая отсутствие в помещении отдельного входа, вентиляции, оконных проемов, нахождение в нем инженерных коммуникаций, стояков, запорной арматуры не позволяет сделать вывод о возможности самостоятельного использования данного помещения.
Таким образом, спорное помещение является общедомовым имуществом многоквартирного дома, и принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам этого дома, а потому основания для передачи данного имущества в аренду у ответчика отсутствовали.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна с момента ее совершения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1103 Гражданского кодекса поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке
Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для кредитора ценность обязанности должника по предоставлению имущества состоит в том, что этот должник - собственник. Обязанность предоставления вещи в пользование включает воздержание от использования вещи в течение оговоренного срока, поэтому обязательство о воздержании от использования вещи, выданное несобственником, не имеет экономического и юридического смысла, поэтому такое воздержание не является предоставлением со стороны арендодателя.
Вместе с обязательством должника по предоставлению вещи в пользование в отношении вещи должно наличествовать и право собственности должника на эту вещь. Только тогда такое обязательство будет отвечать интересу кредитора, заставляющему его вознаградить взятие собственником обязательства на себя. В течение всего действия договора право собственности на стороне арендодателя является основанием обязательственной связи сторон.
Согласно акту приема-передачи от 3 декабря 2004 года (т. 1 л.д. 23) на стенах помещения отсутствовала штукатурка, пол помещения - земляной, в помещении отсутствовало сантехническое оборудование и электрооборудование.
В соответствии с актом от 29 марта 2012 года кафельный пол на бетонной стяжке устроен обществом с ограниченной ответственностью "Ардан" в 2005 году.
Ответчик не доказал, что возможность коммерческой эксплуатации помещения была обеспечена истцу его (ответчика) действиями, что в период действия договора ответчик нес расходы на содержание имущества. Таким образом, ссылка ответчика на то, что помещения использовались истцом для ведения предпринимательской деятельности, является несостоятельной, поскольку не доказывает наличия встречного предоставления с его стороны в пользу истца.
Таким образом, истец ничего не получил по сделке, тогда как арендодатель (ответчик) получил денежные средства в виде арендной платы без правовых оснований, что позволяет его считать лицом, неосновательно обогатившимся.
Ссылка ответчика на преюдициальность решения по делу N А33-15609/2009 подлежит отклонению.
Арбитражным судом Красноярского края рассмотрено дело N А33-15609/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Ардан" к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании договора аренды нежилого помещения N 9004 от 15.12.2004 незаключенным. Вступившим в законную силу решением от 30.11.2009 по делу N А33-15609/2009 в удовлетворении иска отказано.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказывается вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Апелляционный суд считает, что признание договора заключенным (незаключенным) является результатом правовой оценки судом данного договора (вывода суда по конкретному письменному доказательству) и не является обстоятельством, которое по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть установлено судебным актом, принятым по другому арбитражному делу. Преюдициальный характер имеют лишь фактические обстоятельства дела, установленный судебным актом арбитражного суда.
Кроме того, вопрос о праве собственности на передаваемое имущество в деле N А33-15609/2009 не исследовался.
Факт перечисления истцом ответчику арендной платы подтверждается платежными поручениями: N 13 от 12.03.2008 на сумму 7437,62 руб., N 2 от 10.01.2008 на сумму 8349,78 руб., N 7 от 8349,78 руб., N 11 от 11.03.2008 на сумму 8349,78 руб., N 14 от 04.04.2008 на сумму 8349,78 руб., N 17 от 12.05.2008 на сумму 919,01 руб., N 20 от 02.06.2008 на сумму 6525,46 руб., N 25 от 05.08.2008 на сумму 8981,28 руб., N 23 от 19.08.2008 на сумму 19786,88 руб., N 27 от 10.09.2008 на сумму 8981,28 руб.
Учитывая изложенное 86 030 рублей 65 копеек подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В силу положений части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2011 года по делу А33-19392/2011 в пределах предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса пришел к выводу об отмене решения арбитражного суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, который от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2011 года по делу N А33-19392/2010 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить. Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ардан" 86 030 рублей 65 копеек неосновательного обогащения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)