Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2012 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Казаковой Г.В., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кипкеевым Р.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы товарищества собственников жилья "Прогресс" (355000, г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115, ИНН 2635080122, ОГРН 1052600326921) и закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита" (356236, Ставропольский край, Шпаковский р-н, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 11, ИНН 2623000323, ОГРН 1022603023277) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Экомет" (356236, Ставропольский край, Шпаковский р-н, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 14, ИНН 2623015633, ОГРН 1022603021495) к товариществу собственников жилья "Прогресс", при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Администрации города Ставрополя, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита", закрытого акционерного общества "Ставропольнефтегазпроект" (355029, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 52, ИНН 2635041557, ОГРН 1022601939832), о признании права собственности (судья Сиротин И.В.), при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Экомет" - Пономаревой Е.М. (директор) и Зарудняк Л.В. (доверенность от 19.02.2010), представителя закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита" - Филипченко А.Е. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Экомет" (далее - ООО "Экомет", истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Прогресс" (далее - ТСЖ "Прогресс", ответчик) о признании права собственности на жилые помещения - квартиры: N 88 общей площадью 54,6 кв. м и N 137 общей площадью 77,9 кв. м в доме 115 по улице Шпаковской в городе Ставрополе (далее - спорные объекты).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Администрация города Ставрополя, Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, закрытое акционерное общество "Завод стеновых материалов и керамзита" (далее - ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита"), закрытое акционерное общество "Ставропольнефтегазпроект".
Решением суда от 30.09.2011 иск удовлетворен. За ООО "Экомет" признано право собственности на жилые помещения - двухкомнатную квартиру N 88 общей площадью 54,6 кв. м и трехкомнатную квартиру N 137 общей площадью 77,9 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115 (2 очередь). С ТСЖ "Прогресс" в пользу ООО "Экомет" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 000 руб. Суд указал, что решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на спорные объекты.
ТСЖ "Прогресс" и ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита" в апелляционных жалобах просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела.
В отзывах на апелляционные жалобы "Экомет" просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное.
В процессе рассмотрения дела апелляционным судом представителем ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита" Филипченко А.Е. заявлено о фальсификации доказательств: выписки из протокола общего собрания ТСЖ "Прогресс" от 14.06.2006, выписки из протокола общего собрания ТСЖ "Прогресс" от 22.09.2007, выписки из протокола общего собрания ТСЖ "Прогресс" от 05.04.2008, доверенности от 05.04.2008, выданной ТСЖ "Прогресс" на имя Зарудняк Л.В.
В целях проверки заявления о фальсификации доказательств суд апелляционной инстанции в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъяснил уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств. В связи с отказом ООО "Экомет" от исключения оспариваемых документов из числа доказательств по делу, суд апелляционной инстанции истребовал у ООО "Экомет" подлинники документов, в отношении которых подано заявление о фальсификации доказательств, однако подлинники оспариваемых документов в материалы дела не представлены. Суд апелляционной инстанции, оценив доводы, приведенные в заявлении о фальсификации доказательств, пришел к выводу, что заявление о фальсификации фактически направлено на проверку допустимости, относимости и достоверности оспариваемых доказательств, в то время как из содержания статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что фальсификация представляет собой подделку либо подлог письменных доказательств. Учитывая изложенные обстоятельства, заявление о фальсификации доказательств не подлежит удовлетворению.
ООО "Экомет" заявлено ходатайство о допросе в качестве свидетеля Голота Людмилы Анатольевны.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции с учетом положений части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения. Кроме того, вызов свидетеля не является необходимым при разрешении настоящего спора. При оценке рассматриваемых правоотношений показания свидетелей не относятся к допустимым доказательствам.
В судебном заседании представитель ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита" поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.
Представители ООО "Экомет" просили в удовлетворении апелляционных жалоб отказать по мотивам, приведенным в отзывах.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 подлежит отмене, исходя из следующего.
Из материалов дела усматривается, что 10.07.2006 между ТСЖ "Прогресс" в лице председателя правления Юркова П.И. (застройщик) и ООО "Экомет" в лице директора Пономаревой Е.М. (дольщик) заключен договор N 20 (далее - договор N 20) долевого участия в строительстве жилья, согласно которому застройщик принимает дольщика в долевое строительство в части выполнения электромонтажных работ 234 квартирного жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115/2 и передает в собственность дольщику две квартиры, двухкомнатную квартиру N 88, секция Б, третий этаж, площадью 57,87 кв. м и двухкомнатную квартиру N 107, секция Б, восьмой этаж, площадью 59,8 кв. м. Общая сумма по договору 1 647 380 руб. Договор подписан от имени застройщика и дольщика вышеуказанными лицами.
По окончании строительства дома ТСЖ "Прогресс" приняло на себя обязательства предоставить ООО "Экомет" все документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру (пункт 3.1.7 договора N 20).
12.12.2006 в связи с увеличением объема работ между ТСЖ "Прогресс" в лице председателя правления Самостойко Е.В. (застройщик) и ООО "Экомет" в лице директора Пономаревой Е.М. (дольщик) подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны договорились, что застройщик принимает дольщика в долевое строительство в части выполнения электромонтажных работ 234 квартирного жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115/2 и передает в собственность дольщику две квартиры: двухкомнатную квартиру N 88, секция Б, третий этаж, площадь 57,87 кв. м и трехкомнатную квартиру N 137, секция А, шестой этаж, площадью 75,55 кв. м. Общая сумма по договору 1 867 880 руб. Договор подписан от имени застройщика Зарудняк Л.В.
24.02.2009 произведена инвентаризация жилого дома, в результате которой уточнена площадь квартир жилого дома, ТСЖ "Прогресс" выдан технический паспорт.
10.04.2009 согласно акту сдачи-приемки электромонтажных работ истец сдал, а ответчик принял электромонтажные работы, предусмотренные договором N 20.
Спорные квартиры от ТСЖ "Прогресс" по акту приема-передачи ООО "Экомет" не переданы. Жилой дом не введен в эксплуатацию.
Постановлением главы города Ставрополя от 23.07.2009 N 201 ТСЖ "Прогресс" предоставлен в аренду на три года земельный участок для завершения строительства второй очереди дома по ул. Шпаковской, 115,
30.07.2009 подписан соответствующий договор аренды N 7379, который не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем данный договор является незаключенным.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности на жилые помещения - квартиры: N 88 общей площадью 54,6 кв. м и N 137 общей площадью 77,9 кв. м в доме 115 по улице Шпаковской в городе Ставрополе.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из положений части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и доказанности материалами дела оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество. Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из смысла названных норм права с учетом приведенного разъяснения, иск о признании права собственности - это иск о констатации уже возникшего права, поэтому право на этот иск имеет собственник имущества.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) с учетом содержания пункта 11 названного Постановления, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Договор N 20 долевого участия в строительстве жилья следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Из материалов дела не следует, что жилой дом является объектом завершенного строительства и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.
На основании статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Земельный участок для завершения строительства жилого дома предоставлен на основании незаключенной сделки - договора аренды от 30.07.2009 N 7379.
Согласно письму Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 21.10.2011 N 6076/19, представленному суду апелляционной инстанции ООО "Экомет", в ТСЖ "Прогресс" отсутствует проектная, исполнительная и производственная документация на объект капитального строительства "2-я очередь 234-квартирного жилого дома со встроенными помещениями" по ул. Шпаковская, 115 в г. Ставрополе, в связи с чем ТСЖ "Прогресс" отказано в выдаче заключения о соответствии указанного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Доказательства, подтверждающих введение жилого дома как объекта завершенного строительства в эксплуатацию, материалы дела не содержат.
Таким образом, до момента ввода жилого дома в эксплуатацию указанный объект не может быть признан объектом завершенного строительства(созданным объекта) по смыслу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду отсутствия доказательств создания объекта, спорное недвижимое имущество - жилой дом является объектом незавершенного строительства.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на спорный объект незавершенного строительства (жилой дом).
Поскольку идентификация объекта недвижимости для целей гражданского оборота возможна после регистрации объекта в органах, осуществляющих регистрацию права на недвижимое имущество в качестве объекта незавершенного строительства либо завершенного строительства (созданного). До регистрации объекта незавершенного строительства либо принятия объекта в эксплуатацию объект недвижимого имущества является не созданным. Истец, претендующий на признание себя собственником вещи, не доказал факт создания объекта завершенного строительства и, соответственно, оснований возникновения права собственности на спорную недвижимость. Поскольку жилой дом не введен в эксплуатацию, не зарегистрирован в качестве объекта субъективного гражданского права в ЕГРП, оснований для признания права собственности на квартиры жилого дома не имеется.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 Кодекса).
Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" под прямым последующим одобрением сделки могут пониматься письменное или устное одобрение независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
Отсутствие одобрения в силу пункта 1 статьи 53, пункта 1 статьи 182 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ничтожность сделки, стороной которой является представляемое юридическое лицо.
Дополнительное соглашение от 12.12.2006 к договору N 20 подписано неуполномоченным лицом - Зарудняк Л.В. и в материалах дела отсутствует доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия Зарудняк Л.В. на подписание дополнительного соглашения от 12.12.2006 к договору N 20 от имени ТСЖ "Прогресс", а также доказательства последующего одобрения указанной сделки.
Следовательно, представленное в обоснование исковых требований дополнительное соглашение от 12.12.2006 к договору N 20 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу пункта 1 статьи 53, пункта 1 статьи 182 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не порождающей правовых последствий. Данным обстоятельствам суд первой инстанции оценку не дал.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, а также вышеприведенные нормы права и разъяснения надзорной инстанции, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество, в связи с чем считает необходимым отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказать в удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита"о фальсификации доказательств отказать.
В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Экомет" о допросе в качестве свидетеля Голота Людмилы Анатольевны отказать.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экомет" в пользу закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.02.2012 ПО ДЕЛУ N А63-4543/2011
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2012 г. по делу N А63-4543/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2012 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Казаковой Г.В., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кипкеевым Р.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы товарищества собственников жилья "Прогресс" (355000, г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115, ИНН 2635080122, ОГРН 1052600326921) и закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита" (356236, Ставропольский край, Шпаковский р-н, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 11, ИНН 2623000323, ОГРН 1022603023277) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Экомет" (356236, Ставропольский край, Шпаковский р-н, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 14, ИНН 2623015633, ОГРН 1022603021495) к товариществу собственников жилья "Прогресс", при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Администрации города Ставрополя, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита", закрытого акционерного общества "Ставропольнефтегазпроект" (355029, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 52, ИНН 2635041557, ОГРН 1022601939832), о признании права собственности (судья Сиротин И.В.), при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Экомет" - Пономаревой Е.М. (директор) и Зарудняк Л.В. (доверенность от 19.02.2010), представителя закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита" - Филипченко А.Е. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Экомет" (далее - ООО "Экомет", истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Прогресс" (далее - ТСЖ "Прогресс", ответчик) о признании права собственности на жилые помещения - квартиры: N 88 общей площадью 54,6 кв. м и N 137 общей площадью 77,9 кв. м в доме 115 по улице Шпаковской в городе Ставрополе (далее - спорные объекты).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Администрация города Ставрополя, Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, закрытое акционерное общество "Завод стеновых материалов и керамзита" (далее - ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита"), закрытое акционерное общество "Ставропольнефтегазпроект".
Решением суда от 30.09.2011 иск удовлетворен. За ООО "Экомет" признано право собственности на жилые помещения - двухкомнатную квартиру N 88 общей площадью 54,6 кв. м и трехкомнатную квартиру N 137 общей площадью 77,9 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115 (2 очередь). С ТСЖ "Прогресс" в пользу ООО "Экомет" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 000 руб. Суд указал, что решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на спорные объекты.
ТСЖ "Прогресс" и ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита" в апелляционных жалобах просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела.
В отзывах на апелляционные жалобы "Экомет" просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное.
В процессе рассмотрения дела апелляционным судом представителем ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита" Филипченко А.Е. заявлено о фальсификации доказательств: выписки из протокола общего собрания ТСЖ "Прогресс" от 14.06.2006, выписки из протокола общего собрания ТСЖ "Прогресс" от 22.09.2007, выписки из протокола общего собрания ТСЖ "Прогресс" от 05.04.2008, доверенности от 05.04.2008, выданной ТСЖ "Прогресс" на имя Зарудняк Л.В.
В целях проверки заявления о фальсификации доказательств суд апелляционной инстанции в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъяснил уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств. В связи с отказом ООО "Экомет" от исключения оспариваемых документов из числа доказательств по делу, суд апелляционной инстанции истребовал у ООО "Экомет" подлинники документов, в отношении которых подано заявление о фальсификации доказательств, однако подлинники оспариваемых документов в материалы дела не представлены. Суд апелляционной инстанции, оценив доводы, приведенные в заявлении о фальсификации доказательств, пришел к выводу, что заявление о фальсификации фактически направлено на проверку допустимости, относимости и достоверности оспариваемых доказательств, в то время как из содержания статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что фальсификация представляет собой подделку либо подлог письменных доказательств. Учитывая изложенные обстоятельства, заявление о фальсификации доказательств не подлежит удовлетворению.
ООО "Экомет" заявлено ходатайство о допросе в качестве свидетеля Голота Людмилы Анатольевны.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции с учетом положений части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения. Кроме того, вызов свидетеля не является необходимым при разрешении настоящего спора. При оценке рассматриваемых правоотношений показания свидетелей не относятся к допустимым доказательствам.
В судебном заседании представитель ЗАО "Завод стеновых материалов и керамзита" поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.
Представители ООО "Экомет" просили в удовлетворении апелляционных жалоб отказать по мотивам, приведенным в отзывах.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 подлежит отмене, исходя из следующего.
Из материалов дела усматривается, что 10.07.2006 между ТСЖ "Прогресс" в лице председателя правления Юркова П.И. (застройщик) и ООО "Экомет" в лице директора Пономаревой Е.М. (дольщик) заключен договор N 20 (далее - договор N 20) долевого участия в строительстве жилья, согласно которому застройщик принимает дольщика в долевое строительство в части выполнения электромонтажных работ 234 квартирного жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115/2 и передает в собственность дольщику две квартиры, двухкомнатную квартиру N 88, секция Б, третий этаж, площадью 57,87 кв. м и двухкомнатную квартиру N 107, секция Б, восьмой этаж, площадью 59,8 кв. м. Общая сумма по договору 1 647 380 руб. Договор подписан от имени застройщика и дольщика вышеуказанными лицами.
По окончании строительства дома ТСЖ "Прогресс" приняло на себя обязательства предоставить ООО "Экомет" все документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру (пункт 3.1.7 договора N 20).
12.12.2006 в связи с увеличением объема работ между ТСЖ "Прогресс" в лице председателя правления Самостойко Е.В. (застройщик) и ООО "Экомет" в лице директора Пономаревой Е.М. (дольщик) подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны договорились, что застройщик принимает дольщика в долевое строительство в части выполнения электромонтажных работ 234 квартирного жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 115/2 и передает в собственность дольщику две квартиры: двухкомнатную квартиру N 88, секция Б, третий этаж, площадь 57,87 кв. м и трехкомнатную квартиру N 137, секция А, шестой этаж, площадью 75,55 кв. м. Общая сумма по договору 1 867 880 руб. Договор подписан от имени застройщика Зарудняк Л.В.
24.02.2009 произведена инвентаризация жилого дома, в результате которой уточнена площадь квартир жилого дома, ТСЖ "Прогресс" выдан технический паспорт.
10.04.2009 согласно акту сдачи-приемки электромонтажных работ истец сдал, а ответчик принял электромонтажные работы, предусмотренные договором N 20.
Спорные квартиры от ТСЖ "Прогресс" по акту приема-передачи ООО "Экомет" не переданы. Жилой дом не введен в эксплуатацию.
Постановлением главы города Ставрополя от 23.07.2009 N 201 ТСЖ "Прогресс" предоставлен в аренду на три года земельный участок для завершения строительства второй очереди дома по ул. Шпаковской, 115,
30.07.2009 подписан соответствующий договор аренды N 7379, который не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем данный договор является незаключенным.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности на жилые помещения - квартиры: N 88 общей площадью 54,6 кв. м и N 137 общей площадью 77,9 кв. м в доме 115 по улице Шпаковской в городе Ставрополе.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из положений части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и доказанности материалами дела оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество. Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из смысла названных норм права с учетом приведенного разъяснения, иск о признании права собственности - это иск о констатации уже возникшего права, поэтому право на этот иск имеет собственник имущества.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) с учетом содержания пункта 11 названного Постановления, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Договор N 20 долевого участия в строительстве жилья следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Из материалов дела не следует, что жилой дом является объектом завершенного строительства и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.
На основании статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Земельный участок для завершения строительства жилого дома предоставлен на основании незаключенной сделки - договора аренды от 30.07.2009 N 7379.
Согласно письму Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 21.10.2011 N 6076/19, представленному суду апелляционной инстанции ООО "Экомет", в ТСЖ "Прогресс" отсутствует проектная, исполнительная и производственная документация на объект капитального строительства "2-я очередь 234-квартирного жилого дома со встроенными помещениями" по ул. Шпаковская, 115 в г. Ставрополе, в связи с чем ТСЖ "Прогресс" отказано в выдаче заключения о соответствии указанного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Доказательства, подтверждающих введение жилого дома как объекта завершенного строительства в эксплуатацию, материалы дела не содержат.
Таким образом, до момента ввода жилого дома в эксплуатацию указанный объект не может быть признан объектом завершенного строительства(созданным объекта) по смыслу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду отсутствия доказательств создания объекта, спорное недвижимое имущество - жилой дом является объектом незавершенного строительства.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на спорный объект незавершенного строительства (жилой дом).
Поскольку идентификация объекта недвижимости для целей гражданского оборота возможна после регистрации объекта в органах, осуществляющих регистрацию права на недвижимое имущество в качестве объекта незавершенного строительства либо завершенного строительства (созданного). До регистрации объекта незавершенного строительства либо принятия объекта в эксплуатацию объект недвижимого имущества является не созданным. Истец, претендующий на признание себя собственником вещи, не доказал факт создания объекта завершенного строительства и, соответственно, оснований возникновения права собственности на спорную недвижимость. Поскольку жилой дом не введен в эксплуатацию, не зарегистрирован в качестве объекта субъективного гражданского права в ЕГРП, оснований для признания права собственности на квартиры жилого дома не имеется.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 Кодекса).
Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" под прямым последующим одобрением сделки могут пониматься письменное или устное одобрение независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
Отсутствие одобрения в силу пункта 1 статьи 53, пункта 1 статьи 182 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ничтожность сделки, стороной которой является представляемое юридическое лицо.
Дополнительное соглашение от 12.12.2006 к договору N 20 подписано неуполномоченным лицом - Зарудняк Л.В. и в материалах дела отсутствует доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия Зарудняк Л.В. на подписание дополнительного соглашения от 12.12.2006 к договору N 20 от имени ТСЖ "Прогресс", а также доказательства последующего одобрения указанной сделки.
Следовательно, представленное в обоснование исковых требований дополнительное соглашение от 12.12.2006 к договору N 20 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу пункта 1 статьи 53, пункта 1 статьи 182 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не порождающей правовых последствий. Данным обстоятельствам суд первой инстанции оценку не дал.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, а также вышеприведенные нормы права и разъяснения надзорной инстанции, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество, в связи с чем считает необходимым отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказать в удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита"о фальсификации доказательств отказать.
В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Экомет" о допросе в качестве свидетеля Голота Людмилы Анатольевны отказать.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2011 по делу N А63-4543/2011 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экомет" в пользу закрытого акционерного общества "Завод стеновых материалов и керамзита" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)