Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Улица Мира дом 13", город Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.07 по делу N А12-10478/06-С25,
по иску товарищества собственников жилья "Улица Мира дом 13", город Волгоград, к Департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда, город Волгоград, к индивидуальному предпринимателю Иваненко Игорю Николаевичу, город Волгоград, о признании договора аренды недействительным (третье лицо - муниципальное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство Центрального района города Волгограда"),
установил:
товарищество собственников жилья "Улица Мира дом 13", город Волгоград (далее по тексту - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда, город Волгоград (далее по тексту - Департамент), к индивидуальному предпринимателю Иваненко Игорю Николаевичу, город Волгоград (далее по тексту - Предприниматель), о признании недействительным договора аренды N 3/2661-06 от 19.04.06 подвального помещения площадью 77,50 кв. м., расположенного в жилом многоквартирном доме по улице Мира N 13, заключенного между Департаментом и Предпринимателем.
Исковое заявление мотивировано ничтожностью договора аренды, поскольку подвальное помещение, сданное Департаментом в аренду, является собственностью жильцов дома.
Департамент в отзыве на исковое заявление просил в иске отказать, поскольку сданное в аренду подвальное нежилое помещение является муниципальной собственностью, помещение не предназначено для обслуживания жилых помещений в доме.
Определением от 31.07.06 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено муниципальное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство Центрального района города Волгограда".
Определением от 10.08.06 производство по делу приостановлено до рассмотрения Центральным районным судом города Волгограда гражданского дела по иску Шитик О.Т. к Департаменту и администрации города Волгограда об оспаривании действий органов местного самоуправления.
Определением от 13.03.07 производство по делу возобновлено в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу. Требования Шитик О.Т. судом общей юрисдикции оставлены без удовлетворения.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.07 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: спорное помещение внесено в реестр муниципальной собственности, в связи с чем, является муниципальной собственностью, Товарищество не является собственником спорного помещения, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы, спорное помещение введено в эксплуатацию в 1950 году, до создания Товарищества, спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В порядке апелляционного производства законность и обоснованность судебного акта не проверялась.
Не согласившись с выводами суда первой инстанции, Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятый по делу судебный акт отменить и удовлетворить исковые требования.
В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Товарищество ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Судом первой инстанции не учтено следующее: право муниципальной собственности не подтверждено надлежащими доказательствами; спорное помещение является техническим подвалом; технический подвал является общим имуществом жильцов многоквартирного дома; право общей собственности возникло в силу закона после приватизации квартир.
Судом кассационной инстанции в соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание и извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.
Проверив законность обжалованного судебного акта, правильность применения норм процессуального и материального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.
Материалами дела установлено следующее.
19.04.06 между Департаментом и Предпринимателем заключен договор аренды помещения нежилого муниципального фонда N 3/2661-06, в соответствии с условиями которого, Департамент под розничную торговлю книгами передает, а Предприниматель принимает в арендное пользование нежилое помещение подвала площадью 77,50 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица Мира, дом 13.
По мнению Товарищества, данный договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку переданное в аренду помещение не является муниципальной собственностью, а является собственностью собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на наличие доказательств, подтверждающих право муниципальной собственности на помещения, являющиеся предметом аренды по договору.
Данные выводы суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, являются правомерными.
Жилое здание, в подвальном помещении которого расположено спорное помещение, введено в эксплуатацию в 1950 году, до создания Товарищества.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Согласно Приложению N 3 к данному Постановлению, объектами, относящимися к муниципальной собственности являются объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского, районного Совета народных депутатов - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
Судом первой инстанции сделан вывод о том, что в силу положений данных норм права спорное помещение является муниципальной собственностью, как внесенное в реестр муниципальной собственности. Внесение помещения в реестр муниципальной собственности в установленном порядке не оспорено. Кроме того, судом указано, что Товариществом не представлены надлежащие доказательства наличия права собственности на спорное помещение.
Анализ материалов дела и принятого судебного акта показывает, что судом первой инстанции оставлен без внимания и оценки ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, а также механическое, электрическое оборудование за пределами или внутри квартиры. Вышеуказанная норма права свидетельствует о возникновении права собственности собственников квартир на подвальные помещения здания в силу соответствующего закона.
Согласно статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья признается некоммерческой организацией, созданной собственниками помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества.
Таким образом, учитывая, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве долевой собственности также принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, право на их использование предоставлено указанным лицам либо некоммерческой организации, которая создана для управления комплексом недвижимого имущества.
Следовательно, предметом проверки по настоящему делу являлась оценка спорного помещения на его принадлежность к подвальному помещению (технический подвал), а также наличие в нем инженерных коммуникаций (технический подвал), предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В целях проверки законности требований Товарищества суду необходимо истребовать аргументированные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения относятся, либо не относятся к техническому подвалу, назначением которого является обслуживание инженерных коммуникаций, принадлежащих жильцам.
В материалах дела отсутствуют техническая документация здания, а также схема инженерных коммуникаций, предназначенная для обслуживания жилых помещений, которые должны быть составлены в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921. При исследовании которых возможно установить отнесение подвального помещения к техническому подвалу.
При изложенных выше обстоятельствах, судебная коллегия кассационной инстанции находит принятый по делу судебный акт принятым при не полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем, решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо с учетом установления вышеизложенных обстоятельств установить правомерность сдачи спорного помещения в аренду и вынести соответствующий материалам дела судебный акт.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.07 по делу N А12-10478/06-С25 отменить.
Дело за указанным номером направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Кассационную жалобу удовлетворить частично.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 15.11.2007 ПО ДЕЛУ N А12-10478/06-С25
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2007 г. по делу N А12-10478/06-С25
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Улица Мира дом 13", город Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.07 по делу N А12-10478/06-С25,
по иску товарищества собственников жилья "Улица Мира дом 13", город Волгоград, к Департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда, город Волгоград, к индивидуальному предпринимателю Иваненко Игорю Николаевичу, город Волгоград, о признании договора аренды недействительным (третье лицо - муниципальное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство Центрального района города Волгограда"),
установил:
товарищество собственников жилья "Улица Мира дом 13", город Волгоград (далее по тексту - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда, город Волгоград (далее по тексту - Департамент), к индивидуальному предпринимателю Иваненко Игорю Николаевичу, город Волгоград (далее по тексту - Предприниматель), о признании недействительным договора аренды N 3/2661-06 от 19.04.06 подвального помещения площадью 77,50 кв. м., расположенного в жилом многоквартирном доме по улице Мира N 13, заключенного между Департаментом и Предпринимателем.
Исковое заявление мотивировано ничтожностью договора аренды, поскольку подвальное помещение, сданное Департаментом в аренду, является собственностью жильцов дома.
Департамент в отзыве на исковое заявление просил в иске отказать, поскольку сданное в аренду подвальное нежилое помещение является муниципальной собственностью, помещение не предназначено для обслуживания жилых помещений в доме.
Определением от 31.07.06 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено муниципальное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство Центрального района города Волгограда".
Определением от 10.08.06 производство по делу приостановлено до рассмотрения Центральным районным судом города Волгограда гражданского дела по иску Шитик О.Т. к Департаменту и администрации города Волгограда об оспаривании действий органов местного самоуправления.
Определением от 13.03.07 производство по делу возобновлено в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу. Требования Шитик О.Т. судом общей юрисдикции оставлены без удовлетворения.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.07 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: спорное помещение внесено в реестр муниципальной собственности, в связи с чем, является муниципальной собственностью, Товарищество не является собственником спорного помещения, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы, спорное помещение введено в эксплуатацию в 1950 году, до создания Товарищества, спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В порядке апелляционного производства законность и обоснованность судебного акта не проверялась.
Не согласившись с выводами суда первой инстанции, Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятый по делу судебный акт отменить и удовлетворить исковые требования.
В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Товарищество ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Судом первой инстанции не учтено следующее: право муниципальной собственности не подтверждено надлежащими доказательствами; спорное помещение является техническим подвалом; технический подвал является общим имуществом жильцов многоквартирного дома; право общей собственности возникло в силу закона после приватизации квартир.
Судом кассационной инстанции в соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание и извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.
Проверив законность обжалованного судебного акта, правильность применения норм процессуального и материального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.
Материалами дела установлено следующее.
19.04.06 между Департаментом и Предпринимателем заключен договор аренды помещения нежилого муниципального фонда N 3/2661-06, в соответствии с условиями которого, Департамент под розничную торговлю книгами передает, а Предприниматель принимает в арендное пользование нежилое помещение подвала площадью 77,50 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица Мира, дом 13.
По мнению Товарищества, данный договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку переданное в аренду помещение не является муниципальной собственностью, а является собственностью собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на наличие доказательств, подтверждающих право муниципальной собственности на помещения, являющиеся предметом аренды по договору.
Данные выводы суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, являются правомерными.
Жилое здание, в подвальном помещении которого расположено спорное помещение, введено в эксплуатацию в 1950 году, до создания Товарищества.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Согласно Приложению N 3 к данному Постановлению, объектами, относящимися к муниципальной собственности являются объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского, районного Совета народных депутатов - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
Судом первой инстанции сделан вывод о том, что в силу положений данных норм права спорное помещение является муниципальной собственностью, как внесенное в реестр муниципальной собственности. Внесение помещения в реестр муниципальной собственности в установленном порядке не оспорено. Кроме того, судом указано, что Товариществом не представлены надлежащие доказательства наличия права собственности на спорное помещение.
Анализ материалов дела и принятого судебного акта показывает, что судом первой инстанции оставлен без внимания и оценки ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, а также механическое, электрическое оборудование за пределами или внутри квартиры. Вышеуказанная норма права свидетельствует о возникновении права собственности собственников квартир на подвальные помещения здания в силу соответствующего закона.
Согласно статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья признается некоммерческой организацией, созданной собственниками помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества.
Таким образом, учитывая, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве долевой собственности также принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, право на их использование предоставлено указанным лицам либо некоммерческой организации, которая создана для управления комплексом недвижимого имущества.
Следовательно, предметом проверки по настоящему делу являлась оценка спорного помещения на его принадлежность к подвальному помещению (технический подвал), а также наличие в нем инженерных коммуникаций (технический подвал), предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В целях проверки законности требований Товарищества суду необходимо истребовать аргументированные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения относятся, либо не относятся к техническому подвалу, назначением которого является обслуживание инженерных коммуникаций, принадлежащих жильцам.
В материалах дела отсутствуют техническая документация здания, а также схема инженерных коммуникаций, предназначенная для обслуживания жилых помещений, которые должны быть составлены в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921. При исследовании которых возможно установить отнесение подвального помещения к техническому подвалу.
При изложенных выше обстоятельствах, судебная коллегия кассационной инстанции находит принятый по делу судебный акт принятым при не полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем, решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо с учетом установления вышеизложенных обстоятельств установить правомерность сдачи спорного помещения в аренду и вынести соответствующий материалам дела судебный акт.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.07 по делу N А12-10478/06-С25 отменить.
Дело за указанным номером направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Кассационную жалобу удовлетворить частично.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)