Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2008 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей И.Ю. Григорьевой, Э.П. Доржиева при ведении протокола судебного заседания судьей Е.В. Желтоуховым,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2007 года по делу N А19-11879/07-42, принятое судьей Кузнецовой Л.А.,
при участии:
- от заявителя, ЗАО "ГК Аурум": не было;
- от заинтересованного лица, Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу: Машалайте О.И., представителя по доверенности от 23.01.2008 г.;
- от третьих лиц,
- Плотниковой Евгении Николаевны: не было;
- Октябрьского отдела судебных приставов исполнителей г. Иркутска: не было;
- Аксенченко Владимира Васильевича: не было;
- и
Заявитель, Закрытое акционерное общество "ГК-Аурум", обратился с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу от 05.07.2007 г., от 03.08.2007 г. о приостановлении государственной регистрации обременения (ограничения) прав на земельный участок, находящийся по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, участок 14. кадастровый N 38:36:000023:0087.
Решением суда первой инстанции от 31 октября 2007 года требования заявителя удовлетворены.
Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
01.06.2007 г. между ЗАО "ГК-Аурум", как "застройщиком", и Плотниковой Е.Н., "участником долевого строительства" был заключен договор N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По настоящему Договору одна сторона "застройщик" обязуется в срок не позднее 10.02.2009 г. своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона "участник долевого строительства" обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. п. 2.1; 7.1 - 7.3 Договора).
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" с последующими изменениями и дополнениями (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон "Об участии в долевом строительстве...") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом особенностей, предусмотренных ст. 25.1 Закона о госрегистрации, договоров участия в долевом строительстве, а также с учетом ст. 16 Закона о гос. регистрации, предусматривающей общие положения о представлении документов на государственную регистрацию прав, представитель ЗАО "ГК-Аурум" и Плотникова Е.Н. передали в Управление ФРС по ИО и УОБАО документы на государственную регистрацию Договора долевого участия в строительстве N 1 от 01.06.2007 г.: копию Договора от 29.05.2006 г. аренды земельного участка; генеральный план, выданный Иркутским центром строительного проектирования; проектную декларацию ЗАО "ГК-Аурум" по объекту "Жилые здания по ул. 6-я Советская 14, Октябрьского района г. Иркутска; разрешение на строительство N 80/06 от 11.05.07 г. на "Жилой дом из 10-ти блок-секций с нежилыми помещениями и подземными автостоянками по ул. 6-я Советская в г. Иркутске. Б/с 3, 4, 8, 9"; уведомление N 50 от 15 мая 2007 г. от ООО "РЦ Информресурс" об опубликовании проектной декларации по объекту "Жилые здания по ул. 6 Советская, 14 Октябрьского района г. Иркутска" в сети Интернет; Договор долевого участия в строительстве N 1 от 1.06.2007 г. между "застройщиком" "ГК-Аурум" и гражданкой Плотниковой Е.Н.; квитанцию об оплате государственной пошлины N 141191687 от 5.06.07 г.
Факт получения вышеперечисленных документов специалистом Управления ФРС по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу подтверждается соответствующей распиской от 05.06.2007 г.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аксенченко В.В., являясь полноправным собственником земельного участка по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, передал его в аренду юридическому лицу. Право аренды зарегистрировано Управлением ФРС по ИО и УОБАО в установленном законом порядке, ничем не обременено, и в силу положений ст. 128 ГК РФ представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может быть передано в залог, не накладывая ограничения (обременения) на земельный участок.
Из постановления судебного пристава-исполнителя от 21.06.2007 г. усматривается, что в Октябрьском ОСП г. Иркутска на исполнении находится исполнительный лист Баунтовского райсуда Республики Бурятия о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику Аксенченко В.В. по заявлению ОАО "Акционерный Коммерческий "Байкалбанк", в связи с чем судебным приставом-исполнителем был наложен арест на земельный участок, принадлежащий Аксенченко В.В., находящийся по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, который предполагает запрет должнику распоряжаться арестованным имуществом, т.е. запрещает отчуждение права собственности и иных вещных прав (мена, залог, дарение, купля-продажа и т.д.) на объект недвижимого имущества.
Таким образом, анализируя изложенное, суд полагает, что арест земельного участка, принадлежащего Аксенченко В.В., влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но никак не для арендатора земельного участка - ЗАО "ГК-Аурум". Договор аренды действующий, никем не оспаривается, а объект аренды - земельный участок, не является объектом спорных правоотношений.
Более того, суд не может не согласиться с заявителем ЗАО "ГК-Аурум", что государственная регистрация Договора участия в долевом строительстве N 1 от 01.06.2007 г. не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяет лишь право аренды на указанный земельный участок.
Таким образом, суд первой инстанции полагает, что регистрация Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г., заключенного между застройщиком ЗАО "ГК-Аурум" и Плотниковой Е.Н., приостановлена без законных на то оснований.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 г. решение суда первой инстанции отменено в связи с тем, что оно принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, и рассмотрено по правилам суда первой инстанции.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на заявление общества.
Пояснив, что государственная регистрация обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. 6-я Советская, 14 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома была приостановлена сроком на 1 месяц с 05.07.07 г. по 05.08.07 г. в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона о государственной регистрации, так как у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, поскольку при наличии ареста на спорный земельный участок у государственного регистратора возникает обязанность не осуществлять государственную регистрацию, а приостановить ее по п. 4 ст. 19 Федерального закона о регистрации.
Представитель заявителя в судебное заседание не явился, представленным ходатайством просил рассмотреть дело в отсутствие ЗАО "ГК Аурум".
Третьи лица в судебное заседание не явились, в соответствии с требованиями ст. 123 АПК РФ, считаются извещенными.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 122, 123 АПК РФ.
Согласно п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, изучив представленные материалы, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела усматривается, что собственником земельного участка, площадью 14917 кв. м, находящегося по адресу: г. Иркутск улица 6 Советская, участок N 14 кадастровый номер 38:36:000023:0087 Аксенченко В.В. заключен с ЗАО "ГК-Аурум" договор аренды, 07 февраля 2007 года и дополнительное соглашение к договору аренды названного объекта недвижимости, которые зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 08 мая 2007 года N 38:38-01/024/2007-447 со сроком аренды на 7 лет.
01 июня 2007 года между ЗАО "ГК-Аурум", как "застройщиком" и Плотниковой Е.Н. "участником долевого строительства" заключен договор N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому одна сторона "застройщик" обязуется в срок не позднее 10 февраля 2009 года своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию этого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона "участник долевого строительства" обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно установленных правил, стороны названного договора подали в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу заявление о государственной регистрации обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок N 14, на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01 июня 2007 года.
Согласно уведомления Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу от 05 июля 2007 года N 01/072/2007-324, направленного в адрес ЗАО "ГК-Аурум" и Плотниковой Е.Н., государственная регистрация обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок N 14, на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01 июня 2007 года, приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроком на 1 месяц, поскольку у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации.
Способом обеспечения обязательств "застройщика" - ЗАО "ГК-Аурум" перед участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: г. Иркутск, улица 6-я Советская участок N 14 в силу вышеназванной ст. 13 Закона N 214-ФЗ является залог участников долевого строительства (залогодержателей) права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома (Проектная декларация по объекту: "Жилые здания по ул. 6-я Советская, 14, Октябрьского района г. Иркутска" с изменениями и дополнениями, представленная в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу).
Пункт 1 ст. 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." предусматривает, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 - 15 настоящего Закона; поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 настоящего Закона.
В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аксенченко В.В., являясь полноправным собственником земельного участка по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, передал его в аренду юридическому лицу.
Право аренды зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу в установленном законом порядке, ничем не обременено, и в силу положений ст. 128 ГК РФ представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может быть передано в залог, не накладывая ограничения (обременения) на земельный участок.
Из постановления судебного пристава-исполнителя от 21.06.2007 г. усматривается, что в Октябрьском ОСП г. Иркутска на исполнении находится исполнительный лист Баунтовского райсуда Республики Бурятия о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику Аксенченко В.В. по заявлению ОАО "Акционерный Коммерческий "Байкалбанк", в связи с чем судебным приставом-исполнителем был наложен арест на земельный участок, принадлежащий Аксенченко В.В., находящийся по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, который предполагает запрет должнику распоряжаться арестованным имуществом, т.е. запрещает отчуждение права собственности и иных вещных прав (мена, залог, дарение, купля-продажа и т.д.) на объект недвижимого имущества.
Таким образом, анализируя изложенное, суд полагает, что арест земельного участка, принадлежащего Аксенченко В.В., влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но никак не для арендатора земельного участка - ЗАО "ГК-Аурум". Договор аренды действующий, никем не оспаривается, а объект аренды - земельный участок, не является объектом спорных правоотношений.
Государственная регистрация Договора участия в долевом строительстве N 1 от 01.06.2007 г. не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяет лишь право аренды на указанный земельный участок.
Процедура государственной регистрации (внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) договоров участия в долевом строительстве, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества детально регулируется: 1) Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ N 82 от 09.06.2005 г.; Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 219 от 18.02.1998 г.
В соответствии с положениями вышеназванных нормативно-правовых актов запись об обременениях правами участников в долевом строительстве по заявлению ЗАО "ГК-Аурум", как застройщика, и Плотниковой Е.Н., как участника долевого строительства, должна вноситься в подраздел 111-1 "Запись об аренде", поскольку "застройщик" ЗАО "ГК-Аурум" владеет земельным участком на праве аренды.
Таким образом, суд полагает, что регистрация Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г., заключенного между застройщиком ЗАО "ГК-Аурум" и Плотниковой Е.Н., приостановлена без законных на то оснований. Данные решения Управления ФРС по ИО и УОБАО, бесспорно, нарушают права и законные интересы заявителя ЗАО "ГК-Аурум", который лишен возможности приобрести гражданские права по договору и, как сторона по договору, не может исполнить свои обязательства, что лишает его права осуществлять предпринимательскую деятельность, на которую он рассчитывал при организации строительства.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции руководствуясь статьями 167, 170, 201, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконными как не соответствующие пунктам 1, 4 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решения государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу от 05.07.2007 г., от 03.08.2007 г. о приостановлении государственной регистрации обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, участок 14, кадастровый N 38:36:000023:0087, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г., заключенного застройщиком ЗАО "ГК-Аурум" с первым участником долевого строительства - Плотниковой Е.Н.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "ГК-Аурум" путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г.
Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2008 N 04АП-5124/2007 ПО ДЕЛУ N А19-11879/07-42
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2008 г. N 04АП-5124/2007
Дело N А19-11879/07-42
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2008 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей И.Ю. Григорьевой, Э.П. Доржиева при ведении протокола судебного заседания судьей Е.В. Желтоуховым,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2007 года по делу N А19-11879/07-42, принятое судьей Кузнецовой Л.А.,
при участии:
- от заявителя, ЗАО "ГК Аурум": не было;
- от заинтересованного лица, Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу: Машалайте О.И., представителя по доверенности от 23.01.2008 г.;
- от третьих лиц,
- Плотниковой Евгении Николаевны: не было;
- Октябрьского отдела судебных приставов исполнителей г. Иркутска: не было;
- Аксенченко Владимира Васильевича: не было;
- и
установил:
Заявитель, Закрытое акционерное общество "ГК-Аурум", обратился с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу от 05.07.2007 г., от 03.08.2007 г. о приостановлении государственной регистрации обременения (ограничения) прав на земельный участок, находящийся по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, участок 14. кадастровый N 38:36:000023:0087.
Решением суда первой инстанции от 31 октября 2007 года требования заявителя удовлетворены.
Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
01.06.2007 г. между ЗАО "ГК-Аурум", как "застройщиком", и Плотниковой Е.Н., "участником долевого строительства" был заключен договор N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По настоящему Договору одна сторона "застройщик" обязуется в срок не позднее 10.02.2009 г. своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона "участник долевого строительства" обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. п. 2.1; 7.1 - 7.3 Договора).
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" с последующими изменениями и дополнениями (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон "Об участии в долевом строительстве...") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом особенностей, предусмотренных ст. 25.1 Закона о госрегистрации, договоров участия в долевом строительстве, а также с учетом ст. 16 Закона о гос. регистрации, предусматривающей общие положения о представлении документов на государственную регистрацию прав, представитель ЗАО "ГК-Аурум" и Плотникова Е.Н. передали в Управление ФРС по ИО и УОБАО документы на государственную регистрацию Договора долевого участия в строительстве N 1 от 01.06.2007 г.: копию Договора от 29.05.2006 г. аренды земельного участка; генеральный план, выданный Иркутским центром строительного проектирования; проектную декларацию ЗАО "ГК-Аурум" по объекту "Жилые здания по ул. 6-я Советская 14, Октябрьского района г. Иркутска; разрешение на строительство N 80/06 от 11.05.07 г. на "Жилой дом из 10-ти блок-секций с нежилыми помещениями и подземными автостоянками по ул. 6-я Советская в г. Иркутске. Б/с 3, 4, 8, 9"; уведомление N 50 от 15 мая 2007 г. от ООО "РЦ Информресурс" об опубликовании проектной декларации по объекту "Жилые здания по ул. 6 Советская, 14 Октябрьского района г. Иркутска" в сети Интернет; Договор долевого участия в строительстве N 1 от 1.06.2007 г. между "застройщиком" "ГК-Аурум" и гражданкой Плотниковой Е.Н.; квитанцию об оплате государственной пошлины N 141191687 от 5.06.07 г.
Факт получения вышеперечисленных документов специалистом Управления ФРС по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу подтверждается соответствующей распиской от 05.06.2007 г.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аксенченко В.В., являясь полноправным собственником земельного участка по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, передал его в аренду юридическому лицу. Право аренды зарегистрировано Управлением ФРС по ИО и УОБАО в установленном законом порядке, ничем не обременено, и в силу положений ст. 128 ГК РФ представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может быть передано в залог, не накладывая ограничения (обременения) на земельный участок.
Из постановления судебного пристава-исполнителя от 21.06.2007 г. усматривается, что в Октябрьском ОСП г. Иркутска на исполнении находится исполнительный лист Баунтовского райсуда Республики Бурятия о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику Аксенченко В.В. по заявлению ОАО "Акционерный Коммерческий "Байкалбанк", в связи с чем судебным приставом-исполнителем был наложен арест на земельный участок, принадлежащий Аксенченко В.В., находящийся по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, который предполагает запрет должнику распоряжаться арестованным имуществом, т.е. запрещает отчуждение права собственности и иных вещных прав (мена, залог, дарение, купля-продажа и т.д.) на объект недвижимого имущества.
Таким образом, анализируя изложенное, суд полагает, что арест земельного участка, принадлежащего Аксенченко В.В., влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но никак не для арендатора земельного участка - ЗАО "ГК-Аурум". Договор аренды действующий, никем не оспаривается, а объект аренды - земельный участок, не является объектом спорных правоотношений.
Более того, суд не может не согласиться с заявителем ЗАО "ГК-Аурум", что государственная регистрация Договора участия в долевом строительстве N 1 от 01.06.2007 г. не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяет лишь право аренды на указанный земельный участок.
Таким образом, суд первой инстанции полагает, что регистрация Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г., заключенного между застройщиком ЗАО "ГК-Аурум" и Плотниковой Е.Н., приостановлена без законных на то оснований.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 г. решение суда первой инстанции отменено в связи с тем, что оно принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, и рассмотрено по правилам суда первой инстанции.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на заявление общества.
Пояснив, что государственная регистрация обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. 6-я Советская, 14 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома была приостановлена сроком на 1 месяц с 05.07.07 г. по 05.08.07 г. в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона о государственной регистрации, так как у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, поскольку при наличии ареста на спорный земельный участок у государственного регистратора возникает обязанность не осуществлять государственную регистрацию, а приостановить ее по п. 4 ст. 19 Федерального закона о регистрации.
Представитель заявителя в судебное заседание не явился, представленным ходатайством просил рассмотреть дело в отсутствие ЗАО "ГК Аурум".
Третьи лица в судебное заседание не явились, в соответствии с требованиями ст. 123 АПК РФ, считаются извещенными.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 122, 123 АПК РФ.
Согласно п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, изучив представленные материалы, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела усматривается, что собственником земельного участка, площадью 14917 кв. м, находящегося по адресу: г. Иркутск улица 6 Советская, участок N 14 кадастровый номер 38:36:000023:0087 Аксенченко В.В. заключен с ЗАО "ГК-Аурум" договор аренды, 07 февраля 2007 года и дополнительное соглашение к договору аренды названного объекта недвижимости, которые зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 08 мая 2007 года N 38:38-01/024/2007-447 со сроком аренды на 7 лет.
01 июня 2007 года между ЗАО "ГК-Аурум", как "застройщиком" и Плотниковой Е.Н. "участником долевого строительства" заключен договор N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому одна сторона "застройщик" обязуется в срок не позднее 10 февраля 2009 года своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию этого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона "участник долевого строительства" обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно установленных правил, стороны названного договора подали в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу заявление о государственной регистрации обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок N 14, на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01 июня 2007 года.
Согласно уведомления Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу от 05 июля 2007 года N 01/072/2007-324, направленного в адрес ЗАО "ГК-Аурум" и Плотниковой Е.Н., государственная регистрация обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок N 14, на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01 июня 2007 года, приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроком на 1 месяц, поскольку у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации.
Способом обеспечения обязательств "застройщика" - ЗАО "ГК-Аурум" перед участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: г. Иркутск, улица 6-я Советская участок N 14 в силу вышеназванной ст. 13 Закона N 214-ФЗ является залог участников долевого строительства (залогодержателей) права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома (Проектная декларация по объекту: "Жилые здания по ул. 6-я Советская, 14, Октябрьского района г. Иркутска" с изменениями и дополнениями, представленная в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу).
Пункт 1 ст. 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." предусматривает, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 - 15 настоящего Закона; поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 настоящего Закона.
В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аксенченко В.В., являясь полноправным собственником земельного участка по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, передал его в аренду юридическому лицу.
Право аренды зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу в установленном законом порядке, ничем не обременено, и в силу положений ст. 128 ГК РФ представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может быть передано в залог, не накладывая ограничения (обременения) на земельный участок.
Из постановления судебного пристава-исполнителя от 21.06.2007 г. усматривается, что в Октябрьском ОСП г. Иркутска на исполнении находится исполнительный лист Баунтовского райсуда Республики Бурятия о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику Аксенченко В.В. по заявлению ОАО "Акционерный Коммерческий "Байкалбанк", в связи с чем судебным приставом-исполнителем был наложен арест на земельный участок, принадлежащий Аксенченко В.В., находящийся по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская участок 14, который предполагает запрет должнику распоряжаться арестованным имуществом, т.е. запрещает отчуждение права собственности и иных вещных прав (мена, залог, дарение, купля-продажа и т.д.) на объект недвижимого имущества.
Таким образом, анализируя изложенное, суд полагает, что арест земельного участка, принадлежащего Аксенченко В.В., влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но никак не для арендатора земельного участка - ЗАО "ГК-Аурум". Договор аренды действующий, никем не оспаривается, а объект аренды - земельный участок, не является объектом спорных правоотношений.
Государственная регистрация Договора участия в долевом строительстве N 1 от 01.06.2007 г. не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяет лишь право аренды на указанный земельный участок.
Процедура государственной регистрации (внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) договоров участия в долевом строительстве, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества детально регулируется: 1) Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ N 82 от 09.06.2005 г.; Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 219 от 18.02.1998 г.
В соответствии с положениями вышеназванных нормативно-правовых актов запись об обременениях правами участников в долевом строительстве по заявлению ЗАО "ГК-Аурум", как застройщика, и Плотниковой Е.Н., как участника долевого строительства, должна вноситься в подраздел 111-1 "Запись об аренде", поскольку "застройщик" ЗАО "ГК-Аурум" владеет земельным участком на праве аренды.
Таким образом, суд полагает, что регистрация Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г., заключенного между застройщиком ЗАО "ГК-Аурум" и Плотниковой Е.Н., приостановлена без законных на то оснований. Данные решения Управления ФРС по ИО и УОБАО, бесспорно, нарушают права и законные интересы заявителя ЗАО "ГК-Аурум", который лишен возможности приобрести гражданские права по договору и, как сторона по договору, не может исполнить свои обязательства, что лишает его права осуществлять предпринимательскую деятельность, на которую он рассчитывал при организации строительства.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции руководствуясь статьями 167, 170, 201, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконными как не соответствующие пунктам 1, 4 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решения государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу от 05.07.2007 г., от 03.08.2007 г. о приостановлении государственной регистрации обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, участок 14, кадастровый N 38:36:000023:0087, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г., заключенного застройщиком ЗАО "ГК-Аурум" с первым участником долевого строительства - Плотниковой Е.Н.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "ГК-Аурум" путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1 от 01.06.2007 г.
Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
Э.П.ДОРЖИЕВ
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
Э.П.ДОРЖИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)