Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Глазкова Е.Г.
судей Горшелева В.В., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лиминой Я.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7058/2010) ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 года по делу N А21-6037/2009 (судья Широченко Д.В.), принятое
по иску (заявлению) ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970)
к 1) ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555)
2) ООО "ЖЭУ - 9 Ленинградского района"
3-и лица: 1) МУП РИВЦ "Симплекс"
2) Администрация Ленинградского района Муниципального образования
"Городской округ Калининград"
об обязании передать техническую документацию
при участии:
от истца: представитель Аккудинова Л.В. по доверенности от 10.06.2010
от ответчиков:
ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) представители Белозерова М.А. по доверенности от 14.05.2010, Варва Е.В. по доверенности от 02.08.2010
ООО "ЖЭУ-9 Ленинградского района" - представитель Белозерова М.В. по доверенности от 15.12.2009
от 3-х лиц: представители не явились
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) (далее - ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555), ответчик) об обязании передать техническую документацию по многоквартирным домам N 25 по улице Клинической, N 72 по Московскому проспекту, N 19 по улице Зарайской в городе Калининграде и иные связанные с управлением и обслуживанием этих домов документы.
Определением от 24 сентября 2009 года Арбитражного суда Калининградской области к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-9 Ленинградского района" (далее - соответчик). Кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Муниципальное унитарное предприятие расчетный информационно-вычислительный центр "Симплекс" (далее - МУП РИВЦ "Симплекс").
Определением от 18 ноября 2009 года Арбитражный суд Калининградской привлек к участию деле в качестве третьего лица Администрацию Ленинградского района Муниципального образования "Городской округ "Город Калининград" (далее - Администрация).
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. Окончательно уточнив требования (л.д. 112 - 113, т. 5), истец просил суд обязать ответчика и соответчика передать истцу техническую документацию по многоквартирным домам N 14, 25 по ул. Клиническая, домам N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, домам N 15 - 17, 19 по ул. Зарайская, домам N 17 - 21 по ул. Фрунзе, дому N 7 по ул. 9 Апреля г. Калининграда, и иные связанные с управлением и обслуживанием этих домов документы. Истец требует документы на каждый дом в соответствии с перечнем документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом, установленных п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491: технический паспорт многоквартирного дома, паспорт придомовой территории, паспорт технического освидетельствования лифта, акт разграничения балансовой принадлежности электрических, тепловых сетей, сетей водоснабжения и водоотведения, лицевые карточки жильцов формы N 9, поквартирные карточки жильцов формы N 17, лицевые счета жильцов, справки на льготы жильцов, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, проектную документацию (копию проектной документации), акты выполненных работ на многоквартирный дом, в соответствии с которыми осуществлено/осуществляется строительство (реконструкция, ремонт) многоквартирного дома (при наличии), документы (акты) о приемке результатов работ, иные связанные с управлением и обслуживанием многоквартирного дома документы.
Измененные исковые требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 03.03.2010 Арбитражный суд Калининградской отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение, по основаниям, изложенным в жалобе, и удовлетворить исковые требования истца.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца заявил об отказе от иска в части требований к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555). Полномочия представителя истца проверены судом. Апелляционный суд не усматривает препятствий для приема отказа истца от иска к ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555). В связи с отказом истца от иска к ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555), производство по делу в соответствующей части подлежит прекращению.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно материалам дела, в июле 2009 решениями общих собраний собственников помещений (имущества) многоквартирных домов N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде управление этими домами передано ООО "ЖЭУ-9 Ленинградского района", с которым были заключены договоры управления указанными многоквартирными домами. Техническая документация на указанные дома передана ответчиком соответчику в июле 2009 года (л.д. 108 - 115, т. 1).
Многоквартирный дом N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде с 01 ноября 2008 года по договору находился в управлении ответчика на основании решения собственников помещений дома. В настоящем судебном заседании апелляционной инстанции соответчик представил в материалы дела документы: протокол от 16.02.2010 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде о выборе ООО "ЖЭУ-9 Ленинградского района" в качестве управляющей компании, а также соглашение от 16.02.2010 между ответчиком и соответчиком о передаче технической документации на указанный дом.
Требования истца мотивированы ссылкой на решения общих собраний собственников помещений (имущества) многоквартирных домов N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе, N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде о выборе истца в качестве управляющей организации по управлению названными многоквартирными домами. По мнению истца, указанные обстоятельства подтверждаются протоколами собраний (л.д. 90 - 98, т. 1), оформленных в период апрель - сентябрь 2009 года. В этой связи, по мнению истца, он должен был приступить к исполнению своих обязательств перед собственниками помещений в указанных многоквартирных домах с 01 мая 2009 года, 01 июня 2009 года, 01 сентября 2009 года в соответствии с заключенными договорами управления и обслуживания.
Истец направлял ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) предложения о передаче технической и иной документации на указанные дома, поскольку ответчик исполнял обязанности по управлению общим имуществом спорных многоквартирных домов. Требование о передаче документации оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для подачи рассматриваемого иска.
Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд Калининградской области, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, руководствуясь статьями 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса, указал на следующие обстоятельства:
Обязанность ответчика передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы возникает при условии, если ранее заключенный ответчиком с собственниками помещений многоквартирного дома договор управления прекратил свое действие.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Арбитражным судом установлено, что соответчик приступил к осуществлению функций по управлению многоквартирными жилыми домами N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде на основании решений общих собраний собственников указанных домов, в которых также принимал участие представитель собственника муниципальных квартир, проведенных в форме заочного голосования, результаты которого отражены в протоколах от 20 июля 2009 года, от 16 июля 2009 года, от 04 июля 2009 года, от 16 июля 2009 года, от 18 июля 2009 года, от 04 июля 2009 года, от 14 июля 2009 года, от 31 июля 2009 года. На основании указанных протоколов соответчиком с собственниками помещений жилых домов по названным адресам заключены договоры управления многоквартирными домами.
Судом установлено, что на день рассмотрения спора по существу данные договоры управления многоквартирными домами являются действующими, в установленном законом порядке не расторгнуты.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
При этом порядок расторжения договоров управления многоквартирными домами определен статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответчик во исполнение положений пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в настоящее время продолжает осуществлять функции по обслуживанию и содержанию домов N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде посредством выполнения работ, а также путем заключения договоров с обслуживающими организациями, оказывающими соответствующие услуги в сфере эксплуатации жилых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела договорами, а также документами, подтверждающими выполнение работ.
Таким образом, суд первой инстанции установил, что на дату рассмотрения спора по существу собственниками помещений в указанных многоквартирных домах в соответствии с требованиями жилищного законодательства Российской Федерации реализовано право на осуществление функций по обслуживанию и управлению домами соответчиком.
Суд первой инстанции, отметив, что истцом не представлено надлежащих доказательств осуществления им функций по обслуживанию и управлению спорными жилыми домами, пришел к выводу, что истец не реализовал право на осуществление функций по обслуживанию и содержанию указанных многоквартирных домов.
По указанным выше основаниям суд отказал в удовлетворении требования истца об обязании передачи технической и иной документации на многоквартирные дома N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде.
Аналогичной правовой аргументацией суд первой инстанции мотивировал отказ в удовлетворении требований истца об обязании передать техническую и иную документации на многоквартирный дом N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде, указав, что ответчик с 01 ноября 2008 года, включая период судебного разбирательства, осуществлял функции по обслуживанию и управлению указанным многоквартирным домом на основании решения собственников помещений дома. С ответчиком был заключен договор о ремонте, содержании и управлении общим имуществом многоквартирного жилого дома с множественностью лиц со стороны собственника. Согласно пункту 7.3 данного договора, он вступает в силу с 01 ноября 2008 года и действует по 30 октября 2009 года. При отсутствии заявления одной из сторон о его прекращении по окончании срока действия договора он считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях.
В соответствии с договором ответчик осуществлял функции по обслуживанию и содержанию жилого дома N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде посредством выполнения работ, а также путем заключения договоров с обслуживающими организациями, оказывающими соответствующие услуги в сфере эксплуатации жилых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела договорами, а также документами, подтверждающими выполнение работ.
Суд правомерно указал, что положения пункта 8 раздела 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть в соответствии с положениями статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации
Суд первой инстанции констатировал, что истцом не представлено доказательств осуществления им функций по обслуживанию и управлению спорным жилым домом, в связи с чем отказал в удовлетворении требования истца об обязании передачи технической и иной документации на многоквартирный дом N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде.
Суд апелляционной инстанции также не находит оснований для признания заявленных требований подлежащими удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющихся в материалах дела протоколов общего собрания собственников помещений, представленных истцом, что вопрос об отказе от услуг ответчиков по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собраниями по существу не рассматривались. Протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирными домами истцу, сами по себе не свидетельствуют о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в ходе рассмотрения заявленных требований истец не доказал, что ответчиками допущены нарушения условий упомянутых договоров, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договоров с соответчиком без указания причин самими этими договорами также не предусмотрена.
Поскольку договорные правоотношения по управлению соответствующими жилыми домами возникли между собственниками помещений и ответчиками, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Однако по результатам рассмотрения спора установлено, что уведомление о расторжении договоров направлено ответчику самим истцом, а не лицами, специально уполномоченными на то собранием собственников помещений. Уведомление о расторжении договоров с соответчиком не направлялось.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенных с ответчиками договоров, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Таким образом, при отсутствии оснований для прекращения договоров управления многоквартирными домами, заключенных с соответчиком, у соответчика отсутствует обязанность передать истцу спорные документы.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы или в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 49, 150, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Принять отказ истца от исковых требований к ООО "ЖЭУ-9".
В указанной части решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 по делу N А21-6037/2009 отменить.
Прекратить производство по делу в исковых требованиях к ООО "ЖЭУ-9".
В остальной части решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 по делу N А21-6037/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2010 ПО ДЕЛУ N А21-6037/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2010 г. по делу N А21-6037/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Глазкова Е.Г.
судей Горшелева В.В., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лиминой Я.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7058/2010) ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 года по делу N А21-6037/2009 (судья Широченко Д.В.), принятое
по иску (заявлению) ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970)
к 1) ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555)
2) ООО "ЖЭУ - 9 Ленинградского района"
3-и лица: 1) МУП РИВЦ "Симплекс"
2) Администрация Ленинградского района Муниципального образования
"Городской округ Калининград"
об обязании передать техническую документацию
при участии:
от истца: представитель Аккудинова Л.В. по доверенности от 10.06.2010
от ответчиков:
ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) представители Белозерова М.А. по доверенности от 14.05.2010, Варва Е.В. по доверенности от 02.08.2010
ООО "ЖЭУ-9 Ленинградского района" - представитель Белозерова М.В. по доверенности от 15.12.2009
от 3-х лиц: представители не явились
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905073970) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) (далее - ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555), ответчик) об обязании передать техническую документацию по многоквартирным домам N 25 по улице Клинической, N 72 по Московскому проспекту, N 19 по улице Зарайской в городе Калининграде и иные связанные с управлением и обслуживанием этих домов документы.
Определением от 24 сентября 2009 года Арбитражного суда Калининградской области к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-9 Ленинградского района" (далее - соответчик). Кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Муниципальное унитарное предприятие расчетный информационно-вычислительный центр "Симплекс" (далее - МУП РИВЦ "Симплекс").
Определением от 18 ноября 2009 года Арбитражный суд Калининградской привлек к участию деле в качестве третьего лица Администрацию Ленинградского района Муниципального образования "Городской округ "Город Калининград" (далее - Администрация).
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. Окончательно уточнив требования (л.д. 112 - 113, т. 5), истец просил суд обязать ответчика и соответчика передать истцу техническую документацию по многоквартирным домам N 14, 25 по ул. Клиническая, домам N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, домам N 15 - 17, 19 по ул. Зарайская, домам N 17 - 21 по ул. Фрунзе, дому N 7 по ул. 9 Апреля г. Калининграда, и иные связанные с управлением и обслуживанием этих домов документы. Истец требует документы на каждый дом в соответствии с перечнем документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом, установленных п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491: технический паспорт многоквартирного дома, паспорт придомовой территории, паспорт технического освидетельствования лифта, акт разграничения балансовой принадлежности электрических, тепловых сетей, сетей водоснабжения и водоотведения, лицевые карточки жильцов формы N 9, поквартирные карточки жильцов формы N 17, лицевые счета жильцов, справки на льготы жильцов, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, проектную документацию (копию проектной документации), акты выполненных работ на многоквартирный дом, в соответствии с которыми осуществлено/осуществляется строительство (реконструкция, ремонт) многоквартирного дома (при наличии), документы (акты) о приемке результатов работ, иные связанные с управлением и обслуживанием многоквартирного дома документы.
Измененные исковые требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 03.03.2010 Арбитражный суд Калининградской отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение, по основаниям, изложенным в жалобе, и удовлетворить исковые требования истца.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца заявил об отказе от иска в части требований к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555). Полномочия представителя истца проверены судом. Апелляционный суд не усматривает препятствий для приема отказа истца от иска к ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555). В связи с отказом истца от иска к ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555), производство по делу в соответствующей части подлежит прекращению.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно материалам дела, в июле 2009 решениями общих собраний собственников помещений (имущества) многоквартирных домов N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде управление этими домами передано ООО "ЖЭУ-9 Ленинградского района", с которым были заключены договоры управления указанными многоквартирными домами. Техническая документация на указанные дома передана ответчиком соответчику в июле 2009 года (л.д. 108 - 115, т. 1).
Многоквартирный дом N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде с 01 ноября 2008 года по договору находился в управлении ответчика на основании решения собственников помещений дома. В настоящем судебном заседании апелляционной инстанции соответчик представил в материалы дела документы: протокол от 16.02.2010 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде о выборе ООО "ЖЭУ-9 Ленинградского района" в качестве управляющей компании, а также соглашение от 16.02.2010 между ответчиком и соответчиком о передаче технической документации на указанный дом.
Требования истца мотивированы ссылкой на решения общих собраний собственников помещений (имущества) многоквартирных домов N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 15 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе, N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде о выборе истца в качестве управляющей организации по управлению названными многоквартирными домами. По мнению истца, указанные обстоятельства подтверждаются протоколами собраний (л.д. 90 - 98, т. 1), оформленных в период апрель - сентябрь 2009 года. В этой связи, по мнению истца, он должен был приступить к исполнению своих обязательств перед собственниками помещений в указанных многоквартирных домах с 01 мая 2009 года, 01 июня 2009 года, 01 сентября 2009 года в соответствии с заключенными договорами управления и обслуживания.
Истец направлял ООО "ЖЭУ N 9" (ИНН 3905076555) предложения о передаче технической и иной документации на указанные дома, поскольку ответчик исполнял обязанности по управлению общим имуществом спорных многоквартирных домов. Требование о передаче документации оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для подачи рассматриваемого иска.
Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд Калининградской области, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, руководствуясь статьями 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса, указал на следующие обстоятельства:
Обязанность ответчика передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы возникает при условии, если ранее заключенный ответчиком с собственниками помещений многоквартирного дома договор управления прекратил свое действие.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Арбитражным судом установлено, что соответчик приступил к осуществлению функций по управлению многоквартирными жилыми домами N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде на основании решений общих собраний собственников указанных домов, в которых также принимал участие представитель собственника муниципальных квартир, проведенных в форме заочного голосования, результаты которого отражены в протоколах от 20 июля 2009 года, от 16 июля 2009 года, от 04 июля 2009 года, от 16 июля 2009 года, от 18 июля 2009 года, от 04 июля 2009 года, от 14 июля 2009 года, от 31 июля 2009 года. На основании указанных протоколов соответчиком с собственниками помещений жилых домов по названным адресам заключены договоры управления многоквартирными домами.
Судом установлено, что на день рассмотрения спора по существу данные договоры управления многоквартирными домами являются действующими, в установленном законом порядке не расторгнуты.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
При этом порядок расторжения договоров управления многоквартирными домами определен статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответчик во исполнение положений пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в настоящее время продолжает осуществлять функции по обслуживанию и содержанию домов N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде посредством выполнения работ, а также путем заключения договоров с обслуживающими организациями, оказывающими соответствующие услуги в сфере эксплуатации жилых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела договорами, а также документами, подтверждающими выполнение работ.
Таким образом, суд первой инстанции установил, что на дату рассмотрения спора по существу собственниками помещений в указанных многоквартирных домах в соответствии с требованиями жилищного законодательства Российской Федерации реализовано право на осуществление функций по обслуживанию и управлению домами соответчиком.
Суд первой инстанции, отметив, что истцом не представлено надлежащих доказательств осуществления им функций по обслуживанию и управлению спорными жилыми домами, пришел к выводу, что истец не реализовал право на осуществление функций по обслуживанию и содержанию указанных многоквартирных домов.
По указанным выше основаниям суд отказал в удовлетворении требования истца об обязании передачи технической и иной документации на многоквартирные дома N 14, 25 по улице Клинической, N 72, 74, 89 по Московскому проспекту, N 7 - 17, 19 по улице Зарайской, N 17 - 21 по улице Фрунзе в городе Калининграде.
Аналогичной правовой аргументацией суд первой инстанции мотивировал отказ в удовлетворении требований истца об обязании передать техническую и иную документации на многоквартирный дом N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде, указав, что ответчик с 01 ноября 2008 года, включая период судебного разбирательства, осуществлял функции по обслуживанию и управлению указанным многоквартирным домом на основании решения собственников помещений дома. С ответчиком был заключен договор о ремонте, содержании и управлении общим имуществом многоквартирного жилого дома с множественностью лиц со стороны собственника. Согласно пункту 7.3 данного договора, он вступает в силу с 01 ноября 2008 года и действует по 30 октября 2009 года. При отсутствии заявления одной из сторон о его прекращении по окончании срока действия договора он считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях.
В соответствии с договором ответчик осуществлял функции по обслуживанию и содержанию жилого дома N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде посредством выполнения работ, а также путем заключения договоров с обслуживающими организациями, оказывающими соответствующие услуги в сфере эксплуатации жилых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела договорами, а также документами, подтверждающими выполнение работ.
Суд правомерно указал, что положения пункта 8 раздела 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть в соответствии с положениями статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации
Суд первой инстанции констатировал, что истцом не представлено доказательств осуществления им функций по обслуживанию и управлению спорным жилым домом, в связи с чем отказал в удовлетворении требования истца об обязании передачи технической и иной документации на многоквартирный дом N 7 по улице 9 Апреля в городе Калининграде.
Суд апелляционной инстанции также не находит оснований для признания заявленных требований подлежащими удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющихся в материалах дела протоколов общего собрания собственников помещений, представленных истцом, что вопрос об отказе от услуг ответчиков по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собраниями по существу не рассматривались. Протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирными домами истцу, сами по себе не свидетельствуют о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в ходе рассмотрения заявленных требований истец не доказал, что ответчиками допущены нарушения условий упомянутых договоров, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договоров с соответчиком без указания причин самими этими договорами также не предусмотрена.
Поскольку договорные правоотношения по управлению соответствующими жилыми домами возникли между собственниками помещений и ответчиками, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Однако по результатам рассмотрения спора установлено, что уведомление о расторжении договоров направлено ответчику самим истцом, а не лицами, специально уполномоченными на то собранием собственников помещений. Уведомление о расторжении договоров с соответчиком не направлялось.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенных с ответчиками договоров, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Таким образом, при отсутствии оснований для прекращения договоров управления многоквартирными домами, заключенных с соответчиком, у соответчика отсутствует обязанность передать истцу спорные документы.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы или в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 49, 150, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Принять отказ истца от исковых требований к ООО "ЖЭУ-9".
В указанной части решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 по делу N А21-6037/2009 отменить.
Прекратить производство по делу в исковых требованиях к ООО "ЖЭУ-9".
В остальной части решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2010 по делу N А21-6037/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
ГЛАЗКОВ Е.Г.
ГЛАЗКОВ Е.Г.
Судьи
ГОРШЕЛЕВ В.В.
ЧЕРЕМОШКИНА В.В.
ГОРШЕЛЕВ В.В.
ЧЕРЕМОШКИНА В.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)