Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 15 января 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Триал"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба"
о понуждении предоставить техническую документацию связанную с управлением многоквартирным домом, и обязании не чинить препятствия в управлении им
при участии:
представителей истца Назаркова А.А. (протокол от 01.12.08), Каленской И.С. (доверенность от 11.01.10)
представителей ответчика Полоселовой О.С., Мозолевской А.С. (доверенности от 11.01.10)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" (далее - ответчик) об обязании не чинить препятствия в управлении многоквартирным домом 6/2 по бульвару Интернационалистов г. Петрозаводске и об обязании передать технический паспорт на дом (с учетом уточнения от 15.12.09).
Основанием иска указаны неправомерные действия ответчика по начислению платежей и выставлению счетов за оказание жилищно-коммунальных услуг жильцам дома, а также отказ в передаче документации, связанной с управлением домом вновь избранной управляющей организации.
Иск обоснован ссылками на пункты 3, 9 статьи 161, пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и поддержан представителями истца в судебном заседании.
Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (л.д. 69-71 т. 2) и в судебном заседании заявлены следующие возражения: ранее избранная управляющая организация, ООО "Жилфонд-Служба" правомерно осуществляет управление спорным домом на основании договоров, заключенных с собственниками помещений в 2007 году, по умолчанию пролонгированных на 2009 год и не расторгнутых в установленном гражданским законодательством порядке; ООО "Триал" не доказало получение статуса управляющей организации, в свою очередь, ООО "Жилфонд-Служба" заключило договоры со специализированными и ресурсоснабжающими организациями в целях надлежащего управления домом и предоставления коммунальных услуг собственникам, следовательно, решение общего собрания собственников помещений о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации до настоящего времени не реализовано; между тем, согласно ведомости подомового учета поступающих платежей, перечисляемые в УК "Жилфонд-Служба" коммунальные платежи и платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества дома составляют 65,5% процентов от общего числа начисленных платежей (т. 5 л.д. 20).
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 6/2 по бульвару Интернационалистов в г. Петрозаводске, приняты следующие решения, оформленные протоколом от 03.10.08 (л.д. 14-21): о расторжении договора на управление с УК "Жилфонд-Служба" на основании коллективного заявления от 09.09.08; о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации; о поручении ООО "Триал" осуществления мероприятий по приемке документации, связанной с управлением домом у ООО "Жилфонд-Служба"; о заключении договора на управление многоквартирным домом с 10.10.08 сроком на два года; о размере платы за управление, содержание и ремонт общедомового имущества; о порядке подсчета голосов и размещении результатов голосования.
В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников помещений того же дома от 20-28.10.08 (л.д. 29-31), которым оформлены решения собственников о выборе управляющей организации ООО "Жилфонд-Служба", согласовании условий договора на управление и утверждении срока его действия на 1 год, определении состава общего имущества дома, утверждении перечня работ и платы за ремонт и содержание общего имущества, участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта дома и т.д.
Легитимность перечисленных решений являлась предметом спора между одним из собственников помещений дома и ООО "Жилфонд-Служба". Решением Петрозаводского городского суда от 07.05.09 (л.д. 32-34) решения собрания, оформленные протоколом от 20-28.10.08, признаны недействительными по причине отсутствия кворума. При этом, судом отмечено, что вопросы законности избрания в качестве управляющей организации ООО "Триал", прекращения действия договора с ООО "Жилфонд-Служба" судом не исследовались, оценка этим действиям не давалась.
Ответчик утверждает, что, несмотря на нелигитимность решений общего собрания собственников помещений дома, оформленных протоколом от 20-28.10.08, ООО "Жилфонд-Служба" не утратило право на управление домом в силу решений собственников помещений спорного дома, оформленных протоколом от 10-28.09.07, согласно которым управляющей организацией было выбрано ООО "Жилфонд-Служба", согласованы условия договора управления, утвержден срок его действия - 1 год, решены иные вопросы, связанные с условиями и порядком управления (л.д. 27-30).
По результатам перечисленных решений 22.09.07 с рядом собственников помещений дома заключен договор на управление им сроком действия один год, начиная с 1 октября 2007 (пункт 7.1) (т. 3 л.д. 31-141).
Согласно пункту 7.2 договора он считается пролонгированным на тот же срок, в случае, если ни одна из сторон за 30 дней до его прекращения не заявит о намерении его расторгнуть.
Поскольку решение о расторжении договора по окончании срока его действия принято собственниками 03.10.08, то есть с нарушением срока, установленного пунктом 7.2, договор от 22.09.07 считается пролонгированным на тех же условиях.
По ходатайству истца судом заслушаны свидетельские показания Старостина П.В., занимавшего должность директора ООО "Жилфонд-Служба" в период с 5 мая 2007 по август 2008 года. Согласно пояснениям Старостина П.В. ООО "Жилфонд-Служба" ежегодно инициировало проведение собраний собственников с целью увеличения тарифа на содержание общего имущества дома. Для этого через общественную организацию "Наш дом" нанимались так называемые "обходчики", разносившие по квартирам бюллетени и договоры на управление домом. Однако в 2007 году решения собрания не состоялись ввиду отсутствия кворума; часть договоров была подписана рядом собственников одновременно с заполнением бюллетеней голосования, то есть до подведения его итогов.
Свидетель Распутин Н.П. в судебном заседании 21.12.09 дал свидетельские показания о том, что договор на управление домом с УК "Жилфонд-Служба" в сентябре 2007 года им не подписывался, подпись на договоре (т. 3 л.д. 50) проставлена не им; о проводившемся в 2007 году собрании собственников он не знал; какая организация управляет домом, он не знает; до марта 2009 года платежи вносил в УК "Жилфонд-Служба".
Свидетель Корюкаева Л.Ф. в судебном заседании 21.12.09 дала свидетельские показания о том, что она не знает, какая организация управляет домом; до последнего времени платила УК "Жилфонд-Служба"; договор на управление с УК "Жилфонд-Служба" (т. 3 л.д. 102) подписан не ею; осенью 2007 года отсутствовала в России, так как работала в Финляндии; качество предоставляемых УК "Жилфонд-Служба" услуг ее не устраивает, тогда как ООО "Триал" отремонтировало подъезд в доме.
При рассмотрении дела судом установлено, что и истец, и ответчик заключили договоры с организациями, представляющими жилищные услуги (вывоз ТБО, ведение базы данных регистрационного учета граждан по месту жительства, обслуживание и ремонт лифтов, техническое обслуживание общего имущества дома, освещение мест общего пользования, аварийное обслуживание, и т.д.). Однако договоры с ресурсоснабжающими организациями, в соответствии с которыми собственникам помещений дома предоставляются коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение) заключены только у ответчика.
При оценке перечисленных обстоятельств суд руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно пунктам 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно пункту 2 той же статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом согласно пункту 3 статьи 162 ЖК РФ должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
По смыслу перечисленных норм в их совокупности и взаимосвязи получение организацией статуса управляющей многоквартирным домом находится в зависимости от совокупности следующих условий: выбор собственниками помещений дома организации в качестве управляющей; наделение ее полномочиями на управление домом путем заключения договоров на управление между собственниками и выбранной организацией; исполнение обязательств в соответствии с заключенными договорами.
При этом само понятие "управление многоквартирным домом" включает в себя не только содержание и ремонт общего имущества дома, но и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 162, подпункт 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ). Иное толкование означало бы, что организация является лишь обслуживающей, но не управляющей.
При исследовании условий договора, заключенного ООО "Триал" с собственниками помещений в спорном доме (т. 1 л.д. 53-62), судом установлено, что договор не содержит обязательств истца по предоставлению проживающим в доме гражданам коммунальных услуг.
Установленный договором перечень услуг включает в себя, в том числе, услуги по сбору и вывозу бытовых отходов, содержание и текущий ремонт лифтов (пункт 5.2.4), что квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества.
Согласно пункту 1.3 договора управляющая организация обеспечивает возможность получения собственником коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение) путем надлежащего содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем в рамках установленных границ раздела эксплуатационной ответственности с поставщиками таких услуг). Плата за поставку ресурсоснабжающей организацией тепловой энергии, холодной воды, электроэнергии (кроме освещения мест общего пользования) не является предметом настоящего договора и оплачивается собственником самостоятельно по отдельно выставленным счетам напрямую ресурсоснабжающей организации или ее уполномоченному лицу.
Буквальное толкование изложенного пункта договора подтверждает, что ООО "Триал" при заключении с собственниками помещений дома договора на управление им не взяло на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг, а лишь обязалось осуществлять надлежащее содержание и ремонт общедомовых инженерных систем дома, что также квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.
В судебное заседание 12.01.10 ООО "Триал" представило дополнительное соглашение к договору на управление, заключенное 28.12.09 с собственником квартиры 105 Корюкаевой Л.Ф., согласно которому истец взял на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг.
Суд принимает возражения ООО "Жилфонд-Служба", заявленные в судебном заседании относительно данного соглашения, поскольку эти возражения основаны на положениях пунктов 1, 4 статьи 162 ЖК РФ, согласно которым договор на управление заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников, и условия такого договора являются одинаковыми для всех собственников помещений. Из протокола общего собрания собственников помещений от 03.10.08 о выборе в качестве управляющей организации ООО "Триал" и о заключении с ним договоров на управление домом следует, что собственниками принято решение о заключении договора, предложенного ООО "Триал", то есть без условия о предоставлении коммунальных услуг. Иных решений суду не представлено. Таким образом, договор, заключенный истцом с Корюкаевой Л.Ф. в редакции дополнительного соглашения от 28.12.09, отличен от договоров, заключенных с остальными собственниками.
Отсутствие в договорах обязательства управляющей организации по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в интересах собственников свидетельствует о фактическом уклонении ООО "Триал" от исполнения обязанности по предоставлению собственникам коммунальных услуг и исключает ответственность управляющей организации перед собственниками за их качество.
Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, является существенным условием договора управления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку названное существенное условие в договорах управления, заключенных с ООО "Триал", отсутствует, они являются незаключенными.
При отсутствии заключенного с собственниками договора на управление домом у ООО "Триал" отсутствует статус управляющей организации.
Право истребования документации, связанной с управлением домом, у предшествующей управляющей организации, также как и как право требовать не чинить препятствия в управлении домом может быть лишь у организации, подтвердившей статус управляющей.
Поскольку истец не доказал наличие у него такого статуса, он является ненадлежащим.
На основании изложенного суд отказывает в иске.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ШАЛАПАЕВА И.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 15.01.2010 ПО ДЕЛУ N А26-7910/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 января 2010 г. по делу N А26-7910/2009
Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 15 января 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Триал"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба"
о понуждении предоставить техническую документацию связанную с управлением многоквартирным домом, и обязании не чинить препятствия в управлении им
при участии:
представителей истца Назаркова А.А. (протокол от 01.12.08), Каленской И.С. (доверенность от 11.01.10)
представителей ответчика Полоселовой О.С., Мозолевской А.С. (доверенности от 11.01.10)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" (далее - ответчик) об обязании не чинить препятствия в управлении многоквартирным домом 6/2 по бульвару Интернационалистов г. Петрозаводске и об обязании передать технический паспорт на дом (с учетом уточнения от 15.12.09).
Основанием иска указаны неправомерные действия ответчика по начислению платежей и выставлению счетов за оказание жилищно-коммунальных услуг жильцам дома, а также отказ в передаче документации, связанной с управлением домом вновь избранной управляющей организации.
Иск обоснован ссылками на пункты 3, 9 статьи 161, пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и поддержан представителями истца в судебном заседании.
Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (л.д. 69-71 т. 2) и в судебном заседании заявлены следующие возражения: ранее избранная управляющая организация, ООО "Жилфонд-Служба" правомерно осуществляет управление спорным домом на основании договоров, заключенных с собственниками помещений в 2007 году, по умолчанию пролонгированных на 2009 год и не расторгнутых в установленном гражданским законодательством порядке; ООО "Триал" не доказало получение статуса управляющей организации, в свою очередь, ООО "Жилфонд-Служба" заключило договоры со специализированными и ресурсоснабжающими организациями в целях надлежащего управления домом и предоставления коммунальных услуг собственникам, следовательно, решение общего собрания собственников помещений о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации до настоящего времени не реализовано; между тем, согласно ведомости подомового учета поступающих платежей, перечисляемые в УК "Жилфонд-Служба" коммунальные платежи и платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества дома составляют 65,5% процентов от общего числа начисленных платежей (т. 5 л.д. 20).
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 6/2 по бульвару Интернационалистов в г. Петрозаводске, приняты следующие решения, оформленные протоколом от 03.10.08 (л.д. 14-21): о расторжении договора на управление с УК "Жилфонд-Служба" на основании коллективного заявления от 09.09.08; о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации; о поручении ООО "Триал" осуществления мероприятий по приемке документации, связанной с управлением домом у ООО "Жилфонд-Служба"; о заключении договора на управление многоквартирным домом с 10.10.08 сроком на два года; о размере платы за управление, содержание и ремонт общедомового имущества; о порядке подсчета голосов и размещении результатов голосования.
В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников помещений того же дома от 20-28.10.08 (л.д. 29-31), которым оформлены решения собственников о выборе управляющей организации ООО "Жилфонд-Служба", согласовании условий договора на управление и утверждении срока его действия на 1 год, определении состава общего имущества дома, утверждении перечня работ и платы за ремонт и содержание общего имущества, участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта дома и т.д.
Легитимность перечисленных решений являлась предметом спора между одним из собственников помещений дома и ООО "Жилфонд-Служба". Решением Петрозаводского городского суда от 07.05.09 (л.д. 32-34) решения собрания, оформленные протоколом от 20-28.10.08, признаны недействительными по причине отсутствия кворума. При этом, судом отмечено, что вопросы законности избрания в качестве управляющей организации ООО "Триал", прекращения действия договора с ООО "Жилфонд-Служба" судом не исследовались, оценка этим действиям не давалась.
Ответчик утверждает, что, несмотря на нелигитимность решений общего собрания собственников помещений дома, оформленных протоколом от 20-28.10.08, ООО "Жилфонд-Служба" не утратило право на управление домом в силу решений собственников помещений спорного дома, оформленных протоколом от 10-28.09.07, согласно которым управляющей организацией было выбрано ООО "Жилфонд-Служба", согласованы условия договора управления, утвержден срок его действия - 1 год, решены иные вопросы, связанные с условиями и порядком управления (л.д. 27-30).
По результатам перечисленных решений 22.09.07 с рядом собственников помещений дома заключен договор на управление им сроком действия один год, начиная с 1 октября 2007 (пункт 7.1) (т. 3 л.д. 31-141).
Согласно пункту 7.2 договора он считается пролонгированным на тот же срок, в случае, если ни одна из сторон за 30 дней до его прекращения не заявит о намерении его расторгнуть.
Поскольку решение о расторжении договора по окончании срока его действия принято собственниками 03.10.08, то есть с нарушением срока, установленного пунктом 7.2, договор от 22.09.07 считается пролонгированным на тех же условиях.
По ходатайству истца судом заслушаны свидетельские показания Старостина П.В., занимавшего должность директора ООО "Жилфонд-Служба" в период с 5 мая 2007 по август 2008 года. Согласно пояснениям Старостина П.В. ООО "Жилфонд-Служба" ежегодно инициировало проведение собраний собственников с целью увеличения тарифа на содержание общего имущества дома. Для этого через общественную организацию "Наш дом" нанимались так называемые "обходчики", разносившие по квартирам бюллетени и договоры на управление домом. Однако в 2007 году решения собрания не состоялись ввиду отсутствия кворума; часть договоров была подписана рядом собственников одновременно с заполнением бюллетеней голосования, то есть до подведения его итогов.
Свидетель Распутин Н.П. в судебном заседании 21.12.09 дал свидетельские показания о том, что договор на управление домом с УК "Жилфонд-Служба" в сентябре 2007 года им не подписывался, подпись на договоре (т. 3 л.д. 50) проставлена не им; о проводившемся в 2007 году собрании собственников он не знал; какая организация управляет домом, он не знает; до марта 2009 года платежи вносил в УК "Жилфонд-Служба".
Свидетель Корюкаева Л.Ф. в судебном заседании 21.12.09 дала свидетельские показания о том, что она не знает, какая организация управляет домом; до последнего времени платила УК "Жилфонд-Служба"; договор на управление с УК "Жилфонд-Служба" (т. 3 л.д. 102) подписан не ею; осенью 2007 года отсутствовала в России, так как работала в Финляндии; качество предоставляемых УК "Жилфонд-Служба" услуг ее не устраивает, тогда как ООО "Триал" отремонтировало подъезд в доме.
При рассмотрении дела судом установлено, что и истец, и ответчик заключили договоры с организациями, представляющими жилищные услуги (вывоз ТБО, ведение базы данных регистрационного учета граждан по месту жительства, обслуживание и ремонт лифтов, техническое обслуживание общего имущества дома, освещение мест общего пользования, аварийное обслуживание, и т.д.). Однако договоры с ресурсоснабжающими организациями, в соответствии с которыми собственникам помещений дома предоставляются коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение) заключены только у ответчика.
При оценке перечисленных обстоятельств суд руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно пунктам 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно пункту 2 той же статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом согласно пункту 3 статьи 162 ЖК РФ должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
По смыслу перечисленных норм в их совокупности и взаимосвязи получение организацией статуса управляющей многоквартирным домом находится в зависимости от совокупности следующих условий: выбор собственниками помещений дома организации в качестве управляющей; наделение ее полномочиями на управление домом путем заключения договоров на управление между собственниками и выбранной организацией; исполнение обязательств в соответствии с заключенными договорами.
При этом само понятие "управление многоквартирным домом" включает в себя не только содержание и ремонт общего имущества дома, но и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 162, подпункт 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ). Иное толкование означало бы, что организация является лишь обслуживающей, но не управляющей.
При исследовании условий договора, заключенного ООО "Триал" с собственниками помещений в спорном доме (т. 1 л.д. 53-62), судом установлено, что договор не содержит обязательств истца по предоставлению проживающим в доме гражданам коммунальных услуг.
Установленный договором перечень услуг включает в себя, в том числе, услуги по сбору и вывозу бытовых отходов, содержание и текущий ремонт лифтов (пункт 5.2.4), что квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества.
Согласно пункту 1.3 договора управляющая организация обеспечивает возможность получения собственником коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение) путем надлежащего содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем в рамках установленных границ раздела эксплуатационной ответственности с поставщиками таких услуг). Плата за поставку ресурсоснабжающей организацией тепловой энергии, холодной воды, электроэнергии (кроме освещения мест общего пользования) не является предметом настоящего договора и оплачивается собственником самостоятельно по отдельно выставленным счетам напрямую ресурсоснабжающей организации или ее уполномоченному лицу.
Буквальное толкование изложенного пункта договора подтверждает, что ООО "Триал" при заключении с собственниками помещений дома договора на управление им не взяло на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг, а лишь обязалось осуществлять надлежащее содержание и ремонт общедомовых инженерных систем дома, что также квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.
В судебное заседание 12.01.10 ООО "Триал" представило дополнительное соглашение к договору на управление, заключенное 28.12.09 с собственником квартиры 105 Корюкаевой Л.Ф., согласно которому истец взял на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг.
Суд принимает возражения ООО "Жилфонд-Служба", заявленные в судебном заседании относительно данного соглашения, поскольку эти возражения основаны на положениях пунктов 1, 4 статьи 162 ЖК РФ, согласно которым договор на управление заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников, и условия такого договора являются одинаковыми для всех собственников помещений. Из протокола общего собрания собственников помещений от 03.10.08 о выборе в качестве управляющей организации ООО "Триал" и о заключении с ним договоров на управление домом следует, что собственниками принято решение о заключении договора, предложенного ООО "Триал", то есть без условия о предоставлении коммунальных услуг. Иных решений суду не представлено. Таким образом, договор, заключенный истцом с Корюкаевой Л.Ф. в редакции дополнительного соглашения от 28.12.09, отличен от договоров, заключенных с остальными собственниками.
Отсутствие в договорах обязательства управляющей организации по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в интересах собственников свидетельствует о фактическом уклонении ООО "Триал" от исполнения обязанности по предоставлению собственникам коммунальных услуг и исключает ответственность управляющей организации перед собственниками за их качество.
Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, является существенным условием договора управления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку названное существенное условие в договорах управления, заключенных с ООО "Триал", отсутствует, они являются незаключенными.
При отсутствии заключенного с собственниками договора на управление домом у ООО "Триал" отсутствует статус управляющей организации.
Право истребования документации, связанной с управлением домом, у предшествующей управляющей организации, также как и как право требовать не чинить препятствия в управлении домом может быть лишь у организации, подтвердившей статус управляющей.
Поскольку истец не доказал наличие у него такого статуса, он является ненадлежащим.
На основании изложенного суд отказывает в иске.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ШАЛАПАЕВА И.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)