Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 9 апреля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Илюшникова С.М. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" (г. Пятигорск, ОГРН 1032600752799, ИНН 2632070172) - Оника Е.Е. (доверенность от 01.01.2011), Гаевой З.И. (доверенность от 01.02.2012), Луневой С.П. (доверенность от 01.02.2012), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный внедренческий центр "ИСТОД" (г. Пятигорск, ИНН 2626021120, ОГРН 1022601226471), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный внедренческий центр "ИСТОД" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2011 (судья Волошина Л.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Фриев А.Л.) по делу N А63-10557/2010, установил следующее.
ЗАО "Региональный Деловой Центр" (далее - ЗАО "РДЦ") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Научно-производственный внедренческий центр "ИСТОД" (далее - ООО НПВЦ "Истод") о взыскании коммунальных услуг, административно - хозяйственных расходов в сумме 103 273 рублей 11 копеек, пени за просрочку оплаты платежей в сумме 6 541 рубля 43 копеек (уточненные требования, т. 3, л.д. 141, 142).
Решением от 23.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.12.2011, уточненные исковые требования удовлетворены частично, с ООО НПВЦ "Истод" в пользу ЗАО "РДЦ" взыскано 103 273 рубля 11 копеек задолженности, 5 559 рублей 17 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 4 129 рублей 54 копейки расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что истцом подтверждены понесенные затраты по содержанию здания в спорный период, а ответчиком не представлены доказательства участия в их возмещении пропорционально занимаемой площади.
В кассационной жалобе ООО НПВЦ "Истод" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- - суды, удовлетворив исковые требования на основании расчета ЗАО "РДЦ", вышли за пределы заявленных требований, поскольку истцом заявлено требование за период с марта по ноябрь 2010 года;
- - суды не учли, что примененные в расчете ЗАО "РДЦ" тарифы утверждены лишь 27.02.2010 и не могут быть применимы к периоду с 16.08.2009 по 25.01.2010;
- - суды при принятии расчета истца не учли того, что офис N 1110 площадью 45,3 кв. м продан 12.03.2010, о чем ООО НПВЦ "Истод" сообщило ЗАО "РДЦ" письмом от 20.05.2010 N 17;
- - суды неверно определили долю ООО НПВЦ "Истод" в общем имуществе.
Кроме того, суды не учли, что состав общего имущества, в отношении которого осуществлялся комплекс работ по обслуживанию, собственниками имущества не определен. Из представленных в материалы дела документов невозможно установить состав и площадь общего имущества собственников помещений и соответственно долю ООО НПВЦ "Истод" в праве общей собственности на имущество. Не учтено наличие права собственности третьего лица ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" на часть имущества общего пользования и получение прибыли от сдачи имущества общего пользования в аренду.
От ООО НПВЦ "Истод" поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с нахождением руководителя предприятия в длительной командировке. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд его отклонил, поскольку нахождение в командировке директора общества не препятствует участию в процессе других представителей юридического лица, отложение рассмотрения жалобы приведет к нарушению установленных законом сроков рассмотрения жалобы.
В судебном заседании представители ЗАО "РДЦ" обосновали возражения по доводам жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителей ЗАО "РДЦ", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО НПВЦ "Истод" является собственником помещений N 1110 площадью 45,30 кв. м, N 1111 площадью 42,80 кв. м, N 1112 площадью 43,50 кв. м, N 1113 площадью 42, 10 кв. м, N 1114 площадью 42, 10 кв. м, N 1115 площадью 20,60 кв. м и помещения N 1116 площадью 29,40 кв. м (коридор), расположенных в здании "Деловой центр", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14 - 20).
Из представленных документов установлено, что административно - бытовое здание "Деловой центр", расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего. 49 Октябрьская, 17, построено за счет долевых средств физических и юридических лиц. Договорами долевого участия, заключенными заказчиком ЗАО "Аксон-Н" с каждым из дольщиков для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр", предусмотрена обязанность после окончания строительства заключения договора дольщиком с другим юридическим лицом на управление этого центра.
ЗАО "РДЦ" создано учредителем ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" на основании решения общего собрания акционеров ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" (протокол от 07.07.2003 N 66). Согласно уставу одним из видов деятельности ЗАО "РДЦ" является управление объектами недвижимости.
После окончания строительства здания "Делового центра" и введения его в эксплуатацию, распределения площадей между дольщиками и государственной регистрации их права собственности с 2003 года ЗАО "РДЦ" заключало договор доверительного управления недвижимым имуществом в здании по адресу г. Пятигорск, ул. Крайнего 49/Октябрьская, 17, а также заключало с собственниками помещений в этом здании договоры на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации.
24 июня 2004 года ЗАО "РДЦ" и ООО НПВЦ "Истод" заключили договор на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации Регионального делового центра N 55/04-С (т. 1, л.д. 10, 11).
Согласно представленным материалам дела ЗАО "РДЦ" производило расчеты тарифов на предоставление коммунальных и административно - хозяйственных услуг согласно утвержденным сметам, а также по Методике расчета тарифов на предоставление коммунальных и административно - хозяйственных услуг ЗАО "РДЦ" для собственников "Делового центра", в силу которой расчет тарифов на возмещение коммунальных и административно-хозяйственных расходов ЗАО "РДЦ" производится на начало каждого года после заключения договоров с городскими коммунальными предприятиями.
За период с января по декабрь 2010 года ответчик производил частичную оплату коммунальных расходов ЗАО "РДЦ" по нежилым помещениям, принадлежащим ему на праве собственности, а также административно-хозяйственных, коммунальных расходов на содержание общего имущества здания согласно утвержденной смете расходов на общем собрании 27.02.2010, что повлекло обращение истца с иском в суд о взыскании долга в сумме 103 273 рублей 11 копеек.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее Постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил, размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из того, что факт использования помещений общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом от 27.02.2010 общего собрания собственников помещений в административно - бытовом здании, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49/Октябрьская, 17, принято решение о заключении договора с управляющей компанией ЗАО "РДЦ" на выполнение работ по содержанию и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра, утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности РДЦ, технического обслуживания здания и содержания управляющей компании, которое на день рассмотрения дела не оспорено.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества вытекает из закона.
В материалах дела имеется расчет долей в праве общей собственности с указанием номеров офисов, общей площади помещений, принадлежащих каждому собственнику, и размера доли в праве общей собственности в процентном отношении. Согласно расчету размер доли ООО НПВЦ "Истод" составляет 2,7% (т. 3, л.д. 62).
На основании этого суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании задолженности за период с января по ноябрь 2010 года согласно его расчету в соответствии с долей ответчика в общей долевой собственности.
Довод заявителя жалобы о том, что суды не учли продажу офиса N 1110 площадью 45,3 кв. м по договору от 12.03.2010 (т. 6, л.д. 94, 96), о чем ООО НПВЦ "Истод" сообщило ЗАО "РДЦ" письмом от 20.05.2010 N 17 (т. 6, л.д. 96), надлежит отклонить. Согласно материалам дела, ЗАО "РДЦ" при расчете оказанных услуг с июня 2010 года исходило из офисной площади ООО НПВЦ "Истод", равной 191,1 кв. м с учетом указанного письма ООО НПВЦ "Истод" от 20.05.2010 N 17, в котором оно сообщило о том, что ему принадлежит 189,3 кв. м офисной площади, из которой оно будет исчислять коммунальные платежи.
Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что доказательств регистрации права собственности на офис N 1110 площадью 45,3 кв. м за покупателем по договору от 12.03.2010 не представлено. Иных доказательств, свидетельствующих о необходимости уменьшения площади, применяемой при исчислении коммунальных платежей не с момента уведомления ЗАО "РДЦ" о продаже части площадей, не представлено.
Довод заявителя жалобы о том, что суды, удовлетворив исковые требования на основании расчета ЗАО "РДЦ", вышли за пределы заявленных требований, так как истцом заявлено требование за период с марта по ноябрь 2010 года, подлежит отклонению как противоречащий материалам дела. Согласно расчету истца, приложенному к уточнению исковых требований (т. 3, л.д. 143, 144), ЗАО "РДЦ" определен период взыскания задолженности с января по ноябрь 2010 года.
Довод заявителя жалобы о том, что состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться комплекс работ по его обслуживанию, собственниками имущества не определен, отклонен кассационной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права.
Подлежит отклонению довод заявителя о том, что суды не приняли во внимание наличие права собственности третьего лица ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" на часть имущества общего пользования и получение им прибыли от сдачи этого имущества в аренду, как не относящийся к предмету рассматриваемого спора.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют. Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по делу N А63-10557/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 09.04.2012 ПО ДЕЛУ N А63-10557/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2012 г. по делу N А63-10557/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 9 апреля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Илюшникова С.М. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" (г. Пятигорск, ОГРН 1032600752799, ИНН 2632070172) - Оника Е.Е. (доверенность от 01.01.2011), Гаевой З.И. (доверенность от 01.02.2012), Луневой С.П. (доверенность от 01.02.2012), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный внедренческий центр "ИСТОД" (г. Пятигорск, ИНН 2626021120, ОГРН 1022601226471), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный внедренческий центр "ИСТОД" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2011 (судья Волошина Л.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Фриев А.Л.) по делу N А63-10557/2010, установил следующее.
ЗАО "Региональный Деловой Центр" (далее - ЗАО "РДЦ") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Научно-производственный внедренческий центр "ИСТОД" (далее - ООО НПВЦ "Истод") о взыскании коммунальных услуг, административно - хозяйственных расходов в сумме 103 273 рублей 11 копеек, пени за просрочку оплаты платежей в сумме 6 541 рубля 43 копеек (уточненные требования, т. 3, л.д. 141, 142).
Решением от 23.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.12.2011, уточненные исковые требования удовлетворены частично, с ООО НПВЦ "Истод" в пользу ЗАО "РДЦ" взыскано 103 273 рубля 11 копеек задолженности, 5 559 рублей 17 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 4 129 рублей 54 копейки расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что истцом подтверждены понесенные затраты по содержанию здания в спорный период, а ответчиком не представлены доказательства участия в их возмещении пропорционально занимаемой площади.
В кассационной жалобе ООО НПВЦ "Истод" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- - суды, удовлетворив исковые требования на основании расчета ЗАО "РДЦ", вышли за пределы заявленных требований, поскольку истцом заявлено требование за период с марта по ноябрь 2010 года;
- - суды не учли, что примененные в расчете ЗАО "РДЦ" тарифы утверждены лишь 27.02.2010 и не могут быть применимы к периоду с 16.08.2009 по 25.01.2010;
- - суды при принятии расчета истца не учли того, что офис N 1110 площадью 45,3 кв. м продан 12.03.2010, о чем ООО НПВЦ "Истод" сообщило ЗАО "РДЦ" письмом от 20.05.2010 N 17;
- - суды неверно определили долю ООО НПВЦ "Истод" в общем имуществе.
Кроме того, суды не учли, что состав общего имущества, в отношении которого осуществлялся комплекс работ по обслуживанию, собственниками имущества не определен. Из представленных в материалы дела документов невозможно установить состав и площадь общего имущества собственников помещений и соответственно долю ООО НПВЦ "Истод" в праве общей собственности на имущество. Не учтено наличие права собственности третьего лица ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" на часть имущества общего пользования и получение прибыли от сдачи имущества общего пользования в аренду.
От ООО НПВЦ "Истод" поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с нахождением руководителя предприятия в длительной командировке. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд его отклонил, поскольку нахождение в командировке директора общества не препятствует участию в процессе других представителей юридического лица, отложение рассмотрения жалобы приведет к нарушению установленных законом сроков рассмотрения жалобы.
В судебном заседании представители ЗАО "РДЦ" обосновали возражения по доводам жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителей ЗАО "РДЦ", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО НПВЦ "Истод" является собственником помещений N 1110 площадью 45,30 кв. м, N 1111 площадью 42,80 кв. м, N 1112 площадью 43,50 кв. м, N 1113 площадью 42, 10 кв. м, N 1114 площадью 42, 10 кв. м, N 1115 площадью 20,60 кв. м и помещения N 1116 площадью 29,40 кв. м (коридор), расположенных в здании "Деловой центр", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14 - 20).
Из представленных документов установлено, что административно - бытовое здание "Деловой центр", расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего. 49 Октябрьская, 17, построено за счет долевых средств физических и юридических лиц. Договорами долевого участия, заключенными заказчиком ЗАО "Аксон-Н" с каждым из дольщиков для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр", предусмотрена обязанность после окончания строительства заключения договора дольщиком с другим юридическим лицом на управление этого центра.
ЗАО "РДЦ" создано учредителем ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" на основании решения общего собрания акционеров ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" (протокол от 07.07.2003 N 66). Согласно уставу одним из видов деятельности ЗАО "РДЦ" является управление объектами недвижимости.
После окончания строительства здания "Делового центра" и введения его в эксплуатацию, распределения площадей между дольщиками и государственной регистрации их права собственности с 2003 года ЗАО "РДЦ" заключало договор доверительного управления недвижимым имуществом в здании по адресу г. Пятигорск, ул. Крайнего 49/Октябрьская, 17, а также заключало с собственниками помещений в этом здании договоры на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации.
24 июня 2004 года ЗАО "РДЦ" и ООО НПВЦ "Истод" заключили договор на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации Регионального делового центра N 55/04-С (т. 1, л.д. 10, 11).
Согласно представленным материалам дела ЗАО "РДЦ" производило расчеты тарифов на предоставление коммунальных и административно - хозяйственных услуг согласно утвержденным сметам, а также по Методике расчета тарифов на предоставление коммунальных и административно - хозяйственных услуг ЗАО "РДЦ" для собственников "Делового центра", в силу которой расчет тарифов на возмещение коммунальных и административно-хозяйственных расходов ЗАО "РДЦ" производится на начало каждого года после заключения договоров с городскими коммунальными предприятиями.
За период с января по декабрь 2010 года ответчик производил частичную оплату коммунальных расходов ЗАО "РДЦ" по нежилым помещениям, принадлежащим ему на праве собственности, а также административно-хозяйственных, коммунальных расходов на содержание общего имущества здания согласно утвержденной смете расходов на общем собрании 27.02.2010, что повлекло обращение истца с иском в суд о взыскании долга в сумме 103 273 рублей 11 копеек.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее Постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил, размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из того, что факт использования помещений общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом от 27.02.2010 общего собрания собственников помещений в административно - бытовом здании, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49/Октябрьская, 17, принято решение о заключении договора с управляющей компанией ЗАО "РДЦ" на выполнение работ по содержанию и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра, утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности РДЦ, технического обслуживания здания и содержания управляющей компании, которое на день рассмотрения дела не оспорено.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества вытекает из закона.
В материалах дела имеется расчет долей в праве общей собственности с указанием номеров офисов, общей площади помещений, принадлежащих каждому собственнику, и размера доли в праве общей собственности в процентном отношении. Согласно расчету размер доли ООО НПВЦ "Истод" составляет 2,7% (т. 3, л.д. 62).
На основании этого суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании задолженности за период с января по ноябрь 2010 года согласно его расчету в соответствии с долей ответчика в общей долевой собственности.
Довод заявителя жалобы о том, что суды не учли продажу офиса N 1110 площадью 45,3 кв. м по договору от 12.03.2010 (т. 6, л.д. 94, 96), о чем ООО НПВЦ "Истод" сообщило ЗАО "РДЦ" письмом от 20.05.2010 N 17 (т. 6, л.д. 96), надлежит отклонить. Согласно материалам дела, ЗАО "РДЦ" при расчете оказанных услуг с июня 2010 года исходило из офисной площади ООО НПВЦ "Истод", равной 191,1 кв. м с учетом указанного письма ООО НПВЦ "Истод" от 20.05.2010 N 17, в котором оно сообщило о том, что ему принадлежит 189,3 кв. м офисной площади, из которой оно будет исчислять коммунальные платежи.
Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что доказательств регистрации права собственности на офис N 1110 площадью 45,3 кв. м за покупателем по договору от 12.03.2010 не представлено. Иных доказательств, свидетельствующих о необходимости уменьшения площади, применяемой при исчислении коммунальных платежей не с момента уведомления ЗАО "РДЦ" о продаже части площадей, не представлено.
Довод заявителя жалобы о том, что суды, удовлетворив исковые требования на основании расчета ЗАО "РДЦ", вышли за пределы заявленных требований, так как истцом заявлено требование за период с марта по ноябрь 2010 года, подлежит отклонению как противоречащий материалам дела. Согласно расчету истца, приложенному к уточнению исковых требований (т. 3, л.д. 143, 144), ЗАО "РДЦ" определен период взыскания задолженности с января по ноябрь 2010 года.
Довод заявителя жалобы о том, что состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться комплекс работ по его обслуживанию, собственниками имущества не определен, отклонен кассационной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права.
Подлежит отклонению довод заявителя о том, что суды не приняли во внимание наличие права собственности третьего лица ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н" на часть имущества общего пользования и получение им прибыли от сдачи этого имущества в аренду, как не относящийся к предмету рассматриваемого спора.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют. Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по делу N А63-10557/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.САВЕНКО
Л.И.САВЕНКО
Судьи
С.М.ИЛЮШНИКОВ
Ю.В.РЫЖКОВ
С.М.ИЛЮШНИКОВ
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)