Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Тимаева Ф.И.,
судей - Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.
при участии в судебном заседании представителей сторон:
от общества с ограниченной ответственностью "Феникс" - Безъязычный В.А. по доверенности от 10.09.2011, выданной сроком на один год,
от товарищества собственников жилья "Шевченко, 18" - Соколова Ю.Ю. по доверенности от 05.10.2010. выданной сроком на три года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2011 года по делу N А57-1910/2011 (судья Игнатьев Д.Ю.)
по иску товарищества собственников жилья "Шевченко, 18"
к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс", жилищно-строительному кооперативу "Комфорт-98"
об обязании передать техническую документацию,
установил:
Товарищество собственников жилья "Шевченко, 18" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс", ЖСК "Комфорт-98" об обязании передать техническую документацию на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. 18.
В суде первой инстанции товарищество в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просило суд обязать общество с ограниченной ответственностью "Феникс" передать техническую документацию на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. 18, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу:
- 1. проектно-сметную документация и исполнительные чертежи на жилой дом;
- 2. схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения жилого дома;
- 3. паспорт лифта жилого дома;
- 4. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 5. копию кадастрового плана (карты) земельного участка жилого дома, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- 6. выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом жилого дома;
- 7. карточки регистрации на всех жителей дома, зарегистрированных в доме по форме N 9 (карточки регистрации) и по форме N 10 (поквартирные карточки).
Уточненные исковые требования были приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены к ООО "Феникс". В отношении ЖСК "Комфорт-98" производство по делу прекращено.
Не согласившись с данным решением, ООО "Феникс" обжаловало его в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, просит обжалуемое решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
ООО "Феникс" считает оспариваемое решение незаконным и необоснованным, и несоответствующим фактическим обстоятельствам дела по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, изучив и обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, в период 2009 - 2010 жилой дом по адресу: г. Саратов, ул. Т. Шевченко, д. 18 находился в управлении ООО "Феникс", что подтверждается протоколом N 1 общего собрания собственников помещений (заочная форма) многоквартирного жилого дома от 29.04.2009 г.
Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-21478/2009 от 16 августа 2010 был установлен факт легитимного управления жилым домом N 18 по ул. Т. Шевченко, г. Саратов ООО "Феникс". Указанное решение вступило в законную силу.
В период с 03 по 10 декабря 2010 года было проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 18 по ул. Шевченко в форме заочного голосования, на котором были приняты решения об отказе от услуг ООО "Феникс" по управлению жилым домом, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по содержанию дома и предоставлением коммунальных услуг
На этом же собрании было принято решение об изменении способа управления многоквартирным жилым домом с управляющей организации - ООО "Феникс", на управление товариществом собственников жилья "Шевченко, 18".
Данные решения оформлены протоколом общего собрания собственников от 11.12.2010 г.
Поскольку ООО "Феникс" не передало товариществу техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным домом, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.
Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 9 названной нормы многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме заключается с каждым собственником помещения в таком доме.
Пунктом 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. Изменение и (или) расторжение договора, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Обязанность управляющей компании за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации определена пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правомерность требований вновь выбранной компании применительно к спорным правоотношениям должна определяться наличием действующего договора, заключенного между прежней управляющей компанией и собственниками помещений в названных многоквартирных домах.
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников спорного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, согласно которому по вопросу способа управления домом товариществом проголосовало большинство собственников.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Собственники помещений многоквартирного жилого дома реализовали свое право на односторонний отказ от договоров, заключенных с ООО "Феникс", посредством проведения собрания, на котором отказались от услуг ООО "Феникс" (протокол от 11.12.2010 - т. 1 л.д. 12-15).
Основанием для одностороннего отказа послужило ненадлежащее исполнение обязательств по содержанию дома и предоставлению коммунальных услуг (вопрос N 2 в повестке дня общего собрания от 11.12.2010).
Возможность одностороннего отказа от услуг управляющей организацией подтверждена судебной практикой, в том числе Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение N ВАС-7677/11 от 16.08.2011, постановление N 1027/10 от 15.07.2010).
На момент вынесения решения судом первой инстанции управление спорным многоквартирным жилым домом осуществляло товарищество.
При указанных обстоятельствах требования товарищества о передаче документации правомерно.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491.
Так, пункт 24 указанных Правил предусматривает, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Кроме того, пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) устанавливает, что "ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом".
В соответствии с п. 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) "в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - акт приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализаций, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок".
Таким образом, обязанность ответчика - ООО "Феникс", передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением указанным домом, документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирном доме возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
То, что ООО "Феникс" ранее управляло спорным домом следует из судебных актов по делу N А57-21478/2009.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Довод ООО "Феникс" о том, что вся техническая документация была передана ЖСК "Комфорт 98", не может быть принят во внимание поскольку в силу закона в случае предъявления товариществом требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая компания) обязана передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении N 17074/09 от 30.03.2010.
Таким образом, решение суда первой инстанции законно и обоснованно и отмене не подлежит.
Доводы апелляционной жалобы несостоятельны и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2011 года по делу N А57-1910/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2011 ПО ДЕЛУ N А57-1910/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2011 г. по делу N А57-1910/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Тимаева Ф.И.,
судей - Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.
при участии в судебном заседании представителей сторон:
от общества с ограниченной ответственностью "Феникс" - Безъязычный В.А. по доверенности от 10.09.2011, выданной сроком на один год,
от товарищества собственников жилья "Шевченко, 18" - Соколова Ю.Ю. по доверенности от 05.10.2010. выданной сроком на три года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2011 года по делу N А57-1910/2011 (судья Игнатьев Д.Ю.)
по иску товарищества собственников жилья "Шевченко, 18"
к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс", жилищно-строительному кооперативу "Комфорт-98"
об обязании передать техническую документацию,
установил:
Товарищество собственников жилья "Шевченко, 18" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс", ЖСК "Комфорт-98" об обязании передать техническую документацию на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. 18.
В суде первой инстанции товарищество в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просило суд обязать общество с ограниченной ответственностью "Феникс" передать техническую документацию на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. 18, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу:
- 1. проектно-сметную документация и исполнительные чертежи на жилой дом;
- 2. схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения жилого дома;
- 3. паспорт лифта жилого дома;
- 4. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 5. копию кадастрового плана (карты) земельного участка жилого дома, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- 6. выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом жилого дома;
- 7. карточки регистрации на всех жителей дома, зарегистрированных в доме по форме N 9 (карточки регистрации) и по форме N 10 (поквартирные карточки).
Уточненные исковые требования были приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены к ООО "Феникс". В отношении ЖСК "Комфорт-98" производство по делу прекращено.
Не согласившись с данным решением, ООО "Феникс" обжаловало его в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, просит обжалуемое решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
ООО "Феникс" считает оспариваемое решение незаконным и необоснованным, и несоответствующим фактическим обстоятельствам дела по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, изучив и обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, в период 2009 - 2010 жилой дом по адресу: г. Саратов, ул. Т. Шевченко, д. 18 находился в управлении ООО "Феникс", что подтверждается протоколом N 1 общего собрания собственников помещений (заочная форма) многоквартирного жилого дома от 29.04.2009 г.
Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-21478/2009 от 16 августа 2010 был установлен факт легитимного управления жилым домом N 18 по ул. Т. Шевченко, г. Саратов ООО "Феникс". Указанное решение вступило в законную силу.
В период с 03 по 10 декабря 2010 года было проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 18 по ул. Шевченко в форме заочного голосования, на котором были приняты решения об отказе от услуг ООО "Феникс" по управлению жилым домом, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по содержанию дома и предоставлением коммунальных услуг
На этом же собрании было принято решение об изменении способа управления многоквартирным жилым домом с управляющей организации - ООО "Феникс", на управление товариществом собственников жилья "Шевченко, 18".
Данные решения оформлены протоколом общего собрания собственников от 11.12.2010 г.
Поскольку ООО "Феникс" не передало товариществу техническую и иную документацию, необходимую для управления многоквартирным домом, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.
Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 9 названной нормы многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме заключается с каждым собственником помещения в таком доме.
Пунктом 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. Изменение и (или) расторжение договора, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Обязанность управляющей компании за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации определена пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правомерность требований вновь выбранной компании применительно к спорным правоотношениям должна определяться наличием действующего договора, заключенного между прежней управляющей компанией и собственниками помещений в названных многоквартирных домах.
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников спорного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, согласно которому по вопросу способа управления домом товариществом проголосовало большинство собственников.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Собственники помещений многоквартирного жилого дома реализовали свое право на односторонний отказ от договоров, заключенных с ООО "Феникс", посредством проведения собрания, на котором отказались от услуг ООО "Феникс" (протокол от 11.12.2010 - т. 1 л.д. 12-15).
Основанием для одностороннего отказа послужило ненадлежащее исполнение обязательств по содержанию дома и предоставлению коммунальных услуг (вопрос N 2 в повестке дня общего собрания от 11.12.2010).
Возможность одностороннего отказа от услуг управляющей организацией подтверждена судебной практикой, в том числе Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение N ВАС-7677/11 от 16.08.2011, постановление N 1027/10 от 15.07.2010).
На момент вынесения решения судом первой инстанции управление спорным многоквартирным жилым домом осуществляло товарищество.
При указанных обстоятельствах требования товарищества о передаче документации правомерно.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491.
Так, пункт 24 указанных Правил предусматривает, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Кроме того, пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) устанавливает, что "ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом".
В соответствии с п. 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) "в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - акт приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализаций, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок".
Таким образом, обязанность ответчика - ООО "Феникс", передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением указанным домом, документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирном доме возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
То, что ООО "Феникс" ранее управляло спорным домом следует из судебных актов по делу N А57-21478/2009.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Довод ООО "Феникс" о том, что вся техническая документация была передана ЖСК "Комфорт 98", не может быть принят во внимание поскольку в силу закона в случае предъявления товариществом требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая компания) обязана передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении N 17074/09 от 30.03.2010.
Таким образом, решение суда первой инстанции законно и обоснованно и отмене не подлежит.
Доводы апелляционной жалобы несостоятельны и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2011 года по делу N А57-1910/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)