Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нефедовой О.Ю., судей Дмитриева В.В. и Марьянковой Н.В., при участии от товарищества собственников жилья "Ручьи" председатель Правления Терентьевой Н.Д. (протокол от 04.04.2012), от закрытого акционерного общества "ДСК N 3" Бобровского С.А. (доверенность от 15.06.2012 N 777), рассмотрев 17.10.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Ручьи" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 (судья Стрельчук У.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 (судьи Горшелев В.В., Попова Н.М., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-48335/2011,
установил:
Товарищество собственников жилья "Ручьи", место нахождения: 191180, Санкт-Петербург, Пискаревский проспект, дом 159, корпус 7, ОГРН 1047811006320 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Домостроительный комбинат N 3", место нахождения: 198152, Санкт-Петербург, Автовская улица, дом 31, ОГРН 1027802745684 (далее - ДСК N 3) о взыскании 400 000 руб. убытков в виде стоимости выполненных третьим лицом работ по ремонту фасада жилых домов, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский проспект, дом 159, корпуса 7б и 7в.
Решением суда первой инстанции от 16.02.2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ просит отменить состоявшиеся судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами статей 36 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также статей 8, 9 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В отзыве на кассационную жалобу ДСК N 3 просит оставить в силе состоявшиеся по делу судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель ДСК обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 16.01.2002 общество с ограниченной ответственностью "Концерн "Росстрой" (далее - ООО "Концерн "Росстрой", застройщик) и закрытое акционерное общество "Русская сказка" (далее - ЗАО "Русская сказка", инвестор) заключили договор строительства жилых домов по адресу: СПб, Пискаревский проспект, дом 159, корпуса 7б и 7в.
Согласно пункту 1 договора от 16.01.2002 инвестор принимает на себя обязательства по финансированию строительства жилого дома (далее - объект); а застройщик обязуется обеспечить строительство этого объекта и по окончании передать инвестору причитающуюся ему долю.
Инвестор является генподрядчиком по строительству объекта, а также выполняет функции заказчика по тому же объекту.
Согласно пункту 3.2 названного договора застройщик обязан осуществить все необходимые действия для строительства и ввода объекта в установленный срок, после чего передать квартиры инвестору в течение тридцати дней со дня утверждения акта государственной приемочной комиссии.
По генеральным доверенностям от 16.01.2002, 16.01.2003 и 12.01.2005 ООО "Концерн "Росстрой" передал ЗАО "Русская сказка" функции заказчика-застройщика по строительству указанных жилых домов с правом заключать договоры о долевом участии в строительстве этих домов с третьими лицами.
В соответствии с договором от 16.09.2002 N 159/7, заключенным ЗАО "Русская сказка" (заказчиком) и ДСК N 3 (подрядчиком), заказчик поручил, а подрядчик принял обязательства выполнить определенные работы при строительстве названных домов, а именно: возведение сборных конструкций наземной части (выше отметки 0.00) с наружными стенами 320 см и с герметизацией горизонтальных и вертикальных стеновых швов; герметизация оконных и балконных блоков; устройство мягкой и жесткой кровли; окраска фасада краской "ПХВ".
Пунктом 5.2 названного договора предусмотрено, что подрядчик обязуется своими силами и средствами с участием субподрядных организаций провести все работы в объемах и в сроки согласно настоящему договору и в соответствии с нормативно-технической документацией; по утвержденной проектной документации, выданной для производства работ. Гарантийным сроком обнаружения дефектов устанавливается: по жилым домам (независимо от вида работ) - два года со дня сдачи выполненных работ заказчику. Подрядчик сдает выполненные работы заказчику и участвует в сдаче объекта рабочей и государственной приемочный комиссиям, а также представляет заказчику один экземпляр исполнительно-технической документации по выполненным работам.
Согласно акту приемки государственной приемочной комиссией оконченного строительством объекта корпус 7в был закончен строительством 26.01.2005, а корпус 7б - 03.11.2005.
Из актов приемки законченных строительством объектов усматривается и ответчиком не оспаривается, что общестроительные и отделочные работы выполняло именно ДСК N 3.
Заказчиком строительства указанных домов (ООО "Концерн "Росстрой") было создано ТСЖ, которое осуществляет их эксплуатацию.
Как видно из актов приемки законченных строительством объектов государственной приемочной комиссией в составе данной комиссии в приемке домов участвовали представители ТСЖ.
В связи с тем, что от жильцов стали поступать жалобы на протечки наружных швов в стенах, а ДСК N 3 никаких действий по устранению указанных дефектов не производил, ТСЖ привлекло третье лицо для выборочной герметизации швов. Частично данные работы были выполнены в период с сентября по декабрь 2010 года и оплачены в размере 400 000 руб.
Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ТСЖ в суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций отказали в иске в связи с тем, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты прав и интересов членов ТСЖ.
Кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Согласно актам приемки законченных строительством объектов застройщиком указанных жилых домов выступило ООО "Концерн "Росстрой".
В материалах дела имеется копия договора от 16.01.2002 об участии в строительстве жилых домов между ООО "Концерн "Росстрой" (застройщик) и ЗАО "Русская сказка" (инвестор). Договор предусматривает обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать по акту приемки-передачи в собственность инвестору долю, которая установлена в том же договоре. Застройщик обязан обеспечить надлежащее качество построенных объектов, а также производить устранение замечаний по качеству строительных работ своими силами и за свой счет.
Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно уставу товарищество является объединением собственников помещений в жилом доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в жилом доме.
Таким образом, ТСЖ вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства, в интересах своих членов.
Кассационная инстанция считает, что суды неправомерно отказали ТСЖ в иске, неверно применив нормы материального и процессуального законодательства.
При рассмотрении дела суды руководствовались, в частности, законодательством о подряде (строительном подряде) - параграфами 1 и 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет ТСЖ, договоры строительного подряда не заключались, а потому нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками (в том числе касающиеся ответственности за качество выполненных работ) применению не подлежали.
В данном случае отношения между дольщиками и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 названного Закона в случае, если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
О таком применении норм материального права указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10.
Между тем Закон N 214-ФЗ прямо предусматривает лицо, ответственное за качество строительства, - застройщика.
В данном случае застройщик (ООО "Концерн "Росстрой") по генеральным доверенностям передало ЗАО "Русская сказка" функции заказчика-застройщика по спорным объектам.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ТСЖ заявило ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц ООО "Концерн "Росстрой" и ЗАО "Русская сказка".
Суд первой инстанции отказал ТСЖ в удовлетворении ходатайства, тем самым лишив истца права на полное, объективное и всестороннее рассмотрение дела.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты прав и интересов членов ТСЖ.
При указанных обстоятельствах суды, по существу, не защитили нарушенные права членов ТСЖ, что противоречит задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ).
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует привлечь в качестве ответчиков по делу ООО "Концерн "Росстрой" и ЗАО "Русская сказка"; при этом с учетом наличия генеральных доверенностей (в которых определен объем переданных прав) определить, кто именно является надлежащим ответчиком по спору.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 по делу N А56-48335/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
О.Ю.НЕФЕДОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2012 ПО ДЕЛУ N А56-48335/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. по делу N А56-48335/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нефедовой О.Ю., судей Дмитриева В.В. и Марьянковой Н.В., при участии от товарищества собственников жилья "Ручьи" председатель Правления Терентьевой Н.Д. (протокол от 04.04.2012), от закрытого акционерного общества "ДСК N 3" Бобровского С.А. (доверенность от 15.06.2012 N 777), рассмотрев 17.10.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Ручьи" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 (судья Стрельчук У.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 (судьи Горшелев В.В., Попова Н.М., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-48335/2011,
установил:
Товарищество собственников жилья "Ручьи", место нахождения: 191180, Санкт-Петербург, Пискаревский проспект, дом 159, корпус 7, ОГРН 1047811006320 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Домостроительный комбинат N 3", место нахождения: 198152, Санкт-Петербург, Автовская улица, дом 31, ОГРН 1027802745684 (далее - ДСК N 3) о взыскании 400 000 руб. убытков в виде стоимости выполненных третьим лицом работ по ремонту фасада жилых домов, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский проспект, дом 159, корпуса 7б и 7в.
Решением суда первой инстанции от 16.02.2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ просит отменить состоявшиеся судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами статей 36 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также статей 8, 9 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В отзыве на кассационную жалобу ДСК N 3 просит оставить в силе состоявшиеся по делу судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель ДСК обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 16.01.2002 общество с ограниченной ответственностью "Концерн "Росстрой" (далее - ООО "Концерн "Росстрой", застройщик) и закрытое акционерное общество "Русская сказка" (далее - ЗАО "Русская сказка", инвестор) заключили договор строительства жилых домов по адресу: СПб, Пискаревский проспект, дом 159, корпуса 7б и 7в.
Согласно пункту 1 договора от 16.01.2002 инвестор принимает на себя обязательства по финансированию строительства жилого дома (далее - объект); а застройщик обязуется обеспечить строительство этого объекта и по окончании передать инвестору причитающуюся ему долю.
Инвестор является генподрядчиком по строительству объекта, а также выполняет функции заказчика по тому же объекту.
Согласно пункту 3.2 названного договора застройщик обязан осуществить все необходимые действия для строительства и ввода объекта в установленный срок, после чего передать квартиры инвестору в течение тридцати дней со дня утверждения акта государственной приемочной комиссии.
По генеральным доверенностям от 16.01.2002, 16.01.2003 и 12.01.2005 ООО "Концерн "Росстрой" передал ЗАО "Русская сказка" функции заказчика-застройщика по строительству указанных жилых домов с правом заключать договоры о долевом участии в строительстве этих домов с третьими лицами.
В соответствии с договором от 16.09.2002 N 159/7, заключенным ЗАО "Русская сказка" (заказчиком) и ДСК N 3 (подрядчиком), заказчик поручил, а подрядчик принял обязательства выполнить определенные работы при строительстве названных домов, а именно: возведение сборных конструкций наземной части (выше отметки 0.00) с наружными стенами 320 см и с герметизацией горизонтальных и вертикальных стеновых швов; герметизация оконных и балконных блоков; устройство мягкой и жесткой кровли; окраска фасада краской "ПХВ".
Пунктом 5.2 названного договора предусмотрено, что подрядчик обязуется своими силами и средствами с участием субподрядных организаций провести все работы в объемах и в сроки согласно настоящему договору и в соответствии с нормативно-технической документацией; по утвержденной проектной документации, выданной для производства работ. Гарантийным сроком обнаружения дефектов устанавливается: по жилым домам (независимо от вида работ) - два года со дня сдачи выполненных работ заказчику. Подрядчик сдает выполненные работы заказчику и участвует в сдаче объекта рабочей и государственной приемочный комиссиям, а также представляет заказчику один экземпляр исполнительно-технической документации по выполненным работам.
Согласно акту приемки государственной приемочной комиссией оконченного строительством объекта корпус 7в был закончен строительством 26.01.2005, а корпус 7б - 03.11.2005.
Из актов приемки законченных строительством объектов усматривается и ответчиком не оспаривается, что общестроительные и отделочные работы выполняло именно ДСК N 3.
Заказчиком строительства указанных домов (ООО "Концерн "Росстрой") было создано ТСЖ, которое осуществляет их эксплуатацию.
Как видно из актов приемки законченных строительством объектов государственной приемочной комиссией в составе данной комиссии в приемке домов участвовали представители ТСЖ.
В связи с тем, что от жильцов стали поступать жалобы на протечки наружных швов в стенах, а ДСК N 3 никаких действий по устранению указанных дефектов не производил, ТСЖ привлекло третье лицо для выборочной герметизации швов. Частично данные работы были выполнены в период с сентября по декабрь 2010 года и оплачены в размере 400 000 руб.
Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ТСЖ в суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций отказали в иске в связи с тем, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты прав и интересов членов ТСЖ.
Кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Согласно актам приемки законченных строительством объектов застройщиком указанных жилых домов выступило ООО "Концерн "Росстрой".
В материалах дела имеется копия договора от 16.01.2002 об участии в строительстве жилых домов между ООО "Концерн "Росстрой" (застройщик) и ЗАО "Русская сказка" (инвестор). Договор предусматривает обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать по акту приемки-передачи в собственность инвестору долю, которая установлена в том же договоре. Застройщик обязан обеспечить надлежащее качество построенных объектов, а также производить устранение замечаний по качеству строительных работ своими силами и за свой счет.
Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно уставу товарищество является объединением собственников помещений в жилом доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в жилом доме.
Таким образом, ТСЖ вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства, в интересах своих членов.
Кассационная инстанция считает, что суды неправомерно отказали ТСЖ в иске, неверно применив нормы материального и процессуального законодательства.
При рассмотрении дела суды руководствовались, в частности, законодательством о подряде (строительном подряде) - параграфами 1 и 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет ТСЖ, договоры строительного подряда не заключались, а потому нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками (в том числе касающиеся ответственности за качество выполненных работ) применению не подлежали.
В данном случае отношения между дольщиками и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 названного Закона в случае, если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
О таком применении норм материального права указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10.
Между тем Закон N 214-ФЗ прямо предусматривает лицо, ответственное за качество строительства, - застройщика.
В данном случае застройщик (ООО "Концерн "Росстрой") по генеральным доверенностям передало ЗАО "Русская сказка" функции заказчика-застройщика по спорным объектам.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ТСЖ заявило ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц ООО "Концерн "Росстрой" и ЗАО "Русская сказка".
Суд первой инстанции отказал ТСЖ в удовлетворении ходатайства, тем самым лишив истца права на полное, объективное и всестороннее рассмотрение дела.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты прав и интересов членов ТСЖ.
При указанных обстоятельствах суды, по существу, не защитили нарушенные права членов ТСЖ, что противоречит задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ).
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует привлечь в качестве ответчиков по делу ООО "Концерн "Росстрой" и ЗАО "Русская сказка"; при этом с учетом наличия генеральных доверенностей (в которых определен объем переданных прав) определить, кто именно является надлежащим ответчиком по спору.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 по делу N А56-48335/2011 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
О.Ю.НЕФЕДОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)