Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Жилина М.А., паспорт, председатель; Скрипникова Р.Г., паспорт, доверенность от 27.04.2009 г. N 27/4; Мандрыкин С.П., паспорт, доверенность от 02.11.2009 г. N 2/11
от ответчиков:
Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: Богуславская К.В., удостоверение, доверенность от 27.05.2009 г. N ИЗ-12203/5
МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону": не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400223405359, расписка об отложении от 09.02.2010 г.)
ООО "Многоотраслевое предприятие Комплекс 1": Пак Е.В., паспорт, доверенность от 20.10.2009 г. N 10; Невский И.А., удостоверение, паспорт, доверенность от 20.04.2009 г.
ООО Охранное предприятие "Шериф": Левченко В.В., паспорт, доверенность от 08.02.2009 г.
от третьих лиц: не явился, извещен надлежащим образом (уведомления N 34400223405380, 3440022340539),
рассмотрев в открытом судебном апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф" и товарищества собственников жилья "На Газетном"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009
по иску товарищества собственников жилья "На Газетном"
к ответчикам Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", обществу с ограниченной ответственностью "Комплекс 1", обществу с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф"
при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону
о признании,
принятое судьей Авдеевым В.Н.,
установил:
Товарищество собственников жилья "На Газетном" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", обществу с ограниченной ответственностью "Комплекс 1", обществу с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф":
1) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на:
- - нежилые помещения: подвала лит. А1: N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м; N 2 коридор площадью 16,4 кв. м; N 3 коридор площадью 13,7 кв. м; N 4 оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5 приемную площадью 11,6 кв. м; N 6 столовую площадью 17,3 кв. м; N 7 кабинет 17,8 кв. м; N 1 комнату охраны площадью 13,1 кв. м; N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м; N 1в кабинет площадью 6,4 кв. м; 1 г. кабинет площадью 6,4 кв. м; N 1д кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а кабинет площадью 8,3 кв. м, N 26 кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б кабинет площадью 11,5 кв. м, 4в оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5а подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в туалет площадью 1,2 кв. м, N 6 г. подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в коридор площадью 5,2 кв. м, N 7 г. кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м;
- - нежилые помещения цокольного этажа лит. А: 28-а площадью 13,3 кв. м, N 1 площадью 3,0 кв. м, N 2 коридор площадью 8,4 кв. м, N 3 площадью 7,4 кв. м, N 4 площадью 1,4 кв. м, N 5 площадью 1,5 кв. м - туалет, N 6 площадью 1,7 кв. м - туалет, N 7 площадью 1,4 кв. м подсобное, N 8-28 общей площадью 236 кв. м
2) передать ТСЖ "На Газетном" нежилые помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85:
- - подвал, литер "А1" площадью 283,3 кв. м, комнаты N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 кабинет 17,8 кв. м, N 1-а комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 16- коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1 г. кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б кабинет площадью 11,5 кв. м, 4в оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5а подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в туалет площадью 1,2 кв. м, N 6 г. подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а коридор пл. 2,9 кв. м, N 7б подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в коридор площадью 5,2 кв. м, N 7 г. кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д кабинет площадью 6,6 кв. м;
- - цокольный этаж, литер "А" площадью 267,3 кв. м, комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 - 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28-а, с исключением из состава казны г. Ростова-на-Дону и из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону;
- 3) о признании недействительной ничтожной сделки договора аренды N 1929-7 от 27.04.2007 г., заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" и ООО Охранное предприятие "Шериф"; применении последствий недействительности сделки, а именно: выселить ООО ОП "Шериф" из нежилых помещений подвала N 1-7д общей площадью 283,3 кв. м, расположенных по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 литер А1;
- 4) о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды N 2947-7 от 01.01.2007 г., заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" и ООО МОП "Комплекс-1"; применении последствий недействительности сделки, а именно: выселить ООО МОП "Комплекс-1" из нежилых помещений цокольного этажа N 1-28а площадью 267,3 кв. м, расположенных по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный 92/85, лит. А;
5) о взыскании с ответчиков судебных расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 руб., расходов, связанных с проведением экспертизы в размере 32 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Иск мотивирован отнесением спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома и отсутствием у ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" права распоряжаться спорными помещениями, а также отсутствием у арендаторов правовых оснований для использования соответствующих помещений в силу ничтожности договоров аренды.
Решением от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009 Арбитражный суд Ростовской области признал право общей собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на нежилые помещения подвала лит. А1: N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м; N 2 коридор площадью 16,4 кв. м; N 3 коридор площадью 13,7 кв. м; N 4 оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5 приемную площадью 11,6 кв. м; N 6 столовую площадью 17,3 кв. м; N 7 кабинет 17,8 кв. м: N 1 комнату охраны площадью 13,1 кв. м; N 16 - коридор площадью 3,1 кв. м; N 1в кабинет площадью 6,4 кв. м; 1 г. кабинет площадью 6,4 кв. м; N 1д кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а кабинет площадью 8,3 кв. м, N 26 кабинет площадью 16,3 кв. м, N За кабинет площадью 6,5 кв. м, N 36 кабинет площадью 6,5 кв. м, N Зв кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а коридор площадью 4,4 кв. м, N 46 кабинет площадью 11,5 кв. м, 4в оружейную площадью 4,5 кв. м; N 5а подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 56 кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а коридор площадью 9,3 кв. м, N 66 подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в туалет площадью 1,2 кв. м N 6 г. подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а коридор площадью 2,9 кв. м, N 76 подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в коридор площадью 5,2 кв. м, N 7 г. кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м. В остальной части иска отказано.
Суд взыскал с ООО Охранное предприятие "Шериф" в пользу ТСЖ "На Газетном" 18 000 руб., из которых 14 000 руб. - расходы за проведение судебной экспертизы, 2 000 руб. - госпошлина, 2 000 руб. - оплата юридических услуг. Суд возвратил ТСЖ "На Газетном" из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную госпошлину в размере 60 000 руб., перечисленную платежным поручением от 20.03.2009 г. N 135.
Выводы суда основаны на заключении судебной строительно-технической экспертизы, установившей предназначение помещений подвала для эксплуатации и обслуживания части дома, расположенной над ним. Эксперт установил, что помещения цокольного этажа технологически автономны от систем инженерного оборудования общего пользования.
Суд также указал, что доказательства пользования обществом "Шериф" подвальными помещениями отсутствуют.
Не согласившись с указанным решением, истец и общество с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф" обжаловали его в порядке гл. 34 АПК РФ.
В апелляционной жалобе ТСЖ полагает неверным вывод суда о муниципальной принадлежности помещений цокольного этажа, занимаемых ООО "МОП "Комплекс-1". Отмечает, что указанные помещения имеют запорную арматуру общей внутридомовой системы отопления. Кроме того, ряд помещений имеет общественное целевое назначение: лифтерская, коридоры, туалеты и являются соответственно местами общего пользования либо помещениями специального назначения (для обслуживания лифтов), то есть относимы к общему имуществу многоквартирного дома. В помещении номер 2 расположен щит электросвязи всего многоквартирного дома. Также отмечает, что без доступа к помещениям N 1, 2 невозможен проход в иные помещения.
Заявитель жалобы указывает, что помещения цокольного этажа N 1 - 7, 28 включены в реестр муниципальной собственности распоряжением ДИЗО от 23.06.2009 г., то есть в период рассмотрения спора, в связи с чем полагает, что указанное распоряжение не является надлежащим основанием для возникновения права муниципальной собственности.
ООО Охранное предприятие "Шериф" полагает неверно произведенным распределение судебных расходов, поскольку считает нецелесообразным проведение экспертизы в отношении подвальных помещений, добровольно исключенных муниципалитетом из реестра муниципальной собственности. Считает, что расходы надлежало возложить на ДИЗО. Также отмечает отсутствие надлежащего подтверждения полномочий Жилиной М.А. на представление интересов всех собственников помещений и членов ТСЖ, что влечет также неполномочность представителя истца Мандрыкина, стоимость юридических услуг, оказанных которым, включена в состав судебных расходов.
В отзыве на апелляционные жалобы Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону просит оставить решение без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, указывает, что с учетом выводов судебной экспертизы судом обоснованно сделан вывод о принадлежности помещений, расположенных в цокольном этаже здания, к муниципальному имуществу. Полагает, что поскольку ТСЖ, считающее себя представителем собственников спорного имущества, не обладает зарегистрированным на него правом и фактически им не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, установленных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании заключения комиссии по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону подвальное помещение исключено из реестра муниципальной собственности распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 22.05.2009 г. N 1936. До 22.05.2009 г. данное помещение являлось объектом муниципальной собственности и муниципальное образование правомерно распорядилось принадлежащим ему имуществом посредством заключения договоров аренды. Указывает, что департамент возражал против назначения экспертизы по делу относительно подвальных помещений, поскольку в связи с заключением районной комиссии спор фактически отсутствовал.
В отзыве на апелляционную жалобу истца общество с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф" просит решение отменить, указывает, что ТСЖ не имеет процессуального права на иск по заявленному предмету, поскольку не все квартиры и, следовательно, нежилые помещения в доме подпадают под действие законодательства о товариществах собственников жилья. Всего в доме 172 квартиры, из них часть квартир в собственности членов ТСЖ "На Газетном", 10 квартир являются муниципальной собственностью, некоторые собственники квартир не являются членами ТСЖ. Полагает, что судебные расходы по проведенной экспертизе и по оплате услуг представителя должны быть возложены на департамент.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "МОП "Комплекс-1" просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения, указывает, что в соответствии с техническим паспортом от 08.12.2008 г. занимаемых обществом помещения расположены именно в цокольном этаже, а не в подвале здания. Судебная экспертиза подтвердила, что в помещениях, занимаемые ООО "МОП Комплекс 1", отсутствуют оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
В судебное заседание не явились МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционные жалобы в порядке ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, настаивали на удовлетворении указанных выше требований.
ТСЖ дополнительно пояснило, что к общему имуществу многоквартирного дома подлежат отнесению помещения N 3 и 28а - лифтерские, помещения N 4 - 7 - умывальники и туалеты, необходимые для эксплуатации лифтерской, а также обеспечивающие доступ к указанным помещениям коридоры N 1 и 2. Указанное, по мнению ТСЖ, следует из Приказа Госстроя РФ от 30.06.1999 N 158 "Об утверждении Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации", согласно п. 2.10 которого при передаче лифтов на техническое обслуживание и ремонт специализированному предприятию владелец лифтов обязан а) представить этому предприятию отапливаемое помещение для мастерских, площадью не менее 20 кв. м, а также кладовые для запасных частей и материалов из расчета одна мастерская с кладовой на 20 - 30 лифтов. Мастерская должна быть обеспечена электроэнергией и водой; б) обеспечить диспетчерские пункты городским телефоном.
Кроме того, представители ТСЖ пояснили, что, несмотря на отсутствие в иных спорных помещениях цокольного этажа дома по пер. Газетному 92/85 общедомовых инженерных коммуникаций, целевое предназначение указанных помещений полагают подсобным, считают помещения предназначенными для обеспечения эксплуатации дома в целом.
Также ТСЖ указало, что не все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ. 32% жильцов - не члены ТСЖ.
Представитель ООО "Шериф" указал, что в настоящее время подвальные помещения не занимает, имущество общества в арендуемых помещениях не находится, договор не расторгнут в связи с неопределенностью вопроса о том, с кем его надлежит расторгать (право муниципального образования прекращено исключением помещений из реестра муниципальной собственности) и в связи с отсутствием соответствующих обращений со стороны ТСЖ. Пояснил, что ключ от помещений находится у общества по аналогичным причинам. ТСЖ не обращалось с заявлением о передаче помещений и возврате ключа.
Представитель ООО "Комплекс-1" пояснил, что договор аренды помещений цокольного этажа в настоящее время действует, арендную плату общество уплачивает в целях сохранения права аренды, однако фактически пользоваться арендованными помещениями не может, поскольку ТСЖ отключило электроэнергию. Отметил, что помещения N 1 - 7 цокольного этажа (на предназначение которых для эксплуатации лифтерских указывает истец) не являются предметом аренды по договору, заключенному ООО "Комплекс-1".
Представители ООО "ОП "Шериф" и ООО "Комплекс-1" полагают, что у ТСЖ отсутствует легитимация для подачи заявленных требований, ввиду отсутствия доказательств того, что все собственники помещений в многоквартирном доме уполномочили их на обращение с соответствующим иском.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009 проверяется апелляционным судом в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда в обжалуемой части частично подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, первоначально жилой многоквартирный дом по адресу: пер. Газетный/Тельмана, 158 был зарегистрирован по праву государственной собственности за Ростоблдорстрой ДСУ-2 на основании копии акта бессрочного пользования от 19.12.1968 г., акта приемки Госархстройконтроля от 30.06.1972 г., решения ГИК от 26.03.1975 г. N 204, в подтверждение чего было выдано регистрационное удостоверение БТИ от 26.12.1975 г. N 129/4 и произведена запись в реестровую книгу под N г/у 9-83.
В последующем указанный жилой многоквартирный дом был зарегистрирован по праву государственной собственности за Управлением жил. хозяйства Октябрьского района на основании Приказа городского жилищного управления от 01.04.1976 г. N 76, Решения Исполнительного комитета Октябрьского районного Совета депутат трудящихся от 12.05.1976 г. N 1139, в подтверждение чего было выдано регистрационное удостоверение БТИ от 28.10.1976 г. N г/у 9-83 и произведена запись в реестровую книгу под N г/у 9-83.
На основании Решения Малого совета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992 нежилое помещение лит. А, площадью 236,4 кв. м, к. 8, 9 - 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28а (п) и нежилое помещение лит.АА1, площадью 267,3 кв. м, к. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 20, 25, 26, 27, 28, 47, 8а, 14а, 14б, 19а, 25а, 27а, 28а, 9 - 10 (цок. эт.), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85.
16.10.2007 г. Инспекцией Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону внесена запись о государственной регистрации в качестве юридического лица Товарищества собственников жилья "На Газетном", ОГРН 1076100003473.
27.04.2006 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (балансодержатель) и ООО ОП "Шериф" (арендатор) заключен договор аренды N 1929-7 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92, лит. А1, в том числе к. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м) под офис на срок до 01.04.2016 г.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.06.2007 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
01.01.2008 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (балансодержатель) и ООО "МОП "Комплекс-1" (арендатор) заключен договор аренды N 4773-7 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92, лит.А, общей площадью 236,4 кв. м, к. 8, 9 - 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28а (п) под офис на срок до 25.12.2008 г.
05.03.2008 г. председатель ТСЖ "На Газетном" С.Н. Вознюк обратился с заявлением N 5/3 в ДИЗО г. Ростова-на-Дону об осуществлении передачи помещений подвала и цокольного этажа на баланс товарищества, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, обслуживающие все здание.
В ответ на которое, письмом от 07.04.2008 г. N ИЗ-7331/10 департамент сообщил, что в соответствии с распоряжением Мэра г. Ростова-на-Дону N 205 от 07.09.2007 г. "О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" Администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону проводится инвентаризация по определению имущества, относящегося к общей долевой собственности жильцов. По результатам проведенной инвентаризации и предложению МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в случае отнесения нежилых подвальных помещений муниципальной собственности по адресу: пер. Газетный,92/85 к общей долевой собственности жильцов, указанные помещения будут исключены из реестра объектов муниципальной собственности и переданы в общую долевую собственность, о чем ТСЖ будет сообщено дополнительно.
Письмами от 17.02.2009 г. N ИЗ-3216/9 и от 03.03.2009 г. N ИЗ-4260/10 департамент также сообщал истцу о том, что в соответствии с распоряжением Мэра г. Ростова-на-Дону N 205 от 07.09.2007 г. при Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону действует специальная комиссия по рассмотрению вопросов о возможности отнесения нежилых помещений к имуществу собственников многоквартирных домов согласно статье 36 ЖК РФ.
Письмом 03.03.2009 г. N ИЗ-4260/10 департамент также предложил истцу обратиться в соответствующую комиссию по вопросу об отнесении спорных помещений к имуществу собственников многоквартирного дома, указав, что при положительном решении вопроса на комиссии и предоставлении балансодержателем объекта необходимого пакета документов, департамент исключит соответствующие помещения из реестра муниципальной собственности.
В связи с отсутствием результата внесудебного разрешения вопроса истец 25.03.2009 г. обратился в суд с настоящим иском.
Во исполнение Распоряжения Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.09.2007 г. N 205 Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону 22.05.09 за N 1936 принял Распоряжение об исключении из реестра объектов муниципальной собственности нежилых помещений общей площадью 283,3 кв. м, подвал литер А1, по пер.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом согласно приведенной норме к общедомовым инженерным коммуникациям, наличие которых надлежит устанавливать для целей определения характера помещений, в которых расположены соответствующие коммуникации, относятся:
- - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- - внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Также ВАС указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суд правомерно установил, полагаясь на выводы эксперта, что помещения цокольного этажа к общему имуществу дома не относимы.
Так, в отношении помещений цокольного этажа на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1. Являются ли помещения цокольного этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8-а, 9 - 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 14б, 15, 7, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26, 27, 27а, 28, 28а лит. "А" многоквартирного дома по адресу г.Ростова-на-Дону, пер. Газетный, 92\\85, помещениями, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома?
2. Находятся ли в помещениях цокольного этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8-а, 9 - 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 14б, 15, 7, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26, 27, 27а, 28, 28а лит. "А" многоквартирного дома по адресу г.Ростова-на-Дону, пер.Газетный, 92\\85, общедомовые инженерные коммуникации и оборудование: распределительные сети отопления с запорно-регулировочной аппаратурой, обслуживающей жилые и нежилые помещения дома; распределительные подающие трубопроводы горячей и холодной воды с вентилями, которые регулируют подачу воды в жилые и нежилые помещения; канализационные трубы объединенной системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, отопительные приборы единой системы отопления, единая с домом система энергоснабжения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее весь дом?
3. Возможно ли жизнеобеспечение жилых и нежилых помещений 1 - 9 этажей дома без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в помещениях цокольного этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8-а, 9 - 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 14б, 15, 7, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26, 27, 27а, 28, 28а лит. "А" многоквартирного дома по адресу г.Ростова-на-Дону, пер.Газетный, 92\\85?
В заключении судебной строительно-технической экспертизы в отношении помещений цокольного этажа лит. "А" установлено наличие:
- отопительных приборов единой системы в помещениях N 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18, 19а, 25а, 25, 28, 28а, 26
- стояков отопления в помещении N 1.
При этом эксперт указал, что наличие в комнатах отопительных приборов (регистров и труб отопления) не может быть квалифицирующим признаком, определяющим помещения для обслуживания и эксплуатации всего дома, поскольку такое оборудование имеется и в квартирах.
Эксперт не установил наличие в помещениях цокольного этажа (лит. А), общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих весь дом и необходимых для обеспечения эксплуатации помещений 1 - 9 этажа дома.
Эксперт представил апелляционному суду письменное пояснение, из которого следует, что помещения N 28а и N 3 в литере "А", согласно техническому паспорту являются лифтерскими, не эксплуатируются по назначению, кроме того, находились в неудовлетворительном состоянии (захламлены). Отнести подвешенные кабели, находящиеся в указанных помещениях, к эксплуатируемым нельзя, поскольку спецоборудования, необходимого для осуществления диспетчерского контроля и управления в помещениях нет.
На основании указанного апелляционный суд полагает, что истец не обосновал необходимости (как фактической, так и нормативной) в постоянном открытом доступе к помещениям N 1 - 7 и 28а для эксплуатации и контроля инженерного оборудования.
Апелляционный суд учитывает, что кабель диспетчеризации лифтов, на наличие которого ссылается истец, не эксплуатируется, необходимое для этих целей оборудование (пульт управления лифтом) отсутствует и не являлось встроенным оборудованием дома, а принадлежало обслуживающей организации ООО "Любимый город", согласно письма которой от 26.02.2010 г. пульт управления лифтами демонтирован после прекращения обслуживания лифтов в доме по пер. Газетный 92/85. То есть в помещении 28а отсутствует встроенное (неперемещаемое) оборудование, позволяющее осуществлять диспетчеризацию лифтов (необходимое и достаточное для указанной цели), которое в связи с этим нуждается в постоянном контроле и соответственно обусловливает необходимость постоянного открытого доступа к помещению. Истец не обосновал нормативной необходимости наличия помещения для размещения пульта управления лифтами в каждом доме. Напротив, возможность и фактическое осуществление эксплуатации и обслуживания лифтов в отсутствие такого помещения подтверждены материалами дела.
Из Приказа Госстроя РФ от 30.06.1999 N 158 "Об утверждении Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации", согласно п. 2.10 которого при передаче лифтов на техническое обслуживание и ремонт специализированному предприятию владелец лифтов обязан представить этому предприятию отапливаемое помещение для мастерских, площадью не менее 20 кв. м, а также кладовые для запасных частей и материалов из расчета одна мастерская с кладовой на 20 - 30 лифтов и обеспечить диспетчерские пункты городским телефоном, не следует наличие требования к обязательному наличию помещений лифтерской в каждом доме.
Из анализа экспертного заключения и иных материалов дела апелляционный суд не усматривает оснований полагать помещения лифтерской N 28а, а равным образом лифтерской N 3 и примыкающих к ним коридора N 1 и помещений умывальников и санузлов N 4 - 7 имеющими исключительно технический характер, использование которых по иному назначению невозможно. Обозначение помещений N 28а и N 3 в техническом паспорте в качестве лифтерских в данном случае апелляционный суд не рассматривает как имеющее первичное определяющее значение для целей установления характера помещений как относимых либо нет к общему имуществу многоквартирного дома.
Доводы о первоначальном целевом предназначении лифтерских, умывальников и туалетов к ним не могут быть приняты в обоснование принадлежности помещений, не используемых по указанному назначению, при наличии возможности эксплуатировать многоквартирный дом без использования данных помещений.
Аналогичным образом, не обосновано и отнесение помещения N 2 к общему имуществу дома наличием в нем щита телефонизации (распределительного телефонного шкафа).
Так, из письма Ростовского филиала ОАО "ЮТК" от 11.03.2010 г. N 03-12/178 следует, что указанное оборудование используется для оказания услуг связи абонентам, проживающим в пяти многоквартирных домах, а не только в доме по пер. Газетному, 92/85, что исключало бы возможность обосновать принадлежность помещения исключительно жильцам дома N 92/85 принадлежностью соответствующего оборудования.
Доказательств, опровергающих приведенные сведения о принадлежности телефонного шкафа ОАО "ЮТК" и о его установке в период и в соответствии с проектом строительства дома,ТСЖ не представлено.
Кроме того, соответствующее оборудование было создано за счет оператора связи вне рамок строительства жилого дома. Такое оборудование учитывается на балансе оператора связи, который в отношении его реализует все права собственника (с учетом взятых на себя обязательств по договорам об оказании услуг связи жильцам).
В отношении остальных помещений цокольного этажа, обозначенных в иске, истец не представил доказательств их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома. Не выявлены соответствующие основания и в ходе судебной экспертизы. Апелляционный суд не усматривает оснований полагать данные помещения техническими и подлежащими использованию лишь с целью обеспечения эксплуатации дома.
Апелляционный суд установил также, что ТСЖ не представило доказательств поручения ему всеми собственниками помещений в многоквартирном доме полномочий на заявление требований о признании права собственности на помещения цокольного этажа.
На основании изложенного апелляционный суд полагает отказ в иске о признании права общей долевой собственности на помещения цокольного этажа за собственниками помещений в доме N 92/85 по пер. Газетному правомерным.
В части требований об обязании ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района" передать ТСЖ спорные помещения подвального и цокольного этажей (с дополнительным требованием об исключении из состава казны и реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону помещений цокольного этажа) отказано правомерно. Оснований для удовлетворения указанного требования в части помещений цокольного этажа не имеется, ввиду отказа в признании права общей долевой собственности на эти помещения.
В части подвальных помещений требование удовлетворению не подлежит, так как на основании заключения комиссии по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону подвальное помещение исключено из реестра объектов муниципальной собственности распоряжением ДИЗО города от 22.05.2009 г. N 1936. В период рассмотрения спора ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района" не являлись фактическими владельцами помещений, поэтому обязать указанные органы к передаче помещений нельзя. Основанием возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является прямое указание закона, вытекающее из функционального предназначения соответствующего имущества, поэтому существование права не предопределено процедурой передачи от предыдущего собственника. Требование об обязании передать помещения может быть удовлетворено лишь в качестве виндикационного при наличии условий, предусмотренных положениями статей 301 - 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе установлении фактического незаконного владения ответчиком имуществом истца. Однако фактическое владение ответчиками по указанному требованию подвальными помещениями не доказано.
В отношении требований о признании недействительными договоров аренды с выселением арендаторов апелляционный суд соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении соответствующих требований, заявленных в части помещений цокольного этажа к Департаменту, учреждению и ООО "МОП "Комплекс-1", ввиду того, что истцом не доказана относимость данных помещений к общему имуществу многоквартирного дома.
В отношении подвальных помещений апелляционный суд исходит из того, что решение суда в части признания права общей долевой собственности на спорные помещения подвала за жильцами (собственниками помещений) в многоквартирном доме лицами, участвующими в деле, не оспорено, а муниципальное образование исключило указанные помещения из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.
Признание права собственности в качестве способа судебной защиты подлежит применению тогда, когда соответствующий вещно-правовой титул у истца имеется, однако оспаривается иными лицами. При таком способе защиты право не возникает в силу его признания судом в момент вступления судебного акта в силу, а лишь констатируется судом, установившим основания возникновения такого права.
При изложенных обстоятельствах возникшее в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 г.) право общей долевой собственности исключает наличие надлежащей легитимации ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону") как арендодателя и балансодержателя по оспариваемому договору от 27.04.2007 г.
Доводы департамента о возникновении права долевой собственности с момента исключения спорных подвальных помещений из реестра объектов муниципальной собственности основаны на неверном понимании норм материального права. Для целей рассмотрения настоящего спора момент исключения спорных объектов из реестра муниципальной собственности может иметь правовое значение лишь в качестве доказательства признания муниципалитетом вещного титула на спорные помещения за жильцами (и иными собственниками помещений) в многоквартирном доме.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" не могли распорядиться спорными подвальными помещениями путем передачи их в аренду, что влечет ничтожность сделки.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Соответственно у ООО "ОП "Шериф" отсутствуют правовые основания для использования спорных подвальных помещений.
Апелляционный суд отклоняет доводы охранного предприятия о том, что пользование помещениями им прекращено, а ключ и возврат помещений не истребованы ТСЖ. Факт хранения ключа от помещений предприятием и отсутствия в связи с этим постоянного свободного доступа жильцов (собственников помещений) к спорным подвальным помещениям не отрицается. Доказательства отсутствия имущества в спорных помещениях не представлены. Доказательства принятия мер по передаче помещений ТСЖ также отсутствуют. При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает требование о выселении ООО "ОП "Шериф" из спорных помещений подвала дома по пер. Газетному 92/85 в г. Ростове-на-Дону подлежащим удовлетворению.
Апелляционный суд отклоняет доводы охранного предприятия об отсутствии у ТСЖ надлежащей легитимации для заявления требований о ничтожности договора и выселении предприятия.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пунктам 6 - 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, товарищество собственников жилья является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме в пределах, установленных кодексом.
Изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 правовая позиция, согласно которой собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с иском, относима именно к искам о признании права собственности, в силу того, что наличие вещно-правового титула собственников помещений оспаривается и наличие либо отсутствие намерений по его защите и судебной констатации не охватывается полномочиями ТСЖ, закрепленными в Жилищном кодексе Российской Федерации, поскольку вопрос о наличии права общей долевой собственности не может быть лишен без установления воли всех сособственников, в то время как ТСЖ является законным представителем лишь своих членов.
Легитимация же истца по требованию о признании ничтожной сделки определяется правилами пункта статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с разъяснениями, данными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Такой иск может быть заявлен любым заинтересованным лицом, то есть как любым из собственников помещений, так и ТСЖ как законным представителем части собственников помещений.
Аналогичным образом требование о выселении, может заявить любой из долевых сособственников, а также ТСЖ как законный представитель части сособственников.
Довод о введении в отношении ТСЖ Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.12.2009 г. процедуры наблюдения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, так как не влечет утрату полномочий руководителем ТСЖ и не влияет на установление легитимации ТСЖ как законного представителя членов ТСЖ.
В части распределения судебных расходов апелляционный суд с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пропорциональном распределении понесенных сторонами расходов исходит из следующего.
Требования заявлены о признании права собственности на помещения цокольного и подвального этажей, об обязании ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" передать помещения ТСЖ и о признании недействительными двух договоров аренды с применением последствий недействительности в виде выселения арендаторов. Соответственно государственная пошлина по иску, подлежащая уплате по четырем требованиям неимущественного характера, составила 8000 рублей.
Вместе с тем при подаче иска ТСЖ уплатило 6000 рублей платежным поручением N 135 от 20.03.2009 г. и 60000 рублей платежным поручением N 135 от 20.03.2009 г. Впоследствии ТСЖ ходатайствовало о возврате 60000 руб. как ошибочно перечисленных.
С учетом того, что из четырех заявленных ТСЖ требований требование о признании права удовлетворено в части, а также удовлетворено требование о признании недействительным одного договора аренды и выселении арендатора, 5000 рублей уплаченной по иску государственной пошлины подлежат отнесению на истца, 1000 рублей подлежит возмещению истцу, а 2000 рублей довзысканию с истца в доход федерального бюджета.
При этом апелляционный суд согласно формулировке исковых требований товариществом, исходит из того, что при оплате государственной пошлины по иску истец указал требование о признании недействительными двух договоров аренды в качестве единого и оплатил по нему 2000 рублей государственной пошлины.
Истец в судебном заседании просил апелляционный суд, недоплаченную сумму государственной пошлины в размере 2000 рублей зачесть из перечисленных 60000 руб. по платежному поручению от 20.03.2009 г. N 135, подлежащих возврату истцу.
При подаче апелляционной жалобы ТСЖ заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины в размере 1000 рублей.
Поскольку апелляционная жалоба истца удовлетворена в части (по одному требованию из четырех) с ТСЖ в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по жалобе в размере 750 рублей.
С учетом изложенного, ТСЖ надлежит возвратить 57250 рублей излишне уплаченной государственной пошлины из федерального бюджета.
С ответчиков по удовлетворенному требованию о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды N 1929-7 от 27.04.2007 г., и применении последствий недействительности сделки в виде выселения ООО ОП "Шериф" из нежилых помещений подвала - ДИЗО, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", ООО "ОП "Шериф" - надлежит взыскать в пользу истца 2250 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, то есть по 750 рублей с каждого.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом по иску по требованию о признании права собственности на подвальные помещения, в размере 1000 рублей, подлежат отнесению на ДИЗО и соответственно взыскиваются с ДИЗО в пользу ТСЖ.
Судебные расходы на проведение судебной экспертизы, понесенные ТСЖ, апелляционный суд оценивает как относимые лишь к требованию о признании права, в связи с чем в равных долях относит указанные расходы на ТСЖ и ДИЗО. Соответственно с ДИЗО в пользу ТСЖ подлежит взысканию 16000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы.
Апелляционный суд не принимает как не основанные на нормах процессуального права доводы ДИЗО о том, что расходы по экспертизе на ДИЗО возложены быть не могут, поскольку подвальные помещения были исключены из реестра муниципальной собственности в процессе судебного разбирательства. При наличии судебного спора о праве установление характера спорных помещений входило в предмет судебного исследования вне зависимости от действий по исключению их из реестра муниципальной собственности.
Отнесение судом первой инстанции судебных расходов ТСЖ по оплате экспертизы на ООО "ОП "Шериф" апелляционный суд полагает неправомерным.
Снижение судебных расходов на оплату услуг представителя до 2000 рублей, произведенное судом первой инстанции,ТСЖ не оспорено, доводов о недопустимости либо неправомерности снижения в жалобе не приведено, в связи с чем указанная сумма подлежит частичному отнесению на истца (в части требований в удовлетворении которых отказано) и распределению в оставшейся части в качестве судебных расходов истца между ответчиками по удовлетворенным требованиям: ДИЗО, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", ООО "ОП "Шериф". С указанных лиц в пользу истца подлежит взысканию по 250 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
Итого, с ДИЗО в пользу истца надлежит взыскать 18000 рублей судебных расходов, с ООО "ОП "Шериф" и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в пользу истца надлежит взыскать по 1000 рублей судебных расходов.
Поскольку апелляционная жалоба ООО "ОП "Шериф" удовлетворена в части, с ТСЖ в пользу охранного предприятия надлежит взыскать судебные расходы в размере 985 рублей.
Путем взаимозачета указанных выше сумм с ООО "ОП "Шериф" в пользу истца надлежит взыскать 15 рублей судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009 в обжалуемой части отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие" Шериф" и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Муниципальным учреждением "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" N 1929-7 от 27.04.2007 г. и выселении Общества с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" из помещений подвала, а также в части распределения судебных расходов.
Признать недействительным договор аренды N 1929-7 от 27.04.2007 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Муниципальным учреждением "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в отношении нежилых помещений подвала лит. А1, в том числе к. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д 6е, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85, лит. А1.
Выселить Общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" из нежилых помещений подвала лит. А1, в том числе к. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85, лит. А1.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ДИЗО в пользу Товарищества собственников жилья "На Газетном" 18000 рублей судебных расходов.
Взыскать с Муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в пользу Товарищества собственников жилья "На Газетном" 1000 рублей судебных расходов.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" в пользу Товарищества собственников жилья "На Газетном" 15 рублей судебных расходов.
Возвратить Товариществу собственников жилья "На Газетном" из федерального бюджета 57250 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.
В остальной части решение в обжалуемой части оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.03.2010 N 15АП-12129/2009, 15АП-12395/2009 ПО ДЕЛУ N А53-5647/2009
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2010 г. N 15АП-12129/2009, 15АП-12395/2009
Дело N А53-5647/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Жилина М.А., паспорт, председатель; Скрипникова Р.Г., паспорт, доверенность от 27.04.2009 г. N 27/4; Мандрыкин С.П., паспорт, доверенность от 02.11.2009 г. N 2/11
от ответчиков:
Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: Богуславская К.В., удостоверение, доверенность от 27.05.2009 г. N ИЗ-12203/5
МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону": не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400223405359, расписка об отложении от 09.02.2010 г.)
ООО "Многоотраслевое предприятие Комплекс 1": Пак Е.В., паспорт, доверенность от 20.10.2009 г. N 10; Невский И.А., удостоверение, паспорт, доверенность от 20.04.2009 г.
ООО Охранное предприятие "Шериф": Левченко В.В., паспорт, доверенность от 08.02.2009 г.
от третьих лиц: не явился, извещен надлежащим образом (уведомления N 34400223405380, 3440022340539),
рассмотрев в открытом судебном апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф" и товарищества собственников жилья "На Газетном"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009
по иску товарищества собственников жилья "На Газетном"
к ответчикам Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", обществу с ограниченной ответственностью "Комплекс 1", обществу с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф"
при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону
о признании,
принятое судьей Авдеевым В.Н.,
установил:
Товарищество собственников жилья "На Газетном" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", обществу с ограниченной ответственностью "Комплекс 1", обществу с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф":
1) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на:
- - нежилые помещения: подвала лит. А1: N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м; N 2 коридор площадью 16,4 кв. м; N 3 коридор площадью 13,7 кв. м; N 4 оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5 приемную площадью 11,6 кв. м; N 6 столовую площадью 17,3 кв. м; N 7 кабинет 17,8 кв. м; N 1 комнату охраны площадью 13,1 кв. м; N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м; N 1в кабинет площадью 6,4 кв. м; 1 г. кабинет площадью 6,4 кв. м; N 1д кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а кабинет площадью 8,3 кв. м, N 26 кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б кабинет площадью 11,5 кв. м, 4в оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5а подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в туалет площадью 1,2 кв. м, N 6 г. подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в коридор площадью 5,2 кв. м, N 7 г. кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м;
- - нежилые помещения цокольного этажа лит. А: 28-а площадью 13,3 кв. м, N 1 площадью 3,0 кв. м, N 2 коридор площадью 8,4 кв. м, N 3 площадью 7,4 кв. м, N 4 площадью 1,4 кв. м, N 5 площадью 1,5 кв. м - туалет, N 6 площадью 1,7 кв. м - туалет, N 7 площадью 1,4 кв. м подсобное, N 8-28 общей площадью 236 кв. м
2) передать ТСЖ "На Газетном" нежилые помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85:
- - подвал, литер "А1" площадью 283,3 кв. м, комнаты N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 кабинет 17,8 кв. м, N 1-а комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 16- коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1 г. кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б кабинет площадью 11,5 кв. м, 4в оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5а подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в туалет площадью 1,2 кв. м, N 6 г. подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а коридор пл. 2,9 кв. м, N 7б подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в коридор площадью 5,2 кв. м, N 7 г. кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д кабинет площадью 6,6 кв. м;
- - цокольный этаж, литер "А" площадью 267,3 кв. м, комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 - 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28-а, с исключением из состава казны г. Ростова-на-Дону и из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону;
- 3) о признании недействительной ничтожной сделки договора аренды N 1929-7 от 27.04.2007 г., заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" и ООО Охранное предприятие "Шериф"; применении последствий недействительности сделки, а именно: выселить ООО ОП "Шериф" из нежилых помещений подвала N 1-7д общей площадью 283,3 кв. м, расположенных по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 литер А1;
- 4) о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды N 2947-7 от 01.01.2007 г., заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" и ООО МОП "Комплекс-1"; применении последствий недействительности сделки, а именно: выселить ООО МОП "Комплекс-1" из нежилых помещений цокольного этажа N 1-28а площадью 267,3 кв. м, расположенных по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный 92/85, лит. А;
5) о взыскании с ответчиков судебных расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 руб., расходов, связанных с проведением экспертизы в размере 32 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Иск мотивирован отнесением спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома и отсутствием у ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" права распоряжаться спорными помещениями, а также отсутствием у арендаторов правовых оснований для использования соответствующих помещений в силу ничтожности договоров аренды.
Решением от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009 Арбитражный суд Ростовской области признал право общей собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на нежилые помещения подвала лит. А1: N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м; N 2 коридор площадью 16,4 кв. м; N 3 коридор площадью 13,7 кв. м; N 4 оружейную площадью 4,6 кв. м; N 5 приемную площадью 11,6 кв. м; N 6 столовую площадью 17,3 кв. м; N 7 кабинет 17,8 кв. м: N 1 комнату охраны площадью 13,1 кв. м; N 16 - коридор площадью 3,1 кв. м; N 1в кабинет площадью 6,4 кв. м; 1 г. кабинет площадью 6,4 кв. м; N 1д кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а кабинет площадью 8,3 кв. м, N 26 кабинет площадью 16,3 кв. м, N За кабинет площадью 6,5 кв. м, N 36 кабинет площадью 6,5 кв. м, N Зв кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а коридор площадью 4,4 кв. м, N 46 кабинет площадью 11,5 кв. м, 4в оружейную площадью 4,5 кв. м; N 5а подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 56 кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а коридор площадью 9,3 кв. м, N 66 подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в туалет площадью 1,2 кв. м N 6 г. подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а коридор площадью 2,9 кв. м, N 76 подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в коридор площадью 5,2 кв. м, N 7 г. кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м. В остальной части иска отказано.
Суд взыскал с ООО Охранное предприятие "Шериф" в пользу ТСЖ "На Газетном" 18 000 руб., из которых 14 000 руб. - расходы за проведение судебной экспертизы, 2 000 руб. - госпошлина, 2 000 руб. - оплата юридических услуг. Суд возвратил ТСЖ "На Газетном" из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную госпошлину в размере 60 000 руб., перечисленную платежным поручением от 20.03.2009 г. N 135.
Выводы суда основаны на заключении судебной строительно-технической экспертизы, установившей предназначение помещений подвала для эксплуатации и обслуживания части дома, расположенной над ним. Эксперт установил, что помещения цокольного этажа технологически автономны от систем инженерного оборудования общего пользования.
Суд также указал, что доказательства пользования обществом "Шериф" подвальными помещениями отсутствуют.
Не согласившись с указанным решением, истец и общество с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф" обжаловали его в порядке гл. 34 АПК РФ.
В апелляционной жалобе ТСЖ полагает неверным вывод суда о муниципальной принадлежности помещений цокольного этажа, занимаемых ООО "МОП "Комплекс-1". Отмечает, что указанные помещения имеют запорную арматуру общей внутридомовой системы отопления. Кроме того, ряд помещений имеет общественное целевое назначение: лифтерская, коридоры, туалеты и являются соответственно местами общего пользования либо помещениями специального назначения (для обслуживания лифтов), то есть относимы к общему имуществу многоквартирного дома. В помещении номер 2 расположен щит электросвязи всего многоквартирного дома. Также отмечает, что без доступа к помещениям N 1, 2 невозможен проход в иные помещения.
Заявитель жалобы указывает, что помещения цокольного этажа N 1 - 7, 28 включены в реестр муниципальной собственности распоряжением ДИЗО от 23.06.2009 г., то есть в период рассмотрения спора, в связи с чем полагает, что указанное распоряжение не является надлежащим основанием для возникновения права муниципальной собственности.
ООО Охранное предприятие "Шериф" полагает неверно произведенным распределение судебных расходов, поскольку считает нецелесообразным проведение экспертизы в отношении подвальных помещений, добровольно исключенных муниципалитетом из реестра муниципальной собственности. Считает, что расходы надлежало возложить на ДИЗО. Также отмечает отсутствие надлежащего подтверждения полномочий Жилиной М.А. на представление интересов всех собственников помещений и членов ТСЖ, что влечет также неполномочность представителя истца Мандрыкина, стоимость юридических услуг, оказанных которым, включена в состав судебных расходов.
В отзыве на апелляционные жалобы Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону просит оставить решение без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, указывает, что с учетом выводов судебной экспертизы судом обоснованно сделан вывод о принадлежности помещений, расположенных в цокольном этаже здания, к муниципальному имуществу. Полагает, что поскольку ТСЖ, считающее себя представителем собственников спорного имущества, не обладает зарегистрированным на него правом и фактически им не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, установленных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании заключения комиссии по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону подвальное помещение исключено из реестра муниципальной собственности распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 22.05.2009 г. N 1936. До 22.05.2009 г. данное помещение являлось объектом муниципальной собственности и муниципальное образование правомерно распорядилось принадлежащим ему имуществом посредством заключения договоров аренды. Указывает, что департамент возражал против назначения экспертизы по делу относительно подвальных помещений, поскольку в связи с заключением районной комиссии спор фактически отсутствовал.
В отзыве на апелляционную жалобу истца общество с ограниченной ответственностью Охранное предприятие "Шериф" просит решение отменить, указывает, что ТСЖ не имеет процессуального права на иск по заявленному предмету, поскольку не все квартиры и, следовательно, нежилые помещения в доме подпадают под действие законодательства о товариществах собственников жилья. Всего в доме 172 квартиры, из них часть квартир в собственности членов ТСЖ "На Газетном", 10 квартир являются муниципальной собственностью, некоторые собственники квартир не являются членами ТСЖ. Полагает, что судебные расходы по проведенной экспертизе и по оплате услуг представителя должны быть возложены на департамент.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "МОП "Комплекс-1" просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения, указывает, что в соответствии с техническим паспортом от 08.12.2008 г. занимаемых обществом помещения расположены именно в цокольном этаже, а не в подвале здания. Судебная экспертиза подтвердила, что в помещениях, занимаемые ООО "МОП Комплекс 1", отсутствуют оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
В судебное заседание не явились МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционные жалобы в порядке ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, настаивали на удовлетворении указанных выше требований.
ТСЖ дополнительно пояснило, что к общему имуществу многоквартирного дома подлежат отнесению помещения N 3 и 28а - лифтерские, помещения N 4 - 7 - умывальники и туалеты, необходимые для эксплуатации лифтерской, а также обеспечивающие доступ к указанным помещениям коридоры N 1 и 2. Указанное, по мнению ТСЖ, следует из Приказа Госстроя РФ от 30.06.1999 N 158 "Об утверждении Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации", согласно п. 2.10 которого при передаче лифтов на техническое обслуживание и ремонт специализированному предприятию владелец лифтов обязан а) представить этому предприятию отапливаемое помещение для мастерских, площадью не менее 20 кв. м, а также кладовые для запасных частей и материалов из расчета одна мастерская с кладовой на 20 - 30 лифтов. Мастерская должна быть обеспечена электроэнергией и водой; б) обеспечить диспетчерские пункты городским телефоном.
Кроме того, представители ТСЖ пояснили, что, несмотря на отсутствие в иных спорных помещениях цокольного этажа дома по пер. Газетному 92/85 общедомовых инженерных коммуникаций, целевое предназначение указанных помещений полагают подсобным, считают помещения предназначенными для обеспечения эксплуатации дома в целом.
Также ТСЖ указало, что не все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ. 32% жильцов - не члены ТСЖ.
Представитель ООО "Шериф" указал, что в настоящее время подвальные помещения не занимает, имущество общества в арендуемых помещениях не находится, договор не расторгнут в связи с неопределенностью вопроса о том, с кем его надлежит расторгать (право муниципального образования прекращено исключением помещений из реестра муниципальной собственности) и в связи с отсутствием соответствующих обращений со стороны ТСЖ. Пояснил, что ключ от помещений находится у общества по аналогичным причинам. ТСЖ не обращалось с заявлением о передаче помещений и возврате ключа.
Представитель ООО "Комплекс-1" пояснил, что договор аренды помещений цокольного этажа в настоящее время действует, арендную плату общество уплачивает в целях сохранения права аренды, однако фактически пользоваться арендованными помещениями не может, поскольку ТСЖ отключило электроэнергию. Отметил, что помещения N 1 - 7 цокольного этажа (на предназначение которых для эксплуатации лифтерских указывает истец) не являются предметом аренды по договору, заключенному ООО "Комплекс-1".
Представители ООО "ОП "Шериф" и ООО "Комплекс-1" полагают, что у ТСЖ отсутствует легитимация для подачи заявленных требований, ввиду отсутствия доказательств того, что все собственники помещений в многоквартирном доме уполномочили их на обращение с соответствующим иском.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009 проверяется апелляционным судом в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда в обжалуемой части частично подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, первоначально жилой многоквартирный дом по адресу: пер. Газетный/Тельмана, 158 был зарегистрирован по праву государственной собственности за Ростоблдорстрой ДСУ-2 на основании копии акта бессрочного пользования от 19.12.1968 г., акта приемки Госархстройконтроля от 30.06.1972 г., решения ГИК от 26.03.1975 г. N 204, в подтверждение чего было выдано регистрационное удостоверение БТИ от 26.12.1975 г. N 129/4 и произведена запись в реестровую книгу под N г/у 9-83.
В последующем указанный жилой многоквартирный дом был зарегистрирован по праву государственной собственности за Управлением жил. хозяйства Октябрьского района на основании Приказа городского жилищного управления от 01.04.1976 г. N 76, Решения Исполнительного комитета Октябрьского районного Совета депутат трудящихся от 12.05.1976 г. N 1139, в подтверждение чего было выдано регистрационное удостоверение БТИ от 28.10.1976 г. N г/у 9-83 и произведена запись в реестровую книгу под N г/у 9-83.
На основании Решения Малого совета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992 нежилое помещение лит. А, площадью 236,4 кв. м, к. 8, 9 - 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28а (п) и нежилое помещение лит.АА1, площадью 267,3 кв. м, к. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 20, 25, 26, 27, 28, 47, 8а, 14а, 14б, 19а, 25а, 27а, 28а, 9 - 10 (цок. эт.), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85.
16.10.2007 г. Инспекцией Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону внесена запись о государственной регистрации в качестве юридического лица Товарищества собственников жилья "На Газетном", ОГРН 1076100003473.
27.04.2006 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (балансодержатель) и ООО ОП "Шериф" (арендатор) заключен договор аренды N 1929-7 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92, лит. А1, в том числе к. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м) под офис на срок до 01.04.2016 г.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.06.2007 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
01.01.2008 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (балансодержатель) и ООО "МОП "Комплекс-1" (арендатор) заключен договор аренды N 4773-7 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92, лит.А, общей площадью 236,4 кв. м, к. 8, 9 - 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28а (п) под офис на срок до 25.12.2008 г.
05.03.2008 г. председатель ТСЖ "На Газетном" С.Н. Вознюк обратился с заявлением N 5/3 в ДИЗО г. Ростова-на-Дону об осуществлении передачи помещений подвала и цокольного этажа на баланс товарищества, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, обслуживающие все здание.
В ответ на которое, письмом от 07.04.2008 г. N ИЗ-7331/10 департамент сообщил, что в соответствии с распоряжением Мэра г. Ростова-на-Дону N 205 от 07.09.2007 г. "О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" Администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону проводится инвентаризация по определению имущества, относящегося к общей долевой собственности жильцов. По результатам проведенной инвентаризации и предложению МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в случае отнесения нежилых подвальных помещений муниципальной собственности по адресу: пер. Газетный,92/85 к общей долевой собственности жильцов, указанные помещения будут исключены из реестра объектов муниципальной собственности и переданы в общую долевую собственность, о чем ТСЖ будет сообщено дополнительно.
Письмами от 17.02.2009 г. N ИЗ-3216/9 и от 03.03.2009 г. N ИЗ-4260/10 департамент также сообщал истцу о том, что в соответствии с распоряжением Мэра г. Ростова-на-Дону N 205 от 07.09.2007 г. при Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону действует специальная комиссия по рассмотрению вопросов о возможности отнесения нежилых помещений к имуществу собственников многоквартирных домов согласно статье 36 ЖК РФ.
Письмом 03.03.2009 г. N ИЗ-4260/10 департамент также предложил истцу обратиться в соответствующую комиссию по вопросу об отнесении спорных помещений к имуществу собственников многоквартирного дома, указав, что при положительном решении вопроса на комиссии и предоставлении балансодержателем объекта необходимого пакета документов, департамент исключит соответствующие помещения из реестра муниципальной собственности.
В связи с отсутствием результата внесудебного разрешения вопроса истец 25.03.2009 г. обратился в суд с настоящим иском.
Во исполнение Распоряжения Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.09.2007 г. N 205 Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону 22.05.09 за N 1936 принял Распоряжение об исключении из реестра объектов муниципальной собственности нежилых помещений общей площадью 283,3 кв. м, подвал литер А1, по пер.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом согласно приведенной норме к общедомовым инженерным коммуникациям, наличие которых надлежит устанавливать для целей определения характера помещений, в которых расположены соответствующие коммуникации, относятся:
- - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- - внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Также ВАС указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суд правомерно установил, полагаясь на выводы эксперта, что помещения цокольного этажа к общему имуществу дома не относимы.
Так, в отношении помещений цокольного этажа на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1. Являются ли помещения цокольного этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8-а, 9 - 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 14б, 15, 7, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26, 27, 27а, 28, 28а лит. "А" многоквартирного дома по адресу г.Ростова-на-Дону, пер. Газетный, 92\\85, помещениями, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома?
2. Находятся ли в помещениях цокольного этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8-а, 9 - 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 14б, 15, 7, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26, 27, 27а, 28, 28а лит. "А" многоквартирного дома по адресу г.Ростова-на-Дону, пер.Газетный, 92\\85, общедомовые инженерные коммуникации и оборудование: распределительные сети отопления с запорно-регулировочной аппаратурой, обслуживающей жилые и нежилые помещения дома; распределительные подающие трубопроводы горячей и холодной воды с вентилями, которые регулируют подачу воды в жилые и нежилые помещения; канализационные трубы объединенной системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, отопительные приборы единой системы отопления, единая с домом система энергоснабжения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее весь дом?
3. Возможно ли жизнеобеспечение жилых и нежилых помещений 1 - 9 этажей дома без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в помещениях цокольного этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8-а, 9 - 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 14б, 15, 7, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26, 27, 27а, 28, 28а лит. "А" многоквартирного дома по адресу г.Ростова-на-Дону, пер.Газетный, 92\\85?
В заключении судебной строительно-технической экспертизы в отношении помещений цокольного этажа лит. "А" установлено наличие:
- отопительных приборов единой системы в помещениях N 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18, 19а, 25а, 25, 28, 28а, 26
- стояков отопления в помещении N 1.
При этом эксперт указал, что наличие в комнатах отопительных приборов (регистров и труб отопления) не может быть квалифицирующим признаком, определяющим помещения для обслуживания и эксплуатации всего дома, поскольку такое оборудование имеется и в квартирах.
Эксперт не установил наличие в помещениях цокольного этажа (лит. А), общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих весь дом и необходимых для обеспечения эксплуатации помещений 1 - 9 этажа дома.
Эксперт представил апелляционному суду письменное пояснение, из которого следует, что помещения N 28а и N 3 в литере "А", согласно техническому паспорту являются лифтерскими, не эксплуатируются по назначению, кроме того, находились в неудовлетворительном состоянии (захламлены). Отнести подвешенные кабели, находящиеся в указанных помещениях, к эксплуатируемым нельзя, поскольку спецоборудования, необходимого для осуществления диспетчерского контроля и управления в помещениях нет.
На основании указанного апелляционный суд полагает, что истец не обосновал необходимости (как фактической, так и нормативной) в постоянном открытом доступе к помещениям N 1 - 7 и 28а для эксплуатации и контроля инженерного оборудования.
Апелляционный суд учитывает, что кабель диспетчеризации лифтов, на наличие которого ссылается истец, не эксплуатируется, необходимое для этих целей оборудование (пульт управления лифтом) отсутствует и не являлось встроенным оборудованием дома, а принадлежало обслуживающей организации ООО "Любимый город", согласно письма которой от 26.02.2010 г. пульт управления лифтами демонтирован после прекращения обслуживания лифтов в доме по пер. Газетный 92/85. То есть в помещении 28а отсутствует встроенное (неперемещаемое) оборудование, позволяющее осуществлять диспетчеризацию лифтов (необходимое и достаточное для указанной цели), которое в связи с этим нуждается в постоянном контроле и соответственно обусловливает необходимость постоянного открытого доступа к помещению. Истец не обосновал нормативной необходимости наличия помещения для размещения пульта управления лифтами в каждом доме. Напротив, возможность и фактическое осуществление эксплуатации и обслуживания лифтов в отсутствие такого помещения подтверждены материалами дела.
Из Приказа Госстроя РФ от 30.06.1999 N 158 "Об утверждении Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации", согласно п. 2.10 которого при передаче лифтов на техническое обслуживание и ремонт специализированному предприятию владелец лифтов обязан представить этому предприятию отапливаемое помещение для мастерских, площадью не менее 20 кв. м, а также кладовые для запасных частей и материалов из расчета одна мастерская с кладовой на 20 - 30 лифтов и обеспечить диспетчерские пункты городским телефоном, не следует наличие требования к обязательному наличию помещений лифтерской в каждом доме.
Из анализа экспертного заключения и иных материалов дела апелляционный суд не усматривает оснований полагать помещения лифтерской N 28а, а равным образом лифтерской N 3 и примыкающих к ним коридора N 1 и помещений умывальников и санузлов N 4 - 7 имеющими исключительно технический характер, использование которых по иному назначению невозможно. Обозначение помещений N 28а и N 3 в техническом паспорте в качестве лифтерских в данном случае апелляционный суд не рассматривает как имеющее первичное определяющее значение для целей установления характера помещений как относимых либо нет к общему имуществу многоквартирного дома.
Доводы о первоначальном целевом предназначении лифтерских, умывальников и туалетов к ним не могут быть приняты в обоснование принадлежности помещений, не используемых по указанному назначению, при наличии возможности эксплуатировать многоквартирный дом без использования данных помещений.
Аналогичным образом, не обосновано и отнесение помещения N 2 к общему имуществу дома наличием в нем щита телефонизации (распределительного телефонного шкафа).
Так, из письма Ростовского филиала ОАО "ЮТК" от 11.03.2010 г. N 03-12/178 следует, что указанное оборудование используется для оказания услуг связи абонентам, проживающим в пяти многоквартирных домах, а не только в доме по пер. Газетному, 92/85, что исключало бы возможность обосновать принадлежность помещения исключительно жильцам дома N 92/85 принадлежностью соответствующего оборудования.
Доказательств, опровергающих приведенные сведения о принадлежности телефонного шкафа ОАО "ЮТК" и о его установке в период и в соответствии с проектом строительства дома,ТСЖ не представлено.
Кроме того, соответствующее оборудование было создано за счет оператора связи вне рамок строительства жилого дома. Такое оборудование учитывается на балансе оператора связи, который в отношении его реализует все права собственника (с учетом взятых на себя обязательств по договорам об оказании услуг связи жильцам).
В отношении остальных помещений цокольного этажа, обозначенных в иске, истец не представил доказательств их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома. Не выявлены соответствующие основания и в ходе судебной экспертизы. Апелляционный суд не усматривает оснований полагать данные помещения техническими и подлежащими использованию лишь с целью обеспечения эксплуатации дома.
Апелляционный суд установил также, что ТСЖ не представило доказательств поручения ему всеми собственниками помещений в многоквартирном доме полномочий на заявление требований о признании права собственности на помещения цокольного этажа.
На основании изложенного апелляционный суд полагает отказ в иске о признании права общей долевой собственности на помещения цокольного этажа за собственниками помещений в доме N 92/85 по пер. Газетному правомерным.
В части требований об обязании ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района" передать ТСЖ спорные помещения подвального и цокольного этажей (с дополнительным требованием об исключении из состава казны и реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону помещений цокольного этажа) отказано правомерно. Оснований для удовлетворения указанного требования в части помещений цокольного этажа не имеется, ввиду отказа в признании права общей долевой собственности на эти помещения.
В части подвальных помещений требование удовлетворению не подлежит, так как на основании заключения комиссии по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону подвальное помещение исключено из реестра объектов муниципальной собственности распоряжением ДИЗО города от 22.05.2009 г. N 1936. В период рассмотрения спора ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района" не являлись фактическими владельцами помещений, поэтому обязать указанные органы к передаче помещений нельзя. Основанием возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является прямое указание закона, вытекающее из функционального предназначения соответствующего имущества, поэтому существование права не предопределено процедурой передачи от предыдущего собственника. Требование об обязании передать помещения может быть удовлетворено лишь в качестве виндикационного при наличии условий, предусмотренных положениями статей 301 - 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе установлении фактического незаконного владения ответчиком имуществом истца. Однако фактическое владение ответчиками по указанному требованию подвальными помещениями не доказано.
В отношении требований о признании недействительными договоров аренды с выселением арендаторов апелляционный суд соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении соответствующих требований, заявленных в части помещений цокольного этажа к Департаменту, учреждению и ООО "МОП "Комплекс-1", ввиду того, что истцом не доказана относимость данных помещений к общему имуществу многоквартирного дома.
В отношении подвальных помещений апелляционный суд исходит из того, что решение суда в части признания права общей долевой собственности на спорные помещения подвала за жильцами (собственниками помещений) в многоквартирном доме лицами, участвующими в деле, не оспорено, а муниципальное образование исключило указанные помещения из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.
Признание права собственности в качестве способа судебной защиты подлежит применению тогда, когда соответствующий вещно-правовой титул у истца имеется, однако оспаривается иными лицами. При таком способе защиты право не возникает в силу его признания судом в момент вступления судебного акта в силу, а лишь констатируется судом, установившим основания возникновения такого права.
При изложенных обстоятельствах возникшее в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 г.) право общей долевой собственности исключает наличие надлежащей легитимации ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону") как арендодателя и балансодержателя по оспариваемому договору от 27.04.2007 г.
Доводы департамента о возникновении права долевой собственности с момента исключения спорных подвальных помещений из реестра объектов муниципальной собственности основаны на неверном понимании норм материального права. Для целей рассмотрения настоящего спора момент исключения спорных объектов из реестра муниципальной собственности может иметь правовое значение лишь в качестве доказательства признания муниципалитетом вещного титула на спорные помещения за жильцами (и иными собственниками помещений) в многоквартирном доме.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" не могли распорядиться спорными подвальными помещениями путем передачи их в аренду, что влечет ничтожность сделки.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Соответственно у ООО "ОП "Шериф" отсутствуют правовые основания для использования спорных подвальных помещений.
Апелляционный суд отклоняет доводы охранного предприятия о том, что пользование помещениями им прекращено, а ключ и возврат помещений не истребованы ТСЖ. Факт хранения ключа от помещений предприятием и отсутствия в связи с этим постоянного свободного доступа жильцов (собственников помещений) к спорным подвальным помещениям не отрицается. Доказательства отсутствия имущества в спорных помещениях не представлены. Доказательства принятия мер по передаче помещений ТСЖ также отсутствуют. При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает требование о выселении ООО "ОП "Шериф" из спорных помещений подвала дома по пер. Газетному 92/85 в г. Ростове-на-Дону подлежащим удовлетворению.
Апелляционный суд отклоняет доводы охранного предприятия об отсутствии у ТСЖ надлежащей легитимации для заявления требований о ничтожности договора и выселении предприятия.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пунктам 6 - 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, товарищество собственников жилья является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме в пределах, установленных кодексом.
Изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 правовая позиция, согласно которой собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с иском, относима именно к искам о признании права собственности, в силу того, что наличие вещно-правового титула собственников помещений оспаривается и наличие либо отсутствие намерений по его защите и судебной констатации не охватывается полномочиями ТСЖ, закрепленными в Жилищном кодексе Российской Федерации, поскольку вопрос о наличии права общей долевой собственности не может быть лишен без установления воли всех сособственников, в то время как ТСЖ является законным представителем лишь своих членов.
Легитимация же истца по требованию о признании ничтожной сделки определяется правилами пункта статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с разъяснениями, данными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Такой иск может быть заявлен любым заинтересованным лицом, то есть как любым из собственников помещений, так и ТСЖ как законным представителем части собственников помещений.
Аналогичным образом требование о выселении, может заявить любой из долевых сособственников, а также ТСЖ как законный представитель части сособственников.
Довод о введении в отношении ТСЖ Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.12.2009 г. процедуры наблюдения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, так как не влечет утрату полномочий руководителем ТСЖ и не влияет на установление легитимации ТСЖ как законного представителя членов ТСЖ.
В части распределения судебных расходов апелляционный суд с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пропорциональном распределении понесенных сторонами расходов исходит из следующего.
Требования заявлены о признании права собственности на помещения цокольного и подвального этажей, об обязании ДИЗО и МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" передать помещения ТСЖ и о признании недействительными двух договоров аренды с применением последствий недействительности в виде выселения арендаторов. Соответственно государственная пошлина по иску, подлежащая уплате по четырем требованиям неимущественного характера, составила 8000 рублей.
Вместе с тем при подаче иска ТСЖ уплатило 6000 рублей платежным поручением N 135 от 20.03.2009 г. и 60000 рублей платежным поручением N 135 от 20.03.2009 г. Впоследствии ТСЖ ходатайствовало о возврате 60000 руб. как ошибочно перечисленных.
С учетом того, что из четырех заявленных ТСЖ требований требование о признании права удовлетворено в части, а также удовлетворено требование о признании недействительным одного договора аренды и выселении арендатора, 5000 рублей уплаченной по иску государственной пошлины подлежат отнесению на истца, 1000 рублей подлежит возмещению истцу, а 2000 рублей довзысканию с истца в доход федерального бюджета.
При этом апелляционный суд согласно формулировке исковых требований товариществом, исходит из того, что при оплате государственной пошлины по иску истец указал требование о признании недействительными двух договоров аренды в качестве единого и оплатил по нему 2000 рублей государственной пошлины.
Истец в судебном заседании просил апелляционный суд, недоплаченную сумму государственной пошлины в размере 2000 рублей зачесть из перечисленных 60000 руб. по платежному поручению от 20.03.2009 г. N 135, подлежащих возврату истцу.
При подаче апелляционной жалобы ТСЖ заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины в размере 1000 рублей.
Поскольку апелляционная жалоба истца удовлетворена в части (по одному требованию из четырех) с ТСЖ в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по жалобе в размере 750 рублей.
С учетом изложенного, ТСЖ надлежит возвратить 57250 рублей излишне уплаченной государственной пошлины из федерального бюджета.
С ответчиков по удовлетворенному требованию о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды N 1929-7 от 27.04.2007 г., и применении последствий недействительности сделки в виде выселения ООО ОП "Шериф" из нежилых помещений подвала - ДИЗО, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", ООО "ОП "Шериф" - надлежит взыскать в пользу истца 2250 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, то есть по 750 рублей с каждого.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом по иску по требованию о признании права собственности на подвальные помещения, в размере 1000 рублей, подлежат отнесению на ДИЗО и соответственно взыскиваются с ДИЗО в пользу ТСЖ.
Судебные расходы на проведение судебной экспертизы, понесенные ТСЖ, апелляционный суд оценивает как относимые лишь к требованию о признании права, в связи с чем в равных долях относит указанные расходы на ТСЖ и ДИЗО. Соответственно с ДИЗО в пользу ТСЖ подлежит взысканию 16000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы.
Апелляционный суд не принимает как не основанные на нормах процессуального права доводы ДИЗО о том, что расходы по экспертизе на ДИЗО возложены быть не могут, поскольку подвальные помещения были исключены из реестра муниципальной собственности в процессе судебного разбирательства. При наличии судебного спора о праве установление характера спорных помещений входило в предмет судебного исследования вне зависимости от действий по исключению их из реестра муниципальной собственности.
Отнесение судом первой инстанции судебных расходов ТСЖ по оплате экспертизы на ООО "ОП "Шериф" апелляционный суд полагает неправомерным.
Снижение судебных расходов на оплату услуг представителя до 2000 рублей, произведенное судом первой инстанции,ТСЖ не оспорено, доводов о недопустимости либо неправомерности снижения в жалобе не приведено, в связи с чем указанная сумма подлежит частичному отнесению на истца (в части требований в удовлетворении которых отказано) и распределению в оставшейся части в качестве судебных расходов истца между ответчиками по удовлетворенным требованиям: ДИЗО, МУ "ДМИБ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону", ООО "ОП "Шериф". С указанных лиц в пользу истца подлежит взысканию по 250 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
Итого, с ДИЗО в пользу истца надлежит взыскать 18000 рублей судебных расходов, с ООО "ОП "Шериф" и МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в пользу истца надлежит взыскать по 1000 рублей судебных расходов.
Поскольку апелляционная жалоба ООО "ОП "Шериф" удовлетворена в части, с ТСЖ в пользу охранного предприятия надлежит взыскать судебные расходы в размере 985 рублей.
Путем взаимозачета указанных выше сумм с ООО "ОП "Шериф" в пользу истца надлежит взыскать 15 рублей судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 г. по делу N А53-5647/2009 в обжалуемой части отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие" Шериф" и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Муниципальным учреждением "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" N 1929-7 от 27.04.2007 г. и выселении Общества с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" из помещений подвала, а также в части распределения судебных расходов.
Признать недействительным договор аренды N 1929-7 от 27.04.2007 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Муниципальным учреждением "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в отношении нежилых помещений подвала лит. А1, в том числе к. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д 6е, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85, лит. А1.
Выселить Общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" из нежилых помещений подвала лит. А1, в том числе к. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85, лит. А1.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ДИЗО в пользу Товарищества собственников жилья "На Газетном" 18000 рублей судебных расходов.
Взыскать с Муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" в пользу Товарищества собственников жилья "На Газетном" 1000 рублей судебных расходов.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф" в пользу Товарищества собственников жилья "На Газетном" 15 рублей судебных расходов.
Возвратить Товариществу собственников жилья "На Газетном" из федерального бюджета 57250 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.
В остальной части решение в обжалуемой части оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)