Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Лукьяненко О.А., рассмотрев надзорную жалобу М., поступившую в суд надзорной инстанции 22.02.2011 г., с учетом поступивших дополнений к надзорной жалобе, на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30.04.2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.09.2010 г. по материалам истребованного гражданского дела по иску ООО "ДС Эксплуатация" к М. о взыскании задолженности за коммунальные услуги, средств на техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории, средств на содержание подземного гаража, пени, судебных расходов, а также по встречному иску М. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договоров на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) и приложений к ним недействительными (ничтожными), применение последствий недействительности ничтожных сделок (взыскании неосновательного обогащения), взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда,
установил:
ООО "ДС Эксплуатация" обратилось в суд с иском к М., указывая на то, что ответчик является собственником квартиры N 37 расположенной по адресу: <...> а также является собственником двух Машино-мест N N 7, 96 в подземном гараже указанного жилого комплекса. 20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-СТРОЙ" (правопреемник ООО "ДС Эксплуатация") и М. был заключен договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление, а также договор на техническое обслуживание подземного гаража, в соответствии с которым ОАО "ДОН-СТРОЙ" (исполнитель) обязалось предоставить весь комплекс услуг по содержанию жилого комплекса и придомовой территории с подземным гаражом по адресу: г. Москва, *ий пер., д. *, стр. 1, а М. (владелец) принял на себя обязательства по оплате услуг ежемесячно до 10 числа месяца следующего за расчетным. Указанный жилой комплекс состоит из 71 квартир, находящихся в частной собственности. ООО "ДС Эксплуатация" эксплуатирует указанный жилой комплекс в соответствии с заключенными с 71 собственниками квартир и Машино-мест договорами. При проектировании и строительстве изначально было определено, что дом является домом повышенной комфортности (по используемым материалам, оборудованию и т.п.), его эксплуатация требует определенного набора услуг и уровня обслуживания. ООО "ДС Эксплуатация" осуществляет эксплуатацию указанного дома на основании договоров, заключенных с различными организациями. По условиям данных договоров регулярно производятся все необходимые платежи. С 01.08.2007 г. у М. образовалась задолженность по оплате коммунальных платежей, услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории в сумме 159498,11 руб., а также задолженность по оплате обслуживания подземного гаража двух Машино-мест в размере 61000 руб. Общая сумма задолженности 220498,11 руб. 25.09.2008 г. истец направил ответчику извещение о необходимости погашения долга до 29.10.2008 г., однако М. в указанный срок задолженность не погасил. В связи с чем истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу: задолженность по оплате коммунальных платежей, услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории, по оплате обслуживания подземного гаража двух Машино-мест в размере 220498,11 руб., пени в сумме 16398,52 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 3969 руб.
В судебном заседании 22.12.2009 г. представитель истца уточнил исковые требования. И в связи с произведенным перерасчетом за услуги холодного водоснабжения, отопления, горячего водоснабжения с учетом расчета по тарифам и с учетом расчета по факту потребления услуг, а также с учетом находящейся в деле экспликации, учетом внесенных в ходе рассмотрения дела платежей, просил суд взыскать с ответчика: задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории в размере 133834 руб.; задолженность по оплате обслуживания подземного гаража двух Машино-мест в размере 87000 руб.; сумму пеней 10406,87 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 3913 руб.
В судебном заседании 21.01.2010 г. судом к производству было принято встречное исковое заявление М. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договора на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда. В обоснование своих встречных требований представитель М. - Ж. указывала на то, что оспариваемые договоры не соответствуют нормам ЖК РФ по следующим основаниями: договоры не содержат таких существенных условий как: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществлять управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора; порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения, а также порядок внесения такой платы; порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; в договорах отсутствует условие о сроке, на который они заключены. Существенные условия договоров не утверждены общим собранием собственников. Договор на обслуживание гаража не соответствует понятию договора управления многоквартирным домом, так как предметом Договора является обслуживание общего имущества гаража, а не общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с технической документацией на многоквартирный жилой дом, свидетельством о государственной регистрации права в части описания объекта недвижимости, под Машино-места оборудована комната, расположенная в помещении I на этаже - подвал. Площадь помещения I - это площадь всего подвального этажа, в котором расположены две комнаты под Машино-места, водомерная, венткамеры, подсобные помещения и прочие помещения, которые относятся к общему имуществу всего дома. Отдельно взятое Машино-место, является отдельным нежилым помещением с условными границами в составе многоквартирного дома, но не гаража. Следовательно, каждый собственник Машино-места имеет долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме (но не в общем имуществе гаража), пропорционально которой он должен нести расходы на содержание общего имущества в доме. Договоры также не соответствовали требованиям законодательства, действовавшему до вступления ЖК РФ в силу, на момент подписания Договоров. Договоры не содержали следующих существенных условий, установленных в п. 2. Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099): качество услуг; режим предоставления коммунальных услуг; нормативные объемы потребления коммунальных услуг; порядок и сроки устранения неисправностей и аварий; не установлен размер оплаты за коммунальные услуги; не установлен размер пеней за несвоевременную оплату услуг; не отражены технические характеристики инженерного оборудования жилого помещения. Таким образом, в связи с несоответствием договоров императивным требованиям ЖК РФ в части существенных условий договора управления, которым придана обратная сила, договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг с изменениями, внесенными протоколом от 20.03.2006 г., и договор на обслуживание гаража с изменениями, внесенными протоколом от 29.12.2004 г. являются недействительными (ничтожными) на основании ст. 168 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Так как все полученное сторонами по ничтожным договорам подлежит возврату, однако ответчик не может возвратить оказанные ему услуги, следовательно в его пользу подлежат взысканию разница между стоимостью услуг, фактически оплаченных истцом, и стоимостью оказанных ему услуг, определенной в соответствии с законодательством, т.е. неосновательное обогащение. Размер неосновательного обогащения: за содержание и ремонт жилого помещения за март 2005 г. - июль 2007 г. составляет 131509,48 руб.; за коммунальные услуги по квартире за март 2005 г. - декабрь 2009 г. - 35000 руб.; за два Машино-места - 34266,72 руб. В связи с тем, что истец на протяжении мая 2005 г. - января 2010 г. пользуется денежными средствами ответчика, полученными истцом по ничтожным сделкам, следовательно удерживает их неправомерно. В силу ч. 2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер таких процентов за период с 18.05.2005 г. по 21.01.2010 г. за коммунальные услуги по жилому помещению составляет 53875,88 руб., за обслуживание Машино-мест - 6979,46 руб. Поскольку на отношения, возникшие из договоров на оказания услуг для личных целей распространяется Закон "О защите прав потребителей", в пользу ответчика подлежит взысканию также компенсация морального вреда. В связи с изложенным ответчик в своих встречных требованиях просил суд: признать договоры на техническое обслуживание, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договоры на оказание услуг (обслуживание поземного гаража) и протоколы согласования цены к данным договорам недействительными; применить последствия недействительности ничтожных сделок и взыскать с ООО "ДС Эксплуатация" в его пользу неосновательное обогащение в размере 166508,78 руб. за содержание жилого помещения и 6979,46 руб. неосновательное обогащение за содержание нежилого помещения; взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 60855,34 руб., а также компенсацию морального вреда в сумме 40000 руб.
В судебном заседании представитель ответчика Ж. уточнила встречные требования, указала, что оспариваемые договоры также содержат условия, ущемляющие права истца, как потребителя. Просила суд с учетом уточнений: признать Договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление от 20.09.2002 г., с изменениями, внесенными протокол согласования цены к Договору от 20.03.2006 г. недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожного Договора на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление от 20.09.2002 г. (с изменениями от 20.03.2006 г.), взыскав в пользу М.: неосновательное обогащение в размере 171792,40 руб., из них 131508,78 руб. - за содержание и ремонт жилого помещения и 40283,62 руб. - за коммунальные услуги по жилому помещению; проценты за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму в размере 52950,29 руб.; признать Договор на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) от 20.09.2002 г. с изменениями, внесенными в него протоколом от 29.12.2004 г. недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожного Договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) от 20.09.2002 г., взыскав в пользу М.: - неосновательное обогащение в размере 29089,87 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8340,16 руб.; взыскать в пользу М. компенсацию морального вреда в размере 40000 руб.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30.04.2010 г. (в редакции определения Пресненского районного суда г. Москвы от 19.05.2010 г. об исправлении описок) постановлено: Иск ООО "ДС Эксплуатация" удовлетворить частично. Взыскать с М. в пользу ООО "ДС Эксплуатация" 202096,23 руб. В остальной части иска отказать. В удовлетворении встречного иска М. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договоров на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража), а также приложений к ним недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности ничтожных сделок (взыскании неосновательного обогащения), взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда - отказать.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда 30.09.2010 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявитель просит отменить вышеуказанные судебные постановления.
09.03.2011 г. дело истребовано из Пресненского районного суда г. Москвы, дело поступило в Московский городской суд 25.03.2011 г.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ, по результатам изучения надзорной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:
1) об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в порядке надзора. При этом надзорная жалоба или представление прокурора, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде надзорной инстанции;
2) о передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В результате рассмотрения надзорной жалобы установлено, что изложенные в ней доводы, в соответствии со ст. 387 ГПК РФ не могут повлечь за собой возможность отмены в порядке надзора обжалуемых судебных постановлений.
Рассматривая спор, суд установил, что истец является собственником квартиры N *, находящейся в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, *ий переулок, д. *, стр. 1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 08.09.2003 г., а также является собственником двух машино-мест N N 7, 96 в подземном гараже указанного жилого комплекса.
После окончания строительства многоквартирного дома, застройщик передал дом в эксплуатацию управляющей компании ОАО "Дон-Строй", с которой истец, согласно п. 3.14 Договора присоединения к совместному участию в строительстве жилого дома N 91 от 13.09.2001 г., обязан был и заключил Договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление.
20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-Строй" и М. был заключен договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказания услуг, управление. Аналогичные договоры также были заключены со всеми жильцами дома.
Также 20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-Строй" и М. был заключен договор на оказание услуг (обслуживание подземного гаража).
В декабре 2006 г. была проведена реорганизация ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования в ООО "ДС Эксплуатация", к которому перешел весь объем прав и обязанностей реорганизованного юридического лица. В настоящее время ООО "ДС Эксплуатация" предоставляет истцу услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, коммунальные услуги.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что жильцами многоквартирного дома * стр. 1 по *ому переулку, путем заключения договоров с ОАО Дон-Строй (ныне ООО "ДС Эксплуатация"), был избран способ управления домом - управление управляющей организацией и доводы ответчика о том, что способ управление домом жильцами дома не выбирался являются несостоятельными.
Данные обстоятельства, также подтверждаются вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 26.05.2009 г. по иску М. к ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и компенсации морального вреда.
Учитывая, что жильцами многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, где проживает М., способ управления домом был выбран, суд правильно указал на необоснованность доводов ответчика об оплате услуг по ценам, установленным Правительством Москвы.
Судом установлено, что ООО "ДС Эксплуатация" не получает дотаций из городского бюджета на содержание многоквартирных домов, находящихся в их управлении. Управляющая организация выставляет собственникам жилых помещений многоквартирного дома соответствующую долю фактических затрат по содержанию, что не противоречит действующему жилищному законодательству и подтверждается представленными суду доказательствами.
20.03.2006 г. между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и М. был заключен протокол согласования цены, согласно которому, за период с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г., владелец ежемесячно оплачивает обслуживание из расчета 2,00 доллара США за каждый кв. м общей площади принадлежащей ему квартиры на основании п. 4.5, вышеуказанного договора (на момент подписания настоящего протокола общая площадь квартиры составляла * кв. м), с 01.01.2007 г. Владелец ежемесячно оплачивает обслуживание согласно расчету фактических затрат Исполнителя на обслуживание по вышеуказанному договору. Данные обстоятельства также были установлены вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 26.05.2009 г. по иску М. к ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и компенсации морального вреда.
В соответствии с п. 4.5. указанного договора, исполнитель вправе корректировать стоимость обслуживания по настоящему договору в соответствии с изменениями тарифов на коммунальные услуги, а также в зависимости от изменения цен на отдельные услуги. При этом Исполнитель обязан известить Владельца в срок за 14 календарных дней об изменении стоимости обслуживания по настоящему договору в связи с изменением коммерческих расценок на отдельные услуги.
Так, уведомлениями от 27.12.2006 г. исх. N 1620, 25.12.2007 г. ООО "ДС Эксплуатация" известило всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, *ий переулок, д. *, стр. 1 о повышении стоимости ежемесячного технического обслуживания и эксплуатации.
Размер платы за техническое обслуживание и эксплуатацию жилого комплекса зависит от перечня и объема услуг, оказываемых собственникам помещений, и работ, выполняемых по техническому обслуживанию дома в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003 г. Перечень данных услуг и работ, порядок и условия их оплаты устанавливаются Договором на техническое обслуживание и эксплуатацию. Размер платы за техническое обслуживание дома должен обеспечивать покрытие всех расходов по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, санитарному содержанию строений и придомовой территории.
Как усматривается из материалов дела, ООО "ДС Эксплуатация" осуществляет эксплуатацию дома по адресу: г. Москва, *ий пер., д. *, стр. 1, на основании следующих договоров: Договора N 02/07 от 07.02.2007 г. заключенный между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Аргус Стайл" по техническому обслуживанию, капитальному ремонту и модернизации лифтов по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1; Договоров N 6 от 01.01.2007 г., N 16 от 01.01.2008 г. на оказание охранных услуг по объекту: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенных между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО ЧОП "Легион"; Договора N 7-ТО от 01.01.2007 г. о техническом обслуживании оборудования узла учета тепловой энергии (УУТЭТ) абонента N 718/007, заключенные между ООО "ДС Эксплуатация" и ЗАО "Энерготеплосервис"; Договора N 25/06 от 28.12.2006 г. на выполнение работ по благоустройству, озеленению и уборке жилого дома и прилегающей территории по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Офис-центр"; Договора N 17/28-06 от 28.12.2006 г. на техническое обслуживание и текущий ремонт многоквартирного дома и прилегающей территории по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Вираж"; Договора N 18/28-06 от 28.12.2006 г. на техническое обслуживание и текущий ремонт подземного гаража по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Вираж"; Договора N 26/06 от 28.12.2006 г. на выполнение работ по благоустройству и уборке подземного гаража по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Офис-центр"; Договора энергоснабжения N 92957662 от 15.12.2006 г., заключенного между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и ОАО "Мосэнергосбыт"; Договора N 8 1936203 от 23.03.2001 г. на предоставление услуг сети сотовой радиотелефонной связи, заключенного между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и ОАО "Вымпел-коммуникации"; Договора N 13260 от 16.03.2007 г. заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и МГП "Мосводоканал" на отпуск питьевой воды и прием сточных вод в городскую канализацию; Договора энергоснабжения для потребителей тепловой энергии в горячей воде с прибором учета N 0712004 от 15.07.2002 г., заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ОАО "Мосэнерго"; Договора N 1/600 от 01.01.2007 г. на выполнение, проведение работ (оказание услуг) по дезинфекции, дератизации, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ГУП "МГЦД Дезинфекционная станция N 1"; Договора N 2-0РК/2/22298 от 01.04.2007 г. на оказание услуг связи, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ОАО "Комстар"; Договора N 705 от 29.01.2007 г. на вывоз бытовых отходов, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "АЭРОСИТИ-2000"; Договора N 2/224 от 10.01.2008 г. на оказание информационных услуг с использованием экземпляра Системы Консультант Плюс, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "МК ЭФФЕКТ-ИНФОРМ"; Договора страхования опасного производственного объекта N 286ГЭ0171 от 27.06.2002 г., заключенного с ОАО "Военно-страховая компания"; страховой полис N 286ШС197/3; Договора N 527/420 от 01.02.2007 г. на техническое освидетельствование лифтов, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО Инженерный центр "НЭТЭЭЛ"; Договора N АГ 2003-08-110 на сервисное обслуживание оборудования от 18.08.2003 г., заключенного между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и ООО "АДЛ Групп".
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что согласно представленным представителем истца платежным поручениям, актам выполненных работ, платежных ведомостей о выплате заработной платы, по условиям всех указанных договоров регулярно производятся все необходимые платежи. Суммы, выставляемые к оплате собственникам квартир, являются фактическими затратами ООО "ДС Эксплуатация" на обслуживание жилого комплекса, и подтверждаются всеми необходимыми первичными финансовыми документами. Алгоритм расчета коммунальных платежей, представленный истцом полностью соответствует нормам действующего законодательства и произведен в соответствии с Приказом Департамента инженерного обеспечения Правительства Москвы от 16.05.1995 г. "Об утверждении методики".
Суд дал оценку доводам о том, что расчеты истца произведены не верно, поскольку в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 г. N 393, утверждены Методические рекомендации, в соответствии с которыми, доля каждого собственника определяется в процентом соотношении, признав их несостоятельными. Данные рекомендации как указывает сам истец, даны для подготовки общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в целях обеспечения реализации ЖК РФ. Однако, в данном случае коммунальные услуги оказываются истцу на основании заключенных с ним договоров. Кроме того, судом учтено, что данная методика носит рекомендательный характер.
Также признаны судом необоснованными доводы о том, что истцом неправомерно взыскиваются расходы на содержание самой квартиры ответчика. Как усматривается из алгоритма расчета, а также из пояснений свидетеля Н., расходы по содержанию дома распределяются между собственниками жилых помещений и собственниками полезных нежилых помещений, в расчете участвуют площади жилых помещений и доля площадей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников жилых помещений. Истец отдельно рассчитывает затраты по жилой площади и отдельно по доле собственника в праве на общее имущество, аналогичный расчет применяется к собственникам нежилых помещений. Данное разграничение связано с тем, что в доме имеются также собственники полезных нежилых помещений, площадь помещений которых значительно меньше, чем площадь всех жилых помещений. И как усматривается из алгоритма расчета истца, все затраты делятся между собственниками жилых помещений и собственниками нежилых помещений, пропорционально принадлежащих им на праве собственности помещений и их долей в общем имуществе. Данный алгоритм расчета некоим образом не нарушает прав ответчика, не ведет к взысканию дополнительной платы и не противоречит Приказу Департамента инженерного обеспечения Правительства Москвы от 16.05.1995 г. N 178 об утверждении Методики определения стоимости услуг по техническому обслуживанию дома.
Согласно материалам дела, у Управляющей компании (истца) данные затраты включены в плату за жилое помещение в составе управленческих расходов.
Фактические ежемесячные расходы истца на перечисленные выше услуги подтверждены первичными оправдательными платежными документами, актами выполненных работ, представленными суду.
Суд пришел к правильному выводу о правомерности возложения данных расходов на собственников помещений, выделив их отдельной статьей затрат.
Суд также указал на то, что не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав ответчика то обстоятельство, что истец в управленческие услуги включает затраты по электроэнергии на общедомовую нагрузку.
Суд проверил доводы ответчика о том, что истец взимает с жильцов двойной платеж, поскольку штатным расписание ООО "ДС Эксплуатация" предусмотрен ряд штатных единиц, труд которых уже оплачивался в рамках договоров с подрядчиками, признав их необоснованными. При этом суд указал, что согласно штатного расписания, представленного истцом, всего по штату организации числиться 540 человек. Однако в ходе судебного разбирательства было установлено, что при расчетах истцом используются платежные ведомости. Как усматривается из платежных ведомостей, представленных истцом, ежемесячно в среднем заработную плату, расходы по выплате которой включаются в расчеты, получают около 90 сотрудников. Таким образом, наличие штатных единиц не подтверждает того факта, что все они заняты сотрудниками.
Доказательств того, что истец возлагает на истцов двойной платеж по управленческим услугам, ответчиком в нарушении ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Суд также правомерно признал законными действия истца о зачете поступающих от ответчика денежных средств в счет погашения задолженности за предыдущие месяцы, исходя из п. 4.7, заключенного между сторонами договора.
Суд не усмотрел нарушений в перерасчете платы за коммунальные услуги, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение. Указанные расчеты были произведены с учетом расчета по фактическому потреблению. Доказательств того, что распределение потребления воды в доме идет только на жителей, без учета собственников нежилых помещений суду не представлено. Утверждение ответчика о том, что истцом не подтверждена численность жильцов дома, являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.
Суд правомерно не согласился с доводами о том, что, оплатив индивидуальные приборы учета и работы по их установке, а также подписав оспариваемый договор, ответчик тем самым, выразил согласие на их эксплуатацию, в связи с чем истец незаконно уклоняется от проведения расчетов за холодное и горячее водоснабжение по индивидуальным приборам учета.
В соответствии с разделами 4, 5 постановления Правительства Москвы от 10.02.2004 г. N 77-ПП "О мерах по улучшению системы учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию в жилых зданиях и объектах социальной сферы г. Москвы" система прибора учета услуг холодного и горячего водоснабжения в жилищном фонде г. Москвы обеспечивается путем установки общедомовых приборов учета холодной и горячей воды на вводах трубопроводов в здании, а также квартирных приборов - в квартирах или нежилых помещениях зданий. Обеспечение сохранности квартирных приборов учета воды и пломб на них является обязанностью потребителя (ответчика). Обязанность же по обеспечению надлежащего функционирования системы учета потребления холодной и горячей воды посредством квартирных приборов учета возникает у Управляющей компании (исполнителя) после получения от потребителя заявления на производство расчетов по их показаниям и оформлением акта ввода приборов учета в эксплуатацию.
В ходе судебного заседания представитель истца пояснила, что с мая 2008 г. по заявлению ответчика для расчетов за горячее и холодное водоснабжение управляющая компания ежемесячно снимает показания индивидуальных приборов учета. Однако ответчик отказывается их подписывать и оплату не производит.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства ООО "ДС Эксплуатация" произвело перерасчет за услуги холодного водоснабжения, отопления и горячего водоснабжения с учетом расчета по тарифам и с учетом расчета по факту потребления услуг.
Не нашли своего подтверждения и опровергаются материалами дела, утверждения ответчика о неправомерности взыскания с него расходов на содержание, ремонт, коммунальные услуги за гараж.
В судебном заседании было установлено, что 20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и М. был заключен договор на оказание услуг (обслуживание подземного гаража), в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства своевременно оплачивать предоставленные работы и услуги в сроки и в порядке, указанные в настоящем договоре.
Согласно техническому паспорту БТИ ЦАО, Распоряжению Префекта ЦАО г. Москвы от 09.09.2002 г. N 4522-р "О вводе в эксплуатацию законченного строительством жилого дома с подземным гаражом и нежилыми помещениями по адресу: *ий пер., д. *, стр. 1", гаражи относятся к отдельным нежилым помещениям, и не входят в состав общего имущества дома. Таким образом, гараж является самостоятельным и обособленным объектом недвижимости. Учитывая, что не все собственники жилых и нежилых помещений комплекса являются собственниками Машино-мест в подземном гараже, а также не все собственники Машино-мест могут являться собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме, истец обоснованно и правомерно распределяет затраты отдельно на жилые помещения, нежилые помещения и гараж, поскольку распределение затраты по содержанию общего имущества подземного гаража между всеми собственниками жилого дома будет неправомерным, также как и возложение бремени содержания общего имущества, относящегося к собственникам жилых и нежилых помещений на собственников Машино-мест.
В соответствии со ст. 3.3 договора на обслуживание подземного гаража от 20.09.2002 г., заключенного между истцом и ответчиком, исполнитель вправе в одностороннем порядке корректировать стоимость оплаты обслуживания по настоящему договору на основании и в соответствии с изменениями тарифов на коммунальные услуги.
25.12.2007 г. ООО "ДС Эксплуатация" уведомило жильцов дома * стр. 1 по *ому пер., о том, что с 01.01.2008 г. повышает стоимость ежемесячного управления, технического обслуживания и эксплуатации одного Машино-места в подземном паркинге до 2000 руб. Расходы истца на ежемесячное техническое обслуживание и эксплуатацию подземного гаража, обосновывающие выставление собственникам Машино-мест счетов на указанную выше сумму, полностью подтверждаются представленными в деле доказательствами и расчетом затрат.
Отказывая в удовлетворении требований ответчика о признании оспариваемых договоров ничтожными ввиду не соответствия нормам ЖК РФ, содержащихся в них положений, ущемляющих права ответчика как потребителя, суд исходил из следующего.
Согласно материалам дела, оспариваемые договоры, были заключены между сторонами 20.02.2002 г., т.е. до вступления в законную силу ЖК РФ.
Действовавшее на тот период, законодательство, регулирующее отношения граждан и обслуживающих организаций по обслуживанию дома не содержало указания на содержание в договоре обслуживания условий о составе общего имущества многоквартирного дома, перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке изменения такого перечня, порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Соответственно данные условия в оспариваемых договорах отсутствуют.
Перечень коммунальных услуг, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, в договорах на техническое обслуживание дома и гаража имеются (разделы 2, 4 Договора на техническое обслуживание дома, разделы 2, 3 договора на обслуживание гаража).
Вместе с тем, в соответствии с ч. 2 ст. 18 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от 29 декабря 2004 года ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положением раздела 8 ЖК РФ.
Суд правильно указал на то, что отсутствие в оспариваемых договорах условий о составе общего имущества многоквартирного дома, перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке изменения такого перечня, порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, не может являться основанием для признания данных договоров недействительными.
Кроме того, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений); б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Суд правильно исходил из того, что ни законодательство, действующее на момент заключения оспариваемых договоров, ни действующее в настоящее время, не предоставляло право управляющим организациями самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме.
Суд признал необоснованной ссылку ответчика на противоречие оспариваемых договоров положениям п. 2.2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099, действовавших на момент заключения договоров, придя к выводу, что в данном случае указанные положения не применяются.
В пункте 1.1 данных Правил закреплено, что они разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации (далее - услуги).
Пункт 1.3 Правил предусматривает, что они действуют на всей территории Российской Федерации и распространяются на потребителей и исполнителей услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации независимо от их ведомственной принадлежности, форм собственности и организационно-правовой формы.
Из материалов дела усматривается, что ответчик является собственником жилого помещения в доме, где все квартиры находятся в частной собственности.
В соответствии со ст. 147 ЖК РСФСР (действовавшей на момент заключения договоров) собственники жилых помещений в полностью приватизированном доме вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.
В силу статьи 57 ЖК РСФСР (действовавшей на момент заключения договоров) плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Также в соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Суд пришел к правильному выводу о том, что обеспечение собственников жилого помещения электрической и тепловой энергией является коммунальной услугой, основанной на договоре технического обслуживания дома, и "тепловая энергия, энергия, вода и услуги по канализации" в таких случаях не являются для собственника жилого помещения товаром.
В обоснование своих встречных требований ответчик также указывал на то, что договоры содержат условия, ущемляющие его права, как потребителя, а именно: в договоре на управление домом с изменением, внесенным протоколом от 20.03.2006 г., не указана цена за работу и услуги, а в Договоре на обслуживание гаража цена указана в долларах, что нарушает п. 2 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей"; в пункте 5.7 Договора на управление домом и п. 3.6 Договора на обслуживание гаража содержатся условия, дискриминирующие права ответчика в части способов защиты, установленных ст. 29 Закона "О защите прав потребителей" при выполнении работы или оказании услуги ненадлежащего качества. По условиям Договоров, в таком случае, потребитель вправе требовать только соразмерного уменьшения цены, однако, в силу Закона, потребитель также вправе требовать повторного выполнения работы (оказания услуги), возмещения понесенных потребителем расходов по устранению недостатков собственными силами и т.д.
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что данное утверждение ответчика также не может служить основанием для признания договоров недействительными.
В соответствии с ч. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
Судом правильно учтено, что ни ЖК РСФСР, действовавший на момент заключения оспариваемых договоров, ни ЖК РФ не содержит указания на то, что в договоре управления домом в обязательном порядке должна быть определена цена за работу и услугу. В соответствии с действующим жилищным законодательством, в договоре управления домом должен быть указан лишь порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Как усматривается из раздела 4 Договора обслуживания дома, а также раздела 3 Договора обслуживания гаража, указанные выше условия о порядке определения цены договора размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, в данных договорах присутствуют. Цена на обслуживание гаража указана в долларах с указанием рублевого эквивалента, что не противоречит действующему гражданскому законодательству.
По общему правилу, закрепленному пунктом 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует статья 422 ГК РФ.
Оказание услуг по содержанию дома, предоставление коммунальных услуг гражданину осуществляется с соблюдением соответствующих требований, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ, Законом "О защите прав потребителей", а также иными нормативно-правовыми актами.
В договорах по содержанию дома и по содержанию подземного гаража указан Перечень коммунальных услуг, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, в договорах на техническое обслуживание дома и гаража, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что содержание оспариваемых договоров по содержанию дома и подземного гаража, заключенных с ответчиком, не противоречит действующему законодательству. Потребитель, в данном случае М., при заключении данных договоров располагал полной информацией о предложенной ему услуге и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные договорами.
Суд правильно указал на то, что в случае, если истец не согласен с выбранным способом управления многоквартирным домом, условиями договоров содержания дома и гаража, размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и гаража, он вправе в соответствии с положениями ЖК РФ выступить инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вышеуказанных вопросов.
Судебная коллегия правомерно согласилась с выводом суда об отсутствии правовых оснований для признания договоров на содержание дома и гаража, заключенных между истцом и ответчиком 20.09.2002 г., а также протоколов согласования цен от 20.03.2006 г. и от 29.12.2004 г. недействительными.
Суд также пришел к правильному выводу о пропуске ответчиком срока исковой давности, установленного ч. 1 ст. 181 ГК РФ.
При этом суд исходил из того, что оспариваемые договоры были заключены между истцом и ответчиком 20.09.2002 г., а приложения к ним - протоколы согласования цены 20.03.2006 г. и 29.12.2004 г. Таким образом, ответчику о нарушении его прав стало известно в момент заключения оспариваемых сделок и подписания приложений к ним. С указанных периодов началось исполнение сделок.
Исходя из вышеизложенного, право ответчика обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, по поводу недействительности заключенных им договоров и приложений к ним реально возникло 20.09.2002 г., 20.03.2006 г. и 29.12.2004 г. Однако М. обратился в суд с иском о признании договоров на содержание дома и гаража лишь 30.07.2009 г.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда оно выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услуге) возместить ее стоимость в деньгах - если иные последствия сделки не предусмотрены законом, в связи с чем требования о признании сделки ничтожной непосредственно связаны с применением последствий недействительности сделки.
Поэтому суд правильно применил положения ч. 1 ст. 181 ГК РФ.
В период рассмотрения дела в суде истцом уточнялись исковые требования, в том числе ввиду произведенных оплат ответчиком.
Суд пришел к выводу о том, что за период с 09.03.2008 г. по 31.05.2009 г. задолженность ответчика за коммунальные услуги, средства на техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории составила 133834 руб.; задолженность за обслуживание подземного гаража составила 87000 руб. за период с 01.08.2007 г. по 31.05.2009 г., при этом судом учтено, что ответчиком в счет оплаты за обслуживание подземного гаража в период рассмотрения спора внесено 32729,95 руб., в связи с чем подлежащая взысканию задолженность была уменьшена на указанную сумму.
Правильность выводов суда подтверждается также пояснениями к начислениям за коммунальные услуги, средства и техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории, представленным судебной коллегии ООО "ДС Эксплуатация" с приложением, в которых четко указаны периоды, размер начислений, сумма, учтены денежные средства, оплаченные М.
Взыскание сумм задолженности не свидетельствует о невозможности перерасчета оплаты за управление и техническое обслуживание машиномест в гараже с учетом индивидуальных показаний общедомовых приборов учета, зачета перерасчитанных и уточненных сумм в счет платежей ответчика.
Судебная коллегия правомерно не приняла во внимание ссылку на то, что давая оценку действиям истца по зачету сумм в счет погашения задолженности за период, предшествующий периоду спора, суд вышел за пределы заявленных требований, так как определение размера задолженности не является выходом за пределы заявленных требований.
Оспариваемые ответчиком договоры были заключены до введения в действие ЖК РФ.
Указание в ст. 9 ФЗ РФ "О введение в действие Жилищного Кодекса РФ" на то, что действия раздела VIII Жилищного Кодекса РФ распространяются также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами само по себе не свидетельствует о ничтожности оспариваемых ответчиком договоров.
В соответствии с ч. 2 ст. 18 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от 29.12.2004 г. ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного Кодекса РФ.
Суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых договоров ничтожными сделками.
Собственники жилого дома реализовали свое право на выбор управления домом путем заключения договоров с ОАО "Дон-Строй" (в настоящее время ООО "ДС Эксплуатация").
Суд в решении обосновал примененный им алгоритм расчетов задолженности, дав оценку доводам неправильности применения алгоритма расчетов, указанных истцом, что нашло отражение в мотивировочной части решения суда.
Выводы суда основаны на законе и не противоречат собранным по делу доказательствам, которым суд дал правильную оценку.
Решение суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, содержит мотивы, по которым суд пришел к данным выводам и ссылки на законы, которыми руководствовался суд.
Довод жалобы о незаконности действия истца при зачете денежных средств в счет погашения задолженности являлся предметом рассмотрения суда первой и кассационной инстанции и признан судом несостоятельным.
Доводы надзорной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных судом доказательств.
В соответствии с п. 2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.
Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При рассмотрении данного гражданского дела судом дана надлежащая оценка объяснениям сторон и собранным по делу доказательствам.
Право оценки представленных доказательств принадлежит суду, рассматривающему спор по существу. Суд надзорной инстанции правом истребования и оценки доказательств не наделен.
Ссылка в надзорной жалобе на определение судебной коллегии Московского городского суда от 16.03.2010 г. не может быть принята во внимание, поскольку указанное судебное постановление не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.
Доводы жалобы, были предметом проверки судов первой и кассационной инстанции, не влияют на правильность состоявшихся судебных постановлений и не могут повлечь отмену судебных постановлений применительно к требованиям ст. 387 ГПК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.02.2008 г. N 2 "О применении норм гражданского процессуального законодательства в суде надзорной инстанции в связи с принятием и введением в действие Федерального закона от 04.12.2007 г. N 330-ФЗ "О внесении изменений в ГПК РФ" по смыслу статьи 387 ГПК РФ во взаимосвязи с положениями Конвенции о защите прав человека и основных свобод, существенным нарушением, являющимся основанием для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора, в отличие от оснований отмены судебных постановлений в кассационном порядке, может быть признано не всякое нарушение норм материального и процессуального права, из числа указанных в статьях 363 и 364 ГПК РФ.
Отмена или изменение судебного постановления в порядке надзора допустимы лишь в случае, если без устранения судебной ошибки, имевшей место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявшей на исход дела, невозможно восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защищаемых законом публичных интересов.
Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления. Иная точка зрения суда надзорной инстанции на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения судебного постановления нижестоящего суда.
При рассмотрении дела судом не допущено существенного нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 381, 383, 387 ГПК РФ,
определил:
Отказать М. в передаче надзорной жалобы на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30.04.2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.09.2010 г. для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Судья
Московского городского суда
О.А.ЛУКЬЯНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.05.2011 ПО ДЕЛУ N 4Г/4-1836
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 мая 2011 г. по делу N 4г/4-1836
Судья Московского городского суда Лукьяненко О.А., рассмотрев надзорную жалобу М., поступившую в суд надзорной инстанции 22.02.2011 г., с учетом поступивших дополнений к надзорной жалобе, на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30.04.2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.09.2010 г. по материалам истребованного гражданского дела по иску ООО "ДС Эксплуатация" к М. о взыскании задолженности за коммунальные услуги, средств на техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории, средств на содержание подземного гаража, пени, судебных расходов, а также по встречному иску М. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договоров на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) и приложений к ним недействительными (ничтожными), применение последствий недействительности ничтожных сделок (взыскании неосновательного обогащения), взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда,
установил:
ООО "ДС Эксплуатация" обратилось в суд с иском к М., указывая на то, что ответчик является собственником квартиры N 37 расположенной по адресу: <...> а также является собственником двух Машино-мест N N 7, 96 в подземном гараже указанного жилого комплекса. 20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-СТРОЙ" (правопреемник ООО "ДС Эксплуатация") и М. был заключен договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление, а также договор на техническое обслуживание подземного гаража, в соответствии с которым ОАО "ДОН-СТРОЙ" (исполнитель) обязалось предоставить весь комплекс услуг по содержанию жилого комплекса и придомовой территории с подземным гаражом по адресу: г. Москва, *ий пер., д. *, стр. 1, а М. (владелец) принял на себя обязательства по оплате услуг ежемесячно до 10 числа месяца следующего за расчетным. Указанный жилой комплекс состоит из 71 квартир, находящихся в частной собственности. ООО "ДС Эксплуатация" эксплуатирует указанный жилой комплекс в соответствии с заключенными с 71 собственниками квартир и Машино-мест договорами. При проектировании и строительстве изначально было определено, что дом является домом повышенной комфортности (по используемым материалам, оборудованию и т.п.), его эксплуатация требует определенного набора услуг и уровня обслуживания. ООО "ДС Эксплуатация" осуществляет эксплуатацию указанного дома на основании договоров, заключенных с различными организациями. По условиям данных договоров регулярно производятся все необходимые платежи. С 01.08.2007 г. у М. образовалась задолженность по оплате коммунальных платежей, услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории в сумме 159498,11 руб., а также задолженность по оплате обслуживания подземного гаража двух Машино-мест в размере 61000 руб. Общая сумма задолженности 220498,11 руб. 25.09.2008 г. истец направил ответчику извещение о необходимости погашения долга до 29.10.2008 г., однако М. в указанный срок задолженность не погасил. В связи с чем истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу: задолженность по оплате коммунальных платежей, услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории, по оплате обслуживания подземного гаража двух Машино-мест в размере 220498,11 руб., пени в сумме 16398,52 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 3969 руб.
В судебном заседании 22.12.2009 г. представитель истца уточнил исковые требования. И в связи с произведенным перерасчетом за услуги холодного водоснабжения, отопления, горячего водоснабжения с учетом расчета по тарифам и с учетом расчета по факту потребления услуг, а также с учетом находящейся в деле экспликации, учетом внесенных в ходе рассмотрения дела платежей, просил суд взыскать с ответчика: задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории в размере 133834 руб.; задолженность по оплате обслуживания подземного гаража двух Машино-мест в размере 87000 руб.; сумму пеней 10406,87 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 3913 руб.
В судебном заседании 21.01.2010 г. судом к производству было принято встречное исковое заявление М. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договора на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда. В обоснование своих встречных требований представитель М. - Ж. указывала на то, что оспариваемые договоры не соответствуют нормам ЖК РФ по следующим основаниями: договоры не содержат таких существенных условий как: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществлять управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора; порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения, а также порядок внесения такой платы; порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; в договорах отсутствует условие о сроке, на который они заключены. Существенные условия договоров не утверждены общим собранием собственников. Договор на обслуживание гаража не соответствует понятию договора управления многоквартирным домом, так как предметом Договора является обслуживание общего имущества гаража, а не общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с технической документацией на многоквартирный жилой дом, свидетельством о государственной регистрации права в части описания объекта недвижимости, под Машино-места оборудована комната, расположенная в помещении I на этаже - подвал. Площадь помещения I - это площадь всего подвального этажа, в котором расположены две комнаты под Машино-места, водомерная, венткамеры, подсобные помещения и прочие помещения, которые относятся к общему имуществу всего дома. Отдельно взятое Машино-место, является отдельным нежилым помещением с условными границами в составе многоквартирного дома, но не гаража. Следовательно, каждый собственник Машино-места имеет долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме (но не в общем имуществе гаража), пропорционально которой он должен нести расходы на содержание общего имущества в доме. Договоры также не соответствовали требованиям законодательства, действовавшему до вступления ЖК РФ в силу, на момент подписания Договоров. Договоры не содержали следующих существенных условий, установленных в п. 2. Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099): качество услуг; режим предоставления коммунальных услуг; нормативные объемы потребления коммунальных услуг; порядок и сроки устранения неисправностей и аварий; не установлен размер оплаты за коммунальные услуги; не установлен размер пеней за несвоевременную оплату услуг; не отражены технические характеристики инженерного оборудования жилого помещения. Таким образом, в связи с несоответствием договоров императивным требованиям ЖК РФ в части существенных условий договора управления, которым придана обратная сила, договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг с изменениями, внесенными протоколом от 20.03.2006 г., и договор на обслуживание гаража с изменениями, внесенными протоколом от 29.12.2004 г. являются недействительными (ничтожными) на основании ст. 168 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Так как все полученное сторонами по ничтожным договорам подлежит возврату, однако ответчик не может возвратить оказанные ему услуги, следовательно в его пользу подлежат взысканию разница между стоимостью услуг, фактически оплаченных истцом, и стоимостью оказанных ему услуг, определенной в соответствии с законодательством, т.е. неосновательное обогащение. Размер неосновательного обогащения: за содержание и ремонт жилого помещения за март 2005 г. - июль 2007 г. составляет 131509,48 руб.; за коммунальные услуги по квартире за март 2005 г. - декабрь 2009 г. - 35000 руб.; за два Машино-места - 34266,72 руб. В связи с тем, что истец на протяжении мая 2005 г. - января 2010 г. пользуется денежными средствами ответчика, полученными истцом по ничтожным сделкам, следовательно удерживает их неправомерно. В силу ч. 2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер таких процентов за период с 18.05.2005 г. по 21.01.2010 г. за коммунальные услуги по жилому помещению составляет 53875,88 руб., за обслуживание Машино-мест - 6979,46 руб. Поскольку на отношения, возникшие из договоров на оказания услуг для личных целей распространяется Закон "О защите прав потребителей", в пользу ответчика подлежит взысканию также компенсация морального вреда. В связи с изложенным ответчик в своих встречных требованиях просил суд: признать договоры на техническое обслуживание, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договоры на оказание услуг (обслуживание поземного гаража) и протоколы согласования цены к данным договорам недействительными; применить последствия недействительности ничтожных сделок и взыскать с ООО "ДС Эксплуатация" в его пользу неосновательное обогащение в размере 166508,78 руб. за содержание жилого помещения и 6979,46 руб. неосновательное обогащение за содержание нежилого помещения; взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 60855,34 руб., а также компенсацию морального вреда в сумме 40000 руб.
В судебном заседании представитель ответчика Ж. уточнила встречные требования, указала, что оспариваемые договоры также содержат условия, ущемляющие права истца, как потребителя. Просила суд с учетом уточнений: признать Договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление от 20.09.2002 г., с изменениями, внесенными протокол согласования цены к Договору от 20.03.2006 г. недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожного Договора на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление от 20.09.2002 г. (с изменениями от 20.03.2006 г.), взыскав в пользу М.: неосновательное обогащение в размере 171792,40 руб., из них 131508,78 руб. - за содержание и ремонт жилого помещения и 40283,62 руб. - за коммунальные услуги по жилому помещению; проценты за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму в размере 52950,29 руб.; признать Договор на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) от 20.09.2002 г. с изменениями, внесенными в него протоколом от 29.12.2004 г. недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожного Договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража) от 20.09.2002 г., взыскав в пользу М.: - неосновательное обогащение в размере 29089,87 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8340,16 руб.; взыскать в пользу М. компенсацию морального вреда в размере 40000 руб.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30.04.2010 г. (в редакции определения Пресненского районного суда г. Москвы от 19.05.2010 г. об исправлении описок) постановлено: Иск ООО "ДС Эксплуатация" удовлетворить частично. Взыскать с М. в пользу ООО "ДС Эксплуатация" 202096,23 руб. В остальной части иска отказать. В удовлетворении встречного иска М. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договоров на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление и договора на оказание услуг (обслуживание подземного гаража), а также приложений к ним недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности ничтожных сделок (взыскании неосновательного обогащения), взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда - отказать.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда 30.09.2010 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявитель просит отменить вышеуказанные судебные постановления.
09.03.2011 г. дело истребовано из Пресненского районного суда г. Москвы, дело поступило в Московский городской суд 25.03.2011 г.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ, по результатам изучения надзорной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:
1) об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в порядке надзора. При этом надзорная жалоба или представление прокурора, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде надзорной инстанции;
2) о передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В результате рассмотрения надзорной жалобы установлено, что изложенные в ней доводы, в соответствии со ст. 387 ГПК РФ не могут повлечь за собой возможность отмены в порядке надзора обжалуемых судебных постановлений.
Рассматривая спор, суд установил, что истец является собственником квартиры N *, находящейся в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, *ий переулок, д. *, стр. 1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 08.09.2003 г., а также является собственником двух машино-мест N N 7, 96 в подземном гараже указанного жилого комплекса.
После окончания строительства многоквартирного дома, застройщик передал дом в эксплуатацию управляющей компании ОАО "Дон-Строй", с которой истец, согласно п. 3.14 Договора присоединения к совместному участию в строительстве жилого дома N 91 от 13.09.2001 г., обязан был и заключил Договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказание услуг, управление.
20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-Строй" и М. был заключен договор на техническое обслуживание дома, содержание придомовой территории, оказания услуг, управление. Аналогичные договоры также были заключены со всеми жильцами дома.
Также 20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-Строй" и М. был заключен договор на оказание услуг (обслуживание подземного гаража).
В декабре 2006 г. была проведена реорганизация ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования в ООО "ДС Эксплуатация", к которому перешел весь объем прав и обязанностей реорганизованного юридического лица. В настоящее время ООО "ДС Эксплуатация" предоставляет истцу услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, коммунальные услуги.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что жильцами многоквартирного дома * стр. 1 по *ому переулку, путем заключения договоров с ОАО Дон-Строй (ныне ООО "ДС Эксплуатация"), был избран способ управления домом - управление управляющей организацией и доводы ответчика о том, что способ управление домом жильцами дома не выбирался являются несостоятельными.
Данные обстоятельства, также подтверждаются вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 26.05.2009 г. по иску М. к ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и компенсации морального вреда.
Учитывая, что жильцами многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, где проживает М., способ управления домом был выбран, суд правильно указал на необоснованность доводов ответчика об оплате услуг по ценам, установленным Правительством Москвы.
Судом установлено, что ООО "ДС Эксплуатация" не получает дотаций из городского бюджета на содержание многоквартирных домов, находящихся в их управлении. Управляющая организация выставляет собственникам жилых помещений многоквартирного дома соответствующую долю фактических затрат по содержанию, что не противоречит действующему жилищному законодательству и подтверждается представленными суду доказательствами.
20.03.2006 г. между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и М. был заключен протокол согласования цены, согласно которому, за период с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г., владелец ежемесячно оплачивает обслуживание из расчета 2,00 доллара США за каждый кв. м общей площади принадлежащей ему квартиры на основании п. 4.5, вышеуказанного договора (на момент подписания настоящего протокола общая площадь квартиры составляла * кв. м), с 01.01.2007 г. Владелец ежемесячно оплачивает обслуживание согласно расчету фактических затрат Исполнителя на обслуживание по вышеуказанному договору. Данные обстоятельства также были установлены вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 26.05.2009 г. по иску М. к ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и компенсации морального вреда.
В соответствии с п. 4.5. указанного договора, исполнитель вправе корректировать стоимость обслуживания по настоящему договору в соответствии с изменениями тарифов на коммунальные услуги, а также в зависимости от изменения цен на отдельные услуги. При этом Исполнитель обязан известить Владельца в срок за 14 календарных дней об изменении стоимости обслуживания по настоящему договору в связи с изменением коммерческих расценок на отдельные услуги.
Так, уведомлениями от 27.12.2006 г. исх. N 1620, 25.12.2007 г. ООО "ДС Эксплуатация" известило всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, *ий переулок, д. *, стр. 1 о повышении стоимости ежемесячного технического обслуживания и эксплуатации.
Размер платы за техническое обслуживание и эксплуатацию жилого комплекса зависит от перечня и объема услуг, оказываемых собственникам помещений, и работ, выполняемых по техническому обслуживанию дома в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003 г. Перечень данных услуг и работ, порядок и условия их оплаты устанавливаются Договором на техническое обслуживание и эксплуатацию. Размер платы за техническое обслуживание дома должен обеспечивать покрытие всех расходов по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, санитарному содержанию строений и придомовой территории.
Как усматривается из материалов дела, ООО "ДС Эксплуатация" осуществляет эксплуатацию дома по адресу: г. Москва, *ий пер., д. *, стр. 1, на основании следующих договоров: Договора N 02/07 от 07.02.2007 г. заключенный между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Аргус Стайл" по техническому обслуживанию, капитальному ремонту и модернизации лифтов по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1; Договоров N 6 от 01.01.2007 г., N 16 от 01.01.2008 г. на оказание охранных услуг по объекту: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенных между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО ЧОП "Легион"; Договора N 7-ТО от 01.01.2007 г. о техническом обслуживании оборудования узла учета тепловой энергии (УУТЭТ) абонента N 718/007, заключенные между ООО "ДС Эксплуатация" и ЗАО "Энерготеплосервис"; Договора N 25/06 от 28.12.2006 г. на выполнение работ по благоустройству, озеленению и уборке жилого дома и прилегающей территории по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Офис-центр"; Договора N 17/28-06 от 28.12.2006 г. на техническое обслуживание и текущий ремонт многоквартирного дома и прилегающей территории по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Вираж"; Договора N 18/28-06 от 28.12.2006 г. на техническое обслуживание и текущий ремонт подземного гаража по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Вираж"; Договора N 26/06 от 28.12.2006 г. на выполнение работ по благоустройству и уборке подземного гаража по адресу: *ий переулок, д. *, стр. 1, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "Офис-центр"; Договора энергоснабжения N 92957662 от 15.12.2006 г., заключенного между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и ОАО "Мосэнергосбыт"; Договора N 8 1936203 от 23.03.2001 г. на предоставление услуг сети сотовой радиотелефонной связи, заключенного между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и ОАО "Вымпел-коммуникации"; Договора N 13260 от 16.03.2007 г. заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и МГП "Мосводоканал" на отпуск питьевой воды и прием сточных вод в городскую канализацию; Договора энергоснабжения для потребителей тепловой энергии в горячей воде с прибором учета N 0712004 от 15.07.2002 г., заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ОАО "Мосэнерго"; Договора N 1/600 от 01.01.2007 г. на выполнение, проведение работ (оказание услуг) по дезинфекции, дератизации, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ГУП "МГЦД Дезинфекционная станция N 1"; Договора N 2-0РК/2/22298 от 01.04.2007 г. на оказание услуг связи, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ОАО "Комстар"; Договора N 705 от 29.01.2007 г. на вывоз бытовых отходов, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "АЭРОСИТИ-2000"; Договора N 2/224 от 10.01.2008 г. на оказание информационных услуг с использованием экземпляра Системы Консультант Плюс, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО "МК ЭФФЕКТ-ИНФОРМ"; Договора страхования опасного производственного объекта N 286ГЭ0171 от 27.06.2002 г., заключенного с ОАО "Военно-страховая компания"; страховой полис N 286ШС197/3; Договора N 527/420 от 01.02.2007 г. на техническое освидетельствование лифтов, заключенного между ООО "ДС Эксплуатация" и ООО Инженерный центр "НЭТЭЭЛ"; Договора N АГ 2003-08-110 на сервисное обслуживание оборудования от 18.08.2003 г., заключенного между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и ООО "АДЛ Групп".
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что согласно представленным представителем истца платежным поручениям, актам выполненных работ, платежных ведомостей о выплате заработной платы, по условиям всех указанных договоров регулярно производятся все необходимые платежи. Суммы, выставляемые к оплате собственникам квартир, являются фактическими затратами ООО "ДС Эксплуатация" на обслуживание жилого комплекса, и подтверждаются всеми необходимыми первичными финансовыми документами. Алгоритм расчета коммунальных платежей, представленный истцом полностью соответствует нормам действующего законодательства и произведен в соответствии с Приказом Департамента инженерного обеспечения Правительства Москвы от 16.05.1995 г. "Об утверждении методики".
Суд дал оценку доводам о том, что расчеты истца произведены не верно, поскольку в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 г. N 393, утверждены Методические рекомендации, в соответствии с которыми, доля каждого собственника определяется в процентом соотношении, признав их несостоятельными. Данные рекомендации как указывает сам истец, даны для подготовки общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в целях обеспечения реализации ЖК РФ. Однако, в данном случае коммунальные услуги оказываются истцу на основании заключенных с ним договоров. Кроме того, судом учтено, что данная методика носит рекомендательный характер.
Также признаны судом необоснованными доводы о том, что истцом неправомерно взыскиваются расходы на содержание самой квартиры ответчика. Как усматривается из алгоритма расчета, а также из пояснений свидетеля Н., расходы по содержанию дома распределяются между собственниками жилых помещений и собственниками полезных нежилых помещений, в расчете участвуют площади жилых помещений и доля площадей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников жилых помещений. Истец отдельно рассчитывает затраты по жилой площади и отдельно по доле собственника в праве на общее имущество, аналогичный расчет применяется к собственникам нежилых помещений. Данное разграничение связано с тем, что в доме имеются также собственники полезных нежилых помещений, площадь помещений которых значительно меньше, чем площадь всех жилых помещений. И как усматривается из алгоритма расчета истца, все затраты делятся между собственниками жилых помещений и собственниками нежилых помещений, пропорционально принадлежащих им на праве собственности помещений и их долей в общем имуществе. Данный алгоритм расчета некоим образом не нарушает прав ответчика, не ведет к взысканию дополнительной платы и не противоречит Приказу Департамента инженерного обеспечения Правительства Москвы от 16.05.1995 г. N 178 об утверждении Методики определения стоимости услуг по техническому обслуживанию дома.
Согласно материалам дела, у Управляющей компании (истца) данные затраты включены в плату за жилое помещение в составе управленческих расходов.
Фактические ежемесячные расходы истца на перечисленные выше услуги подтверждены первичными оправдательными платежными документами, актами выполненных работ, представленными суду.
Суд пришел к правильному выводу о правомерности возложения данных расходов на собственников помещений, выделив их отдельной статьей затрат.
Суд также указал на то, что не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав ответчика то обстоятельство, что истец в управленческие услуги включает затраты по электроэнергии на общедомовую нагрузку.
Суд проверил доводы ответчика о том, что истец взимает с жильцов двойной платеж, поскольку штатным расписание ООО "ДС Эксплуатация" предусмотрен ряд штатных единиц, труд которых уже оплачивался в рамках договоров с подрядчиками, признав их необоснованными. При этом суд указал, что согласно штатного расписания, представленного истцом, всего по штату организации числиться 540 человек. Однако в ходе судебного разбирательства было установлено, что при расчетах истцом используются платежные ведомости. Как усматривается из платежных ведомостей, представленных истцом, ежемесячно в среднем заработную плату, расходы по выплате которой включаются в расчеты, получают около 90 сотрудников. Таким образом, наличие штатных единиц не подтверждает того факта, что все они заняты сотрудниками.
Доказательств того, что истец возлагает на истцов двойной платеж по управленческим услугам, ответчиком в нарушении ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Суд также правомерно признал законными действия истца о зачете поступающих от ответчика денежных средств в счет погашения задолженности за предыдущие месяцы, исходя из п. 4.7, заключенного между сторонами договора.
Суд не усмотрел нарушений в перерасчете платы за коммунальные услуги, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение. Указанные расчеты были произведены с учетом расчета по фактическому потреблению. Доказательств того, что распределение потребления воды в доме идет только на жителей, без учета собственников нежилых помещений суду не представлено. Утверждение ответчика о том, что истцом не подтверждена численность жильцов дома, являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.
Суд правомерно не согласился с доводами о том, что, оплатив индивидуальные приборы учета и работы по их установке, а также подписав оспариваемый договор, ответчик тем самым, выразил согласие на их эксплуатацию, в связи с чем истец незаконно уклоняется от проведения расчетов за холодное и горячее водоснабжение по индивидуальным приборам учета.
В соответствии с разделами 4, 5 постановления Правительства Москвы от 10.02.2004 г. N 77-ПП "О мерах по улучшению системы учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию в жилых зданиях и объектах социальной сферы г. Москвы" система прибора учета услуг холодного и горячего водоснабжения в жилищном фонде г. Москвы обеспечивается путем установки общедомовых приборов учета холодной и горячей воды на вводах трубопроводов в здании, а также квартирных приборов - в квартирах или нежилых помещениях зданий. Обеспечение сохранности квартирных приборов учета воды и пломб на них является обязанностью потребителя (ответчика). Обязанность же по обеспечению надлежащего функционирования системы учета потребления холодной и горячей воды посредством квартирных приборов учета возникает у Управляющей компании (исполнителя) после получения от потребителя заявления на производство расчетов по их показаниям и оформлением акта ввода приборов учета в эксплуатацию.
В ходе судебного заседания представитель истца пояснила, что с мая 2008 г. по заявлению ответчика для расчетов за горячее и холодное водоснабжение управляющая компания ежемесячно снимает показания индивидуальных приборов учета. Однако ответчик отказывается их подписывать и оплату не производит.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства ООО "ДС Эксплуатация" произвело перерасчет за услуги холодного водоснабжения, отопления и горячего водоснабжения с учетом расчета по тарифам и с учетом расчета по факту потребления услуг.
Не нашли своего подтверждения и опровергаются материалами дела, утверждения ответчика о неправомерности взыскания с него расходов на содержание, ремонт, коммунальные услуги за гараж.
В судебном заседании было установлено, что 20.09.2002 г. между ОАО "ДОН-СТРОЙ" и М. был заключен договор на оказание услуг (обслуживание подземного гаража), в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства своевременно оплачивать предоставленные работы и услуги в сроки и в порядке, указанные в настоящем договоре.
Согласно техническому паспорту БТИ ЦАО, Распоряжению Префекта ЦАО г. Москвы от 09.09.2002 г. N 4522-р "О вводе в эксплуатацию законченного строительством жилого дома с подземным гаражом и нежилыми помещениями по адресу: *ий пер., д. *, стр. 1", гаражи относятся к отдельным нежилым помещениям, и не входят в состав общего имущества дома. Таким образом, гараж является самостоятельным и обособленным объектом недвижимости. Учитывая, что не все собственники жилых и нежилых помещений комплекса являются собственниками Машино-мест в подземном гараже, а также не все собственники Машино-мест могут являться собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме, истец обоснованно и правомерно распределяет затраты отдельно на жилые помещения, нежилые помещения и гараж, поскольку распределение затраты по содержанию общего имущества подземного гаража между всеми собственниками жилого дома будет неправомерным, также как и возложение бремени содержания общего имущества, относящегося к собственникам жилых и нежилых помещений на собственников Машино-мест.
В соответствии со ст. 3.3 договора на обслуживание подземного гаража от 20.09.2002 г., заключенного между истцом и ответчиком, исполнитель вправе в одностороннем порядке корректировать стоимость оплаты обслуживания по настоящему договору на основании и в соответствии с изменениями тарифов на коммунальные услуги.
25.12.2007 г. ООО "ДС Эксплуатация" уведомило жильцов дома * стр. 1 по *ому пер., о том, что с 01.01.2008 г. повышает стоимость ежемесячного управления, технического обслуживания и эксплуатации одного Машино-места в подземном паркинге до 2000 руб. Расходы истца на ежемесячное техническое обслуживание и эксплуатацию подземного гаража, обосновывающие выставление собственникам Машино-мест счетов на указанную выше сумму, полностью подтверждаются представленными в деле доказательствами и расчетом затрат.
Отказывая в удовлетворении требований ответчика о признании оспариваемых договоров ничтожными ввиду не соответствия нормам ЖК РФ, содержащихся в них положений, ущемляющих права ответчика как потребителя, суд исходил из следующего.
Согласно материалам дела, оспариваемые договоры, были заключены между сторонами 20.02.2002 г., т.е. до вступления в законную силу ЖК РФ.
Действовавшее на тот период, законодательство, регулирующее отношения граждан и обслуживающих организаций по обслуживанию дома не содержало указания на содержание в договоре обслуживания условий о составе общего имущества многоквартирного дома, перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке изменения такого перечня, порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Соответственно данные условия в оспариваемых договорах отсутствуют.
Перечень коммунальных услуг, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, в договорах на техническое обслуживание дома и гаража имеются (разделы 2, 4 Договора на техническое обслуживание дома, разделы 2, 3 договора на обслуживание гаража).
Вместе с тем, в соответствии с ч. 2 ст. 18 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от 29 декабря 2004 года ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положением раздела 8 ЖК РФ.
Суд правильно указал на то, что отсутствие в оспариваемых договорах условий о составе общего имущества многоквартирного дома, перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке изменения такого перечня, порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, не может являться основанием для признания данных договоров недействительными.
Кроме того, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений); б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Суд правильно исходил из того, что ни законодательство, действующее на момент заключения оспариваемых договоров, ни действующее в настоящее время, не предоставляло право управляющим организациями самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме.
Суд признал необоснованной ссылку ответчика на противоречие оспариваемых договоров положениям п. 2.2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099, действовавших на момент заключения договоров, придя к выводу, что в данном случае указанные положения не применяются.
В пункте 1.1 данных Правил закреплено, что они разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации (далее - услуги).
Пункт 1.3 Правил предусматривает, что они действуют на всей территории Российской Федерации и распространяются на потребителей и исполнителей услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации независимо от их ведомственной принадлежности, форм собственности и организационно-правовой формы.
Из материалов дела усматривается, что ответчик является собственником жилого помещения в доме, где все квартиры находятся в частной собственности.
В соответствии со ст. 147 ЖК РСФСР (действовавшей на момент заключения договоров) собственники жилых помещений в полностью приватизированном доме вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.
В силу статьи 57 ЖК РСФСР (действовавшей на момент заключения договоров) плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Также в соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Суд пришел к правильному выводу о том, что обеспечение собственников жилого помещения электрической и тепловой энергией является коммунальной услугой, основанной на договоре технического обслуживания дома, и "тепловая энергия, энергия, вода и услуги по канализации" в таких случаях не являются для собственника жилого помещения товаром.
В обоснование своих встречных требований ответчик также указывал на то, что договоры содержат условия, ущемляющие его права, как потребителя, а именно: в договоре на управление домом с изменением, внесенным протоколом от 20.03.2006 г., не указана цена за работу и услуги, а в Договоре на обслуживание гаража цена указана в долларах, что нарушает п. 2 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей"; в пункте 5.7 Договора на управление домом и п. 3.6 Договора на обслуживание гаража содержатся условия, дискриминирующие права ответчика в части способов защиты, установленных ст. 29 Закона "О защите прав потребителей" при выполнении работы или оказании услуги ненадлежащего качества. По условиям Договоров, в таком случае, потребитель вправе требовать только соразмерного уменьшения цены, однако, в силу Закона, потребитель также вправе требовать повторного выполнения работы (оказания услуги), возмещения понесенных потребителем расходов по устранению недостатков собственными силами и т.д.
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что данное утверждение ответчика также не может служить основанием для признания договоров недействительными.
В соответствии с ч. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
Судом правильно учтено, что ни ЖК РСФСР, действовавший на момент заключения оспариваемых договоров, ни ЖК РФ не содержит указания на то, что в договоре управления домом в обязательном порядке должна быть определена цена за работу и услугу. В соответствии с действующим жилищным законодательством, в договоре управления домом должен быть указан лишь порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Как усматривается из раздела 4 Договора обслуживания дома, а также раздела 3 Договора обслуживания гаража, указанные выше условия о порядке определения цены договора размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, в данных договорах присутствуют. Цена на обслуживание гаража указана в долларах с указанием рублевого эквивалента, что не противоречит действующему гражданскому законодательству.
По общему правилу, закрепленному пунктом 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует статья 422 ГК РФ.
Оказание услуг по содержанию дома, предоставление коммунальных услуг гражданину осуществляется с соблюдением соответствующих требований, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ, Законом "О защите прав потребителей", а также иными нормативно-правовыми актами.
В договорах по содержанию дома и по содержанию подземного гаража указан Перечень коммунальных услуг, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, в договорах на техническое обслуживание дома и гаража, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что содержание оспариваемых договоров по содержанию дома и подземного гаража, заключенных с ответчиком, не противоречит действующему законодательству. Потребитель, в данном случае М., при заключении данных договоров располагал полной информацией о предложенной ему услуге и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные договорами.
Суд правильно указал на то, что в случае, если истец не согласен с выбранным способом управления многоквартирным домом, условиями договоров содержания дома и гаража, размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и гаража, он вправе в соответствии с положениями ЖК РФ выступить инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вышеуказанных вопросов.
Судебная коллегия правомерно согласилась с выводом суда об отсутствии правовых оснований для признания договоров на содержание дома и гаража, заключенных между истцом и ответчиком 20.09.2002 г., а также протоколов согласования цен от 20.03.2006 г. и от 29.12.2004 г. недействительными.
Суд также пришел к правильному выводу о пропуске ответчиком срока исковой давности, установленного ч. 1 ст. 181 ГК РФ.
При этом суд исходил из того, что оспариваемые договоры были заключены между истцом и ответчиком 20.09.2002 г., а приложения к ним - протоколы согласования цены 20.03.2006 г. и 29.12.2004 г. Таким образом, ответчику о нарушении его прав стало известно в момент заключения оспариваемых сделок и подписания приложений к ним. С указанных периодов началось исполнение сделок.
Исходя из вышеизложенного, право ответчика обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, по поводу недействительности заключенных им договоров и приложений к ним реально возникло 20.09.2002 г., 20.03.2006 г. и 29.12.2004 г. Однако М. обратился в суд с иском о признании договоров на содержание дома и гаража лишь 30.07.2009 г.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда оно выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услуге) возместить ее стоимость в деньгах - если иные последствия сделки не предусмотрены законом, в связи с чем требования о признании сделки ничтожной непосредственно связаны с применением последствий недействительности сделки.
Поэтому суд правильно применил положения ч. 1 ст. 181 ГК РФ.
В период рассмотрения дела в суде истцом уточнялись исковые требования, в том числе ввиду произведенных оплат ответчиком.
Суд пришел к выводу о том, что за период с 09.03.2008 г. по 31.05.2009 г. задолженность ответчика за коммунальные услуги, средства на техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории составила 133834 руб.; задолженность за обслуживание подземного гаража составила 87000 руб. за период с 01.08.2007 г. по 31.05.2009 г., при этом судом учтено, что ответчиком в счет оплаты за обслуживание подземного гаража в период рассмотрения спора внесено 32729,95 руб., в связи с чем подлежащая взысканию задолженность была уменьшена на указанную сумму.
Правильность выводов суда подтверждается также пояснениями к начислениям за коммунальные услуги, средства и техническое обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории, представленным судебной коллегии ООО "ДС Эксплуатация" с приложением, в которых четко указаны периоды, размер начислений, сумма, учтены денежные средства, оплаченные М.
Взыскание сумм задолженности не свидетельствует о невозможности перерасчета оплаты за управление и техническое обслуживание машиномест в гараже с учетом индивидуальных показаний общедомовых приборов учета, зачета перерасчитанных и уточненных сумм в счет платежей ответчика.
Судебная коллегия правомерно не приняла во внимание ссылку на то, что давая оценку действиям истца по зачету сумм в счет погашения задолженности за период, предшествующий периоду спора, суд вышел за пределы заявленных требований, так как определение размера задолженности не является выходом за пределы заявленных требований.
Оспариваемые ответчиком договоры были заключены до введения в действие ЖК РФ.
Указание в ст. 9 ФЗ РФ "О введение в действие Жилищного Кодекса РФ" на то, что действия раздела VIII Жилищного Кодекса РФ распространяются также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами само по себе не свидетельствует о ничтожности оспариваемых ответчиком договоров.
В соответствии с ч. 2 ст. 18 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от 29.12.2004 г. ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного Кодекса РФ.
Суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых договоров ничтожными сделками.
Собственники жилого дома реализовали свое право на выбор управления домом путем заключения договоров с ОАО "Дон-Строй" (в настоящее время ООО "ДС Эксплуатация").
Суд в решении обосновал примененный им алгоритм расчетов задолженности, дав оценку доводам неправильности применения алгоритма расчетов, указанных истцом, что нашло отражение в мотивировочной части решения суда.
Выводы суда основаны на законе и не противоречат собранным по делу доказательствам, которым суд дал правильную оценку.
Решение суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, содержит мотивы, по которым суд пришел к данным выводам и ссылки на законы, которыми руководствовался суд.
Довод жалобы о незаконности действия истца при зачете денежных средств в счет погашения задолженности являлся предметом рассмотрения суда первой и кассационной инстанции и признан судом несостоятельным.
Доводы надзорной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных судом доказательств.
В соответствии с п. 2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.
Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При рассмотрении данного гражданского дела судом дана надлежащая оценка объяснениям сторон и собранным по делу доказательствам.
Право оценки представленных доказательств принадлежит суду, рассматривающему спор по существу. Суд надзорной инстанции правом истребования и оценки доказательств не наделен.
Ссылка в надзорной жалобе на определение судебной коллегии Московского городского суда от 16.03.2010 г. не может быть принята во внимание, поскольку указанное судебное постановление не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.
Доводы жалобы, были предметом проверки судов первой и кассационной инстанции, не влияют на правильность состоявшихся судебных постановлений и не могут повлечь отмену судебных постановлений применительно к требованиям ст. 387 ГПК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.02.2008 г. N 2 "О применении норм гражданского процессуального законодательства в суде надзорной инстанции в связи с принятием и введением в действие Федерального закона от 04.12.2007 г. N 330-ФЗ "О внесении изменений в ГПК РФ" по смыслу статьи 387 ГПК РФ во взаимосвязи с положениями Конвенции о защите прав человека и основных свобод, существенным нарушением, являющимся основанием для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора, в отличие от оснований отмены судебных постановлений в кассационном порядке, может быть признано не всякое нарушение норм материального и процессуального права, из числа указанных в статьях 363 и 364 ГПК РФ.
Отмена или изменение судебного постановления в порядке надзора допустимы лишь в случае, если без устранения судебной ошибки, имевшей место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявшей на исход дела, невозможно восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защищаемых законом публичных интересов.
Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления. Иная точка зрения суда надзорной инстанции на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения судебного постановления нижестоящего суда.
При рассмотрении дела судом не допущено существенного нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 381, 383, 387 ГПК РФ,
определил:
Отказать М. в передаче надзорной жалобы на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30.04.2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.09.2010 г. для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Судья
Московского городского суда
О.А.ЛУКЬЯНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)