Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сутягина Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Смирновой Т.В.,
судей Глуховой И.Л.,
Шалагиной Л.А.,
при секретаре Б.А.Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 04 октября 2010 года дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "И" на решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 26 мая 2009 года, которым:
частично удовлетворены исковые требования Ч.С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "И",
с общества с ограниченной ответственностью "И" в пользу Ч.С.В. взысканы денежные средства, уплаченные за жилое помещение в размере 163 170,00 руб., убытки в размере 36 346,12 руб., компенсация морального вреда в размере 1 000,00 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в размере 10 100,00 руб.,
оставлены без удовлетворения исковые требования Ч.С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "И" о взыскании неустойки в размере 73 183,50 руб.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Шалагиной Л.А., объяснения представителя ООО "И" - К.М.Г., действующего на основании доверенности от 22 января 2010 года, выданной сроком на один год, поддержавшего доводы жалобы, просившего решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, объяснения Ч.С.В. и его представителя - С.Д.В., действующего на основании ордера N <...> от 04 октября 2010 года, возражавших против доводов жалобы, просивших решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "И" - без удовлетворения, Судебная коллегия
Первоначально Ч.С.В. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "И" (далее по тексту - ответчик, ООО "И") о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2006 года между истцом (Дольщик) и ООО "И" (Застройщик) был заключен договор NN на участие в долевом строительстве жилого дома, 18 января 2008 года между ними было подписано дополнительное соглашение к договору NN, согласно которому в пункт 1.1.2 договора NN были внесены изменения - ООО "И" приняло на себя обязательство построить и передать истцу квартиру общей площадью 82,23 кв. м. Со своей стороны истец должен был оплатить, затем принять указанную квартиру. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил - оплата произведена в полном объеме.
27 июня 2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. После замеров специалистами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по УР фактической площади квартиры и получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что общая площадь квартиры составляет 77,0 кв. м, а не 82,23 кв. м как это указано в договоре и акте.
Указанная разница в площади возникла вследствие невключения площади балкона 4,9 кв. м в общую площадь квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки на 0,4 кв. м.
В этом случае в соответствии с пунктом 3.6 договора Застройщик обязан осуществить возврат Дольщику излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м указанной в пункте 1.1.2 договора.
Переданное ему помещение, поименованное как "веранда" является по сути своей "балконом", в силу пункта 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ" общая площадь квартиры должна определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, при этом площадь балкона должна подсчитываться с понижающим коэффициентом - 0,3, в связи с чем, площадь балкона, вошедшая по договору в общую площадь квартиры и указанная как веранда должна была быть рассчитана с коэффициентом 0,3, а приведенная к оплате площадь - 1,47 кв. м x 0,3 = 1,47 кв. м - к оплате) что равно 48 951 (1,47 кв. м x 33 300 рублей = 48 951 руб.). Таким образом, истцом оплачено на 3,43 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 3,43 кв. м x 33 300,00 руб. = 114 219 руб.
25 мая 2009 года истец обратился в ООО "И" с просьбой сделать перерасчет и вернуть разницу в стоимости квартиры, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответа от ООО "И" до настоящего времени не получил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 12, статьей 18 ФЗ "О защите прав потребителей", в соответствии с пунктом 2 статьи 6, статьей 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных иных объектов недвижимости" ответчик обязан выплатить истцу неустойку, размер которой на 01 июля 2009 года составляет 22 504,95 руб. (114 219,00 рублей x 11,5% x 2/300 x 257 дн.).
Истцу причинены убытки, так как с целью расчета по вышеуказанной квартире истцом был взят кредит в размере 290 000,00 руб. под 13,5% годовых, но сумма необходимого кредита составила бы не 290 000,00 руб., а 175 781,00 руб. (290 000,00 руб. - 114 219,00 руб.), при этом сумма процентов, уплаченная истцом с 09 октября 2008 года по настоящее время была бы меньше на 12 421,32 руб. (114 219 x 290 дн. x 13,5% / 360).
Своими действиями по непредоставлению истцу достоверной информации о фактической площади, квартиры, а также точных сведений о балконе и его назначении, введение истца в заблуждение относительно его фактического назначения, уплата повышенных процентов в банк, неопределенность с регистрацией права собственности на квартиру ответчик причинил истцу моральные страдания, которые он оценивает в 30 000,00 руб.
Кроме этого, истец просил взыскать с ООО "И" штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Впоследствии истец увеличил исковые требования, указав, что им оплачено на 4,9 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 4,9 кв. м x 33 300 руб. = 163 170 руб., подлежащих взысканию с ответчика, с учетом чего сумма неустойки на 01 августа 2009 года составляет - 35 902,83 руб. (163 170 x 11,5% x 2/300 x 287 дн.), сумма убытков - процентов, уплаченных истцом с 09 октября 2008 года по 01 января 2009 года, составляет 19 580,40 руб.
В судебном заседании:
Истец Ч.С.В. и его представитель С.Д.В., действующий на основании ордера, исковые требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Дополнительно Ч.С.В. пояснил, что в ходе рассмотрения дела на основании заключения эксперта достоверно установлено, что в квартире возведен "балкон" вместо "веранды", соответственно общая площадь квартиры не соответствует условиями договора об участии в долевом строительства, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.
Представитель ООО "И", будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении рассмотрения дела, однако суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика. В письменных возражениях, представленных в суд, ответчик иск не признал.
Третьи лица - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и Управление Росреестра по УР, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили, в связи с чем в порядке статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ООО "И" просит решение суда отменить, полагая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм материального и процессуального права, рассмотрев дело в отсутствие ответчика, суд первой инстанции лишил его возможности инициировать проведение повторной, либо комплексной экспертизы, тогда как заключение экспертиза вызывает обоснованное сомнение в качестве и достоверности выводов эксперта; суд первой инстанции неверно истолковал технические термины и не дал оценку показаниями специалиста, не учел, что общая проектная площадь квартиры соответствует общей площади квартиры, фактически переданной истцу.
В соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ - суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 2 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции вправе в интересах законности проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ - решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Изучив материалы дела, в интересах законности проверив решение суда первой инстанции исходя в полном объеме, Судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене, как постановленное с неправильным применением норм материального права, а также в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
В решении от 26 мая 2010 года судом первой инстанции в качестве установленных, и подтвержденных материалами гражданского дела указаны следующие обстоятельства.
25 декабря 2006 года между Ч.С.В. и ООО "И" был заключен договор NN на участие в долевом строительстве, согласно которому ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок и своими силами или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру (строит. N 99), общей жилой площадью - 47,21 кв. м, жилой проектной площадью - 17,70 кв. м, а Ч.С.В. в свою очередь - профинансировать возведение объекта долевого строительства и принять его после возведения.
18 января 2008 года между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору NN, которым были внесены изменения в пункт 1.1.2 договора, согласно новой редакции ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру (строит. N 98), общей проектной площадью - 82,23 кв. м, жилой проектной площадью - 39,00 кв. м, продаваемой площадью - 82,23 кв. м, при этом стороны согласовали, что проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на дом.
Истец оплатил площадь 82,23 кв. м, выполнив свои обязательства перед застройщиком в полном объеме.
27 июня 2008 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Спорное помещения является балконом, так как расположено в многоквартирном доме, на выступающей из плоскости стены фасада железобетонной балконной плите, не отапливаемое (по проекту). Глубина площадки ограничена требованиями естественной освещенности жилой комнаты (площадь 23,9 кв. м), примыкаемой к обследуемому помещению.
После замеров фактической площади квартиры специалистами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и составлении технического паспорта на квартиру было установлено, что общая площадь квартиры составляет 77 кв. м, а не 82,23 кв. м, как указано в договоре, разница в площади возникла вследствие исключения площади балкона 4,9 кв. м (в договоре данное помещение обозначено как "веранда") из общей площади квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки, произведенной истцом на 0,4 кв. м.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из того, что площадь балкона не входит в состав общей площади, подлежащей передаче истцу, установив, что в соответствии с заключенным договором долевого участия в строительстве ответчик должен передать истцу жилое помещение площадью 82,23 кв. м, а фактически по результатам обмеров БТИ передал 77,4 кв. м, суд взыскал разницу в недостающих квадратных метрах 4,9 кв. м, указав при этом, что в соответствии с пунктом 3.6 договора долевого участия в строительстве ответчик обязан выплатить истцу разницу между фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ с проектной (пункт 1.1.2 договора) пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 1.1.2 договора, придя к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 163 170,00 руб. (4,9 кв. м x 33 300 руб.).
Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными.
Условия договора о порядке определения цены договора (стоимости объекта долевого строительства) определяются сторонами по соглашению между ними.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ - условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ).
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (статья 5 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, в действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве не содержится.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ - договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Исходя из условий договора и дополнительного соглашения к нему (пункт 1.1.2 договора) стороны определили, что истцу передается квартира общей проектной площадью 82,23 кв. м с включением в нее площади веранды (4,37 кв. м), согласно плану квартиры N 98 и проектной документации строительство веранды изначально входило в план строительства жилого помещения.
Таким образом, из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109).
Согласно пункту В.2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Так, согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ - общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, то есть лоджии не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.
Из выписки из технического паспорта по состоянию на 28 апреля 2008 года квартира <...> состояла из следующих помещений: коридор площадью 13,1 кв. м, кухня площадью 15,5 кв. м, жилая комната площадью 23,8 кв. м, коридор площадью 3,9 кв. м, жилая комната площадью 15,3 кв. м, туалет площадью 1,3 кв. м, ванная площадью 4,5 кв. м, веранда площадью 4,9 кв. м, всего площадью 82,3 кв. м (том 1, л.д. 70).
После перепланировки, произведенной истцом, по состоянию на 17 сентября 2008 года квартира стала состоять из следующих помещений: коридор площадью 17,0 кв. м, кухня площадью 15,4 кв. м, жилая комната площадью 23,9 кв. м, жилая комната площадью 15,1 кв. м, санузел 3,8 кв. м, сауна 1,8 кв. м, веранда площадью 4,9 кв. м, всего площадью 81,9 кв. м (том 1, л.д. 71).
Из этого следует, что суд первой инстанции, неверно рассчитал площадь квартиры, переданной истцу, не учитывая при этом площади 4,9 кв. м, поскольку то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
С учетом этого, по мнению Судебной коллегии, не имеет правового значения для разрешения спора назначение спорного помещения, поскольку спорное помещение наряду с другими помещениями измерялось специалистами БТИ, оно было передано истцу, при этом площадь данного помещения, переданная истцу больше, чем согласованная сторонами его проектная площадь, СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" не содержит такого понятия как "понижающий коэффициент", а "Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежит применению к спорным правоотношениям.
По мнению Судебной коллегии, истец Ч.С.В. не представил в суд первой инстанции доказательства, безусловно свидетельствующие о наличии оснований для удовлетворения его исковых требований, что исключает возможность удовлетворения его иска к ООО "И".
С учетом изложенных выше обстоятельств Судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить кассационную жалобу ООО "И", решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Ч.С.В. к ООО "И" о взыскании денежных средств, уплаченных за жилое помещение, компенсации морального вреда, расходов на проведение судебной экспертизы оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 26 мая 2010 отменить.
Вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ч.С.В. к обществу с ограниченной ответственностью ООО "И" о взыскании денежных средств, уплаченных за жилое помещение, компенсации морального вреда, расходов на проведение судебной экспертизы оставить без удовлетворения.
Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ООО "И" - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 04.10.2010 ПО ДЕЛУ N 33-3199
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2010 г. по делу N 33-3199
Судья: Сутягина Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Смирновой Т.В.,
судей Глуховой И.Л.,
Шалагиной Л.А.,
при секретаре Б.А.Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 04 октября 2010 года дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "И" на решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 26 мая 2009 года, которым:
частично удовлетворены исковые требования Ч.С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "И",
с общества с ограниченной ответственностью "И" в пользу Ч.С.В. взысканы денежные средства, уплаченные за жилое помещение в размере 163 170,00 руб., убытки в размере 36 346,12 руб., компенсация морального вреда в размере 1 000,00 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в размере 10 100,00 руб.,
оставлены без удовлетворения исковые требования Ч.С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "И" о взыскании неустойки в размере 73 183,50 руб.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Шалагиной Л.А., объяснения представителя ООО "И" - К.М.Г., действующего на основании доверенности от 22 января 2010 года, выданной сроком на один год, поддержавшего доводы жалобы, просившего решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, объяснения Ч.С.В. и его представителя - С.Д.В., действующего на основании ордера N <...> от 04 октября 2010 года, возражавших против доводов жалобы, просивших решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "И" - без удовлетворения, Судебная коллегия
установила:
Первоначально Ч.С.В. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "И" (далее по тексту - ответчик, ООО "И") о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2006 года между истцом (Дольщик) и ООО "И" (Застройщик) был заключен договор NN на участие в долевом строительстве жилого дома, 18 января 2008 года между ними было подписано дополнительное соглашение к договору NN, согласно которому в пункт 1.1.2 договора NN были внесены изменения - ООО "И" приняло на себя обязательство построить и передать истцу квартиру общей площадью 82,23 кв. м. Со своей стороны истец должен был оплатить, затем принять указанную квартиру. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил - оплата произведена в полном объеме.
27 июня 2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. После замеров специалистами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по УР фактической площади квартиры и получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что общая площадь квартиры составляет 77,0 кв. м, а не 82,23 кв. м как это указано в договоре и акте.
Указанная разница в площади возникла вследствие невключения площади балкона 4,9 кв. м в общую площадь квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки на 0,4 кв. м.
В этом случае в соответствии с пунктом 3.6 договора Застройщик обязан осуществить возврат Дольщику излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м указанной в пункте 1.1.2 договора.
Переданное ему помещение, поименованное как "веранда" является по сути своей "балконом", в силу пункта 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ" общая площадь квартиры должна определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, при этом площадь балкона должна подсчитываться с понижающим коэффициентом - 0,3, в связи с чем, площадь балкона, вошедшая по договору в общую площадь квартиры и указанная как веранда должна была быть рассчитана с коэффициентом 0,3, а приведенная к оплате площадь - 1,47 кв. м x 0,3 = 1,47 кв. м - к оплате) что равно 48 951 (1,47 кв. м x 33 300 рублей = 48 951 руб.). Таким образом, истцом оплачено на 3,43 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 3,43 кв. м x 33 300,00 руб. = 114 219 руб.
25 мая 2009 года истец обратился в ООО "И" с просьбой сделать перерасчет и вернуть разницу в стоимости квартиры, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответа от ООО "И" до настоящего времени не получил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 12, статьей 18 ФЗ "О защите прав потребителей", в соответствии с пунктом 2 статьи 6, статьей 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных иных объектов недвижимости" ответчик обязан выплатить истцу неустойку, размер которой на 01 июля 2009 года составляет 22 504,95 руб. (114 219,00 рублей x 11,5% x 2/300 x 257 дн.).
Истцу причинены убытки, так как с целью расчета по вышеуказанной квартире истцом был взят кредит в размере 290 000,00 руб. под 13,5% годовых, но сумма необходимого кредита составила бы не 290 000,00 руб., а 175 781,00 руб. (290 000,00 руб. - 114 219,00 руб.), при этом сумма процентов, уплаченная истцом с 09 октября 2008 года по настоящее время была бы меньше на 12 421,32 руб. (114 219 x 290 дн. x 13,5% / 360).
Своими действиями по непредоставлению истцу достоверной информации о фактической площади, квартиры, а также точных сведений о балконе и его назначении, введение истца в заблуждение относительно его фактического назначения, уплата повышенных процентов в банк, неопределенность с регистрацией права собственности на квартиру ответчик причинил истцу моральные страдания, которые он оценивает в 30 000,00 руб.
Кроме этого, истец просил взыскать с ООО "И" штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Впоследствии истец увеличил исковые требования, указав, что им оплачено на 4,9 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 4,9 кв. м x 33 300 руб. = 163 170 руб., подлежащих взысканию с ответчика, с учетом чего сумма неустойки на 01 августа 2009 года составляет - 35 902,83 руб. (163 170 x 11,5% x 2/300 x 287 дн.), сумма убытков - процентов, уплаченных истцом с 09 октября 2008 года по 01 января 2009 года, составляет 19 580,40 руб.
В судебном заседании:
Истец Ч.С.В. и его представитель С.Д.В., действующий на основании ордера, исковые требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Дополнительно Ч.С.В. пояснил, что в ходе рассмотрения дела на основании заключения эксперта достоверно установлено, что в квартире возведен "балкон" вместо "веранды", соответственно общая площадь квартиры не соответствует условиями договора об участии в долевом строительства, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.
Представитель ООО "И", будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении рассмотрения дела, однако суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика. В письменных возражениях, представленных в суд, ответчик иск не признал.
Третьи лица - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и Управление Росреестра по УР, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили, в связи с чем в порядке статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ООО "И" просит решение суда отменить, полагая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм материального и процессуального права, рассмотрев дело в отсутствие ответчика, суд первой инстанции лишил его возможности инициировать проведение повторной, либо комплексной экспертизы, тогда как заключение экспертиза вызывает обоснованное сомнение в качестве и достоверности выводов эксперта; суд первой инстанции неверно истолковал технические термины и не дал оценку показаниями специалиста, не учел, что общая проектная площадь квартиры соответствует общей площади квартиры, фактически переданной истцу.
В соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ - суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 2 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции вправе в интересах законности проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ - решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Изучив материалы дела, в интересах законности проверив решение суда первой инстанции исходя в полном объеме, Судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене, как постановленное с неправильным применением норм материального права, а также в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
В решении от 26 мая 2010 года судом первой инстанции в качестве установленных, и подтвержденных материалами гражданского дела указаны следующие обстоятельства.
25 декабря 2006 года между Ч.С.В. и ООО "И" был заключен договор NN на участие в долевом строительстве, согласно которому ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок и своими силами или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру (строит. N 99), общей жилой площадью - 47,21 кв. м, жилой проектной площадью - 17,70 кв. м, а Ч.С.В. в свою очередь - профинансировать возведение объекта долевого строительства и принять его после возведения.
18 января 2008 года между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору NN, которым были внесены изменения в пункт 1.1.2 договора, согласно новой редакции ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру (строит. N 98), общей проектной площадью - 82,23 кв. м, жилой проектной площадью - 39,00 кв. м, продаваемой площадью - 82,23 кв. м, при этом стороны согласовали, что проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на дом.
Истец оплатил площадь 82,23 кв. м, выполнив свои обязательства перед застройщиком в полном объеме.
27 июня 2008 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Спорное помещения является балконом, так как расположено в многоквартирном доме, на выступающей из плоскости стены фасада железобетонной балконной плите, не отапливаемое (по проекту). Глубина площадки ограничена требованиями естественной освещенности жилой комнаты (площадь 23,9 кв. м), примыкаемой к обследуемому помещению.
После замеров фактической площади квартиры специалистами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и составлении технического паспорта на квартиру было установлено, что общая площадь квартиры составляет 77 кв. м, а не 82,23 кв. м, как указано в договоре, разница в площади возникла вследствие исключения площади балкона 4,9 кв. м (в договоре данное помещение обозначено как "веранда") из общей площади квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки, произведенной истцом на 0,4 кв. м.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из того, что площадь балкона не входит в состав общей площади, подлежащей передаче истцу, установив, что в соответствии с заключенным договором долевого участия в строительстве ответчик должен передать истцу жилое помещение площадью 82,23 кв. м, а фактически по результатам обмеров БТИ передал 77,4 кв. м, суд взыскал разницу в недостающих квадратных метрах 4,9 кв. м, указав при этом, что в соответствии с пунктом 3.6 договора долевого участия в строительстве ответчик обязан выплатить истцу разницу между фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ с проектной (пункт 1.1.2 договора) пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 1.1.2 договора, придя к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 163 170,00 руб. (4,9 кв. м x 33 300 руб.).
Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными.
Условия договора о порядке определения цены договора (стоимости объекта долевого строительства) определяются сторонами по соглашению между ними.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ - условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ).
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (статья 5 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, в действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве не содержится.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ - договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Исходя из условий договора и дополнительного соглашения к нему (пункт 1.1.2 договора) стороны определили, что истцу передается квартира общей проектной площадью 82,23 кв. м с включением в нее площади веранды (4,37 кв. м), согласно плану квартиры N 98 и проектной документации строительство веранды изначально входило в план строительства жилого помещения.
Таким образом, из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109).
Согласно пункту В.2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Так, согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ - общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, то есть лоджии не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.
Из выписки из технического паспорта по состоянию на 28 апреля 2008 года квартира <...> состояла из следующих помещений: коридор площадью 13,1 кв. м, кухня площадью 15,5 кв. м, жилая комната площадью 23,8 кв. м, коридор площадью 3,9 кв. м, жилая комната площадью 15,3 кв. м, туалет площадью 1,3 кв. м, ванная площадью 4,5 кв. м, веранда площадью 4,9 кв. м, всего площадью 82,3 кв. м (том 1, л.д. 70).
После перепланировки, произведенной истцом, по состоянию на 17 сентября 2008 года квартира стала состоять из следующих помещений: коридор площадью 17,0 кв. м, кухня площадью 15,4 кв. м, жилая комната площадью 23,9 кв. м, жилая комната площадью 15,1 кв. м, санузел 3,8 кв. м, сауна 1,8 кв. м, веранда площадью 4,9 кв. м, всего площадью 81,9 кв. м (том 1, л.д. 71).
Из этого следует, что суд первой инстанции, неверно рассчитал площадь квартиры, переданной истцу, не учитывая при этом площади 4,9 кв. м, поскольку то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
С учетом этого, по мнению Судебной коллегии, не имеет правового значения для разрешения спора назначение спорного помещения, поскольку спорное помещение наряду с другими помещениями измерялось специалистами БТИ, оно было передано истцу, при этом площадь данного помещения, переданная истцу больше, чем согласованная сторонами его проектная площадь, СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" не содержит такого понятия как "понижающий коэффициент", а "Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежит применению к спорным правоотношениям.
По мнению Судебной коллегии, истец Ч.С.В. не представил в суд первой инстанции доказательства, безусловно свидетельствующие о наличии оснований для удовлетворения его исковых требований, что исключает возможность удовлетворения его иска к ООО "И".
С учетом изложенных выше обстоятельств Судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить кассационную жалобу ООО "И", решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Ч.С.В. к ООО "И" о взыскании денежных средств, уплаченных за жилое помещение, компенсации морального вреда, расходов на проведение судебной экспертизы оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 26 мая 2010 отменить.
Вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ч.С.В. к обществу с ограниченной ответственностью ООО "И" о взыскании денежных средств, уплаченных за жилое помещение, компенсации морального вреда, расходов на проведение судебной экспертизы оставить без удовлетворения.
Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ООО "И" - удовлетворить.
Председательствующий
СМИРНОВА Т.В.
Судьи
ГЛУХОВА И.Л.
ШАЛАГИНА Л.А.
СМИРНОВА Т.В.
Судьи
ГЛУХОВА И.Л.
ШАЛАГИНА Л.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)