Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 14.07.2008
Решение изготовлено в полном объеме 21.07.2008
Арбитражный суд в составе:
судьи Н.
при ведении протокола судьей
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску ТСЖ "Золотые ключи", ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2"
к ООО "Фирма Лоттосс", Департаменту земельных ресурсов Москвы
о признании недействительным договора аренды земельного участка
третьи лица: ГУ ФРС по Москве, ЗАО "Обновление"
при участии
от истцов: ТСЖ "Золотые ключи" - Т., дов. от 18.03.08, адвокат, удост. N 6230, З., председатель правления; ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" - Т., дов. от 21.03.07, адвокат, удост. N 6230
от ответчиков: ООО "Фирма Лоттосс" - К.В., дов. от 12.09.2007, адвокат, удост. N 8104; ДЗР Москвы - К.П., дов. от 23.04.2008 N 33-и-1141/8
от третьего лица: не явился
товарищество собственников жилья "Золотые ключи" (далее - ТСЖ "Золотые ключи") и Товарищество собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме "Золотые ключи 2" (далее - ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2") обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Лоттосс" (далее - ООО Фирма "Лоттосс") и Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-07-507297 площадью 0,068 га, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, вл. 1 А, стр. 2.
Иск заявлен на основании ст. ст. 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В обоснование исковых требований указывалось на несоответствие оспариваемого договора требованиям земельного и жилищного законодательства Российской Федерации, поскольку земельный участок под многоквартирным домом и иные входящие в состав такого дома объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома должен быть предоставлен в общую долевую собственность домовладельцев, в то время как по оспариваемому договору земельный участок, на котором расположены пожарный выезд (часть многоквартирного дома), холодильные установки для кондиционирования дома, гостевая стоянка и теннисные корты, предоставлен в аренду.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - Управление), Закрытое акционерное общество "Обновление" (далее - ЗАО "Обновление").
Решением от 07.09.2007 г. иск удовлетворен.
Постановлением апелляционного суда от 13.11.2007 г. указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.02.2008 N КГ-А40/91-08 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Кассационная инстанция указала на необходимость при новом рассмотрении установить, расположены ли на арендованном ООО Фирма "Лоттосс" по оспариваемому договору земельном участке какие-либо объекты, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, с учетом требований жилищного и земельного законодательства проверить, необходимы ли данные объекты для эксплуатации жилого дома, а также правомерность их размещения на земельном участке, в зависимости от установленного определить, права кого из истцов могут считаться нарушенными оспариваемым договором и кто из истцов вправе его оспаривать.
При новом рассмотрении во исполнение указаний кассационной инстанции судом было предложено истцам уточнить исковые требования с учетом постановления кассационной инстанции, представить доказательства расположения на земельном участке, арендованном ООО Фирма "Лоттосс" по спорному договору объектов, входящих в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, доказательства необходимости данных объектов для эксплуатации жилого дома, подтвердить правомерность их размещения на земельном участке, подтвердить правомерность размещения на земельном участке холодильных установок с учетом проектной документации. Судом также направлены запросы в Мосгорстройнадзор и Госинспекцию по недвижимости для выяснения, имеется ли проектная документация либо иная информация по возведению ЗАО "Обновление" на земельном участке теннисных кортов и холодильных установок и находятся ли данные объекты в границах земельного участка, ранее предоставленного ЗАО "Обновление".
Истцы представили уточненное исковое заявление, в котором указали, что передача земельного участка ООО Фирма "Лоттосс" по спорному договору нарушает права ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", поскольку на земельном участке на момент заключения спорного договора располагались холодильные установки, необходимые для обслуживания многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. Минская, д. 1Б, и принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме, а также нарушает права ТСЖ "Золотые ключи", поскольку на земельном участке расположены часть спортивной зоны (теннисного корта), входящей в имущественной комплекс домовладения N 1А по Минской ул. (ТСЖ "Золотые ключи"). На этом же земельном участке расположены элементы озеленения и благоустройства многоквартирных домов по ул. Минская, д. 1А и д. 1Б (газоны, пешеходные дорожки).
В отзыве ООО Фирма "Лоттосс" просит отказать в удовлетворении иска на том основании, что земельное законодательство связывает возникновение каких-либо прав на земельный участок, в том числе прав собственников многоквартирного дома, с его межеванием и постановкой на кадастровый учет, чего в данном случае сделано не было.
В судебном заседании представители истцов поддержали исковые требования.
Представители ООО Фирма "Лоттосс" и Департамента возражали против иска по мотивам, изложенным в отзыве на него.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания третьи лица отзывы на иск не представили, своих представителей в суд не направили.
Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает иск по требованиям ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" подлежащим удовлетворению.
Как следует из материалов дела, для строительства жилого комплекса и его последующей эксплуатации между Москомземом (ныне - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) и застройщиком - ЗАО "Обновление", был заключен договор от 01.04.1998 N М-07-011101 на аренду земельного участка площадью 9.000 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Минская, пр. 726, сроком на 49 лет. Границы земельного участка указаны на приложенном к договору плане (л.д. 133 - 140, т. 1).
По окончании строительства жилому комплексу присвоен адрес: ул. Минская, д. 1Б.
В построенном многоквартирном жилом комплексе создано ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", членами которого стали собственники помещений.
По акту приема-передачи от 03.07.1999 земельный участок площадью 0,9 га передан застройщиком ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" (л.д. 108 - 109, т. 1).
На смежном с ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" земельном участке расположен не законченный строительством объект с адресными ориентирами: ул. Минская, д. 1а, стр. 2, собственником которого является ООО Фирма "Лоттосс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77-01/30-265/2003-794 от 17.02.03. В отношении земельного участка под указанным объектом между Департаментом и ООО "Фирма Лоттосс" заключен договор аренды.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО Фирма "Лоттосс" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-07-507297 площадью 0,068 га, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, вл. 1А, стр. 2 (кадастровый N 770713001023), для благоустройства территории административно-торгового здания на срок до 15.06.2010 г.
Ссылаясь на то, что на земельном участке, предоставленном в аренду по указанному договору, располагаются объекты, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и принадлежащие собственникам дома на праве общей долевой собственности, истцы обратились с настоящим иском.
Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
Право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях применения ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не завершено.
Вместе с тем, формирование рассматриваемых земельных участков возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу п. 1 ст. 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, и законодательство после введения в действие ЖК РФ не предусматривает возможность распоряжения земельными участками (в том числе в виде обременения полностью или в части), на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственников помещений многоквартирного дома.
В связи с этим довод ответчика о несформированности земельного участка, необходимого для эксплуатации дома ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", подлежит отклонению.
В силу установленной законом исключительности прав собственников многоквартирного дома на земельный участок, на котором расположен дом, несформированность такого земельного участка сама по себе не может являться основанием для вывода о возможности беспрепятственного обременения данного земельного участка правами третьих лиц.
Статьей 11 ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент заключения спорного договора, также было предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.
На основании положений указанного Закона при создании ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" в состав кондоминиума включен земельный участок площадью 0,9 га, что подтверждается свидетельством о его регистрации от 03.04.00 N 77-01/00-11/2000-18305 (л.д. 107, т. 1).
Из акта обследования земельного участка Госинспекции по недвижимости от 23.07.2007 N 9070781 следует, что на земельном участке, предоставленном ООО "Фирма Лоттосс" по договору аренды от 29.07.2005 N М-07-507297, находятся холодильные установки, обеспечивающие общее кондиционирование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", и находятся они в границах земельного участка площадью 0,9 га, ранее предоставленного ЗАО "Обновление" по договору аренды от 01.04.1998 N М-07-011101 (л.д. 139, т. 2).
В письме Госинспекции по недвижимости от 07.06.2008 N 27-06-6987 и акте проверки земельного участка от 03.06.2008 N 9071736, подготовленных при новом рассмотрении дела, указано, что на участке, предоставленном в аренду ООО "Фирма Лоттосс" по договору аренды от 29.07.2005 N М-07-507297, расположены две холодильные установки, огороженные сетчатым забором. Площадь огороженной территории 72 кв. м. Участок благоустроен, имеются асфальтовые пешеходные дорожки, столбы освещения, зеленые насаждения и декоративное ограждение. Установить, находятся ли холодильные установки в границах земельного участка, ранее предоставленного ЗАО "Обновление", возможно после проведения геодезических работ, которые осуществляет Департамент и специализированные предприятия.
Вместе с тем, из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (акта обследования земельного участка от 23.07.2007, планов земельных участков к договорам аренды от 01.04.1998 N М-07-011101, от 29.07.2005 N М-07-507297 и др.), объяснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что холодильные установки были установлены в границах земельного предоставленного для строительства жилого комплекса по ул. Минской, 1Б.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельный участок, предоставленный в аренду по спорному договору, входит в границы земельного участка, ранее предоставленного ЗАО "Обновление" для строительства жилого комплекса по ул. Минской, 1Б, и на данном земельном участке располагаются объекты, принадлежащие собственникам дома на праве общей долевой собственности.
При новом рассмотрении дела ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" представило проектную документацию на жилой комплекс.
В томе I (отопление и вентиляция) проектной документации, подготовленной Московским научно-исследовательским и проектным институтом объектов культуры, отдыха, спорта и здравоохранения в 1998 году, представлено описание системы вентиляции и кондиционирования воздуха. По проекту для холодоснабжения вентиляторных конвекторов (фанкойлов), устанавливаемых в жилых помещения и офисах 1-й секции, предусматривается центральная холодильная установка с воздушным охлаждением конденсаторов (установка снаружи).
Согласно письму Мосгосстройнадзора от 16.06.2008 N 09-3319/8-1 (л.д. 63, т. 4) утверждаемой частью проекта (ТЭО) жилой застройки по указанному адресу монтаж холодильной установки не предусмотрен.
Поскольку холодильная установка не является объектом недвижимости, регистрация прав собственности на нее не произведена.
Размещение застройщиком холодильных установок на земельном участке до заключения спорного договора аренды с ООО "Фирма Лоттосс" подтверждается имеющимися в деле договором подряда от июня 2001 года N 366/PR/01 на выполнение работ по разработке рабочего проекта холодильной станции, актом от 11.10.2001 об окончании монтажных работ, актом от 13.12.2001 о приемке в эксплуатацию холодильной станции системы кондиционирования воздуха (л.д. 112 - 117, т. 1).
Согласно акту обследования систем центрального кондиционирования многоквартирного дома, расположенного по адресу: Москва, ул. Минская, д. 1Б, подготовленного 08.07.2008 ООО "ЭНТЕГРА ИНЖИНИРИНГ", в состав центрального кондиционирования входят: две холодильные машины, расположенные на открытой площадке, технологические трубопроводы подачи теплоносителя, проложенные под потолком эстакады выезда из подземного паркинга многоквартирного дома, и соединяющие холодильные машины с помещениями в подвальной части здания; система трубопроводов подачи охлажденной воды в квартиры, расположенная в подъездах многоквартирного дома (ввод осуществлен во все квартиры дома); фанкойлы, в которых обеспечивается охлаждение воздуха с помощью охлажденной воды (устанавливается в квартирах каждым домовладельцем самостоятельно).
Из представленных доказательств следует, что холодильная установка является обслуживающим оборудованием, необходимым для эксплуатации всего жилого комплекса, которое было размещено на земельном участке до заключения спорного договора.
В этой связи довод Департамента о том, что ответчику по спорному договору передавался свободный земельный участок, не соответствует действительности.
Таким образом, объектом договора аренды от 29.07.2005 N М-07-507297 является часть земельного участка площадью 0,9 га, где расположено обслуживающее оборудование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", и исключительные права на который возникли у собственников помещений жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
Согласно п. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ.
Однако доказательства того, что при согласовании границ земельного участка, предоставляемого ООО "Фирма Лоттосс" по спорному договору, извещалось ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", суду не представлены.
Таким образом, при предоставлении ООО "Фирма Лоттосс" земельного участка и при заключении спорного договора аренды не были учтены законные интересы членов ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
Вследствие этого договор аренды от 29.07.2005 N М-07-507297 является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям ст. 36, 69 Земельного кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 12 Закона Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве".
Доводы ТСЖ "Золотые ключи" о нарушении прав его членов, поскольку на земельном участке, предоставленном в аренду по спорному договору, располагаются спортивная зона (теннисные корты), элементы озеленения и благоустройства (газоны, пешеходные дорожки), входящих в имущественный комплекс домовладения N 1А по Минской ул. (ТСЖ "Золотые ключи"), не могут быть приняты во внимание.
Земельный участок, на котором расположен жилой комплекс "Золотые ключи", сформирован в установленном порядке и передан в аренду ТСЖ "Золотые ключи" по договору от 11.04.2003 N М-07-023563 (л.д. 89 - 100, т. 1).
Из плана земельного участка, являющегося приложением к договору, видно, что границы данного земельного участка с границами земельного участка по спорному договору не пересекаются.
Под размещение теннисных кортов земельно-правовые отношения не оформлялись.
Доказательства того, что по данным БТИ в состав домовладения входит именно тот теннисный корт, часть которого расположена на спорном земельном участке, суду не представлены.
Таким образом, права ТСЖ "Золотые ключи" спорным договором не нарушены.
При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению исковые требования ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
По предъявленному иску государственная пошлина оплачена ТСЖ "Золотые ключи". Учитывая, что решение принято в пользу истца, который не оплачивал государственную пошлину, судебные расходы с ответчиков взысканию не подлежат.
Руководствуясь ст. 64 - 68, 75, 110, 111, 167 - 170, 176, 181 АПК РФ, суд
признать недействительным договор аренды земельного участка от 29.07.2005 N М-07-507297, заключенный между Департаментом земельных ресурсов Москвы и ООО "Фирма Лоттосс".
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 21.07.2008 ПО ДЕЛУ N А40-8625/07-41-93
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 июля 2008 г. по делу N А40-8625/07-41-93
Резолютивная часть решения объявлена 14.07.2008
Решение изготовлено в полном объеме 21.07.2008
Арбитражный суд в составе:
судьи Н.
при ведении протокола судьей
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску ТСЖ "Золотые ключи", ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2"
к ООО "Фирма Лоттосс", Департаменту земельных ресурсов Москвы
о признании недействительным договора аренды земельного участка
третьи лица: ГУ ФРС по Москве, ЗАО "Обновление"
при участии
от истцов: ТСЖ "Золотые ключи" - Т., дов. от 18.03.08, адвокат, удост. N 6230, З., председатель правления; ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" - Т., дов. от 21.03.07, адвокат, удост. N 6230
от ответчиков: ООО "Фирма Лоттосс" - К.В., дов. от 12.09.2007, адвокат, удост. N 8104; ДЗР Москвы - К.П., дов. от 23.04.2008 N 33-и-1141/8
от третьего лица: не явился
установил:
товарищество собственников жилья "Золотые ключи" (далее - ТСЖ "Золотые ключи") и Товарищество собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме "Золотые ключи 2" (далее - ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2") обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Лоттосс" (далее - ООО Фирма "Лоттосс") и Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-07-507297 площадью 0,068 га, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, вл. 1 А, стр. 2.
Иск заявлен на основании ст. ст. 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В обоснование исковых требований указывалось на несоответствие оспариваемого договора требованиям земельного и жилищного законодательства Российской Федерации, поскольку земельный участок под многоквартирным домом и иные входящие в состав такого дома объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома должен быть предоставлен в общую долевую собственность домовладельцев, в то время как по оспариваемому договору земельный участок, на котором расположены пожарный выезд (часть многоквартирного дома), холодильные установки для кондиционирования дома, гостевая стоянка и теннисные корты, предоставлен в аренду.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - Управление), Закрытое акционерное общество "Обновление" (далее - ЗАО "Обновление").
Решением от 07.09.2007 г. иск удовлетворен.
Постановлением апелляционного суда от 13.11.2007 г. указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.02.2008 N КГ-А40/91-08 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Кассационная инстанция указала на необходимость при новом рассмотрении установить, расположены ли на арендованном ООО Фирма "Лоттосс" по оспариваемому договору земельном участке какие-либо объекты, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, с учетом требований жилищного и земельного законодательства проверить, необходимы ли данные объекты для эксплуатации жилого дома, а также правомерность их размещения на земельном участке, в зависимости от установленного определить, права кого из истцов могут считаться нарушенными оспариваемым договором и кто из истцов вправе его оспаривать.
При новом рассмотрении во исполнение указаний кассационной инстанции судом было предложено истцам уточнить исковые требования с учетом постановления кассационной инстанции, представить доказательства расположения на земельном участке, арендованном ООО Фирма "Лоттосс" по спорному договору объектов, входящих в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, доказательства необходимости данных объектов для эксплуатации жилого дома, подтвердить правомерность их размещения на земельном участке, подтвердить правомерность размещения на земельном участке холодильных установок с учетом проектной документации. Судом также направлены запросы в Мосгорстройнадзор и Госинспекцию по недвижимости для выяснения, имеется ли проектная документация либо иная информация по возведению ЗАО "Обновление" на земельном участке теннисных кортов и холодильных установок и находятся ли данные объекты в границах земельного участка, ранее предоставленного ЗАО "Обновление".
Истцы представили уточненное исковое заявление, в котором указали, что передача земельного участка ООО Фирма "Лоттосс" по спорному договору нарушает права ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", поскольку на земельном участке на момент заключения спорного договора располагались холодильные установки, необходимые для обслуживания многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. Минская, д. 1Б, и принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме, а также нарушает права ТСЖ "Золотые ключи", поскольку на земельном участке расположены часть спортивной зоны (теннисного корта), входящей в имущественной комплекс домовладения N 1А по Минской ул. (ТСЖ "Золотые ключи"). На этом же земельном участке расположены элементы озеленения и благоустройства многоквартирных домов по ул. Минская, д. 1А и д. 1Б (газоны, пешеходные дорожки).
В отзыве ООО Фирма "Лоттосс" просит отказать в удовлетворении иска на том основании, что земельное законодательство связывает возникновение каких-либо прав на земельный участок, в том числе прав собственников многоквартирного дома, с его межеванием и постановкой на кадастровый учет, чего в данном случае сделано не было.
В судебном заседании представители истцов поддержали исковые требования.
Представители ООО Фирма "Лоттосс" и Департамента возражали против иска по мотивам, изложенным в отзыве на него.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания третьи лица отзывы на иск не представили, своих представителей в суд не направили.
Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает иск по требованиям ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" подлежащим удовлетворению.
Как следует из материалов дела, для строительства жилого комплекса и его последующей эксплуатации между Москомземом (ныне - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) и застройщиком - ЗАО "Обновление", был заключен договор от 01.04.1998 N М-07-011101 на аренду земельного участка площадью 9.000 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Минская, пр. 726, сроком на 49 лет. Границы земельного участка указаны на приложенном к договору плане (л.д. 133 - 140, т. 1).
По окончании строительства жилому комплексу присвоен адрес: ул. Минская, д. 1Б.
В построенном многоквартирном жилом комплексе создано ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", членами которого стали собственники помещений.
По акту приема-передачи от 03.07.1999 земельный участок площадью 0,9 га передан застройщиком ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" (л.д. 108 - 109, т. 1).
На смежном с ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" земельном участке расположен не законченный строительством объект с адресными ориентирами: ул. Минская, д. 1а, стр. 2, собственником которого является ООО Фирма "Лоттосс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77-01/30-265/2003-794 от 17.02.03. В отношении земельного участка под указанным объектом между Департаментом и ООО "Фирма Лоттосс" заключен договор аренды.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО Фирма "Лоттосс" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-07-507297 площадью 0,068 га, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, вл. 1А, стр. 2 (кадастровый N 770713001023), для благоустройства территории административно-торгового здания на срок до 15.06.2010 г.
Ссылаясь на то, что на земельном участке, предоставленном в аренду по указанному договору, располагаются объекты, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и принадлежащие собственникам дома на праве общей долевой собственности, истцы обратились с настоящим иском.
Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
Право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях применения ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не завершено.
Вместе с тем, формирование рассматриваемых земельных участков возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу п. 1 ст. 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, и законодательство после введения в действие ЖК РФ не предусматривает возможность распоряжения земельными участками (в том числе в виде обременения полностью или в части), на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственников помещений многоквартирного дома.
В связи с этим довод ответчика о несформированности земельного участка, необходимого для эксплуатации дома ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", подлежит отклонению.
В силу установленной законом исключительности прав собственников многоквартирного дома на земельный участок, на котором расположен дом, несформированность такого земельного участка сама по себе не может являться основанием для вывода о возможности беспрепятственного обременения данного земельного участка правами третьих лиц.
Статьей 11 ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент заключения спорного договора, также было предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.
На основании положений указанного Закона при создании ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" в состав кондоминиума включен земельный участок площадью 0,9 га, что подтверждается свидетельством о его регистрации от 03.04.00 N 77-01/00-11/2000-18305 (л.д. 107, т. 1).
Из акта обследования земельного участка Госинспекции по недвижимости от 23.07.2007 N 9070781 следует, что на земельном участке, предоставленном ООО "Фирма Лоттосс" по договору аренды от 29.07.2005 N М-07-507297, находятся холодильные установки, обеспечивающие общее кондиционирование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", и находятся они в границах земельного участка площадью 0,9 га, ранее предоставленного ЗАО "Обновление" по договору аренды от 01.04.1998 N М-07-011101 (л.д. 139, т. 2).
В письме Госинспекции по недвижимости от 07.06.2008 N 27-06-6987 и акте проверки земельного участка от 03.06.2008 N 9071736, подготовленных при новом рассмотрении дела, указано, что на участке, предоставленном в аренду ООО "Фирма Лоттосс" по договору аренды от 29.07.2005 N М-07-507297, расположены две холодильные установки, огороженные сетчатым забором. Площадь огороженной территории 72 кв. м. Участок благоустроен, имеются асфальтовые пешеходные дорожки, столбы освещения, зеленые насаждения и декоративное ограждение. Установить, находятся ли холодильные установки в границах земельного участка, ранее предоставленного ЗАО "Обновление", возможно после проведения геодезических работ, которые осуществляет Департамент и специализированные предприятия.
Вместе с тем, из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (акта обследования земельного участка от 23.07.2007, планов земельных участков к договорам аренды от 01.04.1998 N М-07-011101, от 29.07.2005 N М-07-507297 и др.), объяснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что холодильные установки были установлены в границах земельного предоставленного для строительства жилого комплекса по ул. Минской, 1Б.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельный участок, предоставленный в аренду по спорному договору, входит в границы земельного участка, ранее предоставленного ЗАО "Обновление" для строительства жилого комплекса по ул. Минской, 1Б, и на данном земельном участке располагаются объекты, принадлежащие собственникам дома на праве общей долевой собственности.
При новом рассмотрении дела ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" представило проектную документацию на жилой комплекс.
В томе I (отопление и вентиляция) проектной документации, подготовленной Московским научно-исследовательским и проектным институтом объектов культуры, отдыха, спорта и здравоохранения в 1998 году, представлено описание системы вентиляции и кондиционирования воздуха. По проекту для холодоснабжения вентиляторных конвекторов (фанкойлов), устанавливаемых в жилых помещения и офисах 1-й секции, предусматривается центральная холодильная установка с воздушным охлаждением конденсаторов (установка снаружи).
Согласно письму Мосгосстройнадзора от 16.06.2008 N 09-3319/8-1 (л.д. 63, т. 4) утверждаемой частью проекта (ТЭО) жилой застройки по указанному адресу монтаж холодильной установки не предусмотрен.
Поскольку холодильная установка не является объектом недвижимости, регистрация прав собственности на нее не произведена.
Размещение застройщиком холодильных установок на земельном участке до заключения спорного договора аренды с ООО "Фирма Лоттосс" подтверждается имеющимися в деле договором подряда от июня 2001 года N 366/PR/01 на выполнение работ по разработке рабочего проекта холодильной станции, актом от 11.10.2001 об окончании монтажных работ, актом от 13.12.2001 о приемке в эксплуатацию холодильной станции системы кондиционирования воздуха (л.д. 112 - 117, т. 1).
Согласно акту обследования систем центрального кондиционирования многоквартирного дома, расположенного по адресу: Москва, ул. Минская, д. 1Б, подготовленного 08.07.2008 ООО "ЭНТЕГРА ИНЖИНИРИНГ", в состав центрального кондиционирования входят: две холодильные машины, расположенные на открытой площадке, технологические трубопроводы подачи теплоносителя, проложенные под потолком эстакады выезда из подземного паркинга многоквартирного дома, и соединяющие холодильные машины с помещениями в подвальной части здания; система трубопроводов подачи охлажденной воды в квартиры, расположенная в подъездах многоквартирного дома (ввод осуществлен во все квартиры дома); фанкойлы, в которых обеспечивается охлаждение воздуха с помощью охлажденной воды (устанавливается в квартирах каждым домовладельцем самостоятельно).
Из представленных доказательств следует, что холодильная установка является обслуживающим оборудованием, необходимым для эксплуатации всего жилого комплекса, которое было размещено на земельном участке до заключения спорного договора.
В этой связи довод Департамента о том, что ответчику по спорному договору передавался свободный земельный участок, не соответствует действительности.
Таким образом, объектом договора аренды от 29.07.2005 N М-07-507297 является часть земельного участка площадью 0,9 га, где расположено обслуживающее оборудование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", и исключительные права на который возникли у собственников помещений жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
Согласно п. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ.
Однако доказательства того, что при согласовании границ земельного участка, предоставляемого ООО "Фирма Лоттосс" по спорному договору, извещалось ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", суду не представлены.
Таким образом, при предоставлении ООО "Фирма Лоттосс" земельного участка и при заключении спорного договора аренды не были учтены законные интересы членов ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
Вследствие этого договор аренды от 29.07.2005 N М-07-507297 является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям ст. 36, 69 Земельного кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 12 Закона Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве".
Доводы ТСЖ "Золотые ключи" о нарушении прав его членов, поскольку на земельном участке, предоставленном в аренду по спорному договору, располагаются спортивная зона (теннисные корты), элементы озеленения и благоустройства (газоны, пешеходные дорожки), входящих в имущественный комплекс домовладения N 1А по Минской ул. (ТСЖ "Золотые ключи"), не могут быть приняты во внимание.
Земельный участок, на котором расположен жилой комплекс "Золотые ключи", сформирован в установленном порядке и передан в аренду ТСЖ "Золотые ключи" по договору от 11.04.2003 N М-07-023563 (л.д. 89 - 100, т. 1).
Из плана земельного участка, являющегося приложением к договору, видно, что границы данного земельного участка с границами земельного участка по спорному договору не пересекаются.
Под размещение теннисных кортов земельно-правовые отношения не оформлялись.
Доказательства того, что по данным БТИ в состав домовладения входит именно тот теннисный корт, часть которого расположена на спорном земельном участке, суду не представлены.
Таким образом, права ТСЖ "Золотые ключи" спорным договором не нарушены.
При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению исковые требования ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".
По предъявленному иску государственная пошлина оплачена ТСЖ "Золотые ключи". Учитывая, что решение принято в пользу истца, который не оплачивал государственную пошлину, судебные расходы с ответчиков взысканию не подлежат.
Руководствуясь ст. 64 - 68, 75, 110, 111, 167 - 170, 176, 181 АПК РФ, суд
решил:
признать недействительным договор аренды земельного участка от 29.07.2005 N М-07-507297, заключенный между Департаментом земельных ресурсов Москвы и ООО "Фирма Лоттосс".
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)