Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,
при участии:
от истца - ТСЖ "Уют" А - председателя Торосяна М.О., представителей Левченко А.В. (по доверенности от 03.08.2010), Бирюковой В.А. (по доверенности от 03.08.2010),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации товарищество собственников жилья "Уют" А
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27 декабря 2011 года по делу N А32-23839/2010
по иску Некоммерческой организации товарищество собственников жилья
"Уют" А (ОГРН 1072300009430; ИНН 2302055899)
к администрации муниципальное образования город Армавир
о признании права общей долевой собственности на помещения,
принятое судьей Григорьевой Ю.С.,
установил:
некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Уют" А (далее - ТСЖ "Уют" А, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Армавир о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город Армавир на помещения N 7 - 18, 20, 32 - 35, 38 - 40, 57 согласно технического паспорта, расположенные по адресу: город Армавир, ул. Кропоткина, 103; признании права общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома по адресу: город Армавир, ул. Кропоткина, 103 на помещения N 7 - 18, 20, 32 - 35, 38 - 40, 57 согласно технического паспорта, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: город Армавир, ул. Кропоткина, 103 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ - т. 7, л.д. 81 - 84).
Исковые требования мотивированы следующим. Здание по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, 103 было построено как общежитие для проживания рабочих Армавирского электротехнического завода, сдано в эксплуатацию в 1988 году. На первом этаже дома располагались помещения, не имеющие самостоятельного значения и предназначенные для обслуживания жилых помещений. В спорных помещениях находится запорная арматура, горизонтальная и вертикальная разводка стояков горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. В 2002 году здание общежития было принято в муниципальную собственность города Армавира. Приватизация жилых комнат началась после 2006 года. На спорные комнаты администрация зарегистрировала 17.08.2007 право муниципальной собственности, помещения сдаются в аренду.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2011 в иске отказано.
Как установлено судом, в настоящее время в спорных помещениях располагаются арендаторы муниципального имущества и один ссудополучатель (Управление внутренних дел г. Армавира) на основании соответствующих договоров, заключенных с ответчиком. Как указал суд, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. Доказательств использования спорного имущества домовладельцами в качестве общего имущества истец не представил. Ответчик доказал, что спорные нежилые помещения были изначально сформированы и учтены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались для удовлетворения социально-бытовых и культурных потребностей лиц, проживающих в общежитии. На момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника спорные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались собственником помещений для расположения в них арендаторов. В настоящем случае требование о признании отсутствующим права собственности ответчика является ненадлежащим способом защиты права. В отсутствие фактического владения вопрос о праве собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Во всех спорных помещениях проходят технические коммуникации, обслуживающие более одного помещения, там же находится запорная арматура, горизонтальная и вертикальная разводка стояков горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. Спорные помещения предназначены для удовлетворения потребностей жильцов дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома невозможно без использования помещений спорного технического этажа. Спорные помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а конструктивно и функционально представляют неотделимую часть технического этажа дома. Суд необоснованно отказал в ходатайстве о вызове в судебное заседание эксперта. Выводы суда не соответствуют статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Помещение N 38 в настоящий момент занимает ТСЖ "Уют" А. Выбор способа защиты права и формулирование предмета и оснований иска является правом истца. Администрация остается собственником неприватизированных жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем виндикационный иск не приведет к прекращению ее прав на спорные помещения, тогда как иск о признании права долевой собственности повлечет утрату администрацией всякого права на спорные нежилые помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила решение суда оставить без изменения, указав, что на момент появления в жилом доме по улице Кропоткина, 103 в городе Армавире первого приватизированного помещения спорные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не использовались жильцами дома для их нужд в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции произведена замена судьи Глазуновой И.Н. на судью Ильину М.В. в связи с нахождением судьи Глазуновой И.Н. в отпуске. Рассмотрение дела в соответствии со статьей 18 АПК РФ было начато с самого начала.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции истец доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения истца и эксперта, допрошенного в судебном заседании, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007, в силу прямого указания закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Таким образом, для рассмотрения настоящего дела суду надлежит прежде всего выяснить, были ли спорные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Как следует из материалов дела, постановлением главы города Армавира от 26.04.2002 N 488, принятым на основании обращения ОАО "Армавирский электротехнический завод", в муниципальную собственность города Армавира принято общежитие с инженерными сетями, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, 103, находящееся на балансе ОАО "Армавирский электротехнический завод", общежитие передано на праве хозяйственного ведения МУПП "Жилхоз" (т. 1, л.д. 12).
06.02.2004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право муниципальной собственности администрации города Армавира на здание общежития площадью 8131,4 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Кропоткина, д. 103 (т. 1, л.д. 10).
Согласно справке ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" - Краевое БТИ от 24.11.2011 N 3292, выданной управлению имущественных отношений администрации города Армавира, первая квартира по адресу: ул. Кропоткина, 103 была приватизирована 06.05.2006 - комната 202 на имя Тарасенко Д.А.; помещения N 7 - 20, 32 - 35, 38 - 40, 57, расположенные на 1-м этаже, на момент приватизации первой квартиры принадлежали администрации (т. 7, л.д. 97).
По данным Управления Росреестра по Краснодарскому краю право собственности на первую приватизированную квартиру было зарегистрировано в ЕГРП 16.10.2006 (т. 7, л.д. 99).
В отзыве на иск администрация сослалась на использование спорных помещений на момент приватизации первой квартиры в целях, не связанных с эксплуатацией многоквартирного жилого дома или отдельных помещений в нем: помещения N 39 - 40 с декабря 2003 года используются УВД города Армавира по договору безвозмездного пользования от 01.12.2003 N 93 для приема граждан участковыми уполномоченными; помещения N 33, 34, 57 с сентября 2005 года находятся в пользовании предпринимателя Эскузян И.В. на условиях договоров аренды для размещения парикмахерской; нежилые помещения N 7 - 12, 14, 15, 18, 20, 32 арендуются ООО "Грин-Сервис" с июня 2004 года под мастерские для осуществления бытового обслуживания, помещение N 13 арендуется ООО "Грин-Сервис" с 2009 года, помещение N 35 (актовый зал) используется администрацией для размещения участковой избирательной комиссии (т. 7, л.д. 95).
В письме от 18.08.2010 ОАО "Армавирский электротехнический завод" подтвердило, что до передачи здания бывшего общежития ОАО "АЭТЗ" на баланс МПП "Жилхоз" помещения культурно-бытового назначения, находящиеся на первом этаже здания, использовались по их прямому назначению согласно проектной документации (т. 1, л.д. 35).
В качестве доказательств нахождения в спорных помещениях организаций ответчик представил в материалы дела договор N 85 от 26.02.2001 аренды нежилого помещения в доме N 103 по ул. Кропоткина, общей площадью 37,3 кв. м, состоящего из одной комнаты, заключенный между ОАО "Электромеханический завод" и ООО "Грин-Сервис"; договор N 1999 от 25.06.2004 между управлением имущественных отношений администрации г. Армавира и ООО "Грин-Сервис" аренды помещений N 7 - 12, 14, 15, 18, 20, 32 по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, дом 103, для использования под бытовые услуги (мастерская по ремонту бытовой техники) сроком с 28.06.2004 по 28.06.2009; договор N 2475 от 23.09.2005 между управлением имущественных отношений администрации и ИП Эскузян И.В. аренды помещений N 33, 34, 57 для использования под парикмахерскую; договор от 01.12.2003 N 93 между управлением имущественных отношений администрации г. Армавира и управлением внутренних дел г. Армавира нежилого помещения N 39,40 площадью 24,7 кв. м по ул. Кропоткина, 103 (т. 7, л.д. 100 - 131).
Согласно выписке из ЕГРП от 17.05.2012 N 37/039/21012-788 в отношении нежилых помещений N 7 - 12, 14, 15, 18, 20, 32 было зарегистрировано 21.10.2004 арендное обременение сроком с 21.10.2004 по 28.06.2009 в пользу ООО "Грин Сервис" на основании договора N 1999 от 25.06.2004.
В подтверждение довода об использовании спорных помещений в целях, не связанных с обеспечением эксплуатации жилых помещений, расположенных в здании общежития, в материалы дела представлен изготовленный филиалом ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г. Армавиру технический паспорт на помещение мастерской по ремонту бытовой техники от 23.07.2004, согласно которому помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 20, 32 относились к мастерской (т. 2, л.д. 34).
Помещения N 13, 16, 17, обозначенные в экспликации к поэтажному плану здания как "комната сантехника", "туалет", "умывальная" (т. 2, л.д. 52), не находятся в свободном доступе для жильцов, поскольку вход в эти помещения проходит через арендуемые ООО "Грин-Сервис" с 2004 года площади (т. 7, л.д. 133). Указанные помещения, как видно из поэтажного плана, предназначены для обслуживания помещений N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 20, 32, предоставленных ООО "Грин-Сервис" в аренду; свободный доступ к помещениям N 13, 16, 17 через помещения, не предоставленные ООО "Грин-Сервис", отсутствует.
Таким образом, на дату приватизации первого жилого помещения в здании бывшего общежития, переданного в муниципальную собственность, упомянутые помещения использовались для размещения по договорам аренды, заключенных с муниципальной администрацией, сторонних организаций, использовавших помещения в целях, не связанных с обслуживанием жилых помещений в общежитии; истцом не доказано, что на дату приватизации первого жилого помещения спорные нежилые помещения фактически использовались лицами, проживавшими в общежитии.
В судебном заседании эксперт пояснил, что в спорных помещениях проводят инженерные коммуникации, указанные в экспертном заключении, однако для определения правового режима названных помещений не имеет определяющего значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования и не связанные с обслуживанием жилого дома.
В части помещений N 35 и N 38, которые, как указывает истец, используются ТСЖ "Уют" А для размещения его правления и актового зала, суду также не представлены доказательства их фактического использования проживающими в общежитии лицами на момент приватизации первого жилого помещения в нем (2006 год), само же ТСЖ "Уют" А зарегистрировано как юридическое лицо 28.09.2007 (т. 1, л.д. 73). Оборудование в данных помещениях приборов учета теплоснабжения, домофона, охранных устройств, пожарной сигнализации, коммутатора пожарной безопасности еще не свидетельствует о том, что с приватизацией первой квартиры (комнаты) право муниципальной собственности на эти помещения прекратилось, поскольку истцом не доказано наличие соответствующих устройств в помещениях N 35 и N 38 в 2006 году, а также использование помещений N 35 и N 36 в указанный период для обеспечения эксплуатации общежития или удовлетворения бытовых нужд его жильцов. В экспликации к поэтажному плану здания, составленном по состоянию на 24.04.2007, назначение помещений N 35 и N 38 - актовый зал и кабинет соответственно (т. 2, л.д. 52 - 53), их социально-бытовое назначение из материалов дела не очевидно. Кроме того, помещение N 38, как следует из акта проверки использования нежилых помещений муниципальной собственности от 12.01.2012, планируется использовать для технического обслуживания избирательного участка; помещение N 35, используемое истцом под актовый зал, используется также администрацией муниципального образования для размещения участковой избирательной комиссии.
Истец не отрицает того обстоятельства, что спорные помещения в настоящее время не находятся в его владении или владении собственников приватизированных комнат в общежитии. Временный доступ в отдельные спорные помещения, в том числе для размещения правления ТСЖ или использования под актовый зал, нельзя признать владением в юридическом смысле, поскольку владение представляет собой фактическое господство над вещью, а не временный доступ к ней, позволяющее отстранять любых третьих лиц от соответствующей вещи. Большая часть спорных помещений находится во владении администрации, осуществляемом через соответствующих арендаторов, в помещения N 35 и N 38 ответчик также имеет доступ и использует их для реализации своих публично-правовых задач, в связи с чем истец не может считаться владеющими указанными помещениями.
При таких обстоятельствах следует признать правильным вывод суда первой инстанции об использовании ненадлежащего способа защиты. Доводы апелляционной жалобы о том, что выбор способа защиты и формулирование предмета и оснований иска является правом истца, следует признать неверным, поскольку права лица, считающего себя собственником имущества, но фактическим им не владеющего и не обладающего на него зарегистрированным право, подлежат защите только в рамках виндикационного иска, направленного на восстановление основного правомочия собственности - владения вещью, в рамках которого обеспечивается, в том числе, возможность защиты владельца нормами об исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 декабря 2011 года по делу N А32-23839/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2012 N 15АП-1739/2012 ПО ДЕЛУ N А32-23839/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2012 г. N 15АП-1739/2012
Дело N А32-23839/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,
при участии:
от истца - ТСЖ "Уют" А - председателя Торосяна М.О., представителей Левченко А.В. (по доверенности от 03.08.2010), Бирюковой В.А. (по доверенности от 03.08.2010),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации товарищество собственников жилья "Уют" А
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27 декабря 2011 года по делу N А32-23839/2010
по иску Некоммерческой организации товарищество собственников жилья
"Уют" А (ОГРН 1072300009430; ИНН 2302055899)
к администрации муниципальное образования город Армавир
о признании права общей долевой собственности на помещения,
принятое судьей Григорьевой Ю.С.,
установил:
некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Уют" А (далее - ТСЖ "Уют" А, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Армавир о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город Армавир на помещения N 7 - 18, 20, 32 - 35, 38 - 40, 57 согласно технического паспорта, расположенные по адресу: город Армавир, ул. Кропоткина, 103; признании права общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома по адресу: город Армавир, ул. Кропоткина, 103 на помещения N 7 - 18, 20, 32 - 35, 38 - 40, 57 согласно технического паспорта, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: город Армавир, ул. Кропоткина, 103 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ - т. 7, л.д. 81 - 84).
Исковые требования мотивированы следующим. Здание по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, 103 было построено как общежитие для проживания рабочих Армавирского электротехнического завода, сдано в эксплуатацию в 1988 году. На первом этаже дома располагались помещения, не имеющие самостоятельного значения и предназначенные для обслуживания жилых помещений. В спорных помещениях находится запорная арматура, горизонтальная и вертикальная разводка стояков горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. В 2002 году здание общежития было принято в муниципальную собственность города Армавира. Приватизация жилых комнат началась после 2006 года. На спорные комнаты администрация зарегистрировала 17.08.2007 право муниципальной собственности, помещения сдаются в аренду.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2011 в иске отказано.
Как установлено судом, в настоящее время в спорных помещениях располагаются арендаторы муниципального имущества и один ссудополучатель (Управление внутренних дел г. Армавира) на основании соответствующих договоров, заключенных с ответчиком. Как указал суд, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. Доказательств использования спорного имущества домовладельцами в качестве общего имущества истец не представил. Ответчик доказал, что спорные нежилые помещения были изначально сформированы и учтены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались для удовлетворения социально-бытовых и культурных потребностей лиц, проживающих в общежитии. На момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника спорные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались собственником помещений для расположения в них арендаторов. В настоящем случае требование о признании отсутствующим права собственности ответчика является ненадлежащим способом защиты права. В отсутствие фактического владения вопрос о праве собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Во всех спорных помещениях проходят технические коммуникации, обслуживающие более одного помещения, там же находится запорная арматура, горизонтальная и вертикальная разводка стояков горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. Спорные помещения предназначены для удовлетворения потребностей жильцов дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома невозможно без использования помещений спорного технического этажа. Спорные помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а конструктивно и функционально представляют неотделимую часть технического этажа дома. Суд необоснованно отказал в ходатайстве о вызове в судебное заседание эксперта. Выводы суда не соответствуют статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Помещение N 38 в настоящий момент занимает ТСЖ "Уют" А. Выбор способа защиты права и формулирование предмета и оснований иска является правом истца. Администрация остается собственником неприватизированных жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем виндикационный иск не приведет к прекращению ее прав на спорные помещения, тогда как иск о признании права долевой собственности повлечет утрату администрацией всякого права на спорные нежилые помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила решение суда оставить без изменения, указав, что на момент появления в жилом доме по улице Кропоткина, 103 в городе Армавире первого приватизированного помещения спорные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не использовались жильцами дома для их нужд в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции произведена замена судьи Глазуновой И.Н. на судью Ильину М.В. в связи с нахождением судьи Глазуновой И.Н. в отпуске. Рассмотрение дела в соответствии со статьей 18 АПК РФ было начато с самого начала.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции истец доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения истца и эксперта, допрошенного в судебном заседании, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007, в силу прямого указания закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Таким образом, для рассмотрения настоящего дела суду надлежит прежде всего выяснить, были ли спорные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Как следует из материалов дела, постановлением главы города Армавира от 26.04.2002 N 488, принятым на основании обращения ОАО "Армавирский электротехнический завод", в муниципальную собственность города Армавира принято общежитие с инженерными сетями, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, 103, находящееся на балансе ОАО "Армавирский электротехнический завод", общежитие передано на праве хозяйственного ведения МУПП "Жилхоз" (т. 1, л.д. 12).
06.02.2004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право муниципальной собственности администрации города Армавира на здание общежития площадью 8131,4 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Кропоткина, д. 103 (т. 1, л.д. 10).
Согласно справке ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" - Краевое БТИ от 24.11.2011 N 3292, выданной управлению имущественных отношений администрации города Армавира, первая квартира по адресу: ул. Кропоткина, 103 была приватизирована 06.05.2006 - комната 202 на имя Тарасенко Д.А.; помещения N 7 - 20, 32 - 35, 38 - 40, 57, расположенные на 1-м этаже, на момент приватизации первой квартиры принадлежали администрации (т. 7, л.д. 97).
По данным Управления Росреестра по Краснодарскому краю право собственности на первую приватизированную квартиру было зарегистрировано в ЕГРП 16.10.2006 (т. 7, л.д. 99).
В отзыве на иск администрация сослалась на использование спорных помещений на момент приватизации первой квартиры в целях, не связанных с эксплуатацией многоквартирного жилого дома или отдельных помещений в нем: помещения N 39 - 40 с декабря 2003 года используются УВД города Армавира по договору безвозмездного пользования от 01.12.2003 N 93 для приема граждан участковыми уполномоченными; помещения N 33, 34, 57 с сентября 2005 года находятся в пользовании предпринимателя Эскузян И.В. на условиях договоров аренды для размещения парикмахерской; нежилые помещения N 7 - 12, 14, 15, 18, 20, 32 арендуются ООО "Грин-Сервис" с июня 2004 года под мастерские для осуществления бытового обслуживания, помещение N 13 арендуется ООО "Грин-Сервис" с 2009 года, помещение N 35 (актовый зал) используется администрацией для размещения участковой избирательной комиссии (т. 7, л.д. 95).
В письме от 18.08.2010 ОАО "Армавирский электротехнический завод" подтвердило, что до передачи здания бывшего общежития ОАО "АЭТЗ" на баланс МПП "Жилхоз" помещения культурно-бытового назначения, находящиеся на первом этаже здания, использовались по их прямому назначению согласно проектной документации (т. 1, л.д. 35).
В качестве доказательств нахождения в спорных помещениях организаций ответчик представил в материалы дела договор N 85 от 26.02.2001 аренды нежилого помещения в доме N 103 по ул. Кропоткина, общей площадью 37,3 кв. м, состоящего из одной комнаты, заключенный между ОАО "Электромеханический завод" и ООО "Грин-Сервис"; договор N 1999 от 25.06.2004 между управлением имущественных отношений администрации г. Армавира и ООО "Грин-Сервис" аренды помещений N 7 - 12, 14, 15, 18, 20, 32 по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, дом 103, для использования под бытовые услуги (мастерская по ремонту бытовой техники) сроком с 28.06.2004 по 28.06.2009; договор N 2475 от 23.09.2005 между управлением имущественных отношений администрации и ИП Эскузян И.В. аренды помещений N 33, 34, 57 для использования под парикмахерскую; договор от 01.12.2003 N 93 между управлением имущественных отношений администрации г. Армавира и управлением внутренних дел г. Армавира нежилого помещения N 39,40 площадью 24,7 кв. м по ул. Кропоткина, 103 (т. 7, л.д. 100 - 131).
Согласно выписке из ЕГРП от 17.05.2012 N 37/039/21012-788 в отношении нежилых помещений N 7 - 12, 14, 15, 18, 20, 32 было зарегистрировано 21.10.2004 арендное обременение сроком с 21.10.2004 по 28.06.2009 в пользу ООО "Грин Сервис" на основании договора N 1999 от 25.06.2004.
В подтверждение довода об использовании спорных помещений в целях, не связанных с обеспечением эксплуатации жилых помещений, расположенных в здании общежития, в материалы дела представлен изготовленный филиалом ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г. Армавиру технический паспорт на помещение мастерской по ремонту бытовой техники от 23.07.2004, согласно которому помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 20, 32 относились к мастерской (т. 2, л.д. 34).
Помещения N 13, 16, 17, обозначенные в экспликации к поэтажному плану здания как "комната сантехника", "туалет", "умывальная" (т. 2, л.д. 52), не находятся в свободном доступе для жильцов, поскольку вход в эти помещения проходит через арендуемые ООО "Грин-Сервис" с 2004 года площади (т. 7, л.д. 133). Указанные помещения, как видно из поэтажного плана, предназначены для обслуживания помещений N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 20, 32, предоставленных ООО "Грин-Сервис" в аренду; свободный доступ к помещениям N 13, 16, 17 через помещения, не предоставленные ООО "Грин-Сервис", отсутствует.
Таким образом, на дату приватизации первого жилого помещения в здании бывшего общежития, переданного в муниципальную собственность, упомянутые помещения использовались для размещения по договорам аренды, заключенных с муниципальной администрацией, сторонних организаций, использовавших помещения в целях, не связанных с обслуживанием жилых помещений в общежитии; истцом не доказано, что на дату приватизации первого жилого помещения спорные нежилые помещения фактически использовались лицами, проживавшими в общежитии.
В судебном заседании эксперт пояснил, что в спорных помещениях проводят инженерные коммуникации, указанные в экспертном заключении, однако для определения правового режима названных помещений не имеет определяющего значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования и не связанные с обслуживанием жилого дома.
В части помещений N 35 и N 38, которые, как указывает истец, используются ТСЖ "Уют" А для размещения его правления и актового зала, суду также не представлены доказательства их фактического использования проживающими в общежитии лицами на момент приватизации первого жилого помещения в нем (2006 год), само же ТСЖ "Уют" А зарегистрировано как юридическое лицо 28.09.2007 (т. 1, л.д. 73). Оборудование в данных помещениях приборов учета теплоснабжения, домофона, охранных устройств, пожарной сигнализации, коммутатора пожарной безопасности еще не свидетельствует о том, что с приватизацией первой квартиры (комнаты) право муниципальной собственности на эти помещения прекратилось, поскольку истцом не доказано наличие соответствующих устройств в помещениях N 35 и N 38 в 2006 году, а также использование помещений N 35 и N 36 в указанный период для обеспечения эксплуатации общежития или удовлетворения бытовых нужд его жильцов. В экспликации к поэтажному плану здания, составленном по состоянию на 24.04.2007, назначение помещений N 35 и N 38 - актовый зал и кабинет соответственно (т. 2, л.д. 52 - 53), их социально-бытовое назначение из материалов дела не очевидно. Кроме того, помещение N 38, как следует из акта проверки использования нежилых помещений муниципальной собственности от 12.01.2012, планируется использовать для технического обслуживания избирательного участка; помещение N 35, используемое истцом под актовый зал, используется также администрацией муниципального образования для размещения участковой избирательной комиссии.
Истец не отрицает того обстоятельства, что спорные помещения в настоящее время не находятся в его владении или владении собственников приватизированных комнат в общежитии. Временный доступ в отдельные спорные помещения, в том числе для размещения правления ТСЖ или использования под актовый зал, нельзя признать владением в юридическом смысле, поскольку владение представляет собой фактическое господство над вещью, а не временный доступ к ней, позволяющее отстранять любых третьих лиц от соответствующей вещи. Большая часть спорных помещений находится во владении администрации, осуществляемом через соответствующих арендаторов, в помещения N 35 и N 38 ответчик также имеет доступ и использует их для реализации своих публично-правовых задач, в связи с чем истец не может считаться владеющими указанными помещениями.
При таких обстоятельствах следует признать правильным вывод суда первой инстанции об использовании ненадлежащего способа защиты. Доводы апелляционной жалобы о том, что выбор способа защиты и формулирование предмета и оснований иска является правом истца, следует признать неверным, поскольку права лица, считающего себя собственником имущества, но фактическим им не владеющего и не обладающего на него зарегистрированным право, подлежат защите только в рамках виндикационного иска, направленного на восстановление основного правомочия собственности - владения вещью, в рамках которого обеспечивается, в том числе, возможность защиты владельца нормами об исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 декабря 2011 года по делу N А32-23839/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)