Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иконникова Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 января 2011 года кассационную жалобу Т. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 ноября 2011 года по делу N 2-1679/11 по иску Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ФИРО" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании недействительным зарегистрированного права собственности на общее имущество нежилого здания, признании права общей долевой собственности на это имущество и о его истребовании из незаконного владения.
Дело рассмотрено судебной коллегией в кассационном порядке по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), на основании ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации".
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения истца Т., поддержавшей жалобу, и представителя ответчика ООО "Торговый дом "ФИРО" А., полагавшей, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, судебная коллегия
установила:
Т. на основании договора купли-продажи, заключенного 20.11.2009 г. с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", приобрела в собственность нежилое помещение по адресу <адрес>., расположенное на 3 этаже, выделенное в натуре и предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей (л.д. 10 - 14, 17).
Как следует из плана вторичного объекта недвижимости, это помещение имеет отдельный вход с лестничной площадки третьего этажа (л.д. 16).
ООО "Торговый дом "ФИРО" (прежнее наименование - ООО "АлСаТорг" по договору купли-продажи от 22.06.2005 г. приобрело у гр. А. и Ф., нежилое помещение 10Н по тому же адресу, описанное в договоре как расположенное на 1 - 2 - 3 этажах 2 - 3-этажного здания и имеющее общую площадь 337,3 кв. м (л.д. 18 - 19, 20).
Согласно плану вторичного объекта недвижимости на помещение 10-Н в его границы включены два тамбура при входе в здание, лестницы и лестничные площадки на 1 - 2 - 3 этажах, помещение площадью 15,6 кв. м на втором этаже со входом с лестничной площадки и ряд помещений на третьем этаже с отдельным входом с лестничной площадки (за исключением помещения N 12-Н, имеющего отдельный вход) - л.д. 116.
Указывая на то, что помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в силу ст. ст. 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к общему имуществу собственников помещений здания, а регистрация права индивидуальной собственности ООО "ТД "ФИРО" на такие объекты приводит к нарушению прав истца, связанных с владением и пользованием ими, Т. обратилась в суд и, уточнив и дополнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просила признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "ТД "ФИРО" на места общего пользования общей площадью 134,1 кв. м, признать за нею право общей долевой собственности на общее имущество части здания в размере 1/25 доли и истребовать места общего пользования из чужого незаконного владения, указав в качестве ответчиков ООО "ТД "ФИРО" и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. 102 - 103).
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10.11.2011 г. в удовлетворении требований Т. отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, извещавшегося о времени и месте заседания суда кассационной инстанции (л.д. 137), о причине неявки не сообщившего, ранее в отзыве на иск указывавшего на то, что не является надлежащим ответчиком, и просившего рассмотреть дело в отсутствие его представителя (л.д. 60 - 62).
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не является участником материально-правовых отношений по поводу объектов недвижимости, а лишь осуществляет государственную регистрацию прав на такие объекты, оно не может быть надлежащим ответчиком по требованиям, связанным с разрешением споров между участниками права собственности на такие объекты, в том числе по требованиям об оспаривании чужого зарегистрированного права собственности и о признании права собственности истца.
Исходя из этого удовлетворение исковых требований Т. в отношении Управления Росреестра по Санкт-Петербургу исключалось, и решение об отказе в иске в этой части является правильным.
В соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Спорные объекты, включенные в границы помещения 10-Н - два тамбура при входе в здание, лестницы и лестничные площадки на 1 - 2 - 3 этажах - отвечают признакам общего имущества здания, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения, и в частности, для осуществления доступа в помещения, принадлежащие Т. и ООО "Торговый дом "ФИРО".
Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.
Разрешая спор, суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств нарушения прав истца вследствие регистрации за ответчиком права индивидуальной собственности на спорное имущество, поскольку принадлежащее истцу помещение сдается в аренду, а также на то, что признание права общей долевой собственности на спорное имущество должно привести к прекращению права индивидуальной собственности ответчика, которое возникло раньше, чем истец приобрела в собственность свое нежилое помещение, при этом договор купли-продажи помещения 10-Н, на котором основано право собственности ответчика, не оспорен и недействительным не признан.
Однако эти выводы являются ошибочными, поскольку по смыслу приведенных выше разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признание недействительным соответствующего договора о приобретении имущества не является обязательным условием определения правового статуса объектов, обладающих признаками общего имущества здания. Этот статус вытекает из закона, а не из договора, на что указано, в частности, в п. 3 Постановления. В свою очередь, лицо, обращающееся за судебной защитой, не является стороной соответствующего договора, а также не может рассматриваться как лицо, чьи права нарушены заключением договора, поэтому защита его права собственности не ставится в зависимость от возможности признания договора недействительным и осуществляется путем признания права (абзац второй ст. 12 ГК РФ), а в случае, если нарушение права сопряжено с лишением владения - в порядке виндикации (ст. 301 ГК РФ).
При этом, как следует из этих разъяснений, наличие записи о праве индивидуальной собственности ответчика на объекты, относящиеся в общему имуществу здания, само по себе может рассматриваться как повод к иску о признании права общей долевой собственности на это имущество, условием удовлетворения которого не является доказывание конкретных ограничений прав истца на владение, пользование и распоряжение этим имуществом.
В свою очередь, вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений указанных прав Т. вступает в противоречие с решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2010 г. по делу N А56-35199/2010, которым было отказано в удовлетворении требования Т. (зарегистрированной на тот момент в качестве индивидуального предпринимателя) к ООО "Торговый дом "ФИРО" о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания и об определении порядка пользования общим имуществом (л.д. 47 - 49).
Это решение было основано на выводе о том, что Т. избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку ею не заявлено требование об истребовании имущества из незаконного владения ответчика, а также о том, что расчет доли в праве общей собственности был произведен истцом неправильно.
Именно в силу этого Т., прекратившая в январе 2011 г. деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 50), обратилась в суд в рамках настоящего дела с требованиями виндикационного характера.
Более того, материалы дела, а также содержание вышеназванного решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области свидетельствуют о том, что со стороны ответчика действительно имеет место нарушение прав Т. на владение и пользование общим имуществом здания, на которое зарегистрировано право собственности ответчика.
Так, в решении арбитражного суда отражено, что ответчик, возражая против иска, просил установить сервитут на часть помещений, являющихся местами общего пользования, и установить для Т. плату за пользование этим имуществом в размере <...> рублей ежемесячно (л.д. 47).
Эти данные согласуются с утверждением истца о том, что ответчик на правах владельца спорных объектов ограничивает ее доступ в помещение 12-Н, самостоятельно определяя режим входа в здание и периодически запрещая проход в помещение 12-Н.
При таком положении требования Т. о признании права общей долевой собственности на объекты общего имущества здания и об их истребовании из незаконного владения ответчика могли быть удовлетворены.
В свою очередь, требование Т. о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Торговый дом "ФИРО" на места общего пользования фактически не носит самостоятельного характера, поскольку защита права истца в форме признания права общей долевой собственности на спорное имущество и его истребования из чужого незаконного владения сама по себе предполагает опровержение зарегистрированного права ответчика.
Вместе с тем для правильного разрешения спора суду необходимо было уточнить требования Т., поскольку признание права общей долевой собственности на имущество и его истребование из индивидуального владения ответчика в общее владение в данном случае предполагает необходимость указания конкретных спорных объектов.
При этом, по общему правилу, размер долей в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, на что указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ.
Это правило вытекает из положений ст. 289 и 290 ГК РФ, а также ст. ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ, по смыслу которых, кроме того, доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует за правом собственности на соответствующую квартиру.
С этими нормами корреспондирует пункт 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
По смыслу этого положения закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, как правило, не подлежит самостоятельной государственной регистрации, а размер доли в праве всегда пропорционален общей площади принадлежащего собственнику помещения и, соответственно, может изменяться в случае изменения состава и общей площади помещений здания или многоквартирного дома.
В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ также указано, что судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании, однако на подобные обстоятельства стороны при разрешении спора не ссылались и из материалов дела они не усматриваются.
В свою очередь, принцип определения размера доли в праве общей собственности пропорционально площади находящихся в собственности помещений здания и изложенный выше порядок перехода права на долю и его государственной регистрации предполагают, что определение арифметического размера этой доли (который в данном случае, по мнению Т., должен для нее составлять 1/25 исходя из соотношения площади помещения 12-Н и помещений, образующих помещение 10-Н, за исключением мест общего пользования) не является обязательным условием разрешения спора о праве общей собственности на общее имущество здания.
Для разрешения такого спора достаточно определить круг участников права общей долевой собственности на общее имущество здания, а также установить общую площадь здания и площадь помещений, относящихся к общему имуществу, от чего зависит размер долей.
Однако изложенное означает, что для правильного разрешения спора суду необходимо было также уточнить, предназначено ли спорное имущество для обслуживания только помещений, находящихся в собственности Т. и ООО "Торговый дом "ФИРО", либо для обслуживания всего здания (например, для доступа в чердачные помещения, на крышу, к инженерным коммуникациям здания), для чего могут быть истребованы данные технической инвентаризации здания, а также установить круг собственников помещений здания в целом и при необходимости привлечь их к участию в деле, поскольку разрешение спора может затрагивать права иных лиц на общее имущество здания.
Возможность восполнения указанных недостатков при рассмотрении дела в кассационном порядке отсутствует.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Т. в отношении ООО "Торговый дом "ФИРО" нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело - направлению для нового рассмотрения в суд первой инстанции, которому необходимо учесть изложенное, уточнить требования истца в части определения конкретных объектов, которые являются предметом спора, поставить на обсуждение все юридически значимые обстоятельства и в зависимости от их установления разрешить спор.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 ноября 2011 года по настоящему делу в части отказа в удовлетворении требований Т. в отношении ООО "Торговый дом "ФИРО" отменить, дело в этой части направить в тот же суд для нового рассмотрения в ином составе судей.
В части отказа в удовлетворении требований Т. в отношении Управления Росреестра по Санкт-Петербургу решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.01.2011 N 33-276/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2011 г. N 33-276/2012
Судья: Иконникова Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 января 2011 года кассационную жалобу Т. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 ноября 2011 года по делу N 2-1679/11 по иску Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ФИРО" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании недействительным зарегистрированного права собственности на общее имущество нежилого здания, признании права общей долевой собственности на это имущество и о его истребовании из незаконного владения.
Дело рассмотрено судебной коллегией в кассационном порядке по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), на основании ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации".
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения истца Т., поддержавшей жалобу, и представителя ответчика ООО "Торговый дом "ФИРО" А., полагавшей, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, судебная коллегия
установила:
Т. на основании договора купли-продажи, заключенного 20.11.2009 г. с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", приобрела в собственность нежилое помещение по адресу <адрес>., расположенное на 3 этаже, выделенное в натуре и предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей (л.д. 10 - 14, 17).
Как следует из плана вторичного объекта недвижимости, это помещение имеет отдельный вход с лестничной площадки третьего этажа (л.д. 16).
ООО "Торговый дом "ФИРО" (прежнее наименование - ООО "АлСаТорг" по договору купли-продажи от 22.06.2005 г. приобрело у гр. А. и Ф., нежилое помещение 10Н по тому же адресу, описанное в договоре как расположенное на 1 - 2 - 3 этажах 2 - 3-этажного здания и имеющее общую площадь 337,3 кв. м (л.д. 18 - 19, 20).
Согласно плану вторичного объекта недвижимости на помещение 10-Н в его границы включены два тамбура при входе в здание, лестницы и лестничные площадки на 1 - 2 - 3 этажах, помещение площадью 15,6 кв. м на втором этаже со входом с лестничной площадки и ряд помещений на третьем этаже с отдельным входом с лестничной площадки (за исключением помещения N 12-Н, имеющего отдельный вход) - л.д. 116.
Указывая на то, что помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в силу ст. ст. 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к общему имуществу собственников помещений здания, а регистрация права индивидуальной собственности ООО "ТД "ФИРО" на такие объекты приводит к нарушению прав истца, связанных с владением и пользованием ими, Т. обратилась в суд и, уточнив и дополнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просила признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "ТД "ФИРО" на места общего пользования общей площадью 134,1 кв. м, признать за нею право общей долевой собственности на общее имущество части здания в размере 1/25 доли и истребовать места общего пользования из чужого незаконного владения, указав в качестве ответчиков ООО "ТД "ФИРО" и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. 102 - 103).
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10.11.2011 г. в удовлетворении требований Т. отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, извещавшегося о времени и месте заседания суда кассационной инстанции (л.д. 137), о причине неявки не сообщившего, ранее в отзыве на иск указывавшего на то, что не является надлежащим ответчиком, и просившего рассмотреть дело в отсутствие его представителя (л.д. 60 - 62).
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не является участником материально-правовых отношений по поводу объектов недвижимости, а лишь осуществляет государственную регистрацию прав на такие объекты, оно не может быть надлежащим ответчиком по требованиям, связанным с разрешением споров между участниками права собственности на такие объекты, в том числе по требованиям об оспаривании чужого зарегистрированного права собственности и о признании права собственности истца.
Исходя из этого удовлетворение исковых требований Т. в отношении Управления Росреестра по Санкт-Петербургу исключалось, и решение об отказе в иске в этой части является правильным.
В соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Спорные объекты, включенные в границы помещения 10-Н - два тамбура при входе в здание, лестницы и лестничные площадки на 1 - 2 - 3 этажах - отвечают признакам общего имущества здания, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения, и в частности, для осуществления доступа в помещения, принадлежащие Т. и ООО "Торговый дом "ФИРО".
Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.
Разрешая спор, суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств нарушения прав истца вследствие регистрации за ответчиком права индивидуальной собственности на спорное имущество, поскольку принадлежащее истцу помещение сдается в аренду, а также на то, что признание права общей долевой собственности на спорное имущество должно привести к прекращению права индивидуальной собственности ответчика, которое возникло раньше, чем истец приобрела в собственность свое нежилое помещение, при этом договор купли-продажи помещения 10-Н, на котором основано право собственности ответчика, не оспорен и недействительным не признан.
Однако эти выводы являются ошибочными, поскольку по смыслу приведенных выше разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признание недействительным соответствующего договора о приобретении имущества не является обязательным условием определения правового статуса объектов, обладающих признаками общего имущества здания. Этот статус вытекает из закона, а не из договора, на что указано, в частности, в п. 3 Постановления. В свою очередь, лицо, обращающееся за судебной защитой, не является стороной соответствующего договора, а также не может рассматриваться как лицо, чьи права нарушены заключением договора, поэтому защита его права собственности не ставится в зависимость от возможности признания договора недействительным и осуществляется путем признания права (абзац второй ст. 12 ГК РФ), а в случае, если нарушение права сопряжено с лишением владения - в порядке виндикации (ст. 301 ГК РФ).
При этом, как следует из этих разъяснений, наличие записи о праве индивидуальной собственности ответчика на объекты, относящиеся в общему имуществу здания, само по себе может рассматриваться как повод к иску о признании права общей долевой собственности на это имущество, условием удовлетворения которого не является доказывание конкретных ограничений прав истца на владение, пользование и распоряжение этим имуществом.
В свою очередь, вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений указанных прав Т. вступает в противоречие с решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2010 г. по делу N А56-35199/2010, которым было отказано в удовлетворении требования Т. (зарегистрированной на тот момент в качестве индивидуального предпринимателя) к ООО "Торговый дом "ФИРО" о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания и об определении порядка пользования общим имуществом (л.д. 47 - 49).
Это решение было основано на выводе о том, что Т. избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку ею не заявлено требование об истребовании имущества из незаконного владения ответчика, а также о том, что расчет доли в праве общей собственности был произведен истцом неправильно.
Именно в силу этого Т., прекратившая в январе 2011 г. деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 50), обратилась в суд в рамках настоящего дела с требованиями виндикационного характера.
Более того, материалы дела, а также содержание вышеназванного решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области свидетельствуют о том, что со стороны ответчика действительно имеет место нарушение прав Т. на владение и пользование общим имуществом здания, на которое зарегистрировано право собственности ответчика.
Так, в решении арбитражного суда отражено, что ответчик, возражая против иска, просил установить сервитут на часть помещений, являющихся местами общего пользования, и установить для Т. плату за пользование этим имуществом в размере <...> рублей ежемесячно (л.д. 47).
Эти данные согласуются с утверждением истца о том, что ответчик на правах владельца спорных объектов ограничивает ее доступ в помещение 12-Н, самостоятельно определяя режим входа в здание и периодически запрещая проход в помещение 12-Н.
При таком положении требования Т. о признании права общей долевой собственности на объекты общего имущества здания и об их истребовании из незаконного владения ответчика могли быть удовлетворены.
В свою очередь, требование Т. о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Торговый дом "ФИРО" на места общего пользования фактически не носит самостоятельного характера, поскольку защита права истца в форме признания права общей долевой собственности на спорное имущество и его истребования из чужого незаконного владения сама по себе предполагает опровержение зарегистрированного права ответчика.
Вместе с тем для правильного разрешения спора суду необходимо было уточнить требования Т., поскольку признание права общей долевой собственности на имущество и его истребование из индивидуального владения ответчика в общее владение в данном случае предполагает необходимость указания конкретных спорных объектов.
При этом, по общему правилу, размер долей в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, на что указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ.
Это правило вытекает из положений ст. 289 и 290 ГК РФ, а также ст. ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ, по смыслу которых, кроме того, доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует за правом собственности на соответствующую квартиру.
С этими нормами корреспондирует пункт 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
По смыслу этого положения закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, как правило, не подлежит самостоятельной государственной регистрации, а размер доли в праве всегда пропорционален общей площади принадлежащего собственнику помещения и, соответственно, может изменяться в случае изменения состава и общей площади помещений здания или многоквартирного дома.
В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ также указано, что судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании, однако на подобные обстоятельства стороны при разрешении спора не ссылались и из материалов дела они не усматриваются.
В свою очередь, принцип определения размера доли в праве общей собственности пропорционально площади находящихся в собственности помещений здания и изложенный выше порядок перехода права на долю и его государственной регистрации предполагают, что определение арифметического размера этой доли (который в данном случае, по мнению Т., должен для нее составлять 1/25 исходя из соотношения площади помещения 12-Н и помещений, образующих помещение 10-Н, за исключением мест общего пользования) не является обязательным условием разрешения спора о праве общей собственности на общее имущество здания.
Для разрешения такого спора достаточно определить круг участников права общей долевой собственности на общее имущество здания, а также установить общую площадь здания и площадь помещений, относящихся к общему имуществу, от чего зависит размер долей.
Однако изложенное означает, что для правильного разрешения спора суду необходимо было также уточнить, предназначено ли спорное имущество для обслуживания только помещений, находящихся в собственности Т. и ООО "Торговый дом "ФИРО", либо для обслуживания всего здания (например, для доступа в чердачные помещения, на крышу, к инженерным коммуникациям здания), для чего могут быть истребованы данные технической инвентаризации здания, а также установить круг собственников помещений здания в целом и при необходимости привлечь их к участию в деле, поскольку разрешение спора может затрагивать права иных лиц на общее имущество здания.
Возможность восполнения указанных недостатков при рассмотрении дела в кассационном порядке отсутствует.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Т. в отношении ООО "Торговый дом "ФИРО" нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело - направлению для нового рассмотрения в суд первой инстанции, которому необходимо учесть изложенное, уточнить требования истца в части определения конкретных объектов, которые являются предметом спора, поставить на обсуждение все юридически значимые обстоятельства и в зависимости от их установления разрешить спор.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 ноября 2011 года по настоящему делу в части отказа в удовлетворении требований Т. в отношении ООО "Торговый дом "ФИРО" отменить, дело в этой части направить в тот же суд для нового рассмотрения в ином составе судей.
В части отказа в удовлетворении требований Т. в отношении Управления Росреестра по Санкт-Петербургу решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)