Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 17 апреля 2007 года Дело N Ф08-1384/2007
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, в отсутствие ответчика - коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания", третьих лиц: департамента имущественных отношений Краснодарского края, жилищно-строительного кооператива "Приморский", администрации муниципального образования город-курорт Анапа, открытого акционерного общества "Новые фасадные системы", общества с ограниченной ответственностью "Росгеосервис", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росгеосервис" на решение от 21.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 19.01.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-3897/2006-31/30, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к КТ "Социальная инициатива и компания" (далее - товарищество) о взыскании 2127504 рублей 76 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 04.03.2005 N 7700000142 и 189907 рублей 67 копеек пени за период с 04.03.2005 по 07.08.2006 и расторжении названного договора (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, ЖСК "Приморский", администрация муниципального образования город-курорт Анапа и ОАО "Новые фасадные системы".
Решением от 21.11.2006 иск удовлетворен, поскольку материалами дела подтверждается, что товарищество неоднократно несвоевременно и неполностью вносило арендную плату.
ООО "Росгеосервис" (далее - общество) в порядке, предусмотренном статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжаловало указанный судебный акт в суд апелляционной инстанции.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.01.2007 решение от 21.11.2006 оставлено без изменения со ссылкой на то, что заключенное ответчиком и обществом после обращения истца в суд соглашение от 05.07.2006 об уступке прав и обязанностей по договору от 04.03.2005 является ничтожной сделкой, поскольку совершено без уведомления и письменного согласия арендодателя.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, поскольку ими разрешен вопрос о его правах и обязанностях, тогда как к участию в деле общество не привлекалось; вывод о ничтожности договора, сделанный апелляционной инстанцией, не соответствует статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации; арендодатель уведомлен о соглашении от 05.07.2006.
В судебном заседании представитель управления просил оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Изучив материалы дела, выслушав представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 04.03.2005 управление и товарищество заключили договор аренды N 7700000142 земельного участка общей площадью 88 га, находящегося во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Анапа (кадастровый номер 23:37:01 07 002:0083), категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 100. Срок действия договора определен с 04.03.2005 по 04.03.2054 (пункт 2.1 договора). Арендная плата должна вноситься арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.6). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Судебные инстанции установили, что товарищество неоднократно несвоевременно и не полностью вносило арендную плату. Управление уведомило арендатора о расторжении договора, последний в разумный срок обязательство по оплате арендной платы не выполнил.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом на условиях, определенных в договоре аренды. В соответствии со статьей 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалы дела представлены доказательства уведомления ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и о расторжении договора (т. 1, л.д. 22-27). С учетом изложенного
вывод судов в части расторжения договора от 04.03.2005 является правомерным.
Суд апелляционной инстанции установил, что 05.07.2006 товарищество (цедент) и общество (цессионарий) подписали соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по спорному договору (т. 3, л.д. 79).
На основании пункта 5.3.2 договора аренды, согласно которому арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без письменного согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции, установив отсутствие такого согласия и уведомления арендодателя, пришел к выводу о ничтожности соглашения от 05.07.2006. Суд кассационной инстанции считает указанный вывод неправомерным.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Содержащееся в указанной норме правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Таким образом, ограничения, установленные пунктом 5.3.2 договора, не соответствуют пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем не подлежат применению.
Аналогичный подход отражен в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 указанного Постановления Пленума). Таким образом, ни отсутствие согласия арендодателя, ни факт невыполнения арендатором обязанности по его уведомлению о состоявшейся уступке не влекут ничтожность соответствующего соглашения.
В результате перенаема происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Признавая соглашение от 05.07.2006 ничтожной сделкой, суд апелляционной инстанции не учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации соглашения, в связи с чем отсутствуют основания считать его заключенным и, соответственно, применять нормы гражданского законодательства о недействительности сделок. Таким образом, у общества не возникли права и обязанности по договору аренды от 04.03.2005 N 7700000142, что исключает возможность нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми судебными актами.
При указанных обстоятельствах предусмотренные законом основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение от 26.11.2006 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2007 по делу N А32-3897/2006-31/30 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.04.2007 N Ф08-1384/2007 ПО ДЕЛУ N А32-3897/2006-31/30
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 17 апреля 2007 года Дело N Ф08-1384/2007
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, в отсутствие ответчика - коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания", третьих лиц: департамента имущественных отношений Краснодарского края, жилищно-строительного кооператива "Приморский", администрации муниципального образования город-курорт Анапа, открытого акционерного общества "Новые фасадные системы", общества с ограниченной ответственностью "Росгеосервис", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росгеосервис" на решение от 21.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 19.01.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-3897/2006-31/30, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к КТ "Социальная инициатива и компания" (далее - товарищество) о взыскании 2127504 рублей 76 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 04.03.2005 N 7700000142 и 189907 рублей 67 копеек пени за период с 04.03.2005 по 07.08.2006 и расторжении названного договора (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, ЖСК "Приморский", администрация муниципального образования город-курорт Анапа и ОАО "Новые фасадные системы".
Решением от 21.11.2006 иск удовлетворен, поскольку материалами дела подтверждается, что товарищество неоднократно несвоевременно и неполностью вносило арендную плату.
ООО "Росгеосервис" (далее - общество) в порядке, предусмотренном статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжаловало указанный судебный акт в суд апелляционной инстанции.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.01.2007 решение от 21.11.2006 оставлено без изменения со ссылкой на то, что заключенное ответчиком и обществом после обращения истца в суд соглашение от 05.07.2006 об уступке прав и обязанностей по договору от 04.03.2005 является ничтожной сделкой, поскольку совершено без уведомления и письменного согласия арендодателя.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, поскольку ими разрешен вопрос о его правах и обязанностях, тогда как к участию в деле общество не привлекалось; вывод о ничтожности договора, сделанный апелляционной инстанцией, не соответствует статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации; арендодатель уведомлен о соглашении от 05.07.2006.
В судебном заседании представитель управления просил оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Изучив материалы дела, выслушав представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 04.03.2005 управление и товарищество заключили договор аренды N 7700000142 земельного участка общей площадью 88 га, находящегося во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Анапа (кадастровый номер 23:37:01 07 002:0083), категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 100. Срок действия договора определен с 04.03.2005 по 04.03.2054 (пункт 2.1 договора). Арендная плата должна вноситься арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.6). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Судебные инстанции установили, что товарищество неоднократно несвоевременно и не полностью вносило арендную плату. Управление уведомило арендатора о расторжении договора, последний в разумный срок обязательство по оплате арендной платы не выполнил.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом на условиях, определенных в договоре аренды. В соответствии со статьей 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалы дела представлены доказательства уведомления ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и о расторжении договора (т. 1, л.д. 22-27). С учетом изложенного
вывод судов в части расторжения договора от 04.03.2005 является правомерным.
Суд апелляционной инстанции установил, что 05.07.2006 товарищество (цедент) и общество (цессионарий) подписали соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по спорному договору (т. 3, л.д. 79).
На основании пункта 5.3.2 договора аренды, согласно которому арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без письменного согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции, установив отсутствие такого согласия и уведомления арендодателя, пришел к выводу о ничтожности соглашения от 05.07.2006. Суд кассационной инстанции считает указанный вывод неправомерным.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Содержащееся в указанной норме правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Таким образом, ограничения, установленные пунктом 5.3.2 договора, не соответствуют пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем не подлежат применению.
Аналогичный подход отражен в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 указанного Постановления Пленума). Таким образом, ни отсутствие согласия арендодателя, ни факт невыполнения арендатором обязанности по его уведомлению о состоявшейся уступке не влекут ничтожность соответствующего соглашения.
В результате перенаема происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Признавая соглашение от 05.07.2006 ничтожной сделкой, суд апелляционной инстанции не учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации соглашения, в связи с чем отсутствуют основания считать его заключенным и, соответственно, применять нормы гражданского законодательства о недействительности сделок. Таким образом, у общества не возникли права и обязанности по договору аренды от 04.03.2005 N 7700000142, что исключает возможность нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми судебными актами.
При указанных обстоятельствах предусмотренные законом основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 26.11.2006 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2007 по делу N А32-3897/2006-31/30 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)