Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Марьянковой Н.В. и Нефедовой О.Ю., рассмотрев 30.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евроконтакт" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу N А21-5739/2011 (судьи Шестакова М.А., Горшелев В.В., Несмиян С.И.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", место нахождения: 238710, Калининградская обл., Неманский р-н, г. Неман, ул. Выгонная, д. 1, ОГРН 1103914000486 (далее - ООО "Жилкомсервис"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском (с учетом уточнения требований) к обществу с ограниченной ответственностью "Евроконтакт", место нахождения: 238750, Калининградская обл., г. Советск, ул. Искры, д. 16, ОГРН 1023902002321 (далее - ООО "Евроконтакт"), об обязании заключить договор на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Калининградская обл., г. Неман, ул. Победы, д. 73, на предложенных истцом условиях, в том числе установить размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения в размере 10,44 руб. за один кв. м согласно приложению N 4 к договору, а также о взыскании 92 126 руб. 71 коп. в качестве неосновательного обогащения стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 01.09.2010 по 30.09.2011.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.01.2012 (судья Мельник И.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО "Евроконтакт" просит отменить постановление апелляционного суда и дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на следующее. Ответчик как собственник нежилого помещения не пользуется услугой паспортистки, в то время как в тариф оплата такой услуги включена. Истцом применена неверная методика расчета для определения размера платежей за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Апелляционный суд безосновательно переоценил выводы суда первой инстанции и установил, что в адрес ответчика был направлен проект договора со всеми приложениями, содержащими существенные условия о цене договора и видах работ и услуг. По мнению подателя кассационной жалобы, он является ненадлежащим ответчиком, поскольку нежилое помещение находилось в аренде последовательно у ООО "Калининградрозторг" и ООО "Виктория-Балтия". В привлечении указанных лиц к участию в деле отказано. Также податель кассационной жалобы ссылается на то, что стоимость фактически оказанных услуг не доказана.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Жилкомсервис" просит обжалуемое постановление оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации Неманского городского поселения от 24.06.2010 N 107 "О проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" принято решение о проведении открытого конкурса для выбора управляющей организации для управления многоквартирными домами, в которых собственниками помещений не выбран способ управления. Конкурсная документация содержит проект договора на управление многоквартирным домом и размер платы за один квадратный метр площади. По дому N 73 по ул. Победы размер такой платы составляет 10,44 руб. (пункт 48 технической части конкурсной документации).
По результатам вышеназванного конкурса ООО "Жилкомсервис" выбрано управляющей компанией в отношении многоквартирного жилого дома N 73 по улице Победы в г. Немане Калининградской области. Нежилое помещение размером 678, 6 кв. м в этом жилом доме принадлежит на праве собственности ООО "Евроконтакт".
Поскольку собственник нежилого помещения отказался от заключения договора на управление многоквартирным домом и не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, ООО "Жилкомсервис" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор и взыскании стоимости работ и услуг за период с 01.09.2010 по 30.09.2011.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, мотивировав отказ тем, что истец не направил ответчику перечень работ и услуг, расчет цены договора и не представил доказательств фактического оказания услуг. Также суд отметил, что истец не доказал неосновательного обогащения ответчика, поскольку нежилое помещение сдается в аренду, истец не воспользовался правом на изменение требований и привлечение арендаторов в качестве соответчиков.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о ненаправлении ответчику проекта договора, который содержит все условия о цене и видах услуг и работ, и исковые требования удовлетворил на основании пункта 2 статьи 421, пункта 4 статьи 445, статей 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 158 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает, что выводы апелляционного суда о фактических обстоятельствах дела соответствуют материалам дела и имеющимся в нем доказательствам. Апелляционным судом правильно применены нормы материального права.
ООО "Жилкомсервис" выбрано управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, д 73, по результатам открытого конкурса, проведенного администрацией Неманского городского поселения.
Как указал апелляционный суд, направление ответчику договора на управление многоквартирным домом со всеми приложениями, содержащими перечень работ и услуг и цену, подтверждено описью вложения.
Согласно пунктам 2.1.2, 3.2, 3.3.2 договора перечень работ и услуг, а также тариф определяется в соответствии с приложением N 4, являющимся неотъемлемой частью договора. Указано также, что услуги и работы установлены на основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации. В приложении N 4 приведен перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома в расчете на один квадратный метр с указанием цены каждой услуги, а также всех услуг в целом (тариф), который составляет 10,44 руб.
Обязанность ООО "Евроконтакт" как собственника расположенного в доме нежилого помещения заключить договор управления предусмотрена частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора допускается, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или другими законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Доводы ответчика о том, что истцом применена неверная методика расчета стоимости работ и услуг, несостоятельны. Напротив, расчет ответчика, содержащийся на листах дела 96 - 97 тома 2, не соответствует нормативным правовым актам.
В части 3 "Техническая часть" конкурсной документации по проведению конкурса по отбору управляющей организации, по итогам которого ООО "Жилкомсервис" выбрано управляющей компанией, по дому N 73 по ул. Победы (пункт 48) содержится размер платы за квадратный метр - 10,44 руб. Соответственно, размер платы в месяц определяется из расчета 10,44 руб. х 678, 6 кв. м. За тринадцать месяцев ответчик, не оплачивая работы и услуги, получил неосновательное обогащение в размере 92 126 руб. 71 коп. (10,44 руб. х 678, 6 х 13).
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета одного квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Поскольку истец как управляющая компания выбран по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется конкурсная документация, в которой определен размер платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений, то ответчик как собственник нежилого помещения обязан был ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки 10,44 руб. за один квадратный метр площади.
Соответственно на стороне ответчика, не оплачивавшего названные издержки, возникло неосновательное обогащение, подлежащее взысканию на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы ответчика о недоказанности фактических расходов истца несостоятельны исходя из следующего.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, являющейся обязательной для арбитражных судов, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов по содержанию собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Поэтому оснований для привлечения к участию в деле арендаторов принадлежащего ответчику нежилого помещения, равно как и учета их расходов по содержанию этого помещения, не имеется.
При таком положении оснований для отмены постановления апелляционной инстанции не имеется. Соответственно, уплаченная при подаче кассационной жалобы государственная пошлина не перераспределяется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу N А21-5739/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евроконтакт" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Н.В.МАРЬЯНКОВА
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 30.07.2012 ПО ДЕЛУ N А21-5739/2011
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2012 г. по делу N А21-5739/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Марьянковой Н.В. и Нефедовой О.Ю., рассмотрев 30.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евроконтакт" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу N А21-5739/2011 (судьи Шестакова М.А., Горшелев В.В., Несмиян С.И.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", место нахождения: 238710, Калининградская обл., Неманский р-н, г. Неман, ул. Выгонная, д. 1, ОГРН 1103914000486 (далее - ООО "Жилкомсервис"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском (с учетом уточнения требований) к обществу с ограниченной ответственностью "Евроконтакт", место нахождения: 238750, Калининградская обл., г. Советск, ул. Искры, д. 16, ОГРН 1023902002321 (далее - ООО "Евроконтакт"), об обязании заключить договор на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Калининградская обл., г. Неман, ул. Победы, д. 73, на предложенных истцом условиях, в том числе установить размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения в размере 10,44 руб. за один кв. м согласно приложению N 4 к договору, а также о взыскании 92 126 руб. 71 коп. в качестве неосновательного обогащения стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 01.09.2010 по 30.09.2011.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.01.2012 (судья Мельник И.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО "Евроконтакт" просит отменить постановление апелляционного суда и дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на следующее. Ответчик как собственник нежилого помещения не пользуется услугой паспортистки, в то время как в тариф оплата такой услуги включена. Истцом применена неверная методика расчета для определения размера платежей за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Апелляционный суд безосновательно переоценил выводы суда первой инстанции и установил, что в адрес ответчика был направлен проект договора со всеми приложениями, содержащими существенные условия о цене договора и видах работ и услуг. По мнению подателя кассационной жалобы, он является ненадлежащим ответчиком, поскольку нежилое помещение находилось в аренде последовательно у ООО "Калининградрозторг" и ООО "Виктория-Балтия". В привлечении указанных лиц к участию в деле отказано. Также податель кассационной жалобы ссылается на то, что стоимость фактически оказанных услуг не доказана.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Жилкомсервис" просит обжалуемое постановление оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации Неманского городского поселения от 24.06.2010 N 107 "О проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" принято решение о проведении открытого конкурса для выбора управляющей организации для управления многоквартирными домами, в которых собственниками помещений не выбран способ управления. Конкурсная документация содержит проект договора на управление многоквартирным домом и размер платы за один квадратный метр площади. По дому N 73 по ул. Победы размер такой платы составляет 10,44 руб. (пункт 48 технической части конкурсной документации).
По результатам вышеназванного конкурса ООО "Жилкомсервис" выбрано управляющей компанией в отношении многоквартирного жилого дома N 73 по улице Победы в г. Немане Калининградской области. Нежилое помещение размером 678, 6 кв. м в этом жилом доме принадлежит на праве собственности ООО "Евроконтакт".
Поскольку собственник нежилого помещения отказался от заключения договора на управление многоквартирным домом и не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, ООО "Жилкомсервис" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор и взыскании стоимости работ и услуг за период с 01.09.2010 по 30.09.2011.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, мотивировав отказ тем, что истец не направил ответчику перечень работ и услуг, расчет цены договора и не представил доказательств фактического оказания услуг. Также суд отметил, что истец не доказал неосновательного обогащения ответчика, поскольку нежилое помещение сдается в аренду, истец не воспользовался правом на изменение требований и привлечение арендаторов в качестве соответчиков.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о ненаправлении ответчику проекта договора, который содержит все условия о цене и видах услуг и работ, и исковые требования удовлетворил на основании пункта 2 статьи 421, пункта 4 статьи 445, статей 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 158 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает, что выводы апелляционного суда о фактических обстоятельствах дела соответствуют материалам дела и имеющимся в нем доказательствам. Апелляционным судом правильно применены нормы материального права.
ООО "Жилкомсервис" выбрано управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Неман, ул. Победы, д 73, по результатам открытого конкурса, проведенного администрацией Неманского городского поселения.
Как указал апелляционный суд, направление ответчику договора на управление многоквартирным домом со всеми приложениями, содержащими перечень работ и услуг и цену, подтверждено описью вложения.
Согласно пунктам 2.1.2, 3.2, 3.3.2 договора перечень работ и услуг, а также тариф определяется в соответствии с приложением N 4, являющимся неотъемлемой частью договора. Указано также, что услуги и работы установлены на основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации. В приложении N 4 приведен перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома в расчете на один квадратный метр с указанием цены каждой услуги, а также всех услуг в целом (тариф), который составляет 10,44 руб.
Обязанность ООО "Евроконтакт" как собственника расположенного в доме нежилого помещения заключить договор управления предусмотрена частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора допускается, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или другими законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Доводы ответчика о том, что истцом применена неверная методика расчета стоимости работ и услуг, несостоятельны. Напротив, расчет ответчика, содержащийся на листах дела 96 - 97 тома 2, не соответствует нормативным правовым актам.
В части 3 "Техническая часть" конкурсной документации по проведению конкурса по отбору управляющей организации, по итогам которого ООО "Жилкомсервис" выбрано управляющей компанией, по дому N 73 по ул. Победы (пункт 48) содержится размер платы за квадратный метр - 10,44 руб. Соответственно, размер платы в месяц определяется из расчета 10,44 руб. х 678, 6 кв. м. За тринадцать месяцев ответчик, не оплачивая работы и услуги, получил неосновательное обогащение в размере 92 126 руб. 71 коп. (10,44 руб. х 678, 6 х 13).
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета одного квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).
Поскольку истец как управляющая компания выбран по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется конкурсная документация, в которой определен размер платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений, то ответчик как собственник нежилого помещения обязан был ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки 10,44 руб. за один квадратный метр площади.
Соответственно на стороне ответчика, не оплачивавшего названные издержки, возникло неосновательное обогащение, подлежащее взысканию на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы ответчика о недоказанности фактических расходов истца несостоятельны исходя из следующего.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, являющейся обязательной для арбитражных судов, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов по содержанию собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Поэтому оснований для привлечения к участию в деле арендаторов принадлежащего ответчику нежилого помещения, равно как и учета их расходов по содержанию этого помещения, не имеется.
При таком положении оснований для отмены постановления апелляционной инстанции не имеется. Соответственно, уплаченная при подаче кассационной жалобы государственная пошлина не перераспределяется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу N А21-5739/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евроконтакт" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Н.В.МАРЬЯНКОВА
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)