Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тетервака А.В.,
судей Гуреевой О.А., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Родиной Ю.Н.,
при участии в судебном заседании (16 июля) представителей:
от истца: Сахаров А.Н., доверенность от 21.07.2011,
от ответчика: Рыжиковой Т.В., доверенность от 09.08.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2012 по делу N А82-9782/2011, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску товарищества собственников жилья "Сокол-37" (ИНН: 7604134715, ОГРН 1087604010702)
к закрытому акционерному обществу "ПИК-Верхняя Волга" (ИНН: 7602036600, ОГРН 1037600002945),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт", общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА ФРОНТОН"
об обязании устранить дефекты,
установил:
товарищество собственников жилья "Сокол-37" (далее - ТСЖ "Сокол-37", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "ПИК-Верхняя Волга" (далее - ЗАО "ПИК-Верхняя Волга", Общество, ответчик, заявитель).
Предметом иска (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) явились требования истца об обязании Общества в течение трех месяцев с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу безвозмездно устранить в соответствии с действующими строительными нормами и правилами имеющиеся дефекты в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, пр-т Фрунзе, д. 37/18 (далее - Дом). Кроме того, вместо понуждения ответчика к производству работ по ремонту мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда Дома истец просит взыскать с ответчика 69 600 руб. убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт" (далее - ООО "ПИК-Комфорт"), общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА ФРОНТОН" (далее - ФИРМА ФРОНТОН").
Ответчик исковые требования не признал.
ООО "ПИК-Комфорт" возражало против удовлетворения иска.
Решением от 26.03.2012 Арбитражный суд Ярославской области удовлетворил исковые требования частично, обязав ответчика в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу произвести следующие работы:
- - выполнить замену кровельных примыканий в местах их отслоения и в не закрепленных местах 1 и 2 подъездов;
- - очистить от ржавчины и покрасить специальными защитными средствами в металлические двери в подвале, металлоконструкции, поддерживающие трубопроводы, запорную арматуру, задвижку и фланцы у ввода трубопровода холодной воды в здание, металлические лестницы, ведущие на кровли надстроек, металлические двери выхода на кровлю;
- - закрепить ограждающие конструкции воронок к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним;
- - выполнить частичный ремонт штукатурного слоя на стенах лифтовых шахт кровли;
- - протравить монолитную железобетонную плитку покрытия чердачного помещения;
- - выполнить косметический ремонт стен и потолка лестничной клетки с протравкой поверхности;
- - выполнить ремонт штукатурки фасада в местах наличия трещин;
- - устранить промерзание (продувание) через деформационный шов между секциями 5 и 6 с обеих сторон;
- - произвести капитальный ремонт цоколя;
- - выполнить дренажную систему для отвода грунтовых вод;
- - выполнить ремонт штукатурки стен подвала и входов в подвал;
- - покрасить все стены подвала;
- - выполнить кирпичную перегородку, отделяющую водомерный узел в подвале 6-го подъезда до перекрытия с заполнением вертикальных швов раствором;
- - в монолитной несущей конструкции стены технического этажа устранить каверны и пустоты;
- - в подъезде N 7 на лестничных площадках сменить керамическую плитку на полах, зачистить швы;
- - зачистить швы керамических полов во всех подъездах, кроме первого этажа третьего подъезда;
- - произвести капитальный ремонт монолитной бетонной лестницы с дворового фасада у входа в магазин;
- - произвести капитальный ремонт асфальтовой отмостки здания;
- - привести в работоспособное состояние систему пожарной сигнализации и управления дымоудалением. Также с ответчика взыскано 69 600 руб. убытков и 6 784 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. Производство по иску в части требований по устранению недостатков путем выполнения отделки штукатуркой и покраски торцевых стен лоджий верхних этажей, а также установки в оконных проемах отсутствующих металлических отливов прекращено. В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Ярославской области, ЗАО "ПИК-Верхняя Волга" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в этой части в удовлетворении исковых требований.
Заявитель указывает, что все требования истца отнесены законодательством к работам, выполняемым в процессе осуществления технического обслуживания, содержания и текущего ремонта многоквартирного дома управляющей организацией (Товариществом), которая не осуществляла свои функции по управлению домом должным образом, несвоевременно осуществляя контроль по выявлению, фиксации и устранению дефектов. По мнению заявителя, истец не представил доказательств, подтверждающих, что указанные им недостатки являются строительными дефектами; соответствующие акты, подписанные истцом и ответчиком, которыми зафиксированы дефекты, отсутствуют.
Заявитель считает, что представленное истцом заключение N 49-ЭС/2011 по обследованию Дома и выявления нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве или в результате неправильной эксплуатации многоквартирного жилого дома, подготовленное ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс" не является надлежащим доказательством по делу, поскольку из него невозможно установить причину недостатков и определить являются ли эти недостатки строительными дефектами. Эксперт не выходил на объект для его осмотра, в заключении отсутствует оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным перед экспертом вопросам, на момент проведения экспертизы проектная документация у эксперта отсутствовала. Данные, содержащиеся в заключении N 49-ЭС/2011, фиксируют текущее состояние объекта и подтверждают его ненадлежащую эксплуатацию истцом.
Полагает, что предъявленные истцом убытки за ремонт мест общего пользования 1 этажа 3-го подъезда, взысканы необоснованно, поскольку данные работы относятся к текущему ремонту и должны выполняться за счет средств, собранных с собственников квартир Дома по статье "содержание и ремонт жилья". Кроме того, считает смету завышенной.
Считает, что у ответчика отсутствуют основания устранять дефекты, которые носят эксплуатационный характер.
ТСЖ "Сокол-37" в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился, решение суда просил оставить без изменения и рассмотреть дело при имеющейся явке.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением апелляционного суда от 2 июля 2012 года рассмотрение апелляционной жалобы было отложено с тем, чтобы ТСЖ представило аргументированный отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании 16 июля 2012 года был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 19 июля 2012 года, о чем на сайте суда было размещено соответствующее объявление.
В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя 19 июля 2012 года рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2012 проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество являлось застройщиком многоквартирного жилого дома N 37/18 (строительные NN 5, 6) со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и инженерными коммуникациями по адресу: г. Ярославль, проспект Фрунзе, которое заключило договоры на долевое участие в строительстве с гражданами - участниками долевого строительства.
Дом сдан в эксплуатацию в 2007 году (т. 1 л.д. 36).
По окончании строительства и вводе Дома в эксплуатацию жилые помещения переданы застройщиком дольщикам.
Собственниками жилых помещений в Доме создано ТСЖ "Сокол-37", зарегистрированное в качестве юридического лица 03.06.2008.
Истец считает, что в процессе эксплуатации Дома и в пределах гарантийного срока были выявлены следующие недостатки, которые, по его мнению, возникли по вине ответчика.
Считая, что перечисленные в уточненных исковых требованиях (т. 3 л.д. 64-71) недостатки относятся к строительным дефектам, которые должны быть устранены ответчиком, а также в связи с отказом последнего устранить их, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. При этом данная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Пунктами 5, 6 и 7 названной нормы права предусмотрено, что:
- гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;
- участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока;
- застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
В силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- - соразмерного уменьшения цены договора;
- - возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно пункту 1 статьи 754 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что
они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей,
неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами,
ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Указанные основания для освобождения подрядчика от ответственности за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, являются исчерпывающими.
Таким образом, положения названной нормы предусматривают презумпцию вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока, и безвозмездное устранение недостатков только при выполнении подрядчиком работ с отступлениями от договора подряда.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В подтверждение наличия недостатков в Доме истцом представлены в материалы дела:
- акт обследования мест общего пользования в Доме от 29.01.2010;
- заключение специалиста ООО "Фронтон" N 61 по строительно-техническому исследованию от 29.06.2010;
- письма истца в адрес ответчика с требованиями устранить выявленные дефекты;
- экспертное заключение N 49-ЭС/2011, выполненное ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс";
- заявление собственника от 17.01.2010 и подписанный представителями сторон акт от 12.02.2010 о продувании через деформационный шов;
- письмо ООО "Союз" N 79 от 22.06.2010; договор N 07/18-тсж от 18.07.2011 на выполнение работ электролаборатории по внеочередному испытанию электроустановки с соответствующими документами, подтверждающими выполнение услуг третьим лицом (ООО "Гайтер") для истца, а также отчет по результатам испытаний.
В обоснование своих возражений ответчиком представлены:
- пояснительная записка из проекта и письмо МП "Ярославльводоканал" N 05/4269 от 26.08.2003 о том, что Дом оборудован пристенной дренажной системой, основное назначение которой понижение уровня грунтовых вод и обеспечение отвода грунтовых вод для удаления излишней влаги из помещения подвала ниже уровня подвала, для чего был запроектирован и установлен откачивающий насос;
- предписание N 108 по устранению нарушений требований пожарной безопасности от 05.12.2008;
- акт первичного обследования систем противопожарной защиты от 14.09.2011;
- акт комплексного опробования КТС пожарной сигнализации, дымоудаления и системы оповещения людей о пожаре от 16.05.2008;
- ведомость смонтированного оборудования;
- акт о проведении входного контроля;
- договор N 137 от 14.05.2008 с ООО "Гарант плюс" на выполнение работ по устранению недоделок и замечаний по монтажу пожарной сигнализации;
- акты временного допуска в эксплуатацию электроустановки NN 02-172 и 02-173 от 01.08.2008;
- акт осмотра электроустановки N 01-753 от 14.07.2009 и разрешением на допуск в эксплуатацию электроустановки N 01-753 от 14.07.2009, выданное Верхне-Волжским управлением Федеральной Службы по экологическому, технологическому и атомному надзору;
- акты освидетельствования скрытых работ от 03.11.2010;
- договоры с подрядными организациями на выполнение строительных работ;
- письмо ОАО "Горстройзаказчик" N 3-1/229 от 19.03.2012, фотографии.
Кроме того, ответчик в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе ссылается на подписанный сторонами акт от 29 января 2010 года, однако этот документ не был представлен ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд.
Ответчик не оспаривает решение суда и согласен на выполнение следующих работ:
- - протравить монолитную железобетонную плитку покрытия чердачного помещения;
- - выполнить косметический ремонт стен и потолка лестничной клетки с протравкой поверхности;
- - устранить промерзание (продувание) через деформационный шов между секциями 5 и 6 с обеих сторон;
- - в монолитной несущей конструкции стены технического этажа устранить каверны и пустоты.
Исследовав представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции считает, что не все представленные в материалы дела документы подтверждают вину ЗАО "Пик-Верхняя Волга" в дефектах, перечисленных истцом. Ряд дефектов мог образоваться при эксплуатации дома и эти дефекты могли образоваться по иным причинам, в том числе и в результате ненадлежащей эксплуатации дома.
Из представленных суду документов и, в частности, второго отзыва на апелляционную жалобу ТСЖ, следует, что недостатки истцом выявлены в 2010 году, а управлением домом занималось ООО "Пик-Комфорт", которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
В материалах дела имеется экспертное заключение N 49-ЭС/2011 по обследованию многоквартирного жилого дома по пр-ту Фрунзе, д. 37/18 г. Ярославля и выявления нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве или в результате неправильной эксплуатации многоквартирного жилого дома, сделанное ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс" (т. 3 л.д. 2).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Как следует из экспертного заключения в период проведения экспертизы (с 29 ноября по 29 декабря 2011 года) не были представлены рабочие чертежи дома, экспертиза проводилась на основе визуального осмотра объекта, руководствовалась строительными нормами и правилами, а также другими нормативными документами.
Эксперт пришел к выводу о том, что все выявленные дефекты являются нарушением строительных норм и правил подрядной организацией, а перечень недостатков характеризует низкое качество строительно-монтажных работ. Эксперт указал, что нарушения отмеченные экспертизой не являются следствием неправильной эксплуатации здания многоквартирного жилого дома.
Суд апелляционной инстанции не может признать выводы эксперта обоснованными, поскольку из его заключения невозможно определить, на каком основании он сделал вывод о том, что все дефекты образовались исключительно по вине подрядной организации, и не могли образоваться в результате эксплуатации дома.
Экспертное заключение носит поверхностный характер и немотивировано.
В связи с этим суд апелляционной инстанции не может принять его в качестве надлежащего доказательства по делу.
ООО "Фронтон" представило техническое заключение по состоянию здания (т. 1 л.д. 73) из которого следует, что основной причиной протечки мягкой кровли является нарушение технологии работ по устройству примыканий, дверные блоки не имеют по контуру дверных полотен уплотнений и выполнены меньше дверных проемов; фактически все металлические двери и конструкции не были обработаны средствами защиты от коррозии, вследствие чего на них образовалась коррозия 3 степени; фактически кирпичная кладка выполнена без перевязки швов, отсутствует тычковый ряд, цоколь отошел от наружной стены на 2-5 см, штукатурка цоколя местами отвалилась, виден керамический кирпич.
Ответчик не представил никаких доказательств, опровергающих выводы, изложенные в данном заключении, в апелляционной жалобе в качестве образования дефектов не по его вине, ссылается на ксерокопии фотографий.
Суд апелляционной инстанции не может принять ксерокопии фотографий (а также сами фотографии) в качестве надлежащего доказательства, свидетельствующего об отсутствии вины ответчика. Фотографии лишь фиксируют состояние объекта, тот или иной дефект, но не свидетельствуют о причинах в результате которых данный дефект образовался.
Не соглашаясь с решением суда о возложении на него обязанности произвести замену кровельных примыканий в местах их отслоения и в не закрепленных местах 1 и 2 подъездов, ответчик ссылается на акт от 29 января 2010 года, фотографии N 10-14 (т. 2 л.д. 42-46) и акт освидетельствования скрытых работ от 3 ноября 2010 года (т. 2 л.д. 79), в котором не зафиксированы недостатки кровли.
Ответчик указывает, что данный дефект образовался в результате установки антенны.
Поскольку акт от 29 января 2010 года не представлен в материалы дела, то ответчик не вправе ссылаться на него.
Из технического заключения ООО "Фронтон" следует, что причиной протечки мягкой кровли является нарушение технологии работ по устройству примыканий. Данный вывод экспертной организации ответчиком не оспорен, доказательств, свидетельствующих об образовании указанного дефекта по иным причинам, суду не представлено.
Ответчик обязан очистить от ржавчины и покрасить специальными защитными средствами металлические двери в подвале, металлоконструкции, поддерживающие трубопроводы, запорную арматуру, задвижку и фланцы у ввода трубопровода холодной воды в здание, металлические лестницы, ведущие на кровли надстроек, металлические двери выхода на кровлю.
В отзывах (т. 2 л.д. 10, т. 3 л.д. 10,11) он указывает, что этот вид работ относится к текущему ремонту и свидетельствует о ненадлежащем содержании имущества дома.
Он также указывает, что при сдаче дома в эксплуатацию данные дефекты не были выявлены и образовались в процессе эксплуатации дома.
Однако, из заключения ООО "Фронтон" следует, что фактически все металлические двери и конструкции не были обработаны средствами защиты от коррозии.
Данный вывод эксперта также не был опровергнут, суду не были представлены доказательства, свидетельствующие об образовании ржавчины по иным причинам, нежели те, которые указаны в заключении.
Суд апелляционной инстанции исходит в данном случае из того, что заявления ответчика о том, что дом был принят в эксплуатацию без замечаний, не является гарантом того, что все работы были выполнены надлежащим образом и с надлежащим качеством.
Суд первой инстанции возложил на ответчика обязанность закрепить ограждающие конструкции к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что данный дефект образовался по вине ответчика, имеет производственный, а эксплуатационный характер. Отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что данный дефект существовал с момента ввода дома в эксплуатацию.
В связи с этим суд апелляционной инстанции не может возложить на ответчика обязанность по устранению данного дефекта.
Не соглашается ответчик также с требованием выполнить частичный ремонт штукатурного слоя на стенах лифтовых шахт кровли, считая, что данный дефект образовался в результате механического воздействия.
В подтверждение вины ответчика, истец ссылается на заключение ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс" (т. 3 л.д. 2). Данное заключение не принято судом апелляционной инстанции.
В экспертном заключении ООО "Фронтон" имеется указание на то, что на стенах лифтовой шахты снаружи имеется отслоение штукатурного слоя, однако причины его образования не указаны.
Учитывая, что дом эксплуатировался несколько лет, не исключена возможность образования данного дефекта и в результате механических повреждений.
В связи с недоказанностью вины ответчика в образовании данного дефекта, суд апелляционной инстанции удовлетворяет требования ответчика в указанной части.
Ответчик не согласен с выполнением ремонта штукатурки фасада в местах наличия трещин, указывая на то, что данный дефект мог образоваться из-за механических повреждений, а также на то, что согласно постановления от 27 сентября 2003 года N 170 Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" данный вид работ относится к текущему ремонту и должен осуществляться организацией, отвечающей за эксплуатацию дома.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об образовании дефекта по вине ответчика. Данный дефект имеет ярко выраженный характер, мог быть обнаружен при приемке дома в эксплуатацию, также он мог образоваться в результате эксплуатации дома.
Требования ответчика в данной части подлежат удовлетворению.
Ответчик не соглашается с возложением на него обязанности по производству капитального ремонта цоколя, указывая, что дефекты образовались в результате того, что в процессе эксплуатации дома был утрачен металлический отлив, обязанность производства капитального ремонта действующим законодательством на него не возложена.
В заключении ООО "Фронтон" указано, что кирпичная кладка цоколя выполнена без перевязки швов, отсутствует тычковый ряд, цоколь отошел от наружной стены на 2-5 см, штукатурка цоколя местами отвалилась, виден керамический кирпич.
Ответчик не представил доказательства, опровергающие данные выводы ООО "Фронтон".
Устранение недостатков цоколя возможно только путем выполнения капитального ремонта.
Утверждения ответчика о том, что дефекты образовались в результате утраты металлического отлива, не подтверждаются представленными в материалы дела документами.
Исходя из вышесказанного, суд обоснованно потребовал от ответчика выполнение данного вида работ.
Касаясь выполнения работ по дренажной системе отвода грунтовых вод, ответчик указывает, что согласно техническим условиям N 05/4269 от 26.08.2003 и пояснительной записки к проекту 8404-ПЗ (т. 2 л.д. 76) данный дом оборудован пристенной дренажной системой, основное назначение которой понижение уровня грунтовых вод и обеспечение отвода грунтовых вод для удаления излишней влаги из помещения подвала ниже уровня подвала. Для осуществления вышеназванных мероприятий в многоквартирном жилом доме был запроектирован и установлен откачивающий насос, который должен был удалять воду из дренажной системы дома. Для этого необходимо заключить договор об оказании услуг по откачке грунтовых вод из дренажной системы дома, данный договор заключен не был.
В подтверждение своих слов ответчик ссылается на представленные им в материалы дела документы (т. 4 л.д. 16-21).
Истец не представил никаких доказательств, опровергающих данные утверждения ответчика, нет доказательств, свидетельствующих о том, что дренажная система не была выполнена ответчиком.
В соответствии с Правилами N 170 от 27 сентября 2003 года (пункт 4.1.1) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
Согласно пункту 4.10.2.3 Правил дренажи необходимо очищать не реже двух раз в год в первые 2 - 3 года эксплуатации, один раз в три года (в зависимости от грунта) в последующий период эксплуатации.
Из представленных в материалы дела документов следует, что между ТСЖ и эксплуатирующей организацией существовал длительный конфликт.
При отсутствии в материалах дела документов, свидетельствующих о причинах, по которым грунтовые воды не отводятся от дома, а также доказательств, свидетельствующих о том, что после ввода дома в эксплуатацию выполнялись все требования по обслуживанию дренажной системы, суд апелляционной инстанции не видит оснований для возложения на ответчика обязанности по выполнению работ, связанных с отводом грунтовых вод.
Ответчик также не согласен с выполнением работ по ремонту штукатурки стен подвала и входов в подвал, по покраске всех стен подвала, указывая, что эти работы являются текущим ремонтом.
В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на то, что эти работы не были выполнены при строительстве дома, то суд апелляционной инстанции не видит оснований для возложения на ответчика обязанности по их производству.
Истец потребовал от ответчика выполнить кирпичную перегородку, отделяющую водомерный узел в подвале 6-го подъезда до перекрытия с заполнением вертикальных швов раствором.
Ответчик указывает, что данная перегородка не предусмотрена проектом.
Истец данное требование заявил на основе заключения N 49-ЭС/2011 (т. 3 л.д. 2). Однако, как следует из данного заключения, при проведении экспертизы не были представлены рабочие чертежи дома.
Требуя от ответчика выполнения данного вида работ, истец, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен был представить доказательства, свидетельствующие о том, что данная перегородка была предусмотрена проектом строительства жилого дома, но не была выполнена ответчиком. Таких доказательств суду представлено не было.
В связи с этим, требования ответчика в данной части апелляционной жалобы, подлежат удовлетворению.
Касаясь требования о приведении в работоспособное состояние пожарной сигнализации и дымоудаления, ответчик ссылается от отсутствие его вины в неработоспособности данной системы.
Из представленных им документов следует, что 16 мая 2008 года пожарная сигнализация и система оповещения людей о пожаре в жилом доме во всех режимах работает устойчиво (т. 2 л.д. 52), соответствующее оборудование было смонтировано (т. 2 л.д. 53, 54).
Тот факт, что данные системы работали, свидетельствуют и другие документы (т. 2 л.д. 13, 15, 55).
Обслуживание систем пожаротушения не является обязанностью ответчика.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о вине ответчика в неработающей системе пожаротушения. В связи с этим требования истца в этой части не подлежали удовлетворению.
Истец требует от ответчика в подъезде N 7 на лестничных площадках сменить керамическую плитку на полах, зачистить швы керамических полов во всех подъездах, кроме первого этажа третьего подъезда.
С этими требованиями ответчик не согласен, ссылаясь на то, что дефекты носят явный характер, дом находился в эксплуатации и устраняться дефекты должны управляющей организацией.
Истец должен был представить надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что работы по укладке керамической плитки в подъезде N 7 были проведены ответчиком с нарушением технологии и, что ее современное состояние не вызвано ненадлежащей эксплуатацией дома.
В данном случае вина ответчика не доказана.
Касаясь зачистки швов, то суд считает, что в данном случае этот недостаток не влияет на эксплуатационные свойства, носит скорее декоративный характер.
Ответчик не согласен с возложением на него обязанности производства капитального ремонта монолитной бетонной лестницы с дворового фасада у входа в магазин.
Для возложения на ответчика такой обязанности истец должен был представить доказательства, свидетельствующие о его вине в ненадлежащем состоянии данной лестницы. Таких доказательств суду не представлено.
Не соглашается ответчик также с требованием истца о возложении на него обязанности по капитальному ремонту асфальтовой отмостки здания, указывая, что она разрушается из-за наличия воды в подвале.
Доказательства, свидетельствующие о том, что разрушение отмостки здания происходит из-за нарушений, допущенных ответчиком при строительстве дома, суду не представлено. Причины ненадлежащего состояния отмостки здания не установлены.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для возложения на ответчика работ капитальному ремонту монолитной бетонной лестницы и асфальтовой отмостки здания.
Оспариваемым решением суда на ответчика возложена обязанность закрепления ограждающих конструкций воронок к перекрытию и оформить примыкание кровли к ним.
Ответчик в данном случае ссылается на положения пункта 4.6.1.1 Правил N 170, возлагающего соответствующую обязанность на организацию, занимающуюся эксплуатацией жилого дома.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что указанный дефект образовался по вине строительной организации, а не образовался в процессе эксплуатации дома, суд апелляционной инстанции удовлетворяет требования ответчика в указанной части.
Решением суда с ответчика взыскано 69600 руб. убытков. Требование о возмещении причиненных убытков было заявлено истцом при уточнении исковых требований (т. 3 л.д. 63).
Истец указывает, что в настоящее время он своими силами проводит работы по ремонту мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда.
До начала работ, 18 октября 2011 года, было получено заключение ООО "Новая эра" по обследованию качества отделочных работ мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда, стоимость ремонтных работ составила 69600 руб.
Заключение ООО "Новая эра" (т. 3 л.д. 32) дано по результатам обследования качества произведенных ранее отделочных работ мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда. Сделан вывод о том, что выявлен строительный брак при облицовке полов, окраске стен и потолков в помещениях лифтового узла, тамбуров, оштукатуривании парапетов (т. 3 л. д. 40).
Данным обществом представлена локальная смета (т. 3 л.д. 55) на текущий ремонт на сумму 69618 руб.
Ответчик, не соглашаясь с этим требованием, составил свою смету (т. 4 л.д. 25) на сумму 60683 руб. 40 коп., поскольку по его мнению смета ООО "Новая эра" противоречит Методике по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (МДС 81-35.2004, введенной в действие с 9 марта 2004 года постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 года N 15/1.
Никаких возражений по данному поводу от истца не поступило. В отзыве на апелляционную жалобу этот довод ответчика не опровергнут.
Ответчик не представил суду доказательства, свидетельствующие, что отмеченные дефекты образовались исключительно в результате эксплуатации дома.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда в этой части подлежит изменению.
Взысканию подлежат убытки в сумме 60683 руб. 40 коп.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что ответчиком не опровергнуты выводы, содержащиеся в заключении ООО "Новая эра" о строительном браке, на устранение которого необходимо произвести ремонт.
Требования истца подлежат удовлетворению на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, апелляционная жалоба ЗАО "ПИК-Верхняя Волга" подлежит частичному удовлетворению, а решение Арбитражного суда Ярославской области изменению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине с суммы убытков распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям, в остальной части - поровну.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 26 марта 2012 года по делу N А82-9782/2011 изменить в части обязания ответчика произвести следующие работы по устранению недостатков:
закрепить ограждающие конструкции к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним.
- выполнить частичный ремонт штукатурного слоя на стенах лифтовых шахт кровли;
- выполнить ремонт штукатурки фасада в местах наличия трещин;
- выполнить дренажную систему для отвода грунтовых вод;
- выполнить ремонт штукатурки стен подвалов и входов в подвал;
- покрасить все стены подвала;
- выполнить кирпичную перегородку, отделяющую водомерный узел в подвале 6-го подъезда до перекрытия с заполнением вертикальных швов раствором;
- привести в работоспособное состояние систему пожарной сигнализации и управления дымоудалением;
- в подъезде N 7 на лестничных площадках сменить керамическую плитку на полах, зачистить швы;
- зачистить швы керамических полов во всех подъездах, кроме первого этажа третьего подъезда;
- произвести капитальный ремонт монолитной бетонной лестницы с дворового фасада у входа в магазин;
- закрепить ограждающие конструкции воронок к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним:
произвести капитальный ремонт асфальтовой отмостки здания.
В удовлетворении исковых требований в этой части - отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга" (ИНН: 7602036600, ОГРН 1037600002945) в пользу товарищества собственников жилья "Сокол-37" (ИНН: 7604134715, ОГРН 1087604010702) 60683 руб. 40 коп. убытков, а также 4427 руб. 34 коп. расходов по государственной пошлине.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Сокол-37" (ИНН: 7604134715, ОГРН 1087604010702) в пользу закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга" (ИНН: 7602036600, ОГРН 1037600002945) 1000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2012 ПО ДЕЛУ N А82-9782/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2012 г. по делу N А82-9782/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тетервака А.В.,
судей Гуреевой О.А., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Родиной Ю.Н.,
при участии в судебном заседании (16 июля) представителей:
от истца: Сахаров А.Н., доверенность от 21.07.2011,
от ответчика: Рыжиковой Т.В., доверенность от 09.08.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2012 по делу N А82-9782/2011, принятое судом в составе судьи Савченко Е.А.,
по иску товарищества собственников жилья "Сокол-37" (ИНН: 7604134715, ОГРН 1087604010702)
к закрытому акционерному обществу "ПИК-Верхняя Волга" (ИНН: 7602036600, ОГРН 1037600002945),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт", общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА ФРОНТОН"
об обязании устранить дефекты,
установил:
товарищество собственников жилья "Сокол-37" (далее - ТСЖ "Сокол-37", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "ПИК-Верхняя Волга" (далее - ЗАО "ПИК-Верхняя Волга", Общество, ответчик, заявитель).
Предметом иска (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) явились требования истца об обязании Общества в течение трех месяцев с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу безвозмездно устранить в соответствии с действующими строительными нормами и правилами имеющиеся дефекты в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, пр-т Фрунзе, д. 37/18 (далее - Дом). Кроме того, вместо понуждения ответчика к производству работ по ремонту мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда Дома истец просит взыскать с ответчика 69 600 руб. убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт" (далее - ООО "ПИК-Комфорт"), общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА ФРОНТОН" (далее - ФИРМА ФРОНТОН").
Ответчик исковые требования не признал.
ООО "ПИК-Комфорт" возражало против удовлетворения иска.
Решением от 26.03.2012 Арбитражный суд Ярославской области удовлетворил исковые требования частично, обязав ответчика в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу произвести следующие работы:
- - выполнить замену кровельных примыканий в местах их отслоения и в не закрепленных местах 1 и 2 подъездов;
- - очистить от ржавчины и покрасить специальными защитными средствами в металлические двери в подвале, металлоконструкции, поддерживающие трубопроводы, запорную арматуру, задвижку и фланцы у ввода трубопровода холодной воды в здание, металлические лестницы, ведущие на кровли надстроек, металлические двери выхода на кровлю;
- - закрепить ограждающие конструкции воронок к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним;
- - выполнить частичный ремонт штукатурного слоя на стенах лифтовых шахт кровли;
- - протравить монолитную железобетонную плитку покрытия чердачного помещения;
- - выполнить косметический ремонт стен и потолка лестничной клетки с протравкой поверхности;
- - выполнить ремонт штукатурки фасада в местах наличия трещин;
- - устранить промерзание (продувание) через деформационный шов между секциями 5 и 6 с обеих сторон;
- - произвести капитальный ремонт цоколя;
- - выполнить дренажную систему для отвода грунтовых вод;
- - выполнить ремонт штукатурки стен подвала и входов в подвал;
- - покрасить все стены подвала;
- - выполнить кирпичную перегородку, отделяющую водомерный узел в подвале 6-го подъезда до перекрытия с заполнением вертикальных швов раствором;
- - в монолитной несущей конструкции стены технического этажа устранить каверны и пустоты;
- - в подъезде N 7 на лестничных площадках сменить керамическую плитку на полах, зачистить швы;
- - зачистить швы керамических полов во всех подъездах, кроме первого этажа третьего подъезда;
- - произвести капитальный ремонт монолитной бетонной лестницы с дворового фасада у входа в магазин;
- - произвести капитальный ремонт асфальтовой отмостки здания;
- - привести в работоспособное состояние систему пожарной сигнализации и управления дымоудалением. Также с ответчика взыскано 69 600 руб. убытков и 6 784 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. Производство по иску в части требований по устранению недостатков путем выполнения отделки штукатуркой и покраски торцевых стен лоджий верхних этажей, а также установки в оконных проемах отсутствующих металлических отливов прекращено. В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Ярославской области, ЗАО "ПИК-Верхняя Волга" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в этой части в удовлетворении исковых требований.
Заявитель указывает, что все требования истца отнесены законодательством к работам, выполняемым в процессе осуществления технического обслуживания, содержания и текущего ремонта многоквартирного дома управляющей организацией (Товариществом), которая не осуществляла свои функции по управлению домом должным образом, несвоевременно осуществляя контроль по выявлению, фиксации и устранению дефектов. По мнению заявителя, истец не представил доказательств, подтверждающих, что указанные им недостатки являются строительными дефектами; соответствующие акты, подписанные истцом и ответчиком, которыми зафиксированы дефекты, отсутствуют.
Заявитель считает, что представленное истцом заключение N 49-ЭС/2011 по обследованию Дома и выявления нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве или в результате неправильной эксплуатации многоквартирного жилого дома, подготовленное ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс" не является надлежащим доказательством по делу, поскольку из него невозможно установить причину недостатков и определить являются ли эти недостатки строительными дефектами. Эксперт не выходил на объект для его осмотра, в заключении отсутствует оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным перед экспертом вопросам, на момент проведения экспертизы проектная документация у эксперта отсутствовала. Данные, содержащиеся в заключении N 49-ЭС/2011, фиксируют текущее состояние объекта и подтверждают его ненадлежащую эксплуатацию истцом.
Полагает, что предъявленные истцом убытки за ремонт мест общего пользования 1 этажа 3-го подъезда, взысканы необоснованно, поскольку данные работы относятся к текущему ремонту и должны выполняться за счет средств, собранных с собственников квартир Дома по статье "содержание и ремонт жилья". Кроме того, считает смету завышенной.
Считает, что у ответчика отсутствуют основания устранять дефекты, которые носят эксплуатационный характер.
ТСЖ "Сокол-37" в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился, решение суда просил оставить без изменения и рассмотреть дело при имеющейся явке.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением апелляционного суда от 2 июля 2012 года рассмотрение апелляционной жалобы было отложено с тем, чтобы ТСЖ представило аргументированный отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании 16 июля 2012 года был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 19 июля 2012 года, о чем на сайте суда было размещено соответствующее объявление.
В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя 19 июля 2012 года рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2012 проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество являлось застройщиком многоквартирного жилого дома N 37/18 (строительные NN 5, 6) со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и инженерными коммуникациями по адресу: г. Ярославль, проспект Фрунзе, которое заключило договоры на долевое участие в строительстве с гражданами - участниками долевого строительства.
Дом сдан в эксплуатацию в 2007 году (т. 1 л.д. 36).
По окончании строительства и вводе Дома в эксплуатацию жилые помещения переданы застройщиком дольщикам.
Собственниками жилых помещений в Доме создано ТСЖ "Сокол-37", зарегистрированное в качестве юридического лица 03.06.2008.
Истец считает, что в процессе эксплуатации Дома и в пределах гарантийного срока были выявлены следующие недостатки, которые, по его мнению, возникли по вине ответчика.
Считая, что перечисленные в уточненных исковых требованиях (т. 3 л.д. 64-71) недостатки относятся к строительным дефектам, которые должны быть устранены ответчиком, а также в связи с отказом последнего устранить их, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. При этом данная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Пунктами 5, 6 и 7 названной нормы права предусмотрено, что:
- гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;
- участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока;
- застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
В силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- - соразмерного уменьшения цены договора;
- - возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно пункту 1 статьи 754 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что
они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей,
неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами,
ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Указанные основания для освобождения подрядчика от ответственности за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, являются исчерпывающими.
Таким образом, положения названной нормы предусматривают презумпцию вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока, и безвозмездное устранение недостатков только при выполнении подрядчиком работ с отступлениями от договора подряда.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В подтверждение наличия недостатков в Доме истцом представлены в материалы дела:
- акт обследования мест общего пользования в Доме от 29.01.2010;
- заключение специалиста ООО "Фронтон" N 61 по строительно-техническому исследованию от 29.06.2010;
- письма истца в адрес ответчика с требованиями устранить выявленные дефекты;
- экспертное заключение N 49-ЭС/2011, выполненное ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс";
- заявление собственника от 17.01.2010 и подписанный представителями сторон акт от 12.02.2010 о продувании через деформационный шов;
- письмо ООО "Союз" N 79 от 22.06.2010; договор N 07/18-тсж от 18.07.2011 на выполнение работ электролаборатории по внеочередному испытанию электроустановки с соответствующими документами, подтверждающими выполнение услуг третьим лицом (ООО "Гайтер") для истца, а также отчет по результатам испытаний.
В обоснование своих возражений ответчиком представлены:
- пояснительная записка из проекта и письмо МП "Ярославльводоканал" N 05/4269 от 26.08.2003 о том, что Дом оборудован пристенной дренажной системой, основное назначение которой понижение уровня грунтовых вод и обеспечение отвода грунтовых вод для удаления излишней влаги из помещения подвала ниже уровня подвала, для чего был запроектирован и установлен откачивающий насос;
- предписание N 108 по устранению нарушений требований пожарной безопасности от 05.12.2008;
- акт первичного обследования систем противопожарной защиты от 14.09.2011;
- акт комплексного опробования КТС пожарной сигнализации, дымоудаления и системы оповещения людей о пожаре от 16.05.2008;
- ведомость смонтированного оборудования;
- акт о проведении входного контроля;
- договор N 137 от 14.05.2008 с ООО "Гарант плюс" на выполнение работ по устранению недоделок и замечаний по монтажу пожарной сигнализации;
- акты временного допуска в эксплуатацию электроустановки NN 02-172 и 02-173 от 01.08.2008;
- акт осмотра электроустановки N 01-753 от 14.07.2009 и разрешением на допуск в эксплуатацию электроустановки N 01-753 от 14.07.2009, выданное Верхне-Волжским управлением Федеральной Службы по экологическому, технологическому и атомному надзору;
- акты освидетельствования скрытых работ от 03.11.2010;
- договоры с подрядными организациями на выполнение строительных работ;
- письмо ОАО "Горстройзаказчик" N 3-1/229 от 19.03.2012, фотографии.
Кроме того, ответчик в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе ссылается на подписанный сторонами акт от 29 января 2010 года, однако этот документ не был представлен ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд.
Ответчик не оспаривает решение суда и согласен на выполнение следующих работ:
- - протравить монолитную железобетонную плитку покрытия чердачного помещения;
- - выполнить косметический ремонт стен и потолка лестничной клетки с протравкой поверхности;
- - устранить промерзание (продувание) через деформационный шов между секциями 5 и 6 с обеих сторон;
- - в монолитной несущей конструкции стены технического этажа устранить каверны и пустоты.
Исследовав представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции считает, что не все представленные в материалы дела документы подтверждают вину ЗАО "Пик-Верхняя Волга" в дефектах, перечисленных истцом. Ряд дефектов мог образоваться при эксплуатации дома и эти дефекты могли образоваться по иным причинам, в том числе и в результате ненадлежащей эксплуатации дома.
Из представленных суду документов и, в частности, второго отзыва на апелляционную жалобу ТСЖ, следует, что недостатки истцом выявлены в 2010 году, а управлением домом занималось ООО "Пик-Комфорт", которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
В материалах дела имеется экспертное заключение N 49-ЭС/2011 по обследованию многоквартирного жилого дома по пр-ту Фрунзе, д. 37/18 г. Ярославля и выявления нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве или в результате неправильной эксплуатации многоквартирного жилого дома, сделанное ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс" (т. 3 л.д. 2).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Как следует из экспертного заключения в период проведения экспертизы (с 29 ноября по 29 декабря 2011 года) не были представлены рабочие чертежи дома, экспертиза проводилась на основе визуального осмотра объекта, руководствовалась строительными нормами и правилами, а также другими нормативными документами.
Эксперт пришел к выводу о том, что все выявленные дефекты являются нарушением строительных норм и правил подрядной организацией, а перечень недостатков характеризует низкое качество строительно-монтажных работ. Эксперт указал, что нарушения отмеченные экспертизой не являются следствием неправильной эксплуатации здания многоквартирного жилого дома.
Суд апелляционной инстанции не может признать выводы эксперта обоснованными, поскольку из его заключения невозможно определить, на каком основании он сделал вывод о том, что все дефекты образовались исключительно по вине подрядной организации, и не могли образоваться в результате эксплуатации дома.
Экспертное заключение носит поверхностный характер и немотивировано.
В связи с этим суд апелляционной инстанции не может принять его в качестве надлежащего доказательства по делу.
ООО "Фронтон" представило техническое заключение по состоянию здания (т. 1 л.д. 73) из которого следует, что основной причиной протечки мягкой кровли является нарушение технологии работ по устройству примыканий, дверные блоки не имеют по контуру дверных полотен уплотнений и выполнены меньше дверных проемов; фактически все металлические двери и конструкции не были обработаны средствами защиты от коррозии, вследствие чего на них образовалась коррозия 3 степени; фактически кирпичная кладка выполнена без перевязки швов, отсутствует тычковый ряд, цоколь отошел от наружной стены на 2-5 см, штукатурка цоколя местами отвалилась, виден керамический кирпич.
Ответчик не представил никаких доказательств, опровергающих выводы, изложенные в данном заключении, в апелляционной жалобе в качестве образования дефектов не по его вине, ссылается на ксерокопии фотографий.
Суд апелляционной инстанции не может принять ксерокопии фотографий (а также сами фотографии) в качестве надлежащего доказательства, свидетельствующего об отсутствии вины ответчика. Фотографии лишь фиксируют состояние объекта, тот или иной дефект, но не свидетельствуют о причинах в результате которых данный дефект образовался.
Не соглашаясь с решением суда о возложении на него обязанности произвести замену кровельных примыканий в местах их отслоения и в не закрепленных местах 1 и 2 подъездов, ответчик ссылается на акт от 29 января 2010 года, фотографии N 10-14 (т. 2 л.д. 42-46) и акт освидетельствования скрытых работ от 3 ноября 2010 года (т. 2 л.д. 79), в котором не зафиксированы недостатки кровли.
Ответчик указывает, что данный дефект образовался в результате установки антенны.
Поскольку акт от 29 января 2010 года не представлен в материалы дела, то ответчик не вправе ссылаться на него.
Из технического заключения ООО "Фронтон" следует, что причиной протечки мягкой кровли является нарушение технологии работ по устройству примыканий. Данный вывод экспертной организации ответчиком не оспорен, доказательств, свидетельствующих об образовании указанного дефекта по иным причинам, суду не представлено.
Ответчик обязан очистить от ржавчины и покрасить специальными защитными средствами металлические двери в подвале, металлоконструкции, поддерживающие трубопроводы, запорную арматуру, задвижку и фланцы у ввода трубопровода холодной воды в здание, металлические лестницы, ведущие на кровли надстроек, металлические двери выхода на кровлю.
В отзывах (т. 2 л.д. 10, т. 3 л.д. 10,11) он указывает, что этот вид работ относится к текущему ремонту и свидетельствует о ненадлежащем содержании имущества дома.
Он также указывает, что при сдаче дома в эксплуатацию данные дефекты не были выявлены и образовались в процессе эксплуатации дома.
Однако, из заключения ООО "Фронтон" следует, что фактически все металлические двери и конструкции не были обработаны средствами защиты от коррозии.
Данный вывод эксперта также не был опровергнут, суду не были представлены доказательства, свидетельствующие об образовании ржавчины по иным причинам, нежели те, которые указаны в заключении.
Суд апелляционной инстанции исходит в данном случае из того, что заявления ответчика о том, что дом был принят в эксплуатацию без замечаний, не является гарантом того, что все работы были выполнены надлежащим образом и с надлежащим качеством.
Суд первой инстанции возложил на ответчика обязанность закрепить ограждающие конструкции к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что данный дефект образовался по вине ответчика, имеет производственный, а эксплуатационный характер. Отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что данный дефект существовал с момента ввода дома в эксплуатацию.
В связи с этим суд апелляционной инстанции не может возложить на ответчика обязанность по устранению данного дефекта.
Не соглашается ответчик также с требованием выполнить частичный ремонт штукатурного слоя на стенах лифтовых шахт кровли, считая, что данный дефект образовался в результате механического воздействия.
В подтверждение вины ответчика, истец ссылается на заключение ООО "Центр судебных негосударственных экспертиз "Индекс" (т. 3 л.д. 2). Данное заключение не принято судом апелляционной инстанции.
В экспертном заключении ООО "Фронтон" имеется указание на то, что на стенах лифтовой шахты снаружи имеется отслоение штукатурного слоя, однако причины его образования не указаны.
Учитывая, что дом эксплуатировался несколько лет, не исключена возможность образования данного дефекта и в результате механических повреждений.
В связи с недоказанностью вины ответчика в образовании данного дефекта, суд апелляционной инстанции удовлетворяет требования ответчика в указанной части.
Ответчик не согласен с выполнением ремонта штукатурки фасада в местах наличия трещин, указывая на то, что данный дефект мог образоваться из-за механических повреждений, а также на то, что согласно постановления от 27 сентября 2003 года N 170 Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" данный вид работ относится к текущему ремонту и должен осуществляться организацией, отвечающей за эксплуатацию дома.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об образовании дефекта по вине ответчика. Данный дефект имеет ярко выраженный характер, мог быть обнаружен при приемке дома в эксплуатацию, также он мог образоваться в результате эксплуатации дома.
Требования ответчика в данной части подлежат удовлетворению.
Ответчик не соглашается с возложением на него обязанности по производству капитального ремонта цоколя, указывая, что дефекты образовались в результате того, что в процессе эксплуатации дома был утрачен металлический отлив, обязанность производства капитального ремонта действующим законодательством на него не возложена.
В заключении ООО "Фронтон" указано, что кирпичная кладка цоколя выполнена без перевязки швов, отсутствует тычковый ряд, цоколь отошел от наружной стены на 2-5 см, штукатурка цоколя местами отвалилась, виден керамический кирпич.
Ответчик не представил доказательства, опровергающие данные выводы ООО "Фронтон".
Устранение недостатков цоколя возможно только путем выполнения капитального ремонта.
Утверждения ответчика о том, что дефекты образовались в результате утраты металлического отлива, не подтверждаются представленными в материалы дела документами.
Исходя из вышесказанного, суд обоснованно потребовал от ответчика выполнение данного вида работ.
Касаясь выполнения работ по дренажной системе отвода грунтовых вод, ответчик указывает, что согласно техническим условиям N 05/4269 от 26.08.2003 и пояснительной записки к проекту 8404-ПЗ (т. 2 л.д. 76) данный дом оборудован пристенной дренажной системой, основное назначение которой понижение уровня грунтовых вод и обеспечение отвода грунтовых вод для удаления излишней влаги из помещения подвала ниже уровня подвала. Для осуществления вышеназванных мероприятий в многоквартирном жилом доме был запроектирован и установлен откачивающий насос, который должен был удалять воду из дренажной системы дома. Для этого необходимо заключить договор об оказании услуг по откачке грунтовых вод из дренажной системы дома, данный договор заключен не был.
В подтверждение своих слов ответчик ссылается на представленные им в материалы дела документы (т. 4 л.д. 16-21).
Истец не представил никаких доказательств, опровергающих данные утверждения ответчика, нет доказательств, свидетельствующих о том, что дренажная система не была выполнена ответчиком.
В соответствии с Правилами N 170 от 27 сентября 2003 года (пункт 4.1.1) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
Согласно пункту 4.10.2.3 Правил дренажи необходимо очищать не реже двух раз в год в первые 2 - 3 года эксплуатации, один раз в три года (в зависимости от грунта) в последующий период эксплуатации.
Из представленных в материалы дела документов следует, что между ТСЖ и эксплуатирующей организацией существовал длительный конфликт.
При отсутствии в материалах дела документов, свидетельствующих о причинах, по которым грунтовые воды не отводятся от дома, а также доказательств, свидетельствующих о том, что после ввода дома в эксплуатацию выполнялись все требования по обслуживанию дренажной системы, суд апелляционной инстанции не видит оснований для возложения на ответчика обязанности по выполнению работ, связанных с отводом грунтовых вод.
Ответчик также не согласен с выполнением работ по ремонту штукатурки стен подвала и входов в подвал, по покраске всех стен подвала, указывая, что эти работы являются текущим ремонтом.
В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на то, что эти работы не были выполнены при строительстве дома, то суд апелляционной инстанции не видит оснований для возложения на ответчика обязанности по их производству.
Истец потребовал от ответчика выполнить кирпичную перегородку, отделяющую водомерный узел в подвале 6-го подъезда до перекрытия с заполнением вертикальных швов раствором.
Ответчик указывает, что данная перегородка не предусмотрена проектом.
Истец данное требование заявил на основе заключения N 49-ЭС/2011 (т. 3 л.д. 2). Однако, как следует из данного заключения, при проведении экспертизы не были представлены рабочие чертежи дома.
Требуя от ответчика выполнения данного вида работ, истец, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен был представить доказательства, свидетельствующие о том, что данная перегородка была предусмотрена проектом строительства жилого дома, но не была выполнена ответчиком. Таких доказательств суду представлено не было.
В связи с этим, требования ответчика в данной части апелляционной жалобы, подлежат удовлетворению.
Касаясь требования о приведении в работоспособное состояние пожарной сигнализации и дымоудаления, ответчик ссылается от отсутствие его вины в неработоспособности данной системы.
Из представленных им документов следует, что 16 мая 2008 года пожарная сигнализация и система оповещения людей о пожаре в жилом доме во всех режимах работает устойчиво (т. 2 л.д. 52), соответствующее оборудование было смонтировано (т. 2 л.д. 53, 54).
Тот факт, что данные системы работали, свидетельствуют и другие документы (т. 2 л.д. 13, 15, 55).
Обслуживание систем пожаротушения не является обязанностью ответчика.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о вине ответчика в неработающей системе пожаротушения. В связи с этим требования истца в этой части не подлежали удовлетворению.
Истец требует от ответчика в подъезде N 7 на лестничных площадках сменить керамическую плитку на полах, зачистить швы керамических полов во всех подъездах, кроме первого этажа третьего подъезда.
С этими требованиями ответчик не согласен, ссылаясь на то, что дефекты носят явный характер, дом находился в эксплуатации и устраняться дефекты должны управляющей организацией.
Истец должен был представить надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что работы по укладке керамической плитки в подъезде N 7 были проведены ответчиком с нарушением технологии и, что ее современное состояние не вызвано ненадлежащей эксплуатацией дома.
В данном случае вина ответчика не доказана.
Касаясь зачистки швов, то суд считает, что в данном случае этот недостаток не влияет на эксплуатационные свойства, носит скорее декоративный характер.
Ответчик не согласен с возложением на него обязанности производства капитального ремонта монолитной бетонной лестницы с дворового фасада у входа в магазин.
Для возложения на ответчика такой обязанности истец должен был представить доказательства, свидетельствующие о его вине в ненадлежащем состоянии данной лестницы. Таких доказательств суду не представлено.
Не соглашается ответчик также с требованием истца о возложении на него обязанности по капитальному ремонту асфальтовой отмостки здания, указывая, что она разрушается из-за наличия воды в подвале.
Доказательства, свидетельствующие о том, что разрушение отмостки здания происходит из-за нарушений, допущенных ответчиком при строительстве дома, суду не представлено. Причины ненадлежащего состояния отмостки здания не установлены.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для возложения на ответчика работ капитальному ремонту монолитной бетонной лестницы и асфальтовой отмостки здания.
Оспариваемым решением суда на ответчика возложена обязанность закрепления ограждающих конструкций воронок к перекрытию и оформить примыкание кровли к ним.
Ответчик в данном случае ссылается на положения пункта 4.6.1.1 Правил N 170, возлагающего соответствующую обязанность на организацию, занимающуюся эксплуатацией жилого дома.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что указанный дефект образовался по вине строительной организации, а не образовался в процессе эксплуатации дома, суд апелляционной инстанции удовлетворяет требования ответчика в указанной части.
Решением суда с ответчика взыскано 69600 руб. убытков. Требование о возмещении причиненных убытков было заявлено истцом при уточнении исковых требований (т. 3 л.д. 63).
Истец указывает, что в настоящее время он своими силами проводит работы по ремонту мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда.
До начала работ, 18 октября 2011 года, было получено заключение ООО "Новая эра" по обследованию качества отделочных работ мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда, стоимость ремонтных работ составила 69600 руб.
Заключение ООО "Новая эра" (т. 3 л.д. 32) дано по результатам обследования качества произведенных ранее отделочных работ мест общего пользования 1-го этажа 3-го подъезда. Сделан вывод о том, что выявлен строительный брак при облицовке полов, окраске стен и потолков в помещениях лифтового узла, тамбуров, оштукатуривании парапетов (т. 3 л. д. 40).
Данным обществом представлена локальная смета (т. 3 л.д. 55) на текущий ремонт на сумму 69618 руб.
Ответчик, не соглашаясь с этим требованием, составил свою смету (т. 4 л.д. 25) на сумму 60683 руб. 40 коп., поскольку по его мнению смета ООО "Новая эра" противоречит Методике по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (МДС 81-35.2004, введенной в действие с 9 марта 2004 года постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 года N 15/1.
Никаких возражений по данному поводу от истца не поступило. В отзыве на апелляционную жалобу этот довод ответчика не опровергнут.
Ответчик не представил суду доказательства, свидетельствующие, что отмеченные дефекты образовались исключительно в результате эксплуатации дома.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда в этой части подлежит изменению.
Взысканию подлежат убытки в сумме 60683 руб. 40 коп.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что ответчиком не опровергнуты выводы, содержащиеся в заключении ООО "Новая эра" о строительном браке, на устранение которого необходимо произвести ремонт.
Требования истца подлежат удовлетворению на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, апелляционная жалоба ЗАО "ПИК-Верхняя Волга" подлежит частичному удовлетворению, а решение Арбитражного суда Ярославской области изменению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине с суммы убытков распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям, в остальной части - поровну.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 26 марта 2012 года по делу N А82-9782/2011 изменить в части обязания ответчика произвести следующие работы по устранению недостатков:
закрепить ограждающие конструкции к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним.
- выполнить частичный ремонт штукатурного слоя на стенах лифтовых шахт кровли;
- выполнить ремонт штукатурки фасада в местах наличия трещин;
- выполнить дренажную систему для отвода грунтовых вод;
- выполнить ремонт штукатурки стен подвалов и входов в подвал;
- покрасить все стены подвала;
- выполнить кирпичную перегородку, отделяющую водомерный узел в подвале 6-го подъезда до перекрытия с заполнением вертикальных швов раствором;
- привести в работоспособное состояние систему пожарной сигнализации и управления дымоудалением;
- в подъезде N 7 на лестничных площадках сменить керамическую плитку на полах, зачистить швы;
- зачистить швы керамических полов во всех подъездах, кроме первого этажа третьего подъезда;
- произвести капитальный ремонт монолитной бетонной лестницы с дворового фасада у входа в магазин;
- закрепить ограждающие конструкции воронок к перекрытию, оформить примыкание кровли к ним:
произвести капитальный ремонт асфальтовой отмостки здания.
В удовлетворении исковых требований в этой части - отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга" (ИНН: 7602036600, ОГРН 1037600002945) в пользу товарищества собственников жилья "Сокол-37" (ИНН: 7604134715, ОГРН 1087604010702) 60683 руб. 40 коп. убытков, а также 4427 руб. 34 коп. расходов по государственной пошлине.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Сокол-37" (ИНН: 7604134715, ОГРН 1087604010702) в пользу закрытого акционерного общества "ПИК-Верхняя Волга" (ИНН: 7602036600, ОГРН 1037600002945) 1000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)