Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "13" ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" ноября 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкас Н.В.,
при участии представителей:
истца - Самхарадзе О.Р. по доверенности от 22.03.2012 N 09,
ответчика - Гольдберга Ю.В по доверенности от 10.01.2012 N 12, Долженко Е.С. по доверенности от 10.01.2012 N 04
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "15" августа 2012 года по делу N А33-8485/2012, принятое судьей Красовской С.А.,
установил:
закрытое акционерное общество "Красноярский завод железобетонных изделий N 1" (ИНН 2465007161, ОГРН 1022402473521) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" (ИНН 2451000335, ОГРН 1022401785801) о взыскании 1 060 516,20 рублей задолженности по договору долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, 106 051,62 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "15" августа 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что между сторонами имеют место только отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62; договор долевого участия в строительстве, заключенный между сторонами, является способом расчета по договору поставки; площадь квартиры указана в договоре без учета понижающего коэффициента 0,5.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" (застройщик) и закрытым акционерным обществом "Красноярский завод железобетонных изделий N 1" (инвестор) заключен договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 3-х секционный жилой дом с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: ул. Дачная в Октябрьском районе г. Красноярска (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать инвестору объект долевого строительства, являющийся предметом договора, а инвестор обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену в предусмотренный договором срок и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять объект долевого строительства (пункт 1.1).
В соответствии с пунктом 1.2 договора объект долевого строительства, предоставляемый инвестору - трехкомнатная квартира N 62, общей площадью 193,95 кв. м, расположенная на 14 этаже в 16-ти этажной блок-секции трехсекционного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Дачная (строительный адрес) в осях 1-4:А-Е.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для создания объекта долевого строительства - 5 769 718 рублей.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в случае, если фактическая общая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, превысит площадь, указанную в договоре, цена договора подлежит увеличению из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м добавленной площади. В этом случае инвестор производит доплату в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, окажется меньше площади, указанной в договоре, цена договора подлежит уменьшению из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м недостающей площади. Разность в площади квартиры возвращается застройщиком инвестору как излишне уплаченная сумма в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
В силу пунктов 3.1 - 3.3 договора уплата цены договора производится инвестором застройщику в следующие сроки: 5 496 750 рублей оплачивается инвестором в срок до 10.09.2010; 272 968 рублей вносится инвестором в срок до 25.09.2010. Факт оплаты инвестором стоимости объекта долевого строительства подтверждается приходными кассовыми ордерами с кассовыми чеками, а также справкой о полной оплате стоимости помещений, выданной застройщиком инвестору. Датой исполнения платежа признается день поступления денежных средств на расчетный счет застройщика либо дата выдачи приходного ордера или иного документа, подтверждающего внесение денежных средств застройщику.
Согласно пункту 9.5 договора споры и разногласия разрешаются, по возможности, путем переговоров. В случае не достижения согласия споры разрешаются в судебном порядке. До предъявления иска одной стороной обязательно предъявление к другой стороне претензии. Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и дать ответ в течение 15 дней со дня ее получения.
Договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 09.09.2010.
Сторонами подписано соглашение о зачете встречных однородных требований от 31.08.2011, согласно которому произведен зачет задолженности ответчика перед истцом в сумме 5 807 369,19 рублей по договору поставки от 01.07.2009 N 35 и задолженности истца перед ответчиком в размере 5 769 718 рублей по договору от 27.08.2010 N 1/16-62. Зачет произведен на сумму 5 769 718 рублей.
Ответчиком получено разрешение от 31.03.2011 N 01/1346-дг на ввод объекта - жилой дом по ул. Дачная, 37 в эксплуатацию.
Ответчик передал истцу законченную строительством трехкомнатную квартиру N 73 на 14 этаже в жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Дачная, 37, общей площадью 158,3 кв. м, о чем составлен акт от 01.02.2012, подписанный руководителями застройщика и инвестора.
На спорную квартиру ГПКК "Красноярский технический центр" составлен технический паспорт от 07.02.2012, из которого следует, что:
- - 158,3 кв. м - площадь всех частей объекта (комнат и помещений вспомогательного использования);
- - 132, 4 кв. м - общая площадь, в том числе 79,6 кв. м жилая, 52,8 кв. м подсобная;
- - 25,9 кв. м - площадь вспомогательного помещения лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5.
В связи с тем, что фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, оказалась меньше площади, указанной в договоре (193,95 кв. м) на 35,65 кв. м, истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возвратить сумму переплаты в размере 1 060 516,20 рублей, из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м недостающей площади.
Поскольку сумма переплаты ответчиком не возвращена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика переплаты по договору долевого строительства в сумме 1 060 516,20 рублей, а также 106 051,62 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами отношений, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, доказанного факта передачи ответчиком истцу квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, отсутствия доказательств возврата ответчиком истцу переплаты по договору.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей, согласно которой гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела, во исполнение условий договора от 27.08.2010 N 1/16-62 ответчиком истцу передана трехкомнатная квартира N 73 (строительный номер 62) на 14 этаже в жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Дачная, 37, общая площадь всех частей объекта составляет 158,3 кв. м, из которых 132,4 кв. м общая площадь без учета лоджий, жилая площадь 79,6 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи что 01.02.2012.
Согласно техническому паспорту, составленному государственным предприятием Красноярского края "Красноярский технический центр", общая площадь квартиры N 73 в доме N 37 по ул. Дачная г. Красноярска составляет 158,3 кв. м, из них 132, 4 кв. м - общая площадь, в том числе 79,6 кв. м жилая, 52,8 кв. м подсобная, 25,9 кв. м - площадь вспомогательного помещения лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что истцу передана квартира меньшей площадью, чем предусмотрено пунктом 1.2 договора от 27.08.2010 N 1/16-62.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, окажется меньше площади, указанной в договоре, цена договора подлежит уменьшению из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м недостающей площади. Разность в площади квартиры возвращается застройщиком инвестору как излишне уплаченная сумма в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что фактическая площадь спорной квартиры на 35,65 кв. м меньше площади, согласованной сторонами в договоре от 27.08.2010 N 1/16-62.
Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика 1 060 516,20 рублей (35,65 кв. м * 29 748 рублей = 1 060 516,20 рублей) заявлены обоснованно и удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что между сторонами имеют место только отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
В обоснование довода ответчик ссылается на договор долевого участия в строительстве от 19.02.2010 N 56/16, предметом которого также является спорная квартира.
Из пояснений ответчика следует, что указанный договор заключен сторонами с целью взаиморасчета по договору поставки, стоимость которого составляет 5 496 750 рублей. По мнению ответчика, договор от 19.02.2010 N 56/16 является предварительным для договора от 27.08.2010 N 1/16-62.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор от 19.02.2010 N 56/16 в установленном порядке не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным и не влечет правовых последствий.
Ссылка ответчика на то, что договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, заключенный между сторонами, является способом расчета по договору поставки, является несостоятельной.
Договор от 27.08.2010 N 1/16-62 не содержит условий, указывающих на то, что указанный договор заключен с целью взаиморасчетов по иному договору.
Судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен как необоснованный довод ответчика о том, что площадь квартиры указана в договоре без учета понижающего коэффициента 0,5.
В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000 года, с изм. и доп., вступившими в силу 19.05.2008 года), площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
В пункте 1.2 договора от 27.08.2010 N 1/16-62 указано, что общая площадь квартиры составляет 193,95 кв. м.
Исходя из положений пункта 3.37 Инструкции, примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003, пунктов В2.1. и В2.2. приложения В свода правил "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778), а также учитывая, что договор от 27.08.2010 N 1/16-62 не содержит ссылка на то, что общая площадь рассчитана без учета понижающего коэффициента, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общая площадь квартиры в размере 193,95 кв. м указана с учетом понижающего коэффициента 0,5.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 106 051,62 рублей.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Пунктом 2.3 договора от 27.08.2010 N 1/16-62 предусмотрено, что разность в площади квартиры возвращается застройщиком инвестору как излишне уплаченная сумма в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод дома N 37 по ул. Дачная г. Красноярска получено ответчиком 31.03.2011.
Следовательно, возместить разницу в стоимости квартиры ответчик обязан был до 30.04.2011.
Поскольку излишне уплаченная по договору сумма ответчиком истцу не возмещена, истец начислил на сумму переплаты проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки рефинансирования 8%.
Проверив расчет процентов, суд первой инстанции признает его верным, сумму процентов в размере 106 051,62 рублей взысканной обоснованно.
Истцом заявлено о взыскании с ответчика 28 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд обязан установить обоснованность несения лицом, участвующим в деле, судебных расходов, их фактический размер.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя истцом в материалы дела представлены следующие документы: квитанции к приходному кассовому ордеру от 14.05.2012 N 11 на сумму 10 000 руб. (основание: составление искового заявления к ООО СК "Реставрация" о перерасчете цены договора долевого участия (цена иска 1138287,39 руб.)), 06.08.2012 N 17 на сумму 9 000 рублей (основание: предварительная оплата участия в судебном заседании 07.08.2012 по делу N А33-8485/2012), 13.08.2012 N 18 на сумму 9 000 рублей (основание: предварительная оплата участия в судебном заседании 14.08.2012 по делу N А33-8485/2012).
Суд первой инстанции, исходя из количества судебных заседаний в суде первой инстанции, в которых участвовал представитель истца, а также количества и объема подготовленных представителем документов, учитывая, что о чрезмерности судебных расходов ответчиком не заявлено, правомерно удовлетворил требования истца о взыскании судебных расходов в заявленной сумме.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" августа 2012 года по делу N А33-8485/2012 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" августа 2012 года по делу N А33-8485/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
Т.С.ГУРОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2012 ПО ДЕЛУ N А33-8485/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2012 г. по делу N А33-8485/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "13" ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" ноября 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкас Н.В.,
при участии представителей:
истца - Самхарадзе О.Р. по доверенности от 22.03.2012 N 09,
ответчика - Гольдберга Ю.В по доверенности от 10.01.2012 N 12, Долженко Е.С. по доверенности от 10.01.2012 N 04
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "15" августа 2012 года по делу N А33-8485/2012, принятое судьей Красовской С.А.,
установил:
закрытое акционерное общество "Красноярский завод железобетонных изделий N 1" (ИНН 2465007161, ОГРН 1022402473521) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" (ИНН 2451000335, ОГРН 1022401785801) о взыскании 1 060 516,20 рублей задолженности по договору долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, 106 051,62 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "15" августа 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что между сторонами имеют место только отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62; договор долевого участия в строительстве, заключенный между сторонами, является способом расчета по договору поставки; площадь квартиры указана в договоре без учета понижающего коэффициента 0,5.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Реставрация" (застройщик) и закрытым акционерным обществом "Красноярский завод железобетонных изделий N 1" (инвестор) заключен договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 3-х секционный жилой дом с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: ул. Дачная в Октябрьском районе г. Красноярска (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать инвестору объект долевого строительства, являющийся предметом договора, а инвестор обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену в предусмотренный договором срок и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять объект долевого строительства (пункт 1.1).
В соответствии с пунктом 1.2 договора объект долевого строительства, предоставляемый инвестору - трехкомнатная квартира N 62, общей площадью 193,95 кв. м, расположенная на 14 этаже в 16-ти этажной блок-секции трехсекционного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Дачная (строительный адрес) в осях 1-4:А-Е.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для создания объекта долевого строительства - 5 769 718 рублей.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в случае, если фактическая общая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, превысит площадь, указанную в договоре, цена договора подлежит увеличению из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м добавленной площади. В этом случае инвестор производит доплату в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, окажется меньше площади, указанной в договоре, цена договора подлежит уменьшению из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м недостающей площади. Разность в площади квартиры возвращается застройщиком инвестору как излишне уплаченная сумма в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
В силу пунктов 3.1 - 3.3 договора уплата цены договора производится инвестором застройщику в следующие сроки: 5 496 750 рублей оплачивается инвестором в срок до 10.09.2010; 272 968 рублей вносится инвестором в срок до 25.09.2010. Факт оплаты инвестором стоимости объекта долевого строительства подтверждается приходными кассовыми ордерами с кассовыми чеками, а также справкой о полной оплате стоимости помещений, выданной застройщиком инвестору. Датой исполнения платежа признается день поступления денежных средств на расчетный счет застройщика либо дата выдачи приходного ордера или иного документа, подтверждающего внесение денежных средств застройщику.
Согласно пункту 9.5 договора споры и разногласия разрешаются, по возможности, путем переговоров. В случае не достижения согласия споры разрешаются в судебном порядке. До предъявления иска одной стороной обязательно предъявление к другой стороне претензии. Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и дать ответ в течение 15 дней со дня ее получения.
Договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 09.09.2010.
Сторонами подписано соглашение о зачете встречных однородных требований от 31.08.2011, согласно которому произведен зачет задолженности ответчика перед истцом в сумме 5 807 369,19 рублей по договору поставки от 01.07.2009 N 35 и задолженности истца перед ответчиком в размере 5 769 718 рублей по договору от 27.08.2010 N 1/16-62. Зачет произведен на сумму 5 769 718 рублей.
Ответчиком получено разрешение от 31.03.2011 N 01/1346-дг на ввод объекта - жилой дом по ул. Дачная, 37 в эксплуатацию.
Ответчик передал истцу законченную строительством трехкомнатную квартиру N 73 на 14 этаже в жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Дачная, 37, общей площадью 158,3 кв. м, о чем составлен акт от 01.02.2012, подписанный руководителями застройщика и инвестора.
На спорную квартиру ГПКК "Красноярский технический центр" составлен технический паспорт от 07.02.2012, из которого следует, что:
- - 158,3 кв. м - площадь всех частей объекта (комнат и помещений вспомогательного использования);
- - 132, 4 кв. м - общая площадь, в том числе 79,6 кв. м жилая, 52,8 кв. м подсобная;
- - 25,9 кв. м - площадь вспомогательного помещения лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5.
В связи с тем, что фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, оказалась меньше площади, указанной в договоре (193,95 кв. м) на 35,65 кв. м, истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возвратить сумму переплаты в размере 1 060 516,20 рублей, из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м недостающей площади.
Поскольку сумма переплаты ответчиком не возвращена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика переплаты по договору долевого строительства в сумме 1 060 516,20 рублей, а также 106 051,62 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами отношений, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, доказанного факта передачи ответчиком истцу квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, отсутствия доказательств возврата ответчиком истцу переплаты по договору.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей, согласно которой гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела, во исполнение условий договора от 27.08.2010 N 1/16-62 ответчиком истцу передана трехкомнатная квартира N 73 (строительный номер 62) на 14 этаже в жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Дачная, 37, общая площадь всех частей объекта составляет 158,3 кв. м, из которых 132,4 кв. м общая площадь без учета лоджий, жилая площадь 79,6 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи что 01.02.2012.
Согласно техническому паспорту, составленному государственным предприятием Красноярского края "Красноярский технический центр", общая площадь квартиры N 73 в доме N 37 по ул. Дачная г. Красноярска составляет 158,3 кв. м, из них 132, 4 кв. м - общая площадь, в том числе 79,6 кв. м жилая, 52,8 кв. м подсобная, 25,9 кв. м - площадь вспомогательного помещения лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что истцу передана квартира меньшей площадью, чем предусмотрено пунктом 1.2 договора от 27.08.2010 N 1/16-62.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5) после обмеров, проведенных учреждением технической инвентаризации, окажется меньше площади, указанной в договоре, цена договора подлежит уменьшению из расчета 29 748 рублей за 1 кв. м недостающей площади. Разность в площади квартиры возвращается застройщиком инвестору как излишне уплаченная сумма в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что фактическая площадь спорной квартиры на 35,65 кв. м меньше площади, согласованной сторонами в договоре от 27.08.2010 N 1/16-62.
Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика 1 060 516,20 рублей (35,65 кв. м * 29 748 рублей = 1 060 516,20 рублей) заявлены обоснованно и удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что между сторонами имеют место только отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
В обоснование довода ответчик ссылается на договор долевого участия в строительстве от 19.02.2010 N 56/16, предметом которого также является спорная квартира.
Из пояснений ответчика следует, что указанный договор заключен сторонами с целью взаиморасчета по договору поставки, стоимость которого составляет 5 496 750 рублей. По мнению ответчика, договор от 19.02.2010 N 56/16 является предварительным для договора от 27.08.2010 N 1/16-62.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор от 19.02.2010 N 56/16 в установленном порядке не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным и не влечет правовых последствий.
Ссылка ответчика на то, что договор долевого участия в строительстве от 27.08.2010 N 1/16-62, заключенный между сторонами, является способом расчета по договору поставки, является несостоятельной.
Договор от 27.08.2010 N 1/16-62 не содержит условий, указывающих на то, что указанный договор заключен с целью взаиморасчетов по иному договору.
Судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен как необоснованный довод ответчика о том, что площадь квартиры указана в договоре без учета понижающего коэффициента 0,5.
В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000 года, с изм. и доп., вступившими в силу 19.05.2008 года), площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
В пункте 1.2 договора от 27.08.2010 N 1/16-62 указано, что общая площадь квартиры составляет 193,95 кв. м.
Исходя из положений пункта 3.37 Инструкции, примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003, пунктов В2.1. и В2.2. приложения В свода правил "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778), а также учитывая, что договор от 27.08.2010 N 1/16-62 не содержит ссылка на то, что общая площадь рассчитана без учета понижающего коэффициента, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общая площадь квартиры в размере 193,95 кв. м указана с учетом понижающего коэффициента 0,5.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 106 051,62 рублей.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Пунктом 2.3 договора от 27.08.2010 N 1/16-62 предусмотрено, что разность в площади квартиры возвращается застройщиком инвестору как излишне уплаченная сумма в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод дома N 37 по ул. Дачная г. Красноярска получено ответчиком 31.03.2011.
Следовательно, возместить разницу в стоимости квартиры ответчик обязан был до 30.04.2011.
Поскольку излишне уплаченная по договору сумма ответчиком истцу не возмещена, истец начислил на сумму переплаты проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки рефинансирования 8%.
Проверив расчет процентов, суд первой инстанции признает его верным, сумму процентов в размере 106 051,62 рублей взысканной обоснованно.
Истцом заявлено о взыскании с ответчика 28 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд обязан установить обоснованность несения лицом, участвующим в деле, судебных расходов, их фактический размер.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя истцом в материалы дела представлены следующие документы: квитанции к приходному кассовому ордеру от 14.05.2012 N 11 на сумму 10 000 руб. (основание: составление искового заявления к ООО СК "Реставрация" о перерасчете цены договора долевого участия (цена иска 1138287,39 руб.)), 06.08.2012 N 17 на сумму 9 000 рублей (основание: предварительная оплата участия в судебном заседании 07.08.2012 по делу N А33-8485/2012), 13.08.2012 N 18 на сумму 9 000 рублей (основание: предварительная оплата участия в судебном заседании 14.08.2012 по делу N А33-8485/2012).
Суд первой инстанции, исходя из количества судебных заседаний в суде первой инстанции, в которых участвовал представитель истца, а также количества и объема подготовленных представителем документов, учитывая, что о чрезмерности судебных расходов ответчиком не заявлено, правомерно удовлетворил требования истца о взыскании судебных расходов в заявленной сумме.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" августа 2012 года по делу N А33-8485/2012 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" августа 2012 года по делу N А33-8485/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
Т.С.ГУРОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)