Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2012 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.,
судей Бархатова В.Ю., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Бутылиной Н.В.,
при участии в заседании:
от заявителя: Шаяхметова Э.Н., доверенность от 20.01.2012,
от заинтересованного лица: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.11.2011 по делу N А41-31970/11, принятое судьей Севастьяновой Н.В., по заявлению Фонда ипотечного жилищного кредитования "Мытищи-1" (ОГРН 1035005518536; ИНН 5029070698) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа от 04.08.2011 N 12/055/2011-137,
установил:
Фонд ипотечного жилищного кредитования "Мытищи-1" (далее - Фонд ИЖК "Мытищи-1", Фонд, заявитель) обратился в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по МО, заинтересованное лицо) с заявлением, в котором просит:
- признать незаконными отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации прекращения права собственности на земельный участок площадью 1495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11, выраженное в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 04 августа 2011 года за N 12/055/2011-137;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать прекращение права собственности Фонда ипотечного жилищного кредитования "Мытищи-1" на земельный участок площадью 1495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.11.2011 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по МО обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явились представители заинтересованного лица, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании представитель Фонда ИЖК "Мытищи-1" просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителя общества, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Росреестра по МО.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Фонду ИЖК "Мытищи-1" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11 (далее "земельный участок"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-НГ N 208256 от 22.12.2008 (л.д. 9).
Заявителем получено разрешение на строительство N RU50501102-000492 от 22.06.2009 (л.д. 10), в соответствии с которым Фонду разрешено проектирование и строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Мытищи, мкр. 18, ул. Колпакова (строительный адрес) в границах трех земельных участков, в том числе:
- - земельного участка площадью 1 495 кв. м с кадастровым номером 50:12:0100803:46 по адресу: МО, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11, находящегося в собственности у Фонда;
- - земельного участка площадью 4036 кв. м с кадастровым номером 50:12:010 08 03:0059 по адресу: МО, Мытищинский муниципальный район, ГП Мытищи, г. Мытищи, ул. Колпакова, находящегося в аренде у Фонда;
- - земельного участка площадью 3646 кв. м с кадастровым номером 50:12:010 08 03:0058 по адресу: МО, Мытищинский муниципальный район, ГП Мытищи, г. Мытищи, ул. Колпакова, находящегося в аренде у Фонда.
К началу регистрации договоров долевого участия в строительстве разрешение на строительство N 50501102-000492 от 22.06.2009 было представлено в Управление в 2008 году.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-000340 от 29.12.2008 (л.д. 11) жилой дом, расположенный по фактическому адресу: г. Мытищи, ул. Колпакова, д. 25 (строительный адрес - г. Мытищи, мкр. 18, ул. Колпакова) введен в эксплуатацию.
06.06.2011 Фонд ИЖК "Мытищи-1" обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее также "Управление") с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области сообщением от 04.08.2011 N 12/055/2011-137 (л.д. 12 - 15) отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Фонда на земельный участок.
Решение об отказе получено Фондом 15.08.2011, что подтверждается оттиском штампа ОПС на конверте (л.д. 16).
В обоснование отказа Управление указало на то, что "у участников долевого строительства, право собственности которых на объекты долевого строительства зарегистрировано, в силу закона (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ) возникло право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок. В связи с этим, Фонд не может распорядиться правом на земельный участок. Кроме того, из содержания пункта 1.1 статьи 19 Земельного кодекса РФ следует, что у соответствующего муниципального образования возникает только право собственности. Данной нормой установлено основание возникновения права. При этом указанная норма не содержит правила об универсальном правопреемстве, то есть возникновение права собственности на земельный участок у соответствующего муниципального образования не влечет за собой переход к нему обязанностей по обеспеченному земельным участкам обязательству, следовательно, земельный участок не может быть обременен ипотекой в счет обеспечения обязательства предыдущего собственника. Таким образом, для регистрации прекращения права собственности необходимо погасить соответствующие регистрационные записи об ипотеке в силу закона на указанный земельный участок, внесенные в ЕГРП на основании договоров о долевом участии"
Также заинтересованное лицо сослалось на абзац 1 и 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 N 82. Указанной Инструкцией предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III 2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Прекращение права на земельный участок может быть зарегистрировано только после государственной регистрации прав на все помещения во вновь созданном многоквартирном доме.
Не согласившись с отказом Управления Росреестра по МО в государственной регистрации права, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.
Принимая решение об удовлетворении заявленного требования, Арбитражный суд Московской области сделал вывод о том, что основания для принятия решения об отказе в регистрации прекращения права собственности на земельный участок площадью 1495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11, выраженное в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 04 августа 2011 года за N 12/055/2011-137 являются несостоятельными.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акт и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Федеральный закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В соответствии с абз. 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно статье 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 ЗК РФ, согласно пункту 2 которой отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Из материалов дела усматривается, что заявитель не является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, поэтому отказ Фонда от права собственности на земельный участок с намерением устраниться от всех правомочий в отношении земельного участка, составляющих содержание права собственности на него, является законным.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ), частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.
Из материалов дела следует, что земельный участок под многоквартирным домом для целей его эксплуатации не сформирован, строительство многоквартирного дома осуществлялось, как указывалось ранее на трех земельных участках, составлявших строительную площадку.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы общества о том, что только после государственной регистрации прав на все помещения во вновь созданном многоквартирном доме возможна регистрация прекращения права Фонда на земельный участок в силу следующего.
Согласно представленным в материалы дела Свидетельствам о государственной регистрации права собственности на квартиры по состоянию на 30 июня 2011 года, была осуществлена государственная регистрация на все 100% объектов долевого строительства в указанном многоквартирном доме (л.д. 18 - 28).
\sect \sectd \psz9
\sect \sectd \psz9
Согласно выписке из ЕГРП N 12/032/2011-132 (л.д. 17) указаны 10 объектов долевого строительства, на которые право собственности на дату выдачи этой выписки не зарегистрированы.
Однако право собственности на перечисленные в этой выписке из ЕГРП объекты долевого строительства были зарегистрированы дольщиками (участниками долевого строительства) до выдачи Выписки из ЕГРП N 12/032/2011-132 от 05.07.2011, что подтверждено вышеперечисленными свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 18 - 28).
Строительство многоквартирного дома осуществлялось по строительному адресу: г. Мытищи, мкр. 18, ул. Колпакова на прилегающих друг к другу трех земельных участка, что подтверждается разрешением на строительство N RU50501102-000492 от 22.06.2009, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-000340 от 29.12.2008.
Многоквартирному дому после завершения строительства присвоен почтовый адрес: г. Мытищи, ул. Колпакова, д. 25, что подтверждается Актом присвоения адреса объекту недвижимости от 27.02.2009 г. N 000 005 800.
В соответствии с Положением "О порядке присвоения адресов объектам недвижимости в городском поселении Мытищи", утвержденным решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 04.03.2010 N 7/5, адреса земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, не подлежит обязательному изменению одновременно с присвоением почтового адреса объекту капитального строительства (многоквартирному дому).
Пунктами 3.3, 4.8, 4.9 Положения "О порядке присвоения адресов объектам недвижимости в городском поселении Мытищи", утвержденным решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 04.03.2010 г. N 7/5 предусмотрено, что объектами недвижимости, адресуемыми в соответствии с настоящим Положением, являются: земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, домовладение, имущественный комплекс, линейный объект.
При присвоении адреса объекту капитального строительства земельные участки, на котором располагается вновь построенный объект капитального строительства, идентифицируются исключительно по кадастровым номерам, а не по адресам.
Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.
С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 названного Закона).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит специальную норму - пункт 1.1 статьи 25, которая определяет особенности регистрации погашения ипотеки в силу закона в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно:
"Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости."
В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие исполнение заявителем, как застройщиком, обязательств по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, а также документов, подтверждающих регистрацию всеми участниками долевого строительства прав на объекты долевого строительства.
Согласно пункту 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии не распространяется на данный объект долевого строительства.
С учетом того, что жилой дом построен, объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи и зарегистрированы права всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, и с учетом положений вышеуказанных правовых норм, залог подлежал прекращению. У заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в регистрации отказа Фонда от права собственности на земельный участок, на котором расположен возведенный жилой дом.
Согласно части 1 статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку в силу норм части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ и части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку фонд не является собственником помещений в многоквартирном доме, он не является также и участником долевой собственности на общее имущество, и, следовательно, ему не может принадлежать право собственности на спорный земельный участок.
Таким образом, заявив об отказе от права собственности, Фонд намеревался осуществить отчуждение принадлежащего ему земельного участка, который в силу закона не может ему принадлежать.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Доводы апелляционной жалобы, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения.
На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11.11.2011 по делу N А41-31970/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Н.ВИТКАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2012 ПО ДЕЛУ N А41-31970/11
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2012 г. по делу N А41-31970/11
Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2012 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.,
судей Бархатова В.Ю., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Бутылиной Н.В.,
при участии в заседании:
от заявителя: Шаяхметова Э.Н., доверенность от 20.01.2012,
от заинтересованного лица: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.11.2011 по делу N А41-31970/11, принятое судьей Севастьяновой Н.В., по заявлению Фонда ипотечного жилищного кредитования "Мытищи-1" (ОГРН 1035005518536; ИНН 5029070698) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа от 04.08.2011 N 12/055/2011-137,
установил:
Фонд ипотечного жилищного кредитования "Мытищи-1" (далее - Фонд ИЖК "Мытищи-1", Фонд, заявитель) обратился в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по МО, заинтересованное лицо) с заявлением, в котором просит:
- признать незаконными отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации прекращения права собственности на земельный участок площадью 1495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11, выраженное в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 04 августа 2011 года за N 12/055/2011-137;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать прекращение права собственности Фонда ипотечного жилищного кредитования "Мытищи-1" на земельный участок площадью 1495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.11.2011 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по МО обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явились представители заинтересованного лица, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании представитель Фонда ИЖК "Мытищи-1" просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителя общества, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Росреестра по МО.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Фонду ИЖК "Мытищи-1" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11 (далее "земельный участок"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-НГ N 208256 от 22.12.2008 (л.д. 9).
Заявителем получено разрешение на строительство N RU50501102-000492 от 22.06.2009 (л.д. 10), в соответствии с которым Фонду разрешено проектирование и строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Мытищи, мкр. 18, ул. Колпакова (строительный адрес) в границах трех земельных участков, в том числе:
- - земельного участка площадью 1 495 кв. м с кадастровым номером 50:12:0100803:46 по адресу: МО, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11, находящегося в собственности у Фонда;
- - земельного участка площадью 4036 кв. м с кадастровым номером 50:12:010 08 03:0059 по адресу: МО, Мытищинский муниципальный район, ГП Мытищи, г. Мытищи, ул. Колпакова, находящегося в аренде у Фонда;
- - земельного участка площадью 3646 кв. м с кадастровым номером 50:12:010 08 03:0058 по адресу: МО, Мытищинский муниципальный район, ГП Мытищи, г. Мытищи, ул. Колпакова, находящегося в аренде у Фонда.
К началу регистрации договоров долевого участия в строительстве разрешение на строительство N 50501102-000492 от 22.06.2009 было представлено в Управление в 2008 году.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-000340 от 29.12.2008 (л.д. 11) жилой дом, расположенный по фактическому адресу: г. Мытищи, ул. Колпакова, д. 25 (строительный адрес - г. Мытищи, мкр. 18, ул. Колпакова) введен в эксплуатацию.
06.06.2011 Фонд ИЖК "Мытищи-1" обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее также "Управление") с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области сообщением от 04.08.2011 N 12/055/2011-137 (л.д. 12 - 15) отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Фонда на земельный участок.
Решение об отказе получено Фондом 15.08.2011, что подтверждается оттиском штампа ОПС на конверте (л.д. 16).
В обоснование отказа Управление указало на то, что "у участников долевого строительства, право собственности которых на объекты долевого строительства зарегистрировано, в силу закона (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ) возникло право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок. В связи с этим, Фонд не может распорядиться правом на земельный участок. Кроме того, из содержания пункта 1.1 статьи 19 Земельного кодекса РФ следует, что у соответствующего муниципального образования возникает только право собственности. Данной нормой установлено основание возникновения права. При этом указанная норма не содержит правила об универсальном правопреемстве, то есть возникновение права собственности на земельный участок у соответствующего муниципального образования не влечет за собой переход к нему обязанностей по обеспеченному земельным участкам обязательству, следовательно, земельный участок не может быть обременен ипотекой в счет обеспечения обязательства предыдущего собственника. Таким образом, для регистрации прекращения права собственности необходимо погасить соответствующие регистрационные записи об ипотеке в силу закона на указанный земельный участок, внесенные в ЕГРП на основании договоров о долевом участии"
Также заинтересованное лицо сослалось на абзац 1 и 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 N 82. Указанной Инструкцией предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III 2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Прекращение права на земельный участок может быть зарегистрировано только после государственной регистрации прав на все помещения во вновь созданном многоквартирном доме.
Не согласившись с отказом Управления Росреестра по МО в государственной регистрации права, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.
Принимая решение об удовлетворении заявленного требования, Арбитражный суд Московской области сделал вывод о том, что основания для принятия решения об отказе в регистрации прекращения права собственности на земельный участок площадью 1495 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 11, выраженное в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 04 августа 2011 года за N 12/055/2011-137 являются несостоятельными.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акт и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Федеральный закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В соответствии с абз. 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно статье 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 ЗК РФ, согласно пункту 2 которой отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Из материалов дела усматривается, что заявитель не является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, поэтому отказ Фонда от права собственности на земельный участок с намерением устраниться от всех правомочий в отношении земельного участка, составляющих содержание права собственности на него, является законным.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ), частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.
Из материалов дела следует, что земельный участок под многоквартирным домом для целей его эксплуатации не сформирован, строительство многоквартирного дома осуществлялось, как указывалось ранее на трех земельных участках, составлявших строительную площадку.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы общества о том, что только после государственной регистрации прав на все помещения во вновь созданном многоквартирном доме возможна регистрация прекращения права Фонда на земельный участок в силу следующего.
Согласно представленным в материалы дела Свидетельствам о государственной регистрации права собственности на квартиры по состоянию на 30 июня 2011 года, была осуществлена государственная регистрация на все 100% объектов долевого строительства в указанном многоквартирном доме (л.д. 18 - 28).
\sect \sectd \psz9
| N бланка Свидетельства | Объект долевого строительства, указанная в выписке из ЕГРП от 05.07.2011, строительный адрес: МО, г. Мытищи, мкр-н 18, ул. Колпакова | Фактические реквизиты объекта долевого строительства (квартиры) по адресу: г. Мытищи ул. Колпакова, д. 25 | Дата внесения записи о регистрации права собственности на объект долевого строительства | Ф.И.О собственника(-ов) |
| 50-ABN 325681 50-ABN | 2-комнатная квартира, этаж 7, проектная площадь 67,02 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 2-2-7-3, | кв. N 86, общая площадь 63,3 кв. м, этаж 7, | 14.01.2011 г. | Егоров О.Ю. Егорова А.О. |
| 1-комнатная квартира, этаж 11, проектная площадь 43,86 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 2-1-10-5 | кв. N 53, общая площадь 41,9 кв. м, этаж 11 | 30.11.2010 г. | Чемеркин Д.И. | |
| 50-ABN 325808 | 2-комнатная квартира, этаж 10, проектная площадь 60,32 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 2-1-10-5 | кв. N 49, общая площадь 59,4 кв. м, этаж 10 | 24.01.2011 г. | Зайцева А.Д. |
| 50-ABN 034317 | 3-комнатная квартира, этаж 4, проектная площадь 101,82 кв. м, | кв. N 116, общая площадь 99,8, | 30.06.2011 г. | Герасимова И.В. |
| номер объекта (строительный) 16- 3-3-4-3 | этаж 4 | |||
| 50-ABN 329666 | 1-комнатная квартира, этаж 3, проектная площадь 43,86 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 1-1-3-2 | кв. N 11, общая площадь 42, этаж 3 | 30.11.2010 г. | Лихачева И.В. |
| 50-НДЫ 325681 | 3-комнатная квартира, этаж 7, проектная площадь 87,5 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 3-2-7-4 | кв. N 87, общая площадь 84,6, этаж 7 | 10.03.2011 | Раева Н.М. |
| 1-комнатная квартира, этаж 5, проектная площадь 47,38 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 3-3-5-2 | кв. N 118 общая площадь 47,1 кв. м, этаж 5 | 10.02.2011 г. | Косарев С.В. | |
| 50-ABN 154112 | 2-комнатная квартира, этаж 9, проектная площадь 60,2 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 2-1-9-1 | кв. N 40, общая площадь 58,7 кв. м, этаж 9 | 15.12.2010 г. | Балагурова А.Б. |
| 50-НДТЧ 427678 | 2-комнатная квартира, этаж 9, проектная площадь 66,35 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 2-4-9-1 | кв. N 169, общая площадь 62,6 кв. м этаж 9 | 09.12.2009 г. | Серебрякова Н.Е. |
| 50-ABN 154111 | 3-комнатная квартира, этаж 9, проектная площадь 87,5 кв. м, номер объекта (строительный) 16- 3-2-9-4 | кв. N 95, общая площадь 84.4 кв. м, этаж 9 | 15.12.2010 г. | Николаев Г.В. |
\sect \sectd \psz9
Согласно выписке из ЕГРП N 12/032/2011-132 (л.д. 17) указаны 10 объектов долевого строительства, на которые право собственности на дату выдачи этой выписки не зарегистрированы.
Однако право собственности на перечисленные в этой выписке из ЕГРП объекты долевого строительства были зарегистрированы дольщиками (участниками долевого строительства) до выдачи Выписки из ЕГРП N 12/032/2011-132 от 05.07.2011, что подтверждено вышеперечисленными свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 18 - 28).
Строительство многоквартирного дома осуществлялось по строительному адресу: г. Мытищи, мкр. 18, ул. Колпакова на прилегающих друг к другу трех земельных участка, что подтверждается разрешением на строительство N RU50501102-000492 от 22.06.2009, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-000340 от 29.12.2008.
Многоквартирному дому после завершения строительства присвоен почтовый адрес: г. Мытищи, ул. Колпакова, д. 25, что подтверждается Актом присвоения адреса объекту недвижимости от 27.02.2009 г. N 000 005 800.
В соответствии с Положением "О порядке присвоения адресов объектам недвижимости в городском поселении Мытищи", утвержденным решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 04.03.2010 N 7/5, адреса земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, не подлежит обязательному изменению одновременно с присвоением почтового адреса объекту капитального строительства (многоквартирному дому).
Пунктами 3.3, 4.8, 4.9 Положения "О порядке присвоения адресов объектам недвижимости в городском поселении Мытищи", утвержденным решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 04.03.2010 г. N 7/5 предусмотрено, что объектами недвижимости, адресуемыми в соответствии с настоящим Положением, являются: земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, домовладение, имущественный комплекс, линейный объект.
При присвоении адреса объекту капитального строительства земельные участки, на котором располагается вновь построенный объект капитального строительства, идентифицируются исключительно по кадастровым номерам, а не по адресам.
Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.
С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 названного Закона).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит специальную норму - пункт 1.1 статьи 25, которая определяет особенности регистрации погашения ипотеки в силу закона в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно:
"Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости."
В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие исполнение заявителем, как застройщиком, обязательств по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, а также документов, подтверждающих регистрацию всеми участниками долевого строительства прав на объекты долевого строительства.
Согласно пункту 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии не распространяется на данный объект долевого строительства.
С учетом того, что жилой дом построен, объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи и зарегистрированы права всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, и с учетом положений вышеуказанных правовых норм, залог подлежал прекращению. У заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в регистрации отказа Фонда от права собственности на земельный участок, на котором расположен возведенный жилой дом.
Согласно части 1 статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку в силу норм части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ и части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку фонд не является собственником помещений в многоквартирном доме, он не является также и участником долевой собственности на общее имущество, и, следовательно, ему не может принадлежать право собственности на спорный земельный участок.
Таким образом, заявив об отказе от права собственности, Фонд намеревался осуществить отчуждение принадлежащего ему земельного участка, который в силу закона не может ему принадлежать.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Доводы апелляционной жалобы, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения.
На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11.11.2011 по делу N А41-31970/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Н.ВИТКАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)