Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" - Линниковой Л.Г. (доверенность от 15.01.2010), в отсутствие истца - департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьих лиц - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, муниципального лечебно-профилактического учреждения здравоохранения "Родильный дом N 5", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А53-14923/2010, установил следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Донквартстрой" (далее - общество) о взыскании 43 679 201 рубля 1 копейки неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 8809 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0017, находящимся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, за период с 24.11.2003 по 30.06.2010 и 11 669 169 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), муниципальное лечебно-профилактическое учреждение здравоохранения "Родильный дом N 5" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью неосновательного использования обществом земельного участка. Суд установил, что на спорном земельном участке общество осуществляло строительные работы на основании заключенного администрацией, учреждением и обществом договора от 11.10.2004 о совместной деятельности по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой. С момента завершения каждой очереди многоквартирного дома земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующей очереди многоквартирного дома, переходил в законное владение собственников помещений дома. По смыслу статьи 136 Гражданского кодекса Российской Федерации право на получение доходов от использования вещи законным владельцем принадлежит законному владельцу. К требованиям за период, предшествующий 07.10.2006, суд по заявлению ответчика применил исковую давность.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 03.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 09.03.2011 и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований. По мнению департамента, решениями Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 и от 19.06.2009 по делу N А53-1036/2009 преюдициально установлен факт использования обществом спорного земельного участка в отсутствие договора аренды. Вывод суда о том, что договор от 11.10.2004 о строительстве жилого дома заменяет договор аренды, противоречит закону. В нарушение статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации общество длительное время использовало земельный участок, не внося платежи. Передача в муниципальную собственность помещений не является надлежащей оплатой за пользование земельным участком. Земельные участки, необходимые для эксплуатации 1 и 2 очереди жилого дома, не были сформированы после их ввода в эксплуатацию; право общей долевой собственности собственников помещений дома на земельный участок возникает с момента формирования земельного участка и проведения в отношении него государственного кадастрового учета. Земельный участок площадью 6444 кв. м (сформированный в результате разделения спорного земельного участка) с разрешенным использованием - для эксплуатации многоквартирного жилого дома поставлен на кадастровый учет 14 апреля 2010 года.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы - не основанными на материалах дела и нормах права.
От учреждения и министерства отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 03.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 09.03.2011 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 8 апреля 1999 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 16443 аренды земельного участка площадью 2,8644 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2, для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 24.11.2003 N 2480 (в редакции постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2004 и 08.10.2004) учреждению и обществу разрешено в течение 3 лет производить работы по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома с детской поликлиникой, офисными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 0,8809 га по ул. Мадояна, 32, в г. Ростове-на-Дону.
11 октября 2004 года администрация, учреждение (заказчик) и общество (застройщик) заключили договор о строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой по ул. Мадояна, 32. В соответствии с пунктами 2.1.1 - 2.1.8 договора общество за счет собственных и привлеченных средств осуществляет финансирование работ, связанных с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объекта; обеспечивает получение и продление при необходимости технических условий, иных согласований и разрешений, необходимых для строительства объекта, исполняет требования, определенные в постановлении о предоставлении земельного участка; заключает договоры долевого участия в строительстве объекта, подряда, поставки, оказания услуг и иные сделки, направленные на обеспечение строительства объекта и привлечение средств третьих лиц, а также обеспечивает осуществление технического надзора за строительством; после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать в муниципальную собственность часть объекта в виде нежилого помещения детской поликлиники площадью не менее 1230 кв. м и 2 двухкомнатных квартир.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.10.2007 N 1087 земельный участок площадью 2,8644 га по ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2 в г. Ростове-на-Дону, предоставленный учреждению по договору аренды от 08.04.1999 N 1643, разделен на 2 земельных участка: площадью 1,9855 га, предоставляемый учреждению в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения, и площадью 0,8809 га, предоставляемый учреждению в аренду для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
В связи с разделом земельного участка соглашением от 28.12.2007 администрация и учреждение расторгли договор аренды от 08.04.1999 N 1643 с 22.10.2007. Соглашение от 28.12.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно кадастровому плану от 16.11.2007 земельный участок площадью 8809 кв. м, расположенный в г. Ростове-на-Дону по ул. Мадояна, 32 (далее - спорный земельный участок), поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 61:44:062304:0017) с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
28 декабря 2007 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 30311 аренды земельного участка для использования в целях завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой на срок до 22.10.2010.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 за обществом признано право собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом (4 очередь многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой) общей площадью 1092,8 кв. м, находящийся на спорном земельном участке. При принятии решения суд установил, что в соответствии с условиями договора от 11.10.2004, заключенного администрацией, учреждением и обществом, спорный земельный участок предоставлен обществу в установленном порядке для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой. В деле принимали участие департамент в качестве истца и администрация - в качестве третьего лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2009 по делу N А53-1036/2009 договор аренды от 28.12.2007 N 30311 признан ничтожной сделкой на основании статей 120, 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенного за пределами правоспособности бюджетного учреждения, а также без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде предоставления учреждению спорного земельного участка в пользование для целей строительства комплекса жилых домов. Суд отказал департаменту во взыскании с учреждения задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. Общество участвовало в деле в качестве третьего лица.
Согласно кадастровым паспортам 14 апреля 2010 года в государственный кадастр недвижимости внесена запись о разделе спорного земельного участка. На основании постановления мера г. Ростова-на-Дону от 28.05.2010 один из этих земельных участков площадью 1402 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0022 предоставлен в аренду обществу для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой 4 очереди; второй земельный участок площадью 6444 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0023 сформирован и предоставлен для эксплуатации многоквартирных домов, являющихся 1 - 3 очередями строительства.
Ссылаясь на то, что с момента предоставления спорного земельного участка для строительства комплекса многоквартирных жилых домов до даты его раздела (14.04.2010) общество неосновательно (без договора аренды) использует земельный участок в целях строительства многофункционального объекта и не вносит плату за его использование, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Обращаясь с требованием о взыскании платы за неосновательное использование земельного участка, истец должен доказать использование земельного участка без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего); размер неосновательного обогащения.
Отказывая департаменту в удовлетворении заявленных требований, суды сделали вывод о недоказанности неосновательного пользования обществом спорным земельным участком, поскольку общество его использовало на основании трехстороннего договора от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
Между тем, вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания с общества платы за пользование спорным земельным участком не основан на материалах дела.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок не является собственностью общества, договор аренды участка с собственником не заключен; общество его использовало на основании трехстороннего договора от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой, который договором аренды не является.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что заказчиком строительства и пользователем земельного участка являлось учреждение, противоречит вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008. Названным решением установлено, что, осуществляя строительство спорного объекта в соответствии с договором от 11.10.2004 и на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 24.11.2003 N 2480 (в редакции постановлений от 07.06.2004 и 08.10.2004), общество являлось и заказчиком и застройщиком, поскольку выполняло необходимые работы по строительству и осуществляло финансирование строительства спорного объекта.
Вывод суда о том, что в обязанность администрации по договору от 11.10.2004 входило предоставление земельного участка в счет передаваемых в муниципальную собственность помещений поликлиники и квартир, сделан без исследования условий предоставления земельного участка, закрепленных постановлением администрации и условий данного договора. Кроме того, суд не исследовал вопрос о соразмерности этих предоставлений и размера подлежащей оплаты за пользование спорным земельным участком.
Недостаточно обоснован и вывод суда о том, что с момента ввода в эксплуатацию каждого из жилых домов многофункционального объекта (1 - 3 очередь) общество прекратило использовать весь земельный участок для целей строительства.
Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В деле отсутствуют доказательства перехода спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению, а земельный участок площадью 6444 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0023 с целевым назначением для эксплуатации многоквартирных домов сформирован и поставлен на кадастровый учет 14.04.2010.
Таким образом, с даты постановки на кадастровый учет спорного земельного участка и расторжения договора аренды от 08.04.1999 N 16443 он находился в пользовании общества, которое осуществляло на нем строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой. Факт использования спорного земельного участка обществом установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008, которым признано право собственности общества на незавершенный строительством объект, возведенный на данном земельном участке.
Однако суд не установил подлежащий взысканию размер платы за пользование спорным земельным участком (8809 кв. м) с 23.10.2007 по 14.04.2010, а также за земельный участок площадью 1402 кв. м за период после 14.04.2010.
Ошибочные выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности применения к заявленному департаментом требованию норм о неосновательном обогащении повлекли неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были опровергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать и оценить в совокупности доказательства с учетом правильного применения норм материального права и выяснить указанные в данном постановлении обстоятельства.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А53-14923/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.07.2011 ПО ДЕЛУ N А53-14923/2010
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2011 г. по делу N А53-14923/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" - Линниковой Л.Г. (доверенность от 15.01.2010), в отсутствие истца - департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьих лиц - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, муниципального лечебно-профилактического учреждения здравоохранения "Родильный дом N 5", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А53-14923/2010, установил следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Донквартстрой" (далее - общество) о взыскании 43 679 201 рубля 1 копейки неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 8809 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0017, находящимся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32, за период с 24.11.2003 по 30.06.2010 и 11 669 169 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), муниципальное лечебно-профилактическое учреждение здравоохранения "Родильный дом N 5" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью неосновательного использования обществом земельного участка. Суд установил, что на спорном земельном участке общество осуществляло строительные работы на основании заключенного администрацией, учреждением и обществом договора от 11.10.2004 о совместной деятельности по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой. С момента завершения каждой очереди многоквартирного дома земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующей очереди многоквартирного дома, переходил в законное владение собственников помещений дома. По смыслу статьи 136 Гражданского кодекса Российской Федерации право на получение доходов от использования вещи законным владельцем принадлежит законному владельцу. К требованиям за период, предшествующий 07.10.2006, суд по заявлению ответчика применил исковую давность.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 03.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 09.03.2011 и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований. По мнению департамента, решениями Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 и от 19.06.2009 по делу N А53-1036/2009 преюдициально установлен факт использования обществом спорного земельного участка в отсутствие договора аренды. Вывод суда о том, что договор от 11.10.2004 о строительстве жилого дома заменяет договор аренды, противоречит закону. В нарушение статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации общество длительное время использовало земельный участок, не внося платежи. Передача в муниципальную собственность помещений не является надлежащей оплатой за пользование земельным участком. Земельные участки, необходимые для эксплуатации 1 и 2 очереди жилого дома, не были сформированы после их ввода в эксплуатацию; право общей долевой собственности собственников помещений дома на земельный участок возникает с момента формирования земельного участка и проведения в отношении него государственного кадастрового учета. Земельный участок площадью 6444 кв. м (сформированный в результате разделения спорного земельного участка) с разрешенным использованием - для эксплуатации многоквартирного жилого дома поставлен на кадастровый учет 14 апреля 2010 года.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы - не основанными на материалах дела и нормах права.
От учреждения и министерства отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 03.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 09.03.2011 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 8 апреля 1999 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 16443 аренды земельного участка площадью 2,8644 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2, для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 24.11.2003 N 2480 (в редакции постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2004 и 08.10.2004) учреждению и обществу разрешено в течение 3 лет производить работы по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома с детской поликлиникой, офисными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 0,8809 га по ул. Мадояна, 32, в г. Ростове-на-Дону.
11 октября 2004 года администрация, учреждение (заказчик) и общество (застройщик) заключили договор о строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой по ул. Мадояна, 32. В соответствии с пунктами 2.1.1 - 2.1.8 договора общество за счет собственных и привлеченных средств осуществляет финансирование работ, связанных с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объекта; обеспечивает получение и продление при необходимости технических условий, иных согласований и разрешений, необходимых для строительства объекта, исполняет требования, определенные в постановлении о предоставлении земельного участка; заключает договоры долевого участия в строительстве объекта, подряда, поставки, оказания услуг и иные сделки, направленные на обеспечение строительства объекта и привлечение средств третьих лиц, а также обеспечивает осуществление технического надзора за строительством; после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать в муниципальную собственность часть объекта в виде нежилого помещения детской поликлиники площадью не менее 1230 кв. м и 2 двухкомнатных квартир.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.10.2007 N 1087 земельный участок площадью 2,8644 га по ул. Мадояна, 32/ул. Степана Разина, 3, ул. 5-я Кольцевая, 2 в г. Ростове-на-Дону, предоставленный учреждению по договору аренды от 08.04.1999 N 1643, разделен на 2 земельных участка: площадью 1,9855 га, предоставляемый учреждению в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации лечебно-профилактического учреждения, и площадью 0,8809 га, предоставляемый учреждению в аренду для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
В связи с разделом земельного участка соглашением от 28.12.2007 администрация и учреждение расторгли договор аренды от 08.04.1999 N 1643 с 22.10.2007. Соглашение от 28.12.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно кадастровому плану от 16.11.2007 земельный участок площадью 8809 кв. м, расположенный в г. Ростове-на-Дону по ул. Мадояна, 32 (далее - спорный земельный участок), поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 61:44:062304:0017) с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
28 декабря 2007 года департамент (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор N 30311 аренды земельного участка для использования в целях завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой на срок до 22.10.2010.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008 за обществом признано право собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом (4 очередь многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой) общей площадью 1092,8 кв. м, находящийся на спорном земельном участке. При принятии решения суд установил, что в соответствии с условиями договора от 11.10.2004, заключенного администрацией, учреждением и обществом, спорный земельный участок предоставлен обществу в установленном порядке для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой. В деле принимали участие департамент в качестве истца и администрация - в качестве третьего лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2009 по делу N А53-1036/2009 договор аренды от 28.12.2007 N 30311 признан ничтожной сделкой на основании статей 120, 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенного за пределами правоспособности бюджетного учреждения, а также без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде предоставления учреждению спорного земельного участка в пользование для целей строительства комплекса жилых домов. Суд отказал департаменту во взыскании с учреждения задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. Общество участвовало в деле в качестве третьего лица.
Согласно кадастровым паспортам 14 апреля 2010 года в государственный кадастр недвижимости внесена запись о разделе спорного земельного участка. На основании постановления мера г. Ростова-на-Дону от 28.05.2010 один из этих земельных участков площадью 1402 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0022 предоставлен в аренду обществу для завершения строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой 4 очереди; второй земельный участок площадью 6444 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0023 сформирован и предоставлен для эксплуатации многоквартирных домов, являющихся 1 - 3 очередями строительства.
Ссылаясь на то, что с момента предоставления спорного земельного участка для строительства комплекса многоквартирных жилых домов до даты его раздела (14.04.2010) общество неосновательно (без договора аренды) использует земельный участок в целях строительства многофункционального объекта и не вносит плату за его использование, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Обращаясь с требованием о взыскании платы за неосновательное использование земельного участка, истец должен доказать использование земельного участка без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего); размер неосновательного обогащения.
Отказывая департаменту в удовлетворении заявленных требований, суды сделали вывод о недоказанности неосновательного пользования обществом спорным земельным участком, поскольку общество его использовало на основании трехстороннего договора от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой.
Между тем, вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания с общества платы за пользование спорным земельным участком не основан на материалах дела.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок не является собственностью общества, договор аренды участка с собственником не заключен; общество его использовало на основании трехстороннего договора от 11.10.2004 о строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой, который договором аренды не является.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что заказчиком строительства и пользователем земельного участка являлось учреждение, противоречит вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008. Названным решением установлено, что, осуществляя строительство спорного объекта в соответствии с договором от 11.10.2004 и на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 24.11.2003 N 2480 (в редакции постановлений от 07.06.2004 и 08.10.2004), общество являлось и заказчиком и застройщиком, поскольку выполняло необходимые работы по строительству и осуществляло финансирование строительства спорного объекта.
Вывод суда о том, что в обязанность администрации по договору от 11.10.2004 входило предоставление земельного участка в счет передаваемых в муниципальную собственность помещений поликлиники и квартир, сделан без исследования условий предоставления земельного участка, закрепленных постановлением администрации и условий данного договора. Кроме того, суд не исследовал вопрос о соразмерности этих предоставлений и размера подлежащей оплаты за пользование спорным земельным участком.
Недостаточно обоснован и вывод суда о том, что с момента ввода в эксплуатацию каждого из жилых домов многофункционального объекта (1 - 3 очередь) общество прекратило использовать весь земельный участок для целей строительства.
Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В деле отсутствуют доказательства перехода спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению, а земельный участок площадью 6444 кв. м с кадастровым номером 61:44:062304:0023 с целевым назначением для эксплуатации многоквартирных домов сформирован и поставлен на кадастровый учет 14.04.2010.
Таким образом, с даты постановки на кадастровый учет спорного земельного участка и расторжения договора аренды от 08.04.1999 N 16443 он находился в пользовании общества, которое осуществляло на нем строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями детской поликлиники и офисного назначения и подземной автостоянкой. Факт использования спорного земельного участка обществом установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2009 по делу N А53-24280/2008, которым признано право собственности общества на незавершенный строительством объект, возведенный на данном земельном участке.
Однако суд не установил подлежащий взысканию размер платы за пользование спорным земельным участком (8809 кв. м) с 23.10.2007 по 14.04.2010, а также за земельный участок площадью 1402 кв. м за период после 14.04.2010.
Ошибочные выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности применения к заявленному департаментом требованию норм о неосновательном обогащении повлекли неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были опровергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать и оценить в совокупности доказательства с учетом правильного применения норм материального права и выяснить указанные в данном постановлении обстоятельства.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А53-14923/2010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.СПИРИДЕНКО
Т.А.СПИРИДЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)