Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 декабря 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Дворянское гнездо" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 по делу N А47-5422/2009 (судья Бабина О.Е.),
установил:
товарищество собственников жилья "Дворянское гнездо" (далее - ТСЖ, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "КИТ Финанс Инвестиционный банк" г. Санкт-Петербурга в лице Оренбургского филиала (далее - Банк, ответчик), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя Зеленцова Алексея Геннадьевича (далее - ИП Зеленцов А.Г., арендодатель, третье лицо) об обязании ответчика за счет собственных средств демонтировать банкомат на главном фасаде здания и восстановить фасад здания. В основание требования истец назвал ст.ст. 209, 247, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.ст. 39, 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 (резолютивная часть 05.10.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ТСЖ названное решение просит отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основаны на имеющихся в деле доказательствах. Ответчик не доказал, что произведенные им изменения в фасадной стене здания соответствуют строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, действия ответчика были произведены в нарушение установленного порядка без согласия собственников многоквартирного дома. Размер доли третьего лица не определен, доказательств выделения части фасадной стены третьему лицу в личное пользование не представлено. Суд первой инстанции не правильно распределил бремя доказывания, что привело к принятию неправильного решения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 2, п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что истец осуществляет управление многоквартирным домом, находящимся по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, 59, корпус 1 с 01.02.2009 (л.д. 34).
С 01.05.2009 истцу стало известно, что на главном фасаде здания ответчиком ведутся работы по установке банкомата.
07.05.2009 истцом в адрес ответчика направлено письмо об остановке строительно-монтажных работ на главном фасаде дома и восстановлении фасада в первоначальном виде в срок до 15.05.2009 (л.д. 12). 18.05.2009 истец направил в адрес ответчика повторное письмо с предложением заключить договор об использовании общего имущества дома на возмездной основе (л.д. 13).
28.05.2009 ответчик сообщил ТСЖ о том, что использование фасада арендуемого помещения согласовано с собственником помещения ИП Зеленцовым А.Г. и урегулировано договором аренды нежилого помещения (л.д. 14).
ИП Зеленцову А.Г. принадлежит на праве собственности помещение N 5 двух-десятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, техническим этажом, подвалом, литер А, расположенное на первом этаже дома; номера на поэтажном плане 1 - 9.
Общая площадь помещения - 169 кв. м, что подтверждено представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 56 АА N 290839 от 20.12.2006 (л.д. 64).
31 мая 2007 года между ИП Зеленцовым А.Г., с одной стороны, и Банком, с другой стороны, заключен договор аренды нежилых помещений (л.д. 57 - 61), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель за плату предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 5 (магазин N 5), расположенное на первом этаже двух-десятиэтажного жилого дома по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ленинская, дом N 59, корпус 1, общей площадью 169 кв. м.
Согласно пункту 1.4 договора аренды, арендуемое помещение предоставляется арендатору для осуществления банковской деятельности.
Общий срок данного договора аренды составляет 5 лет (п. 2.1 договора), указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (л.д. 63, оборотная сторона).
Помещение N 5, переданное третьим лицом в аренду Банку, является одним из отдельных помещений, расположенных в многоквартирном двух-десятиэтажном жилом доме по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ленинская, дом N 59, корпус 1.
Из материалов дела следует, что банкомат расположен внутри помещения, принадлежащего третьему лицу на праве собственности. При монтаже банкомата использована ячейка стеклянного витража - витражное окно под окно выдачи купюр банкомата, для предоставления возможности использовать банкомат снаружи помещения в любое время суток.
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается тот факт, что согласно проекту витражный стеклянный фасад двух-десятиэтажного дома по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ленинская, дом N 59, корпус 1 является декоративной ненесущей конструкцией, состоящей из ячеек - витражных окон, скрепленных вертикальными стойками и горизонтальными ригелями.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что декоративные элементы и ненесущие конструкции не являются частью здания, а значит, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются согласно пункту 3 статьи 39 ЖК РФ Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами "в" и "г" пункта 2 части 1 которых в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Тот факт, что окно выдачи банкомата установлено на месте, которое является окном в помещении N 5, не подтверждается материалами дела.
Несмотря на то, что в действующих правовых актах не раскрывается понятия "помещение", не определяются его конструктивные элементы, однако, законодательством установлены принципы отнесения имущества к общей долевой собственности в многоквартирном доме, согласно которым часть здания в виде ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
Поскольку витражное окно, в котором размещено окно выдачи купюр банкомата - это составная часть витражного фасада здания, являющегося декоративной ненесущей конструкцией, указанный элемент является частью фасада здания и относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Необоснованным следует признать и вывод суда о том, что третьему лицу принадлежит право самостоятельно использовать свою долю в праве на общее имущество.
В соответствии с ч. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Отношения собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество соответствующего многоквартирного жилого дома, вне зависимости от регистрации такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С учетом положений части 2 статьи 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" N 64 от 23.07.2009, доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
Пунктом 7 того же Постановления предусмотрено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Принадлежность третьему лицу доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по ул. Ленинская, 59, пропорциональной размеру площади помещения N 5, находящегося в его собственности, не означает в безусловном порядке право указанного лица на использование части витражного стеклянного фасада здания в отсутствие достижения соглашения с другими собственниками общего имущества многоквартирного дома. При этом, соответствие размера использованного для установки банкомата витражного окна размеру доли ИП Зеленцова А.Г. в праве на общее имущество дома не имеет никакого правового значения в отсутствие доказательств заключения такого соглашения, предусматривающего выделение причитающейся доли в натуре и условия передачи части здания в пользование.
Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьей 137 упомянутого Кодекса товариществу собственников жилья предоставлено право заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, определять необходимые расходы на его содержание и ремонт, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме. Пунктом 8 статьи 138 названного Кодекса на товарищество собственников жилья возложена обязанность представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Из данных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищество собственников жилья в отношении общего имущества не только выступает как представитель домовладельцев, но и имеет самостоятельные права и несет обязанности, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и предъявлять иски в защиту своих прав и законных интересов.
В нарушение требований ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено в материалы дела доказательств того, что им размещен банкомат в витражном окне фасада здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, с согласия других собственников. Согласие третьего лица на установку банкомата внутри принадлежащего ему на праве собственности помещения в данном случае не может расцениваться в качестве такого соглашения, поскольку оно получено только от одного собственника.
Кроме того, из договора аренды между третьим лицом (арендодателем) и Банком следует, что ответчик являлся арендатором объекта недвижимости - нежилого помещения, никаких иных прав по договору аренды, в том числе права пользования общим имуществом дома не приобрел.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 12 ГК РФ пресечение деятельности, создающей угрозу нарушения чужого права (в данном случае вещных прав истца на принадлежащее ему имущество), является одним из способов защиты гражданских прав. Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался к ответчику с письмами об урегулировании отношений по использованию общего имущества дома, а также о демонтаже банкомата. Следовательно, истцом со своей стороны были предприняты все необходимые меры для урегулирования сложившейся ситуации. Решение собственников помещений в многоквартирном доме на передачу ответчику в пользование части фасада отсутствует в материалах дела.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что каких-либо соглашений между собственниками помещений и ответчиком о размещении банкомата с использованием части фасада, являющейся общим имуществом дома, а также о предоставлении ответчику в пользование общего имущества дома не имеется, апелляционный суд считает необоснованным вывод суда первой инстанций о правомерном монтаже банкомата в витражном окне фасада здания.
Поскольку часть фасада здания является общей долевой собственностью многоквартирного дома, право их использования в том или ином порядке должно быть определено соглашением собственников, а в отсутствие такого соглашения, участники спорных правоотношений вправе избирать такой способ реализации своего права пользования общей долевой собственностью, при котором не будет допущено нарушения прав других собственников и действующего законодательства.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции от 07.10.2009 подлежит отмене, по основаниям недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Истцом заявлены требования о демонтаже банкомата и о восстановлении фасада здания в первоначальном виде, которые подлежат удовлетворению. Суд расценивает указанные требования как взаимосвязанные между собой и подлежащие рассмотрению как одно требование неимущественного характера.
При установлении срока, в течение которого подлежит восстановлению нарушенное право, суд не связан доводами истца об установлении 10-дневного срока и считает, учитывая необходимость проведения строительных (ремонтных) работ, разумным и справедливым установить срок для восстановления нарушенного права истца путем демонтажа банкомата на главном фасаде здания по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1 и восстановления фасада здания в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
За рассмотрение арбитражным судом первой инстанции искового заявления подлежит оплате государственная пошлина в размере 2000 рублей.
За рассмотрение апелляционной жалобы подлежит оплате государственная пошлина в размере 1000 рублей.
При подаче искового заявления в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей платежным поручением от 09.06.2009 N 25 (л.д. 9), а за рассмотрение апелляционной жалобы - 1000 рублей платежным поручением от 05.11.2009 N 54.
В соответствии со ст. 110, 112 АПК РФ расходы по оплате госпошлины за рассмотрения дела в суде первой инстанции и апелляционной инстанции в размере 3000 рублей относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 по делу N А47-5422/2009 отменить.
Обязать открытое акционерное общество "КИТ Финанс Инвестиционный банк" за счет собственных средств демонтировать банкомат на главном фасаде здания по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1 в течение одного месяца со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Обязать открытое акционерное общество "КИТ Финанс Инвестиционный банк" за счет собственных средств восстановить фасад здания по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1 в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Взыскать с открытого акционерного общества "КИТ Финанс Инвестиционный банк" зарегистрированного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 38/4, литер А, (г. Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 69 - 71, литер А, фактический адрес: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1), в пользу товарищества собственников жилья "Дворянское гнездо" расходы по уплате госпошлины: 2000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции и 1000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.12.2009 N 18АП-10866/2009 ПО ДЕЛУ N А47-5422/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 декабря 2009 г. N 18АП-10866/2009
Дело N А47-5422/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 9 декабря 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Дворянское гнездо" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 по делу N А47-5422/2009 (судья Бабина О.Е.),
установил:
товарищество собственников жилья "Дворянское гнездо" (далее - ТСЖ, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "КИТ Финанс Инвестиционный банк" г. Санкт-Петербурга в лице Оренбургского филиала (далее - Банк, ответчик), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя Зеленцова Алексея Геннадьевича (далее - ИП Зеленцов А.Г., арендодатель, третье лицо) об обязании ответчика за счет собственных средств демонтировать банкомат на главном фасаде здания и восстановить фасад здания. В основание требования истец назвал ст.ст. 209, 247, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.ст. 39, 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 (резолютивная часть 05.10.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ТСЖ названное решение просит отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основаны на имеющихся в деле доказательствах. Ответчик не доказал, что произведенные им изменения в фасадной стене здания соответствуют строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, действия ответчика были произведены в нарушение установленного порядка без согласия собственников многоквартирного дома. Размер доли третьего лица не определен, доказательств выделения части фасадной стены третьему лицу в личное пользование не представлено. Суд первой инстанции не правильно распределил бремя доказывания, что привело к принятию неправильного решения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 2, п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что истец осуществляет управление многоквартирным домом, находящимся по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, 59, корпус 1 с 01.02.2009 (л.д. 34).
С 01.05.2009 истцу стало известно, что на главном фасаде здания ответчиком ведутся работы по установке банкомата.
07.05.2009 истцом в адрес ответчика направлено письмо об остановке строительно-монтажных работ на главном фасаде дома и восстановлении фасада в первоначальном виде в срок до 15.05.2009 (л.д. 12). 18.05.2009 истец направил в адрес ответчика повторное письмо с предложением заключить договор об использовании общего имущества дома на возмездной основе (л.д. 13).
28.05.2009 ответчик сообщил ТСЖ о том, что использование фасада арендуемого помещения согласовано с собственником помещения ИП Зеленцовым А.Г. и урегулировано договором аренды нежилого помещения (л.д. 14).
ИП Зеленцову А.Г. принадлежит на праве собственности помещение N 5 двух-десятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, техническим этажом, подвалом, литер А, расположенное на первом этаже дома; номера на поэтажном плане 1 - 9.
Общая площадь помещения - 169 кв. м, что подтверждено представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 56 АА N 290839 от 20.12.2006 (л.д. 64).
31 мая 2007 года между ИП Зеленцовым А.Г., с одной стороны, и Банком, с другой стороны, заключен договор аренды нежилых помещений (л.д. 57 - 61), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель за плату предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 5 (магазин N 5), расположенное на первом этаже двух-десятиэтажного жилого дома по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ленинская, дом N 59, корпус 1, общей площадью 169 кв. м.
Согласно пункту 1.4 договора аренды, арендуемое помещение предоставляется арендатору для осуществления банковской деятельности.
Общий срок данного договора аренды составляет 5 лет (п. 2.1 договора), указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (л.д. 63, оборотная сторона).
Помещение N 5, переданное третьим лицом в аренду Банку, является одним из отдельных помещений, расположенных в многоквартирном двух-десятиэтажном жилом доме по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ленинская, дом N 59, корпус 1.
Из материалов дела следует, что банкомат расположен внутри помещения, принадлежащего третьему лицу на праве собственности. При монтаже банкомата использована ячейка стеклянного витража - витражное окно под окно выдачи купюр банкомата, для предоставления возможности использовать банкомат снаружи помещения в любое время суток.
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается тот факт, что согласно проекту витражный стеклянный фасад двух-десятиэтажного дома по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ленинская, дом N 59, корпус 1 является декоративной ненесущей конструкцией, состоящей из ячеек - витражных окон, скрепленных вертикальными стойками и горизонтальными ригелями.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что декоративные элементы и ненесущие конструкции не являются частью здания, а значит, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются согласно пункту 3 статьи 39 ЖК РФ Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами "в" и "г" пункта 2 части 1 которых в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Тот факт, что окно выдачи банкомата установлено на месте, которое является окном в помещении N 5, не подтверждается материалами дела.
Несмотря на то, что в действующих правовых актах не раскрывается понятия "помещение", не определяются его конструктивные элементы, однако, законодательством установлены принципы отнесения имущества к общей долевой собственности в многоквартирном доме, согласно которым часть здания в виде ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
Поскольку витражное окно, в котором размещено окно выдачи купюр банкомата - это составная часть витражного фасада здания, являющегося декоративной ненесущей конструкцией, указанный элемент является частью фасада здания и относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Необоснованным следует признать и вывод суда о том, что третьему лицу принадлежит право самостоятельно использовать свою долю в праве на общее имущество.
В соответствии с ч. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Отношения собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество соответствующего многоквартирного жилого дома, вне зависимости от регистрации такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С учетом положений части 2 статьи 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" N 64 от 23.07.2009, доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
Пунктом 7 того же Постановления предусмотрено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Принадлежность третьему лицу доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по ул. Ленинская, 59, пропорциональной размеру площади помещения N 5, находящегося в его собственности, не означает в безусловном порядке право указанного лица на использование части витражного стеклянного фасада здания в отсутствие достижения соглашения с другими собственниками общего имущества многоквартирного дома. При этом, соответствие размера использованного для установки банкомата витражного окна размеру доли ИП Зеленцова А.Г. в праве на общее имущество дома не имеет никакого правового значения в отсутствие доказательств заключения такого соглашения, предусматривающего выделение причитающейся доли в натуре и условия передачи части здания в пользование.
Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьей 137 упомянутого Кодекса товариществу собственников жилья предоставлено право заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, определять необходимые расходы на его содержание и ремонт, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме. Пунктом 8 статьи 138 названного Кодекса на товарищество собственников жилья возложена обязанность представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Из данных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищество собственников жилья в отношении общего имущества не только выступает как представитель домовладельцев, но и имеет самостоятельные права и несет обязанности, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и предъявлять иски в защиту своих прав и законных интересов.
В нарушение требований ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено в материалы дела доказательств того, что им размещен банкомат в витражном окне фасада здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, с согласия других собственников. Согласие третьего лица на установку банкомата внутри принадлежащего ему на праве собственности помещения в данном случае не может расцениваться в качестве такого соглашения, поскольку оно получено только от одного собственника.
Кроме того, из договора аренды между третьим лицом (арендодателем) и Банком следует, что ответчик являлся арендатором объекта недвижимости - нежилого помещения, никаких иных прав по договору аренды, в том числе права пользования общим имуществом дома не приобрел.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 12 ГК РФ пресечение деятельности, создающей угрозу нарушения чужого права (в данном случае вещных прав истца на принадлежащее ему имущество), является одним из способов защиты гражданских прав. Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался к ответчику с письмами об урегулировании отношений по использованию общего имущества дома, а также о демонтаже банкомата. Следовательно, истцом со своей стороны были предприняты все необходимые меры для урегулирования сложившейся ситуации. Решение собственников помещений в многоквартирном доме на передачу ответчику в пользование части фасада отсутствует в материалах дела.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что каких-либо соглашений между собственниками помещений и ответчиком о размещении банкомата с использованием части фасада, являющейся общим имуществом дома, а также о предоставлении ответчику в пользование общего имущества дома не имеется, апелляционный суд считает необоснованным вывод суда первой инстанций о правомерном монтаже банкомата в витражном окне фасада здания.
Поскольку часть фасада здания является общей долевой собственностью многоквартирного дома, право их использования в том или ином порядке должно быть определено соглашением собственников, а в отсутствие такого соглашения, участники спорных правоотношений вправе избирать такой способ реализации своего права пользования общей долевой собственностью, при котором не будет допущено нарушения прав других собственников и действующего законодательства.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции от 07.10.2009 подлежит отмене, по основаниям недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Истцом заявлены требования о демонтаже банкомата и о восстановлении фасада здания в первоначальном виде, которые подлежат удовлетворению. Суд расценивает указанные требования как взаимосвязанные между собой и подлежащие рассмотрению как одно требование неимущественного характера.
При установлении срока, в течение которого подлежит восстановлению нарушенное право, суд не связан доводами истца об установлении 10-дневного срока и считает, учитывая необходимость проведения строительных (ремонтных) работ, разумным и справедливым установить срок для восстановления нарушенного права истца путем демонтажа банкомата на главном фасаде здания по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1 и восстановления фасада здания в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
За рассмотрение арбитражным судом первой инстанции искового заявления подлежит оплате государственная пошлина в размере 2000 рублей.
За рассмотрение апелляционной жалобы подлежит оплате государственная пошлина в размере 1000 рублей.
При подаче искового заявления в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей платежным поручением от 09.06.2009 N 25 (л.д. 9), а за рассмотрение апелляционной жалобы - 1000 рублей платежным поручением от 05.11.2009 N 54.
В соответствии со ст. 110, 112 АПК РФ расходы по оплате госпошлины за рассмотрения дела в суде первой инстанции и апелляционной инстанции в размере 3000 рублей относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.10.2009 по делу N А47-5422/2009 отменить.
Обязать открытое акционерное общество "КИТ Финанс Инвестиционный банк" за счет собственных средств демонтировать банкомат на главном фасаде здания по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1 в течение одного месяца со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Обязать открытое акционерное общество "КИТ Финанс Инвестиционный банк" за счет собственных средств восстановить фасад здания по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1 в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Взыскать с открытого акционерного общества "КИТ Финанс Инвестиционный банк" зарегистрированного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 38/4, литер А, (г. Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 69 - 71, литер А, фактический адрес: г. Оренбург, ул. Ленинская, д. 59 корпус 1), в пользу товарищества собственников жилья "Дворянское гнездо" расходы по уплате госпошлины: 2000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции и 1000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
М.И.КАРПАЧЕВА
судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи:
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)